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文档简介
标杆房企拿地系统管理及地块分析与拿地核心技巧汉锐世纪成都
2015.11.14-15一、当前房地产行业投资环境
分析与决策1.当前国内房地产行业面临的投资形势课题:当前国家经济的持续健康发展与调结构剖析:近年来房地产行业面临的宏观形势.doc
2础.近转年壶来介政展策收导厘向镜和腿调败控牺思缎路课羽题侵:面杜对订房吨地卸产脱调香控抹,汽广筐大颗中钻小言企腾业腰、被民肝营名地厉产章企煌业瘦明纤天役的蠢奶呼酪斯在饰哪合里血?前尊提筛:1匀.中洒国背城辜市症化鞠率没大纲致隐为5涌0夸%,览目肆标凡为7咏0扩%。椅(厕发凝达奶国熄家8锈0忠%员—忙1档0恢0哄%)2饲.在椅城贿市沈化放率肿高纽奉速吨增取长撑的猾前丧期堂,狮追率求呼的鼠基确本棒上我是归量辣的要增叔长研,细是逐外耽延悬的踢扩折大骆。旨后英期西应印该葱是通内供涵剖的尽扩罩大袄再横生平产服.3壳.未翁来匀5历-泻1筝0糕年寄房瞧地衰产纷的碑投抖资能方盼向穴与役模乌式歇探心索未肉来昨5飘-客1述0丝式年筐的小投桨资刻地材域欲选述择大妥中晒型帅品巷牌舍企彻业:大茅城掩市谋还腔是快中米小互城不市脂?中府等械规娇模赠企统业:符事合男自疲身蹲情蔬况怪或险政贷策肾导思向抛的闹区腹域蓬或赖产鸡品坚模橡式中秃小盟企缎业姓:帜奶逝酪锅在比哪白里务?蹄—记—唐区炼域字探锡讨4币、辟城培市需化幕与糖一餐二倡线冤城鞠市与机阵会一跟二车线童城盈市泉投秩资坟机昏会毁.贝d花o累c城衡市介化若建喇设欺与稠中翠小剧城斩市恶投使资驰机写会中辜小庸城忆市咐房絮地倚产炎项径目士的返投岛资堪机折会宗及先敏烫感蹈点搜分虎析.权d叶o歌c5妥.拴标骆杆慕房洪地左产东企殿业消未姜来签5巾年蚁的外战恼略馒目戚标侧和荒投锈资牧策名略案翼例助:2卡0销1雄0花—谋2孙0障1炉4爆年参龙剖湖戚战摧略拉和裤投铺资墙策畅略茂.洁d选o遣c恒嫩大估的阳三货年凑战帽略E奇:轿\新投闸资庆管拢理受讲政义末2候0犁1正3嗓\肉2酬0沙1罢3麻年姻房旷地爆产施以揭来关企薄业救发泉展翅状蒙况规盘拣点算.州d社o鸭c容投改资默管贺理卸讲造义乘2哨0胆1四3爆\努2药0蝇1垒3低年钱房霸地暗产没以艇来腊企圈业姓发虽展筒状紫况莲盘婆点阻.逼d罩o格c二滩、黄房逮地仰产乘投垮资窃拿吓地在模国式齐研孩究1煎.城虑市慎运巷营岩的抽开炼发亡模唇式案牛例弱:天樱津豪项火目\京希津胃新洋城找项倚目股推之介.写p衔p雀t案拜例丛:天糟津瓦项温目\新雀城创项帝目抚推般介.江p街p水t2锹.大营盘斤开盟发瘦的驶模意式钓第鱼心城帆项场目特朴点镰:1符.土阅地哲规稳模听大系、喉建损设庙规泛模兼大2敌.物霞业侵形哲态盛多粒样夜化3觉.建每设臭运两营请周宵期5更—免8年恒厘大·金倍碧滑天废下.渐p哥p劣t3彼.现画金怕流馅项介目邻的宽投耳资圣模寺式案县例功:山踩水划城校高舍周悲转胜项凯目.饶x掏l齿s山遇水蛛城4蛙.稀介缺铁资科源片项算目静的树投靠资嗽模讯式特拥点绪:1贴.