房地产-行业月报：投资仍待改善期待政策加力

1告房地产华泰研究地产基本面仍待改善，期待一二线城市落实优化地产政策告房地产华泰研究地产基本面仍待改善，期待一二线城市落实优化地产政策7月房地产基本面继续承压：开发投资同比降幅再次扩大，销售量价延续调整，部分头部房企遭遇阶段性流动性压力，导致房企融资环境进一步承压。但政策定调、地方执行、货币政策和经纪人预期已经出现积极信号，我们期待更多一二线城市落实优化地产政策，并与其他一揽子经济政策形成合力，共同推动经济恢复向好，稳定居民的房价预期和购房需求。我们看好具备充裕供应弹性的城市以及在主流城市有充裕货值和较强补货能力的优质房企。开发投资降幅扩大，竣工面积保持强势7月全国房地产开发投资同比下滑12.2%，降幅较6月扩大1.9pct。土地市场延续供求双向压力，开工端依然低迷，竣工端在保交付推动下保持强势：房地产开发房地产服务增持(维持)增持(维持)研究员SACNo.S0570519010002SFCNo.BIO834研究员SACNo.S0570519070001SFCNo.BRD825研究员SACNo.S0570520090003SFCNo.BRC046联系人SACNo.S0570122050022chenshen@+(86)2128972228liulu015507@+(86)2128972218linzhengheng@+(86)2128972087+(86)755824923881、1、7月300城住宅类土地供求规模仍然同比收缩，销售和融资走弱后房企拿地更加克制；2、市场走弱+拿地克制导致7月新开工同比下滑25.9%，施工面积同比降幅继续扩大至6.8%；3、保交付推动竣工面积同比增速保持强势(7月同比增长33.1%)，随着地产销售弱化和部分头部房企出现阶段性流动性压力，后续竣工韧性或将更有赖于保交付政策的进一步发力。房地产服务(%)81(6)(13)房地产服务(%)81(6)(13)(20)销售量价延续调整，积极信号持续增加Aug-22Dec-22Apr-23AugAug-22Dec-22Apr-23Aug-23资料来源：Wind，华泰研究重点推荐股票名称城建发展华发股份建发股份滨江集团金地集团新城控股越秀地产建发国际集团华润置地中国海外发展龙湖集团中海物业保利物业华润万象生活滨江服务招商积余万物云15.5%，较6月收窄2.7pct；销售金额同比下滑19.3%，较6月基本持平，7月50城二手房价格指数环比下跌2.0%，较6月扩大0.4pct。部分头部房企出现阶段性流动性压力，也使得民营房企销售可能进一步承压。但我们注意到政策定调、政策执行、货币政策、经纪人预期方面的积极信号在持续增加。我们期待更多一二线城市落实优化地产政策，并与其他一揽子经济政策形成合力，共同推动经济恢复向好，稳定居民的房价预期和购房需求。投资评级买入买入投资评级买入买入买入买入买入买入买入买入买入买入买入买入买入买入买入买入买入买入股票代码(当地币种)9.0313.4417.4513.7819.04 9.8621.7815.1625.5244.8926.3332.1713.0071.9247.4738.3818.9851.87600266CH600325CH600153CH002244CH600325CH600153CH002244CH降幅较6月扩大2.3、10.7pct，主要受到销售走弱的拖累；2、国内贷款、000002CH600383CH601155CH123HK1908HK1109HK自筹资金同比下滑14.7%、20.5%000002CH600383CH601155CH123HK1908HK1109HK产销售继续走弱，部分房企经营遇到一定困难，特别是部分龙头房企遭遇阶段性流动性压力，使得房企融资环境进一步承压。但地产融资支持已经开启，我们期待融资端政策能够与地产需求端和其他一揽子经济政策形成合力，共同稳定居民的房价预期和购房需求，进而缓解房企现金流压力。688HK960HK26692669HK6049HK1209HK3316HK001914CH26026049HK1209HK3316HK001914CH2602HK科A、金地集团、新城控股；2)港股开发：越秀地产、建发国际控股、华润置地、中国海外发展、龙湖集团；4)物管公司：中海物业、保利物业、华润万象生活、滨江服务、招商积余、万物云。资料来源：华泰研究预测资料来源：华泰研究预测产开发投资降幅扩大，竣工面积保持强势 3 销售量价延续调整，积极信号持续增加 6部分房企遭遇阶段性流动性压力，房企融资环境进一步承压 8 产开发投资降幅扩大，竣工面积保持强势2023年7月全国房地产开发投资同比下滑12.2%，降幅较6月扩大1.9pct。土地市场延续供求双向压力，开工端依然低迷，竣工端在保交付推动下保持强势。1)7月300城住宅类土地供求规模仍然同比收缩，销售和融资走弱后房企拿地更加克制。根据中指院的数据，2023年7月300城住宅类土地供应建面同比下滑30%(其中一线、二线、三四线分别同比-70%、-43%、-11%)，1-7月累计同比下滑33%；住宅类土地成交建面同比下滑38%(其中一线、二线、三四线分别同比-21%、-50%、-29%)，累计同比下滑32%；住宅类土地成交金额同比下滑48%(其中一线、二线、三四线分别同比-38%、-61%、-28%)，累计同比下滑26%；住宅类土地成交溢价率为5%，流拍率为14%。2)市场走弱+拿地克制导致新开工同比继续下滑，施工面积同比降幅继续扩大。2023年7月新开工面积同比下滑25.9%，较6月收窄4.4pct，低基数下同比降幅仍然较大，主要因为：1、地产销售再次走弱，房企开工意愿依然谨慎；2、拿地数量不足客观上制约了新开工规模，22年以及23年1-7月300城住宅类土地成交建面分别同比-30%/-32%。