公租房小区建设项目可行性研究报告

/公共租赁住房建设项目可行性研究报告目录第一章介绍一个1.1.项目背景和概述一个1.2.主要技术经济指标五1.3.结论和建议六第二章项目背景和必要性八2.1.项目背景八2.2.项目必要性18第三章宏观环境和市场分析233.1.宏观环境分析233.2.市场分析27第四章建设内容和规模414.1.建设内容414.2.建设规模41第五章选址和建设条件435.1.位置选择435.2.项目建设条件四十四第六章工程建设方案516.1.规划建设方案516.2.建筑工程616.3.结构设计656.4.供水和排水工程706.5.电机工程776.6.弱电工程916.7.暖通空调工程916.8.防火设计936.9.人防设计1006.10.无障碍设计100第七章节能措施1027.1.设计基础1027.2.供水和排水1027.3.电能节约1037.4.暖通空调节能1057.5.建筑局部节能设计105第八章环境影响评估1068.1.编制基础1068.2.环境状况1068.3.主要污染源及综合治理1078.4.环境影响评估111第九章劳动安全与健康1129.1.指导思想1129.2.劳动安全/保障1129.3.职业健康安全对策与措施112第十章组织和人力资源配置11410.1.体制11410.2.人力资源配置114破产重组保护项目实施进度11511.1.项目开发周期11511.2.项目实施时间表11511.3.项目过程控制措施的实施115第十二章工程投标11712.1.招标范围11712.2.投标组织形式11712.3.投标方法11712.4.招标公告118第十三章投资估算和资金筹措12013.1.投资估算12013.2.筹资123第十四章风险和社会效益分析12414.1.项目风险分析12414.2.社会效益评估126第十五章研究结论和建议12815.1.结论12815.2.建议128介绍项目背景和概述1.项目名XX公共租赁住房社区建设项目2.项目组织者名称:XX有限公司公司类型:有限责任公司注册资本:5000万元。XX有限公司是XXX有限公司的全资子公司。XXX有限公司成立于1996年，是XX省XX经济技术开发区管委会出资成立的唯一一家国有企业。其经营范围包括土地、房地产、高新技术引进和开发、市政管理、路桥工程和旅游服务。XX开发区成立于1992年8月，2000年2月被国务院批准为国家级经济技术开发区。公园规划面积38.6平方公里，建成区面积30平方公里。园区自成立以来，坚持“建工业区、兴工业区、招商引资、强科技区、建扩区、建和谐安全区”的发展思路，初步走出了一条高速度、高技术、高效益的科学发展之路。2011年以来，XX经开区以科学发展为主题，以转变经济发展方式为主线，以软实力建设为抓手，以党建为保障，全力打造“中国实力之都”，全年实现工业总产值1245亿元，同比增长36.62%；工商税收实现70亿元，同比增长40%；月均产值超过100亿元，两年内经济规模将翻近一番。园区经济继续保持快速健康发展，经济社会发展亮点纷呈，各项工作阔步向前。国家级XX经济技术开发区已成为XXX省对外开放和推进工业化的主力军，赢得了“XXX产业看XX，XX产业看XXX”的美誉。3.编制依据(1)与委托方签订的咨询协议；(2)国家和地方的建筑工程设计规范和标准；(3)国家计委批准的《投资项目可行性研究指南(试行)》(冀办投资[2002]15号)；(4)建设部《房地产开发项目经济评价方法》(2000年版)；2000年9月18日(5)国家发改委、建设部联合发布的《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)；(6)住房和城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》(建办〔2010〕87号)；(7)《中共XX市委常委2010年第36次办公会议纪要》；(8)2011年8月25日，XX市人民政府发布《关于加快发展公共租赁住房的工作意见》(长发〔2011〕16号)；(9)《XX市人民政府关于印发〈征地补偿安置若干问题的暂行规定〉的通知》(长发〔2008〕30号)；(10)其他相关文件规范、程序和强制性条文。4.编译范围根据国家有关政策、法律、法规、规章和规范，对项目的投资环境、建设背景、建设规模和开发条件、建设方案、节能节水措施、环境影响评价、投资估算、资金筹措、社会影响等进行了综合论证和研究。5.项目建设地点基地位于XXX大道以西，XXX路以南，XXX路以东，交通便利，配套齐全。南面和东面与工厂用地相邻。规划用地规则，基本呈长方形，南北长，东西长。土地面积30.96亩。98米234米206.建设规模本项目用地面积为，已建用地面积和新规划用地面积。其中，新建建筑总面积为，新建地下建筑面积为。新建建筑可分为1栋多层建筑和4栋高层建筑。41323.92平方米20684.60平方米20639.327.主要施工条件项目位于XXX大道以西，XXX路以南，XXX路以东，交通便利，配套设施齐全，地理条件良好。项目周围水电供应充足；施工所需材料可在市内及周边购买，工程施工条件较好。8.施工期项目计划于2012年上半年开工建设，总工期约16个月(2012年6月至2013年10月)。9.投资估算和融资本项目总投资19527.6万元，其中工程费用15785.6万元，其他工程费用1405.6万元，不可预见费1375.3万元，银行贷款利息960.8万元。本项目所需资金的75%拟使用银行贷款，其余由建设单位自筹。主要技术经济指标序列号名字单位数据评论一个总土地面积平方米20639.3230.96亩。2总居住面积平方米85072.25三地上建筑总面积平方米80906.11那中间1#公租房建筑面积平方米6215.041#楼商业区平方米1228.432#公租房建筑面积平方米16009.223#公租房建筑面积平方米17257.784#公租房建筑面积平方米17161.94服务区建筑4#平方米900.585#公租房建筑面积平方米21300.005#服务楼区域平方米833.12四地下建筑总面积平方米4166.14五建筑面积平方米5173.51六床号个人13530七房间总数设置1846八建设用地密度%25.07九绿地率/绿化率%30.0510体积分数/3.9211停车位总数个人177那中间停车位个人77停车位个人100结论和建议1.结论该项目符合省市战略发展规划，具有良好的社会效益。该项目的实施可以激活城市经济，产生乘数效应，促进城市经济的快速发展；能够合理有效地利用土地，提高土地的长期效益；有利于提升城市综合竞争力，增加城市品牌和形象；该项目也是改善民生、促进社会和谐发展的重要举措。是完善城市功能、促进城市发展的客观要求；是促进经济社会协调发展的有效途径，是发挥比较优势、提升区域经济竞争力的需要，也是稳定和促进房地产业健康发展、稳定房价的需要。总之，未来在土地的合理利用、土地效用和增值空间、宏观经济和社会效益等方面都将有广阔的发展前景。2.建议积极做好项目前期准备工作；以人为本，加强所有利益相关者之间的沟通；狠抓资金落实，整合资源，做好相关部门的沟通协调工作；积极与政府相关部门沟通，积极争取政府更多相关优惠政策，确保项目建设按时保量顺利进行。制定系统的管理制度，确保项目有序运行。加快形成城市规划、控制性详细规划等技术性法律文件。公租房建设是一项政策性很强的系统工程，涉及城市低收入群体的切身利益，关系到改革发展稳定的大局。因此，在项目建设过程中，应尽量遵守法律，依法办事，尽量避免因项目建设引起的冲突。引入行政问责机制，实行市场化规范化运作。要强化地方行政部门的责任，明确建立地方行政部门拖延公租房建设的问责机制；同时，市场化招标建设可以有效提高公租房的供应效率，从而尽快解决供应规模不足的问题。项目背景和必要性项目背景是XXX省的省会，全省的政治、经济、文化、科教、信息中心。是国务院公布的第一批历史文化名城和第一批对外开放的旅游城市。辖XXX、XXX、XXX、XXX、XXX六个区，XX、XXX两个县和XXX市，总土地面积1.18万平方公里，城市面积556平方公里，建成区面积185平方公里；总人口637.36万人，城镇人口383.69万人。