房地产一个项目开发过程中的计划管理

计划管理扎体系明标准顺形势提价值PMO秋季例会旭辉集团PMO办公室承上—PMO经营“驾驶舱”利润管理经营目标项目管理“大运营”开发价值链专业业务启下—项目快周转4个月8个月3库存2个月【开工】【开盘】首开取证库存30%建造取证量3个月经营性现金流回正周期12个月“4832”能力！资金占用现金流回正项目运营管理体系在于保障战略匹配、组织有效、流程可行、有效落地、高效决策，且通常为多重目标组合、随时监控/调整计划、及时调整经营航向，“管一年，看三年”，调整项目开发节奏，保证业绩持续稳定增长......3项机制3个会议3级计划3层组织集团→事业部→项目荣誉排名问责机制经济奖惩横向2会+纵向1会重大节点（集团）

里程碑节点（事业部）主项计划（项目）“3-3-3-3”项目运营管理体系战略组织流程决策计划监控评价目标启下—项目运营管理体系计划管理与快周转快周转计划管理实现节奏效率能力项目开发全过程项目获取项目策划方案设计示范区打造项目开发施工产品交付项目销售16年项目计划管理怎么样？》》效率》》节奏城市兵棋推演城市目标16年实现最快项目开盘工期重庆“7”“10.1”天津“8”“9.7”上海“8”无新盘沈阳“7”“7.7”合肥“6”“5.6”杭州“8”“7.2”北京8个月（刚需）11-13个月（商办）“15.8”长沙“7”无新盘武汉保9争8破7“13.1”苏州保8、争7、破6“9.4”南京“8”“11.8”备注：数据统计截止10月15日，扣除春节影响16年兵棋推演目标，3个城市实现推演目标！16年项目计划管理→1）效率破“6”目标鹅实现抽！合肥益事业赚部陶冲住湖项泥目拿地腹→开挂盘5.址6个月朗香书检院项目拿地→则开盘6.气0个月备注阳：以边上工逐期仅镜扣除敬春节角施工早影响16年项很目计斗划管理→1）效勉率案例糖“合肥厦破六缴项目脑案例阀分享塔”标准工期2016年首开项目实际工期0.53.57.78.9方案批复定位示范区开放开盘1.05.710.611.5方案批复定位示范区开放开盘15年首开效率实际工期1.05.79.211.116年项绒目计府划管理→1）效乔率1、定使位及铲方案扇批复跑效率尽仍迟院缓，舒与15年开校盘项烂目持会平2、样瓜板示射范区鞋开放概效率秧有所危下降厦，较15年开枯盘项候目水摔平下今降0.张7个月；3、拿爱地到违开盘讯周期回有所腰下降夫，较15年开箭盘项榨目水境平下给降0.守4个月厌；红旗波版工砖期20将16年首掘开项督目-投前废与投栏后实际工期0.433.97.99.7方案批复定位示范区开放开盘1.05.710.611.5方案批复定位示范区开放开盘1、拿未地时娘运营动计划煤排布艘比较惠激进灶；2、拿跟地后旦还原授项目迷真实肠面目16年项章目计挎划管理→1）效水率16年项羡目计饲划管理→2）节奏城市项目开盘时间合肥陶冲湖别院2016/7/17合肥朗香书院2016/7/23合肥铂悦·庐州府2016/8/6浙江时代城2016/6/24苏南壹号院2016/4/10沈阳旭辉锦堂2016/7/23重庆江山樾2016/5/28南京铂悅金陵2016/6/25苏州铂悦犀湖2016/7/30南京铂悦秦淮2016/10/19武汉钰龙半岛2016/10/13北京七号院2016/10/15北京26街区2016/6/30天津陆号院2016/10/22沈阳峰尚2016/10/30北京一合相2016/10/31杭州粮食仓库2016/12/28下半年开筹盘12个上半黄年开掩盘5个下半析年开奸盘项颂目占暗七成仗！第四季挥度开堡盘项畏目占饺四成瞒！16年项为目计敏划管理→2）节奏竣备交挤付项妨目集嫁中在6月份零及12月份铺！已实碰现结焦转26个16年竣载工数12个16年项萍目计或划管理效率肠：整仇体未班提升贴！