项目开发流程职责矩阵-万科

项目流程职责ARCPI分解矩阵,,,,,"使用说明：（A-批准R-负责C-咨询P-参与I-知会）

1.每个节点描述对应《项目开发整体流程图》上的相应节点

2.可进行各类组合的条件筛选显示（如：各层级的节点显示、某部门各类角色的节点工作显示、其他各组合筛选）

3.项目阶段：

前置－项目前置阶段、详规－详规设计阶段、方案－实施方案设计阶段、扩初－扩初设计阶段、施工图－施工图设计阶段、

施工－施工阶段、验收－竣工验收阶段、交付－交付阶段、交付后－交付后阶段、常规－无确定的节点关联关系的常规工作

4.节点标识：

*里程碑节点；**关键节点；***一般工作节点；&会议节点；＃常规工作职责

4.决策类型：

部门内决策－指部门内部指定负责人或部门经理即可决定节点工作80％以上的决策

管理层决策－指节点工作的决策内容由管理层（总经理或分管副总）作出

同级决策－指节点工作需经过各部门的讨论达成共识来作出决策

◎节点编号非顺序编号，节点先后关系见《项目整体流程图》",,,,,,,,,,,,,,,,,,,确认签字及时间,

项目阶段,编号,会议节点,节点标示,节点名称,"责任部门

（R）",项发,设计,工程,项目,事务,采购,营销,成本,财务,客服,总经理,分管副总,部门经理,决策类型,节点成果,控制节点任务说明,完成时间及期限,节点文档,资源及前置条件,备注

前置,1,,***,前期研究－完成土地属性分析,项发,R,I,I,,,,I,I,I,,I,C,A,部门内决策,『土地属性分析报告』,通报意向项目信息，前置工作小组现场看地，项目土地属性分析,前置启动会召开前5天内完成,,土地信息获取,

前置,2,&,*,召开【前置启动会】,项发,R,P,P,,,,P,P,P,,A,P,P,管理层决策,通报土地信息，各前置专业部门获悉前置工作安排，『前置工作计划』报区域备案,项目发展部对宗地及周边市场进行初步介绍，与会人员头脑风暴确定项目目标，并进行项目前置工作安排，计划备案,根据实际情况确定具体日期，1天内完成,会议纪要,"土地属性分析

各专业部门参与现场看地",总经理必须参加，或指派决策人

前置,3,,***,前置研究－设计用地分析,设计,P,R,,,,,P,I,I,,C,C,A,部门内决策,用地分析图,提供强排方案的用地依据,收到项发资料2天内,土地分析图,项发提供前提条件,

前置,4,,**,『产品强排方案』完成,设计,I,R,,,,,P,P,I,,I,C,A,部门内决策,『产品强排方案』,提供财务规划指标，根据营销产品建议及成本测算目标，进行产品强排,20天，立项会前,『产品强排方案』文本,"营销：市场、客户、产品、初步定位分析，『项目定位产品建议书』

成本：产品单一方向",

前置,5,,**,『项目初步定位』完成,营销,P,I,,,,,R,I,I,,A,P,P,管理层决策,『项目定位初步方案』,结合土地属性分析，完成市场、客户初步预判，提出项目定位初步方案,立项会前,,"土地属性分析

地块规划性质指标",

前置,6,,**,『项目定位产品建议书』完成,营销,P,P,P,,C,,R,P,P,,A,P,P,管理层决策,『项目定位产品建议书』：市场分析、客户定位、产品解决方案、销售计划、示范区方案,在初步定位基础上通过七对眼睛流程，得出市场分析结论和客户定位，并得出项目定位产品解决方案,决策会前,,"设计：设计计划

工程：开发计划",

前置,7,&,**,召开【产品决策会】,营销,I,P,C,,,,R,P,I,I,A,P,P,管理层决策,确定市场定位、客户定位、产品选型、单一产品价格定位（年去化评估）,对『产品建议书』的市场定位、客户定位、产品建议进行研判，确定产品深化研究方向,决策会前,『产品建议书』,,

前置,8,,**,『项目定位产品深化建议书』完成,营销,I,P,C,P,C,,R,P,I,C,,A,P,管理层决策,『项目定位产品深化建议书』,根据决策会决议，结合客户需求对产品的细部设计进行深入研究,规划方案设计完成前,,"设计：概念设计方案、设计任务书对产品深化要求

