房地产开发项目的工程建设管理二

第六章

房地产开发项目的

工程建设管理教学内容房地产开发项目建设与项目管理开发项目投资控制开发项目进度控制开发项目质量控制开发项目的建设监理教学目的：通过本章学习，使学生了解开发商在建设阶段的主要工作，建设监理的内容及竣工验收的要求；熟悉房地产开发项目建设与项目管理的内容和程序，使学生对开发项目的建设过程有一个全面的认识。重点难点：重点是建设过程中的三个基本控制；难点是三大控制目标的实现的方法和监理的实施。教学时数：4第一节房地产开发项目的建设与管理项目建设程序项目工程管理项目管理内容房地产开发项目

1.房地产开发项目必须具备的条件（1）有明确的建设目的；（2）有确定的投资总额；（3）有一定的任务和工作量；（4）有明确的建设时间；（5）有完整的组成要素体系；（6）项目实施有一次性的特点。

一、开发项目建设的概念和程序

2.项目建设的概念

项目建设是指开发项目的工程建设，即将开发项目所涉及到的劳动力、资金、材料、设备、基础设施以及专业技术人员的技术和经验等多种资源聚集到某个特定的时空点上来进行的一项复杂的施工生产活动。3.项目建设的基本程序（1）项目建设准备（2）优选施工队伍（3）项目施工建设（4）项目竣工验收二、开发项目管理意义和内容（一）项目管理的基本概念及其意义1.项目管理的目标成果性目标和约束性目标（1）成果性目标：如投资回收率、销售利润率、投资利润率、项目功能性要求。（2）约束性目标：建设工期、投资限额、质量标准等。2.暖项目取管理徐的概皆念开发墨项目骆管理副是以涛高效渴率地垒实现陷项目气目标邪为目塘的，属以项膨目经寻理负勇责制饥为基烤础，坦运用稠系统楼工程院的观敞点、被理论贵和方次法，搭对贯递穿于墓项目歌开发况经营露的全拘过程慌进行绵有效吃的计兽划、神组织丘、协走调、仁监督喜和控鞋制的艰管理鸦系统年。3.径项目摄管理法的意肢义（1见）能聚使项膊目开专发有挖计划购、有用序地覆进行（2询）为典开发聋项目湾提供蔽有力痰的组顽织保闸证（3厅）为发开发全项目坚提供咬协调脚和谐肉的公帝共环跌境（4漠）有维利于容对项膏目控夹制和料获取脉最大躲综合落效益（二迫）项检目管戏理的表主要瓣内容（二亡）项标目管王理的可主要乞内容1.后组蛮建项再目管局理机名构★选择依项目吸经理★组建伏项目脚管理凳班子2.腔办并理项霞目报匆建和徐施工辰所需专的各东种证泼件批铜件手爷续★办理灰项目涉报建活手续★办理悉施工键许可松证3.杨项目猴招标砍投标钢工作4.往项目盈实施晶的控帐制工拔作5.汽项目液合同励管理剃工作6.碌项目扬竣工暮验收竿工作7.精项目置完成尖以后太的评面价工歉作8.组项目州管理退的其使他工侍作三、厘开发公项目涛的工头程管揪理（一令）项禾目工革程管街理的景概念1.散项目可工程淋管理吵的概粒念项目肆的工闻程管满理，授即项贯目工氏程建策设阶苗段的浴管理迁，是幅指对茂项目崖从项脖目开秘工准答备到格竣工叔验收愉的整啄个过焰程所诊进行督的管馒理。2.毅项目伸工程都管理灾的主稀要任廊务开发晴项目艳管理连的主推要任伞务是副以合柏同管粘理为演手段刻，运虾用计使划、嫁组织碧、协朽调、庸检查殿和控圣制等裳方法我，从穴组织派和管否理的葵高度犹，对葬工程镇建设浅中的裳技术倘经济迷活动抛进行必监督板和管负理，梦最终析目的铃是实部现项牛目的成总目崖标—宰—投芹资、帜进度艰、质吃量的历最优布化。（二销）编售制项妈目工毒程管门理方补案1.剖制定菌项目梨工程巷组织袜管理监方案项目面工程挽组织爸管理林方案蹄是统葱筹安反排项拔目工蒸程建悟设工您作的腹重要辆技术后经济车文件钞，是蹈制定转项目梳年度度开发尘建设妨计划门，与堵各施贵工、脖协作匆单位恳签订锈合同息，开坦展项胜目工赖程管裹理的交主要矛依据茎。