商业地产企业管控产品线专题

中原市场研究部201303华润商业地产企业管控、产品线专题研究商业地产标杆企业案例研究对标企业选择华润案例研究对标企业案例借鉴附件1：综合体分析及香港太古广场案例附件2：开发社区商业专题研究对标企业选择著理由标杆就是某个天领域里的领导好者和先行者。找到标杆就枪等于找到了晋业务的示范踢，标杆的成模功也就预示绸着业务的未训来发展空间筛。标杆的做法档可以借鉴和就复制，这会担极大地缩短嘴业务发展的软周期，加快朗缩小与标杆燥的差距。前车之鉴有利语于降低业务开咸拓的成本，前迹人栽树后人纳断凉，减少了业饱务受挫的机会舅，提高效率。标杆管理画的三个特性榜样的力辈量是无穷的业务的可复制性跟随、模仿≠超越为什么学习标席杆怎么来选择巡寿标杆目的搜索甄别明确选择标杆贤要解决什么问肌题找到目标群分析确定脱谁是标杆目的甄别筛分收集标的——选对标杆做础对事Step跃1Step2Step套3Titleinhere行业对标Titleinhere管理特色Titleinhere业务对标1.行业领导者-行业的龙头-行业中最有潜力2.相同业务中做夜得最好的-财务指标优越-持续增长3.在管理活动中富陷有特色的-业内口碑-咨询公司威推举——不拘一格选标旺杆方兴企业关键词酒店投资起家多元化地产运营商央企上市企业品牌知名度高目的需解决商业地产管理架构、业务模式、集团公司与城市公司、商业地产公司管控模式、产品线搜索找到类似程度较高、商业地产行业龙头企业、产品公认度高，资本市场关注度高、管理经验先进等

搜索企业如：万达、绿地、龙湖、中粮、华润、新鸿基甄别通过对企业特征、企业业绩、物业形态、组织架构、管控模式、经营模式、战略特征等进行对比分析最后确定对标盗企业中化方兴糟欲进入商尚业地产市誉场标杆选取步笑聚行业领导四者对标指标万达

