房地产市场调研培训

销售人员市场调研培训殷原2013-08第一部分：房地产市场调研的属性第二部分：市场调研各个阶段第三部分：市场调研需要解决的核心问题第四部分：相关调研指标第五部分：市场调研方法细分第六部分：市场调研技巧第七部分：对市场调研的要求与评价第八部分：市场调研实例

38152127374648报告内容页码目录市场调研的属性含义、目的、重要性、内容Part.A以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。

是什么?、对房地产市场进行研究与预测，把握市场方向（对公司）、了解竞争对手，做到知已知彼，方能百战不殆（置业顾问）3、为公司拟订经营策略提供依据（对公司）。

为什么?a)

市场调研是一楼盘定位销售正确决策的前提；

b)

是销售稳定和提高的基础；

c)

是了解竞争对手优、劣势的有力方法；

d)

是楼盘本身提高经济效益的主要方法。重要性市场调研的内容1．地段（地点、交通、环境等）2．公司组成（发展商、设计单位、承建单位、物业公司、环境设计等）3．基本参数（占地面积、总建筑面积、容积率等）4．建筑类别（商场、住宅、商住房、别墅等5．面积与户型（面积与户型配比情况）6．周边及区内配套设施（周边包括教育、购物、医疗、金融等；区内包括会所、健身房等）7．价格（起价、均价、最高价）8．推广策略（现场促销方式、广告推广方式）9．销售情况（销售率等）10．付款方式（一次性付款、银行按揭、免息分期付款等）11．客户群体（客户群体分布情况）12．楼盘优、劣势等市场速调研陆各个缩慧阶段Pa宿rt懂.B市场调研醋各个捉阶段壮：市场播调查签的准裙备阶仿段市场偶调查疏的实暴施阶调段资料砌处理银阶段市场铸调查桃的准竭备阶宋段确定抱市场励调查价的内循容和剖目的拟定耀市场义调查摆计划（内波容包听括：商调查树目的血、区份域、姑对象软、方填法的柜确定嫌；调亭查问吗卷设跌计；跃调查辰日期叠和调岔查作疮业的亭进度蓝安排点；）调查鸟人员谷挑选（调翅查员侦素质中关系狸到调要查结凝果的让质量掩，调趣查员迅具备鸦相应偷素质添和必手备的靠专业婆知识溪，对浆相关乡丰人员孕进行精培训痛）市场捉调查找实施绩阶段：收集成相关掠信息喷资料（原享始资灿料收车集，营二手鲁资料浩收集从）进行组现场槐实地左调查（组但织调河查人瓜员采轨用选赠定的衡调查盏方法纱，根疫据所描设计狸的调枣查问惧卷对杏被调稼查者伯进行撒调查膨，获妈取原晒始资羡料）资料斑处理胖阶段：编辑念整理济信息阴资料（对念资料编进行穿评定帮，剔衬除误抬差因嫩素，苏保证洒信息晃资料桶真实慎可靠蝇。不飘足或死存在豆问题奥，须歌及时促拟定聚再调匪查提或纲，苍做补怜充调虚查）撰写侦市场犬调查跟报告（分昨析论位证调屑查结快果，卫提出输若干萍建议勾方案留；调合查报揉告包昌括：珠调查秃目的丹、内杂容，唇调查碧方法局，结芹果，乏分析绝及建殖议，偏调查默附件封）资料技归档恢储存巩，便筋日后惧查阅注意爪：调查削报告封撰写客观垦、真纳实、致准确牙性简明质扼要束，重佛点突雾出文字拆精炼予，用泽语专园业结论备清晰窜，要报点突交出后附欢调查周表格暮、附惑件、旺附图报告味完整纺，印嫂刷清肢楚美勺观调查长问卷掀设计：问卷大开头（问垫候语器、填虑表说乒明、薯问卷渗编号挨）问卷盗正文（问腾题资虎料收列集、可被调谋查者跪背景露资料居）问卷滴结尾（感办谢语谎以及凤其他膜补充琴说明版）市场言调研参需要筒解决都的核丽心问兼题Pa脏rt宗.C市场鸽调研律需要纲解决职的核愧心问蚊题：基于口初步胶假设欢：界定估竞争煤框架界定伟区域版价值定义引项目逼核心滔价值案例莫：二仗线城价市项淘目定位背景叔与目帮标：城市武二环精外，想容积漆率为1.位8,功能练规划望为住悉宅及输配套抽商业惑，要肃求销枝售价币格为25诱00元/平方交米。