",

前置,9,,***,前置目标成本测算及产品组合方案比选,成本,I,P,,,,,P,R,,,I,C,A,部门内决策,从盈利能力角度提供产品最佳产品组合方案,"在产品试组合阶段,通过变动成本测算模型快速从盈利能力角度甑别出最佳产品组合方案",项目信息获取且土地属性确定后2天内,变动成本测算模型,项目发展部提供项目基本信息及土地属性\营销提供产品组合初步方案,

前置,10,,***,可研成本测算结果提供,成本,I,P,C,,,C,C,R,I,,I,C,A,部门内决策,为设计管理部的概念设计提供可研成本测算结果,根据『产品强排方案』进行可研成本测算,前置项目听证会前，一周内,,设计提供『产品强排方案』,

前置,11,,**,『项目立项报告』完成,项发,R,P,C,,,,P,P,P,,A,C,P,管理层决策,『项目立项报告』,根据各专业工作阶段成果，汇总完成『项目立项报告』，申请召开【项目立项会】,前置启动会后一个半月完成,,"营销：提供初步产品建议书

设计：提供强排方案

成本：提供项目初步目标成本

财务：提供初步财务测算及资金解决方案",

前置,12,,**,提供资金解决方案,财务,I,,,,,,,,R,,C,C,A,部门内决策,资金解决方案提供,针对具体项目，在公司内外部寻求资金资源，并获得集团资金管理中心认可,决策会前,项目可研报告,区域、总部支持,

前置,13,&,*,召开【项目立项会】,项发,R,P,P,,,,P,P,P,,A,P,P,管理层决策,"1.确定项目市场、客户和产品定位

2.确认『产品强排方案』

3.初步财务测算

4.资金解决方案",研讨前期各专业研究成果，对立项报告提出意见，确定立项信息,根据实际情况确定具体日期，1天内完成,立项会评审意见,各专业提交区域专业认可的工作成果,

前置,14,,**,『概念设计方案』完成,设计,I,R,C,,,,P,P,I,,I,C,A,部门内决策,『概念设计方案』,根据【项目立项会】决议的『立项报告』成果信息，完成『概念设计方案』,30天，决策会前,设计方案,"营销：『产品建议深化结果』

成本：初步目标成本",

前置,15,&,*,召开【概念设计方案介绍会】,设计,P,R,P,,,,P,P,I,,A,P,P,管理层决策,确定『概念设计方案』,通过介绍会，多方讨论，共同确定概念设计方案,概念方案完成后3天内,会议资料,『概念设计方案』完成,

前置,16,,***,排定『项目开发计划』初稿,工程,I,P,R,P,P,,P,,,,,,A,部门内决策,排定『项目开发计划』初稿,38个节点计划,前置听证会之前,,,

前置,17,&,**,召开【前置听证会】－七对眼睛,项发,R,P,P,,C,,P,P,P,,A,P,P,管理层决策,听证会会议纪要,确认概念设计方案，审核销售计划，审核项目开发计划和经济测算,根据实际情况确定具体日期，1天内完成,会议纪要,"设计：提供概念设计方案

营销：提供最终产品建议书和销售计划

工程：提供项目开发计划

财务：提供经济测算",

前置,18,,**,修改确定『项目开发计划』,工程,I,P,R,P,P,,P,,,,,,A,部门内决策,『项目开发计划』,,项目可研报告完成前,,参与部门提供各自计划,

前置,19,,***,完成经济测算,财务,P,P,P,,,,P,P,R,,P,C,A,部门内决策,经济测算内容完成,根据各专业部门提供资料，及时更新测算，并进行反馈，决策会前定稿,决策会前,经济测算表单,各专业部门提供资料,

前置,20,,**,『项目可研报告』完成,项发,R,P,P,,,,P,P,P,,A,,P,部门内决策,『项目可研报告』,"综合各专业前置工作成果，完成『项目可研报告』并提交,申请【项目决策会】召开。",项目立项会后2个月内,,"营销：提供最终产品建议书及销售计划

设计：提供概念设计方案

成本：提供项目目标成本

财务：提供经济测算及资金解决方案

工程：提供项目开发计划",

前置,21,&,*,召开【项目决策会】,项发,R,P,P,,C,,P,P,P,,A,C,I,集团/区域/公司管理层,集团是否批准项目,对整个项目可行性和风险进行全方位利弊权衡，对『项目可研报告』进行决议，报集团批准，是否通过决策,根据实际情况确定具体日期，1天内完成,,『项目可研报告』完成,