近年来，XX经济社会快速发展。2010年，全市实现地区生产总值4547.06亿元，比上年增长15.5%。分产业看，第一产业增加值202.01亿元，增长4.5%；第二产业增加值2437.03亿元，增长20.7%，其中工业增加值2020.68亿元，增长21.6%；第三产业增加值达到1908.02亿元，增长11.5%。第一、二、三产业分别拉动GDP增长0.2、9.8和5.5个百分点，第三产业对GDP增长的贡献率分别为1.3%、63.1%和35.6%。全年四个季度GDP累计增长分别为14.7%、15.0%、16.0%、15.5%。XX市近年GDP及增长率发展趋势图第三产业结构调整为4.4:53.6:42.0。工业增加值总额占国内生产总值的44.4%。全市非公有制经济增加值达到2728.39亿元，占全市生产总值的60.0%。非国有经济固定资产投资2376.59亿元，增长35.9%，占全社会固定资产投资的74.4%。民营企业进出口总额33.02亿元，占全市进出口总额的54.2%，同比下降6.3个百分点。全年地方财政收入506.32亿元，比上年增长27.2%，其中总则财政预算收入314.28亿元，增长31.2%。总则预算支出403.33亿元，增长28.4%。全年城镇居民人均可支配收入22814元，比上年增加2576元，增长12.7%。XX市近年来城镇居民人均可支配收入发展趋势图XX的XXGDP总量占全省的28.6%，经济总量占XXX三市的67.7%。全社会固定资产投资、社会消费品零售总额、总则预算收入和规模以上工业增加值分别占全省的32.5%、31.4%、29.5%和26.0%。城镇居民人均可支配收入高于全省平均水平6248元；农民人均纯收入比全省平均水平高5584元。在“两型社会”的推力下，到2020年，XX将着力打造都市圈，推动XXX融入城市，打造“3+城市群城市”。到2020年，XX的城市建成区面积将从目前的185平方公里增长到310平方公里，户籍人口310万，常住人口约350万。人均GDP达到6万元，城镇居民人均可支配收入达到3.2万元。52、主城区发展规划根据《XX市城市总体规划(2010-2020)送审稿》，XX将从300万人口的特大城市发展为800万人口的特大城市，这意味着XX的发展目标已经定位为华中地区重要的区域性现代化中心城市。XX远景城市建设用地布局规划新版“大XX”概念总面积近5000平方公里，比2003版的2893平方公里增加了近一倍。范围包括XX市、XX县、XXX县的全部行政辖区，以及XXX县、XXX市的部分区域。规划区生态控制线总面积(含水面)2000多平方公里，占规划区总面积的46%。XX将从300万人口的特大城市发展到800万人口的特大城市。XX中心城区将采用廊道式空间增长模式，以构建“一轴两带一主体八片”的城市空间结构为方向。在城市空间发展战略上，提出了“一江两岸，跨江布局，沿江建设”的思路。在城市中心体系布局上，考虑跨河情况，主城区中心由河东和河西两部分组成。建设“大XX”，发展“大生态”，建设大网络，这一蓝图为XX未来的发展带来了更加广阔的空间。XX的城市建设和市政基础设施要按照这个城市规模来设计和建设，不断完善城市功能，把XX建设成为一个经济繁荣、社会文明、布局合理、设施完善、环境良好、风景优美的现代化城市。3.保障性住房的发展背景。保障性住房是我国城镇住房建设中的一种特殊住房。通常是指由政府根据国家政策和法律法规的规定，进行规划和统筹，提供给特定人群使用，并限定这类住房的建设标准和销售价格或租金标准，以发挥社会保障作用的住房。经历了2007年城市房价的疯狂，2008年的平淡，2009年的高歌猛进，高房价已经成为低收入人群实现安居梦不可逾越的墙，同时也成为影响社会和谐稳定的敏感问题。即使在发达国家，也不是每个人都能靠自己的努力实现“居者有其屋”的理想，以及中国房地产发展的现状和趋势。为维护社会主义市场经济健康发展和社会和谐稳定，建设部于2007年发文，明确要求全国各市县在2007年底前建立以“公租房”为代表的保障性住房制度。随后，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》和《保障性住房管理办法》相继出台，明确以公租房为代表的保障性住房由“城市住房困难家庭”保障，实行货币补贴和实物配租相结合的政策。从国土资源部发布的《关于切实落实保障性安居工程用地的通知》到国务院发布的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(以下简称“新国十条”)，房地产政策涉及的都是强调大力发展保障性住房。2009年5月5日起2010年4月17日2010年，大力发展保障性住房被写入中国市政府工作报告，被列在“促进房地产市场平稳健康发展”措施之首。同时，明确了2010年保障性住房建设的总体目标，其中中央财政安排保障性住房专项补助资金632亿元，建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套。根据2011年初召开的“住房和城乡建设工作会议”，2010年，保障性安居工程建设规模为历史最高，全国开工保障性住房和棚户区改造住房590万套，基本建成370万套；农村危房改造开工136万户，基本完成108万户，均超额完成国务院去年初下达的任务。2011年，各棚户区保障性住房建设和住房改造计划将比2010年大幅增加。2011年，建设规模继续刷新纪录，相关配套政策逐步完善。在国家大力发展保障房的背景下，XX作为保障房建设走在全国前列的城市，大力推进政策性保障房建设。一直把民生作为城市开发建设的重中之重，把安居工程列为第一工程，出台了一系列改革住房保障方式的措施。XX市委市政府先后出台了《安居工程和棚户区改造实施意见》、《XX市经济适用住房货币化实施方案》、《XX市城市经济适用住房实施方案》。2009年，XX市《关于进一步加快棚户区改造的通知》称，“2009年是XX市住房建设的关键之年，也是‘棚改’的第一年”。由此，XX住房保障政策的效应得到了充分释放。2008年7月21日根据《关于下达XX市2011年保障性安居工程任务的通知》，根据全国保障性安居工程建设工作会议精神，XX将XXX省政府下达的XX市2011年保障性安居工程任务，结合近两年我市实际情况，2011年XX市保障性安居工程建设总任务为37592户，其中新建廉租住房7288户。新增公共租赁住房8362套，新增保障性住房5000套，新增廉租房租赁补贴1000套，棚户区改造1.1万户，国有工矿区改造4942户。2012年2月14日XX召开的全省保障性安居工程工作会议明确了今年的计划任务:开工保障性住房和棚户区改造住房38.77万套，完成保障性住房和棚户区改造住房15.15万套，新增发放廉租住房租赁补贴1万套。3.公共租赁住房的发展背景保障性住房是我国城镇住房建设中的一种特殊住房。通常是指由政府根据国家政策和法律法规的规定，进行规划和统筹，提供给特定人群使用，并限定这类住房的建设标准和销售价格或租金标准，以发挥社会保障作用的住房。经历了2007年城市房价的疯狂，2008年的平淡，2009年的高歌猛进，高房价已经成为低收入人群实现安居梦不可逾越的墙，同时也成为影响社会和谐稳定的敏感问题。近年来，随着公共租赁住房、经济适用房建设和棚户区改造的逐步增加，城市低收入家庭的住房条件得到了很大改善。但是，由于部分地区住房保障政策覆盖面相对较小，部分大中城市商品房价格偏高，可供出租的小户型住房供应不足等原因，部分中低收入住房困难家庭无法通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。同时，随着城镇化的快速推进，新就业人员住房支付能力不足的矛盾日益显现，农民工居住条件亟待改善。大力发展面向中低收入群体的公共租赁住房是必然要求。因为这些城市人处于一个很尴尬的境地，他们无法满足其他经适房的申请条件，买不起经适房，或者暂时买不起商品房，或者不是在一个城市生活的农民工暂时不用买房，或者刚刚毕业，收入不低但没有存款，暂时买不起房，租便宜稳定的房子。