房地产项目公司内部审计报告

XX告LtDxxxx2023xxxx置业成立于2023年，现注册资本金人民币5000万元，公司主营房地产开发经营业务。目前开发的“xx工程〞工程位于安徽省xx市政务区xx山路与xx路交界处，东临xx路，西侧是xx路。工程宗地总面积：91700平方米，13731.77132636业面积约19469平方米，住宅面积约112757平方米，社区效劳面积约350平方米，公厕面积约60平方米。xx12414套〕、二期共113562023102023126320178202312由于xx工程已进入工程决算收尾阶段，所以本次内审侧重在于以下几个方面：通过对楼盘的已销售及待售物业的梳理，进而对工程整体经济效益进展一次测算；通过对工程主要税种的测算，进而计算公司尚需缴纳的主要税款；其他一些需要关注的事项。一、xx工程整体经济效益测算1、销售收入xx工程整个楼盘可销售面积131613.68744.61平米及地下人防4344.32107133.6平米、沿街商业14071.07平米、贮存室及地下车位10409.01113564.46平米，其中：住宅104729.46平米，沿街商业1575.6平米，贮存室及车库7259.39平米。尚余待售物业共计18049.22平米，待售物业主要是小高层沿街商业门面房共计12495.47平米及局部车库贮存室，住宅除小高层尚余13套大户型外已全部售罄。结合已售及剩余房源进展测算，该工程估量可实现总44894.05xx单位：万元2套面积套面积均价金额套面积均价金额套面积均价金额77073795.58246818210.377073795.58246818210.3000住宅小高层住宅32033338.0236171205830730933.88361711189132404.143500841.45商业17814071.07924913014311575.609249145714712495.479276115911268121204.6743282.31108106305.0730856.316014899.612432.455936576.851000657.694014848.171000484.81921728.681350233.41763832.162300881.41122411.222300554.6641420.942340332.576910409.011539.095137259.391039.42563149.62565.92037131613.68044821.391621113564.4631895.741618049.2212998.35内容物业用房社区用房内容物业用房社区用房位置89面积275.85354.94间22房屋类型可供销售全部房源已销售状况待售房源多层有产权小计储藏室人防车位无产权小计合计生活泵房39.581一期小高层公厕2054.911消防掌握室2119.331地下人防214344.32合计5088.932、工程工程总投资预算xx29360.941003其中：土地价款5024万元、建筑安装工程本钱19681.8万元，单方可售面积工程本钱为2307/2023年1226820万元，尚需支付各项工程尾款约2500多万元。主要集中是浙江长城、舜杰建设两家公司，浙江长城约785万元，舜杰建设约1250见下表：序科目名称计算依据序科目名称计算依据单价总价备注3号单位数量〔万元〕1土地征用及拆迁补偿费元/㎡91773587.105388.042土地本钱元/㎡5024.003配套费元/㎡4契税万元200.965拆迁补偿元/㎡146.736其他费用元/㎡16.357前期工程费元/㎡12077858.44705.848规划设计费元/㎡9施工图设计费元/㎡326.0310其他设计费元/㎡11报建费用元/㎡349.0812勘测费元/㎡11.0213三通一平费元/㎡19.7114其他费用元/㎡15建筑安装工程费元/㎡1207781629.5819681.8016房屋建筑工程费元/㎡1207781534.5318533.7517高层元/㎡18小高层325608756.9119多层737969776.8420商铺1442321地下室22地下人防元/㎡23工程24设备安装工程费元/㎡12077895.051148.0525电梯工程26机械车位工程27中心空调工程28通风设备工程29其他设备工程元/㎡30根底设施费元/㎡120778208.562518.9931供水工程元/㎡654.6232供电工程元/㎡573.4233市政绿化工程元/㎡515.6934电梯工程236.8935智能化工程元/㎡140.0036有线电视工程元/㎡27.0037供暖工程元/㎡38供气工程元/㎡255.1939其他工程元/㎡116.1840配套设施费元/㎡12077846.70564.07441幼托园设施费元/㎡4243其他设施费元/㎡564.0744其他开发费用元/㎡12077841.58502.2045借款费用元/㎡46预算编制费元/㎡47监理费元/㎡105.6348土地使用税元/㎡157.204950其他费用元/㎡239.37515253合 计1207782430.9829360.943、xx如下表，xx工程整个工程净利润约5528.94万元，工程本钱净利率18.2%，销售净利率12.3%。以上测算是将全部物业视同全部出售处理，不考虑物业出租等因素的影响。项目项目行号金额〔万元〕44894.05备注一、主营业务收入1减：主营业务本钱230363.941003主营业务税金及附加33928.192491.59见后附“营业税金及附加其中：营业税金及附加4表〞51436.60见后附“土地增值税计算表土地增值税二、主营业务利润〔亏损以“－〞号填列〕610601.92“70减：营业费用8720.00治理费用91780.00财务费用10680.00三、营业利润〔亏损以“－〞号填列〕117421.92加：投资收益〔亏损以“－〞号填列〕12补贴收入135营业外收入14减：营业外支出1550.00四、利润总额〔亏损总额以“－〞号填列〕167371.92减：所得税171842.98五、净利润〔净亏损以“－〞号填列〕185528.94从目前来看，销售物业回笼资金已根本收回投入工程本钱，但不能产生利润。该楼盘利润空间主要来取决于后期沿街商业房的销售状况，沿街商业门面房可售面积14071.07平米，已销售1575.612495.47平米待售，估1.161期、加速资金回笼是降低资金本钱、节约治理费用从而使公司效益最大化的关键所在。小区剩余车库、贮存室尽管产值较小〔合计约565程利润还是有肯定影响的。二、主要税种及税收状况1、主营业务税金及附加依据以上测算的销售额及现行的税率，xx共计2491.591099.81391.79万元，见下表。营业税金及附加表序号1序号1234567工程税率合计多层住宅6高层可销售额44894.0519815.625078.45核定增加额00合计44894.0519815.625078.45营业税5%2244.70990.81253.9城建税7%157.169.487.7教育费附加4%89.7939.650.19营业税金及附加合计2491.591099.81391.7962、土地增值税xx名称的土地增值税清算，从理论上讲假设将多层住宅与6栋小高层住宅〔包括底层商业〕作为两个独立体进展清算，税负应当是最低的，但xx工程开发分期的实际状况不肯定支持这种清算方法。如何使该工程的土地增值税降到最低、尽可能降低税负，待下一步询问税务部门及税务师所后相关人士后再进展一次测算。为测算该工程整体经济效益供给数据，现将xx工程作为一个开发1436.6土地增值税计算表

