房地产房地产市场与房地产投资

1房地产投资分析主讲：王望珍单位：武汉大学土建学院工程管理系2主要内容1.导论：房地产、房地产市场与房地产投资2.房地产投资的环境分析3.房地产投资的市场分析4.房地产投资的财务分析5.房地产投资的融资分析6.房地产投资的风险分析3一、房地产与房地产市场（一）房地产1.房地产：指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益。（1）不可分离的部分：不仅包括土地上的建筑物、道路、停车场、水电设施等，也包括土地上的树木及苗圃等。（2）房地产也称不动产，不动产是指内生于不动产所有者的法律权利、权益和利润，也就是说拥有土地不是拥有自然土地，而是拥有在一定限制条件下使用、处置和使用土地的权利。第一章导论42.房地产的特点（1）物理特征1）不可移动性；2）异质性；3）不灭性。（2）经济特征1）稀缺性；2）经济寿命长；3）增值性；4）位址。5（二）房地产市场1.概念（1）狭义的房地产市场：指房地产商品交易的场所。（2）广义的市场：

一是房地产商品所拥有的现实和潜在的消费者总和；二是房地产商品流通过程中各种交换关系的总和。具体地说，它包括房地产所有权的买卖、租赁、抵押、典当及产权互换以及土地使用权的有偿出让、转让、出租等活动，还包括各种中介对土地、房屋所进行的经营性活动。62.房地产市场的特点房地产市场与其他的市场不同，其差别是因为个人资产的价值、政府在房地产市场中的角色，人们获得资产的方式和人们希望资产带来的效用等因素造成的。（1）价值量大；（2）政府干预；（3）感觉；（4）愿望；（5）心理效用。房地产市场博弈各方7王望珍在下列情况下，哪种情形对金融机构最有利：1、房价上升；2、房价下降；3、房价相对稳定。消费者银行开发商83.房地导产市著场的赴分类现阶怎段中矛国的己房地稻产市市场根幅据其迈组成晴可以捉分为尼房产然市场夏、地耕产市盖场、酷房地拨产金堡融市棒场、兔房地血产劳杜务市买场和猛房地垂产信星息市润场五干种类峡型。（1）房枪产市枝场按交政换形蛙式分众：买忌卖市墨场、肠租赁程市场单和互质换市腾场从供莫房时疗间分托：现鬼货市肆场和西期货骗市场9（2）地舅产市边场一级罢市场训：即公城市贪土地估出让群市场与，各葡级政季府代艰表国炊家这兵一所供有权伙主体装将指遗定地仍段通墨过招展标、围拍卖脚、协丘议出孔让等播形式凉提供卸给开摩发者柜，开幸发者辟一次牌性支壶付出旅让期拨内享访有的胆土地智使用使权的套出让思费用喷。二级崭市场胸：即番城市恼地产朴转让冬市场心，指龙土地慈在一贿级市菜场上耳出让购后，阻受让失者将慨土地醋通过委一定礼的投趟资过娱渡，愚再转拍让给飞其他去的土乡丰地或刷房屋驴需求士者。思考:原行须政划踩拨的拖土地麻使用营权可听否直杜接转榴让？10（3）房返地产承金融株市场现：指柔通过纠房地游产专脆业银扇行或曲其他盒商业胖银行套的房炕地产鞋信贷臂部，材采用谜信贷旋、发蝇行股回票和狂债劵冤以及年开展舞住房遥出席牙业务溉，或建者运条用按肥揭等励方式胖为房猛地产涝买卖咏和租扣赁活常动融模通资示金而赶形成冶的辅脂助性役的金珠融市词场。（4）房齿地产谢劳务随市场切：指铺为住样户和葡用户肢提供相房屋包修缮认、加笑固、印改造戴、危并房鉴批定、配方案聋设计椅、室暑内外河装修煎、房独屋附茅属建呈筑和闲设备耽的维纵修、龟房屋订管理孝以及痕中介颂活动妙等综秀合活裕动的怠房地投产辅朵助市戴场。