城市房地产管理法

第十三章城市房地产管理法第一节城市房地产管理法概述第二节房地产开发第三节房地产交易第四节房地产权属登记学习目标了解房地产的概念及特点；理解房地产开发、房屋租赁、房地产权属登记的基本制度；掌握房地产开发用地、房地产交易的基本法律规则。一、城市房地产的概念“房地产”一词可以在三个层面上加以理解（见图13-1）。图13-1“房地产”的理解相关链接关于房地产的国外立法体例围绕着对房地产概念的不同理解，国外立法对房产与地产在房地产中的关系进行了不尽相同的定位。主要表现在两种不同的立法例：一是一元主义立法例，如德国、英美法。德国民法认为，土地为不动产，土地的主要成份为定着于土地上的物。其基本观点是凡物的成份，如不毁损其物的一部分或另一部分，或变更其物的性质，即不能与物分离者，不得独立作为权利的标的。二元主义立法例以法国和日本为代表，认为房产和地产市两个相对独立成份，二者是平行关系，在登记制度上可以分别设置。二、城市房地产法概述城市房地产法是调整城市房地产开发、经营和管理过程中发生的经济关系的法律规范的总称。

1994年7月5日，第八届全国人民代表大会常委会第八次会议通过《中华人民共和国城市房地产管理法》，标志着我国的房地产管理全面步入了法制的轨道。二、城市房地产法概述除《房地产法》外，国务院及有关部、委还制定颁布了一系列房地产方面的法规和规章，初步形成了较为完备的房地产法律体系。

《房地产法》调整的对象范围是城市规划区国有土地范围内的房地产。

《房地产法》主要调整房地产开发用地、房地产开发、房地产交易、房地产管理等方面。第二节房地产开发一、房地产开发用地二、房地产开发一、粥房地待产开盯发用误地（一膀）房垄地产江开发册用地尖概述房地答产开在发，蛙是指垦在依吩法取废得国饺有建崭设用地公使用恭权的渔土地领上进求行基鞋础设托施、誉房屋咐建设的沈行为坚。围绕博着开站发用误地涉洋及到旁的主国要问设题是都：用于堪房地磁产开双发的廊土地罩的范蓝围，房地甘产开滨发用肾地的抗用途纵。（二团）房踢地产作开发悲用地紧取得残的方醒式1.建设西用地翠使用重权出希让建设齐用地房诚使用居权出抱让是盏指国犹家将爪建设劝用地赠使用权（范以下录简称溪建设麦用地板使用港权）卖在一设定年招限内塞出让给土狭地使轻用者骆，由茅土地脆使用崭者向效国家平支付个建设故用地使用肝权出肃让金绞的行异为（塞见图13僵-2）。图13房诚-2建设窝用地咏使用政权出灵让（二押）房僵地产秧开发世用地翻取得楼的方恳式建设简用地扫使用秒权出获让作膊为一姑种法洋律行资为，厅具有法棒律特弄征（莲见图13粘-3）。图13灾-3建设睛用地类使用图权的胸法律轮特征拓展弦提高土地炉使用卡权出肿让与萌土地偿使用纱权转忙让的坟区别所谓招土地结使用抢权转血让，涨是指倍土地晋使用亲者将食土地使用靠权再歇转让仁的行游为，腰包括响出售慈、交京换和情赠与懂。二者的终不同蓄主要男体现胆在两细个方俯面：瓶一是皆土地遭使用街权出让法帆律关概系的务主体换一方真是土拣地所记有人短，另猾一方斗是土地使抽用者打；而涉土地僵使用测权转揭让法题律关德系中写的双鸭方当事人棚均为逮土地僚使用养者。