房地产价格概念培训讲义

房地产经济学2017年9月房地产价格房地产价格的概念及构成一房地产价格的影响因素二房地产价格的评价指标三房地产价格评估的主要方法四2思考题与阅读内容五一、房地产价格的概念及构成房地产价格的概念房地产价格的构成(二)(一)3（一）房地产价格的概念房地产价格本质上是一种产权价格，它的大小是由房地产产权的收益能力决定的，并受供求关系影响（有时，从某种程度上来说，房地产供求关系也决定着房地产的交易价格）。房地产价格与租金纯收入关系为：P0=R1/(1+r)+R2/(1+r)2+…+Ri/(1+r)i+…+Rn/(1+r)n

其中，P0代表房地产价格；Ri代表第i年租金纯收入(i=1,2,3,…,n)；r代表房地产基准贴现率；n代表房地产使用年限。

如果每年支付的租金相等，即Ri=R，且n足够长，则：P0=R/r

如果租金每年变动一次，且租金递增率为g，n足够大，则：P0=R/(r-g)

如果固定年限（如m年）变动一次租金，则:P0=R/r[(1+r)m-(1+g)m]注：决定房地产价格的是租金纯收入，而不是房租总收入。4（二）房地产价格的构成4房地产开发税费房屋建筑成本流通费用123房地产开发利润51.房屋建筑成本房屋建筑成本

基地价格

其他附加费勘察设计费房屋建筑安装工程费

配套设施费

管理费

贷款利息

土地使用税

62.流通费用生产性流通费用房地产使用价值在由生产领域转向流通领域的过程中所引起的流通费用如空房看管费、包修期内的维修费等纯粹流通费用在房地产买卖活动中发生的流通费用如广告费、展销费、代售代销费等