（5）房酿地产暂信息孕市场巩：指监围绕雹房地沉产业谱务和拿技术者咨询饱、房钱地产喝租赁茎和买取卖行吊情以序及有外关资侍料等万所形成成的亡供需羊市场驻。114.不完陪全竞拥争条贷件下意的房地贵产价余格问示题（1）基鸦本概阅念和徐术语1）交卡易价谱格：朝指房兄地产闸在进绸行交宁易过祝程中格发生帽的价缘瑞格，职是双肉方议乖价的嫩结果凯，也滨称为作实际末价格戏。2）最辆可能喂销售义价格取：是丧对未除来交挤易中轰成交药价格掠的一字种最储可能耗的估令计。3）市萌场价絮值：楼是经抛济学站理论虎中认晨为的滔房地茧产市匙场价偿格波采动的舰中心梦，也击称为轨不动境产价喊值或吗理论办价格缝。4）评壤估价房诚格：漠是估槽价人秩员对策房地鞭产客钟观合冠理价纠格作堂出的花一种往最可色能的亚估计符、推满测或印判断质。5）投中资价缩慧值：谋对于条投资糟者而盛言，狱就是津预期奸的未药来收虫益的厨价值榜。反奏映了吊投资垮者对忘某一洪房地建产未飘来预浮期利脉润能阔力的询一种划假定帝。12（2）需派求与遗房地恨产价撤格1）需森求：感指消唇费者休在各暂种可宾能的水情况滨下，掠对某的种产赞品愿辉意并腐且能丝式够购娇买的最数量澡。只有竞有效鉴需求菊才与级不动络产的惑定价岭有关山，因松此开眠发商刷必须自进行补详细鄙的分污析。燃以便丈弄清度楚某幕一空驳间在渴可供骆使用劈燕有效铜需求呼所能立达到错总空封间的挎比例销。例砍如某争一特残定的残有效齿需求洗为10耗0，若4个开咬发商忍都预状测到增这一狂点，泥并且甜都作酱出行状动，音结果书将是40乱0个单糟元同搜时陷移入同夸一市良场。13在一绢个较匹稳定矿的需危求市哈场上楚，价今格与序需求请存在晓以上叉的关榴系，睬可以港看出监：（1）较营高的野价格碌对需仆求有搁抑制旅作用惰；（2）当吴市场询的需扔求发卵生变兽化时省，曲永线会朱发生统移动接。若汪经济园不景李气，剧有效协需求沈降低激，曲浅线会斗从D0移向D1，反撇之则登从D0移向D2。其货结果贷是在时同一护价格P0上，伏其需败求会悟从Q0下降咏到Q1，从蠢而使锯需求两相对朗过剩Q0-Q1；若咐仍保盲持供汇给量道不变排，其扶价格序会从P0下到P1.D0D1D2QPQ0P0Q1P10114（3）房传地产晚的供腔给与增价格（1）供麻给：尼供给摊是在跑某一涛特定深的时蜓间类责，市咐场的页价格朗与供被应者叙愿意锈提供兆的物呈品数觉量之杠间的并关系枝，反脉应的匪是一前定价梁格区贼间内售，价陈格与惧供给插量的穿关系旦。（2）供市给量盏指的爹是在榜某一络特定渗的价身格水功平下喊，单傅位时共间内坡市场石上某竟种商挣品的蹲供给召数量略。15供给岔量是剪供给则与需看求曲玩线的条相交呈点，免其对纠应的狂价格躁称为侍均衡胶点。一般哨来说林，不姐动产核的供壳给始衬终滞仆后于松需求揉。16（4）房摸地产侧交易杀价值占的形据成abVs房产价值Vp最可能售价当Vp困≥V教s，卖娃，Vs为最柏低价拾（a端）cdVb

买价VI

房产价值当Vb≥VI，买荷，VI为最胃高可粪接受济价格什（d端）卖方买方adVs

VI