前置,22,,*,"土地获取,签订《土地转让合同》",项发,R,I,I,,I,I,I,I,P,I,A,I,I,管理层决策,"《土地转让合同》签订

或《股权转让合同》签订，或《在建工程转让合同》签订",成功拿地，项目获取,召开决策会后3个月内,,"总经理支持

资金准备",

前置,23,,***,确定项目负责人,项发,,,,,,,,,,,R,P,,管理层决策,确定项目负责人,人力资源部推荐人选，分管副总及总经理决策,土地获取后一周内,任命书,,项发督促

前置,24,&,**,召开【项目交底会】,项发,R,P,P,,P,P,P,P,P,,A,I,P,同级决策,项目资料交接和确认,项目发展部和项目管理部的工作交接以及与项目有关的重要事项再度确认，由项目负责人主导后续工作的推进，即明确职责转移的前后衔接。,项目负责人确定后，一周内,会议纪要,前置工作小组成员全体参加,

详规,25,,***,土地预测（测绘单位）,事务,I,,,I,R,,,I,I,,,,A,部门内决策,核对土地面积及边界,签订土地合同后，委托测绘单位进行土地预测,收到土地合同后，5天内,测绘成果,项发：提供土地合同及相关资料,

详规,26,,**,开发项目立项（发改委）,事务,,I,,I,R,,,C,C,,I,I,A,部门内决策,项目立项文件,房地产开发单位申请立项，整个项目的支柱文件,土地合同和开发公司营业执照拿到后，2天内,,"市国土资源局国有土地使用权出让合同或经市政府同意采取协议出让供地的批准文件

房地产开发企业营业执照",

详规,27,,*,申领《项目选址意见书》,事务,C,C,,,R,,,,,,I,I,A,部门内决策,选址意见书,收集申报材料，填写申报表,开发公司营业执照提供后，20工作日内,"申报表

","总办：提供立项文档、土地出让合同

设计：工程情况简要描述",

详规,28,,***,宗地测绘,事务,,I,,I,R,,,,,,,,A,部门内决策,宗地测绘成果,申领土地证前置条件扩初,建设用地批准书后,,办公室提供存档资料,

详规,29,&,**,召开【项目经营计划会】（变化更新流程图）,财务,,P,P,P,P,P,P,P,R,P,A,P,P,管理层决策,"1.确定财务指标

2.确定现金流指标

3.确定开发销售计划

4.确定规划设计指标

5.确定目标成本初稿

6.确定项目分期和节点计划",在项目管理部成立后，根据项目实际情况及各专业最新工作成果，修订项目经营计划并分解各专业任务指标,项目开发节点确定后一个月内,项目经营计划书,各专业提供更新工作成果,

详规,30,&,*,召开【项目开发协调会】,项目,,P,P,R,P,P,P,P,P,I,A,P,P,管理层决策,"项目管理部排出公司要求的节点计划。根据节点计划，明确下列内容,推进各个部门间的协作：

1.安排项目工作、各专业项目要求计划，如『设计计划』要求等

2.开发的面积、经营计划的分解

3.示范区范围及开发计划

4.分期启动的内容

推进工作，以列会形式进行定期跟踪协调",对经营计划、分期开发节奏和规划指标的落实进行沟通、协调和落实,交底会一周内,,项目获得，项目部交底完成,

详规,31,,***,方案招投标备案,事务,,P,I,C,R,,,,I,,I,I,A,部门内决策,确定设计单位,组织牵头协调政府各部门参与到建委设计管理处备案,获得招投标方案文件后，10个工作日内,招投标方案文件,设计：提供各设计单位的招投标方案文件,

详规,32,,**,『规划方案设计（详规）』完成,设计,,R,C,P,I,,P,P,I,,,A,P,管理层决策,提供『规划方案设计文本』,"下发『规划任务书』,进行方案研讨，完成规划设计",30天，实施方案前,『规划任务书』,项目交底会决议事项,

详规,33,&,**,召开【规划方案决策会】,设计,,R,P,P,P,I,P,P,I,,A,P,P,管理层决策,"

确定规划方案",通过介绍会，多方讨论，对规划设计方案进行审议，提出修改意见，最终确定,详规完成三天内,会议资料,规划方案完成,

详规,34,,***,规划设计方案会审意见提供,事务,,P,C,I,R,,,,,,,,A,部门内决策,会审意见,政府部门对规划设计方案进行会审，并提供修改意见，事务部协助设计管理部获得会审意见,获得规划设计方案后，XXX,,设计管理部根据各政府部门的会审意见进行及时协调修改,

详规,35,,***,土地初勘（集中采购方式，多项目操作）,项目,,P,C,R,I,P,,,,,,,A,部门内决策,初勘结果信息，初步地堪报告,进行项目土地初勘，并将结果信息提供给设计部进行实施方案设计,交底会后一周内,,确定勘测单位，建议集中采购，多项目同时进行,

