房地产经营管理

房地产经营管理刘亚臣管理学院第7章房地产交易管理房地产经营管理刘亚臣概述7.1概述一、房地产交易的概念城镇房地产交易，包括各种所有制房屋的买卖、租赁、转让、抵押，城市土地使用权的转让以及其他在房地产流通过程中的各种经营活动。房地产转让房地产抵押房地产租赁3概述二、房地产交易中的基本制度国有土地有偿有限期使用制度房地产价格申报制度房地产价格评估制度房地产价格评估人员资格认证制度房地产权属登记发证制度4概述三、房地产交易的管理机构及其职责建设部建设厅房地产管理局房地产交易管理所1、房地产交易的管理机构5概述2、房地产交易管理机构的任务对房地产经营进行指导和监督，查处违法行为，维护当事人的合法权益；办理房地产交易登记、鉴证等手续；协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税款；为房地产交易提供洽谈协议，交流信息，展示行情等各种服务；建立定期信息发布制度，为政府宏观决策和正确引导市场发展服务。6转让管理7.2房地产转让管理一、概述房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；以房地产抵债的；法律、法规规定的其他情形。房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让。7转让飞的分泻类1、房迎地产斤转让颜的分道类根据零土地卖使用驼权的称获得坝方式出让方式取得的土地使用权转让划拨方式取得的土地使用权转让根据慕转让污的方巴式有偿转让（买卖、房地产入股）无偿转让（赠与、继承）8转让硬的条启件2、房孩地产飞转让赖的条珠件(1道)以出还让方勒式取梳得土衔地使泳用权狼用于永投资主开发随的属于房屋字建设决工程的，鞋应完见成开俗发投扣资总主额的25咳%以上属于成片跃开发的，洁应形啄成工季业用抬地或亚其他建设嘴用地秃条件同时卡按出竿让合虎同约色定已史支付全部榴土地宾使用稠权出舍让金，并兆取得土地定使用撞权证泰书目的确保转让土地使用权的合法性有效防止囤积土地和炒买炒卖的行为明确房屋所有权，保障当事人的合法利益9转让助的条撒件2、房右地产塞转让富的条再件(2婶)司法回机关脏和行墙政机海关依甚法裁扬定、拖决定店查封蓄或以悠其他秩形式鄙限制腐房地皮产权赌利的——权利纠受到诊限制搏期间逼，房瞎地产侵权利跑人不栗得转班让该币项房雷地产(3孕)依法踢收回栗土地陷使用群权——在国缘瑞家依江法作绳出收酿回土乌地使谎用权绒决定装之后初，原虏土地掏使用严权人巷不得犁再行银转让担土地翁使用六权。(4业)共有徒房地幼产——共有多房地愤产权铜利的酿行使追需经丹全体絮共有腾人同茧意，余不能委因某饲一个挠或部辟分权拘利人疏的请北求而闷转让朋。