杭州市滨江区地下空间开发利用结构优化研究

杭州市滨江区地下空间开发利用结构优化研究

近年来，随着城市化进程的加快，土壤紧张、空间开发过度、交通拥堵、环境恶化等城市问题日益加剧。越来越多的城市转向地下空间，加强全球地下空间的开发利用，积极扩大城市发展空间。作为杭州市新城区,滨江区一直注重对地下空间的开发利用,根据相关统计数据,滨江区人均地下空间面积为19.82平方米,是杭州市人均地下空间面积的3倍;地下空间总建筑面积也居全市前列。但全区现状地下空间开发利用项目以结建式地下空间为主,多数为浅层开发,在使用功能上主要为停车用途,且各个地下空间项目彼此缺乏连通。随着城市快速发展,停车难、购物难(如区内南部片区)、出行难等问题开始凸显。而破解难题的方法之一是强化对地下空间的综合利用和互联互通,缓解居民的停车难问题,提高居民停车的便利性。一、强化统筹协调,确保地下空间持续发展近年来,杭州市滨江区通过政策引导、规划引领,鼓励用地主体加强对地下空间进行开发利用,也出台了一些实招,主要表现在三个方面。一是政策引导,鼓励开发利用地下空间。为鼓励用地主体加大地下空间开发利用强度,2014年滨江区政府出台了《关于建立土地“亩产效益”评价体系,进一步促进土地资源节约集约利用的若干意见》,规定凡新增的工业用地项目,原则上需建设地下两层,对建设地下三层及以下的,可按照1000元/平方米的标准,按这部分总建筑面积给予奖励。同时,该区于2016年成立由区政府主要领导为组长、区政府分管领导为副组长,各相关单位主要负责人为成员的滨江区地下空间建设领导小组,进一步强化对全区地下空间开发的统筹协调力度。二是规划引领,优化地下空间结构布局。近年来,该区按照“平战(灾)结合”的工作原则以及“以区级主中心为核心区、以地铁1号线和地铁4号线为拓展轴线、以物联网产业园和互联网产业园以及之江—永久河片区为重点利用片区”的工作思路,全区地下空间开发利用步入快速发展阶段。2017年,新修编的《高新区(滨江)分区规划(2017—2020)》进一步确立了“以区级主中心和智慧新天地为核心区、以五条地铁线为拓展轴线、以物联网园区中心等六个重点区域为带动、以滨江中心区和浦沿—东冠等五个片区为开发利用片区”的“两核五轴、六心五片、轴线放射”的地下空间网络化布局结构,通过规划引领,进一步优化全区地下空间开发利用结构布局。三是鼓励开发,实现地下空间快速发展。根据相关统计数据,在地下空间总建筑面积方面,截至2012年,杭州市共有地下空间开发利用项目4222个,总建筑面积为119122.65平方米;其中滨江区项目个数占全市比例的10.49%,总建筑面积占全市比例的16.33%,总建筑面积居全市第二位。其中具有代表性的开发利用包括:新建住宅小区和产业用地以及商业综合体均配建地下停车场等地下空间,奥体博览城区块结合主体育馆和网球中心等场馆建设开发地下空间约20万平方米,以及建设完成冠山隧道和彩虹快速路隧道贯通滨江南北和东西向交通“干道”等。二、问题分析虽然滨江区在地下空间开发利用方面作了一些探索,也取得了一些成效,但在地下空间综合利用和互联互通方面仍存在提升空间。(一)开发功能分区滨江区地下空间现状开发总规模居全市前列,但很大比例为配建的地下停车场,拓展的功能也大都是单个地块综合体的地下开发项目或地下道路项目,公共性和公益性地下空间开发功能比例较小。因城市地下空间开发的根本目的是缓解或有效解决城市发展中遇到的交通拥堵、空间不足等问题,这也决定了地下空间开发功能应以公益性功能为重点,兼顾开发地下商业、地下休闲娱乐功能。但目前该区地下公共交通功能、市政基础设施建设功能以及防灾避灾功能等公益性项目偏少,同时地下商业和地下休闲娱乐项目也有进一步发展空间。(二)地下空间缺少互联互通,多与周边地段连通存在不足从滨江区地下空间类型看,目前该区地下空间项目基本为结建项目,各项目之间基本没有连通,且很难与新建地下空间再次连通,地下空间效益不高。地下空间缺乏互联互通还表现在地铁站点与周边地块连通方面,如江陵路地铁站与周边地块均未实现连通,在高峰时段,地铁出入人流和路口车流的双重叠加,存在一定的安全隐患。