贵二是胆土地糟使用勿权出取让是首土地使用通权转父让的绿一个拾前提欠，只拖有当裤事人追依法合经过凭土地走使用脏权出茧让程嘉序获闸得土咳地使铲用权爆，才馅有土描地使叠用权转让钓的可捧能。（二伸）房刑地产燃开发范用地作取得模的方肆式建设辫用地包使用绝权出范让应茶遵循收如下民原则裁：贯彻幅计划穗用地焦原则哪。必须肠履行秆审批盒程序啄。签订兼建设扶用地究使用完权出核让合浊同。（二度）房经地产假开发位用地登取得哈的方亡式土地始使用宣权出朝让方城式的惯内容孕，具嫁体如粱表13加-1所示倒。表13摄-1土地摸使用括权出叉让的球方式类别特征拍卖注重出让土地使用权的经济效益，对竞买者的开发能力、资质信誉方面的审查控制较薄弱招标看重投标人的实际开发能力、企业的业绩及资信状况，以及与招标人合作的前景等协议竞争性较差，在协议的过程中主观随意性较大，经济效益不高。（二壮）房总地产圆开发底用地苍取得哲的方讨式《物权怎法》规定躲设立顺建设辰用地诉使用躬权的丝式，当肺事人应船当采慌取书壮面形席式订党立建朝设用脏地使别用权孙出让盏合同捧。建设搁用地笋使用薪权出怨让合柏同的某条款响（见棕图13宋-4）。图13兄-4建设术用地递使用腿权出饺让合挽同的孔条款相关犬链接土地顶使用母权出确让的然年限候是多茶少国务馒院发泥布的《城镇成国有邪建设荐用地阵使用忘权出跨让和胸转让熄暂行筹条例》规定吗，建揪设用铺地使否用权族出让以最高穷年限客按下呼列用用途确普定：新居住衡用地70年；素工业颂用地50年；肢教育斩、科撕技、兄文化厕、卫免生、肌体育懒用地50年；游商业岗、旅颂游、挽娱乐逗用地40年；岛综合相或者盐其他奇用地50年。《物权堵法》第14毙9条规绞定：“住宅常建设窜用地窄使用毕权期骨间届总满的耳，自议动续恩期。荡非住晒宅建城设用初地使妹用权历期间杆届满情后的陈续期丝式，依弊照法婚律规双定办温理。”（二蓬）房素地产浙开发成用地垃取得临的方诊式2.建设差用地粒使用呜权划枣拨建设剥用地道使用听权划况拨，趟是指植县级费以上临人民衣政府依法彼批准冠，在垫土地遣使用徒者缴肚纳补稀偿、争安置恼等费有用后将该句幅土愁地交倍付其薄使用贵，或危者将蜘建设廊用地泼使用坚权无偿交够付给肆土地厘使用礼者使索用行拾为。我国殿严格读限制切以划硬拨方室式设另立建炒设用炎地使凝用权胆。采取池划拨祝方式聚的，纽奉应当吸遵守舒法律宇、行组政法坦规关乏于土地用集途的喇规定周。以划疲拨方葱式取采得建尸设用烟地使耐用权瞒的，筝除法击律、行政府法规副另有援规定忆外，编没有鞠使用筝期限盟的限状制。二、互房地冤产开段发（一凝）房踪蝶地产张开发屠概述房地粒产开减发，棍是指弄在依辜法取仗得国右有建窑设用毯地使用权梢的土夺地上鞠进行炼基础没设施释、房测屋建严设的猫行为疏。按照母房地天产开羊发的晌内容堆，可迫以分俱为基腔础设斯施建设和急房屋败建设罩。按照怠房地阔产开炕发的镜范围绪不同相，可辱以分长为新研城区的开形发和挤旧城逗区的摄拆迁愿改造障。（一伪）房牧地产即开发兴概述房地超产开脉发应出遵循让下列匠原则绳：符合昌城市胶规划齿的原打则。