方案,36,&,***,召开【实施方案设计准备会】,设计,,R,,P,P,,P,,P,,I,A,P,管理层决策,"确定实施方案设计方向

会议决议",确定实施方案设计工作安排,实施方案设计前5天内,会议资料,规划方案获批,

方案,37,,**,『实施方案设计』完成,设计,,R,C,C,C,C,C,C,I,C,,A,P,管理层决策,『实施方案设计』完成,建筑规划及单体设计,50天，实施方案报批前5天内,设计文本,规划方案获批,

方案,38,,***,『景观方案设计』完成,设计,,R,C,C,,C,C,C,I,C,,,A,部门内决策,『景观方案设计』完成,完成景观方案设计,景观扩初设计前20天,设计文本及图纸,,

方案,39,,***,『全装修方案设计』完成,设计,,R,C,C,,C,C,C,I,C,,,A,部门内决策,『全装修方案设计』,完成全装修方案设计,装修施工图设计前30天内完成，具体根据项目开发节点计划,设计文本及图纸,营销：产品建议书,

方案,40,,***,『示范区室内装修方案设计』完成,设计,,R,C,C,,C,P,C,I,C,I,A,P,管理层决策,『示范区室内装修方案设计』,非精装修类样板房、会所及展示中心等装修方案设计,实施方案完成后，装修施工图前,设计文本及图纸,营销：提供展示区要求,

方案,41,,**,提出『材料部品清单』,设计,,R,P,C,,P,C,C,,,,C,A,部门内决策,『材料部品清单』,设计部建筑、室内、景观提出各自专业材料部品清单,扩初设计之前,部品清单,"方案设计完成

采购、成本：提供专业支持",

方案,42,,***,『市政方案设计』完成,工程,,P,R,P,,,,I,,,,I,A,部门内决策,『市政方案设计』,委托外部单位完成市政方案设计,根据具体项目开发计划节点，1个月,,设计部完成实施方案设计,

方案,43,&,***,召开【实施方案汇报会】,设计,P,R,P,P,P,P,P,P,P,P,A,P,P,同级决策,实施方案确定,对实施方案内容提出修改意见并最终确定实施方案,实施方案完成后5天内，扩出设计之前,会议纪要,实施方案完成,

方案,44,,***,『实施方案报建文本』内部会审,设计,,R,P,P,P,,P,C,,,,,A,部门内决策,提交会审通过的『实施方案报建文本』,设计完成实施方案报建文本并组织内部会审，根据会审意见进行报建文本修改，提交事务部进行报建,报建文本完成前一周内,报建文本,实施方案修改完成,

方案,45,,*,"设计方案批复

（建委设计管理处/规划局监管处）",事务,,P,C,I,R,,,,,,I,I,A,部门内决策,各审批部门批复意见,设计部门根据规划设计会审意见进行方案修改，最终获得政府设计方案批复,,,,

方案,46,,**,申领《建设用地规划许可证》,事务,,,,I,R,,,,,,,,A,部门内决策,《规划用地许可证》,设计批复后，申领《建设用地规划许可证》,资料送入后，8个工作日,见事务部提供资料,"办公室：勘测红线，设计方案批复

设计：设计方案蓝图及电子文档",

方案,47,,**,申领《建设用地批准书》,事务,,,,I,R,,,,,,,,A,部门内决策,《建设用地批准书》,设计方案符合规划条件的前提下，申领资料齐全后，获得《建设用地批准书》,获得《建设用的规划许可证》，资料齐备后，5个工作日,见事务部提供资料,,

方案,48,,***,详勘并提供『地堪报告』,项目,,P,C,R,I,P,,,,,,,A,部门内决策,详勘结果信息,组织详勘，为勘查单位提供必要的配合,扩初总图二十天内,,对于山地项目提供扩初总图,

扩初,49,&,***,召开【扩初设计准备会】,设计,,R,P,P,P,,,P,,,,,A,部门内决策,确定扩初设计条件,确定扩初设计条件，为扩初设计进行准备,根据具体项目开发计划节点,会议纪要,实施方案报批意见明确,

扩初,50,,**,『扩初设计』完成,设计,,R,P,C,C,C,C,C,,,,,A,部门内决策,『扩初设计文本』,"设计部全面负责『扩初设计』管理工作

工程部审核扩初设计中的结构、设备选型、保温节能体系",扩初设计准备会40天内,扩初设计文本,实施方案报批意见明确,

扩初,51,,***,『景观扩初设计』完成,设计,,R,C,C,C,C,C,C,,,,,A,部门内决策,景观扩初设计文本,完成景观扩出设计,扩初设计准备会40天内,扩初设计文本,实施方案报批意见明确,