现状揉：周边本的纯难多层乌住宅颗小区束的价僵格为20垫00元/平方而米；志容积婆率为1.脂5以下况。差距R1递R2r<村1.骡5r=旁1.圾8P=逗25歪00剃p<那20密00解决勤问题月的假桥设ME收CE：1、是昨否可除以自暂己建快立新与价格阳标杆访（创洗新产额品）挤？2、是偏否可惕以增钉加沿辩街商配业量蒙，而划降低边住宅歌的均捏价？3、区诵位的消价值塘是否栋可以滴打破滤现有麦的价挺值参午照体皇系？4、是牺否能宣脱离纲区域嫂内主菠流消搁费群妻体，瓶重新哪定义辩新的牙细分弟客户玻？初步乞假设叠下的傻市场危调研育任务：1、界宁定竞霞争框汁架（贺房地秤产项数目调专研）结构你性分下析：A、均盾价在20挽00元至25氏00元/平方昼米，忧周边暴的的杀竞争葵对手坏现在秀是谁欧？它芹们的港卖点寇是什只么？视缺点庆是什调么？径我们炊的超滋越机搅会在喝哪里走？B、周态边25暑00监-3耐00徒0元/平方脂米以施上的捐项目棍关键违的价杯值是琴什么益？是侮否存外在不辛依赖洁地段柴价值轨（交唐通与夸配套轻）的酒感性帮因素级？C、城斯区内袋具有慢投资块性的鸽物业秘特性血（如聚功能堂弹性漂、高简性价脾比）妈是什坟么？阿本项恰目资果源是土否有淹相似蹈之处形？D、城孔区内倘脱离减区域抢原有争价格撑体系茧的项改目关错键举自措是肠什么页？E、商吉业价构值在狸类似酸项目组中如扶何被堪运用抛的？2、定机义项温目区薄位价着值英（城知市规科划调彼研、榨消费粗者对据区域熔的认忙知价包值调吸研）结构破性分圾析：1、在袄城市剩规划银中，费这个寒区域至的未绩来是怨什么沫？它释将带脸来怎桃样的部居住稀或商柔业投骡资价震值？2、就护区域女而言显，与熄现在境的竞断争区株域有餐什么野优势次？3、什枕么样浸的客亲户群间对以会上方菜面具延有正办向性饭？4、项朴目区愚位价想值是并依托愈于原顶有的咱消费树者认剪知价您值还陈是重营新定峡义价统值？钉（例猾：西哭山庭近院VS城市占第三抹地或毛新城趋）3、项尽目的谜核心刮竞争茧价值野方向甩的初刃步确塌定河（对县于类尚同的联总价稠或单付价项愧目）1、区傲位价牛值与从核心童客户替群的止确定绩；2、规狭划功斜能调列整的灰方向窝；3、价败格标捧杆的报参照爆系或棚自身腥定义楚；4、主晒要竞铅争差夜异的译方向当选择胀；关键员：从崭本地剧案例第和其柜他城友市相维似属耗性案岁例中踏得到碰启发相关竞调研相指标Pa烦rt摆.D1、城薄市调何研指紧标GD仁P及人东均GD畏P人均篇收入康水平固定冷资产陕投资可占GD痕P比重外来赏人口谢购房绞比例主流宇消费饺群体适特点（中秆产阶贵层是虽否成爱为主地力，壁亦还址是泛政移府公尊务员袄及私岁营业罩主为跑主流青）第一抓类指塔标通过恭横向湿比较直判断汗：1、是爸否进赢入结曲构性罢价值跑增长妹阶段查？2、是延否将拳使得怀价格狠持续贤增长吼？3、是搭否进共入豪架宅增森长期泄？4、是悲否进仇入第帐二居锁所发夕展期熔？城市明发展件方向区域翼间竞贩争价屑格区域阳总体舞供应两量预双测总销戒售量款突破返跳跃训的机吉会区域旗竞争当优势第二抛类指堤标：判断渔：1、区黎域内泪的发盾展机腔会与塌限制榨？2、区齿域的狼价值谜利用饥点是石什么邪？3、区傻域价壳格是微否有摇突破云的限滴制？4、区耽域发抽展的烦主流邻价值疫是什幻玉么？5、是降否有掠新的臣市场辩在区培域内猛形成葡？2、区伴域市葡场调款研指药标区域镇内项匆目规眼划特惹点消费挤者共框性竞争羞价格炼区间推出误时机物业醒类型挑组合判断毁：1、假遭设的警规划尼卖点磁对消蜜费毛者而足言，总是否沾能产腿生价创值感您知？2、如择要突登破价剂格区积域，屈借鉴斯高价窝格区骡域，沟需要希增加腿新的湖价值湖取向阿是什稳么？3、同鸭类产么品，搅在推买出时济机上止是否要有先选机？4、物誉业类糕型间无的组鸟合，先对整恳体项艺目价污值的各增长志点是眠什么伯？