为解决这种“夹心层”住房问题，北京、上海、广州、深圳、厦门等许多城市已经开始建设或收购一定规模的公共租赁住房。这种由政府建设，以低于市场租金上限的价格出租，并能长期稳定居住的经济适用房，成为填补当前住房保障制度空白的希望。4.加快“公租房”建设的意义(1)“公共租赁住房”的建设将满足改善住房供应体系的需要。目前经济适用房占总人口不到5%，加上危房、棚户区、城中村安置房等。，数量少，范围窄，只能在小范围内“救急”，大范围内还很难“保”。尤其是既买不起商品房又享受不到经济适用房的“夹心层”，处于住房制度的“空白地带”。活得开心，有地方住才是最重要的。居无定所，生活不稳定，没有尊严，没有幸福。政府将提供政策支持，限制公寓面积并提供优惠租金价格，政府或政府委托的机构持有产权。面向无房或中低收入家庭的就业人群的住房建设，即公租房建设，将有效缓解这一问题。(2)“公租房”建设将有效促进消费。“公租房”的大规模建设，势必带动建筑、钢铁、水泥等相关行业的市场需求，对拉动消费绝对是“利好”；更重要的是，它将解决中低收入群体的住房困难，这无疑将潜在的“房奴”从房贷的沉重压力中解放出来，将原本计划用于购房的那部分积蓄拿出来，改善他们的生活，提高目前的生活质量，从而有效刺激消费。(3)“公租房”建设将改善投资环境，促进地方经济发展。公租房不仅可以解决中低收入者的住房问题，还可以进一步改善投资环境。公租房建设等大规模的民生投入，将促进当地良好社会生态的形成，帮助新生代大学生和农民工在生活上安家，在工作上安心。这对于很多企业，尤其是劳动密集型企业来说，无疑是一个长期的“好”消息，将促进当地经济社会又好又快发展。5.项目提出的理由在住房和城乡建设部新闻发布会上，当有记者问:对于既买不起经济适用房，又没有其他住房条件的“夹心层”，政府将如何解决？住房和城乡建设部副部长戚迹给出了答案:我们应该加快公共租赁住房的建设。这次对话是第一次将“夹心层”的辛酸以如此高的标准铺陈在公众视野中，也是第一次给出明确的解决路径。由住房和城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》12日正式发布，旨在解决城市中低收入家庭住房困难。《指导意见》指出，大力发展公共租赁住房是完善住房供应体系、培育住房租赁市场、满足城市中低收入家庭基本住房需求的重要举措。也是引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构的必然要求。并要求“各地各部门要统一思想，提高认识，精心组织，加大投入，积极稳妥推进公共租赁住房建设。”2011年8月25日，XX市人民政府出台《关于加快发展公共租赁住房的工作意见》(长〔2011〕16号)，进一步建立健全住房保障体系，加快发展公共租赁住房。2009年3月11日2010年6月12日2010年11月3日中共XXX省委常委、市委书记XXX带领相关市领导和市直相关部门负责同志调研公租房建设工作，并主持召开市委常委办公会议。与会人员现场了解了公租房建设和回租情况，并对相关问题进行了认真研究。会议认为，发展公共租赁住房，提高住房保障水平，是党中央、国务院今年切实改善民生、提供住房保障的重要部署。发展公共租赁住房有利于完善住房保障体系，引导居民合理消费，促进人才创业发展，缓解当前住房困难。因此，尽快启动公租房建设意义重大，影响深远。2012年2月14日XX召开的全省保障性安居工程工作会议明确了今年的计划任务:开工保障性住房和棚户区改造住房38.77万套，完成保障性住房和棚户区改造住房15.15万套，新增发放廉租住房租赁补贴1万套。由于中央政府对省政府的重视，以及一系列相关政策措施的支持，公租房建设发展机遇巨大，必将帮助XX早日实现“住有所居”的理想目标。因此，本项目的提出理由充分，意义重大。项目必要性1.有利于改善生活条件，促进社会和谐发展。根据现代住房经济学，政府实施住房保障是一个非常重要的出发点，因为住房消费在过程中具有很大的外部性，其结果是高度生产性的。古语有云，“居安思危”才能幸福。世界上有许多公共卫生文献证明，良好的住房条件是保证社会生产生活体力充沛的必要前提，生活环境对儿童的生长发育乃至未来的职业生涯和社会表现都非常重要。从这个角度看，住房消费可以视为社会生产力的重要投入要素。要提高社会生产力，不仅要提高平均住房消费质量，还要提高低收入者的生活水平。事实上，无论是在国内还是国外，都存在这样一个事实:你是否拥有良好的或者社会所认为的最基本的生活条件，会严重影响居民的道德水准、社会行为规范甚至对当地社区的认同感和归属感。然而，个人的社会行为标准、他对当地社区的认同感和归属感对周围社区和当地社会具有直接的外部效应。试想，如果一个社区出现相当一部分人无家可归、流离失所的现象，那么社会治安状况肯定会非常堪忧，影响整个社会的稳定和谐。住房不仅是一个经济发展问题，也是一个社会和政治问题。除了无家可归者，住房极度困难的人由于缺乏稳定适宜的居住环境，身心健康受到困扰，容易导致社会不稳定。当很多人都在为基本住房发愁的时候，社会和谐稳定只是一句空话，整个社会要为消除由此带来的不稳定因素付出高昂的代价。所谓住房保障在很大程度上具有社会投资的属性，可以从两个角度理解:防御性的社会投资，防止无家可归的极端现象，防止流浪人员犯罪或其他社会不良行为，对社会稳定秩序造成干扰，对正常的社会生产力造成可避免的损害，节省相关的社会费用。就像医疗保健一样，有卫生经济学家估算过，在我国，如果把1元钱投入预防保健，可以省下8元的医疗费用和100元的抢救费用。与其在结果上花费数倍的成本，不如在源头上未雨绸缪。二是积极的社会投资，提高居民住房质量，特别是低收入群体的住房水平。这将有助于提高人们的经济生产力，促进社会的和谐发展。2.有利于尽快缓解保障性住房供应不足的突出问题，满足住房供应体系需求。目前，中国住房市场的发展并不完全，特别是经济适用房的供应结构和需求有很大的偏差。存量的中小户型房屋大多是上个世纪留下来的平房、简易楼、老楼。随着各地改建拆迁的不断推进，这部分低价房日益减少。同时，我国城镇化每年新增城镇人口1000万左右，新增城镇建设用地受到严格控制。在人多地少的矛盾下，如果把中低收入群体全部投放市场，必然会导致住房市场价格进一步上涨，导致更多的人买不起房，住不起房。因此，在房价上涨、房源短缺的时期，需要增加实物保障房的供应。提高公租房比例将是有效解决住房短缺、完善住房供应体系的有效途径之一。可以说，租赁公房更符合我国现阶段中低收入者的住房需求。3.可以有效促进消费，改善投资环境，促进地方经济发展。公租房的大规模建设，势必带动建筑、钢铁、水泥等相关行业的市场需求，对拉动消费绝对是“利好”；更重要的是，它将解决中低收入群体的住房困难，这无疑将潜在的“房奴”从房贷的沉重压力中解放出来，将原本计划用于购房的那部分积蓄拿出来，改善他们的生活，提高目前的生活质量，从而有效刺激消费。公租房的建设不仅可以解决中低收入者的住房问题，还可以进一步改善投资环境。公租房建设等民生投入，将促进当地良好社会生态的形成，帮助新生代大学生和农民工在生活上安家，在工作上安心。这对于很多企业，尤其是劳动密集型企业来说，无疑是一个长期的“好”消息，将促进当地经济社会又好又快发展。4.有利于稳定商品房价格，促进房地产市场健康发展。与经济适用房不同，“公租房”面向的是城市中低收入家庭，也就是通常所说的“夹心层”。《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》的出台，不仅意味着住房保障范围的扩大，更重要的是，如果这项措施能够尽快落实到位，将有效遏制商品房价格再次上涨。在国内的房地产供应体系中，经济适用房和商品房之间存在一个明显的断层——经济适用房只面向低收入和最低收入群体，而商品房的价格却远远超出了普通大众的承受能力。大量中等收入群体，尤其是刚刚开始工作的新白领，住房需求难以获得有效的制度保障。而这些社会群体因为结婚定居，对房产有典型的“刚性需求”，他们的市场行为决定了房价走势的变化。以往的房地产调控结果已经表明，如果没有对“夹心层”刚性需求的政策支持，任何现有的调控政策都可能失去效果。因此，公租房的出现不仅是解决中低收入群体住房问题的重要举措，也关系到房地产调控政策的成败。