扩初,52,,**,『扩初设计报建文本』内部会审,设计,,R,P,P,P,,P,C,,,,,A,部门内决策,提交会审通过的『扩初设计报建文本』,设计完成扩初设计报建文本并组织内部会审，根据会审意见进行报建文本修改，提交事务部进行报建,报建文本完成前一周内,报建文本,扩出设计完成,

扩初,53,,***,『环评报告』批复,事务,,P,,I,R,,,,,,,,A,部门内决策,『环评报告』,委托外部单位，完成『环评报告』,扩初设计批复前,,报告内容由设计部具体协调完成,

扩初,54,,***,『交评报告』批复,事务,,P,,I,R,,,,,,,,A,部门内决策,『交评报告』,委托外部单位，完成『交评报告』,扩初设计批复前,,报告内容由设计部具体协调完成,

扩初,55,,***,『日照分析报告』获得,事务,,P,,I,R,,,,,,,,A,部门内决策,『日照分析报告』,委托外部单位，完成『交评报告』,扩初设计批复前,,报告内容由设计部具体协调完成,

扩初,56,,*,扩初设计报建/批复（建委设计管理处/规划局监管处）,事务,,P,C,I,R,,,,,,I,I,A,部门内决策,获得扩初批复,在环评、交评、日照报告等报批资料齐全后，获得扩初设计批复,资料齐全后，15工作日,见事务部提供资料,设计部提供技术支持，具体协调完成设计修改,

扩初,57,,*,申领《国有土地证》,事务,,,,I,R,,I,,P,I,I,I,A,部门内决策,《国有土地证》,,,,见事务部提供资料,

扩初,58,,**,『材料部品清单』初步确定,采购,,P,C,C,,R,C,C,,,,,A,部门内决策,主要供应商资源情况和材料成本大致情况,根据调研结果，确定『材料部品清单』，提供给设计部指导扩初设计，提供给成本部进行『目标成本』编制,施工开工前，二个月,,"设计：提供『部品清单』

项目：提供项目开发节点计划",

扩初,59,,***,『项目材料采购计划』确定,采购,,P,,P,,R,,P,,,,,A,部门内决策,『项目材料采购计划』确定,采购计划包括：出图时间、提交技术要求时间、供应商进场/交货时间、计划采用的采购方式、采购要求、确定合作单位时间、签约时间、采购业务职责分工等,基础完工前,,采购策划完成后,

扩初,60,,***,『装修材料采购计划』确定,采购,,P,,P,,R,C,P,,,,,A,部门内决策,『装修材料采购计划』确定,采购计划包括：出图时间、提交技术要求时间、供应商进场/交货时间、计划采用的采购方式、采购要求、确定合作单位时间、签约时间、采购业务职责分工等,样板房施工前,,"设计：装修施工图

营销：产品建议书",

扩初,61,,***,『目标成本编制』完成及报批,成本,C,C,C,C,C,C,C,R,P,C,A,P,P,管理层决策,『目标成本编制』完成及获得批准,根据已确定的项目实施方案编制目标成本，并与各相关部门沟通取得一致,扩初批复后，一周内完成,目标成本测算表,设计提供确定的『实施方案』,

扩初,62,,***,责任成本分解,成本,P,P,P,P,P,P,P,R,P,P,A,P,P,管理层决策,各部门签订目标成本责任书,根据责任成本实施细则对目标成本进行分解并取得各责任部门的签字确认,扩初批复后，一周内完成,目标成本责任书,目标成本测算,

扩初,63,,***,项目周边土地相互确权,项目,,,C,R,P,,,,,,A,P,P,管理层决策,土地边界确认,项目土地周边单位边界土地相互确权,土地证申领前，土地复核验收前,,宗地测绘成果及土管局信息库资料查询,

施工图,64,,**,『营销策略大纲』完成,营销,,C,,P,,,R,C,C,P,,A,P,管理层决策,"『营销策略大纲』

市场、竞品、客户的动态分析;项目VI手册、销售推盘计划、营销推广计划、营销费用计划、首批开盘前工作计划准备",确定广告策划公司、销售代理公司,施工图报建前,,实施方案获得批复,

施工图,65,,***,参考预测绘,营销,,I,,I,I,,R,I,I,,,,A,部门内决策,测绘报告,获得扩初批复后，组织进行参考预测绘,扩初批复后，施工图出图前,,设计：提供扩初设计文本及图纸,

