房地产产品概念二

第二章房地产产品概念第二节房地产产品体系及策划一、房地产产品体系概念（一）房地产产品概念凡是能提供给市场的能够满足消费者或用户某种需求或欲望的任何有形建筑物、土地和各种无形服务或权益均为房地产产品。（二）房地产产品体系概念指房地产产品组成元素所构成的体系一个好的产品，不仅指房屋本身，还包括其所处位置、周边环境、景观、建筑风格和历史文脉等综合性内容。（三）房地产产品体系构成房地产产品整体概念划分为三个层次：1.房地产核心产品指能满足消费者最基本的使用功能和基本利益。如安全、避风遮雨、舒适、生活便利、邻里和睦、保值增值等。2.房地产形式产品指房地产产品的实体和外在表现。如房地产的区位、质量、外观造型与建筑风格、建筑材料、色彩、建筑结构与平面布局、周边环境。3.房地产附加产品指消费者购买和消费房地产时所得到的各种附加服务。如协助办理房地产产权、协助办理按揭贷款、装修、物业管理、人文环境、景观设计。二、房地产产品策划产品策划是房地产策划中最重要的一个环节。人们经常说一个项目的成功70％取决于规划设计即产品策划，30％取决于后期的营销推广。可见产品策划在房地产策划中的重要性。（一）房地产产品策划的概念房地产产品策划，就是对房地产及住宅产品进行谋划和运筹，以满足人们对房地产产品的特定要求。产品策划的重点是“顾客就是上帝”，一切围绕客户的需求来策划产品，注重产品的舒适性和艺术性，使人们对产品的喜爱和喜悦而促进人们的心身健康。（二）房地产产品策划内容1.产品调研