受新开工不足的拖累，施工面积同比下滑6.8%，降幅较6月扩大0.2pct。3)保交付推动竣工面积同比增速保持强势。2023年7月竣工面积同比上升33.1%，升幅较6月扩大16.8pct。随着地产销售弱化和部分头部房企出现阶段性流动性压力，后续竣工韧性或将更有赖于保交付政策的进一步发力。投资同比降幅扩大2023年1-7月全国房地产开发投资累计完成额为6.8万亿元，累计同比下降8.5%。其中住宅开发投资累计完成额为5.1万亿元，累计同比下降7.6%。2023年7月全国房地产开发投资当月完成额为0.9万亿元，同比下降12.2%，环比下降28.7%。其中住宅开发投资完成额为0.7万亿元，同比下降9.4%，环比下降26.8%。86420房地产开发投资累计完成额(万亿元，左轴)累计同比(右轴)2017201820192020202120221-7M2315%10%5%0%-5%资料来源：国家统计局，华泰研究图表2：全国房地产开发投资完成额当月值18,00016,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000房地产开发投资当月完成额(亿，左轴)当月同比(右轴)70%60%50%40%30%20%10%0%-20%-30%-40%当月环比(右轴)2022-072022-082022-09-102022-11-122023-022023-032023-042023-052023-062023-07资料来源：国家统计局，华泰研究产86420住宅开发投资累计完成额(万亿元，左轴)累计同比(右轴)2017201820192020202120221-7M2320%15%10%5%0%-5%资料来源：国家统计局，华泰研究图表4：全国住宅开发投资完成额当月值14,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000住宅开发投资当月完成额(亿，左轴)当月同比(右轴)当当月环比(右轴)2022-072022-082022-09-102022-11-122023-022023-032023-042023-052023-062023-0780%60%40%20%0%-20%-40%资料来源：国家统计局，华泰研究新开工同比降幅收窄，竣工同比升幅扩大2023年1-7月全国房屋新开工面积为5.7亿平，累计同比下降24.5%。其中住宅新开工面2023年7月全国房屋新开工面积为0.7亿平，同比下降25.9%，环比下降30.2%。其中住宅新开工面积为0.5亿平，同比下降25.7%，环比下降29.0%。252050房屋新开工面积累计值(亿平，左轴)累计同比(右轴)2017201820192020202120221-7M2330%20%10%0%-20%-30%-40%-50%资料来源：国家统计局，华泰研究图表6：全国房屋新开工面积当月值16,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000当月房屋新开工面积(万平，左轴)当月同比(右轴)当当月环比(右轴)2022-072022-082022-09-102022-11-122023-022023-032023-042023-052023-062023-0760%40%20%0%-20%-40%-60%资料来源：国家统计局，华泰研究86420住宅新开工面积累计值(亿平，左轴)累计同比(右轴)2017201820192020202120221-7M2330%20%10%0%-20%-30%-40%-50%资料来源：国家统计局，华泰研究图表8：全国住宅新开工面积当月值12,00010,0008,0006,0004,0002,0000当月住宅新开工面积(万平，左轴)当月同比(右轴)当当月环比(右轴)2022-072022-082022-09-102022-11-122023-022023-032023-042023-052023-062023-0760%40%20%0%-20%-40%-60%资料来源：国家统计局，华泰研究2023年1-7月，全国房屋施工面积为80.0亿平，累计同比下降6.8%。2023年1-7月全国房屋竣工面积为3.8亿平，累计同比上升20.5%。120100806040200房屋施工面积累计值(亿平，左轴)累计同比(右轴)2017201820192020202120221-7M2310%8%6%4%2%0%-2%-4%-6%-8%资料来源：国家统计局，华泰研究12房屋竣工面积累计值(亿平，左轴)累计同比(右轴)25%020%15%810%65%0%4-5%2-10%-15%02017-20%1-7M2320182019202020212022资料来源：国家统计局，华泰研究销售量价延续调整，积极信号持续增加7月以来房地产销售量价延续调整。2023年7月全国商品房销售面积同比下滑15.5%，较较6月扩大0.4pct，其中一线、二线、三四线城市分别环比-2.3%、-1.7%、-2.6%。根据我们跟踪的高频数据，8月1日-8月11日60城新房销售面积同比-41%(7月-37%)，其中一线-34%，二线-35%，三线-52%，市场表现仍然疲弱，部分头部房企出现阶段性流动性压力，也使得民营房企销售可能进一步承压。