房地产企业开发运营流程及项目拓展二

房地产企业开发运营流程及项目拓展2017.10.25CompanyLogoContents房地产概述1房地产企业开发经营管理模式2房地产项目开发运营流程3房地产企业项目拓展4房地产业概述1房地产概述——名词界定房地产房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益。从房地产存在的自然形态上来看，主要分为两大类，即土地和建成后的物业。所谓“不可分离”，是指不能分离或虽能分离但分离后会破坏房地产的功能或完整性。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。房地产的特征：位置的固定性和不可移动性使用的长期性影响因素多样性投资大量性保值增值性行业相关性。房地产概述——名词界定房地产企业是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。一般具有如下特征：经营对象的不可移动性业务形态的服务性经营活动的资金和人才密集性经营活动过程的行业限制性房地产企业分类：（经营内容和经营方式的角度）房地产开发企业：以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。主要业务范围包括城镇土地开发、房屋营造、基础设施建设，以及房地产营销等经营活动。这类企业又称为房地产开发经营企业。

房地产中介服务企业：包括房地产咨询企业、房地产价格评估企业、房地产经纪企业等。物业管理企业：指以住宅小区、商业楼宇等大型物业管理为核心的经营服务型企业。业务范围包括售后或租赁物业的维修保养、住宅小区的清洁绿化、治安保卫、房屋租赁、居室装修、商业服务、搬家服务，以及其他经营服务等。

房地产概述——名词界定房地产项目：一般是对土地和地上建筑物进行的投资开发建设项目。在我国，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定；房地产开发项目是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的项目。项目拓展项目拓展是指为获取房地产开发企业发展所需的土地资源、项目资源或其他资源，以科学的市场研究和项目可行性研究为依据，而进行的项目合作、项目投标、项目投资、土地开发、公司收购（并购）、代管代建等行为。可行性研究就是对拟购入的土地进行房地产项目技术经济上的论证分析，并在此基础上对项目的经济效果进行预测，为投资决策提供依据。房地产概述——房地产市场历史发展我国房地产市场是伴随着房改的步伐而逐渐发展的。房改的全称是住房制度改革。房改的涵义是，改革旧的住房制度，建立新的住房制度。房改三阶段：第一阶段：1980年至1988年，也称为房改的准备阶段。1982-1984年，在常州、郑州、沙市、四平等市进行公房全价出售和公房补贴出售试点。1984年和1985年开展了全国城市住房普查工作以摸清底数。1985年在一些城市进行了住房金融改革试点，例如发行住房建设企业债券等。1986年上海、广州两市制定了有偿转让土地的办法，1987年深圳市率先进行了有偿转让土地试点，随后广州市也进行了试点。1987年，在烟台、唐山、蚌埠等城市进行了提租补贴试点。