房地产投资赢利能力动态

第三节房地产投资赢利能力动态分析

一、财务净现值FNPV二、财务内部收益率FIRR三、动态投资回收期Pt1

有一投资者投资100万元购买一商业网点房用于出租，共出租10年。租约规定每年年初收租，第一年租金为10万元，每两年租金增加10%，在租约期满后将物业售出，得到收益90万元，贴现率为12%。该投资者的目标收益率IC为12%。若考虑资金的时间价值，请你判断一下该方案是否赢利?若能赢利,那么,该投资者的收益率又是多少?该投资方案是否可行？2

1、财务净现值的定义

将投资期（计算期）内不同时间发生的净现金流量（现金流入与现金流出之差），以一定的贴现率贴现到投资初期，并将各期的净现金流量现值相加，所得之和即为净现值。简言之，投资期（计算期）内各期净现金流量现值之和。

一、财务净现值3

这里的贴现率，即为基准收益率。公式为：

ic=i+（r-i）β

式中：i——无风险利率；r——资金市场平均收益率；β——风险系数。40期期末1期期初

01234第1计息周期第4计息周期1期期末图1现金流量的时间标度5投资期（计算期）确定的规则

销售（含预售）的情况图2投资期（计算期）（a）

投资期开发期建造期前期

销售期投资起点6出租或自营的情况图3投资期（计算期）（b）投资期（计算期）建造期开发期经营期前期运营期投资起点7式中录：FN胆PV症—烦—项目批在起杨始点欲的财钳务净血现值轨；Ic——基准仅收益史率或命设定镇的目芬标收自益率径；t左——投资浴期（抢计算融期）嚷；CI扯—培—现金羞流入纵量；CO担—脆—现金括流出争量。2、计纷算公率式83、判容别标薯准（1）FN刺PV派>0寻,该投鄙资方魄案可述行。（2）FN体PV鬼=0黎,该投探资方站案可拖行。（3）FN薄PV丝式<0蠢,该投峰资方霞案不浸可行惜。4、净景现值昆指标旋的特冤点主要版优点知：FN勾PV考虑法了资毅金的荒时间鉴价值风。不足曲之处扰：贴现终率不竖易确椅定；袭没有保反映煎出投裹资的液单位脂回报浸。9[例1]有一即投资烘项目舒，投机资者析投资10野0万元海购买悦一商耍业网庸点房搞用于衔出租犹，共罚出租10年。挪租约害规定巡寿每年年初收租凉，第盟一年逮租金送为10万元言，每敌两年冷租金突增加10浆%，在租约宿期满拼后将物尤业售难出，佳得到包收益90万元遇，贴渣现率在为12带%，试舌运用财务梢净现冤值法来判皮断该清方案绸是否员赢利架。5、净好现值妹法案场例10解：雀根据贴题意萍，计低算出竖各年惠的租欠金收再入，荡并将灵其按12寒%的贴议现率冶贴现惨（见妄表2）。11年份董投断资额圣租金砍收入怕贴龟现系趁数组贴斧现后择租金币收入（n）（元昆）差（元侍）（元梦）0-1勺0镜0000普010奴0位00忠0110扇0烈00棚01芹10源0闯00滩00.桨89活2989费2纸862碧11将0硬00资00.寒79爽7287督9挂613掩11不0呀00蚕00.懂71贼1878虏2蓄964束12特1宿00摇00.柴63聚5576贫8缠985殊12滚1残00非00.脉56虽7468裙6华596宪13摔3籍10欧00.稠50警6667附4适337仪13番3夸10玩00.打45蹦2360盆2丢088盾14铲6洗41懂00.另40饰3959糕1疑339辆14唱6扣41棒00.旁36终0652蚊7宁97∑74稀0瞧40逆110年末雨售出90杜0飘00莲0讽0.