绿地龙湖中粮华润新鸿基企业特征民企、非上市国企、非上市民企、上市国企、上市公司央企、上市香港企业、上市企业业务范围商业地产文化产业万达酒店连锁百货住宅地产能源、金融、商业地产、建筑、汽车服务等多元化公司住宅、商业贸易、实业、金融、地产华润置地业务：住宅、商业地产地产开发、投资业务、酒店经营，物业管理，建造服务，金融服务和保险等企业业绩2012年商业收入过千亿，同比11年953亿稳中有升2012年房地产业务首破千亿，12年加大商业综合体开发，目前自有商业超过350万平米，开发规模超过2000万平米2012年出租物业所得收益483373千元，同比增长20.2%到现在为止，已经开业的项目包括北京西单大悦城、北京朝阳大悦城、上海大悦城、沈阳大悦城天津大悦城安定门大悦城成都大悦城等2012年酒店经营在内的出租业务及物业管理业务，营业额达到港币18.84亿元，较上年同期增加33.2%，期内新增已运营投资物业总建筑面积186.88万平方米，扩容16.2%.2011年地产相关业务收入较上年大幅增长111.4%（包括物业销售、物业租赁、酒店经营）组织架构商业由专门商管公司进行管理集团公司+城市事业部集团成立商业地产部专门负责集团公司+项目公司城市公司下设商业运营线管控模式高度集权化管控模式无成熟管控模式总部集权，垂直化管理，PMO体系集团直管6S+BSC管控模式新鸿基采用的是全产业链模式，从拿地，规划，设计，园艺，购料采购，机电设备提供，混凝土机械使用，建筑，工程监察，以及物业管理，维修以及智能家居等方面都有自身附属或关联公司。经营模式订单地产模式只租不售租售并举择优持有，少量出售整体持有，只租不售租售并举利润结构：开发利润+租金收入+资本增值租售并举产品系各城市万达广场商业三个项目品牌饕界、蓝海国际广场、梅随镇新都会三大产品线龙湖天街龙湖星悦荟龙湖MOCO商业即大悦城三大产品线万象城、欢乐颂、五彩城APM商业产品模式战略特征规模联动商业租房专业开发通过低价在二三线城市获巨幅土地，发展新城战略目前属第三阶段即多项目，多业态，多区域发展区域聚焦，城市占比优于区域规模以一线城市为核心，辐射长三角、珠三角、环渤海湾等的战略布局持续的高毛利资源+商业模式驱动多元化业务风险规避战略企业对标指标组织及流程惕再造业务战略本企业标杆企业业务、职能、战摧略结合局部和整体结查合短期和长期结合企业文化与费社会环境结争合重点学习：业拜务模式、管理封组织和产品线.确定标杆及唉向标杆学习绿地无成熟管控模式且商业产品线不突出中粮商业仅大悦城，但运作并不是太成功新鸿基香港企业在内地发展一般甄别筛选在搜索6家企业中，我申们最后确定3家龙湖:强组织管控，精细化管理，产品品质万达：强管控，订单式商业华润：集团孵化，快速发展，产品线丰富华润案例筑研究企业管理凝模式2企业发展历述程1目录商业产品健线3代表性商省业项目4企业发展历程Part设3.1华润置地发展历访程物业投资并购阶段：外部资源整合①异地扩张：A弥补上一阶段问题B核心土地储备②母公司孵化准备期①确立商业读模式：租售并举+集团孵化②核心：战略驱动+资源驱动①新生意经：住宅+投算资物业+增值服务②新战略试悬水期③核心：A培育市场竞争毕力、持续盈利能案力B通过深度病品质战略打造差异化稻竞争力C一体化协同提高糊利润率D聚焦一线城泪市80年代1994200020042007至今华润地产游业务不同材阶段的发半展策略企业管理模式Part年3.2华润集团组织架扩构集团层面城市公司层面置地副总北京公司总经理成都公司碌总经理集团人事部总经温理集团董事长上任集团副总置地董事堪长总经理集团首席矮财务官置地董事兄会集团领导新亦是置地自董事会成穗员，具有崇丰富房地产经验华润置地男不存在区陶域公司，各城市公司相粘对独立置地层面华润置地组姑织架构（从管理层狗级划分）华润置地洞总部组织架构董事长总裁设计管理部工程管理部商业管理部资金及投资者关系管理部财务管理部战略运营部人事行政部物业管理部审计部投资决策委员会产品决策委员会招投标管理委员会法务部产品研发设计管理工程管理成本管理采购管理商业策划招商管理商业运营商业资产管理融资管理投资者事务管理财务管理税务管理资金管理IT信息化战略管理项目发展运营管理营销管理增值服务管理人力资源管理品牌管理物业管理危机管理审计管理法务管理若商业仅参仅作为住滥宅配套项萄目，且体沈量小于10000平米，则杯配套商业躬策划由市彻场营销部从行使（若状城市公司充设置商业闭运营委员配会，则由基商业运营仪小组运作栏住宅配套渔商业的策涂划与招商浆），商业金运营职能微由市场营赔销部行使背；若开发仍纯商业项台目或商业怒综合体项惨目，可成偷立商业运捧营线运作话商业策划吃与招商；各城市公司统桥一设置投资决爹策委员会、招协投标委员会、维产品决策委员笛会、商业运营谦委员会，其它起专业委员会可蹦根据自身情况岛灵活设置。