3、地选块调伸研指晌标最有偏利于椅展示典的面地块慨形状撇对布并局的初要求最有护商业赖价值恨的临矛街面周边航景观抗资源地块获内部宋条件舰利用临路翁不利自面的乎因素地块雁内的骄价值招区别与周旱边或枪城市滤中心模的交眨通关缺系4、竞县争项范目调屿研指亿标主力所户型茶及户鸣型比末例户型戏面积绝区间创新贴价值坛点（祥或卖妈点）配套卫设施容积列率、蹦绿化晌率总价圣区间营销糠手法市场得调研尾方法露细分Pa票rt体.E由于佳土地沿和房蒸屋的旗“不乖动性剖”，拐房地隶产市燥场调诸查也纠烙有扔很深投的地尼域特次征，测我们爆对房蚀地产止市场乎的切论入，盘也习叶惯于光依据情地域聋形态首，先由点课（单对个楼缩慧盘）爆到线摔、面笛（区旅域市孝场），再由迅线、跪面（杜区域口市场盯）到摄体（检宏观竟环境灵），豪然后察再从饰体回揉复到其面，乐从面仿回复乡丰到点晶和线，不柜断循吹环往凤复，伴融会治贯通但，才野可真驳正把运握，戚这点患、线灵、面势、体回也构蹈成了希房地筋产市绑场调爱查的绑基本命内容酸。对单核个楼币盘进学行市滥场调欲查，鼻它不妈但是街新进滥员工糖接触日房地高产知新识的炕第一财课，认而且巨也是野资深朗人员阀对房条地产额市场佩即时纺了解冬最为始具体专最为具直接吹的途肚径。点——单个咬楼盘第一岭项：挽是了告解公司的组裳成第二枯项：碗是分幼析楼洪盘的地理期位置第三驻项：恩是分日析产品第四索项：谱是剖看析价格组合第五长项：偶了解广告策略纪和业止务组荐织第六太项：蔽是销售状况。单个兵楼盘骂的市碎场调急查包存括六反大项兔：第一蜡项：格是了务解公司的组阅成即知百道楼府盘的协投资华、设梢计、撤建设、监理俭和物号业管俩理等炉主要窜事项刻的承洁担公糖司是捎谁？条他们掏的资蒸质如浩何？颂彼此表间是诞如何栏合作喇的。建设搏：鲁睁班奖棋、资沾金实池力、技术肿水平监理彻：甲珍级资质从而愚评估架楼盘摩的资适信度察和品脑质目的——因为南房地芒产投拢资建乌设是锤资金吼大，裁周期科长的咬一项战工程怠没有椅足够朽实力斧的公猴司投艘资于篮房地较产项谁目，倒往往西隐藏仓着较仔大的今风险鼻。第二榨项：茧是分场析楼筝盘的地理都位置大的征方向字讲，爬就是今分析（1）楼再盘的姐区域魔历史昆沿席（2）区希域特耗性（椒商业云中心拾、工味业中处心、拴学院笨社区坛等）（3）了迷解区阻域交肥通状雄况（古公交臣、地逼铁、痰高架伏、城踢市道馅路及兽市政疫主干士等）（4）区沸域公堪共配脖套设傍施（粥水、嫌电、倒气等誉市政露配套迈；公叙园、均学校泼医院碎、影罢剧院锦商业彻中心或、超壁市、蝴宾馆风、图桃书馆摇、体嘉育场松馆，绘集贸眼市场反，著架名餐搬馆等字生活为配套各）和徐人文骗环境衫等。小的鸟方向除讲，挡就是带楼盘除地块戒的大猫小形唐状，厅是临胜街地战、角辱地还罚是袋疾地…所处盲位置围，它责的东吃西南臂北邻捧居是有谁？晕进出兄道路律如何观？目的——和其称它商藏品不妈一样某，楼杏盘的骑地理皆位置美是楼拘盘不退可分桌离的揉关键辩因素树，它聚的优粒劣与李否，小往往射决定熟了楼克盘的丸大部采分价懂值。第三材项：筑是分角析产品这是克楼盘止市调寒的主狼体部阶分，查重点骗在于蜘了解警楼盘膊的土膝地、狗总建习面积酱、产右品类奥别与脊规划份、建犁筑设膜计与协外观笨，总串建套唐数与腾房型忘、面予积、棉格局宾配比夫、建黎筑用漂材、阻公共蓝设施佩和施奸工进融度…目的——分析殖产品伤是理踢解楼宵盘的大基础科，只鲜有认厚真分嫩析产钓品，逗才能桶正确时把握诊因此淘而产腹生的南种种墓变化益。第四幼项：太是剖川析价格组合即产坡品的偏单价姓、总玩价和雪付款差方式缠。市图场中长，往厕往有勿许多代价格聋方面师的促蔑销活夜动，粘但万搜变不芹离其疾宗，方其最字终依腾旧归匆结于毫价格遇组合血的三川方面筝。剖产析价疤格组都合并山了解花其运科用策伪略是吐市场淡调查花最吸袄引人厕的地乳方。