交易区间当a<哑d时，纪交易魔有可苗能发直生，展否则跳无法弟成交房地贫产交脚易价辅格的赶形成乱取决燃于交猾易双夺方对率同一堵宗房暂地产炎价值妈的不拜同认混知，地只有漆买方锯对房听地产补投资惩价值悬的评厕估不位低于矛卖方椒时，足交易予才会尼发生淡。在滩这一盾区间妥内，含实际撒成交罢价格慰会在驱某一牙位置职发生卵，取味决于晕双方打的议亦价技患巧。17（三损）时写间因味素与欠房地壮产市美场的目均衡房地收产交粪易价望格是售由买柄卖双犯方博欣弈的执结果岂，即寸双方摔力量梦达到台均衡亦点时赔的成肺交价参。在艰实际尊操作岭中，柴交易吃往往末由双澡方多扮重博驴弈之锈后完础成，谊因此雁必须讯引进劲时间归因素圣。假设娇市场拆的其脊余条胆件相凯同，倚仅从绪供给造角度云进行工分析熊。（偷蛛网议定理带）假设准房地赚产开爷发者勒根据惭市场鉴价格钱行情陵，修弃正其嘉开发成计划龟，一坡般在1年或2年以芳后新飘的供柔给生苍效。假定鼻供给改调整源需要1年的奴市场阔，同暂时购捕房者目对新腥价格挂的调德整被北认为呈是瞬缝时的羽。18假设槽目前浩市场都的需管求从1开始碧，此汁时开腥发者猫计划毒按价迁格P1供给汪，1年后朽较大续的供反给实护现，抢此时建只能完以较叙低的多价格扫出现纲并移喂向3点，织此时哥的低供价使矩开发砍商泄胃气，坏于是辅削减零供给仿，供次给量掠的减剑少在1年后裙，即吩点4生效隔，但个这一剥生效先又导煤致价旬格上部扬到馅点5。如皂此重忧复，怪每一届次运炼动使晓市场纤向均还衡价傻格和姻均衡往供给垂量（P0,Q0）靠传近。SDQPP1123456数量P00Q0PT均衡价格P0123456时间价格现是波值动的管，波命幅是淋递减轮的，慕而供检求愈饺来愈应趋于晴均衡烘水平P019第二默节拾房如地产件投资敌概述投资屠是将崇一定熔的资晨金投娱放于举某一匙项目辉，以蔬获得拿未来反的预悬期利蒜润。由于胞项目气面临望许多美的不俱确定嫌性，糖因此姜在期便待投寸资回坚报的仙同时卵也伴秀随着煮较大邀的风图险。为了畅降低袭风险狗，投或资者像必须悲对项胀目进蕉行更炸多的肺调查皆，提酒高预蹄测的柿准确蹄性。20一、滤房地厘产的流投资疤方式（一孙）投团资开场发的豆对象1.未开获发的虎土地竟：（1）旧纪城改免造：格对房淘屋陈号旧、役破损皮或基恢础设划施落泰后的搁老城保区进逝行的冰投资怀开发毛，包辞括拆筝迁安愤置、朱改造炒建设隐。特点丙：地里价高挣、拆绣迁难型度大葡，因雾此开们发成沃本高犁、周辨期长冲。要务求从懒事该矮领域比的投渔资，辨必须她熟悉磨城市动规划丢，进兵行未油来发围展的爹预测危。（2）新补区开么发：钥对城城市郊然区新中征土右地的驰投资咐开发身。特点迎：地句价便闹宜，病开发面成本亲低。开发亡成败器的关课键：带准确垦把握躁土地扛的使浊用性草质，他了解贷配套予设施从、基另础设兆施和弟公共河服务毫设施短是否束完备锯等。212.住宅投资遵的主关要对井象：（1）出斤租性唯住宅（2）销库售性前住宅开发幼成败室的关惰键：穴市场邀定位迷是否赚准确储，价陷格是尚否合凡理，楚配套那设施跟是否盆是否爹完善脾，营落销是湖否到誓位。3.办公期楼宇一般原是租奶赁经衰营，迟风险辩大，楼其风候险与酒环境凝、结略构、调装修兼、物唐管水波平有昂关，组同时杰与宏适观经钢济、帽区域栏经济极关系柔密切葵。224.商场犹、酒返楼、歼旅店妇等特点昼：投座资回际报高脱，但蚂风险乏大，鸡竞争泻激烈强，受伸区域密内商普业、洪旅游且及经子济因裳素的六影响赤，波是动较复大。5.工业界厂房劫、仓际储性储物业主要裹影响屈因素财：土耕地位魂置特点畏：物所业适起应性泪差，疾风险平大。6.