华润置地绣城市公司箩组织架构城市公司下澡设商业运营线20世纪90腾年代实行“包干管理”2006年5丹月1997乒年开始实行企业核心考核指标——经济增加值（EVA）1999年财务出身的宁高宁引入6S逐管理体系2001年华润提出穴用5年左右时间“再造舰一个新华润”的发展战略，确定了主营业务发展方向。2003年弥补6S之壤不足，引入平衡计分卡（BSC潮）华润召开删经理人年会，会议提出了第二次“再造华润”皱的发展战略，即以2005年为基数，用6-8年显时间再造一个与现有规模乞相当的新华润的发展目携标。华润集团内部坏管控发展沿革集团管控艘模式6S+BS凶C对地产业枕务的快速发艇展形成有力匹支持华润6S战桌略管理体系绳构成该体系最初迅可以定位为扇全面预算管圾理系统，目忽前成为华润灿的战略管理胀体系。2003年，正华润在6S着管理体系鹅融入了平洗衡计分卡虑的战略思徐想。6S是6个S壮ystem的闭递进组合，按谷内在逻辑表述申为：6S涵盖战醋略管理的基边本思想，既考是一个行业爷分类组合体符系，也是一津个全面预算邮管理体系，是一柿个综合信息管妙理体系，也是何一个业务监测溪体系，还是一符个评价与考核体系。建立在战赶略管理理水论的基础鼻之上，以拌战略业务束单元为出青发点，以倚全面预算贵为切入点，以管理信息拐为关注点，以内国部审计为支持点臭，以评价考核为子落脚点，最终确立以战略直为中心的掩管理系统巾。利润中心内部审计体系（Pro帮fitcent奋erinter夸nalauditsystem聪）利润中心业券绩评价体系（Profitcenterperform尼ancemeasu阳remen源tsyst星em）利润中心经理人考核体系（Profi勺tcente牙rmanage辱revalu质ationsystem）利润中心业析务战略体系（Profi田tcenterbusin侄essstra牢tegysystem）利润中心全面预算体系（Pro崖fitcent低ermasterbudgetsyste晨m）利润中心管理报告体系（Profi弱tcent欣ermanagem珠entreport棕ingsyste摄m）集团管控存模式6S体系的瞒双重核心团队经理人考核体系战略战略过程控制利润中心业务战腿略体系利润中心全面预宋算体系利润中心谋管理报告谱体系利润中心内猾部审计体系战略人才保俊障团队评价利润中心业绩评们价体系CEO评价经理人12条标夜准评价基础评价监控类GE模式利润、现金流6S+BS盲C下的投资没模式利润中心使用者付费通过集团侧巨大的资产负债表做大地产业而务华润置地资金中心经济增加值EVA决定资金支付纵向产业颈链、横向关联性、业务整合土地、资产、资源增加协同性6SBSC集团引入BS排C后对6拴S的完善6S平衡计分卡BSC财务控制型缓的投资管控模式战略控制中心资源配置中心业务决策中鉴心出发点：利润中呢心切入点：全面预乒算关注点：管渣理信息落脚点：评价野考核文化协同资本协同市场协同人才协同25个一级利润升中心108个浴利润点1、各利润中卫心自己汇报预集算2、授权内的一鹿切经营权3、投资诊建议权作用华润集团财务珠和管理合并项信目升级版华润集团投资决白策管控模式华润集团孵外化模式在华润集团“始6S+BSC构+EVA”的遥投资管理战略匠下，集团孵化磨符合集团战略导锐向，同时可假实现华润置象地与母公司猎实现共赢。华润集团逐目前有5渴家公司在受做地产，狭华润置地害是唯一一影家上市公止司。集团孵化与捧华润置地在别证券市场的启操作，形成敏良好互动。华润早期着内眼通过收购塔模式发展地岂产业务，从替实践看效果梳不理想。“集团孵化模式渔”成为集团对地奸产业务支持的主话线。华润集团孵踢化的前提条何件“集团孵化”使体华润置地净资产齿迅速具备规模效纵应，成为在证券避市场资本运作的核心。“集团孵化”项目由华贵润置地团盐队具体进底行实体开催发，在项奏目进入销苗售阶段和验持有类物角业成熟阶穿段后，注研入上市公洽司。避免托了开发阶夹段资本支扁出与财务耻报告之间的峰值。在“集团孵化”膝——使华润集团穗的沉淀资金得到箱有效利用。资产堡注入的定价采取项目成本为基础帅的小幅度溢价，兵合理体现资金使铅用直接成本。集团孵化—妻—集团资源+实体开发+证券杠杆华润“集团恶孵化”资本智运作模式华润置地别资本运作幸的核心是漫：有效降鸣低账面风脸险、提升爸财务指标跟、扩大股喷权融资空蒜间，借助资本市场做略大做强成为综合仅性的房地产企业渔。单纯从业绩海表现看，华序润置地在房嫂地产股中并盒非最突出者笑。但其“集陪团资金孵化忙”、“持有型侨物业比例高”和“资辨本运作、离财务控制抽能力”等熊优势，使警华润置地闯在发展前北景上更为明朗。234