荷32男2028疮9勤77芬6表2各年难租金笼收入恭表12根据蛛表2，则澡有：财务冶净现排值FN深PV亩=售楼汪收益+租金必总收惯益-投资楚额=2塘89临77游6+招74唉04唐01姜-1苦00饶00究00=3贡01乡丰77（元拣）由于FN匠PV＞0，因蔑此该脉投资犬方案参可以鞠赢利羊。13二、尾财务环内部回收益拐率FI岛RRFI查RR的由腾来：项目闪净现旨值的止大小纠与贴例现率翅的高疗低有望直接毅关系横，随着促贴现钥率的散增大知，净邮现值山将由厚大变步小、雪由正释变负。可以愚说FN江PV暖=0时的俱贴现器率是一购个临叉界值醋，称伟其为摸财务稳内部麦收益喊率。141、FI徒RR的定硬义财务备内部津收益网率(F椒IR对R)，指荐在整缝个计庄算期栽（t）内散，各趟年净羞现金茫流量陪现值异累计翻等于迫零时搏的折现真率。其数糕学表逝达式昏为：2、FI求RR的经姑济含刑义内部甜收益损率（FI浸RR）反爹映的贯是项甩目全炎部投关资所丈能获晃得的实际鼠最大剪的收占益率，是迈项目己可以悼接受访的最高秩贷款编利率映。153、判问别标雅准将所私求出映的内光部收着益率谁和行业塘基准橡收益雹率或烂目标伐收益秩率Ic比较妙，则版有当FI拍RR买≥Ic时，牌则投要资项菜目在掏财务消上是萌可行过的；当FI尖RR推<Ic时，世则项仆目在储财务侵上是湾不可四接受荒的。164、FI枕RR的计康算利用肢线性路插值腊试算板法求挽取财诊务内况部收赶益率齿的公生式:17图4线性徒内插僚法求FI亩RR示意缺图NP孔VNP臭V1NP牲V20i1i2iFI树RRi1——当财霜务净脚现值隔为接茄近于姓零的右正值谦时的寺折现勿率；i2——当财萄务净合现值态为接点近于萍零的茂负值锋时的梁折现修率；NP响V1——采用臭低折脆现率疫时的浊净现飞值正小值；NP悔V2——采用耐高折唇现率羽时的躺净现酿值负临值。NP蒸VNP袍V1NP屡V20i1i2i185、FI拔RR指标暑的特带点优点：（1）考虑抬了资爬金的嘴时间搁价值沿以及惯项目事在整纪个寿巨命期隔内的溉经济昨状况锣；（2）能未够直垒接衡绵量项逢目真党正的蜜投资悲收益株率；（3）不泊需事钞先确暗定一悔个基苦准收饲益率者，只他需知割道基斤准收咳益率补的大袋致范火围。不足：需赔要大堡量的车与投该资项御目有届关的尿数据乞，计堪算比控较繁悦琐。196、FI久RR法案浮例[例2]在表2中，形当贴伐现率刃为12垫%时，FN接PV雀=3转01史77寻>0。再编假设明贴现缓率为13％时，兵通过隙计算FN费PV，求勺该投地资项言目的巩内部虹收益化率FI尺RR。20解：少根据鞠题意到，计那算出议各年遵的租危金收丽入，谎并将才其按13版%的贴素现率息贴现木（见孔表3）。21年份重投鄙资额爆租金荡收入拉贴梁现系伤数徒贴倒现后捏租金塞收入（n）（元鬼）只（元辆）（元奴）0-1乳0瓜00沙0累0010幸0塘00嘱0110晌0扛00京01睡10刻0摇00挺00.阶88脊5088腊4膜962陵11条0轻00议00.享78边3186稳1愉463提11螺0级00雷00.睡69疲3176途2跳364鸡12刷1离00御00.李61芳3374拨2瞎125健12闻1分00调00.巴54谣2865推6壶746堂13加3抬10拆00.垒48撤0363览9刘317悟13胃3浇10秋00.姜42泊5156则5乌768耀14卫6竞41抛00.贯37亮6255哗0遥749灿14养6悉41同00.踩33顾2948惨7庭38∑71雪5阁08株310年末腥售出90纱0鸽00葡0俩0.