房地产流通费用，按其经济性质的不同可分为两种：7

流通费用是指商品在流通领域中所耗费的一切物化劳动和活劳动的货币表现。3.房地锯产开清发税死费8注：律其中症，增助值税佩、土援地增胃值税俘、企危业所值得税鸟是房狱企的3大税踪蝶种。增值首税自20迈16年5月1日起猫由营无业税乳改成搅，税梁率由5%增加甘到11洽%。4.房地牵产开五发利载润9沪深悉两市61家上央市房找企六爸成中砖报预神增轨三成购亏损截至8月7日，据Wind资讯统计数据显示，按照申银万国行业分类，沪深两市共计61家上市房企披露2017年中报业绩预告，预计净利润实现同比增长的企业有36家，占比约为六成；18家亏损，其中8家首亏，亏损企业占比约达三成。对此，中原地产首席分析师张大伟表示，得益于过往两年楼市的高增长，主流房企可结算货值充足，业绩相对稳健。从已经公布业绩预告的房企来看，预亏的均为转型或者中小型房企，主营业务依然是房地产的房企业绩为正增长。房地叙产开末发利寻润是切指按旋房地集产开箭发行论业平均魂利润捏率计算灾，为哑开发躲房地如产而跳投入放的全尚部资让本（途包括爆土地落取得药成本炎和狭冷义的沾房地忘产开们发经剩营成植本）津所应损获得南的正零常利绘润。二、若房地余产价报格的殿影响驻因素经济敢因素(一)物理烧因素(二)环境供因素(三)政策确因素(四)社会妨因素(五)心理骄因素(六)10（一往）经情济因谋素影响止房地捷产价伴格的经济著因素，主浪要是员指经蚁济发音展状帮况，剪储蓄众、消费取和投变资水陆平，耳财政况收支搁和金春融状旅况，却物价滴水平烦尤其扭是建愉筑材料价机格水而平等值。经济笑增长与对房织地产吊价格咱的影膨响大体来说，经济发展速度越快，储蓄、投资和消费水平越高，财政金融状况越好，对房地产的需求量就会越大，房地产的价格就会越高；否则就相反。同样，物价水平的提高，也会引起房地产价格的上升。11（二举）物握理因键素影响纤房地剖产价兆格的物理辅因素，主膜要是爪关于称房地号产自殃身的自然或物理的性奖质等希因素列，如巩房地庄产所刷处的馆位置挽，房允屋的张结构稿、类撒型等谣。1220发17年7月上谅海房侍价地秆图20司17年7月上童海房马价成奋交TO羞P5（三析）环盘境因异素影响夺房地处产价垄格的环境过因素主要疗是指掀房地倍产周围丧环境的状况拐，如莲噪声柿、大净气污地染状闸况、描绿化缺状况奖、环嘉境整嘉洁度阁等。地块液周围限公园瞎环绕炼，环搞境较另好。青浦插赵巷——万科拿有山低密遵度海害派风矮格的下国际姿别墅钻社区13（四均）政江策因恋素政策饭因素主要动是关滩于影篮响房痰地产咸价格贡的制度、政策、法规、行政嗽措施等，浆如土前地制绿度、懂住房盘制度立、城贴市规崖划、拴城市剂发展乔战略乘、土地凉利用湖规划晒等。14（五纹）社阀会因污素社会堤因素主要芒是政隐治安史定状慈况、诊社会鞋治安工水平蓄、房极地产疼运行状况集、城朵市化茅水平栋以及辅人口废状况限等。城镇搜化会啊给房锣地产物业带驻来巨立大需闻求。15公共焦配套巨设施翻完善新会影傲响住螺房需聋求。（六谢）心赏理因样素人们笔的心理访状态对房仙地产卡价格户也有妨重大娇影响摆，如就购买角或出踪蝶售的心晕态、钓欣赏挽趣味嘱、时卷尚风许气及发对享塘受、侧舒适边程度旨的追棒求等党。当房群地产受需求见者看术中了停某宗筐房地粘产时疾，如果框该房俗地产妇拥有月者惜荡售，晋则房卡地产需求葬者只悼有出助高价绳才可疫能改现变其链惜售态度饺，因朗此，矿如果贝达成蛾交易轧，其话成交价格浊通常和会高横于正准常市逆场价摊格。房地膨产拥考有者启偶然羞发生元资金膨调度困难汤，急国需现戴金周咳转，偶无奈爬只有出售杏房地算产变熄现，剧这时要的成牧交价格多禾会低渠于正释常市恋场价萌格。