（1）制指定项页目工询程组哈织管隶理方火案的障原则★遵循柏基本御建设颜的各岸项方施针政秤策，找坚持混先地鸡下后谁地上劫、先顽基础涉设施内后房蔽屋建驾设，榴主体既工程涌与配蹈套工份程同露步建孕设交胆付使缺用；★统筹丛安排杰、配炮套建统设，椒合理笨安排订各单摊位工飞程、扭单项蒙工程展的施盗工；★合理经安排佣施工刺区域浩和布合置施霞工临售时用隐地；★做好贫资金旧、材超料、队设备诊等的小综合路平衡鸣，确富保项挤目建布设需麻要。（2）项培目工歌程组拜织管战理方绩案的今内容工程伞组织婆管理登方案雪的内海容包疫括：貌工程降概况窄、工瓦程勘羽察、宴设计烤出图讯、拆朋迁安糊置、腔“七聪通一葛平”啄、施吨工队够伍落租实、戒“三茂控”目要谈求、杂材料捧、设促备安明排等嫩。2.疑制定猛年度非基本谅建设便计划3.歉制定您筹集上资金抛计划4.元制定谨建材果、设扇备供戚应计谢划（三支）项做目工嘉程技杏术管粗理1.刺施工翁图纸宜等的挺管理本、审域查、蹄设计查交底2.日全面非质量呀管理宋制度掉的建针立健钻全（四掘）项的目现城场管错理1.谜开工课准备扭工作萌管理2.勇现场摔工程园管理3.铸工程土验收及决间算管乡丰理第二释节六房给地产驰开发沉项目纹投资够控制投资马控制据原理房地壁产开档发项目掩建设投资斤控制恋实施一、庭开发祥项目云投资眠控制茄原理（一扑）项轮目投御资控般制1.逆项目灰投资内控制枯的含渣义在投梯资决仅策阶何段、讯设计膛阶段垫、招绢标阶嫩段、耍施工催阶段氏和项遥目竣释工验遗收阶刺段，砖把项驳目投碌资控霞制在杏计划鄙限额蓬以内样，并击随时胖纠正故偏差承，保与证目陈标的秋实现傅。2.间项目跌投资默控制北的目奇标投资价估算业——姓设计勇概算糠——咳施工躲图预送算——已施工苹预算贪——启决算（二逝）项滴目投滚资控规制原邻理1.旋影响绣项目雕投资孕超额据的因述素分逢析（1滑）作丸第一挠次投撑资估钻算时陡，规蓄划、让设计循不深兰入（2鄙）资重料数增据不慕准确功，投早资计头算粗串糙（3歇）各得设计呈阶段坏的投居资计美算超挣过投擦资计喘划目撞标（4岗）价菜格上境涨（5段）规幅划或匪要求忘改变（6拾）招丽投标孩时投每标者菠较少（7竞）不吉可预虏见因妻素（8月）人邻为因蜓素2.斥项目微投资肺控制伐的主惜要方被面(1麻)喂项目亡建设扫各阶叼段对叛投资梢的影谣响(2权)弦项目李投资幼控制动的主区要方饼面—牛—规影划设忠计阶付段3.阔项目倦投资夕的动暴态控兰制(1跑)蚊动态穷控制砍的含项义(2化)袜动态霜控制世过程傅中应钻注意阁的问漂题二、休开发捏项目岸投资颤控制苍的实期施（一搜）项痰目设匙计投黄资控雨制1.阶投资秧评估2.辛设计伏开始肺前的预投资涨框算3.妇项目披限额件设计4.术项目牛设计状概算（二吹）项哈目施慎工投殃资控闷制1.店项目陈施工津招投研标控吵制(1近)惊工程撤项目懒承包法合同破价确嘱定(2抄)德项目残施工才招标忽投资投控制愁实施2.应项目蔽施工睁阶段我投资陆控制(1窑)君项目摸施工储规划辅审查(2档)证项目心施工理投资惠控制识实施第三沸节猛房哪地产善开发馒项目寇进度俊控制进度浊控制肯原理房地评产开罩发项目叶建设进度臂控制狡方法进度撒控制乎实施一、挥开发涉项目紧进度雁控制消原理（一蛇）项吸目进森度控陷制项目弄进度滤控制纱是指沈项目躬实施令阶段修以项腔目进壮度为随目标族，以姥动态摔控制采原理廊为指毯导，伟按照矮项目害进度请计划雕及其那实施梦细则列规定寸的内怪容，队监督蒸和检刘查项仇目进猛度实梢施过畜程的槽动态震变化趁，发陆现偏仰差，四及时斗采取沃控制絮或协杆调的构有效董措施棕，或平修改待原计摄划的这综合赵管理扛过程际。将项品目进爹度控惭制的洽目标宝分解烟为：（1品）项扫目设芝计进年度控灾制目梯标（2配）项哗目招京标进英度控放制目民标（3顾）项萌目是末施工纲进度摘控制公目标（4崖）项慕目竣工搜验收页进度败控制恭目标（二苏）项垂目进徒度控绢制原锦理1.炒影响践项目泳进度差控制膜的因只素分滑析2.漫项目盈进度隐控制耐的基婆本思位想项目牛进度业控制类的基崇本思狡想为愧：进浆度计迫划的灵拟定植，平滋衡是尸相对山的，削计划颜的调杂整、倘变化丘是绝久对的纤。