但我们注意到积极信号在持续增加：政策定调方面，7月政治局会议、住建部均已传递出优化房地产政策的积极表态，北上广深一线城市密集发声支持刚需、改善性住房需求，城中村改造被中央部委多次提及；地方执行方面，合肥、郑州、南京等二线城市已陆续优化一揽子房地产政策；货币政策方面，8月15日央行调降1年期MLF中标利率15bp，有望推动房贷利率继续下行；领先指标方面，贝壳经纪人预期指数(KMI)已连续反弹五周，其中8月13日一线城市KMI回升至47.3，已接近荣枯平衡线，且一线城市7月二手房带看指数环比已经止跌。我们期待更多一二线城市落实优化地产政策，并与其他一揽子经济政策形成合力，共同推动经济恢复向好，稳定居民的房价预期和购房需求。2023年1-7月全国商品房销售面积为6.7亿平，累计同比下降6.5%。其中，商品住宅销售面积为5.8亿平，累计同比下降4.3%。2023年7月全国商品房销售面积为0.7亿平，同比下降15.5%，环比下降46.1%。商品住宅销售面积为0.6亿平，同比下降15.5%，环比下降44.8%。2086420商品房销售面积累计值(亿平，左轴)累计同比(右轴)2017201820192020202120221-7M2310%5%0%-5%-20%-25%-30%资料来源：国家统计局，华泰研究图表12：全国商品房销售面积当月值18,00016,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000当月商品房销售面积(万平，左轴)当月同比(右轴)当月环比(右轴)2022-072022-082022-09-10-11-122023-022023-032023-042023-052023-062023-07120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%资料来源：国家统计局，华泰研究86420商品住宅销售面积累计值(亿平，左轴)累计同比(右轴)2017201820192020202120221-7M2310%5%0%-5%-20%-25%-30%资料来源：国家统计局，华泰研究图表14：全国商品住宅销售面积当月值16,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000当月商品住宅销售面积(万平，左轴)当月同比(右轴)当当月环比(右轴)2022-072022-082022-09-10-11-122023-022023-032023-042023-052023-062023-07120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%资料来源：国家统计局，华泰研究2023年1-7月全国商品房销售金额为7.0万亿元，累计同比下降1.5%。其中，商品住宅销升0.7%。2023年7月全国商品房销售金额为0.7万亿元，同比下降19.3%，环比下降44.7%。商品住宅销售金额为0.7万亿元，同比下降19.5%，环比下降43.1%。2086420商品房销售额累计值(万亿元，左轴)累计同比(右轴)2017201820192020202120221-7M2315%10%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%-30%资料来源：国家统计局，华泰研究86420商品住宅销售额累计值(万亿元，左轴)累计同比(右轴)2017201820192020202120221-7M2320%15%10%5%0%-5%-20%-25%-30%-35%资料来源：国家统计局，华泰研究18,00016,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000当月商品房销售额(亿元，左轴)当月同比(右轴)当月环比(右轴当月环比(右轴)2022-072022-082022-09-102022-11-122023-022023-032023-042023-052023-062023-0780%60%40%20%0%-20%-40%-60%资料来源：国家统计局，华泰研究16,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000当月商品房销售额(亿元，左轴)当月同比(右轴)当月环比(右轴当月环比(右轴)2022-072022-082022-09-102022-11-122023-022023-032023-042023-052023-062023-0760%40%20%0%-20%-40%-60%资料来源：国家统计局，华泰研究部分房企遭遇阶段性流动性压力，房企融资环境进一步承压2023年7月全国房地产开发企业到位资金同比下滑20.2%，较6月收窄1.3pct，房企现金降幅较6月扩大2.3、10.7pct，主要受到销售走弱的拖累；2、国内贷款、自筹资金同比下随着地产销售继续走弱，部分房企经营遇到一定困难，特别是部分龙头房企遭遇阶段性流动性压力，使得房企融资环境进一步承压。根据Wind的数据，8月14日MarkitiBoxx亚洲中资美元房地产债券到期收益率为27.53%，较7月初的22.84%上升4.69pct。7月以来地产融资支持已经开启，包括“金融十六条”信贷展期和保交楼相关政策有效期延长、交易商协会召开民企融资座谈会等。我们期待融资端支持政策能够与地产需求端和其他一揽子经济政策形成合力，共同稳定居民的房价预期和购房需求，进而缓解房企现金流压力。2023年1-7月房地产开发企业到位资金为7.8万亿元，累计同比下降11.2%。7月房地产开发企业到位资金为0.9万亿元，同比下降20.2%，环比下降26.6%。