对待山迹、间海暴、嫂湖卸、炮地茎热掘及线旅葡游让胜敌地掠资践源兼的斥部红分贿或岁全拒部勤占中有宇(虽流忽转趣)2栏.优导点既和毕缺布点遵同瓶样坝突援出3桥.项夜目凶建脉设纵和睛运秘营哲通捎常希是扫一辩二叙级她联璃动欠。案工例岔:E水:随\雀投茄资洋管肠理唤讲探义毯2袄0旋1址3族\若西扎岸席旅棉游军开新发恶项竞目盟盈石亏棉平凑衡氏分驻析晨.穿p迅p乒t5怀.雨综看合信体登项荷目灯的尼盈堪利棵模秋式须判台断“现灰金津流争滚荷资待产锅”—海—万滔达教城盲市巷综倚合旋体跑建雁设项之眉路2黄.姨p文p寒t5生.保有障止房量的表投能资抬模拘式保煌障喝房揭主显要欲发音展刻形球式埋:借公寻租往房住任房刷调屡控良思撇路敢:嚼高岩端绕有丙约赏束库、烦中悼端田有杰市麦场挺、敢低炊端字有肚保姐障形捕式谁:胖资谱金微参瓣股湿、脉项普目宅承圈建三妇、怨标壶杆峡房菌地昏产弦企臭业茅土围地鸟获希取县的既认贩知投思资冠管旁理忙在截企幻玉业退系泪统鲁中践的革地深位如蓄果愁把音全喊程罢开补发净某危个缎项漫目筐比谁喻荒成给一寻支添军追队桨快内速齿打广赢渐一猫场耽局状部营战胀役迅。叙企冶业肆各狭部验门顶与赴这虹支责军嫌队少的骂大情致逢对令应锈关先系爽如仍下:地产某区域公司发展部侦查部、战略部设计部参谋部工程部(含总包)战斗部队营销部宣传部财务部、造价采购部后勤保障部如储果午一面个李房亭地骡产伸项卸目掠成厘功撇开都发匀的馅标芬准最分变是1赵0槐0分授的凤话匪,等精舒准伸的做投琴资健管板理互工熄作且在亮开摘发权全过流弟程景工俩作证中易的腐占阿比欢至搭少笋是7心0分伐。1肚.投约资够拿沿地欲的嫁战惜略暖认飞知地世块抗判距断无理其念没懒有治绝聋对猪好沿的部地饶,捐也辆没份有美绝芦对爸不增好碗的替地丧!每露一怒块料地山都蒙具赌有降自覆己劣的来独怕特评性恋和强稀絮缺抖性判,这期是展土勉地棍价绪值凳判辜断齐的杨重矿要旗依饼据贵。2昂0地寇块犹投谣资负理扯念坚责决直抵衬制灿诱粗惑最,违在克企野业阀不坊同东的莫发赚展积阶贼段姜,适成合袄企爪业至战烟略覆的健地跃块铲就柴是光最违好雾的她!2底12.投剂资萄管掩理棋的欺五绑大更战言略为要击素价万格区需位交边通配沾套景朵观3勉、化国改内蚂标访杆府房席地便产霜的左投写资汗管狐理谊类朗型粗雹放难型篇:治早昨期猾的增部渴分营沿扑海个企板业立为顽代拿表投莲资蝴管弹理今方臂式恐:惰老浮板丈拍矿脑食袋主朴要袋影裙响码因荡素懂:援是月什农么逆?精悼细姑型笔:灰万场科桶、善龙曲湖封等投光资折管勿理抓方鞭式影:昏投说资院委锯员悲会虚决冠策主属要怪影敏响哑因遭素业:响是愤什宅么风?中吃间住型降:温诸贫多递企塞业投扣资第管掌理莫方挎式桨:怜综效合揪企织业妻特泳点毒设证置终或裁变筛化主羽要慰影夕响匠因连素伶:津依肆据活不我同抖项庄目证,嫌综言合撇以墓上下两场种抽方依式歉。4祸、挖投抵资芦管败理乘体近系切的虹原县则1烘.保棚密尽原博则2超.及领时亮反术应上原岩则3土.不婆轻假言允放积弃铲原咱则4庭.不默卑冠不疑亢电原划则5声.适灭当蜻原肆则四帝、堆标丢杆喉房其地移产敏企甲业肝对闪土驰地议的配选送择2臣6如机何毅看弯地绣和李判堆断屿土窄地委价茂值A骆.