单价拘：最低导单价、最高反单价、平均录单价主力寨单价冶：是夫指所变占建裁筑面定积比喉例最热高的菊单元兰，所悬标定超的销介售单除价，斜是我难们判替断楼甘盘客族户定戒位的逮关键卖。总价淡：最低呢总价窑、最败高总桌价、忘总价怜范围球、主闯力总衔价总价矿配比易：指克依总芹价范话围不膊同，甜各个具范围载的总侮价及骄其所障对应忌的单臂元数鸭量在撤总销芳金额呀中所糖占的福不同捐比率槐。付款诱方式巩：作为叶一个档隐蔽海的价握格调标整手缝段，猜一个艇有力件的促溜销工费具，攻付款裂方式校是房读地产朝营销识策略冠中最姓为变举化多送端的忘一个柴方面鹊，也叶是房描地产嫁市场挺的一壤个晴馋雨表社，它护反映芬了发席展商网、购犯房者枝、竞船争者凝三者师之间予利益声的冲胁突，抗交织管和平浇衡。广告雷策略忽是指慨广告腐的主火要诉含求点爬，媒肉体选仿择（滩大众特媒体想、自吗身媒母体、榴户外乱媒体拒、直协接销曲售、援自创饰媒体懒、人叮际传柿播）嫌，广客告密咐度和因实施啦效果誉等。溉业务琴组织直则是上指销厦售点萍的选那择，堵人员岂的配异置、齐业务拼执行凡。第五撒项：土了解广告策略驰和业摘务组捧织对楼富盘的吩各种跳因素刺的评案判，烦最后熊还是坑归结困到具阿体的丘销售蜡结果脉上，锻而且猪具体示的销僻售结葡果还岛不单烧是一穗个销堂售率胁的问墓题。辈虽然益正确疼详尽渔的销走售结芦果的讯获得刑是最带为艰板难的休，但抚它无葛疑是贿最关鼓键的桐地方低，什么毯样的煎房型习最好到卖？绪什么孔样的慌总价捐最为幻玉市场掘所接宝受？舞吸引章客户带最主踏要的积地方小是什寻么？焰购房裕客户末群有别什么吓特征雷？所有俩这一忌切，绕都是宿市场岁调查谎应该数了解爬的。第六弓项：财是销售状况。市场鄙调研展技巧Pa萍rt浸.F1．网俯络调撤查法通过校电脑稳网络重进行斑一些绑基本相资料横收集悠，了养解楼艘盘的阔概况予。2．电承话调距查法直接里打电蚀话到挑售楼锻处，京电话酱调查规时可凡用很好客气镰的语涉调表坝明自背己是壶同行旋调研碑。3．亲影临现压场调漆查法调查湖的方蛇法亲临蜓现场饥调查贞法可挤采用鄙以下疤几种饶方法骄：1)扮客席户买边房：优点——可以茫从销私售人嘴员口盾中获纳得有黎效信著息；缺点——不够歌详细眯，只借能流针镰对小掌范围影了解肺数据纺，如漆问太菠专业匠太多先的问陵题会微让售姥楼员定察觉饿你是受同行悲，反而而无汽法获害得调薯研表悉需要嘴填写拔的内群容。2)以同若行身云份直文接调演研获周取相崇关数峡据：优点——以同筑行身棚份可具以直谷接请却销售辈人员朴帮助帝填写锡调研津表的摄所有骡内容来；缺点——内容爪虽然袖详细乱，但胡不够蛇真实夜，实凤质性蛮的数承据无稳法获仇得。3)以同务行身绿份去开买房季：同行峡也要蒜买房逆，抱苦着确以实要饭买房徐的心剂态去湖踩盘仗（切可记：士态度架一定踪蝶要好洞）你拳会收佣到意乒想不较到的怖效果鱼，而助且可臭以间并隔性傍地去纳调研匙。优点——可片以用施专业夺的语赞言去撒问对极方楼茶盘的吹详细亦情况泼，让粥售楼装员感荒觉你尝是准棵客户毛时，超你会只得到跳楼盘樱的真蒸实有擦效的雁信息明确户任务--明确盯市调盈的目石的、见性质俊、内辉容、绿范围腿、形咏式、础时间主、质辰量等盆要求岸；团队驳分工--明确跳团队旱（工阳作小组）人裳员组黑成、霉任务伞分工狡及协幻玉作关云系；工作悬计划–谁做犹，什冠么时徒候做没等；资料听预热--有关雨调查对象（商宋圈、劳项目影的书牧刊、么报纸岛、网网站等）公开顾信息瓜与内虽部资坐料；配齐吩工具--准备雄好考仅察表米格、滑问卷副、访裁谈提酷纲、赏公司稠资料泼、数摆码相这机等井；考察稳线路--前往绝考察展对象殃的交攀通工立具、受入口翠、行性走方博向、甜重要秋节点意、出购口等僻的预劳计、阔判断旗及分评工协欠作安影排；时间仿安排--市调阔时段亮的安匹排（报平日凯、周再末、辣节假敏日、扶白天范、夜激晚）库，考舱察时挨间长峡短的网估算辱，考奏察项芬目、漏地段需的时对序安痒排等盲。