施工图,66,,***,『材料采购策划』完成,采购,,C,C,P,,R,C,C,,,,A,P,管理层决策,制定采购策划（包括采购产品/服务清单及分类、采购方式、标段划分方案）,对设计部提供『材料部品清单』开展调研工作，并根据项目节点要求，制定采购策划方案,施工开工前，一个月,,"设计：提供『部品清单』

项目：提供项目开发节点计划",

施工图,67,&,***,召开【施工图设计准备会】,设计,,R,P,P,P,,,P,,,,,A,部门内决策,确定施工图设计条件,确定施工图设计条件，为施工图设计进行准备,根据具体项目开发计划节点,会议纪要,扩初报批意见明确,

施工图,68,,**,『全套施工图设计』完成,设计,,R,C,C,I,,,,,,,,A,部门内决策,『全套施工图设计』,完成全套施工图设计,根据具体项目开发计划节点,设计文本及图纸,,

施工图,69,,***,『景观施工图设计』完成,设计,,R,C,C,I,,,,,,,,A,部门内决策,『景观施工图设计』,完成景观施工图设计,根据具体项目开发计划节点,设计文本及图纸,,

施工图,70,,***,『全装修施工图设计』完成,设计,,R,C,C,I,,,,,,,,A,部门内决策,『全装修施工图设计』,完成全装修施工图设计,根据具体项目开发计划节点,设计文本及图纸,,

施工图,71,,***,『示范区室内装修施工图设计』完成,设计,,R,C,C,I,,,,,,,,A,部门内决策,『示范区室内装修施工图设计』,完成示范区室内装修施工图设计,根据具体项目开发计划节点,设计文本及图纸,,

施工图,72,,***,『基坑施工图设计』完成,工程,,P,R,,,C,,C,,,,I,A,部门内决策,『基坑施工图』完成,确定基坑、边坡围护设计单位，并完成设计,根据项目开发节点,,"设计：提供基础施工图

项目：提供地质勘探报告",

施工图,73,,***,『市政施工图设计』完成,工程,,P,R,P,,,,C,,,,I,A,部门内决策,『市政施工图』完成,确定市政设计单位，完成市政施工图,根据项目开发节点,,"设计：提供单体设计施工图

项目：提供市政设计中自来水、电力、煤气部分的设计成果",

施工图,74,,**,『施工图白图』内部会审,设计,,R,P,P,,,,,,,,,A,部门内决策,"施工图会审意见

『施工报建文本』确定","设计部牵头组织协调内部会审，各专业部门对外部图审意见提供专业意见

工程部特别需要关注如下内容：

1.结构、设备施工图，及建筑防水做法及保温节能做法

2.全装修施工图的部品部件配置，工厂化率

3.景观施工图的结构，设备选型及植物配置

4.工程部对门窗、幕墙、钢结构施工图的结构体系进行审核，并优化",施工图出图前5天内,施工图白图,外部审图完成,

施工图,75,,***,三通一平,项目,,,C,R,P,,,I,I,,,,A,部门内决策,完成基本施工作业场地,"施工水，电，路，场地平整

项目进场，完成初步施工作业条件",土地交地，具体时间根据场地,,政府移交协议,

施工图,76,,**,组织内部招标完成,采购,,C,C,C,,R,,P,,,,A,P,管理层决策,内部定标,内部招标决策小组对中标单位达成一致,获得《施工许可证》前三十五天或施工图出图后50天,招标流程表,"成本：工程量清单

设计：全套施工图",

施工图,77,,**,组织外部招标完成,采购,,,,P,P,R,,P,C,,,,A,部门内决策,招标结果通知(中标通知/未中标通知)，确定施工单位,完成外部招标流程，为取得施工许可证作准备,获得《施工许可证》前十天,,事务：获得扩初批复,

施工图,78,,*,申领《建设工程规划许可证》,事务,,P,C,C,R,,,,I,I,I,I,A,部门内决策,《建设工程规划许可证》,获得卫生、园文、消防、人防等政府部门的建审意见及其他相应的申领材料,资料齐备后，5个工作日,,见事务部提供资料,

施工图,79,,***,申领《标准地名/房号》,营销,,I,,I,I,,R,,,I,,,A,部门内决策,地名使用批准书,,施工许可证前,,事务：建设工程规划许可证,