配股为主，结合现金收购

增发融资

销售回款

资产、销售

租金收益

股价上升集团孵化资本运作模丢式1

集团资产注入华润集团业务版腔图华润万家苏果超市持股57.始79%华润创业100%华润集团初钟步搭建起从鸟零售经营、托地产开发到资本运作的全任产业链商业地产掉投资运营平台。集团形成商业地产三大核心品牌，即万象其城、欢乐兔颂、五彩炼城，以此旋构建三大余商业平台耻，大力发扰展商业地辫产。华润置地的返战略定位、贪内涵资源+商业模式驱动①产品：市场取竞争力打造②形成新狭综合竞争猛力③新差异化竞锐争力①持有型物业回虚报低，但稳定②传统产品线支讽持高毛利③内部资源辜整合空间①万科模式——乐同业竞争②内部——产摩品、人才瓶颈③租售并嫂举——发蛛展速度慢①国际视星野寻标杆②市场认可销售溢价③高毛利深度品质战略定位：持续的高毛利精细设计准则毫厘工程标准情感细心服务做规模？提高利润率？商业产品线Part厉3.3华润置地全国各城市葡项目布局高端住宅冻系列华润置地—万象城系列华润万家—欢乐颂系列旅游休闲怎与生活方看式—五彩城系警列商业地产橡树湾学府堡系列橡树湾英右伦系列凤凰城精牧品都市系士列华润置地的士产品线自2价002年全涂面铺开，拥足有市区系列午的高层精装度修住宅，近郊冒系列的花弦园洋房，涨商住结合孟的都市综篮合体以及庄其高端产抽品系列。在内的六条产品乎线。华润置地全部产品线华润置地衬—万象城纪系列——国际化及熄高端形象定位孩，开发城市综如合体华润万家—欢贡乐颂系列——锁定家庭型会消费客群，定位雹区域型购物中心旅游休闲与生活嫁方式—五彩城系列——倡导同快乐及体姑验式消费让，生活方户式的休闲钻化代表性商业项骗目Part坊3.4A-深圳华润秋中心

功能定位：占集零售、餐最饮、娱乐、滚办公、酒店获、居住等功能于一体捡的标志性“双都市综合体运”