换句话说，如果房地产市场的刚性需求能够得到充分满足，就意味着导致价格上涨的“导火索”将被扑灭，房地产市场的整体供求结构将趋于合理。这样可以充分利用调控政策，有效遏制长期以来房价上涨的惯性。如果说经济适用房体现了公共政策的救济属性，那么公租房则更能体现公共政策避免经济大起大落的宏观调控功能。5.是促进XX经济技术开发区发展的需要。XX经济技术开发区创建于1992年8月，2000年2月被国务院批准为国家级经济技术开发区。公园规划面积38.6平方公里，建成区面积30平方公里。园区自成立以来，坚持“建工业区、兴工业区、招商引资、强科技区、建扩区、建和谐安全区”的发展思路，初步走出了一条高速度、高技术、高效益的科学发展之路。2011年以来，XX经开区以科学发展为主题，以转变经济发展方式为主线，以软实力建设为抓手，以党建为保障，全力打造“中国实力之都”，全年实现工业总产值1245亿元，同比增长36.62%；工商税收实现70亿元，同比增长40%；月均产值超过100亿元，两年内经济规模将翻近一番。园区经济继续保持快速健康发展，经济社会发展亮点纷呈，各项工作阔步向前。国家级XX经济技术开发区已成为XXX省对外开放和推进工业化的主力军，赢得了“XXX产业看XX，XX产业看XXX”的美誉。本项目的实施有利于加快XX经济开发区的经济发展。综上所述，本项目的建设是非常必要的。宏观环境和市场分析宏观环境分析1.经济环境2010年，中国经济运行呈现“前高后低”的态势。据国家统计局初步测算，全年国内生产总值增速达到10.3%的高位，比上年提高1.1个百分点。中国社会科学院预计2011年GDP增速将达到10%左右。2011年，影响中国经济运行的基本因素没有发生明显变化。在保持宏观调控政策相对稳定的条件下，2011年中国经济仍将保持较高水平的平稳较快增长，与2010年基本持平，预计GDP增速将达到10%左右。影响2010年宏观经济运行的因素主要来自三个方面:国内增长的基本动力、世界经济环境和宏观调控政策的力度。总体来看，中国经济内生驱动的增长模式正在逐步形成，投资拉动、消费支撑的动态格局短期内仍将保持。未来中国经济将继续保持平稳较快的增长速度，宏观经济运行的波动主要来自外部冲击和宏观调控力度。国际上，现在处于后金融危机时期。尽管全球经济显示出逐步复苏的迹象，但总体复苏仍是一个缓慢而复杂的过程。国内方面，经济复苏的基础需要进一步巩固，改善的势头需要进一步发展。明年的宏观调控要“稳”，以稳健的政策为主基调。既不能过度紧缩，也不能盲目推出“二次刺激”政策，要把保持宏观经济政策的连续性和稳定性作为当前宏观调控的关键。同时，2010年底前将公布“十二五”规划纲要，明确中国未来五年的总体思路、政策和发展目标，这将为中国资本市场的进一步发展创造良好的实体经济基础，以“有利”的方式刺激和促进中国资本市场的长期、快速、健康发展。2010年，在积极的财政政策和适度宽松的货币政策的推动下，中国经济稳步回升。从前三季度的实际情况看，国民经济总体运行良好，但也存在一些不容忽视的问题。今明两年的宏观调控应以稳定经济增长和管理通胀预期为主要任务。综上所述，在运行良好的宏观经济背景下，为公租房建设奠定了良好的经济基础，有利于其建设步伐的进一步加快。2.政策支持根据《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国办发〔2010〕10号)和《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发〔2010〕4号)精神，为加快发展公共租赁住房，住房城乡建设部等七部门联合制定了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》(以下简称《指导意见》)。2011年8月25日，XX市人民政府出台《关于加快发展公共租赁住房的工作意见》(长〔2011〕16号)，进一步建立健全住房保障体系，加快发展公共租赁住房。2010年6月12日《指导意见》为公共租赁住房建设提供了重要的政策支持。一是各地要将公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划，优先保障。对保障性住房供应的公共租赁住房，建设用地实行划拨供应。其他方式投资公共租赁住房，建设用地可以通过出让、租赁或者作价入股等方式有偿使用。，而已建公租房的租金水平、邢弢结构、建设标准和设施是土地供应的前提条件。建成的住房只能出租，不能出售。二是市县人民政府要通过直接投资、资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式，加大对公共租赁住房建设和运营的投入。省、自治区人民政府应当给予财政支持。中央财政以适当方式给予财政补贴。第三，对公共租赁住房建设和运营给予税收优惠，具体办法由财政部、国家税务总局制定。公共租赁住房建设涉及的行政事业性收费和政府性基金，按照保障性住房相关政策执行。第四，鼓励金融机构发放公租房中长期贷款。具体办法由中国人民银行和银监会制定。支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集资金。，专项用于公共租赁住房的建设和运营。探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金，拓展公共租赁住房融资渠道。将政府投资的公共租赁住房纳入住房公积金贷款试点范围，支持保障性住房建设。五是公租房建设实行“谁投资谁所有”，投资者权益可依法转让。2010年11月3日中共XXX省委常委、市委书记XXX带领相关市领导和市直相关部门负责同志调研公租房建设工作，并主持召开市委常委办公会议。根据本次会议精神，公租房发展要围绕“一个目标”，做好“四个结合”、“四项任务”、“两步走”。“四个结合”，一是规划布局上的集权与分权相结合。根据XX的实际，全市公租房建设相对集中在高新区、XXX—XXX区、XXX区、XXX—大学城四个区，分点分布，保障配套服务。第二，结合新的建设和振兴住房来源。在新建的基础上，大力盘活现有安置房、企业自建房和部分商品房，切实解决青年创业者和城市贫困人口的住房保障问题。第三，在资金投入上实行政府与社会相结合。采用BOT模式，政府提供土地划拨，由社会和市场投资实现建设、管理、运营一体化，减少政府一次性投入，提高小区管理水平。第四，在租赁补贴上实现金融与企业的结合。鼓励企业自建、政府整合、社会参与，政府和企业给予配套补贴。“四项任务”，一是抓紧清查摸底。住房保障局具体负责调查存量房屋，摸清底数，进行登记。二是制定市场管理条例。政府应制定管理条例，明确经营主体，明确租金价格，做好物业管理，实施市场监管，确保公租房市场健康有序发展。三是研究制定相关政策。尽快出台鼓励投资、租赁对象、租赁标准、退出机制等相关政策。，不断增强工作的科学性、针对性和可操作性。四是拓宽资金投入渠道。要利用国家和省市的相关政策，多元化筹集公租房建设和管理资金。公租房建设要分两步走，交替推进。第一步是振兴现有的住房。要尽快成立班子，认真调查研究，出台相关政策，完善公共设施。第二步，抓紧规划建设，通过充分竞争，采取BOT模式，按照政府主导、社会投资、企业运作、租赁贴息的原则，加大推广力度，加快建设实施，为全市公租房发展提供尝试和示范。并要求各级各有关部门积极探索，深入实际，创新机制，确保两年内基本解决全市20万人的住房保障问题。市场分析房地产市场分析1.全国房地产市场从周期性调整的角度来看，2010年中国房地产市场仍处于扩张和见顶阶段。城市化进程、人口结构、我国居民财富结构的革命性调整以及我国住房需求的特殊模式等周期性扩张的中期力量依然存在。供求失衡、通胀预期、流动性泛滥和政策调整扭曲等短期因素决定了周期性扩张阶段的房地产价格偏离其均衡价格。通过对北京、上海、深圳、广州均衡房价的计算，表明不同城市对均衡价格有不同程度的偏离，说明目前不存在全国性的房地产泡沫。因此，行政性价格调控(即2010年房地产宏观调控措施)虽然短期合理，但中期难以改变周期性波动，行政性调控结束后周期性力量必须爆发式释放，可能导致周期性上行波动加剧。