前期脑基本库准备调查匹的技晃巧1、调查醋前的饰准备劈燕技巧奸：仪减容仪历表准袖备；矛交通龄工具敌准备辣；调叮查角验色的蛙准备江；（奇公司滥人员狐、替嗓家人轿看房党、跟之朋友调一块创看）2、若对雁身份飞产生拘怀疑累时，训应对景技巧小声欺、拉裤一边贞告诉港他：革有无凶回扣家。手机具或通腥讯工究具的娃运用较（事脑先告巾之客四户）不停挥地暗隔示销么代。惹你要汁买（衫在别熟的楼票盘看队过已惠下定寨或退伏定）3、在售楼部停某留时妇间，挥尽量萝要短维暂。象（让坛销售受代表德领你丽去看此房）好处秃：去样工地候现场介，随琴着体雪力的乎消失杏，而莫减少固警惕仿性，颠另一叶方面赠现场哑是销虽售代滑表的减阵地咏，而秧且容棒易碰揭到熟高人。4、询毕问方自式技棋巧不要较直接相询问虎；如贝：开夏间，芒楼间涝距不要叙太专灵业5、如施何判兆断销裹售率闪技巧四个盗关键油渠道束：销售圆现场夏：来呢人量否；来激电量沫；销糟售代干表状应态工地柜现场次：施与工场拖面；熟场料讽堆放性；工吴人状冒况客户户外饮广告锐：围绍护工挠作6、留珍真电腐话，黑而且丽第一榨次呼恼一定壤要回要，并宫表示忽强烈斥的购校买欲描望，解借机悟再了尚解不翅知道番的东扒西和骆试探旬最底踢价。偷（获丢取之盐后，耀不再激回电昏）7、最敏好分卖工，煌每天舅登记俗汇总像。1、摆钓正心颠态、廉有自舌信，袭相信岁自己恨就是扫购房罩人2、不希可穿介戴过养于“紧廉价滩”，塘（尤登其是观高端贫楼盘壁）3、最茎好公故司能食派车纷陪同狠，如椅不行返可“委打的呜士”疮（墙尤其假是高燥端楼旺盘）4、准旋备好玻相关哗的工宰具（彼录音艰笔、购可录遭音照床相的呆手机寄等）5、不涝可说费过多乒的专料业术慌语6、不骑要拿郑过多烟的其拣他项致目资榜料7、留霜心其嫩他客艰户对晋产品土的需舟求8、项海目50苹0米之晌内的亲配套刘及环棍境、工交通铲等情盲况9、是武现房毛一定粱要去闭看，津有样东板间驻一定化要看10、准竟备充井分再斯出发焰。注意挣事项1.带着唇问题底调研还：提出通项目黎开发团所要潜解决掉的问杂题，贫有了晃问题址，就炼有方冤向。2.有目春的地扶进行徐调研:带着惠朦胧阅的创扑意，时如可遭能成吸立的冒理念千、定俗位、粪经营撤思路午与方款向等朋。3.驶20允/8沈0法则棉：时间暂与精衡力用表于核东心问慰题上丙，不孔求系帅统全冶面，蚀但求废在核吼心问昆题上愈的重模点突繁破。拌抓住鼓重点劈燕人物芳，尤济其是运要与泥老板龟深入辣沟通候。同宪时重胳视与备专业姿人士嚼和机唯构的昂沟通找，尽眯可能闹占有滩他们明的信仙息。4.乒“顺瓜职摸藤吹”法鼓则：注重浅考察袭当地幼楼盘涝的开谅发推罪广水滔平，摊以“汗顺瓜匙摸藤狸”的被方法裙从各秘种开戴发和屡营销族现象顿中寻未求本授质——为什叔么会丽这样底做？祥其目盯标是浩什么陶？效六果又虎怎样剃？这嗽种市厘场效去果反坦应出鼠消费尽者怎但样的览心态龄？在操梨作中吸具体楚实行一是：上午9点以裙前不要炒去,因为必此时摘大多愧很多患销售锁人员运要打贵扫卫外生和镜开每内天的刚清晨可例会胸；二是：中午废午休奸和就饲餐的芹时间不要支去，动这个攀时间嫂段销莫售人则员最趴疲惫够状态厦全无垦，此扁时去慌无异焰于找殃脸色烧看；三是：下午5：30点以产后不要继去，割这个嘴时间之段销布售要愤么填唐写当础天各林种的吊分析庆报表仪，要先么这剧时就窝要开批始培赏训或脚者开恋每天菜情况断分析泥例会至。到售肚楼处雪有几荷个时愈间段据要避恋开：对市语场调握研的矛要求聪与评矛价Pa侨rt滩.G对市慢场调捉研的要齿求与腔评价要求腿：1、竹每天恩调研和后作款小结驱、讨绸论、辨遵循株：假拨设框、论睡证、缩慧再假青设、细再论芹证2、却补充薯调研幅，随含新假熔设调井整调汉研内施容3、担调研聋结束州后基剑本形安成大义思路基本步评价前标准1、是爬否对真类似躁竞争酿楼盘事的卖钞点、辞规划描指标爽、户巨型特卧点、知销售糠率及彼购买予者特辆征掌旦握清名楚？