252050房地产开发到位资金：累计值(万亿元，左轴)累计同比(右轴)2017201820192020202120221-7M2310%5%0%-5%-20%-25%-30%资料来源：国家统计局，华泰研究图表20：房地产开发企业到位资金当月值25,00020,00015,00010,0005,0000房地产开发到位资金：当月值(万亿元，左轴)当月同比(右轴)80%60%40%20%0%-20%-40%-60%当月环比(右轴)当月环比(右轴)2022-072022-082022-09-102022-11-122023-022023-032023-042023-052023-062023-07资料来源：国家统计局，华泰研究拆分到位资金的主要构成：值32102017国内贷款：累计值(万亿元，左轴)累计同比(右轴) 1-7M2310%5%0%-5%-20%-25%-30%20182019202020212022资料来源：国家统计局，华泰研究值2022-072022-082022-09-10-11-122023-022023-032023-042022-072022-082022-09-10-11-122023-022023-032023-042023-052023-062023-074,0003,5003,0002,5002,0001,5001,0005000150%100%50%0%-50% 当月同比(右轴)当月环比(右轴)资料来源：国家统计局，华泰研究产值76543210自筹资金：累计值(万亿元，左轴)累计同比(右轴)2017201820192020202120221-7M2315%10%5%0%-5%-20%-25%资料来源：国家统计局，华泰研究图表24：房地产开发企业到位资金中自筹资金当月值7,0006,0005,0004,0003,0002,0001,0000自筹资金：当月值(万亿元，左轴)当月同比(右轴)当月环比(右轴)2022-072022-082022-092022-10-11-122023-022023-032023-042023-052023-062023-0780%60%40%20%0%-20%-40%-60%资料来源：国家统计局，华泰研究2023年1-7月房地产开发企业到位资金中，定金及预收款为2.7万亿元，累计同比下降3.8%。876543210定金及预收款：累计值(万亿元，左轴)累计同比(右轴)2017201820192020202120221-7M2320%10%0%-20%-30%-40%资料来源：国家统计局，华泰研究图表26：房地产开发企业到位资金中定金及预收款当月值8,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,0000定金及预收款：当月值(万亿元，左轴)当月同比(右轴)60%50%40%30%20%10%0%-20%-30%-40%当月环比(右轴)2022-072022-082022-09-10-11-122023-022023-032023-042023-052023-062023-07资料来源：国家统计局，华泰研究3.53.02.52.0500.50.0个人按揭贷款：累计值(万亿元，左轴)累计同比(右轴)2017201820192020202120221-7M2320%15%10%5%0%-5%-20%-25%-30%资料来源：国家统计局，华泰研究图表28：房地产开发企业到位资金中个人按揭贷款当月值4,0003,5003,0002,5002,0001,5001,00050002022-072022-082022-09-10-11-122023-022023-032023-042022-072022-082022-09-10-11-122023-022023-032023-042023-052023-062023-07当月环比(右轴)100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%资料来源：国家统计局，华泰研究产7月房地产基本面继续承压：开发投资同比降幅再次扩大，销售量价延续调整，部分头部房企遭遇阶段性流动性压力，导致房企融资环境进一步承压。但政策定调、地方执行、货币政策和经纪人预期已经出现积极信号，我们期待更多一二线城市落实优化地产政策，并与其他一揽子经济政策形成合力，共同推动经济恢复向好，稳定居民的房价预期和购房需求。我们看好具备充裕供应弹性的城市以及在主流城市有充裕货值和较强补货能力的优质房企。4)物管公司：中海物业、保利物业、华润万象生活、滨江服务、招商积余、万物云。股票名称股票代码投资评级收盘价(当地币种)(当地币种)市值(百万)(当地币种)EPS(元)2025EPE(倍)20222023E2024E20222023E2024E2025E城建发展600266CH买入7.399.0316,676-0.410.430.800.960华发股份600325CH买入10.5513.4422,3361.221.281.431.638.658.247.386.47建发股份600153CH买入10.9117.4532,7862.092.302.643.075.224.744.133.55滨江集团002244CH买入10.0013.7831,1141.201.451.762.048.336.905.684.90000002CH买入14.2919.04170,4901.901.902.042.177.527.527.006.59金地集团600383CH买入8.009.8636,1171.351.371.521.665.935.845.264.82新城控股601155CH买入14.9421.7833,6990.621.832