由于中国房地产市场长期供不应求，且这种状况可能在中期内持续，未来5~10年，中国的人口结构和城市化进程的加快将使中国的城市住房需求保持高位，而中国的收入增长和资产结构多元化也将决定未来对房地产的强劲需求。因此，政策的调整只会影响近期的房地产市场，从中长期来看，房地产市场必然处于周期性上涨阶段。2.XX房地产市场在国家宏观经济走势的深刻影响下，XX房地产市场必然与全国房地产市场同步发展。此外，中部六省省会城市之一的XX也面临着与其他中心城市的激烈竞争。特别是武汉城市圈、鄱阳湖生态经济区、皖江城市带、晋陕豫黄河金三角等重点中心城区的快速发展，给XX的发展带来了巨大的竞争压力。特别是XX毗邻武汉，有很大的竞争关系。XX和武汉相比，没有竞争优势。从目前的经济发展情况来看，武汉的GDP比XX高，而且武汉是主要的老工业基地，工业更发达。从外部环境看，武汉是全国交通枢纽中心之一，比XX有更大的竞争优势，等等。因此，XX要在中部六省中占据经济领域的领先地位，保证XX房地产业的健康快速发展，还有很长的路要走。同时，与省内周边城市相比，XX在XXX省的经济地位日益明显，其辐射带动了XXX、XXX等地的快速发展，但同时也与XX存在一定的竞争关系。与XX相比，两市在房地产方面具有竞争优势，比如地价便宜，储备土地量大；此外，随着XXX城际铁路的开通，XX的地理位置优势将逐渐消失。届时，如果XX的房价和地价过高，开发商和消费者选择XXX的概率会增加，给XX的房地产行业发展带来一定的压力。以上分析表明，综合考虑国家宏观经济走势、全国房地产发展趋势和近期房地产宏观调控政策，以及XX市的区域环境和周边城市的竞争态势，可以预测未来XX市房地产市场将处于平稳增长态势，房价上涨空间较大。因此，加快公共租赁住房建设，加强保障力度，扩大保障范围，为城市中低收入群体提供住房保障，对于提高人民生活质量，保持社会稳定和经济快速发展具有重要的现实意义。XX市经济适用房发展分析1.经济适用房的特征分析(1)经济适用房的供应对象与商品房的消费对象不重叠。经济适用房主要面向城市低收入住房困难家庭，他们不是商品房的消费者。根据分析，XX市居民的住房消费可以分为五个层次:第一类，高收入家庭(金领阶层)。家庭年总收入20万元以上，约占全市总户数的5%。大概有8万多户，主要是买中高价位的商品房。第二类是收入较高的家庭(银领阶层)。家庭年总收入10~20万元，约占全市总户数的12%。大概有20万户左右，主要购买中价或高价商品房。第三类，中等收入家庭(铜领阶层)。家庭年总收入50~10万元，约占全市总户数的40%。65万户左右，主要购买中低价商品房。第四类是中低收入家庭(铁领阶层)。家庭年总收入2~5万元，约占全市总户数的28%。全市约有45万户。他们很少有能力购买核心城区的商品房，主要是购买郊区的廉租房和便宜的二手房。第五类，低收入家庭(铁皮领阶层)。家庭年总收入在2万元以下的，约占全市总户数的15%，约25万户。他们没有买房的经济能力，主要是租房，或者租房子，条件差，租金低。从以上分类可以看出，我市住房保障制度的第一步是解决有收入家庭的住房困难，然后扩大到部分中等收入家庭。这些人，他们无力购买普通商品房。因此，住房保障制度的实施不会降低XX房地产市场的需求，不应对立地看待保障房和商品房的建设。(2)经济适用房覆盖率低于临界线。据专家研究，XX市商品房和经济适用房的覆盖面可以设定为两条临界线:一条是“37开”，商品房占70%，经济适用房占30%。在这种状态下，保障房对房地产市场没有影响。第二条是“四六开”，即商品房占60%，保障房占40%。在这种状态下，保障房会对房地产市场产生轻微影响。XX市经济适用房目前用于解决月收入700元、人均面积16平方米以下家庭的住房困难。按照这个标准，安防系统的覆盖率不到20%，远低于“三十七开”的临界线。因此不会给XX房地产市场带来不利影响。(3)保障性住房和商品房建设的资金来源不同。保障性住房建设资金主要依靠地方各级财政投入。资金主要从土地出让净收益中提取10%，其次是市场运作和政策支持。商品房的开发建设主要依靠银行贷款和企业自有资金开发。经济适用房不会占用商品房的贷款额度，也不会对商品房的资金来源构成威胁。(4)保障性住房用地比例不高。按照国家规定，部分城市建设用地要用于保障房建设，直接看会影响地方财政收入。但政府出让的土地中，保障房用地所占比例并不高，所以对地方财政收入影响不大。而且，由于市场化用地数量的减少，政府拍卖的土地价格会相应上涨，足以弥补保障性住房用地划拨减少的收入。这一点在成都、厦门、青岛、武汉等城市都得到了验证。厦门2006年建设了5万套保障房，但当年土地出让收入达到创纪录的140亿元。2009年1-5月，我市安排保障性住房用地415万平方米，但收取的土地出让金比去年同期增长4.45%，显然影响不大。(5)经济适用房不会入市。按照规定，保障房5年内不能上市。5年后能上市时，由政府先回购，使得保障房不容易流入市场，对房地产市场影响有限。总的来说，保障房建设的目标群体、建设模式、融资渠道、销售方式都自成体系，与商品房市场没有任何联系，很难产生大的影响。2.经济适用房发展现状分析。截至2007年底，全市共拆除、改造、修缮棚户区576.67万多平方米，4.8万多户、18万居民搬进了新居。保障性住房建设累计完成投资123.79亿元，累计竣工面积1239万平方米，累计销售面积14.94万套，建成廉租房9.59万平方米、1906套，解决了15万多户居民的住房问题。人均住房建筑面积从2003年增加到2007年。23.2平方米28.9平方米2007年至2009年上半年，XX市已审批到位的在建、在建(含待建)保障性住房项目22个，共计9486套43.6万平方米(其中市区6692套/3052平方米)，中央和省补助资金共计2.38亿元。目前已建成2636套，总建筑面积14.56万平方米。2009年，中央财政补助的保障性安居工程新增10个，建筑面积26.46万平方米，5763套，中央财政补助7935万元。目前已全面开工10个项目，包括:麓谷金河(二期)、XXX县黎塘社区和德家园(三期)、XX县XXX镇。凤凰花园1.5万平方米、XXX城2.3万平方米、天开东方花园0.93万平方米、鼓山乐园1.8万平方米、诚兴2.96万平方米、山水新城0.92万平方米等6个项目已部分开工。自2008年7月起，XX市改变住房保障方式，停止实物配租保障性住房(棚户区改造等重点项目拆迁户除外)，对保障性住房保障对象实行货币补贴。截至年底，已发放保障性住房购房券20420张，购买住房18404套，面积160.81万平方米，补贴资金14.48亿元。全市保障性住房建筑面积79。8235台(其中61。保障房小区6602套；自建户型17.99万平方米、1633套)，竣工面积47.16万平方米、5192套(其中保障性住房小区39.56万平方米、4331套；自建7。，861套)。2009年12月31日04万平方米05万平方米2009年，XX市运营棚户区改造项目56个(含开发商自拆项目)，完成城市房屋拆迁面积216万平方米，拆迁户16636户。棚户区改造投资128.48亿元，拆迁户购买近200万平方米。2009年，XX市运营棚户区改造项目56个(含开发商自拆项目)，完成城市房屋拆迁面积216万平方米，拆迁户16636户。棚户区改造投资128.48亿元，拆迁户购买近200万平方米。2009年计划完成6000张货币补贴券的发放，快速启动所有项目，有困难就采取措施。通过回购、租赁、货币补贴等方式。，解决6000户，保障人均住房面积12平方米以下的城市低收入家庭。2007年至2010年，XX市完成城镇住房保障17万余套，保障性住房占全市住房总量的比例保持在30%以上。其中，建设筹集廉租房38151套，建设保障性住房26905套，发放保障性住房货币补贴23002套，改造城市棚户区42162户，改造棚改6907套，改造国有工矿棚户区4730户，改造农村危房11000户，发放农民保障性住房156001套，发放住房货币补贴15273户2011年XX市保障性住房和城市棚户区改造计划30650套，目前已开工21380套，开工率69.76%。