10转让航的条临件2、房失地产舟转让宽的条漠件(5倍)权属识有争椒议的——权属钩争议葵解决畜之前武，该闲项房范地产骆不得拨转让(6诞)未依友法登题记领蹲取权艺属证落书的——未履惧行该章项法钢律手槐续，妇房地冒产权鉴利人制的权轻利不这具有搁法律女效力特，因松此也枯不得射转让李该项飞房地挤产(7哪)法律喜和行继政法桨规规廊定禁银止转制让的纪其他疮情况11转让亦程序3、房例地产周转让膀的程尤序签订茫转让贴合同申报扁成交丝式价格是否民受理核实极成交与价格现场杰勘察扭评估缴纳锈税费领取示房地杠产权仿属证喊书是15日内册答复签合命同30日内12转让俩合同4、房盟地产们转让正合同双方候当事持人的俘姓名旗或者窄名称晕、住维所；房地肌产权疼属证寻书的床名称膏和编飞号；房地释产坐巷落位棉置、粮面积豪、四赶至界蔑限；土地养宗地路号、爬土地匪使用米权取隆得的金方式玻及年朗限；房地贱产的间用途膀或使扩用性默质；成交讯价格书及交蜜付方痛式；违约毫责任铜；双方影约定巴的其锅他事申项。13房地蔽产转获让二、运以出具让方聋式取锹得土栗地使翼用权侮的房交地产弓转让受让支人所霞取得踩的土粒地使需用权平的权产利、答义务絮范围采应当葛与转编让人羞所原属有的权利和承讲担的义务越范围相一致牛。可以在搬不同夜土地出使用轻者之枕间多次顶转让，侵但土芹地使谱用权路出让怎合同玻约定单的使迹用年限话不变。例如咸，土踢地使厨用权武出让辛合同紫约定酬的使谨用年对限为50年，原肌土地抗使用逢者使商用10年后转计让，监受让笼人的惩使用捷年限写只有40年。转让端后，骨受让蜜人改饼变原箱出让湾合同示约定君的土客地用瞧途的烘：经原结土地护出让丝式方和瞎市、永县人亭民政贼府城潮市规武划部汇门同梦意签订减土地哲使用袍权出仙让合凭同变泳更协产议或重译新签防订土洗地使桂用权崖出让屈合同古，调阔整出甘让金14登记割管理三、郊以划叙拨方蚕式取厚得土布地使从用权孤的房抹地产性转让处理服方式办理内出让鲜手续猫，变拌划拨踏土地门使用远权为雷出让辉土地溉使用军权，盐由受絮让方钞缴纳谜土地尖出让冈金；不改滥变原防有土柱地的僻划拨扬性质岸，对济转让雪方征亚收土仅地收还益金接。15不办缘瑞出让袄手续济情况经城宽市规瞎划主然管部雪门批省准，铅转让超的土旁地用晋于国家沫机关、军事球用地，国家梅重点黎能源、交通、水利等项纳目用辱地，钳国家基础茄设施和公益走事业用地滩等私有递住宅跃转让受后仍虫用于美居住塞的；按国趴务院焰住房对制度叔改革芬规定出售哗公有节住宅的同一索宗土壮地上暗部分含房屋暑转让灵而土莲地使桃用权不可码分割赛转让的暂时捉难以细确定幅土地为使用芳权出再让用透途、猾年限滑和其鞠他条跟件的根据钟城市止规划勾土地立使用蛙权不羞宜出忧让的其他狱情况以下备情况胆可不今办出伸让手固续：16四、灰商品奶房预蛙售商品酿房预题售是指悬房地叙产开牲发企浴业将汉正在哨建设贪中的止房屋狱预先暖出售拔给承凑购人划，由劣承购栽人预淡先支虽付定级金或售房价穗款的骡行为锡。商品袜房预喘售行腊为具酿有较仁强的国家积干预贺性；商品往房预笨售的周期丛长、兴风险拉大；商品葬房预剩售的随标的损具有期待兽性；商品漂房预婚售合批同需要炮经过检登记才具辩有对朽抗第欺三人庭的效拜力。171、商扶品房台预售稀的条壁件商品赤房预消售已交码付全老部土愈地使喝用权馆出让说金，循取得土地斑使用局权证；持有建设插工程炼规划其许可维证和施工怠许可柄证；投入刺开发古建设何的资仍金达仿到工俩程建尾设总航投资罢的25虹%以上汉，并翻已经毒确定贪施工罩进度溜和竣按工交奖付日评期；办理朝预售瘦登记蜂，取牙得商品眯房预怕售许助可证框明。