从增城菠市蹦角尖度议看存地貌块政膊府县在间干快什拆么还?市主场僻发悲展粗程书度脊?城决市G矮D伸P?本雷地峰人邀怎兆么看化这旋个裁地靠方参?城鸡市逮人做口所素亡质戒?2膨7B籍.城孩市透区柱域辉分熔析当计代叔中鬼国先城胀市来扩顺张发主爸要孔模围式准津确雅判拢断误发腰展蛮模唉式就泳看拣清披了情商歌机辞!向心增长离心增长一般不会是单一模式,不同时期会有实际表现2扒8向尸心忌增茫长毒在汗城富市资空始间年形扁态局上谁的扰现斤象净:代倚表绍城阅市驾(慎北灶京婆)痰:耽摊欣大格饼B内城再开发聚集特点:规模不大、高密度、高容积率,中心区综合价值的提升。难点:高容积率建设周期拉长和周边改造的不确定性。A外围蔓延式扩展特点:依赖中心城区服务设施、市政设施和交通设施。难点:难以准确判断城市扩张速度,选择介入开发的时机2寻9离葱心苏增杀长厨在瞒城家市捕空辽间续形叉态第上毫的值现祸象肿(泻上零海贺):城其市厘建锁成暂区圆相讽对厨饱蝴和依阅托碍一替些少重查要蚀基企础毯设蛮施相跳枕跃用式祸空狸间罢布渗局对蛋中岁心绣区候的岁公寄共谁服奖务统设驱施购依糟赖役降饶低伤,增形渡成搁相告对汇比籍较玩独训立鸦的背综喂合轰配摘套探服允务骄体播系主短导字因缠素需有笔:产蒸业邪主庭导度的请扩戚张纳:屋各搁地逃的材高码新孟区交切通块主窝导站的特扩煤张面:解轨谈道侵交疲通郊比区牧转泊型茂的圾扩欣张孝:她村扣镇框改义造3衬1多绍中逆心身组旨团迹式隐发妇展汗在扁城粘市钩空田间回形随态莫上裤的简现晓象居(孩重犹庆运)备:城堤市料主刷要赚发芽展成组粉团斗是忍多窑个放;各环个繁组草团饰之躺间浊通蚁过挑交层通究廊串道特相胸连扎呈粥带凤状疲结拜构巾;不归同猪组青团江在年功此能那上狐既庄有叉一卖定荐的除独苍立袜综辅合慢性补也失有榴职堵能活分顷工规;不合同泰组语团念的魔发洲展厚阶典段魔、边发执展停特僻点鲁与水相突应造的拦居汉住违需湿求桥成荡为横开面发罗时寺机障选翠择万重笋要络考锡虑针因查素橡。江述北怎商陆圈渝稿中睬商割圈大滥渡拘口况商构圈杨汉家倾坪近商万圈南填坪兴商约圈沙帅坪贷坝惨商椅圈大罩坪娱商笨圈C药.从饼场病地兆角箩度煤看“地拍块”1纺.地爪块肿高矮差2鹿.地查块脏规塑整旬程降度3版.地来块条与娘周泰边腊事迎物复的捷衔银接住关樱系4扑.地饲块般内顺部蓬可井利酱用缴或愚不盛可惩利召用畜的舰因稍素3市33斥4考郑虑漠要乔素趴:1、圣政箩府闻层加面2、精企翼业舅自缝身扣层套面3、秩市布场需层必面4、月项迁目父目妙标孝平响衡虏方眼面D额.规傍划揉设吴计搏要夜点纵解摆读E哑.地嗓块吵定门位挨角律度龙湖万达郊区大块土地分析分析结论结论差地好地适合3垦5案幅例剂:E:答\些投愧资费管急理谅讲恼义夏2精0蔬1白3晓\恩对联土朴地邮价丹值谷的猜判吊断夕.础p成p哲t五余、撇标份杆屋地咸产桨对维宏良观陕调初控井的昂对犬策快洞速阵反筹应竹的矿保盘证(1)申决驼策油层裤的握危邪机焦意钩识仿。利拨用研人隆脉族,劲在就新恳政弊策元正坚式缠执犹行殊前躬,弟最傍大遣限符度促争存取辞政严策与扶主持丙;染直朋接槽督纳促尸各羡地故区滩公组司叮决乳策也层闹最饶快害时选间坟制涉定赤的惭应违对币政梢策忧。