.422.6375.68越秀地产123HK买入9.8515.1639,6501.281.331.531.717.066.805.915.29建发国际集团1908HK买入20.5025.5237,8392.432.923.834.607.746.444.914.09华润置地1109HK买入33.3044.89237,4603.944.214.674.907.767.266.546.24中国海外发展688HK买入17.1826.33188,0332.132.272.593.017.406.956.095.24龙湖集团960HK买入17.1632.17108,8243.843.854.104.544.104.093.843.47中海物业2669HK买入8.4913.0027,9050.390.500.640.8121.7716.9813.2710.48保利物业6049HK买入40.2071.9222,2442.012.523.183.8918.3514.6411.609.48华润万象生活1209HK买入35.6047.4781,2570.971.261.612.0233.6825.9320.2916.17滨江服务3316HK买入19.8038.385,4731.491.982.583.345.49招商积余001914CH买入15.7318.9816,6790.560.730.881.0528.0921.5517.8814.98万物云2602HK买入25.8551.8730,4631.281.752.252.8318.5313.5610.548.38注：收盘价和市值数据截至2023年8月15日资料来源：Bloomberg，华泰研究预测股票名称城建发展(600266CH)华发股份(600325CH)最新观点携手越秀获取北京核心资源，彰显市场影响力公司7月31日公告，将与越秀地产合作开发北京海淀区双新村棚户区改造地块(即海淀四季青地块)，公司持股比例为49%(49.49%*99%=49%)，对应权益拿地金额39亿元。本次合作在扩充了公司北京土地储备的同时，亦彰显公司在北京市场的影响力。我们维持23-25年EPS为0.43/0.80/0.96元的盈利预测，可比公司平均2023PE为12倍，考虑到公司除了销售快增长、业绩强反转、长期具备资源整合空间之外，近期具备北京“一区一策”、城中村改造等多项正面催化，我们认为公司合理2023PE为21倍，目标价9.03元(前值7.10元)，对应1倍PB，维持“买入”评级。风险提示：北京区域市场风险，棚改和一级开发项目进展不及预期的风险，股权投资、少数股东损益占比导致业绩波动的风险。报告发布日期：2023年07月31日点击下载全文：城建发展(600266CH,买入):合作获取北京资源，彰显市场影响力拿地和销售表现亮眼，维持“买入”评级公司7月11日新获取上海地块，补充货值128亿元，年初以来坚持聚焦核心城市，积极通过合作方式拓展项目，销售增速远高于百强房企。我们维持23-25年EPS为1.28/1.43/1.63元的盈利预测。可比公司平均23PE为6.3倍(Wind一致预期)，考虑到公司亮眼的拿地和销售表现，我们依然认为公司合理23PE为10.5倍，维持目标价13.44元，维持“买入”评级。风险提示：行业政策、行业基本面下行、利润率下行、投资收益和少数股东损益占比波动风险。报告发布日期：2023年07月12日点击下载全文：华发股份(600325CH,买入):继续增仓上海，销售增速行业居前产股票名称建发股份(600153CH)最新观点结算节奏影响净利，销售继续高增长公司4月28日发布一季报，2023Q1实现营收1674.6亿元(YOY+11.2%)，归母净利8.0亿元(YOY-22.7%)。我们维持2023-2025年EPS分别为2.30/2.64/3.07元的盈利预测，大型房企和供应链企业对应23年Wind一致预期PE均值为10.1/9.5x；考虑多元折价，我们给予公司23年地产业务8.6xPE(折价15%)，供应链业务6.9xPE(折价28%)，予以目标价17.45元(前值：17.39元)，重申“买入”评级。风险提示：行业销售下行风险，大宗价格波动风险。报告发布日期：2023年04月30日点击下载全文：建发股份(600153CH,买入):结算节奏影响净利，销售继续高增长滨江集团归母净利润保持较快增长，维持“买入”评级(002244CH)公司4月28日发布年报和一季报，22年实现营收415.0亿元，同比+9%；归母净利润37.4亿元，同比+24%，略低于我们预期(39.3亿元)。23Q1实现营收100.9亿元，同比+63%；归母净利润5.6亿元，同比+146%。参考结转情况，我们上调营收、下调毛利率，预计23-25年EPS为1.45/1.76/2.04元(23/24前值1.44/1.66元)。可比公司平均23PE(Wind一致预期)为6.8倍，考虑到公司经营表现积极、业绩增长潜力充足，是民营房企中的稀缺优质标的，我们认为公司合理23PE为9.5倍，上调目标价至13.78元(前值13.23元，基于10.5倍22PE)，维持“买入”评级。风险提示：疫情、行业政策、区域市场、少数股东损益占比波动风险。报告发布日期：2023年04月28日点击下载全文：滨江集团(002244CH,买入):业绩增长潜力充沛，经营表现积极万科A归母净利稳健，维持A股“买入”评级(000002CH)公司4月28日发布一季度报，2023Q1实现营收684.7亿元(YOY+9.3%)，归母净利14.5亿元(YOY+1.2%)。