182、办耀理预崭售应米提交喜的证纹件商品什房预曾售商品敲房预雹售许碌可申穗请表阻；开发词企业鹊的《营业炸执照》和资显质证样书；土地写使用属权证界、建霉设工培程规睁划许毁可证兄、施毙工许敌可证迅；投资垒开发虚资金禁符合描条件伸的证蓬明；施工颗合同增和施而工进梳度说餐明；商品尝房预主售方药案。193、商雹品房盖预售焦合同商品怜房预炒售商品呜房预古售人在应当猴在签疮约之岔日起兴到30日内持萍预售条合同涌到县掀级以纯上人投民政视府房醋产管枕理部绑门和拨土地壤管理影部门文办理拨商品饮房预售齿登记忆备案播手续登。目前南房地胁产管颗理部脚门已建经应嫌用网婶络信矿息技么术，宫逐步箭推行颂商品粉房预芝售合乳同网上弃登记置备案。承探购人跪在与零开发霞企业易签订尖商品珍房预匆售合厨同后嫂，应舌定期鲁关注素房地块产管张理部展门的倍网上币登记馒备案鞠公告存，查异询已案购买知商品惭房的汁登记阅备案泼情况帖。【讨论】社会旅各界头人士秆呼吁孩取消渣商品钉房预石售制姿度20房地金产抵胶押7.馋3房地举产抵脂押管座理一、撤概述房地叉产抵映押是指惊抵押警人以罗其合奖法的穗房地剧产以洪不转挪移占渗有的附方式杠向抵茅押权狼人提资供债究务履赶行担抗保的肺行为星。1、房仁地产埋抵押字的概偷念21房地修产抵爱押抵押文人是指帆将依亏法取踏得的从房地拿产提老供给麦抵押适权人老，作嫩为本疤人或第者第恒三人蚕履行烛债务票担保捞的公既民、势法人湿或者封其他境组织旷。抵押豆权人是指旁接受俯房地瓦产抵休押作纪为债仅务人愚履行丢债务友担保匆的公洒民、振法人阁或者巡寿其他些组织银。预购吩商品最房贷章款抵穴押是指糊购房倘人在橡支付谜首期伤规定答的房喷价款房诚后，怜由贷碎款金始融机烤构代吗其支冬付其笑余的沿房价折款，英将所绢购商产品房聋抵押谅给贷劳款金疑融机旬构作好为偿逼还贷观款履损行担梳保的砍行为您。在建青工程寒抵押是指援抵押外人为碌取得犯在建茶工程录继续厉建造延的资获金的懂贷款伏，以呢其合板法方添式取絮得的动土地姜使用晕权连输同在放建工楚程的椅投入队资产果，以明不转暴移占蛙有的傅方式耍抵押仪给贷盲款金零融机泼构作淹为偿舒还贷渔款履絮行担驱保的每行为行。2、相袄关概舞念223、作勒为抵邻押物禾的条府件依法际取得谜的房盛屋所简有权拨连同灶该房泰屋占序用范搞围内洞的土里地使颂用权苗同时窝设定放抵押捷权：——无论稿土地惊使用淡权来文源于出让还是划拨，只蚕要房袄地产绍权属殖合法悼，即指可将球房地营产作为史统一剃的抵勒押物同时顷设定枪抵押鉴权。以单汽纯的闷土地顷使用沾权抵阿押的蜡：——单纯士以划拨方式绘取得僚的土佩地使到用权不允似许抵押腥；——以出让方式耕取得届的土竟地使垂用权可以设定交抵押呈权。房地连产抵株押23房地虹产抵裹押《城市迅房地砖产抵谣押管吨理办钢法》规定失下列绪房地烟产不仍得设翁定抵防押权耗：权属蔑争议诵的房枣地产用于借教育快、医鉴疗、辨市政束等公胃共福施利事爆业的烦房地鼻产列入稼文物够保护刚的建手筑物蒜和有透重要乓纪念凶意义峡的其帐他建奸筑物已依讯法公策告列偿入拆控迁范她围的惕房地守产被依珍法查积封、修扣押黑、监踪蝶管或屋者以沙其他负形式及限制唱的房流地产依法颗不得员抵押腊的其灶他房轧地产24二、抛房地关产抵眉押的浇一般蹈规定抵押宅人可悟以将澡几宗体房地虫产一并么抵押，也影可以土将一绕宗房悔地产分割萌抵押。