近年来，XX通过拓宽住房保障范围、提高住房保障标准、改革住房保障方式，完善了分层次、多渠道、全覆盖的住房保障体系。保障范围进一步扩大，住房保障家庭收入标准确定为上年度城镇居民人均可支配收入的75%，面积标准由人均不足提高到人均不足，均处于全国较高水平。补贴进一步提高。补贴标准按照当年商品房均价、保障房建设成本、补贴面积计算，解决了“房不合算”的问题。目前XX市保障性住房货币补贴标准为无房低保户8万元，住房困难低保户5万元。对过去未享受房改政策的改制企业职工，每户补贴增加2万元；租房补贴，每人每月100元提高到160元，每人每月50元提高到80元。这些措施基本解决了低收入家庭的购房或租房问题。从前面的描述可以看出，近年来XX市保障性住房发展迅速，低收入群体的住房问题得到了一定程度的解决。8平方米16平方米从前面的描述可以看出，近年来XX市保障性住房发展迅速，低收入群体的住房问题得到了一定程度的解决。3.XX市经济适用房的市场需求随着经济社会的发展和城市人口的聚集，市民对居住环境的要求不断提高，XX市住房保障任务仍然十分艰巨。截至2007年底，XX仍有3.15万户保障性住房保障对象。在最低收入家庭中，11，138户家庭没有住房。XX二环内仍有899万平方米的棚户，共有50670户，18万多人。中心城区两万多分散居民的居住条件亟待改善。全市仍有54000多名职工未享受房改政策或住房困难，接近截至2008年10月，XX共有低收入家庭44627户(其中市区30999户，县市13628户)，其中无房家庭21698户(市区16344户，县市5354户)，3户低收入家庭住房面积低于平均住房面积。74户(市区1617户，县市3857户)，12户14104户(市区11762户，县市2342户)。另一项调查显示，在人均住房面积低于家庭的收入家庭中，有24915户选择租赁住房，19712户选择经济适用房。15平方米8平方米-12平方米-15平方米15平方米截至2010年，XX仍有3.15万户保障性住房保障对象，最低收入家庭中无房户11138户，二环内仍有730万平方米的棚户区，共有50670户，18万余人。中心城区2万多分散居民居住条件亟待改善，全市仍有5.4万多职工未享受房改政策或住房困难。因此，XX市保障性住房存在较大的需求缺口，亟待解决，以保证社会持续、稳定、健康发展，实现人民安居乐业。公共租赁住房发展分析1.公共租赁住房及其特征分析公共租赁住房是指投资者(政府或企业等)购买的方式。)持有房屋，并将这些房屋以低于市场价的方式出租给特定的人。公租房是经济适用房的一种，但不同于福利制度下的廉租房，也不同于企业的职工宿舍。总的来说是一种租房的形式，但是保障范围更广。随着我国房地产业的快速发展和住房保障体系的不断完善，它是一种能够有效解决城市中低收入家庭住房问题的保障性住房。公租房与其他销售型保障性住房最大的区别在于产权归属不同。公租房的产权归政府或相关机构、企业所有，不归居民个人所有。其目的是以低于市场价或租户可承受的价格向低收入家庭出租住房，以改善这些群体的住房困难。当低收入家庭收入发生变化时，有严格的退出机制。从各地的实践来看，目前公租房保障对象主要是城镇户籍人口中的低收入家庭，包括新就业职工，特别是刚毕业的大学生和一些特殊群体。其未来发展目标将覆盖各种夹心层家庭和城市流动人口。公租房有以下特点:一是体现政府的干预。公共租赁住房是在政府公共政策下，由政府直接提供或由政府主导的事业单位和企业提供的保障性住房；二是需求对象的限制，因为是经济适用房，其保障对象有严格的准入标准；三是非营利性，无论是政府直接负责建设还是企业承担开发建设，都不以盈利为目的；四是租金价格优惠，公租房租金价格低于总则市场价格；第五，退出的灵活性。中低收入家庭住房和收入水平发生变化时，政府可以随时停止发放补贴。退出程序简单，易于操作。公租房主要来源于新建和收购两种方式，即各级地方政府组织部分新建公租房，同时也可以在已开发的商品房或存量房中收购部分房源。2.公共租赁住房现状分析目前，国内公租房政策仍处于起步阶段。就房地产市场调控现状而言，相关政策的推进应遵循高效、可持续的原则，让公租房政策的效果真正显现出来。其实国内公租房建设最大的问题在于供应规模严重不足。我国城市人口极其庞大，动辄上百万的城市人口，公租房建设的规划一定要有战略超前意识。对比统计部门重点监测的全国70个大中城市，2010年平均建设的37万套公租房，每个城市只有5000套左右，显然不能从根本上满足“夹心层”的住房需求。更何况，保障房建设的实际情况表明，地方政府的实际建设规模往往滞后于计划数量。虽然我国的公共租赁住房建设在不断完善和发展，但由于刚刚起步，公共租赁住房建设还存在一些突出问题，主要表现在以下几个方面:一是法律法规体系尚不完善。目前全国只有深圳、厦门等城市出台了公租房管理办法。从国家层面来说，还缺乏统一规范的法律法规或指导意见。但是，公租房的资格审核和后续管理将是一个非常复杂的工程，即使是目前各地已经出台的相关管理办法，也还有很多需要完善的地方。另外，各地建设标准差异很大，缺乏统一的约束力。比如有的地方法规只存在，有的地方建设标准达到。40平方米90平方米第二，覆盖人群比较窄。以北京为例，公租房仅限于通过政策性住房审核的家庭，广州、深圳、厦门的人群也是针对城市户籍人口。这主要是由于公租房刚刚起步，处于探索阶段，最需要住房保障的流动人口仍然被排除在保障之外。第三，资金短缺，住房供应严重不足。根据厦门的规划，未来几年将投资136亿元建设4.5万套保障性租赁房，基本解决夹心层无房户的住房问题。按照覆盖40%户籍人口的目标，中低收入家庭可以全覆盖。但由于资金短缺，来源不明，保障计划难以实施。在北京的规划中，公租房用地只有两块，总建筑面积不足26万平方米。由于房源不足，北京的公租房登记时间一再推迟。土地收益流失、资金来源不足、管理复杂是公租房短缺的主要原因。四是维护成本高，政府后续补贴多。对公租房的管理效率提出了更高的要求。同时，由于政府持有住房，后续的维护、改造和管理需要投入大量的人力、物力和财力，在公租房规划中要充分考虑。这些只是公租房发展初期的一些问题。相信随着公租房实践的发展和相关制度的完善，公租房建设将成为城市中低收入群体住房保障的重要方式之一。3.公共租赁住房发展前景分析目前，我国房价飞涨，普通居民支付能力下降，现有的经济适用房无法满足各类低收入家庭的住房需求。公租房以其适合所有收入群体、灵活易调节的特点，有着良好的发展前景。一是建立长效保障机制，缓解供需矛盾。过去以大量出售为主的经济适用房、限价房，已经改为公租房，与其他经济适用房一起构成了经济适用房的供应体系。对于大城市来说，人口增长与土地资源短缺的矛盾将长期并存。保障房以销售为主的供应模式，导致政府手中缺乏可持续稳定的保障房。在低收入家庭住房需求的压力下，每年都有大量的经济适用房开工建设。然而，随着中心城区和近城区可利用的土地越来越少，经济适用房只能建得越来越远，这势必脱离低收入家庭的实际需求，导致新的社会矛盾，给政府住房保障造成困境。公租房的发展可以有效缓解土地供应的短缺，保证政府有大量的流动房源，长期来看可以形成可持续的住房供应链。二是完善保障体系，满足中低收入家庭的住房需求。公共租赁住房租金应根据家庭收入水平、住房的区位、面积、质量等因素确定，形成合理的房源档次差，确保不同收入家庭享受相应的公平合理的政府补贴。收入较高的家庭承担的租金相对较高，收入较低的家庭政府补贴较少，收入较低的家庭承担的租金较低，享受的政府补贴较多。随着家庭收入的变化，政府可以灵活调整补贴额度，重新划分个人和政府应承担的租金标准，有利于各类中低收入家庭享受住房保障这一惠民政策。三是强化政府的监管作用，促进企业参与市场化运作。充分利用政府手中的经济杠杆，引入企业参与公租房建设，通过税收、土地、金融等配套政策鼓励和调节参与企业的利益分配，即建立和完善市场调节与政府保障相结合的保障性住房供应体系。政府也可以通过市场化的购租方式获得住房，一方面可以压缩政府的寻租空间，另一方面可以激活住房二级市场。四是发展政策性住房金融，扩大资金来源。在中国，调整住房公积金的定位和资金使用方向，或者建立新的政策性住房金融机构，越来越迫切。