房地导产概乌述——房地篮产市名场历衔史发浸展第二慨阶段贵：19鸭88年至19般98年，步也称足为全悠国展把开、侦摸索位前进但的阶逃段。1.以提严高公策房租封金为泛主的辜第一垦步。19辟88净.2洋.2勤5.菌《国务宫院关班于城鼓镇分跃期分据批推杯行住争房制鞠度改腿革的抱实施针方案》，即11号文19用91森.6雪.7卡.《国务浩院关垒于继点续积让极稳多妥进嗓行城纲镇住江房制讽度改愁革的哥通知》，即30号文19登91点.1况0.疯17业.《国务饮院住声房制及度改揭革领园导小缓组关碗于全故面推筝进城归镇住娱房制之度改秃革的响意见》2.转向布以出业售公径房为木主的或第二赴步。19培94年7月18日《国务间院关订于深沿化城保镇住云房制阔度改胶革的跑决定》,，即43号文.同时再，发吴出了叶出售双公房国确定笛售价陷的操芒作办倍法。第三栽阶段参：19裳98年7月1日至蹈今，间即推伸行住帅房分耳类供后应新杯制度晚阶段是。19句98施.7索.3控.《国务絮院关罚于进乔一步品深化色城镇厅住房副制度闯改革益加快抱住房衔建设舰的通挂知》，即23号文丝式。对哀高收携入者捷供应加商品垄房，维对中伙低收症入者特供应层含有免一定绍社会啄保障烤的经闹济适寻用住妨房，速对最急低收变入者派供应灯含有啄较多场社会队保障缝的廉烧租屋么。20荐03年《国务息院关烦于促欣进房冤地产现市场搭持续洁健康初发展情的通冰知》、20肌05年发轨出的《国务果院关魂于切真实稳僻定住念房价潜格的茫通知》，20棒06年发逗出的《国务灯院办坏公厅慎转发柄建设饭部等旧部门答关于会调整孝住房宗供应暑结构羡稳定友住房修价格炮意见倒的通裳知》，提冲出今物后每轨年的剖住宅犹建设旅总量咳中，90平方彩米以筐下套粗型的捕低价谨位住招宅，梁不得樱低于70锡%。20摔07年《国务丙院关裙于解踩决城洁市低矛收入嘱家庭厦住房邀困难搭的若影干意墙见》，即24号文构，从张而促煮使我粮国的如房改毙切实炎地走排上以晋解决泼中低迁收入异者住幻玉房问假题为坑主的棚轨道蝇。房地天产概糟述——房地万产业早现状地位朋：国攻民经滋济的领支柱狐产业挥之一19夜98年住部房体缩慧制改枝革后衫我国召房地瞒产业抬步入杨快速桥发展失通道浸，房惕地产满开发饭投资芳额高肉速增订长，20携00年以拔后增角幅基兆本保定持在20倒%-罢30枪%之间秒。20恒09年增稍幅首有次降锅回20汉%以下塘。到08年末细全国婶共有砖房地贿产企事业21纷43魂97个，疏比04年增砖加了66昂.0腥%19棍97年以盗来我墙国房肚地产压开发辫投资掌与城气镇固絮定资俭产投碎资同臣比增康幅走小势20挖09年，场全国吃完成巨房地袋产开蛾发投酬资36僚23撞2亿元坦，比旬上年总增长16咳.1问%，增恋长速忌度处摧于20材00年以亦来的越最低砖谷。计其中莫，商际品住稻宅完拼成投液资25印61援9亿元车，增哭长14棒.2窗%，占导房地浊产开章发投辰资的倘比重腿为70塞.7逗%房地桂产概弯述——房地粒产业狮现状19仗97年至辅今，味我国严土地垦市场刃可以座大致昂划分抄为两需个阶讲段，晴即19坚97士-2随00播3年的御快速臣发展简阶段尘，20叼03至今嘴的相刑对繁扯荣阶自段。而从爪近三盼年趋联势来录看，冶我国孔土地吐市场梦有逐爸步萎焰缩的胀迹象宴，20壳09年我漫国土挨地市萍场地以王频本出，临但房墓地产华开发伯企业昼完成纷土地陈购置冬面积贸却仍幅然明普显下逆降。见这既向与近吐几年型土地乖政策日紧缩王有关废，也漆与大民城市价建设劣用地洗备用湾量快喜速减们少有尿关。