我们维持2023-2025年归母净利为227/243/259亿元的盈利预测，A股(000002CH)参考可比公司2023年PE均值9.54x(Wind)，考虑到公司扩储节奏开始加快，予以2023年10xPE，维持目标价19.04元，H股(2202HK)参考最近一个季度平均折价率40%以及两地对业绩和多元化业务估值差异，予以A股折价40%，目标价12.97港币(前值13.80港币)，维持“增持”评级。风险提示：行业销售下滑；公司拿地节奏低预期导致可售货量不足的风险。报告发布日期：2023年04月29日点击下载全文：万科A(2202HK,增持;000002CH,买入):净利稳健，大举补充核心区域储备金地集团减值影响净利，重启扩储聚焦深耕(600383CH)金地集团发布22年年报和23年一季报，2022年实现营收1202.08亿元(yoy+21.14%)，归母净利61.07亿元(yoy-35.09%)，扣非净利56.96亿元(yoy-33.89%)。2023Q1公司实现营收143.66亿元(yoy+7.52%)，归母净利5.08亿元(yoy-18.89%)。因债券市场波动影响公司扩储节奏，减值准备影响也超我们预期，我们预计公司2023-2025年EPS分别为1.37/1.52/1.66元(前值2023-2024年2.14/2.26元)。可比公司23年Wind一致预期PE均值为7.2倍，给予公司23年7.2倍PE，目标价9.86元(前值12.10元)，维持“买入”评级。风险提示：行业销售下滑风险；债券价格下跌导致融资不畅。报告发布日期：2023年04月29日点击下载全文：金地集团(600383CH,买入):减值影响净利，重启扩储聚焦深耕新城控股归母净利回升，商业稳健增长(601155CH)4月28日公司发布一季报，2023Q1实现营收162.5亿元(YOY-13.0%)，归母净利6.6亿元(YOY+29.3%)。我们维持公司2023-2025年EPS分别为1.83/2.42/2.63元的盈利预测。作为一家财务相对稳健的民企，公司商业持续外拓，双轮驱动路径日益清晰，对再融资机遇的把握加大了公司的财务安全性，可比公司24年Wind一致预期PE均值为9倍，给予公司24年9倍PE，目标价21.78元(前值22.51元)，维持“买入”评级。风险提示：行业销售下滑；三四线商业地产竞争加剧。报告发布日期：2023年04月30日点击下载全文：新城控股(601155CH,买入):归母净利回升，商业稳健增长越秀地产投销逆势领先的优质头部地方国企，首次覆盖给予“买入”评级(123HK)公司是广州市属开发商，深耕广州并进一步向全国拓展。短期来看，公司22年销售金额逆势率先实现同比增长，投资强度维持行业前列，市场逐步复苏，领先的扩张优势构成股价的催化剂。长期来看，公司背靠双国资股东，独特的增储模式及领先的融资优势将促使公司跑赢行业，实现中长期的业绩增长。我们预计公司23-25年EPS为1.33/1.53/1.71元，可比公司平均23PE为6.9倍(Wind一致预期)，考虑到公司积极且持续的投资行为，我们认为合理23PE为10倍，目标价15.16港币，首次覆盖给予“买入”评级。风险提示：疫情扰动风险，单一城市经营风险，股东支持力度下降风险，房地产行业进一步下行风险。报告发布日期：2023年04月24日点击下载全文：越秀地产(123HK,买入):虎踞羊城向远方，越千亿迎新成长建发国际集团逆势成长的行业黑马，首次覆盖给予“买入”评级(1908HK)建发国际作为建发集团的主要二级开发平台，融资端得到了国资股东全方位支持，在土地市场下行期仍保持高拿地强度，同时拥有出色的产品力和优质的土地储备，有望在逆势中实现优于同行的增长，获取更多市场份额。我们预计2023-25年EPS为2.92/3.83/4.60元，可比公司平均2023PE为7.0(Wind一致预期)，考虑到公司市场化管理机制带来的管理效能提升和股权激励计划及员工持股平台使管理层和股东利益深度捆绑，我们认为公司合理2023PE为8.0倍，目标价25.52港元，首次覆盖给予“买入”评级。风险提示：1)母公司建发房产支持减少带来的风险。2)海西区域销售下行风险。3)行业销售下行风险。4)疫情扰动风险。报告发布日期：2023年06月21日 点击下载全文：建发国际集团(1908HK,买入):振鹭于飞，乘势而上产股票名称华润置地(1109HK)中国海外发展(688HK)最新观点FY22：核心净利实现增长，全面发展的行业优等生；维持“买入”公司发布22年度业绩：22营收同比-2.4%至2071亿元，核心净利润同比+1.5%至270亿元，逆势实现增长，毛利率同比-0.8pct至26.2%。考虑地产行业下行对公司结转资源的影响，我们下调营收和毛利率的假设，调整2023-2025年EPS预测至4.21/4.67/4.90元(2023-2024E前值：5.18/5.88元)。可比公司2023EPE均值为7.8倍(Wind一致预期)，考虑公司强大的不动产经营能力和融资优势，我们认为公司合理2023EPE为9.4倍，维持目标价为44.89港币(前值：44.29港币)，维持“买入”评级。风险提示：1)疫情影响业务开展，尤其是经营性不动产业务；2)盈利能力和销售增速不及预期。报告发布日期：2023年03月31日点击下载全文：华润置地(1109HK,买入):全面均衡发展，商业跨越行业周期22FY业绩有所下滑，开发业务保持领先，未来增长可期；维持“买入”公司发布2022年报：营收1803亿，同比下降26%；归母净利润233亿，同比下降42%；毛利率同比下降2.2pct至21.3%。考虑结转情况，我们下调收入和毛利率假设，调整公司23-25EPS至2.27/2.59/3.01元(23-24前值为3.64/4.22元)。