商铺招商方案改

朋鹰紫城住宅底商招商方案一、项目简介

汉中•朋鹰紫城--由重庆朋鹰房地产开发有限公司，汉中分公司开发，项目位于东一环路和供电大道交汇处，处于政府规划的紫柏路南侧，项目东侧是规划中的陕南植物园公园，北邻建昌卡斯迪亚、和谐家园，城市公交3路、9路车乘靠站点徒步可达，西接成熟的前进路片区。处于江北中心城区规划的城东新区：依托老城区向东扩展，连接铺镇至柳林机场，形成以商贸、居住、购物、休闲功能一体，辐射周边约13.8平方公里的现代化城市新区。随着2017年即将开通的西成高铁，高速客运站新建东移，配套公建的学校、公园、医疗、商业等设施日趋完善。朋鹰紫城二期规划建设的花园洋房更是锦上添花，优越的地理位置和巨大的发展潜力，将成为广大商户实现投资收益的理想之地。项目总占地约200余亩，规划总建筑面积40余万方，地下车位10余万方，商业体量5万余方。二、项目市场分析1、项目周边区位分析：详细调研当地商业、居民、商户资源，朋鹰紫城、卡斯迪亚是以经济稳定人群购房居住，康居家园、和谐家园以社会工薪阶层居住人群为主，入住率平均已超过80％以上，现居住人口近2万人，随着几个楼盘的交房，今后片区将达4万人的入住，消费群体已固有成型，消费能力逐年成上升趋势，周围商业氛围已渐成熟。商铺的投资经营已具备保值、升值条件。2、区域商业状况分析：相邻卡斯迪亚商业统一管理，入住的主力商家有酒店、特色餐厅、品牌连锁，金融银行、大型超市为主，经营业态为中高端，后期经营状态、客流人气有所下降。和谐家园、康居家园商铺产权都是个人持有，独自经营多为散户，多数为餐饮小吃、日用百货、便利超市、便民诊所、药店、汽修美容等。相比业态杂乱，不显业态档次，经营商户状态不景气，客流量少，主要都是大众偏低消费人群。3、同类竞争对手数据分析：商家租金㎡租期递增优惠性质产权状况卡斯迪亚一楼内外街底商40-100元3年，根据商户投资状况，可灵活调整根据商户投资，8％左右，非逐年视情况定3-12个月，特殊客户投资较大的，需要申请报公司决定租售公司二楼30-35元三楼25元东方明珠东边临街底商40-50元灵活灵活不详出售个人南底商50-60元西边底商70元和谐家园门店40-50元不详不详不详出售个人康居家园门店30-40元不详不详不详出售个人4、本项目分析：鹏鹰紫城临街商铺规划建设初期，人行道沿至商铺近30米宽的沟通在本项目的运做思路与预期回报等；具备条件的中、高档项目应尽可能限制无品牌、无实力的小商家进驻。8、楼层业态为了避免3、6号楼和1、2号楼的业态重复，同时结合调研情况，现将现3#、6#楼业态规划罗列如下：一楼：金融、通信、品牌连锁、健身会所、特色餐饮、美容养生、汽车美容、药店诊所、果蔬生鲜、五金日化；二楼：棋牌休闲、养生足浴、茶社网吧；三楼：办公展品、培训教育；独立商铺：整体经营、酒楼中餐、大型商超9、功能内容金融机构、餐饮购物、生活家居、商务办公、教育培训、休闲快消、健身娱乐、便民就医服务等。对于零售业，我们的要求是中高档的零售企业和知名品牌。餐饮以特色品牌、休闲快捷为主，主要是为了实现商铺购物人群的便利。10、经营状态：针对朋鹰紫城1、2#楼商铺已经营满一年时间的状态分析，一楼餐饮商铺比较集中，洗衣店、婴童店、装修店等业态搭配不鲜明，没有吸引力。建议3#楼商铺暂不考虑普通餐饮，6#楼商铺定位多功能型经营，在不影响环境和住宅的情况下先带动人气促进销售。根据现有1、2#楼商铺商户的信息反馈，经营状况不稳定，没有信心支撑，部分商铺在对外转租，也受今年市场气候影响，在这种情况下对现有商铺及3、6#楼新商铺的招商工作有短暂性的阻力。五、租金定位结合原有商铺的租金情况，建议朋鹰紫城临街商铺3、6#楼维持1、2#楼商铺的租金定位。3、6#楼以商铺的面积、建筑结构适量定价，(详见：商铺租赁价格表)依照目前商铺招租客户信息分析，对现有3、6#的来访客户资料梳理，结合商铺租赁规划状况，接洽和谈判后表示租金高于期望。对比周边项目商铺地理条件和优劣势分析，我们的商铺还是有一定的绝竞争优势，只是眼下市场皮软，加上客户的观望心态和投资前景信心不足，我们可以在推广宣传上下功夫，通过渠道宣传或炒作，把商铺的亮点推广出去，吸引客户眼球，让客户能看到投资的远景，看到我们商铺的潜力。也是培养人气、带动整体商铺的招商氛围。多渠道主动发掘、储备重点商源，配合新商铺发布招商广告、多媒体宣传；通过商业推广活动寻求商源信息；如：餐饮协会、产品展会、商品交易会等；通过其他商业卖场调查走访、上门接触等渠道。六、招租政策1、商业招商根据当地市场情况、项目业态规划、制定相应商铺招商政策及租金方案（具体方案公司已签字执行）。2、招商政策及租金方案包括：各商铺租金，各业态租赁合同年限，保证金、租金交纳方式，租金年增长比率，优惠政策。3、经营期商铺招商政策及租金方案形成后，经商业分管部门负责报公司审批。4、公司负责监督、检查政策及方案执行情况。5、营销部根据批复的招商政策及租金方案，确定每个商铺的租金及招商政策，需严格执行。结合市场经济循环规律，资金流动方向就是行业发展的风向，吸引资金流动是金融管理的宗旨。我们现在具备成熟的商业平台，只是时间问题，时间恰恰是金融流动发展的命脉，命脉就是平台，现在我们有资源优势吸纳金融机构，达成投资者与我们共赢的效果。七、共同联营招商模式作为东道主，本着诚心合作，实现共赢的目标，现对早期合作客户作出巨大让利优惠空间。对于整体租赁面积在1000㎡以上的商户，前期装修投资较大，装修的定位、档次需要甲方审核通过，装修金额达100万元以上，合同期满不再续租的，装修装饰不得破坏拆除，无条件归甲方所有，可以考虑租金给予适当优惠，或者延长免租时间。对于特殊且有实力的大商家，公司可以考虑合作、参股的模式联营，具体细节或办法可以根据实际情况洽谈拟定协议。如：1、双方可根据经营需要投入的资金进行核算、归属配置、投资办法进行协商；双方根据各自所经营的目标、风险管控、经营(财务)管理办法进行协议商定；双方根据各自可以投入的资本，进行科学合理、降低成本和风险的合作原则进行优化搭配；双方就各自的义务权责、利益权益明确达成一致，形成书面法力效益的约束行为；共同经营的商户，在中途退场解约，违约方应承担相应的违约赔偿，商铺装修物产处理办法等。装修的定位、档次需要甲方审核通过，具体事项写入商铺承租合同的补充附件。以上为本项目的招商方案，未尽之处望公司领导予以指导！