施工图,80,,**,施工图交底（施工/监理）,项目,,P,C,R,,I,I,C,I,,A,P,P,管理层决策,施工图交底及会审纪要,组织建筑公司、施工总包单位以及项目部专业工程师详细审查施工图，尽量发现问题并解决，组织进行施工图会审以及交底,全套施工图提供后2周内,各方反馈书面,设计部提供全套施工图,

施工图,81,,***,部品材料确认,设计,,R,P,C,,P,C,C,,,,C,A,部门内决策,『材料部品清单』,设计提出建筑、室内、景观对各自专业最终材料部品清单,施工图完成后,部品清单,"方案设计完成

采购、成本：提供专业支持",

施工图,82,,***,试桩（施工图出图前）,项目,,P,P,R,,,,,,,,,A,部门内决策,试桩报告,提交试桩报告，明确桩基施工要求和质量控制标准，供设计院优化桩基施工图,三通一平完成后，半个月内,,"三通一平完成

桩基施工单位确定",

施工,83,,*,申领《建筑施工许可证》,事务,,I,C,P,R,,I,C,P,,I,I,A,部门内决策,《建筑施工许可证》,获得工程规划许可证后，项目管理部共同参与申领规划许可证,资料齐备后，5个工作日,,"项目：提供施工单位资料

财务：协助完成贵费缴纳",

施工,84,,**,分包及甲供材料设备采购,采购,,C,C,P,,R,,C,,,,,A,部门内决策,确定分包单位及供应商及签约,确定满足建筑效果和使用品质功能要求的供方,根据项目开发进度,,"设计：相应专业施工图

项目/成本：提供工程量和采购量",

施工,85,,#,审核项目制定的施工质量控制体系文件,工程,,,R,P,,,,,,,,I,A,部门内决策,提供审批意见,根据集团要求质量控制体系进行审批,施工开工前，提供文本后一周内,,项目：提供项目施工质量控制体系文件,

施工,86,,#,工程质量监管评估及技术支持,工程,,,R,P,,,,,,,,I,A,部门内决策,常规检查及评估意见,"1.每月对在建项目进行工程质量、进度、安全文明方面检查评估，控制工程及风险性偏差

2.从客户关注的角度进行检查评估，及时发现所有项目中共性问题,并及时提出改进建议，给予技术支持

3.及时对施工过程中的施工图纸变更要求进行分析确认",每月,,,

施工,87,,*,施工启动,项目,,,C,R,,,,I,,,,,A,部门内决策,施工单位进场－正式开工,监理公司发出开工令，正式开工,施工许可证取得1天内,,施工许可证取得,

施工,88,,***,桩基施工完成,项目,,C,C,R,,,,C,,,,,A,部门内决策,"桩基施工完成,桩基检测报告",桩机进场至完成工程桩施工,施工启动开始,,桩基施工图和施工图会审纪要,

施工,89,,***,基坑维护及土方开挖,项目,,P,C,R,,,,C,,,,,A,部门内决策,可以土方验槽,,根据基坑设计维护方案及实际情况启动,,开挖部分桩基完成,

施工,90,,**,基础施工,项目,,P,C,R,,,,C,,,,,A,部门内决策,完成至+/-00,到基础正负零结构完成,,,土方开发完成，桩基测试报告完成,

施工,91,,*,主体达到预售（现场进度签证）,项目,,I,I,R,,,I,C,,I,,,A,部门内决策,拿到现场进度签证单,办理预售许可前提条件,在合理工期前提下，满足经营计划需求时间,,施工完成到预售界面,

施工,92,,**,主体施工/结构验收,项目,,C,C,R,,,,C,,I,,,A,部门内决策,建筑上部结构及墙体完成，政府质监部门中间结构验收合格,结构和砌体施工完成，符合质量要求,根据项目具体实际节点确定,,成本、设计配合支持,

施工,93,,**,脚手架拆除(外立面完成),项目,,P,C,R,I,P,I,C,I,I,I,I,A,部门内决策,脚手架拆除(外立面完成),,根据项目具体实际节点确定,,采购、成本、设计配合支持,

施工,94,,**,全装修施工图交底会审,项目,,P,C,R,,P,I,C,,,,,A,部门内决策,全装修施工图交底及会审纪要,组织建筑公司、施工总包单位以及项目部专业工程师详细审图纸，尽量发现问题并解决，组织进行施工图会审以及交底,施工单位进场3周内,,"装修施工单位进场

现场条件：完成部分内粉刷

设计部提供全装修施工图",

施工,95,,***,室内装修施工完成,项目,,P,C,R,,P,I,C,,I,,,A,部门内决策,室内装修完成,,根据项目具体实际节点确定,,高层1/2完成内粉刷，具备室内装修施工条件,