占地面积：诊近10万平霉方米

总建筑面积：5将5万平方米

总投资：游逾40亿逗港元

物业组合：一蠢期万象城、华润大厦育，二期项象目包括超屿五星级酒店蚕、酒店式讲公寓、国占际商业休桑闲广场和犬高尚住宅还等。B-深圳万象城

建筑面积：1谜8.8万平方姥米

租户组合摆：主力店漠＋次主力躬店＋专门拖店

主力店：Ole’超市期、Réel释时尚生活菊百货、嘉榨禾影城、“冰纷万象镜”真冰场等

品牌组合：强近300个鉴国内外知名缠品牌专门店驾，其中1/品3品牌商家是首软次进入中国大蛾陆或者深圳市毒场。

开业时间删：200竖4年12舟月万象城二期图1.项目规郑划平面深圳华润辞中心-万然象城项目概况物业名称万象城华润大厦君悦酒店停车场合计用途零售写字楼酒店停车场-建筑面积(㎡)159,礼58540,9然9067,50兴655,66田7323,7月48深圳华润中庭心-万象城项目鸟瞰柴图深圳华润质中心物业隔组合建筑设计万象城室内话空间业态组合在业态组合方渣面，万象城也胃突出自身的特霸点。主力店/次主陵力店所占比例保40%；其中，捞主力店招趁商在2003年12月15日就确定下来君。国际名牌彼占3%，斩餐饮占1画5%，娱沾乐占20帐%，精品软店占22勉%。功能平面亩布局万象城平供面功能布克局示意负二层功能平面悲布局负一层主力死店：华润万友家超市CI纤TYVAL谷UE超级广孝场。华润万家超市负一层功能平面图1-3层凤主力店：践Réel主时尚生活顾百货（约喂2万平方骆米）；首志次进入中谜国内地的蒸百货公司，开创了个性推化女性消费环境图。它的购物环境脆、商品组合和服府务极具个性化。Réel时尚生活百货F1层平面图F2层平戴面图3、4层主屑力店：嘉禾卧电影城（所领提出的超豪阀华贵宾厅概便念在国内是刘绝无仅有的，鞠这里可以圣容纳七家较电影院超伪过120绪0个座位羞）嘉禾电影城F3层平面锤图溜冰场嘉禾电影城4层主力店：“坑冰纷万象”溜冰轮场；是中国第一傍个以休闲为主题各的奥运标准真冰倚滑冰场，同时成立滑冰绵学校，在深圳谊倡导冰上运动。F4层平寒面图F5层平蛾面图三大对标企业案吨例借鉴Part吵4龙湖、万期达、华润净案例借鉴对比项目龙湖万达华润企业特征民企央企，上市贸易起家、央企，上市，善于资本运作业务复杂性多元化多元化多元化战略特征实施三个阶段发展，目前属第三阶段即多项目，多业态，多区域发展。区域聚焦，城市占比优于区域规模规模联动商业租户专业开发住宅开发+收租物业持有+客户增值服务经营模式追求高利润，同时兼顾周转以住宅物业为主，逐步加大商业比例商业项目采取“择优持有，少量出售”的模式万达提出了订单地产模式商业地产只租不售商铺在销售之后，重新进行商业规划、整合租金和住宅提供稳定的现金流。利润结构：开发利润+租金收入+资本增值商业地产租售并举增长方式：物业开发带来近期增长动力，收租物业的资本增值带来的长期回报经营风险：通过租金带来相对稳定利润，降低利润风险；抵御市场风险的能力提高选择最合适自己鄙的战略方向责构建自己的核心屑能力体系数通过运营体沈系支撑核心能力业的建设。龙湖、万达、湖华润案例借鉴组织架构管控模式产品系列标杆地产做到的归，对中化方兴的借鉴点龙湖：实现总钞部集权，战略芝及运营中心是格企业内部最为鱼重要的枢纽通过PMO组织体系，调动粗职能和资源，达革到项目高效运转匹，达成运营目标万达：万达集团符的组织架但构按照业责务的发展器流程，进红行了更加让彻底的调折整，将所颂有部门划促分入项目砌前、中、矿后期三个合部分。一晕个总裁负由责商业管下理、院线衣、百货的祸管理。华润：商业委员会下专掉设商业运营线进舌行商业管理龙湖：PMO体系—“强组织杂、弱项目戒”，PMO实现集团膝与地区公争司有效互乳动万达：采与用高度集师权化的管布控模式，管除部分工歼程管理和厌销售实施稿放在区域牢公司，其壮它大部分忆职能由集呀团总部牢任牢把控华润：华润6S战略管理体奋系构成2003年，华润在6S管理体系融入了预平衡计分卡的战挂略思想龙湖：三大产品宿线，即龙湖天街——大烧型超区域及区域底型购物中心;龙湖星悦荟——哨社区型时尚生活类中心;龙湖MOCO——高端精番品家居生活唤馆万达：商业即俩购物广场，有么三代购物广场死，目前如北京仰万达属第三代锦购物广场华润：华润置地—络万象城系列华润万家—累欢乐颂系列旅游休闲扰与生活方其式—五彩议城系列龙湖进军合商业地产孟的发展步丛骤及产权俗管理方式持有型商浆业整体发传展原则：选择性保划留租金价桃值高或者裤租金增长盘快的商业抹物业。商业项目选择原高则：组织能力、纵现金流量、开发挡节奏和团队迅速习取得成功新公司一年监内谨慎选择民持有型商业秤物业面积比原例超过30%的单个开发项目发；新公司一年后锁两年内，可适傍当选择在商业娘物业面积在60%以内的单找个开发项辨目，最好优立足于选爹择能在本屑项目实现片现金流平熔衡的项目刚；新公司三年疮后可以拿纯孙商业项目。龙湖商业产权管邪理即择优持有，珠少量出售。可滩分享城市经济、蜂地价增长带来的台长期收益。持有姜物业为了平衡综故合税负水平。万达的战略性决蹄策——“发展商业地产”■住宅市场激护烈的竞争，洁有限的消费指次数，日益榆高涨的拿地慎成本促使万达开辟住宅课以外的市场■发展商业地帜产是万达经必历长期摸索景实践最终确法定的在经历了童办电梯厂板，开连锁喘超市，投杆资红酒、词药厂等多谱种尝试后，万达认识奖到商业地产既目可以提供长期收稳定的现金流也，双能使万达不脱离程主业，因此按发展商业地牵产成为万达煎做大、做强锣的首选。■万达实播行差异化际战略，采牛用自己特狱有的发展溜商业地产域模式，使掠自成在众多编发展商中奋脱颖而出存最大的提务升了企业巷形象。■万达在实践中肤不断改进着自己赌商业地产的发展芝模式从单店、组合铁店、城市综合挖体、到如今发衔展影院、酒店穷，无论是由主动还是摆被动因素促成密，都是万达对映商业地产实现靠方式的不断探索。目前万达商业是茧第三代购物广场乖。万达第三代商笔业存在问题及护应对措施存在问题巨大资金压力为避免出掏售产权式侦小商铺所锁带来的各彩种问题，依万达第三绑代产品原屿则上实行吵了只租不僚售的模式亩。但这给唐万达资金紫带来巨大痕压力。应对措施REITS（房地产菌信托基金豪）：万达谋引入麦格暮理，欲将桃其9项资产打包上市旦，但由于主力店睡比重大，租金收购益水平太低，最明终搁浅。CMBS（商业房世地产抵押曲贷款支持婆证券）：费万达与麦咳格理联合迷发行1.45亿美元CMBS，成为国趟内首例商只业地产抵剧押证券。华润商业总顾结成功构建华济润商业地产聪航母，红色优商业地产王粗国商业资产管理研目讨如果商业物业拘由城市综合体悬开发公司开发驾完成，那么该猎资产从产权角废度与商业管理姨公司是什么关济系？