行次工程行次工程混合法1一、转让房地产所取得的收入44894.052二、减：扣除工程金额合计40105.533其中：A、取得土地使用权所支付的金额5388.044其中：〔1〕支付的地价款5024.005〔2〕按国家统一规定缴纳的有关费用364.046B、开发本钱23972.97其中：〔1〕前期工程费705.848〔2〕建筑安装工程费19681.809〔3〕根底设施费2518.9910〔4〕配套设施费564.0711〔5〕其它开发费〔不含利息〕502.2012C、与转让房地产有关的税金2491.5913其中：〔1〕营业税2244.714〔2〕城建税157.115〔3〕教育费附加89.7916D、准予扣除房地产开发费用2471.0017其中：〔1〕治理费用1033.518〔2〕销售费用434.519〔3〕财务费用100320其中：银行利息100321E、房地产开发企业加计扣除5782.0022三、房地产增值额4788.5223四、增值率12%24五、适用税率30%7252526六、速算扣除系数七、应交土地增值税01436.63、各项税金实际缴纳状况xx工程工程于2023年开头缴纳各种税款，截止2023年12xxxx置业已向国家累计缴纳税款共计2645.59万元，其中：营业税1626.45万元，土地增值税292.57万元，企业所得税460.88万元。详见下表。公司历年税款缴纳状况一览表

单位：万元税种202320232023202320232023累计营业税247.17500.16293.08347.73238.311,626.45城建税21.5016.6838.18教育费附加9.227.1516.37土地增值税29.6630.0143.61115.2274.07292.57企业所得税135.8188.9566.0396.6473.45460.88土地使用税26.4852.6836.4621.7914.078.57160.05印花税3.826.762.933.482.3819.37水利基金2.976.003.524.172.9419.60房产税0.530.440.440.441.85地方教育附加5.494.7710.26合计26.48472.10668.88431.40617.96428.772,645.594、公司尚需缴纳主要税收xx名称工程至全部销售完毕清盘，尚需缴纳营业税等主要税种金额共计3336.72万元，其中：营业税618.25万元；土地增值税1144万元；企业所得税1382.1公司尚需缴纳的主要税款单位：万元税种税种应交金额已交金额尚需上缴税款备注营业税2244.701,626.45618.258城建税38.18118.92教育费附加89.7916.3773.42土地增值税1436.60292.571144.03企业所得税1842.98460.881382.1合计5771.172434.453336.72157.10三、其他需要关注的事项157.101、关于营业收入确认的时点问题截止内审日，xxxx置业账面历年累计确认营业收入111402023年确认收入1094121471万元。从xx名称工程实际进度来看，楼盘已竣工验收且已交付使用，这些预收的房款应当具备收入确认条件，按规定应在当年报表确认营业收入，反映工程实际利润并上缴企业所得税。但报表确认收入、利润后，上缴税款可能会给公司年末年初资金带来肯定的压力。xx公司在确认收入时适当提高销售本钱，待所得税清算时再作调整以缓解资金压力，以免税务部门认为延迟纳税等带来不必要的麻烦。2、内部单位走账形成的长期挂账不能得处处理xxxx置业公司“其他应付款〞科目下涉及内部单位有近10家，其中有借方有贷方，这些挂账的往来款与对方单位未形成准时对账、相互独立。建议对集团内部各公司之间的往来业务进展一次清理，应收、应付款能并的就合并，多方债权债务通过三方协议等方式进展处理。同时外部单位账款年末应取得对方单