节奏脾：还届是不站均衡！项目远计划宿管理维度：愤项目羽全周抹期过兰程管盯控三分岛管理命：分秋级朗分背阶段分职旬能招商业前态规赶划确邀认主力店剪合同微签订拆及一换般商喇户合腔同签昆订30嫩%以上一般商扎户合稿同签文订50和%一般商振户合呆同签作订80脱%商业接叉管大于20雅00平米仗店铺浇及主沉力店恶进场凝装修商业杂开业项目获鸽取前期决柳策规划设止计示范区打雁造工程施肃工产品朴交付拿地排冲布计屑划项目交惹底项目粥定位会战略咏规划会项目菊目标籍版确态定跟投株方案具完成蛮审批方案批复样板铺区开工样板肥区开放施工证预售蝴证开发贷商业开工达预蝴售条雪件主体焰结构舱封顶完成羊外立侵面落架精装天修竣工备案验收开盘蚂销售交付证大产证报批报流建项目磨销售开发贷招采总包项目省计划安管理项目获协取拿地排敬布计隐划项目国交底1、激呜进型/乌龟运型2、经需济指饿标面固积/成本/进度/某事搬业部良项目拿地排隆布相邻当于膏项目炸模拟壮演练愉！现状：见拿地典阶段皆计划慰排布窜不合伏理某事张业部辆项目[案例][案例]项目岭计划旦管理项目获吗取拿地排医布计晌划项目崖交底要求独：拿坝地排截计划困，6个一穗定要头“明顺白”总图经济指知标标准转工期地块现邪状政策基竖本摸底营销暗策略样板探区规划项目念计划寒管理项目获循取拿地排岁布计兰划项目料交底合作项灵目交丸底合作欺协议替交底项目费秤用-营销漂费用饺、管冲理费撇用、句成本紫费用惠比例资确定资金支偷付：故关注贷投入落和回以款清算：变重点链关注义清算监时点前期筹营销-项目芒定位权、方相案、阻价格景、营况销动歌作“三千会职随责要仇求”计划节亏点、塔营销林价格叼、成跳本变缎化的惩控制派驻人雨员职啊责、筝要求骆、档烛案、逮资料信息月秀报披鸡露要求项目瓶计划腰管理前期决吸策项目洁定位会战略弓规划会项目括目标乖版确饲定跟投生方案绢完成萌审批“两牌会”呼顺利爷召开触！不光是组惑织者据，更那多是翁参与讽者！[案例]项目弊计划晋管理前期决冠策项目务定位会战略争规划会项目库目标常版确军定跟投春方案培完成岩审批项目目尚标版乔确定定什励么！美怎么纤定！默口径强！现状：遇分期把穷控弱[案例]1、无违专项夕交圈大机制译，分需期调衬整随驼意2、分煤期与闷标段退互相哨混合3、分而期与刑后期置验收恳规划含不匹摸配项目罪计划旷管理前期决杂策项目胶定位会战略我规划会项目预目标躺版确母定跟投睁方案始完成是审批要求紧：强猴分期厕把控+分期北专题羊会项目梯计划沙管理前期决碍策“利润族或现输金流打导向识”原哲则“规昏模适唉当”少原则“资虑金使尾用最链大化吓”原拴则“合旱理税起务筹眯划”谷原则“营需销策锄略”酒原则“产虏品合品理搭垃配”哑原则“利汪于规用划验犯收、蒜交付化结转辈”原黄则项目规计划奸管理规划设慕计方案批复施工证预售剃证报批早报建影响雹报批眼报建笛的因贺素政府墨政策北影响：技政府引调控蕉、限见价。林。。合作币方影响：份收并摘购、印合作芳边界普不清蛛晰、米合作伍方遗段留问害题、贼国企珍施工磨总包眨公开弟招标凤。。艺。。规划技屠术条件影响：撑报规宁面积桌、技坝术规偶范。闸。。劣。公司内刘部需就求与喂政府铃需求亲之间伏的差叉异。贿。。政府领愤导政持绩、肉个人樱喜好阁。。卫。。项目事计划斩管理规划设经计方案批复施工证预售折证报批铸报建[案例]无法铁上半崇年抢佣收，失立冬瓦入市组很无侄奈！项目怎计划废管理规划设废计方案批复施工证预售川证报批牧报建[案例]牺牲上鄙半年慨开盘叼目标穗，保临证开朽盘价格！项目肥计划污管理规划设要计方案批复施工证预售伙证报批朗报建合作耗方国忘资，施办工总行包招缺标必伴须公联开招智标，蚊周期丙拉长让，影剧响施存工证合作协板议规稍划边弯界未搞批清楚鸟，导轿致拆写迁、邻补地跌价等臣等问痕题合作方不岔配合，前揪期推值不动或！[案例]项目柏计划伞管理规划设自计方案批复施工证预售纯证报批民报建k1池0的三勉幢高僻层调胡成了永阶梯御状，面积粱及货冬值指破标压在K9和K7领导个人砌喜好开盘册延后5个月敞！[案例]项目船计划慈管理规划设触计方案批复施工证预售雾证报批尺报建规划系条件[案例]项目筐计划药管理规划设款计方案批复施工证预售芽证报批页报建预测面积&实测面积补差上及赔遣偿在业主杨：50杂00万左音右！利妙润下姥降！实测伯建筑姥面积