坚持匹经济罢、社拦会和出环境碧效益丛相统他一的宇原则腥。（二沾）房管地产系开发弃企业房地如产开像发企祝业的如特点赤，如僻表13掏-2所示幸。表13兴-2房地宅产开谊发企虾业的白特点特点房地产开发企业性质以营利为目的从事房地产开发和经营的企业业务可以直接从事房地产开发和经营业务，也可以通过接受委托代建、集资统建等方法开展房地产业务形态可以采取包括有限责任公司和股份有限公司在内的多种企业形态。采取公司形式的，还应当执行《公司法》的有关规定（二运）房战地产晒开发帅企业房地参产开毕发企选业应吼当具鼻有企既业法赌人的芬资格铅，在符合颠法定救条件巨的情创况下储，设蛋立房纱地产歌开发贞企业区应当向工飞商行桥政管华理部缓门申劳请设道立登炸记，恭工商晌行政幼管理部门重对符延合规乱定条室件的呜，应扩当予拾以登肠记，线并发勒给营业执别照。速房地斧产开摄发企设业的训注册蝴资本绘与投兆资总革额的比例无应当疤符合革国家存的有揭关规交定。汁房地恶产开览发企丹业分期开蔬发房剩地产絮的，券分期警投资吊额应鼻当与阶项目剧规模桌相适应，莫并按拖照建敢设用争地使塑用权疮出让连合同志的约伍定，办按期投入灭资金伶，用第于项挺目开估发。（二盛）房唐地产购开发名企业设立率房地伙产开浴发企驰业必琴须具拣备的碌条件污（见收图13猎-5）。图13瞧-5设立喂房地材产开侨发企圈业必规须具舒备的蜡条件拓展抄提高房地毒产开医发企格业的限其他笼方面恒设立市条件根据《城市玻房地改产开滋发经越营管震理条通例》的规定，禾设立馋房地骡产开滚发企丘业，业除应晴当符门合有布关法敞律、行政播法规茫规定供的企伟业设屋立条邮件外什，还葛应当四具备商下列条件舱：（1）有10抖0万元轧以上歪的注稠册资悟本；（2）有4名以歉上持何有资签格证猾书的丛房地贿产专梨业、建筑捞工程叛专业冶的专倾职技小术人贝员，2名以俩上持羡有资距格证书穗的专蛇职会仙计人凝员。第三士节茅房地匹产交茧易一、尚房地葡产交趟易概雄述三、具房屋霜租赁二、周房地胜产转溉让一、共房地秒产交庸易概望述（一黑）房毅地产丛交易汽的内拖涵房地仓产交团易是才指当牧事人今之间萌进行技房地岂产转任让、房地旗产抵钱押和污房屋防租赁博等活阀动。房地陪产交府易内世涵可挥以从杀狭义款和广脱义两工方面窜理解（见侄图13位-6）。图13帅-6房地钞产交秋易内费涵（二船）房陪地产忧中介棒服务墓机构房地饮产中叫介服大务机河构广罗义上秘包括腔所有出为房爽地产市场猾主体步的交肥易活波动提筹供机尼构，凤狭义夺上则竭仅指您法律确认邻的三忘种特夸定机壳构，碰即房霸地产督咨询驴机构猪、房沾地产价格胳评估拐机构留、房随地产服经纪祥机构挎。设立张房地探产中虽介服穗务机匆构应判当向退工商侵行政忌管理部门铜申请核设立黄登记奖，领冬取营佛业执崖照后直，方丙可开叠业。房地比产中延介服饼务机化构应青当具滑备法慕人资敌格，答能独垃立地承担悉民事盟责任罢。二、零房地课产转卷让（一拍）房柜地产煤转让畏的概白念与革条件房地逐产转潜让是惨指房易地产然权利佳人通顺过买娱卖、视赠与或者蛾其他尼合法临方式祸将其裁房地絮产转掏让给脖他人制的行吃为。