20孙09年，远全国公房地新产开让发企咽业完相成土该地购叮置面澡积31摩90嗓6万平踩方米竟，比疯上年被下降18绵.9累%，降俗幅较20可08年扩誉大10棉.3个百库分点撤。房地虎产概闻述——房地甜产业把现状从19韵97年开鹿始，醉我国剥商品案房销双售量输持续呆平稳霜上升20渴05年增围幅较栋大，侧并首鸽次迈鉴上5亿平失方米家平台20忍08年市洪场遭丢遇“己寒冬叉”同翼比下咐降近20线%。20牌09年全策国商助品房辅销售缎量大荐幅反康弹，脊创历微史新众高。20匠09年，共全国蚊商品恼房销粘售面奔积93按71使3万平亮方米田，比虾上年待增长42艇.1蜂%。其植中，付商品滚住宅露销售焰面积弯增长43妄.9殃%；办语公楼精销售懂面积寺增长30倦.8美%；商元业营而业用商房销虹售面迟积增征长24俱.2坑%。房地游产概斧述——房地执产业起现状除20父08年外值，近耐年来昆我国首商品制房新妈开工导面积粱均保趴持较以快发惩展，齿增速兄基本依保持删在10许%-怀20灰%之间察，有踩逐步煮下降尺的趋拆势。对比成新开阀面积秆与销视售面田积可避以发片现，19化97年以擦来历键年的笔新开窃工面屑积都画大于雹销售抵面积也，说最明部都分项觉目施萌工进平度缓忘慢，睛存在抗停工图现象继。另距外部皂分房河源没评有实只现销机售，密开发认企业平或者匪持有遥，或朱者捂逗盘不协售。20彻09年，责全国提房地概产开吃发企钟业房昼屋施在工面该积31恋.9唇6亿平分方米妨，比劲上年匀增长12占.8闷%，竣待工面教积7.方02亿平稀方米伸，增俩长5.倒5%，新喂开工健面积11瓦.5穷4亿平角方米逐，增绿长12察.5攀%；完茫成土倚地开特发面隐积23词00卫6万平检方米熊，同衬比下茄降19浴.9壁%，开匆发建岔设增锁速明救显低以于商亡品房狭销售讯增速暑，出嫂现较程为明驳显的弊供不扇应求码，部此分大煮城市株比较垮严重茧。房地团产概佣述——房地风产业卵现状20御00年开笑始，骨我国蚕房地预产开责发企揉业房荒屋建天筑面昆积竣翁工率要基本练上呈查下降悠趋势蛮，由38耗.1啦%降至毅去年滑的22茶.0免%，下呢降16彻.1个百免分点木。说明粉项目群开发盘周期哀拉长咱，这篇其中矩因素稀较多朽，其溪中之挽一是如由于卖房价舞涨速够较快垂，部堵分开哥发商颤有意拔放慢蹄施工筛进度皱，以乖获得黎更高成利润凑率。20固09年我京国商王品房知竣工音面积7.剃02亿平另方米值，增让长5.理5%。其贤中，皱住宅价竣工绳面积5.脑77亿平况方米报，增孔长6.建2%。与9.摧37亿平孙方米示的商惧品房翻销售遍面积权相比逝，存言在明熔显的酸供不药应求筝。房地统产概绿述——房地慈产业只发展悔趋势在保滚持对燃房地择产中辜长期桥乐观中的同比时，观房地灯产企窃业必绑须重酸视20骆10年下卖半年见至20占11年可饺能出德现的知短期安波动远，提恼前采宁取措沟施积扭极应保对快速3年1993.6过热2年调整2.5年平稳快速8年过热2.7年第一论波动（不完整）至今第二论波动（最后阶段受国家政策影响，不完整）调整1.2年…—中国房地产行业历史阶段划分—长期圈呈增锣长趋庙势19驼88年以哑来20余年狮时间笑，我忆国房矿地产粉市场台保持贷年25岗%~霸30印%增长老率，铸从宏艰观经徐济、呀人口密结构爬及城狡市化荡角度孩看，填我国荒未来扛房地怎产市锁场仍留能保柳持15年左盲右的垦高速默增长短期阔呈波垦动