2、对穿区域吸内规形划及爽政府过投资底计划脖是否祖清楚字？3、对尿当地冻消费拍者能设产生洲共认攀价值耳的点普是否掏清楚个？市场察调研蛮实例Pa箱rt迈.H回龙纯关调蔬查内四容回龙灰观二旦手资犬料收伟集部睁分一、供宠观宴环境医资料1、笋北京决发展叼规划1.宵1北躁京城性市整可体发没展规俯划1.射2晒回龙贞观发也展规光划2、符北京拆商业弓物业设总体回特征2.曲1北盆京商份业物疏业布今局结铸构2.孙2北盏京商烟业物剩业市曾场供延需情扫况2.蒸3驱北京稠商业纷物业铁价格2.膊4北姻京商挺业物勾业特蜘征及俯发展络趋势2.赏5绘北京赖商业妻物业智开发今中存挂在的逮问题2.宾6北盘京商洞业物希业投景资环修境3、客北京刮交通员状况瞧对商伐业影览响二、南中观揪区域替商业滥市场定资料1、夸区域豪市场跌供应脾情况1.咬2区四域周清边商名圈供短应情肚况（埋纯商夺业项膜目、圆综合懒商业牙项目摩、底倍商、拒商铺改）1.黄3附回龙瞎观商梢业供捉应情牲况炒（纯妄商业什项目霸、综迎合商副业项奏目、烛底商槽、商液铺）2、杰区域纵内公肆交线鹅路2.跳1区捎域内闷公共桐交通伙现状2.花2区唱域内贤公共泪交通鸟未来潜规划3、显项目渔类比摇竞争速区域第商业亚供应央情况3.厉1惯天通化苑社船区商宜业3.芦2劝望京旺社区践商业三、难项目炒自身被情况存资料1、障项目聚地块做特征2、唯项目壁地块睁周边赴交通御环境3、线项目摆周边去人文锣环境4、鸟项目苗周边冶人流匆状况回龙蹈观供或应部旁分市闪调内吃容1、戏区域嫌市场穿供应1.谢1区劳域周娘边商位圈供樱应情捞况(包垫括:礼纯裹商业泛项目怖、综户合项铁目、仍底商愉、商惕铺)1.职2回罗龙观白商业羽供应朝情况(包争括:浆纯社商业杜项目疤、综个合项巴目、眉底商咏、商栽铺)2、丸区域活商业魔特征2.和1商踪蝶业业发态分倒布特做征2.非2商贝业客铃户群搞体特笼征2.鞠3商姑业租读金水机平2.颈4项闪目商净圈年疼营业刻额总滤量3、手项目扭类比英竞争锯区域浑商业坑供应半情况3.聚1邮天通得苑社惕区商趴业3.驶2睡望京厅社区哈商业回龙等观需览求调途查内数容1、握项目德区域躲商业绸需求壳探测1.岸1商报圈商嗓业人撞群特蝇征1.原2商异圈商高业人饰群组把成1.艘3区磁域商乏业人采群购循买力1.浪4商盯业人涝群深然度探惊访2、筑区域考市场扎需求陡探测2.青1商用业配社套市米场2.墙2相崇关区留域餐著饮业举市场2.吧3休胸闲娱丧乐业滴市场2.贿4商生务市搂场3、规区域组终端宴客户哲群探捐测3.拣1消宪费区冒域界继定3.瓶2消愧费区习域人摔口组辽成3.窜2消惊费者具需求3.抄3消舟费者交心理3.吩4消拣费者霸习惯3.蝴5消跳费者王特征3.罢6消庄费者拉行为3.熄7消妙费者娘阶层3.润8消疾费力委水平解及状和况3.导9沙终端搭消费对者座恢谈深逼访回龙道观项火目终迷端需胆求调截查计证划调查英说明（一筛）背决景介肌绍调查会对象柱：政府遮机关把、企妇业、案居民疏、农设民和烦私人慕小业进主等秤回龙坐观常顷住居便民。调查挡方法变：街头影拦截汪法。恳即访慎员选课定繁胆华区杂域人裕流量谎大的图地段物，进向行有侮针对虾性的焦拦截酒选择话，以屑少量疯的封折闭式井问题袄询问芬，迅役速简挥短答乔题。纹，对纺调查挽客户缸进行物面对脱面的扑访问打；调查盼区域卷：1、炉回龙壶观区承域：具育知泉西路扛周边怖区域最；文营化路靠以东哗、同袭城街弹以却北、谢龙锦勉三街纤以南龙区域眯；轻锯轨站穷周边检。2、名回龙建观周啄边区峡域（计东北姿部社境区、边周边柿别墅复区）样本补量：本次炼调查毛预计暴有效愧问卷谦共1廉00桑份，灭初设仍样本易数为湖30服0份县。（二沃）调查偿目的通过造对回伞龙观框地区扰目标思客户饮的调黑查访特问，急一方次面了敢解回利龙观岸区域豪客户准对本脸区域乌商业宴物业奋的认扩知及觉基本昆商业乏需求苍，另送一方毫面了嚷解他泳们购阅物区形域及信消费五购买符力水苗平。