因建北设用化地使江用权度取得乏方式倚的不班同，增房地灾产转让包对括以善出让杜方式竭取得配建设剂用地而使用宋权的让房地豪产转让和保以划驰拨方养式取掏得的糕建设茧用地寺使用书权的能房地糖产转让。（一成）房颗地产榜转让来的概罪念与效条件以出德让方秋式取闹得建障设用溪地使情用权糊的，锄转让筛房地扫产时感应当蚂符合词条件烦（见街图13练-7）。星转让陈房地烟产时意房屋志已建嗽成的氧，还费应当川持有河房屋耳所有逆权证支书。图13州-7转让腐房产点时应顶符合观的条茎件实例钓分析甲房析地产报开发北公司块转让穿房地颗产的投行为杏是否掌有效甲房绢地产瞒开发偶公司荐通过炉竞标懂以出丙让方赛式获拴得了公司旨所在嗽地城婶市中下心区作的一殊片土守地，宫用于亩房地东产开发，违投资袜总额1亿元泥。在掘支付极土地钥使用忠权出援让金13朝00万元舅后，环由于旧公司绞资金或链出惨现问庭题，胞无法呆继续精进行投资吵，于武是决思定先葵行出险卖房被屋建奏设图党纸，雅用得似到的房款萌进行跃投资宿建设亮。问么：甲爆公司徒转让镜房地盲产的认行为是否策有效静？分析悟：甲踢公司线的行山为无物效，船因为配其从京事的居房地产转密让行甩为不格符合叉以出驰让方蹈式取肆得土优地使宵用权舌情况下转剩让房露地产喉的条努件。（一光）房江地产另转让许的概筛念与牲条件以划蹄拨方仪式取巷得建勇设用堤地使迷用权哗的，攻原则狭上是不兄允许休进入恋市场莫的，榆但可喘以有万条件兆地转句让（高见图13废-8）。图13坚-8以划暗拨方荒式取节得建间设用碑地使芳用权漂的转由让条阀件（一优）房赔地产政转让胶的概逝念与绕条件《房地支产法》规定胁不得薄转让钥的房疮地产炸（见爬图13蜂-9）。图13惭-9超《房地软产法》规定煎不得床转让毅的房液地产（二皮）房蒙地产龄转让滚合同房地摄产转适让合室同包伸含两棒方面帐内容落（见允图13武-1叛0）。图13龙-1斥0房地希产转白让合恨同的熟内容（二植）房现地产适转让摩合同根据“认地屑不认猜人”的原齿则，故转让羊房地颤产时，折建设顾用地茧使用棚权出简让合施同上砍载明滨的权质利、义务累必须峰随之士转移楼。房粒地产乓转让捏合同幸的建好设用地怕使用忙权的歪使用除年限谈由当基事人慎约定宿，但即不得超管过建画设用竖地使慈用权反的剩狗余期庙限。20暑10年，镜某房宝地产痛开发蚁公司雅以60浪00万出袋让金外从政传府取慨得50眉0亩土巩地的氧使用草权。川出让鸣合同佣规定掌土地鸡用途确为住便宅建磁设，兆土地膨使用稠权限检为40年，铸土地催使用属权人雹项目挂投资例总额20筹%后方牛可转管让。20嚼12年该叶房地答产开轿发公柿司完为成了覆土地体的基沾础设产施建算设后同，便绩将该析土地丛转让绕他人咸，在条转让冷合同湖中约勉定：貌土地和使用吼权的邻期限屿为40年，壤土地姿用途50册%为住木宅建位设，50鼓%位商粥业设标施建勿设。则且该锦土地百用途输的变罚化已拆经经科过有顾关部卖门认塑可。请问:该土甩地使咏用权印转让誓是否顿符合蝇规定呢？案赢例该土债地使盾用权休转让条不符恩合规岸定。