趋恰势历史20年我僚国房谋地产吴市场套经历亏了两葱次大愁周期财波动稳，为摄保经丛济、曾惠民榜生，安政府利于19青96年、20坐08年两指次阻牙断房吧地产决市场宗下行特别挑是20小05年以割来，纠我国帮房地击产市膛场短特期波始动加营剧，尚房地元产市源场销辟售增步长率须呈现宝锯齿突状走唤势未来辨五年营行业严仍将惨出现赵短期础波动傅，一竟二三盾线城康市调焰整周梨期与狗调整陷幅度蠢也会撞呈现散分化师走势房地骗产业俩深层盏次调宋整将僚对众圾多房传企带见来挑编战，博行业泄必将阁重新狭洗牌房地执产概钳述——房地扶产企性业发嘉展趋亲势我国垄房地吗产行秃业中辆长期毯乐观蚊，市批场竞点争面哨临重虾新“稻洗牌忙”未来15年房吴地产膨市场塞总体妈仍将壤保持江快速遗增长列，房帅地产详产业当整合袖加速丙，行剑业面供临重屑新洗绑牌企业唤应在轧发展笔能力幅的同悉时，减继续普保持慨积极迈扩张询的战蛋略态吐度土地迈资源金融层资本土地锤稀缺仙，但巾依靠啄不规倦范操岔作获取华土地邮的难纷度越返来越冲大资金牢在土喉地获份取中摇越来咸越重要挖，对谈资金蜘要求孩更高高度干依赖鱼银行缎贷款猫的模荷式不持可持远续，亚银行亡贷款音融资辉未来屡会受仍抑制越来药越需屡要通崭过产酬品增杏值能力缠来保眠证利愈润水绩平企业侮需要紫更好器的融烟资能猴力拓宽耗融资叹渠道钞降低乓成本资金悠管理缎特别兄是现缩慧金流克的管理广能力准要求饮越来块越高产品怖增值庆能力融资福能力资金君管理尝能力获得厨足够驾的土大地储假备成毒为房伶地产桃公司昏基本茅的生搁存保更障土地亦获取摔能力房地岂产概贝述——房地革产开炒发企迹业TO纳P1敬0房地产企业开发经营管理模式2房地烘产企页业开斧发运闯营模牵式——房地席产企凉业类棚型按房怠地产静开发稿业务套在企葵业经稳营范末围中蕉地位假的不需同，鸭可以彻分为湾：房隔地产源开发禁专营乞企业派、兼既营企亭业和千项目斩公司蔽；按照坛国家颤资质惰核准踏标准须，分为一、拢二、灿三、供四级宰资质本和暂窝定资联质。挠其中降一级屠资质昏由建男设部炒审批夏，二毕级及提以下宿资质窃由省该、自狐治区悉、直羽辖市渐人民探政府房地疗产行政拆主管值部门蛛审批宽；按照米开发坟业务覆的不察同类奸型，遗可以犹分为听：综冲合性盟房地费产开掘发商漠、住朋宅开演发商矛、商例业地雨产开犯发商钳、旅法游地谱产开曲发商访；按照跌业务装分布茶区域海的不欠同，驳可以酬分为赵：全播国性厨房地磁产企比业、趴区域月性房遇地产均企业这、本帅地房镰地产皇企业梳；其他饿分类旋，如盖上市往非上昨市、姿境内所境外杯、……致..房地储产企得业开贺发运狭营模佩式——四类奏开发消经营米模式房地纤产企仅业开血发运宫营模灭式——四类合开发恼模式疮简析房地径产企歌业开卧发运起营模涝式——典型诸房地美产企追业房地抹产企阿业开灭发运斯营模修式——不同摆的商衬业模明式万科职业夕经理收人团红队、躬持续肃创新粪的产镇品、俊“客档户第秋一”逢的市满场理撒念构我成了肤引领做万科备持续弓成长壮的商拉业模分式，间在新扎时期情为赢鼠在未澡来，档正以原清晰眉的三鄙大战宁略发踪蝶力：软产品改定型锐化、尽组织恐结构寄改革进与业倍务板岂块分径包、暖产品说制造男环节秩的工酸厂化插。万科效原来戏是以兆档次起区分厕产品顶：低梳档、蔬中档威、高质档，挂万科踩后来往向Pu贱lt话e旋Ho影me廉s学习丹，根六据客榆户一灰生的对购房酿行为箱来进舒行产傅品类王型区仿分。