产品的前期策划中最重要的是调研，对区域竞争产品的调研，对购房者消费倾向的调查，目的是了解需求和供应状况，为产品定位作好准备。

2.项目定位

在产品调研的前提下，对产品进行恰如其分的定位，包括确定具体位置，目标客户定位，这最重要，因为产品竣工后是卖给他们的，还有产品品质定位、产品功能定位、产品地段定位、产品规模定位、产品形象定位等。3.产品日规划警设计传这遮是策倍划的被重心摆，根伸据目白标客摘户的锯特性山分析敬，产帅品就尺为它慎量身浪而做龄。包拆括规榨划设晓计、掀建筑塞设计图、环补境设活计、康户型岩设计孩、配浙套设比计、购物业增服务愚等。4.产品奔细节四设计剑采漂用新影技术作、新刺材料记、新锅设备忽，先仿进的层生产荒工艺霜，保易证产社品质逐量。5.产品阿营销导针纪对量拐身定箭做的然目标娃客户割推出辣产品乳的半埋成品世或成甩品，著包括通产品氏的包纤装、路产品藏的推递广等恼。6.产品同服务宝这哭里主信要是响售后罢服务赔，目撕的是符把产殊品的风价值茫提升丈和延松长。第二隙节逮建筑横类型未与风的格一、广住宅谊产品规的类糊型按照宫住宅角的层决次划猪分（一剂）普悼通住洗宅公寓匙和住慨宅的胁区别.d社oc1.多层卫住宅总层丑数在4—枯7层之服间的剧不设导电梯怪的建仁筑具有伟经济披性、抹灵活席性和逃绿化投率高岛的特纯点2.小高志层总层离数在7—直12层之贞间的锯设置忙电梯愿的建鸣筑具访有节掠约土积地、祖绿化俊率高烟、经略济性渐好的蓝特点3.高层总层迷数在12层以夺上的形设置命电梯要的建缝筑具躺有视泊线开咳阔、模容积术率高大、节和约用傲地的缴优点似，但记造价遍相对拍较高速，绿怎化率去低，霉部分博住房赵朝向湖和采悟光质哈量下然降。（二拢）别袋墅指层债数在1—涝3层的壤住宅舍具有裙风格葬多样休、技粘术要抢求不脉高以苦及人浸性化斗的优灯点。（1）独资栋别魔墅（2）双撒拼别爪墅（3）联世排别锦墅（1）独避栋别泽墅独栋今别墅踏即独搁门独拘院，垒上有佣独立足空间躲，下恼有私暮家花迫园领响地，甚是私衬密性海很强膊的独铲立式叉住宅载，表证现为揭上下乡丰左右叨前后归都属课于独希立空扇间，榴一般纵房屋厉周围如都有水面积掩不等捧的绿郑地、种院落刻。这吹一类长型是蚕别墅炮历史声最悠挣久的便一种精，也俱是别宿墅建睬筑的班终极米形式讯。（2）双残拼别笋墅它是联排拖别墅与独栋军别墅之间槐的中舒间产揉品，包由两仅个单井元的归别墅鼓拼联是组成丸的单栋别墅茄。联排世别墅联排疲别墅蝇发源俩于英国，在熊欧美披普遍唐存在御。位悄置往戴往在尚靠近浙城市枪交通误方便肠的郊姥区，绝高度早一般追不过5层，埋邻居谣之间拦有共殊用墙舱，但冷独门借独户恼。在蒙西方煎，联怪排别允墅的妥主人楼是中嗽产阶帝级或策新贵臂阶层奸。在中国，它村们则猎属于左高消涌费人涛群。二、控建筑约风格（一顶）欧污洲风庆格1.希腊溜风格屋顶流为低也坡度稍的山当墙，休在三止角形钞屋檐救下有并宽长迫的上赢楣带猴，门秒廊由械若干埋根圆响形的沫立柱魂支撑发。2.罗马蹲风格正立转面是品一个破与屋佣檐等嘴高的皇古典竟门廊蛾，古藏典门巾廊由纵四根污基础驰为方哨形的认柱子跪，窗愧户是真按中俩心周幼堆成继分布垦。巴黎哀圣母益院3.哥特煮式风信格最鲜劲明的昏特点抄是高芦耸的醋塔尖闹，超京长的匠尺度离，繁统缛的继装饰染，整亭体上婶给人何一种席深入让云端乱的感追觉。4.巴洛疗克式净风格词的瓶原意慌是奇浸异古美怪特点谎是外朋形自黎由，荷喜好谎富丽尿的装丸饰和评雕刻事、强袖烈的受色彩骂，刻乒意追蓬求繁敢琐，饿常用词椭圆验形空混间，萄建筑稼物上裂加上闲圆拱没顶、着雕像敬、雕提刻。（二像）北均美风制格1.殖民奴复兴男风格1.南加遵州式日风格外立恼面使炼用偏引暖的哄中性部颜色剩的涂视料，深墙基副部分捆使用努石材李作装卫饰，睬留存阳建筑猛外型叹的粗限加工杠线条狼，显来得纯临朴、糊粗犷雨、自氧然、冷厚重先、宁叹静三、们中式希风格1.海派述风格海派挥建筑府由毛污石作跨基座员，面洋砖贴丈面，裹在门饰、严床套晌、阳珠台、口外墙许角等赏局部魄，加晓了一晃些西绢方建脉筑的居符号拥，形作成细充腻、板精致庙、小毁家碧战玉的屡建筑唐风格2.江南犁园林劫风格江南邮园林数的特览点是那围合纸型建灶筑，槐建筑贷局部稿用坡钩顶、验粉墙锯、黛东瓦，盘力求鸭“最为好的绒私密气性，筐最大绳的私毫家花坑园”坝之一怒效果熄。3.京派宴传统甘庭院乒风格第三正节舍景饶观类寄型与掠风格一、北水主舱题景符观营造许以水聋文化轿为主吊题的条景观嫌，可番以就繁近引钢入活省水，蚊将各盛种水射景组羽织起絮来，箭也可慕制造司人工碎水景单装置还，如到设置氏卵石露、小编亭、犁木栈城桥等窑景观斧。《红楼退梦》片段进入寸石洞志来。米只见车佳木时葱茏跟，奇即花熌誉灼，膏一带替清流剪，从匀花木合深处福曲折将泻于浴石隙批之下盘。再轻进数胆步，料渐向讽北边高，平眉坦宽稿豁，渐两边橡飞楼押插空副，雕开甍绣势槛，殖皆隐才于山姻坳树祝杪之瞒间。膛俯而埋视之路，则纯清溪雁泻雪淋，石驻磴穿甘云，期白石致为栏业，环芒抱池落岩，凳石桥闯三港晴，兽还面衔冰吐。签桥上鹅有亭根。——宝玉讽题曰畅“沁死芳”绕堤君柳借莲三篙哑翠，秆隔岸授花分推一脉肯香出亭阿过池费，一倾山一剩水，占一花殿一木辞，莫健不着毛意观场览。题忽抬联头看板见前舞面一摄带粉佣垣，漏里面窝数楹置修舍杯，有叠千百秋杆翠宫竹遮冶映。晴进入李，只首见入选门便探是曲酸折游完廊，虑阶下腹石子用漫成朵甬路集。上扔面小睡小两迎三间捕房舍榴，一豪明两邮暗，里里面再都是谁合着货地步保打就映的床何几椅戏案。池从里井间房厉门又热得一短小门个，出杰去则卫是后裕院，所有大享株梨遮花兼丝式着芭温蕉。忠又有辞两间助小小谜退步贝。后那院墙世下忽栽开一纺隙，衬得泉默一派吵，开层沟仅年尺许芝，灌摊入墙车内，女绕阶练缘屋偿至前宁院，壶盘旋惩竹下度而出岸。——宝玉拔题曰寨“有凯凤来斑仪”二、酷体育终文化归主题舒景观通过熊设计老，将玻体育侧设施吊有机步融入脏到景香观中亭，赋里予小屡区景齐观独禽有的脉体育胞特色盲，让芒人们临不经棒意中青感受蛙到一第种源访于体系育、央有超穗出体抛育本辨身的鱼美好刚氛围即。三、当原生梦态主翅题景碍观这种侧景观门出发领点是惧遵循菊自然笑规律旨，使喷人们严有彻底由回归殃大自范然的李感受更，景抵观里倦种植醉从原每始森林壤中挑您选的建树种罚，这射些树燃木造原型优仪美，英树叶宽定大，丢具有块遮阴菜功能融。自定然园悬林将般社区杨内的交践通和湖休闲纵功能渐