裤最终型为本遣项目北的产打品定猪位、案价格访定位垒以及盼客户箭群定公位提贪供详恋实可颤靠的摧市场障依据麻。二、形调查府时间20校05疗年华20农日—考—2扁00棒5年冈23懂日三、罪调查钱内容1、款拦截尺式调励查问放卷：用详见帜附页回龙倍观项谨目消亚费需改求调滔查问姓卷问卷按编号回龙亿观居透民消楼费调脂查问萍卷【导色语部澡分】亲爱团的先茄生/英女士党：您好骆！我翼是x早xx欲xx扰x公猪司的误一名垦访问园员，巾我们书现在伐正在骆进行霜一项提有关羽回龙谎观居凶民商唱业消慈费方敏面的折调查霸研究聪，希镰望能桌够取秃得您随的支株持与烈合作跑。您钳的意习见对捷我们损的研谜究非辽常重软要，榨下面突需要吼您回驻答一裤些问狼题，恼这些都问题撞没有域对错结之分快，您遭只要迟说出己自己宝内心妇的真妻实想覆法，迅就是毫对我秘们工昨作的硬最大僻支持递！同时消，根句据国伙家《拨统计混法》湾的规振定，乱我们此将对夺您个张人和丧家庭会的资睛料严遇格保抢密。敏在本志项目塑结束剧后，另我们译会将不所有偶调查叔问卷渔全部真销毁犯，以暑保证域您个相人和若家庭肿的信致息不精被泄逝漏。【请岔访问帅员记港录本相问卷肾调查县所属虾区域的】客户蠢甄别微：请问坡您是猜回龙昨观常异住居果民么第？谢谢旺！结贤束访怜问A、队是爷B、艺否主体乐问卷A部粉分予受访牢者背炸景资滋料A1潮、请涝访问剑员记宇录受钓访者裙的性重别：男―狱――厚――芦――摔――圆――奥――胶―1向女―报――踩――乔――拦――块――师――睛―2A2享、请细问您吩的年援龄在坡下面膜的哪砖一个组区段杀内？25抢岁及伐以下吃――吸――厨――密――枯12间6—立—3估0岁俊――调――肆――醉――宰23贞1—现—3挑5岁姑――决――激――欺――缴33蛋6—体—4萄0岁组――迫――罪――访――茧44或1—惜—5惩0岁围――删――井――膊――夸55铅0岁液以上朝――杠――禽――麻――跌―6A3骆、请滋问您柿的学钉历是恼以下今的哪讲一个躺?初中奇及以犹下―派――替――艇――把―1劣高中柄/中耻专/恒技校公――本――利――猫―2勾大学尘专科鱼――趋――缝――只――肠―3特大学币本科裤――纠――贱――掀――纯―4盗硕士现――却――馒――后――款――孙―5搁博士浪及以奸上―汉――恳――睡――辟―5A4款、请有问您升所从守事的辱职业吊属于应以下耻哪一则类?广告衣――蕉――慢――灭―1痒IT疤――凉――煌――训――旨―2争商贸杀――毒――旬――心―3梢科研沫――谷――溉――朱―4惕法律交－―醉――菊――峡―5意运输彩－－染――饭――秆―6魂公务蚀员―耍――卸――主―7颂教育坛――层――烤――探―8态军人小――浙――痛――域―9鹅学生拒――世――蝴――晶―1呼0建酷筑/游装饰餐装修殿――亏11耀医务员――翅――溉――敞12训下岗舱/无族职业拍――家――虚13播其它石【请注肃明】――逼――塘――选――练――桌14A5轮、请长问您跌是否恩已婚先？是―脱――舱――替――待――蚂――拴――蜘―1汽否―声――岗――批――牧――仅――及――横―2A6价、请芦问您扯是否疼是本罩地人孝？【机所谓嘉本地悟人：捐是指具有烤本地邪户口或长印期在出当地居住衰满3碗年】是―侦――阻――链――谱――睛――威――假―1屋否―萍――缝――煎――次――巩――议――锁―2A7斥、请适问您罪个人纠的月数收入含平均闭有多共少?10蕉00胁元及胸以下穗――强――猫――疯―1昏10哥01注-1谱50装0元痛――塞――询――代――您21球50远1-互20企00葵元―屈――惧――绳――焰―3逝20冬01马-3懂00耀0元阻――厅――无――撒――嗓43孩00夹1-愧40致00曲元―仍――翅――绣――携―5语40眠00柴元以雪上－桥――忍――定――辨―6释无收舞入―爷――膝――蛾――花――尸――乒7A8抖、请蚂问您验平时界外出赴所使雨用的两代步周交通慢工具小主要暴是什余么？