障该转婶让合左同由敢于土高地使仇用权椅人对栽土地介进行询了相笔应的筒开发达建设呼，在厨得到捷土地含管理写部门考关于掉土地堪用途的变更纯的条现件下谈，可债以转恶让土及地使伏用权暴。叹但合列同中宣约定财的土渠地使动用权枣再转析让后果的土惨地使过用权辱的期漏限不腊符合盖规定拼，应徐为无璃效。案潜例（三花）商单品房大预售商品幻玉房预胳售俗诞称“卖楼讽花”，是急指房镜地产碰开发毯企业揉在商宗品房狭尚未绑竣工聪前，珠将正诊在施闹工的藏商品弟房预劲先出手付给购饭买者驻的行济为。商品壮房预拐售是饭聚集长资金竭、加桐快房琴地产帆开发银的捷径，驴也是峡国际旧上房昌地产杰开发泻的通许行做误法，赤特别迟是对于发连展涉塌外房粪地产功业具钟有积故极的诸意义脊。（三肆）商递品房解预售考虑偏到商状品房走预售普可能氧产生政的流弄弊，《房地产萍法》第45条对蕉商品度房预临售的桐条件姐作出究了明确的币规定嚷。商品剑房预点售人庸应当妈按照铺国家戒规定膏，将向预售合同催报县鹅级以太上人踢民政沿府房醋产管棋理部还门和震土地管理墨部门令登记甲备案致。三、斑房屋涌租赁（一备）房扎屋租受赁的芒概念房屋盆租赁氧是指娘房屋快所有雾人作冻为出浇租人蓄将其房屋姐出租郑给承济租人敲使用错，由受承租坦人向办出租绩人支付租流金的党行为愉。（一哭）房穗屋租则赁的卡概念房屋尝租赁寇是一容种双威务的需、有提偿的疑法律辫行为蛮，如表13亏-3所示坟。表13并-3房屋施租赁鼓的双丘方关菠系租赁关系法律关系所有权出租人交付房屋供他人使用，并收取一定租金只有转移房屋的占有、使用、收益权，并没有转移房屋的所有权。负有保证承租人使用房屋的义务承租人使用房屋并交付租金的要向出租人定期支付租金，作为承租人使用房屋的代价（二站）房商屋租奖赁合肯同的江主要丛条款房屋收租赁蔽合同挡是指披出租跨人将猛其所狐有的咳房屋交谨付承秃租人毯使用论，承步租人回支付院约定傻的租逼金，并在验租赁涝关系佩终止章时把允房屋劝返还谈给出劈燕租人贵的协议渠。（二骑）房门屋租旺赁合丧同的愁主要演条款房屋删租赁乞合同锹的主葬要条糟款（根见图13饼-1第2）。图13学-1税2房屋庭租赁饶合同绿的主亩要条时款（三繁）房努屋租匠赁合过同的倒终止房屋换租赁潮合同枝的终岸止事属由（住见图13贫-1肺3）。图13纽奉-1次3房屋找租赁柏合同皂终止御原因第四居节切房地向产权号属登南记一、暗房地脖产权酒属登么记概酷述二、弹房地春产权杀属登阻记的骗类型一、呀房地漫产权廉属登杠记概快述（一蛙）房菠地产议权属绍登记苍的概负念及盐功能房地额产权贝属登肉记，欧是指电房地时产登其记机焦关将悲不动产物兔权变也动的殖有关普事项失记载哑于房妥地产轨权属放登记占簿的行为明。登记办后，露登记讯机关套应向杠权利克人颁羡发特额定格屈式的证明里文件陷。（一象）房握地产秀权属籍登记季的概穷念及判功能从登源记的赚功能趋看，业房地吼产权害属登效记具进有三投项功欲能(见图13臂-1篮4)。图13两-1度4房地米产权影属登搏记的烧功能（二伙）房嚼地产痛权属呜登记匹的方见式《房地担产法》第60条规磨定：“国家箩实行斥建设饭用地使用因权和商房屋威所有带权登乘记发放证制型度。”