以依隔法取歼得的丛国有结土地苍上的房屋唉抵押的，应该房掏屋占董用范劳围内惭的国有店土地妇使用赢权同每时抵芦押。以享席受国株家优洪惠政魔策购警买的岂房地鲜产抵喝押的塘，其防抵押置额以房地戏产权毛利人可以民处分挡和收旅益的既份额强为限。以集坐体所身有制置企业满的房掉地产眼抵押始的，孟必须联经集飞体所脸有制唉企业职工跃（代鼠表）慰大会通过刘，并赚报其遗上级拉主管胀机关霜备案房地近产抵亚押25二、慕房地语产抵破押的隐一般惧规定以中杯外合栽资企我业、唇合作锤经营纽奉企业债和外禽商独翻资企碗业的该房地腔产抵聋押的篇，必冒须经董事扭会通过允。以股棋份有址限公萍司、嫩有限镰责任芝公司伤的房执地产堤抵押慈的，卸必须炼经董事泪会或杰者股即东大掉会通过购。有经蛮营期申限的许企业魔以其奶所有胶的房充地产撑抵押艰的，难其设凯定的络抵押讲期限不应孝当超词过该企拜业的经营漂期限。以具师有土毛地使吊用年彻限的总房地糠产抵冈押的镜，其恳抵押饱期限不得提超过土地并使用矛权出凝让合租同规摆定的非使用搏年限增减去恳已经哗使用仰年限幅后的剩余萌年限房地搂产抵唐押26二、坐房地糖产抵头押的尝一般炼规定以共有呆的房狸地产渐抵押的，度抵押当人应释当事召先征覆得其蛙他共柏有人圈的书情面同贷意预购侍商品睁房贷虑款抵天押的侮，商圾品房烘开发栽项目慨必须乏符合躺房地绞产转凤让条跪件并马取得商品雅房预府售许颗可证。以已香出租犁的房导地产该抵押爱的，镇抵押令人应薄当将徐租赁孤情况素告知悠债权害人，俭并将芳抵押鼓情况替告知颗承租削人，粒原租烟赁合涉同继图续有墙效。企、判事业苗单位扶法人饮分立必或合具并后借，原哥抵押筒合同永继续罢有效不得秆在合乏同中领约定榜在债各务履猾行期乌届满挎抵押个权人鞠尚未秧受清出偿时培，抵宅押物制的所论有权临转移问为抵蹄押权切人所诊有的育内容房地宪产抵舒押27三、宣抵押托合同抵押合合同以预眉购商口品房撇贷款贴抵押突的：——须提教交生看效的辞预购值房屋毕合同以在印建工辞程抵询押的散：押赠合同榨还应足当载假明——国有羞土地殖使用罩权证想、建东设用阅地规坐划许崇可证缝和建爽设工触程规佳划许毅可证撤编号农；——已交体纳的途土地现使用捆权出宰让金坊或需誉交纳观的相订当于壶土地演使用耳权出瘦让金浙的款板额；——已投裙入在仍建工目程的画工程僻款；——施工球进度绍及工绸程竣怎工日跑期；——已完干成的衫工作芝量和稼工程费量28四、番抵押与登记抵押吓登记房地毅产当收事人都应在鞋抵押瓦合同区签订茅后的30天内，持着下列社文件级到房页地产膊所在伤地的歇房地番产管觉理部齿门办讨理抵孝押登致记：抵押泄当事众人的油身分看证明侄或法株人资迹格证旗明抵押泛登记嗽申请煎书抵押您合同《国有狡土地龙使用将证》、《房屋隙所有费权证》或《房地当产权杜证》，共扑有的唐房屋察还应拖提交《房屋铁共有遮权证》和其辅他共香有人怜同意据抵押帮的证郊明登记戏机关淘认为韵必要嘴的其套他文径件29五、机房地侍产抵胳押受喷偿抵押贪受偿债务且履行圆期届秀满抵兵押权耗人未割受清决偿的找，可星以与掩抵押裹人协厦议折价或者准以抵还押物拍卖、变卖该抵碍押物丝式所得顾的价兔款受厕偿；去协议散不成钥的，脉抵押田权人趁可以窑向人汉民法哲院提里起诉种讼。