私有轰汽车祸――断――妨―1洁单位事配车渡――硬――祝―2义公交腔车―咏――枝――定―3金出租鲜车―庄――塔――劈燕―4缝自行厚车―笛――级――反―5葬摩托杯车―咏――稠――副―6形其它微【请挤注明隆】――陡――叛―7B部决分者目前科消费乱方便搬情况请问抱，在赌平时绩的生穴活当贤中，役您或宋您家剥庭在沃进行尖以下籍购物迈或消度费时姜的方再便程容度如同何？请分茅别用释1-铲5分凯制评悬分量智表进阻行打忆分。煤5分溜表示亩“非预常方辜便”最，1瓦分表织示“止非常书不方覆便”奶，余雅下依石次类测推。【访箩问员都注意底：请益从打低循环牢勾“绝√”给处开银始提软问】√消时费评辱价指摇标非同常方破便比锅较方喷便一纹般不柏大方宗便非透常不盲方便a购喷买服显装类随商品约--雕--钳--忠--民5-悄--坊--睁--贸--平--捧--朝-4购--家--内--管--捆--衰--梢--兆3-滋--致--曾--绑--挣--彩--喜-2华--计--证--冻--眠--纹--爸--翼1-述--知--升-b梢家电波类商摸品-氏--渗--旱--尚-5桂--眼--置--低--驻--渗--钢--兰4-妨--磁--铃--吃--欠--境--念-3舅--办--烛--投--喇--号--省--懒2-冤--桶--绝--洽--演--汪--责-1确--疏--逐--弄c电献子类夫商品愈--源--躬--扁--确5-促--口--歪--贪--农--担--场-4纺--阁--掌--刻--剃--括--角--皮3-衔--拒--耗--雾--贡--误--筝-2翼--在--绩--姥--遍--文--帜--躁1-延--太--陪-d川餐饮档消费面--施--汽--食--呀5-泥--脆--骑--疤--忽--担--刚-4遮--情--即--球--构--寇--苹--县3-域--己--茂--射--症--星--龙-2增--类--高--侄--摆--奏--职--烛1-羽--锹--丑-e般娱乐赔消费榨--订--盼--粗--拾5-炉--缝--陆--打--坦--艇--岛-4态--款--滔--革--设--案--碗--揭3-杰--理--辰--矮--刃--厚--笨-2吨--主--外--窑--冷--朴--送--拦1-爹--冠--栗-f衣日用束百货班商品揭--辞--违--筐--包5-狡--调--逼--戏--个--位--安-4摆--背--来--堡--索--衔--糕--据3-请--红--颜--耗--窃--吊--焦-2赵--饮--塞--啊--罚--桨--巡寿--盏1-暑--友--左-g遭建筑槽、装公修材柱料-满--仗--秒--仪-5删--孔--四--锋--踢--赖--奸--祝4-滔--捞--榴--畜--免--飘--菌-3严--急--诉--法--惹--怒--烟--滤2-拾--殖--哀--赌--车--凉--麦-1阻--蛾--右--荣h家鄙居家绩具-昌--殃--撞--旋-5沃--付--阻--霸--路--贫--蛙--膛4-伶--傍--骡--唤--推--梨--济-3射--优--竞--马--赴--双--爷--塞2-梢--近--长--捉--牌--叶--膀-1鉴--仓--轮--袍i以适上综皆合-轰--滥--班--河-5笨--愤--堤--循--你--袭--孙--典4-榜--岗--唤--铜--挥--胜--桑-3丝式--关--铅--康--愧--稍--懒--毁2-若--趟--慈--私--女--块--古-1状--兵--归--C部答分厦经常湿消费衬场所C1膝、请谎问，洪在平牺时的逗生活宜当中番，您曲或您洽家庭璃在购腔买服瘦装类剖商品锁的时锁候一岸般都闸会选瓶择去往以下跃哪些蚁场所缘瑞？综合厦性商松场/发市场箱――肢――门――踪蝶―1依服装比品牌到专卖冰店―政――呜――桌2服什装批谁发市遭场―牵――只――愚――勇