休闲签性物犯业包括怎电影冻院、京剧院浪、保加健医眼院、亚网球税场、减高尔续夫球阴场等众娱乐红、休编闲性点的房居地产粒项目鸽。（1）非阿人类量的基舌本需美求。哨（受渡经济覆水平关影响体大）（2）与姨人口漏年龄弱结构毕关系祸密切韵。（3）区膜位因匪素的率影响司。23（二）渴房地归产投磁资资吴金的铜投入志方式1.房地薯产信绒托采用骂股份裙公司替的所单有制级形式程，将泥被动智的股覆东投廊资者买的资虚金吸旧引到肃房地金产中曾来。优点:（1）以饼股份戏公司链的形母式募沈集资龄金，讲可以角吸纳碑社会稳上闲锻散资乌金进册入房定地产身市场亚，而夏且房们地产鼓信托和受到让政府铲的严幸格监亮督，料安全猜性高消。（2）受中益凭槐证可屿在资姐本市缩慧场自拳由买殃卖，阅降低粗了房天地产粱投资昂的流怕动性报风险佛，可盼以吸虏引社刷会上谈的游炮资进伪入市哨场，扩增加泰房地坝产资罩金的览供给长。（3）受吩益凭扬证的续流通卡可扩俘大资晴本市牢场的伤规模彻，促族使资疗本市纵场更植加完赴善。（4）有坡利于扬社会挑公平饲与效筒率的爹兼顾绕。（5）使贵资产翻的可匆分割樱性增尖加，寺达到弦分散嘉风险夏的效宜果。24缺点栗：（1）投卸资者寇不具备有直敲接控醉制其竞资金禁和管卫理的宿机会晒。（2）信限托凭印证系扇于资延本市驼场，拜易受赚市场矛波动膏的影笋响。2.房地软产辛神迪加辛迪醋加是倾企业欣组织旺的合弯伙方财式：（1）一升般合蚕伙形边态：尤每个渔合伙厉人地伞位相询同，却损益惯依其费比例斩或首代先约盐定参绸与分园配或更分摊脚，都公有管鉴理与稳决策激权。（2）有备限合嫁伙形受态：钩分为宽主要当合伙贸人和救有限窑合伙撇人。茧主要胸合伙宰人负尤责管际理、夺决策吴、承田担无忧限责棕任。脸有限烤合伙师人不铸参与唇管理择和决版策，隔承担订有限的责任依。作为公有限度合伙负人的数优点迁是：（1）拥角有小俯额资统金即惊可进择行房筋地产窜投资刊。（2）无岔房地葵产经蹲验，侍但可梯获得争可观斯的回趁报。（3）只旅承担嗽有限捡责任众。缺点:（1）流王动性兔差；劳（2）风垒险大献。（3）有辞限合胳伙股邀额发痛行不瞒完，遵变成迈小规迎模投泪资，阿风险花大，侧其回箱报可绒能有扰名无跨实。253.房地夺产抵存押贷写款和巷抵押冒贷款劲证劵4.直接种购置糠房地迷产优点方：可运直接纯参与汪管理抵。缺点：（1）必务须承荒担全袋部投涌资风弓险，她而且枯负无宽限责本任。店（2）需脂资金讨量大浸，个写人投狮资往趴往无陡法实巡寿现。5.混合按房地引产基项金由大喜银行围、保群险公直司或抓房地疯产投谷资公扑司提熔供退肥休基造金作滑为房欲地产五的投超资渠通道。操作鞭方法皇：混果合基乔金经熄理向传各个抢退休拥基金杆募集育资金镇，然狱后进顿行投衰资。26二、命房地芦产投登资的徒构成（一某）投贴资主呢体指直融接从禁事房虽地产浆投资概活动烦的投策资者僻。1.国家2.企业3.个人（二稳）投蹄资资这金的酷构成（1）企学业自吓有资逝金（2）信上贷资弄金（3）集投资（4）利贤用外妖资（5）财再政资释金（6）预换售款（7）承续包商并带资丧承包哗。27三、漏房地蛇产投林资的坚三要背素（一午）时依机购入吨的时方机（郑土地琴、物熊业）开发辫的时妈机楼盘过推出槐的时秤机（二卵）地段地段蚀不仅骡指其途所处挂的地裕理位库置，掌还指协其所大处的况社会割位置贞。（三形）质投量好的乒质量莲是获厨得良穷好的愿投资陷效果收的保落障。28四、拾房地霞产投逆资的