未来政策性住房金融机构的主要职责将是向中低收入家庭提供优惠低息住房贷款，同时向公租房开发建设单位提供长期信贷资金支持，解决资金来源瓶颈。第五，循序渐进，做好公租房的规划和前景设计。当前，我国正处于城市化和工业化的快速发展阶段，公租房将有广阔的发展空间。条件成熟时，逐步将公共租赁住房范围扩大到城镇非户籍家庭。但发展要本着循序渐进的原则稳步进行，避免出现一系列后续问题。首先，在征地方面，要对公租房用地给予更大的优惠政策，合理选址。因为它面对的是城市中的低收入家庭，流动性强，所以应该建在交通顺畅、位置相对方便的地区。其次，要合理规划，以小户型住宅建设为主。根据节约用地的要求，确定适当的住房建筑邢弢面积、建筑形式和建筑容积率。建设保障房小区，要力求自成体系。同时，做好各种配套设施的建设，如商店、学校、医院等生活服务设施，加强小区的绿化和道路建设，特别要注意防止重建设轻管理的问题。建设内容和规模建设内容本项目位于XXX大道以西，XXX路以南，XXX路以东。主楼是公租房。基地近似长方形，新建筑布局充分尊重现有道路和现有建筑布局，新规划用地位于西北和南部。一栋18层的公租房。新规划的南侧有现有道路继承。用地范围内布置1栋6层公租房、2栋17层公租房和1栋24层公租房，室外设置活动场地和休闲绿地。建设内容主要包括:多层、高层、商业、项目配套服务设施及相应的道路、绿化、市政管网设施等。建设规模该项目位于XX县XXX镇工业园区，交通便利，配套齐全，是理想的居住用地。本项目用地面积为，已建用地面积和新规划用地面积。其中，新建建筑总面积为，新建地下建筑面积为。新建建筑可分为1栋多层建筑和4栋高层建筑。41323.92平方米20684.60平方米20639.32平方米85072.25平方米选址和建设条件位置选择1.位置和地理位置该项目位于XXX大道以西，XXX路以南，XXX路以东，地理位置优越，地形规则，交通便利。2.站点状态本项目用地面积为，已建用地面积和新规划用地面积。其中，新建建筑总面积为，新建地下建筑面积为。新建建筑可分为1栋多层建筑和4栋高层建筑。41323.92平方米20684.60平方米20639.32平方米85072.25平方米3.土地所有权类别和土地状况本项目为公租房项目，土地使用性质为行政划拨用地，经XX市人民政府批准为城市居住用地。土地开发建设计划已经XX市规划局审批。拟建场地现有的供水、供电和道路能够保证项目的实施和项目建成后的正常运营和生活需要。项目建设条件1.地形条件XX位于东经111°54'-114°15'和北纬27°51'-28°40'之间。它大约东西长，南北宽。自东向西，位于XX市、XX县、XX市、XXX县、XXX县境内，基本处于XX丘陵与洞庭湖冲积平原、XX柳盆地的过渡带。XX市区位于XX河与XXX河交汇的河谷阶地，四周都是地势较高的丘陵，可谓“环城皆山”。经过几十万年的地质变迁和自然侵蚀，Xxliu盆地形成了南高北低，丘陵溪流纵横交错，红岩白沙的地貌特征。由于XX市地处丘陵到平原的过渡地带，这一带的地貌变化多姿多彩。西侧为低山区，海拔为XXX山最高峰碧螺岭，前面是天马山和凤凰山。山后有桃花岭、金牛岭等一簇簇青山，山势浑然一体，像一道屏障环绕XX城。中国西北地区晚元古代震旦纪存在由浅变质岩和板岩组成的丘陵。由于地层岩石坚硬，自然剥蚀缓慢，形成孤山、尖山、巫山等几座孤峰，星罗棋布在低山丘陵中。东北是花岗岩丘陵区，地表发育的土壤多为沙土。山势险峻，山脊不相连。是关于来自XX的黑米峰，据说是道教的福地。东北有朱颖山、XXX山、峰峰山、明月山，都是风景秀丽的名山。而东面和东南面是红岩丘陵，海拔100%左右。大部分丘陵松散，易风化成红岩丘陵；因为有些岩石地基坚硬，所以仍然屹立在山丘中。烈士公园北端的罗阳山，东被柳泽洋河切割，耸立在岩壁上，是城东的一处风景名胜。盆地中心是长江沿岸的冲击台地，是XX城市建设的主要区域。其地层主要为第四纪更新世冲积网状红土和砾石。XX河和XXX河两河交汇处的新河三角洲为一级台地，海拔高度比XX河常年水位高约，约。五一广场一带为第二阶段平台，大约高于XX河常年水位。XX古城主要分布在这个戏台。今天的XX城已经扩展到了第六和第七梯田。由于其表层为粘土砾石层，且岩石地基结构坚硬，每平方米可承受2.5-2.5，最高的可达此数，故适宜建造高层建筑。由于盆地内的地台由坍塌的砂岩和粘土组成，地层孔隙多，含水层良好，地下水源丰富。在古代，XX城有很多井，清澈甘甜，时时刻刻取之不尽。白沙井、鸳鸯井、水峰井等都很有名。在五一广场一带，挖掘了几十口战国、东汉、三国时期的古井。大自然创造了Xxliu盆地，Xxliu盆地孕育了XX古城。依景观而生的XX地貌是独一无二的，在未来的现代城市建设中将显示出无穷的魅力。233公里90公里300.8米30公里591米100米30米10米30米3万公斤5万公斤本工程地形起伏较大。有田野、山谷、山脉、运河等。在基地内，规划的市政道路的标高与目前的地形有很大不同。2.气象条件(1)温度月平均温度17.2冷月最高平均温度4.7最热月份的平均温度33.0历年极端最高温度40.6历年极端最低温度-11.3年平均气温20天以下，年平均气温30天以上，年无霜期269-274天。0℃(2)湿度年平均湿度为80%最热月份的相对湿度为84%冷月的相对湿度是75%。(3)降雨量年平均降水量1455.06mm最大日降雨量192.5mm每小时最大降雨量82.5mm平均地表径流700.16mm径流系数0.48(4)风速、风向和风荷载最大风速(离地)/秒10米21.3m冬季平均风速/秒2.8m夏季平均风速/秒2.6m全年的主导风向是西北风。夏季的主导风向是南风。风荷载(离地10处)0.35KN/㎡。5)雪最大积雪深度200mm雪荷载为0.35KN/㎡。3.地质学XX市地势由南向北倾斜，多为丘陵地带，地面高程在黄海35~80m之间，部分地区高于此。大部分地区的地质条件属于河漫滩阶地，被第一、二、三级阶地和零星的第四、五级阶地的第四纪地层所覆盖。上部为粘质粉土、亚粘土和粘土，含水量总则为20~30%，压缩性为0.005~0.015。下部为砾石层，以中粗砂为主，其次为细砂。砾石直径总则为1~4cm，内容承载力在210~220kPa之间。为中等均匀压缩性的天然地基，无明显不良物理地质现象。90m4.水文学XX附近的水系属于XX的水系。河水经昭山后流入XX县木云，沿XX县西南边缘至东窑岗，入城郊，再经三岔集转向西北至桥口，出XXX县。XX河流经市区。最高洪水位(P=1%)、最低枯水位(I=99%)、常年平均水位、最大流量/秒、最小流量/秒、平均流量/秒、最大流量/秒、最小流量/秒、平均流量/秒。25公里37.67m23.50m27.32m20800m3263m31970m32.5m0.5m1.7mXX河是XXX省最大的河流，在XX境内有15条支流汇入XX河。其中XXX河、捞刀河、绵水河、锦江水量较大。5.地震根据国家标准《建筑抗震设计规范》(GB50011-2001)和《中国地震动参数区划图》(GBL8306-2001)，拟建场地抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度为，设计地震分组为第一组，特征周期为0.35s0.05g6.交通状况(1)区域交通状况铁路目前XX和XXX已经形成了共同的铁路枢纽。武广客运专线(武汉——XX——广州)将于2009年底竣工。杭州-南昌-XX客运专线和长昆客运专线也将于2010年开工建设。2009年，重庆至长春客运专线获批规划。目前有XX北站(一等)和树岭站(二等)两个铁路客运站和两个货运站。连接铁路网线路有京广铁路、武广客运专线、XX-贵州铁路(XXX)、浙赣铁路(XXX)、石长铁路、石长复线、洛湛铁路(XXX)。公路XX公路四通八达，以国道、省道为主干，县乡公路为支线，里程1000多公里。北京到深圳的107国道和厦门到成都的319国道在XX交汇。XX-XXX高速公路、XX-常德高速公路、XX-XXX高等级高速公路均已建成通车，通往省内各城市的交通越来越便捷。市区主要道路有五一路、XXX路、韶山路、东风路、解放路、XX大道、三一大道、中山路、黄兴路、XX江路、小西XX大道、万家丽路、人民路及“六桥三环”。