16三、拦房地门产价曲格的并评价孕指标房地爪产指栗数(一)房价四收入思比(二)空置盐与吸厨纳指渴标(三)租售从比值(四)住房速消费有支出幸比率(五)17（一它）房磁地产寸指数房地它产价雾格指胡数（Re柏al晒E川st廊at类e溪Pr抹ic袖e再In冈de广x）是怠动态抛描述蛋一定爷区域振内各傲类房修地产胖（包损括商宗业用怠房、具住宅红和办姻公楼逼等）榜价格喘变动促及总陪体价顺格平伐均变既动趋昨势与繁变动侄程度旺的相帆对数岔。理论画依据是”特征泽价格膨理论“，晨其内晃涵为节消费严者在暴追求毛效用潜最大肆化过摧程中烘，每融增加美一个寨单位蔬某种洽属性锈的消用费愿彻意支敲付的王边际湿费用丽。1820浆17年6月新押房指惑数（块部分童城市您）来源秩：（一炉）房阔地产嚼指数房地杯产综餐合景猾气指孕数房地富产综沿合景援气指衣数是根械据一框定的耻原则移选取吹包括从房地蜜产价戚格在为内的解多种惧反映昨房地曾产景亦气或劲房地仅产业筐发展沸状况锐的经稿济指牢标。一般谦是以种经济劳周期膊理论欢、经也济景叛气预落警理末论等挂为基础进行妇编制桨的，部主要观用于显宏观和经济南形式世与宏用观行衰业发射展的寒分析床。19全国删房地虎产开雅发业括综合呆景气门指数该指权数是究国家展统计脚局在19监97年研肆制并桌建立杠的一从套针蚕对房肤地产暗业发展爷变化医趋势和变化刑程度牌的综浇合量书化反映诵的指钞数体胡系。（二聋）房答价收菠入比房价屡收入缠比（Ho抗us壶in己g逆Pr薪ic肝e崭to盗I敬nc郑om纠e映Ra震ti寒o）是宏国际变被广录泛使思用的历一种示衡量鲜房地耀产市民场发展庄态势及价格甚水平的指俱标，条指房袋地产跨价格述与城哗市居犯民家凭庭年刮收入室之比演。房价煮收入游比的喂计算腾方式袄：以成呆套住毙宅价向格的是中值凑，除郑以家片庭年骨收入森的中辅值。一些痛学者坊认为醉，合给理的漂房价卖收入卷比的铅取值知范围可为4-梢6，高自于这绳一范霉围，哗则认据为其汇房价尸偏高挡。20震01偷-2园01最5年全齐国35各大投中城痰市商奶品住倾宅房婆价收鸟入比斧情况20数据败来源葬：易夜居研丝式究院（三蹦）空铜置与士吸纳厌指标空置是指报告展期末已竣汽工的揉商品顷房建饭筑面代积中轧，尚霜未销淡售或罢出租牧的部鞋分，穿包括凶以前年度叨竣工和本期桃可供透出售（或抗出租我）的绑商品眨房面之积。空置拿率（Va紫ca斑nc新y布Ra岔te）为氏当前源商品芬房空伟置量凯与近惭三年尾竣工写的商纪品房已面积上之比亿。资料爹来源翠：20萝15年中降国住山房空食置率仍调查苦报告国外云的空卫置及遇空置兆率空置混房屋杠是指塘可以恒用于六出售拆（或汁出租拖）但趴尚未非出售吊（或举出租谨）的国房屋转；空筹置率塘是指哪相应厅类型浇的房凑屋的什空置贼量与孕其总粒存量牺的比狐例。国外助的空赵置及暖空置菜率直仗接反傅映了存当前级市场足的供求荒关系，而烂中国绸反映碑的是逆房地挡产增取量市慎场的销售泊情况。21（三赖）空良置与杆吸纳棚指标吸纳率反映当期新建商品房中被市场占用或吸纳的程度。吸纳率的变化可以反映市场的需求趋势，进而确定市场的合理供给量。国外用吸纳率来反映增量房地产市场的销售状况。吸纳响周期谣是指腥按报买告期乐内的霞吸纳巷速度循（单嗽位时叮间内宿的吸珍纳量弃）计默算，视同期龄可供肯出售树量可峡以全粱部被巧市场歪吸纳筑所需娇要花律费的断时间毫，在遮数值浇上等非于吸妹纳率贿的倒贿数。22吸纳响率吸纳役周期（四庙）租代售比冶值租售翁比值（Re棚nt盯t槽o料Sa划le鼻R懂at撑io）是寸指在配特定衰时期奏内，肤某一括国度荡或地扬区，僵平均屈一套矮住房离的租金与售价之间建的比菌例关盘系，间该指忆标可它以反误映房叨地产蜻租赁听与买须卖市挤场上罪租金妖和售谈价之太间的包关系挪。租售枕比值公式教表示哄：国际躺惯例壮上合谅理的店租售桌比值备的经升验数贷据是何，若扯按每才月房倡租计笛算，新租售港比值耻应为1:倚20缩慧0-枪1:非30都0；若序按年砖房租礼计算讯，租质售比棚值为1:谊17贵-1束:2够5。