1、由商业管理公抬司向开发公司购壳买商业物业；2、开发公司分奋立出单独的商奋业物业公司，默商业管理公司浙购买商业物业桂公司股权（对带价为货币资金殖或者其他公司舌股权等）3、开发公司长期状持有商业物业，饲商业管理公司向饭开发公司租赁商伍业物业4、商业物业管理公冤司长期持有商业俱物业，进行运营掘管理附件：综合体名分析及香港太废古案例Part柳5综合体的两种表峰现形式一种是城市峰形态的表现恒，在城市核晨心区域为了盼降低综合商骗务成本而为稳之，比如在械一幢高层建纪筑内集合办喝公、餐饮、鹿商业等服务誓场所的独栋欧式综合建筑祝体；另一种是坦经济形态腥的表现，闭随着项目饭开发规模暴的不断增社大，规划酒了办公、渣居住、商菜业设施等闷多种独立告场所，并姓通过一个屿连廊或其泼它各种形盟式将它们弄联结在一裹起，形成逆新型的独量立式的建羽筑综合体谷，这种集棚群式的建近筑综合体保比起那种后在一个建喘筑体内聚刺集多种功眠能的独栋联式建筑综协合体，显厌得更为经傍济、专业寄和实用。综合体（comple棚x）附件：综毛合体分析未及香港太鲁古广场案掩例综合体的萄特点是一种城市设涛计的缩影，较踏小依赖其他配熔套、其自身功匪能互相补充，茶而且能够互相岂支撑；一般位于城快市中心区域太；能有效的解蜂决城市中交纺通等方面的牵压力；向业态互动、功疼能复合化、使用雕全时段的方向发察展；多种功能有机匹瞒配，可以减少投设资风险；一般规模较大定，投资较高，拣经济风险大；对建筑设计要求帮较高。综合体（comp据lex）附：综合体与鹅单功能物业的透比较比较因素综合体单功能物业功能复合性、适应性单一性区位一般在城市核心区域根据功能确定建筑形式多样化单一投资风险较小较大总投资一般较大相对较小经济风险较大较小客户来源具有自我寄生功能，部分来自于内部全部来自于外部客户活动体验式的目的性的客户综合使用成本较小较大综合体（comple椒x）Hotel酒店Offi战ce办公Shopp缸ing商业Apar前tmen笑t居住Comple吩xTraff米ic交通Exhibi亏tion展览Enter疲tainm努ent文娱Restau盛rant餐饮综合体是将出城市中商业/办公/居住/旅店/展览/餐饮/会议/文娱/交通等城附市生活空谁间的三项出以上进行望组合都市综合浊体分析（complex）商业办公酒店公寓相互支持关系相互要求标志性定义档次为商业和浸酒店带来吃潜在客户大堂可以侦与酒店共别享承担某种社会蔽职能形成完善亦配套、信榜息平台个体差异所在、渡活力的核心利用其它功否能价值最大睁化补充其它功能现金流来源商业的档次培要求不影响办公、酒界店的大堂和昭示紧性公寓可轻松国享有酒店服蜓务和配套设侦施，共享办旧公办来的客此户。公寓在面积、服使务功能上要和酒型店形成分工和差斑异（重视中长期黑居住者需求）。综合体（complex）各部分功能迅的相互关系模式1均衡发展榜的模式模式3以酒店为核心功暴能的发展模式模式4以商业为核心正功能的发展模窑式Comple须x=hot目el+off逗ice+sh揭opping廊+apart拒ment+…圆…Complex=office(主)+apartment(次)+……HotelShoppingComplex=hotel(主)+apartment(次)+……OfficeShoppingComplex=shopping(主)+……OfficeHotelShopping综合体发业展的四种袜模式模式2以写字楼为览核心功能的传发展模式案例（香港太拨古广场）模式a：各项功能均蛇衡发展位于香港及九悄龙(荃湾)两条地铁线的包交汇点甲级写字楼+顶级购物中努心+五星级酒答店+顶级酒店式公寓定位为——香港最顶级鸦的综合体物溜业案例（香掉港太古广连场）关键驱动浩因素提供24小时房间餐饮挤服务/洗衣服/中央冷气图调节可使用港边丽酒店的范游泳池/健体中心及商重务中心海景套房面积定位56平米/110平米/245平米高层单位面海姜景的酒店式公您寓适当加大公元寓面积（315平米）太古购物广场赏汇集国际名流会议展览中窜心使Tri—肉Me成为香港岂时尚发布洽场金钟电影院引坝领港岛娱乐文映化高档餐饮品牌诉店以及融入商牧场各角落的咖凯啡休闲吧商业——太古广场为中仓环地区的时尚宴品牌与活力中扣心多家五星级商务底酒店+高级酒店式公寓前使Tri—Me成为夜间眼中环的活园力中心各功能空间相饥互连通/延展了共享请空间统一管理与相帝互服务达成了诱最大化的资源命共享酒店——通过国际五星级赞酒店及国际品牌坝商场建构综合体述价值标杆酒店式公编寓——星级物管+多产品组合附件：开辣发社区商宁业专题研干究Part跃6尽可能达到脖住户、商户群和开发商三昨方利益的均红衡核心是在不祥损失或少损娘失开发商利毕益的前提下乐让商家赚钱影，赚钱的前谁提是满足客番户需求商户住户开发商1、商户赚钱才能狮继续经营2、社区成熟，叙住户才能舒心3、住户满意，池开发商才能赚差钱开发社区商怠业的原则业态+规划合作达到社区因商业成功节奏客户需求商家需求开发社区商业微逻辑客户对社区互商业的需求荣包括“满足舒基本生活，爪提升生活质恒量及休闲游询憩”等三类雹，独立主城袜的郊区大盘例需同时具备估以上功能社区商业满足基本踢生活功能提高生活质卸量功能休闲游憩功能资料来源：2005年北京社区商业仪业态如何定位/小组分析客户提及率>50%20%<客户提及率<50%客户提及率<20%“满足基剃本生活”类主要业态包括布综合超市、菜市舰场、购物中心和荣银行，基本满足佛客户的日常购物方需求客户对业组态提及率资料来源：2005年北京社区商技业业态如何定孝位/伟业社区商业蚁要点满足生活需求的厦必备商业用品，篇生活必备的“柴米油盐份酱醋茶”，主要包括禽杂货、食品喘、调料、衣醒服、鞋帽、触建筑材料等“提升生活枕质量”类的主要榆业态包括罢药房、诊蹦所、餐馆泊、邮局、枣健身中心丛等客户对业态榜提及率提升生活坊质量、增冲加生活便用利性的功骨能，主要杠包括邮政足、电信、读警察所、扣医疗中心盒等公共事逢业，也包怠括干洗、烟修鞋、裁裤剪、洗车唇等日常服郑务“休闲游憩”类的主要业态包妥括书店、游泳池流、娱乐中心、老趟年活动中心等，扣以及社区的娱乐沙休闲场所和设施客户对业态提及脸率在生活必要膜的购物和服捉务内容之外燥，为满足社伞区居民游憩勤休闲需求的我商业及娱乐龄设施，包括缩慧雕刻、滑冰园场、电影院院、健身房、歼摄影、旅游承代理等在考虑客户需福求的基础上，贱需在2公里的客户御消费半径内争研究已有的大商业布置，售以确定社区膏的具体商业暖职能步行5分钟步行10分钟骑车15分钟1、步行5分钟到达“便利店”，约300m2、步行10分钟到达超茶市和餐饮店识，约500m3、骑车15分钟到达购物中新心住户便利店超市/餐饮店购物中心业态+规划合作达到社区商业曾成功节奏客户需求商家需求开发社区商俘业逻辑配套内容商家需求客户需求开发商态度满足基本生活功能（基本需求）超市1、能衔接上班或回家的动线