藏从表齐面上头看，旦只是往产品开分类员标准翅的转樱变，举而其效实质伍是经刻营理和念的境转变沾，以唉产品谢为中屡心转书向以益客户困为中捞心，军真正许做到药了以暑客户处需求碎为本阁。同毙时，愿这一旗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等房地笨产企庭业制含定何戒种拓剩展模些式，银是由辉企业犯战略丙、企无业资秀源、以商业顽模式崭决定消的。缩慧每一庄个房盗地产据企业匠都可倒根据斑竞争舰环境隶和竞熄争优剑势制哀定有伪自身功特点垂的拓痛展策会略。房地推产企辅业项成目拓伤展——政府寇土地蛙出让用流程储备龟中心怪将成文交资盆料转途利用筹中心利用抹中心葡办理矿出让窜手续转利墨用处删会签局领沈导审早批签署遣出让涛合同缴纳萝地价较款和吸税费一个缠成交者确认朽书或连一个旬中标圈通知坛书只犯能签唇署一活份出晒让合购同，级不得渴分割何出让驾；出让促要按怠通知笋书的裳要求艰时间赏完成径，因饰开发忽商故源意拖注延将石视同郊放弃堪，保饰证金粪全部盾没有铲；先按外规划燃条件贯中的薪指标遣及规叨模签照署，质待方艘案明皇确后杨签署沈补充讲协议种，做挺相应雄变更辟；房地稼产企贫业项陶目拓推展——房企伶参加绩招拍很挂流明程国土替局挂弹牌公饭告缴交情保证盼金参件加竞惹买挂牌宣竞价签订炉成交漫确认季书签署窃土地添出让浪合同缴纳穿地价虹款和郑税费办理晚土地象使用你权证顾，开岁发未成桨交退贵还保摩证金国土亦局挂手牌公蔽告一勉般为20团-3绵0天；竞买军保证省金一相般为衫挂牌而底价明的10嘱-2馅0%；成欧交后授一般欧可转密为地训价款仗；参加甜挂牌谈的主擦体超萄过2家，屑一般谦将转至成拍找卖；凡拍卖阶如竞厌买者取不足3人，好一般深需转外为挂牛牌；招标柱需要孝经历亡投标-开标-评标-中标筋通知圈的过贷程。滚一般先情况浪下按也如下宫标准话确定隔中标如方：（1）出哗价最叶高者鞭；（2）综们合评舅分最虫高者葛；（3）最桶先付但清规捉定的庭标价抛款者惜；（4）实肉际交哥付地级价款抵最多风者；成交厘确认圣书竞尘买成华交的揪当天认签订酒；土售地出健让合够同一读般在西成交匠确认汉后的10天内驻签订坐；地价体款要援求一梦年内轿付清杏；房地外产企绒业项锡目拓胳展——内部距流程选及分峡工房地软产企寒业项张目拓依展——决策揭前提论证策划设计采购工程销售客服房地知产企盛业项贸目拓处展——可行方性研邻究主屈要内占容12345不确不定性的分析盈亏础平衡静分析寺、敏虏感性堆分析北（成凳本变罗动、固售价祖变动葱）、骗风险任分析匙（风督险因酿素的顷识别疏和评闭估、含风险电防范萌对策躬）财务滤评价基础艺数据衣与参辞数选脊取、胶盈利宅能力付分析样、静部态获糖利分专析、紫动态爱获利旗分析击、偿师债能叮力分猾析、脚综合北指标烧表、笔财务赏评价遭结论投资膝估算与融灭资方蜂案投资什估算纹说明亚、分污项成愉本、户总成冤本、寺单位药成本跌、销这售收状入、梅税务犁分析球、资则金预穷测、闷现金旺流量怪表、疼自有迹资金玩；融超资主功体、告资金繁来源杏、融困资方凯案分遇析、蜘投资连使用漠计划疯、借饭款偿谊还计丛划开发种方案地块捞特性炸与、叶规划低设计遗分析哄、产冠品设脚计建右议、怒项目让实施赌进度午、营艰销方徒案、款机构约设置躲、合晕作方集式及杰条件市场叫研究宏观紧环境誉、行苗业发浅展、拘区域个市场遇、板我块市租场、驴拟定歪位方仗案综合咏评价社会徒评价锅（定尝性）陵、环温