23（五骆）住源房消平费支钻出比涛率住房顶消费株支出商比率（Ho秩us消in扑g临Co匆ns菠um覆pt挂io指n娘Ra播te）是方指居妻民家逃庭的住房角支出占生活挤消费次支出的比剥率。国际上对用于住房方面消费支出的不同表述仅指房租支出；指居住支出，除房租外，还包括水、电、燃料及其他家具和设备服务等支出；指购买房款或房租、装饰装修款、能源使用费和物业管理费等。2420诞15年城炊镇居斤民人吨均消舅费结执构图数据摔来源个：国屡家统蜓计局四、泛房地攻产价窗格评卸估的隔主要振方法土地锣估价坑方法房产员估价牲方法(二)(一)房地挎产估汤价方抹法(三)25（一狂）土楚地估职价方铜法5成本增法市场墓比较子法收益研还原霸法123其他警方法路线伙价估壳价法4261.市场虎比较凳法市场比较法是一种将待估土地与市场上已成交的同类地块实例进行比较，以获得待估地块价格的一种方法。具体炕做法应注意如下几点：尽量吧选择敌用途额相同瓜的地块演作为约比较唇样本华；尽量滑选择月交易唉情况疗无反常彻性的改实例恩；时间露上的禁接近毛性；尽量菠选择者地段速等级木相近的朋交易医实例赵。272.收益垃还原俘法收益川还原佩法是指迎将待巩估土唇地的单纯握收益允资本享化，算惜出收益价格，并慌以此叹作为膝该土撞地的糖实质慈价值少的估亭价方伏法。估价公式为:V=(A-C)/R其中，V代表地价；A代表正常情况下土地年收益；C代表正常情况下年费用；R代表还原利率。收益还原法的步骤：第一步，求取总收益第二步，计算总费用第三步，由总收益减去总费用得到纯收益第四步，决定还原利率第五步，运用具体的计算公式求得估价额收益菌还原抽法广表泛应增用于秩以收带益为谷主要使用纪目的亮的土诸地的养估价牧，如型租赁划或企业用间地的坑估价口，而玻对于迹不以管收益况为主要目趣的的地土地壶估价锡则不张宜使饶用，晃如对于机建关、暖学校缴、公势园等蹈公益毕性用肿地的估价臭就不恨太适冒宜。283.成本蜘法成本法估价的步骤：（1）估价视为空地时的基地成本；（2）估价土地上种类建筑改良物的成本；（3）将上述建筑改良物的重置成本减去按实际使用年限计算的折旧额，计算出建筑物的实际现值；（4）估计土地改良费用，包括平整土地工程费、筑路费、造景费用等；（5）将基地成本地价和土地改良费用)加上建筑重置成本（建筑成本加正常利润），便可计算出估价标的物的总价。29成本法是利用估价标的物的重置成本计算土地价格的方法。重置成本是指在目前条件下，重新复制出一块与标的物效用相同的土地所应投入的合理成本，因此成本法又称标的物的复制。4.路线必价估域价法路线价估价法的步骤：（1）划分地价调查区段；（2）设定标准深度；（3）收集交易案例；（4）计算宗地价格；（5）划分地价区段（地价相近地段相连）；（6）计算区段地价；（7）编制深度指数表及其他修正系数表；（8）计算宗地地价。路线价估价法是由多种具体方法所构成的，主要有：（1）配合深度表法。地价=路线价×深度指数×土地面积+(或-)修正值（2）公式计算法（“哈柏法则”)。基本原理是一宗土地的价格与其临街浓度的平方要成正比。深度指数=所给深度/标准深度×100%地价=路线价×标准深度地块面积×深度因素/勘估地块面积路线聋价估题价法油一般饥适用棵于大略面积走土地筑的价歉格评箱估。30路线创价是偿指面阴临特刃定的后街道苹而可证及性起相等斧的市溜街地尘，设仇定标宽准深俗度，系求得蓬在该供深度茧上数辩宗土行地的煮平均萍单价拴，此寸单价壶即为路线界价。然任后据氧此路箩线价愤，再必配合深度鲁系数礼表，用俊数学矿方法爱计算姨出临教近街竹道的龟其他艺街地氏的价劲格。纽奉这种告评估勒方法孔就称币为路钻线价使估价圣法。5.其他超方法剩余何法是用得某一状房地徒产售查价减骨去房破屋建匙筑造顾价与授正常旦利润页，将可剩余部洒分直招接作出为该起块土纽奉地的筒总地泡价的坑一种净估价晓方法由。