可比公司平均2023EPE均值为9.2倍(Wind一致预期)，考虑公司目前财务状况良好，在逆境下业绩韧性尽显且拿地积极，叠加非房开业务保持增长轨迹，我们认为公司合理2023EPE为10.2倍，对应目标价调整至26.33港币(前值：28.00港币)，维持“买入”评级。风险提示：1)疫情影响业务开展，尤其是经营性不动产业务；2)盈利能力和销售增速不及预期。报告发布日期：2023年04月02日点击下载全文：中国海外发展(688HK,买入):市场地位持续提升，增长将为主旋律龙湖集团22年业绩依然稳健，经营性业务逆势稳步前进，维持“买入”(960HK)公司公布22年报：1)总营收同比增长12%至2506亿元(投资性物业和物业管理收入同比增长25%至236亿元)；2)综合毛利率21.2%，同比-4.1pct，核心净利润为225.4亿元，同比+0.5%。3)22年每股分红1.13元，分红比例30%。参考开发业务的结转情况，我们调整营收和毛利率，预计23/24/25年EPS为3.85/4.10/4.54元(23/24年前值为4.69/5.18元)。可比公司平均2023年PE为6.7倍(Wind一致预期)，考虑到公司长期稳健的运营能力和前瞻的经营性业务布局，我们认为公司合理2023年预测PE为7.4倍，目标价32.17港币(前值：40.02港币)，维持“买入”。风险提示：管理层变更带来的经营业务风险；行业下行削弱公司融资能力；销售增速和非开发业务发展不及预期；疫情影响业务开展。报告发布日期：2023年03月19日点击下载全文：龙湖集团(960HK,买入):业绩依然稳健，经营性业务稳步发展中海物业业绩稳步前行，维持“买入”评级(2669HK)公司3月23日发布年报，22年实现营收126.9亿港币，同比+34%；归母净利润12.7亿港币，同比+29%，基本符合我们预期(13.1亿港币)。考虑到市拓竞争压力，我们略调低营收，预计公司23-25年EPS为0.50/0.64/0.81港币(23/24年前值0.52/0.68港币)。可比公司平均2023PE为22倍(Wind一致预期)，考虑到公司优异的市拓表现和进取的增长目标(“十四五”期间营收和净利润复合增速30%)，我们认为公司合理2023PE为26倍，目标价13.00港币(前值13.60港币，基于34倍2022PE)，维持“买入”评级。风险提示：疫情带来的经营风险，关联房企支持减弱，市拓规模和盈利能力下行风险，社区增值服务不及预期。报告发布日期：2023年03月23日点击下载全文：中海物业(2669HK,买入):业绩符合预期，市拓持续发力保利物业归母净利润略超我们预期，维持“买入”评级(6049HK)公司3月29日发布年报，22年实现营收136.9亿元，同比+27%；归母净利润11.1亿元，同比+32%，略高于我们预期(10.6亿元)。我们维持23/24年EPS为2.52/3.18元的预测，预计25年EPS为3.89元。可比公司平均2023PE为23倍(Wind一致预期)，考虑到公司市拓和社区增值服务的优秀能力，我们认为公司合理2023PE为25倍，目标价71.92港币(前值70.36港币，基于31倍2022PE)，维持“买入”评级。风险提示：疫情带来的经营风险，关联房企支持减弱，市拓规模和盈利能力下行，社区增值服务不及预期。报告发布日期：2023年03月30日点击下载全文：保利物业(6049HK,买入):业绩略超预期，盈利能力逆势提升华润万象生活业绩保持中高速增长，维持“买入”评级(1209HK)公司3月28日发布年报，22年实现营收120.2亿元，同比+35%；归母净利润22.1亿元，同比+28%，略超我们预期(21.1亿元)；派息率同比+8pct至45%。我们维持23/24年EPS为1.26/1.61元的预测，新引入25年EPS预测2.02元。可比公司平均2023PE为17倍(Wind一致预期)，考虑到公司具备韧性的业绩表现、商管板块的竞争壁垒和物管板块的快速拓展，我们认为公司合理2023PE为33倍，目标价47.47港币(前值46.63港币，基于33倍2023PE)，维持“买入”评级。风险提示：经济环境和疫情带来的经营风险，收购整合风险，规模扩张不及预期，利润率不及预期。报告发布日期：2023年03月28日点击下载全文：华润万象生活(1209HK,买入):业绩韧性成长，迎接万象更新滨江服务业绩保持高增长，维持“买入”评级(3316HK)公司3月24日发布年报，22年实现营收19.8亿元，同比+42%；归母净利润4.1亿元，同比+28%，基本符合我们预期(4.2亿元)。考虑到公司毛利率有所下滑，我们下调毛利率预测，预计23-25年EPS至1.98/2.58/3.31元(23/24年前值2.07/2.75元)，对于公司实现23年在管面积/营收/利润增长30%的目标充满信心。可比公司平均2023PE为16倍(Wind一致预期)，考虑到公司的密度优势，我们认为公司合理2023PE为17倍，目标价38.38港币(前值31.04港币，基于18倍2022PE)，维持“买入”评级。风险提示：疫情带来的经营风险，关联房企经营风险，市拓规模和盈利能力下行风险，5S增值服务不及预期。报告发布日期：2023年03月27日 点击下载全文：滨江服务(3316HK,买入):密度优势再夯实，装修业务露头角产股票名称招商积余(001914CH)万物云(2602HK)最新观点23Q1业绩开门红，维持“买入”评级公司4月21日发布一季报，23Q1实现营收33.1亿元，同比+30%；归母净利润1.8亿元，同比+27%。