我国舅目前诵大多呆数地谎区实凭行房称、地出分别请登记女，即脚一宗房狗地产蛇要办茶理两疼个产偶权证缝书，衫一个和是国抛有建字设用巨地使用掏权证洲书，息一个途是房刃屋所塘有权绒证书插。《物权态法》第10条规却定：“不动帐产登绘记，塌由不居动产所梳在地穗的登目记机离构办掌理。械国家搭对不陡动产震实行容统一当登记制库度。膜统一巧登记凑的范吴围、易登记派机构柏和登感记办付法，督由法律鬼、行泪政法盛规规楼定。”（三江）房谈地产柴权属饿登记勺的效士力《物权忙法》第9条规俗定：“不动即产物茎权的余设立咸、变更瘦、转左让和拴消灭烧，经稍依法徐登记尾，发京生效沾力；承未经登记誉，不沈发生洲效力向，但虚法律南另有谅规定茫的除亲外。”我国棋房地骆产权侵属变死动采煎登记嗓要件否主义牧，权盐利的确定俯不依篮变动裤先后画而以右是否但登记口为准关。二、梨房地信产权举属登撞记的弊类型（一煮）建假设用怎地使城用权俭、房健屋所叫有权物登记目前攻我国苹对建门设用膜地使鬼用权扩及房里屋所顽有权肥分别塔登记，召如表13厉-4所示戚。表13谷-4我国周对建咬设用漫地使笑用权大及房程屋所唤有权角分别徒登记类别建设用地使用权登记房屋所有权登记方式分初始登记和变更登记只适用于新建房屋的登记内容包括土地使用者、土地位置、土地权属性质、土地使用面积、土地实际用途等。所有权人，共有人及应占份额，房屋座落、地号和状况（一的）建咏设用劣地使熊用权匆、房常屋所寺有权绳登记以出摘让或磨者转俘让方悼式取警得建僚设用晨地使盈用权珠的，芳应当向拳县级元以上膨地方免人民残政府闯土地盒管理倡部门广申请谦登记五，经县倡级以弊上地旺方人遭民政巡寿府土膏地管拒理部劣门核启实，舒由同剖级人民湿政府扛颁发仗建设泄用地者使用城权证枯书。房屋行所有恒权登停记，在在依勿法取砌得的碑房地果产开轨发用恩地上建博成房困屋的挂，应露当凭植建设蜻用地碎使用晒权证纳书向油县级每以上人揪民政希府房萄产管物理部畅门申揉请登锅记，摧由县抢级以各上地君方人民抽政府办房产肝管理罚部门桶核实仅后颁籍发房器屋所煮有权斜证书旺。（二壤）房佳地产梦变更磨登记需要叔办理凑房地保产变脱更登椒记的重主要谨原因馒有二任，一斯是房地饭产转羽让；慎一是会房地融产变桶更。房地承产转辣让或维者变垂更时析，转量让或鞠者变翼更后狸对房奇屋享有旷所有树权的塌人，滩首先般应当编向县希级以尖上地遗方人症民政滔府的房侵地产舍管理哄部门肥申请辞房地丸产变狂更登仍记。办理抓变更板登记酬的程娱序基渴本上畏与新猴建登羽记的冷程序闸相同。（三好）房港地产倦抵押挎登记房地灭产抵爷押登凭记属秤于房正地产黎登记播中的谋他项权利尾登记护，是政指房症地产很权利露人以绞其有决权支保配的房地果产设窜定抵悉押权惯后，瞎依照蚕法定议的程款序申盖请有关的蝇房地月产管园理机招关，趋在房抢地产柔登记扶簿上枕所作的记挂载。（四叔）更喷正登低记与渗异议歪登记更正霜登记区与异链议登同记的托流程注如下年所示梯（见礼图13疤-1盾5）。图13藏-1棚5更正贿登记攀与异泛议登部记的拖流程（五丸）预苗告登铃