(2)铸战疗略惊部尺的早基更本灰思碎路通元过笑新恼政冻策挂的尸深颗度珠研柱究蒙和栋行体业仓发舞展面沿轻革笨的厚较泼理剧性限判枝断历,唇制泽度速集弓团躲规炎避测政忽策顾风掏险告的椅基容本址思落路悬和坑操扯作阿原匀则赢。(3)奸各滚地坊区窝公苦司缘瑞的勉快法速费反残应根薯据冶本澡地伤区姿的步实袄际桂情将况菊,垄制延定聪公混司差层皮面萝和美项践目添层孙面怪的牛对苍策挨。2垒.宏岁观锯调志控驻加踏强川以胁来橡,核投挖资科决捉策矛的母应圾对案沿例克:E唱:倒\价投配资玻管悦理务讲享义捉2物0拐1搅3铅\震投蛇资瓦决揪策速三拿线筑原棋则吓.机d只o汤c综停合际体莲(1希5万匀平刮米比)拓歼展鞭方称向—商夸业项赵目3.土轿地仓优嗓惠搅政莫策该的梁博咏取驰技含巧(1)哄根康据妹项蒸目牢特徐点按向已政护府尺争吐取扑一藏级碧开念发秧政焦策鸿听恩备寺有项胀目(2)汪项棕目鱼前哪期咽、形中宽期俩博串弈胖政嘉策隐的贤技担巧2剥0称1食4—2验0绵1宗5亲年挡对牌策侧分牛析族.手d虑o尝cE豆:材\茶投柴资膜管症理摄讲呈义省2鸡0曲1埋3劲\阀博案弈杏房棵地售产辞优井惠份政茶策亡的劫常疯用敌技妈巧巩.窑d雹o暴c品投渴资片管护理仗讲捆义锹2断0旁1考3己\挤博咏弈夜房拌地恩产偶优日惠胁政爸策书的弱常剪用狂技森巧坟.芬d且o抽c六狱、倚当份前畜形兰势贿下弱的示拿脑地症策摩略1愤.不直同胞类值型裳企社业床的症拿新地广策哪略不材同宴类温型胞房蛾地壳产相企没业燃拿酿地成策介略.钱d盏o即c2做.如牙何汪进湖行关勾窝地讯及骗其乓技剃巧狭慎义除勾毁地田概余念访:土槽地极在唤正乐式梢挂丢牌朽出扣让置前纱,盼由对单沉位社或削个姓人倦对貌感狸兴题趣区的样土僵地欢向储政催府们表级明筒意脾向科并溜出佳价耕,偏如麻果霸申振请抚人育资颈格稼符肿合辞条搞件求且筝其奥所辆提辽出饲的艰报女价谷符哈合知政岔府单预言期锁,未政嗽府妙再认以策“载招渐拍鸽挂捐”盗方始式火公您开杨出孙让正该戏宗叶土欧地根。石进肚入追“睁招驼拍正挂愁”汉阶由段明,殃如党有补人炊竞松价滋,涌则苗价左高沈者卸得瓜;串而膝一堆旦事无略人椒竞右价衫,舟申军请引方职应康当赏参居加晓该躬宗惜地推的剖招旁标孝拍狂卖童挂隆牌押出数让忠活沿动雹,个且巴报包价辩不元得浓低无于丛其明承兰诺瓦的读土论地状价宪格圆,祥其宪用宜意队就啄是拆防啊止屡土革地屯流梦拍搏和恶贱忽卖毁。勾昨地杯制吹源围于通香垒港车,贞当膨时聪,绑受耳亚惨洲帮金碎融写危疯机闸的构冲宣击峰,箭香筐港鄙的务楼租市谢泡崖沫颜破免灭周,悼楼扯市灵进饰入既低议迷沃时阀期巨,村香兄港拖政飞府唐担菠心惯土打地红被衔“珍贱聪卖市”荒,梨便贸暂音停依了吊“击卖铲地坦”名转距而络采锈用嘉“标勾反地拐”籍制杨度跳,纯这驳是施勾旅地喷在更香法港墓实朝行脉的呀最渴初挎目递的绪。株如置:匹广馆东2镰0夺1滚1年酸实嫂施忘的秧用扯地遭预损申俘请耻制凭度务(趣即啦“钳勾棒地宜制秒度孙”枯)樱,穿则征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