剩余法地价计算为：地价员＝房男地产乔价格椒－建移筑费用－分专业尿费用快－利壤息－弊开发商利纳润香港经验专业费用包括建筑师、工程师、测量师的收费，共约为建筑费用的6%利息，无论是否需要借贷建筑费用，都应列入成本，每年约为建筑费用的8%开发商利润约为全部预付资本的15～20％费用序补偿称法是我绿国特双有的北一种伟计算谷地价访的方萍法，跑它是拢在我慨国土著地市场歇不是暗十分草健全佳的条串件下币，对晶暂不士便于终估价夜的征混用土俭地，所以征地扭费用来更代替饺地价狸，实啦行有订限的温有偿垃使用雁。一般研做如旁下补瞎偿：耕地挥或其廉他类呆型土鸭地的茅补偿货费润土地极开发起基金土地衰上的阀附着悬物补委偿费嘱青欠苗补纵偿费农业册人口矛的安竟置补雕助费屠等31（二育）房店产估冶价方畜法4重置刻价成误新折收扣法成本储法剩余甲法123比较侧法321.成本蜡法成本近法是以倍房屋狼建造壶时的原值为基种础，知按直线尾折旧茶法（或谨称使用誓年限睛法）蹈计算刑房产证的现驾时价跃格的饮一种房诚方法窑。成本端法计爬算方挖法为:房产象价格=原值-[原值×(尝1-残值坡率)/耐用蒙年限]×已使足用年叶限局限撑性：没有却考虑丸价格缴指数茂因素趁，因工而往状往使毫得评流估价累格脱义离实症际情眉况。为此派，这著种方智法目怜前主但要用才于如伤下情史况：龄企事腐业单举位核准定固办定资懒产和快计算笛折旧袖；征阅收房削产税帆；内笨部房增产的辞有偿切转让薄等。332.剩余躲法剩余宅法估秋价程心序：（1）调也查待猾开发叫房地叙产相胳关项场目；（2）选脉择最测佳的刺开发盗利用扔方式伏；（3）估配计开识发经洞营期裂；（4）预馆测开梦发完涨成后陕的房筋地产申价值界；（5）估搜计开怒发成啊本及邻各项益费用离；（6）得宝出评效估结平果。剩余竿法计盯算方科法为:待开村发房响产价么格=开发限完成葛后的巴房地辰产价纱值-开发劳成本-管理忽费用-投资欺利息-销售仿费用-销售腹税费-开发异利润34剩余末法是珠在估税算开杂发完插成后近房地等产正常常市场历价格的基赖础上偶，扣除未来穷的正仁常开爹发成跃本、阅税费窝和利脑润等秋，以织剩余摩之数彼来确商定估创价对藏象的通客观复合理涝价格浩的一滨种方躺法。3.重置昂价成朝新折歇扣法重置鲁价成喘新折愉扣法适用唤于对旧房场产的估秩价，情它是馅按照重置珠价和房伴屋的新旧异程度来进劝行估掩价的绸。对照续法计脑算方冲法为:房产照价格=重置裹价×[脉(1箱-残值览率)×成新阿程度+残值罩率]×(刘1+环境洞因素王增减粥率)×建筑世面积35重置乒价成衣新折至扣法恋：适用蚕于同怀时需际要对塘大量弄建筑镜物进妹行估情价的龙场合尽，尤钩其是捕进行虏建筑计物现只值调首查统退计，舌但比傻较粗墨略，残无法奸根据尖建筑愿物的成具体乞使用夕、保葵养情性况进庸行调撑整。4.比较蛛法比较误法是将歼房产买卖穿实例与所裂估房拢产相盏比较逗，从闲而确币定所哑估房产粒的价声格的削方法运。一并般适由用于框房产酒市场交易蛾过程中的估弟价。比较挨法计掉算方航法为:房产楼价格=买卖产实例留交易敲单价×(活1+房屋柳差异喇调整微增减碧率)×评估特时物犬价指昂数/交易泊时物番价指恨数×建筑属面积比较觉法应怜注意咸：必须汇掌握怠大量耕的资独料，鸣以保缸证房厌产买贺卖实骆例的谅可比跟性。对房咱产的巩建筑罗结构钳、建条筑年鸟代、驴设备救、装蹄修、泻地段塘层次慈、朝垦向等尖因素段存在顿差异犹的，拆可利落用房党屋差环异调惨整增歼减率扶进行蚕调整鞋。（三伴）房捞地产熄估价笛方法房地兄产价俩格评携估与换单纯芹的地息产价慢格评祥估的区别在于增加了房由屋或尘建筑厌物这咱一部柿分财产祖价格。从实蒜物形阀态及方固定羽性特属点来宗看，房屋衣完全监可作天为一尼个商忌品体厕按一般承的商屿品经济胀规律结合不动拦产特房诚点来进模行评薪估。房地国产价赞格评是估方译法主性要有谣：成本蚊法收益划还原侵法市场农比较钳法37五、锅思考获题与特阅读示内容38(三)（一眠）思墓考题1.房地变产价咸格的