预测脉建筑泛面积授。未齐超出-3酱%的建争筑面颜积约杏为：19仁00平方翅米。倍退还伞业主场补差劣金额菊约为虾：30额00万，挪超出-3拾%的建否筑面跃积约耗为：70蚊0平方爆米，饿需双足倍赔饼偿，军退还穿业主厦补差盯金额薪约为姐：20昂00万。[案例]项目描计划疾管理规划设译计方案批复施工证预售浓证报批骆报建一图液指导一套冬系统韵的报睡建流婆程总江图备（已明进入望城区易、目罚标城则区）三案睬例库1、以遍往项她目出总现过巡寿的报悟建案免例总镇结2、其居他公士司报秤建案吊例分衡享两表仍支撑表一够：报弓批报帖建工顾作指粒南表表二币：报诱建细碑化专牢项计碎划表蹄（关专键点婆）四广叙播1、政缴策动雁态2、技帜术规灰范变驻化要求挤方向框架项目罚计划泛管理开发贷前期融街资开发贷关注点：1、融框资额剪度2、放滑款时岔间3、实谷际放胳款额统度4、还命款时阳间项目享计划衰管理示范区打称造工程施搂工样板陵区开工样板傍区开放开工达预制售条冒件主体盖结构幼封顶完成矛外立句面落架精装细修竣工备案验收现状描：专项计涝划失守开工苹管控贫放任示范额区展锅示延办后工程梢抢工谎能力远弱政府陪停工配等影挣响项目活计划院管理示范区打销造工程施仿工样板亡区开工样板廉区开放开工达预阻售条按件主体爆结构恼封顶完成片外立浊面落架精装渗修竣工备案验收[案例][案例]项目灭计划垄管理示范区打胶造工程施筝工样板病区开工样板戴区开放开工达预新售条剂件主体缸结构贞封顶完成失外立那面落架精装简修竣工备案验收要求加：抓难专项加计划诞，保蚀关键舰节点项目伯计划尚管理示范区打顶造工程施稻工样板欣区开工样板缓区开放开工达预现售条鸽件主体亮结构神封顶完成粒外立缎面落架精装暗修竣工备案验收要求：控叉开工死，弹宴性供项目奸计划漏管理示范区打温造工程施按工样板肌区开工样板昼区开放开工达预痛售条蔬件主体安结构直封顶完成站外立笨面落架精装弊修竣工备案验收要求：控浊开工森，弹拿性供三表一表销售成计划疗表流量控度制表销售去胀化表供应些计划锐表开工申虏请单项目今计划眯管理开盘辱销售项目碌销售把控毅：货克值定奸调价开盘捞前专沙项计雕划（鞭销售养合同毙、营叹销说光辞等攀等）[案例]项目妥计划蜓管理产品探交付交付证大产证关注点：1、交锐付时浇间、莫交付赌条件2、验捆收风贪险3、交青付证亩取得至必备仪条件4、大况产证亡取得释必备疲条件5、交厉付满忠意度6、复么盘防索先赔！风险富把控吗及辨淹别意写识不暮够开盘监时间猾延期5个月！三个不能不能看合作方是本土企业就不防范证照风险不能只关注规划局领导而不管下级办事人员不能用人不当，耽误报批报建，延迟开盘案例厦分享:收并灭购项麻目运安营关贱注点寸及项见目报腹批报替建问学题项目喷计划窜管理[案例]项目煤计划塔管理招商业技态规喷划确水认主力店厕合同阔签订畜及一暖般商较户合陕同签庸订30泉%以上一般商货户合差同签扔订50屡%一般商驾户合阔同签伯订80挠%商业接野管大于20凭00平米右店铺村及主盛力店倘进场陵装修商业除开业商业指标定位产品消线租金霸测算扭、成本溜控制招商绍运营开业》》韩赟龙总分经享项目化计划披管理总结:1、想讯的多-全周郊期过浆程把厨控2、懂践的全-业务钩逻辑赌清楚+专业却知识硬支撑3、看说的清-分级鼓把控修、风酷险判巾别4、会参的多-制度跪工具17计划城管理与快周转管类控方