2、一定的居民量（500户起）

3、有聚客点

4、能见度好

5、停车方便，停车位充足1、步行距离10-15分钟2、商品品种齐全3、商品品质保证4、商品价格合理（±5%）长期返租银行1、一定的居民量

2、能见度好1、ATM机2、安全监控设施菜市场1、能衔接上班或回家的动线

2、一定的居民量

3、有聚客点

4、能见度好

5、停车方便，停车位充足1、步行距离10-20分钟2.品种要有蔬菜、水果、肉类、鱼类3.价格与市场价接轨提高生活质量功能（品质需求）24小时便利店1、能衔接上班或回家的动线

2、一定的居民量

3、能见度好无小型餐饮店1、能衔接上班或回家的动线

2、一定的居民量

3、有聚客点

4、能见度好

5、停车方便，停车位充足1、集中设置2、配备早餐店、快餐店、小吃店、熟食店美发店1、一定的居民量

2、能见度好无面包房1、一定的居民量

2、能见度好1、商品品质保证2、商品价格合理（±5%）家政服务1、一定的居民量

2、能见度好无电脑维修1、一定的居民量无干洗店1、一定的居民量

2、能见度好无定向扶持休闲游憩功能（游憩需求）邮局1、一定的居民量无市场自由发展家电维修1、一定的居民量无大型酒楼、酒家1、一定的居民量

2、能见度好

3、停车方便，停车位充足无书店1、一定的居民量无文具店1、一定的居民量无婴儿用品1、一定的居民量无美容美体店1、一定的居民量无商家需求（则超市）：客蓝流量是决定膨超市配套的健关键前提条件：具体要求绕：【超市】1)位置：应辨位于业主艳回家路线悠上；小型穿超市控制深在10分钟内步许行距离、定中大型超魂市控制在10-15分钟步行距拿离（设计）撤；2)价格：不宜高于蜡区外价格15%以上；3)品质:应销售品牌特产品，保证返无假冒伪劣赚、过期商品卖；4)品种：中大型毅超市应品种齐惩全，且提供多味个品牌供选择责；如步行15分钟内没有大黄型菜市场的，赠应设置肉菜专蝇柜；5)服务：中错大型超市绞应是品牌委连锁，并诉提供质量挽保障和送紫货服务；兽经营时间漂宜在8：00-22：00；6)环境：应司做到灯光心明亮、地缸面干净，止摆放整齐录、分类有宏序；15分钟步行距稿离以上无中孤大型超市，挎应配中大型挽超市（3000-50添00㎡）；10-15分钟步行距离内乐有中大型超市，打应配小型超市（烈小于1000㎡）；返租，控制蛮业态商家需求雾（菜市场点）：在烦前期客流照量有限的棒情况下，狼菜市场是闷超市的最窝优替代前提条件：具体要求：【菜市场】20分钟步行距离内看，无中大型菜市铲场，配中大型菜提市场（1500-炸2000平方或更大）胸；10-1蒜5分钟步行距离内姐有中大型菜市场缝，配小型菜市场杰或超市肉菜专柜种（小于500平方）；（返租，枯控制业态碗）中型市场1)位置：应控制责在步行15分钟距离范围杂内；有人行道译，适合步行；2)品种：应贤至少有蔬膏菜、肉类朋、鱼类、显海鲜、水丹果等；3)价格：宜与市场虎价格接轨；4)新鲜程度：蔬菜虽应保证新鲜；5)环境：明亮、辣干净、无异味望；小型菜市场或跳超市肉菜专柜1)位置：控制在步衫行5-10分钟距离饱内，营业缺时间8：00-2城0：00，满足业主张不同时段需粮要；2)品种：宜提供盏当季蔬菜、猪惭肉等；3)价格：业毕主可接受义价格比市颤场价高约20-3因0%；商家需求（银五行）：银行江配套与否取决萄社区周边的配当套现状前提条件：具体要求：社区周边摘没有，则耐配；万科返租，控制抛业态【银行】1)品牌：至少有一查家国有四大银行怎。需求以四大银番行（中国银行、吧建设银行、工商愚银行、农业银行甚）为首选。其次悟，为招商银行、秘广东发展银行等至；2)柜台业务：应提政供存取款业务、撕转账汇款、水电缺缴交、办理贷款判还贷业务、基金知等投资业务等；3)A哑TM机：应有存们款、取款、晃存折打印、嫌羊城通或深病圳通充值等值基本业务；椅保证机器的滨稳定运营、尤及时报修、魔有足够的现揭金可取（注保：ATM机个数需求山不明显）；4)安全性：应提屑供银行内的安错全性保障设施傻、监控设备，斑并保证ATM机之间的绣距离等；商家需求（药仔店）：药店今配套与否取决躺社区周边的配狭套现状前提条件：具体要求：社区周边没有拘，则配；返租，控制间业态【药店】1)位置：控制陶在步行10分钟距离内；2)品牌：应是连锁疗平价药房，以药循店的品牌来保证摘产品的质量；3)质量：应以知岸名品牌为主，走而非销售自有卸品牌、不知名掉品牌商品；药嘴品的生产日期黄在合理范围内游，离过期时间责近不可接受；4)品种：绝大胞多数常用药命，如感冒、透消炎、胃药忆、外用药等穴；应确保提邪供儿童用药掩；5)服务：宜有医篇师驻店；有24小时经营爽窗口；可猜以用医保聪卡；业态+规划合作达到社区俘商业成功节奏客户需求商家需求开发社区商业厕逻辑社区商业规划类型多个小集中浊商业+商业街纯商业街规划：社逃区商业的族规划包括研三种主要卖形式大型集中忠商业+商业街1、大型集中猪商业作为综殊合性商场或扑大型超市的百备选地，聚屿集社区及周礼边消费人流2、利用商业街布仓置日常生活类及盾休闲类商业，利冤用大型商业聚集递的人流消费3、适合于成熟庆期的郊区盘或赏市区的大型盘剂。1、周边客祝流不足以统支撑大型砍商业。利保用多个中忆小型的商圆业打特色把与差异化警，利用小你超市服务拔社区居民榜的基本需骨求2、商业街打愈差异化和特欧色，与集中咽性商业成为后互为补充的床街区3、适合于周边滩客流不足，但慰某方面需求充缩慧足的社区。1、周边已有大型巾的集中商业，已立形成一个区域性怪商圈，周边商业杠氛围成熟2、商业街进誉一步丰富商酸圈内的功能闸与业态3、适合于市区内做商业成熟区域的贵楼盘。深圳万科城采用樱集中商业和商业阀街的规划模式，导并集中布置，对立小区外开放，是倦城花系列商业的文成功案例注：1、深圳万街科城在兴耽建初期属苦于四季，摘目前已演萄变为城花/肖大访谈/小组分析1、组合：坊块状+带状的组合，符便于业态布局2、道路：拌商业及道会路向外开匪放，吸引危客流3、节点：景久观与商业结袜合，形成客喇户聚集点4、区隔：牧商业独立禾布置，住凉宅商业有漂效区隔住宅住宅万科城案例块状商业有利于加强商拔家的集聚功能赶，让客户感受草到“场域效应钳”；条状商税业便于布置商伸业街，将购物彩与休闲结合在给一起块状商业（集谋中商业）带状商业万科城案例对外开放的商业限及道路系统有利养于吸引外部客户朽，使社区商业演功变为服务于周边擦的区域级商业，骗为商家吸引足够宿的客流华为新天下华为新天下万科城万科城案例万科城案例商业休闲商业区和吧休闲区的搂集中布置讨进一步强恩化聚集客浑流作用，刮成为焦点收；客户购家物消费的绞同时获得愈休闲享受距，提升社支区商业档霞次规划分析实景照片万科城案例万科城案例社区商业姐独立布置充有效区隔胀了商业和圾住宅，同担时保证了运社区内多失数业主能凯够在10分钟内步徒行至商业授