同一僵财产捆向两址个以判上债原权人测抵押岗的，仗拍卖诸、变怕卖抵棉押物剩所得恩的价花款按照星抵押坡物登鹿记的漫先后嘉顺序肆清偿。抵押捉物折能价或留者拍分卖、缴变卖丙后，娱其价煤款超臣过债满权数艇额的厅部分钟归抵令押人泼所有传，不偿足部热分由那债务佩人清下偿。30五、赵房地抚产抵般押受照偿抵押银受偿对于驳设定致房地米产抵沙押权妈的土蜻地使滴用权恐是以划拨佩方式取得雕的，滑依法亚拍卖篇该房察地产誉后，捕应当抢从拍级卖所负得的叮价款义中缴睛纳相广当于哄应缴隐纳的土地艇使用俱权出寒让金的款滚额后仁，抵奸押权掏人方逼可优号先受极偿。房地礼产抵砍押合广同签税订后牺，土着地上璃新增股的房愁屋不务属于剪抵押切财产.可将斥新增志的房斯屋一邻同拍健卖，搬但所华得款坏抵押震权人营无权习优先哭受偿宽。抵押氧权因嚼抵押妈物灭浩失而吃消灭肺。因访灭失友所得百的赔示偿金呆，应狠当作运为抵凭押财歇产【案例】一起践由中五介办舌理抵煌押带省来的洗官司31房屋歪租赁7.房诚4房屋产租赁绿管理一、就概述房屋安租赁，是思指房家屋所村有权魄人作雅为出伟租人景将其坑房屋熊出租羡给承最租人吨使用诞，由换承租谋人向惹出租件人支芽付租杠金的位行为固。1、房超屋租隙赁的偿概念32房屋扫租赁7.盟4房屋段租赁杰管理2、房泛屋租挥赁的油分类公有莲房屋闻租赁私有机房屋止租赁按房体屋所筛有权匪性质住宅略用房罩租赁非住寻宅用元房租龙赁按房喘屋的峡使用防用途33房屋诸租赁7.枯4房屋胶租赁跑管理3、房丸屋租感赁的翻条件未依邪法取迷得《房屋歉所有速权证》的；司法收机关园和行固政机叫关依输法裁规定、锡决定腰查封通或者园以其厘他形叠式限核制房衰地产拔权利嘉的；共有做房屋粒未取麻得共尿有人锄同意森的；权属财有争枣议的对；属于饶违章独建筑炉的；不符横合安锁全标酒准的判；已抵尚押，活未经峡抵押长权人省同意炊的；不符五合公骄安、痰环保什、卫控生等议主管誓部门府有关页规定的的。34房屋植租赁二、晒房屋完租赁速合同当事器人姓梨名或莲者名棋称及尸住所房屋贤的坐谢落、税面积乳、装咐修及征设施沾状况租赁躲用途租赁乎期限租金窃及交办付方约式房屋曾修缮咐责任转租薪的约狐定变更村和解穗除合应同的绢条件违约捞责任当事坚人约适定的霉其他花条款35房屋桥租赁1、租笨赁期津限——出租性人在租赁粮合同爆届满坦前需要旦收回浙房屋娇的，欲应当路事先征得械承租私人的溉同意，并赔偿承租崖人的损失；收饺回住满宅用认房的罗，同扶时要天做好骨承租议人的秋住房赌安置楚。36房屋蜻租赁2、租暮赁用钢途——指房顽屋租红赁合足同中业规定混的出掏租房燃屋的痒使用顿性质承租专人应壁当按皮照租纺赁合利同规虹定的肿使用帖性质英使用脉房屋愉，不得值变更脸使用玻用途，确遮需变竿动的搞，应荒当征树得出网租人脏的同课意，钱并重新超签订恋租赁新合同；承租叠人与侵第三爬者互换晒房屋时