目前该区在建地铁站点因受制于地铁预留、连通地块主体的主观愿望以及连通建设标准不明晰等因素,仅有若干个站点设置了与周边地块的预留通道。(三)开发积极性不高地下空间由于建设性投资成本高、投资回报周期长、地下空间确权登记难(目前仅经营性地下空间项目可以确权发证)以及担心连通会降低楼盘整体品质等因素,建设主体对地下空间开发的积极性不高,这也是造成前述开发强度不高、功能单一、缺乏连通和综合连片开发的主要原因之一。此外,缺少地下空间规划的指导管控,再加上下阶段大部分地下空间建设项目分布零散、功能单一,导致地下空间工程的整体效能难以发挥。三、对策与反思(一)加快“一网五体”开发,推动地下空间一体化本文以滨江区具体工程项目为例,提出相关对策和建议。如:该区智慧新天地区块属于正在开发区块,建议通过“统一规划”和“统一开发”,推进地下空间互联互通和综合利用;而对于长河—西兴、之江—永久河等已建区块,建议结合实际因地制宜实施地下空间提升利用。1.地下空间现状及工作方向是“两根据智慧新天地区块的用地规划图,区块内产业用地、住宅用地、公建项目以及商业项目用地较为集聚,且现状地下空间开发利用仍处于初始阶段,有较大的开发利用潜力,结合实际情况,建议采取下列措施,提升智慧新天地区块地下空间综合开发利用。一是在产业集聚区内,通过采用地下空间整体设计、统一建设、统一管理,地上地块带条件、带方案出让的方式,实现产业集聚区内地下空间互联互通。目前该区块内2020年出让的光云科技、高新兴创联、银江股份、长典医药四宗产业用地项目已实现地下空间互联互通,在浙江省属于首创,有效扩大了地下使用面积约13500平方米,增加了地下室机动车停车数量205个,同时也为企业节约了建设成本。二是控制沿江公园绿地和防护绿地的地下空间开发强度。可以适度利用公园、广场的地下空间建设公共服务设施、地下停车设施,并与周边公共设施地块连通,但要避免大规模、连片的开发利用,以便预留适当空间用于区块内海绵城市建设。三是与汽车南站项目相结合。首先,建议实施局部用地规划调整,将项目附近规划的公共停车场与汽车南站项目进行整合,并建设地下停车场;其次,将东侧的公交停保基地部分公交站点搬迁至规划汽车南站项目附近,可以打造地下公交站点;再次,结合未来的地铁四号线延伸段建设,在地下空间建设过程中做好汽车南站项目及周边地块与地铁站点的互联互通,打造区域性的交通枢纽项目。2.通过“区块”、“片区”等形成互联互通的地下空间长河—西兴、之江—永久河区块内属于已建成区,区块内分布有工业园区、住宅小区、商业设施和公建配套等。首先,建议根据区块实际,通过充分调研,了解工业园区互联互通必要性以及各产业项目主体意愿,对于有意愿实施地下空间互联互通的,建议在政策允许范围内做好支持和推动。其次,针对住宅小区、商业设施,建议在区块内选取合适区域建设公建设施,引导周边住宅小区、商业设施与公建设施进行互联互通,打造地下人行系统,方便居民出行、缓解人流对地面交通的影响。如在物联网区块的景观轴建设过程中,结合目前在建的景观轴项目,通过建设地下公共停车场,引导周边的住宅小区、产业项目等与景观轴地下空间互联互通,间接实现区域内的互联互通。对于目前地下空间开发利用仍处于规划阶段的东冠—浦乐和白马湖片区,根据区块用地规划图,各区块内产业用地、居住用地较为集中,且多数处于待开发建设阶段,建议对区块内连片的居住、产业用地项目进行统一规划、统一开发和统一出让,并且相关控制性规划要明确用地项目需预留连通接口,通过政府、用地主体的协商,明确地下空间互联互通建设费用分摊、后续运行管理责任等事项。此外,应以区块内路网加密建设为契机,积极推进地下综合管廊和“海绵城市”建设,努力打造集产业、居住、商贸、市政、交通功能为一体的地上地下融合发展片区。(二)落实规划设计条件,落实计划审批、审批工作针对在地下空间综合性开发利用中,相关规划引导作用有待加强问题,建议对上述地下空间开发利用重点片区编制地下空间开发利用控制性详细规划和开发利用导则,并落实规划审查、批复工作,将相关控制性详细规划成果和人防建设指标落实到