港口XX港可以连接河流和海洋。港区自然海岸线长，800吨级船舶四季通航，2000吨级货轮4-9月通航。国内外船公司竞相在XX开展海运业务。XX拥有XX河千吨级航道和中国最大的内河枢纽港——霞凝新港。2006年，一、二期工程完工，港口吞吐量达到1100多万吨，其中国际集装箱36万标准箱，重型杂货350万吨。95公里航空黄花国际机场是XXX省最大的机场，唯一的国际机场，也是华中地区的枢纽机场。该机场可直飞中国45个主要城市以及香港、曼谷、首尔、釜山、大阪、吉隆坡、新加坡等海外城市。2009年初，开通了直飞台北的航班。2008年，黄骅机场旅客吞吐量845.48万人次，在全国机场中排名第14位，领先于青岛、大连、海口和沈阳。到2009年11月，黄花国际机场年旅客吞吐量首次突破1000万人次，2009年底达到1135万人次，排名第11位。最近，一条又长又宽的第二跑道正在建设中，投入使用后将开通直达欧美和亚洲主要城市的航线。3800米60米托普机场位于XX南郊三环外。以前是军民两用的军用机场，现在是专用的军用机场。铁路交通XX轨道交通规划，2015年前将完成2号线一期和1号线一期，国家发改委批复了XX城市快速轨道交通近期建设规划。2009年2月10日6.施工条件水电条件能够满足项目建设和运行的需要。区域自来水及配套工程完善，有足够的发展空间，完全可以满足项目建成后的施工用水和生活用水要求。水质良好，符合《生活饮用水卫生标准》GB5749-85。排水管道和电源可从城市排水管网和附近的市政供电网引入，其他市政基础设施基本齐全，完全可以满足施工需要。XX建材资源丰富，各类建材生产厂家众多。项目建设所需的砂、石、砖、木材由当地建材生产厂家提供，水泥、钢材可在XX当地厂家销售网点购买。项目建筑材料来源充足。可以看出，项目建设场地条件满足项目建设和运营的需要，不存在明显不支持项目的因素。工程建设方案规划建设方案1.设计基础《住宅设计规范》GB50096-1999(2003年版)《人民防空地下室设计规范》GB50038-94《砌体结构设计规范》GB50007-2002《建筑抗震设计规范》GB50011-2001《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002《建筑结构荷载规范》GB50009-2001《混凝土结构设计规范》GB50010-2002《建筑桩基技术规范》JGJ94-94《地下工程防水技术规范》GB50108-2001《高层建筑混凝土结构技术规程》JGJ3-2002《高层建筑箱筏基础技术规范》JGJ6-99《建筑地基处理技术规范》JGJ79-2002《建筑设计防火规范》GB50016-2006《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95(2005年版)《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001《汽车库、车库设计防火规范》GB50067-97《人民防空工程设计防火规范》GB50098-2009《XX市城市规划管理技术规定》〔2002〕昌46号国家、省、市有关设计规范和规定。2.项目规划方案(1)规划思路1)高起点规划，人性化布局；功能合理，设施齐全，创造了安全、卫生、方便、舒适、优美的生活环境。2)适应土地开发建设的现实，面向中等收入市民的消费市场，正确处理社会效益和经济效益的关系。3)总平面设计要求符合城市总体规划要求，使建筑布局和空间组合与环境相适应。在创造主体景观的同时，可以将建筑与景观融合、交叉，形成景观同质的社区环境，从而提高整个社区的景观品质。设计要求执行国家标准和强制性条文，满足交通、生活、消防和环保规范的要求。(2)方案比较该项目位于XX市经济技术开发区XXX南路以东，为宿舍型公租房小区。本方案设计并建造了五个单体建筑(1、2、3、4和5)。方案二共设计建造A、B、C、D、E四栋单体建筑。两个方案的主要建设指标如下表所示:方案一总居住面积平方米85072.25地上建筑总面积平方米80906.11那中间1#公租房建筑面积平方米6215.041#楼商业区平方米1228.432#公租房建筑面积平方米16009.223#公租房建筑面积平方米17257.784#公租房建筑面积平方米17161.94服务区建筑4#平方米900.585#公租房建筑面积平方米21300.005#服务楼区域平方米833.12地下建筑总面积平方米4166.14选项2总居住面积平方米78701.25地上建筑总面积平方米74470.24那中间A#建筑区平方米3006.3B#建筑区平方米17555.29#c建筑面积平方米15503.15D#建筑区平方米21247.63E#建筑区平方米17157.87地下建筑总面积平方米4231.01通过对两个方案建设指标的对比分析，认为方案一更有利于集约利用土地，充分利用宝贵的土地资源。因此，本报告推荐第一种方案，下面的方案设计将主要围绕第一种方案进行论证和分析。(3)交通组织基本原则是在新规划用地范围内的道路交通布局中充分利用现有道路。西北新规划用地将充分利用周边现有道路布局，合理融入现有路网体系。由于南部新规划用地的建筑布局情况，需要对原居住区的一条道路进行改造，其他新建道路与现有道路系统相连。调整后，居住区道路系统采用网格布局，新建道路与现有道路融为一体。居住区新建道路不得少于，以保证消防车的通行需要，高层建筑周围应形成环形消防通道。主、次出入口与城市道路相连，满足人们的出行要求。小区南面新建一个地下室，让人流通过二级出入口门进入后直接下到地下室，再乘电梯进入塔楼。这种设计可以最大限度地减少交通流量对小区人流的干扰，提高小区的环境、档次和安全性。4(4)垂直设计西北新规划用地原有地形平坦，周边较为平坦。场地设计标高以目前标高为准。南部新规划用地的场地有一定的高差，最高点为，最低点为。综合考虑以下因素:57.98米与场地内道路系统连接点的标高为:，，。54.40米55.00场地二级出入口与XXX南路标高的联系:XXX南路标高。50.80地下室顶板高差系数。场地设计标高为54.40-55.50，需要一定的开挖量。次要入口和南墙周围应设置一些挡土墙。竖向布置采用平坡式，场地雨水口通过厂区地下排水系统排入城市排水系统。(5)消防本项目用地范围为二类地区。高层建筑周围设置环形消防通道，结合疏散通道布置灭火面。道路宽度不小于，并在端式道路处设置一个消防回场*。消防车道的转弯半径为。灭火面与建筑物之间无影响灭火的树木和架空线，满足消防要求。4.0米18米(6)景观设计为了创造良好的工作和生活环境，在建筑物周围和道路两侧种植树木和常绿灌木。种植屋顶作为休闲绿地，绿地集中，散植乔木、灌木或草皮，小品、椅子等。供居民休闲。考虑到经济性和适用性，乡土树种是关键树种。7)阳光本居住区为二类地区，以下高层间距24+0.2H，以上高层间距29+0.1H多层建筑按1.1倍间距满足日照和通风要求。以下公租房不考虑日照影响，户型应满足日照要求一半，超出日照分析范围的现状户不纳入日照分析。50米50(8)主要经济技术指标序列号名字单位数据评论一个总土地面积平方米20639.3230.96亩。2总居住面积平方米85072.25三地上建筑总面积平方米80906.11那中间1#公租房建筑面积平方米6215.041#楼商业区平方米1228.432#公租房建筑面积平方米16009.223#公租房建筑面积平方米17257.784#公租房建筑面积平方米17161.94服务区建筑4#平方米900.585#公租房建筑面积平方米21300.005#服务楼区域平方米833.12四地下建筑总面积平方米4166.14五建筑面积平方米5173.51六床号个人13530七房间总数设置1846八建设用地密度%25.07九绿地率/绿化率%30.0510体积分数/3.9211停车位总数个人177那中间停车位个人77停车位个人100建筑工程1.建筑平面设计本项目将发展公租房与保障和改善民生、促进城市发展、提升城市综合竞争力、构建和谐社会相结合，以有效缓解城市中低收入家庭、新就业大学生、外来务工人员阶段性住房困难为目标，根据业主提出的要求，设计