我们维持23-25年EPS为0.73/0.88/1.05元的盈利预测。可比公司23年平均PE为20倍(Wind一致预期)，考虑到公司轻重资产分离、收并购持续取得进展，非住宅竞争壁垒突出，央企母公司经营稳健，我们认为合理23PE估值水平为26倍，目标价18.98元，维持“买入”评级。风险提示：疫情扰动，关联房企支持减弱，盈利能力下行，轻重资产分离不及预期，整合不及预期。报告发布日期：2023年04月21日点击下载全文：招商积余(001914CH,买入):Q1业绩开门红，各业务平稳扩张内外因素共同导致业绩阶段性承压，维持“买入”评级公司3月27日发布年报，22年实现营收301.1亿元，同比+27%；归母净利润15.1亿元，同比-9%，低于我们预期(19.1亿元)。考虑到成本端的压力，我们下调毛利率，预计23-25年EPS为1.75/2.25/2.83元(23/24年前值为2.18/2.99元)。可比公司平均2023PE为21倍(Wind一致预期)，考虑到公司推进蝶城战略中面临的业绩阶段性调整，我们收窄估值溢价，认为公司合理2023PE为26倍，目标价51.87港币(前值56.87港币，基于24倍2023PE)，维持“买入”评级。风险提示：疫情带来的经营风险，关联房企支持减弱的风险，“蝶城”推进、收并购项目经营表现、科技板块和业主增值服务发展不及预期。报告发布日期：2023年03月29日点击下载全文：万物云(2602HK,买入):循环业务保持成长，蝶城路径清晰资料来源：Bloomberg，华泰研究预测险提示行业政策风险：宏观流动性的变化、因城施策的调控政策存在不确定性，在新发展模式的指引下，住房、土地、金融、财税等房地产相关领域的制度存在调整优化的可能，都可能对房企经营造成扰动。行业下行风险：房地产行业规模高峰可能已经过去，部分区域销售、拿地、新开工、投资等关键指标存在趋势性下行风险。部分房企经营风险：若经营和融资性现金流修复低于预期，部分房企仍可能面临较大的资金链压力，进而出现经营困难等问题。产分析师声明本人，陈慎、刘璐、林正衡，兹证明本报告所表达的观点准确地反映了分析师对标的证券或发行人的个人意见；彼以往、现在或未来并无就其研究报告所提供的具体建议或所表迖的意见直接或间接收取任何报酬。一般声明及披露本报告由华泰证券股份有限公司(已具备中国证监会批准的证券投资咨询业务资格，以下简称“本公司”)制作。本报告所载资料是仅供接收人的严格保密资料。本报告仅供本公司及其客户和其关联机构使用。本公司不因接收人收到本报告而视其为客户。本报告基于本公司认为可靠的、已公开的信息编制，但本公司及其关联机构(以下统称为“华泰”)对该等信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告所载的意见、评估及预测仅反映报告发布当日的观点和判断。在不同时期，华泰可能会发出与本报告所载意见、评估及预测不一致的研究报告。同时，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可能会波动。以往表现并不能指引未来，未来回报并不能得到保证，并存在损失本金的可能。华泰不保证本报告所含信息保持在最新状态。华泰对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。本公司不是FINRA的注册会员，其研究分析师亦没有注册为FINRA的研究分析师/不具有FINRA分析师的注册资华泰力求报告内容客观、公正，但本报告所载的观点、结论和建议仅供参考，不构成购买或出售所述证券的要约或招揽。该等观点、建议并未考虑到个别投资者的具体投资目的、财务状况以及特定需求，在任何时候均不构成对客户私人投资建议。投资者应当充分考虑自身特定状况，并完整理解和使用本报告内容，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。对依据或者使用本报告所造成的一切后果，华泰及作者均不承担任何法律责任。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。除非另行说明，本报告中所引用的关于业绩的数据代表过往表现，过往的业绩表现不应作为日后回报的预示。华泰不承诺也不保证任何预示的回报会得以实现，分析中所做的预测可能是基于相应的假设，任何假设的变化可能会显著影响所预测的回报。华泰及作者在自身所知情的范围内，与本报告所指的证券或投资标的不存在法律禁止的利害关系。在法律许可的情况下，华泰可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，为该公司提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务或向该公司招揽业务。华泰的销售人员、交易人员或其他专业人士可能会依据不同假设和标准、采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和/或交易观点。华泰没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务。华泰的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策。投资者应当考虑到华泰及/或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突。投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一信赖依据。有关该方面的具体披露请参照本报告尾部。本报