（三阁）项默目进靠度控重制的疗主要常内容1.编制漆进度炭计划2.著进度铜计划倍的监昂测与拜调整（四殿）项戚目进斑度控野制措龙施1.往组织龟管理弃措施祥——狱“四奴保一龙协调脑”2.候技术崖管理市措施3.露合同趁管理掩措施4.齐经济呜管理第措施5.贴信息塑管理谈措施二、均项目且进度驰控制贪方法（一撑）线厚性图崖法1.悼水平受图2.将垂直盈图（二横）网触络图逮法1.塑双代夺号网物络图2.梯单代脑号网撕络图三、互项目持进度屈控制拢实施（一古）项铺目设锤计进袋度控横制1.福以网钟络图顷为主射，辅彼以横塔道图2.狸将总肾目标日分解茅为若遇干分赚目标（二芦）项累目施悼工进刷度控青制1.向影响饰项目搬施工础进度靠控制鼓的因管素2.似项目狸施工越进度射调整第四胀节祖房巧地产件开发察项目括质量叫控制质量省控制椒原理质量幼评定质量猾控制指方法质量期控制袍实施房地喜产开狮发项目钓建设一、斤开发寸项目问质量愉控制品原理（一萍）项托目质份量控拜制1.划项目盏质量崭控制尸的含绞义开发锡项目蚀质量耽控制阴，是荒指项险目管醉理机龙构为圣了确脱保开屯发项轿目质绢量符抢合合琴同规轨定的卷质量茅标准需或国压家标驼准规挪范，叔所采途取的温一系夺列监抵督、宋管理外的措押施、宣手段置和方创法。2.傅开隙发项熄目质捧量的倦特点（1极）项骡目质效量形喘成过却程复喷杂（2部）项欺目质穗量水劣平不每易稳猴定（3庙）影扛响项栋目质元量的庙隐患芳多3.油项雾目质句量控否制的室目标将项饿目质随量控株制的病目标沿分解迷为：（1撑）项忠目设逮计质卖量子狡系统（2乓）项趋目材畏料质宗量子扩系统（3数）项油目设遍备质症量子突系统（4恋）项眠目土零建施骂工和游设备豆安装协质量伴子系欧统（二纠）项怖目质交量控莲制原时理1.对项目创质量军控制馅的基睬本原旅理项目镰质量喂控制歼的基维本原征理，劲就是脖由分姿别代另表政济府和榴建设驼单位橡的政厅府质恢量监舞督部堵门和妨社会竭质量截监理陷部门留，对笼项目挽的设踏计、考施工纵和竣暗工验闸收等灯各个药阶段帮实行而全面菊质量巩管理乖和控樱制。2.环项目弓质量逐控制足的基稀本原述则(1召)质柳量第六一夏(个2)辅预防战为主(3捎)为但用户统服务密(4斗)用撇数据递说话1.膜计划参阶段2.煎执行钻阶段3.葛检查宰阶段4.固处理著阶段二、全开发肿项目联质量夕控制渐方法（一鼠）PD票CA循环佣法（二秩）数秀理统朴计方烧法1.雪直方揪图法2.敬排列叛图法3.夹控制翼图法4.险相关浮图法5.闭分层晃法6.械因果搭分析秒法7.渣统计先调查呈表法三、拐开发均项目槽质量丝式控制累实施（一众）开吩发项蜡目质检量控制制子痛系统1.滑设计欺质量氧子系练统的搜质量变控制2.滑材料史质量裙子系枪统的榴质量扩控制3.嚷设备驼质量纺子系注统的越质量擦控制4.暖土建双施工态和设课备安子装质驰量子及系统号的质秃量控覆制（二名）全率过程行的质稿量控这制1.介事前杏控制2.极事中浇控制3.作事后刘控制四、末开发灭项目诵质量生评定浓与竣稍工验匹收（一滩）开筑发项泥目质逼量评纺定项袭目的保划分1.等分项贵工程2.朴分部艺工程3.席单位恩工程（二络）工父程质选量的废评定1.继分项冲工程括质量郊评定2.旺工程姐质量码评定乔的等旺级标星准（三袄）工倚程项辆目的残竣工如验收1.掀单项淋工程间验收2.锅全部短验收第五以节腹开顽发项芳目的鸡建设眯监理监理器含义详作用房地舟产开填发项目弱建设监理短内容死管理一、驰建设惑监理蛋的含耍义和牲作用1.命建设浓监理伤的含座义是指劳由具迟有法盲人资浮质条肃件的赔工程厚监理吗单位慈，根跳据建窑设单秤位的秆委托衔，依富照法陶律、宫行政能法规精及有从关的则技术奸标准辞、设矩计文苍件和泰建筑污工程场承包汗合同亮，在兵施工丧质量深、建吨设工奖期和啦建设驱资金姑使用稻等方馆面，救代表看建设窄单位堂对工困程项夏目实吉施专帐门的爸监督压活动勉，以柿求用报最少漂的