中心商业中心300米500米资料来源露：购物步某行距离<300米很近，300~500米适中，500~70签0米较远，>700米很远万科城案例万科城案例业态主要商家面积总计满足基本生活功能（基本需求）超市华润万家5435便利店万店通、一致药店、博士眼镜、万果园等提高生活质量功能（品质需求）餐饮丹桂轩，KFC，湘江老橱，关东风，名典咖啡，肥牛府，巴蜀滋味轩,印度餐厅等8083装修家居百安居、北新装饰、雅兰床褥等1573社区服务中国银行、柯达冲印、小白兔干洗等315地产中介中原、中联、创辉、万科租赁、世联等休闲游憩功能（游憩需求）服饰精品贝丽童装、三王四木、芬怡内衣、万盛鞋业等543休闲娱乐雪天使、亚文莱尔、月亮湾足浴等473美容美发自然美、发轩名店、克丽缇娜、靓点、神采等1139音像久美书店、众音音像培训、旅游平安保险、机票、语言培训、艺术培训等306万科城案例万科城的漆业态涵盖昼“基本需菠求”、“虫品质需求”及”游憩需求胃”，业态齐全率丰富，成功辐浇射到社区周边扭地区万科城案例通过业态予控制，形址成了以餐摊饮为核心贼特色的街盛区，使万汤科城的社墨区商业与愁周边商业纲及其他社帆区商业区苦隔开来餐饮1、丹桂轩；2、KFC；3、湘江老橱；4、关东风；5、名典咖啡；6、肥牛府；7、巴蜀滋味轩；8、印度餐厅9、必胜客等万科城案例万科城案例规划让商圈扩升级，规划楚上需要注意许“集中布卧置”和“对僚外开放”，奋通过业态组逢合让社区商祝业成为区域榨级商业商圈级别商业价值社区型商孟圈区域型商圈区级商圈市级商圈·规划让商圈升煎级万科城案例1、根据客户需飘求确定小区业属态，并分期进具行统筹分配2、规划上注意“论基本需求”、“唉品质需求”、“窄游憩需求”直接俭的组合3、规划上撇需考虑后勒期招商组浓合万科城案例小结开发社区屈商业逻辑业态+规划合作达到社区商业成毙功节奏客户需求商家需求根据住宅的找开发阶段合腿理安排商业显业态和商业违体量是社区球商业成功的香关键；郊区腔大型楼盘需刷配备0.9平米/人商业商业业态、进度堆与入住之间匹配商业规模与住无宅规模匹配业态配比在崖项目不同阶开段也是不同钟的。开盘的扯时候便利店北、银行网点勇等配套设施巩要建立起来誓，实际操作朵中，可以考趟虑把首期商蒸业配置在售效楼部、会所壳等显眼的位集置；项目第师一期入住后亚，超市、干什洗、送水、送装修、窗帘妄、银行网点仆、美容理发滨等就都需要危，这对入住讯的客户也是桃心理保障根据住户的多直少，确定商业杀的体量。就超觉市而言，要根摧据项目整体规溪划有多少户来市统计常住率，尺最终确定超市吨体量的大小。政首期的超市主荡要考虑首期的贷需求，整个社奥区的超市要到光后期确定。另外要考虑到社衬区的入住率，人券口特征，开放性抵社区还是封闭性脱社区等在住宅开发容的前期，适躁度低配有利净于商业成熟朗；在住宅开夕发中后期，围适度高配有荡利于形成大凡规模的商业援中心，提高瓜等级人数(户数*3）商业面积适配低配一期二期三期四期N期高配0.9平米/人商业体量的艳大小要配合久项目的开发者周期，根据澡住户需求量煎确定商业体内量凤凰城一期开盘之的时候，由于事绣先预计到社区较均大，内部交通不响便，首先修建了君交通中心，此外励还配建了10000平米的商掠业，并于愚一期客户舒入住时就招投入了运凝营尽管由于这扣部分商业开饮业较早，管膛理没有经验脆，但满足了岔客户必需的吗生活需求，潜其中最受客朗户青睐的部孝分就是大约1000平米的超喜市随着社区矿建设规模档的扩大，寒又在东大互门修建了是规模18000平方米的商阵业街，用以赢填补商业配弊套的不足按照大约10万人口入趣住的标准薯估计，碧锤桂园在一泽期商业中税心附近预逮留了大片猫用地随着超过曾万亩社区逃的逐渐成司熟，碧桂霜园计划利舞用预留地石修建规模盛超过2000躲0平方米的促超市，并血配建其它炭相关商业流设施资料来源：碧桂幅园销售中心商业啄部访谈初期中期后期项目开发周期碧桂园凤凰异城10000亩，人口10万，3万多户，最早有串约1000平方的超浩市，后来壮有了大约2000平方。现何在凤凰城盗社区接近膊成熟，计岗划做超过20000平方的超市凤凰城案例-301资料来源：碧桂碌园销售中心商业斯部访谈住宅收入篮足以应对熟建立大型洒社区商业锈支出，不曾对公司现肤金流构成四压力碧桂园根据第谣一期的人口需占要建立1000平米的超市，名初期不投大量棒资金建造应付殊后期发展的社役区商业随着大社区的逐谎渐成熟，原建1000平米的超市已循不能满足客户蔬的需求，碧桂晌园不立刻开建葵能应付整个凤锋凰城未来人口顺需要的20000平方米超市，朽反而先建立临闲时菜市场，应铅对住户需求，潮大受欢迎计划在人错口上升到残一定数字秒，住宅现遇金流回笼痒后再大规蒸模投进资呈金配建20000平方米的超愉市同时考虑到其沈对现金流的影哈响。资金投入慈要配合收入，脾阶段性控制商招业体量在目前住宅产收入还未能规应负20000平方米大型超市获的建造及运营成史本时，临时菜市第场成本低，资金延需要小，减低对笔公司现金流的负毛担初期有限月的住宅现微金流入足胸以应付小原型超市的熟建造及运毕营成本初期中期后期项目开发取周期社区商业设施建造对现金流的影响凤凰城案例合适的业卵态分布节丘奏和多元角化的招商叨方式是成医功构建社糠区商业体础系的另一拐重要因素-301资料来源：万遗科战略规划工贝作小组及麦肯昌锡顾问研究成损果，美格行商孤业地产研究资瞧料（2005）建筑装潢寸装饰店、酒小型日用易杂货店、证超市、家推具店、大挂众餐饮综合超市/标超、百作货店、书料店、美容败美发、快净餐店、医贴药店、银府行、邮政盼、保险、星地产中介超市、便利店欺、服装专卖店征、美容美发、燥健身、特色餐恰饮、茶馆、酒雕吧、娱乐、社氧区公共服务、普银行、证券、萍邮电、培训主力店、主伟力业态战略缎合作伙伴、筹具有实际控吩制权的连锁镇商业更新主力商侧户招入次主力商户持续更新招入剩余零届散商户依据社区客怜户调研及规怕划设想，选痕择优质商户幸介入整个社之区商业的前突期策划寻找可以长期合刻作的主力业态合躺作伙伴掌控具备长期使机用价值的经营主雹力业态的商户经营业绩与严合作态度直公接决定服务材品质与投资封收益，以此舍为评判标准庆考核、更新咏已招入主力疾商户分业态建立合偿作资源库，不裹断提高次主力星商户的招商效谣率与质量持续考核柿既有商户摄品质，根秆据考核结稿果与客户株需求不断扁更新分业态建立合作过资源库，不断提士高零散商户的招循商效率与质量项目开发周期业态组合类型主要招商对象主要招商方式初期中期后期凤凰城案例开发社区商业逻耳辑业态+规划合作达到社区商副业成功节奏客户需求商家需求商业发展抹阶段招商方式满足基本的生活基本需求提升生活质量品质需求游憩休闲游憩需求零散招商集中招商提前招商服务于客聚户的三类下需求，与野商家的合京作依次适句用“零散侧招商”、富“集中招唯商”和“堆提前招商淡”，循序朴渐进地与你