翼29裁4626销5苦13茎0表3贴现潮率为13鹿%时的旷净现泄值22根据攀表3，则蹦有：财务奶净现渡值FN钩PV款'杰=售楼推收益+租金挎总收元益-投资艰额=南26附51愧30桌+7仁15慈08架3-贪10绸00蔬00诸0=-1广97虎87（元违）根据竿计算另式则FI基RR乞=1胶2%辜+3房诚01咐77剪×绵(1牺3%恋-1抱2%靠)距÷箩(3额01响77路+1撤97跌87懒)=1稠2.畅6%23该投董资方挠案是出否可旱行？结论:FN弄PV牧>0陶,该投帮资方模案可永以赢绍利。FI恒RR封=1亚2.纸6%恨,且FI收RR>IC(未考普虑通版货膨驳胀),该投话资方僵案可行。若考晒虑通启货膨栗胀的颗因素,且在匠投资竟期内预年平网均通厅货膨惕胀率足为2%科,那么,该投猛资项某目的含实际溉收益预率(R航)是多乓少?（1+坑12兼.6钥%）=（1+谨R）（1+借2%）R=驰10亲.3编9%<IC(考虑荐通货习膨胀),该投资够方案不可标行。24三、里动态刃投资乡丰回收牛期pt1、定浮义动态弯投资驾回收辰期是步指在雷考虑叔了资志金的装时间萌价值捉的基骆础上笨，以宗投资扣项目耽所得到忌的净敲现金么流量学现值抵偿穗项目初始卵投资经的现蹄值所需麦要的炒时间吓。静态雀投资碗回收踪蝶期未考厘虑资牲金的扬时间亚价值时间伴较短初始肯投资紧额的月原值全部芝净收李益动态蜂投资柜回收辽期考虑士了资记金的泊时间掩价值时间您较长初始僚投资介额的己现值全部哲净收行益现篮值区别相等相等252、pt的计温算方俯法Pt=自投漆资起阵点（t迅=偿0）算辨起，尊累计蒜净现奴值等于境零或出现楚正值的年还份即夸为投道资回队收终孙止年然份。其详军细计肿算公棍式：263、判顺别标仓准若pt≤t(计算属年)，该腰项目斩可以隆接受避；若pt＞t(计算雨年)，应载当拒械绝该父项目淡。4、pt指标特的特筹点考虑侄了资璃金的坟时间没价值碗，但受到胸选用木的贴连现率差大小哥的影卫响梳。局限阶性：只强坟调投治入资能本的禾回收跳快慢醒，而圈忽略秀了投蹲入资载本的赶赢利匙能力竹。275、pt案例[例3]某投梢资项离目的才净现踩金流演量如姥下表4所示贤。求弦该投树资项胸目的晋财务唤内部留收益浆率。谁如果困投资春者目视标收验益率桥为12叙%，求萌该投铅资项帜目的况动态钥投资竟回收对期。年份0123456现金流入量300300350400400600现金流出量1200净现金流量-1200300300350400400600表4现金得流量槽表单位传：万思元28解：节根据升现金骂流量荷表4计算谋得各哈年净宋现值慢、累由计净孩现值顺如表5。年份0123456现金流入量300300350400400600现金流出量1200净现金流量-1200300300350400400600NPV1（i1=20%）净现值-1200.0250.0208.33202.55192.90160.75200.94累计净现值-1200.0-950.0-741.67-539.12-346.22-185.4715.47NPV2（i2=21%）净现值-1200.0247.93204.90197.57186.60154.22191.18累计净现值-1200.0-952.07-747.16-549.60-362.99-208.78-17.60NPV（iC=12%）净现值-1200.0267.86239.86249.12254.21226.97303.98累计净现值-1200.0-932.14-692.98-443.86-189.65

37.32341.30表5各年找净现步值表单位荣：万抢元29（1）当i1=2芒0%时，NP洗V1=1豪5.处47万元（2）当i2=2弄1%时，NP蒜V2=-摘17键.6风0万元（3）将障以上悉