施工,96,,***,市政、配套施工图交底,项目,,P,P,R,,C,,C,,,,,A,部门内决策,"会审纪要

综合管线定稿图",组织设计、工程、施工总包、监理单位及项目部专业工程师详细审图纸，尽量发现问题并解决，组织进行施工图会审以及交底,外脚手架拆除前两周,,"全套施工图齐全

四大公司联络工作完成

市政施工单位确定",

施工,97,,***,市政、配套施工完成,项目,,C,P,R,,C,,C,,,,,A,部门内决策,"获得配套设施相关合格证

",四大公司工作成果－水，媒，电，有线,外脚手架拆除后开始,,"全套施工图齐全

图审会审纪要完成

四大公司工作配合

外脚手架拆除

",

施工,98,,***,景观施工图交底,项目,,P,C,R,,,,C,,,,,,部门内决策,景观施工图交底及会审纪要,组织设计、工程、施工总包、监理单位及项目部专业工程师详细审图纸，尽量发现问题并解决，组织进行施工图会审以及交底,外脚手架拆除前两周,,,

施工,99,,**,室外/园建施工,项目,,C,P,R,I,,,C,,I,I,I,A,部门内决策,绿化验收,小区硬置景观及绿化施工完成,外脚手架拆除后开始，,,园建施工单位确定，外脚手架查处，会审纪要完成,

施工,100,,**,装修分包及材料采购,采购,,C,C,P,,R,,C,,,,,A,部门内决策,确定分包单位及供应商及签约,确定满足建筑效果和使用品质功能要求的供方,根据项目开发进度,,"设计：相应专业施工图

项目/成本：提供工程量和采购量",

施工,101,,**,示范区施工图交底,项目,,P,P,R,,P,I,P,,I,,,A,部门内决策,会审纪要,,获取施工许可证前一周,,"设计提供示范区图纸

采购明确示范区施工单位及相应材料部品",

施工,102,,***,示范区基础施工完成,项目,,C,P,R,,,I,C,,I,,,A,部门内决策,示范区基础施工完成,,示范区施工图交底后,,"获得施工许可证

施工图交底完成

施工单位确定",

施工,103,,***,示范区主体施工（样板房施工）,项目,,C,P,R,,P,I,C,,I,,,A,部门内决策,样板房实体完成,"装修样板房施工由设计部牵头负责，项目部给予施工支持

设计：设计细化各类节点做法及效果把握

工程：协助项目审核施工工艺流程及质量

项目：提出工程质量审核标准

采购：部品部件采购确定

成本：目标成本调整",示范区基础施工完成后,,基础施工完成,

施工,104,,**,示范区样板房评审,项目,,P,P,R,,P,P,P,,P,A,P,P,管理层决策,,各专业口根据样板房实体情况，提出专业意见，通过会议形式明确样板房的调整内容,样板房实体完成一周内,,样板房实体完成，各专业提供专业意见,

施工,105,,**,示范区外脚手架拆除,项目,,P,P,R,,P,I,C,,I,,,A,部门内决策,具备景观施工条件,外立面完成，脚手架拆除,示范区外立面完成后,,采购、成本、设计配合支持,

施工,106,,***,示范区景观施工完成,项目,,P,P,R,,P,I,C,,,,,A,部门内决策,示范区景观施工完成,,根据项目实际情况确定,,,

施工,107,,**,示范区验收,项目,,P,P,R,,P,P,P,,P,A,P,P,管理层决策,内部验收通过,各专业口根据示范区现场实际情况，提出专业验收意见，通过开盘前准备会议的形式明确样示范区的整改意见,示范区各项工作完成一天内,,示范区施工完成，各专业提供专业意见,

施工,108,,***,验收整改,项目,,P,C,R,,C,I,,,I,,,A,部门内决策,示范区具备开放条件,根据提出的整改意见，项目部落实,验收后一周内,,设计提出设计变更，项目落实整改，工程管理部监督检查,

施工,109,,**,示范区开放,营销,,C,C,P,,,R,I,I,I,,A,P,管理层决策,,,,,,

施工,110,,#,施工过程提供技术支持,工程,,P,R,P,,C,,,,,,I,A,部门内决策,提供技术支持,"1.为施工过程中的重大技术问题提供技术支持，如：结构水电，设备系统等重大修改

2.审核关键工序的施工方案，处理重大质量问题.",根据项目实际情况确定,,,

施工,111,,#,编写施工工艺操作指引,工程,,C,R,P,,C,,,,,,I,A,部门内决策,《施工工艺操作指引》,编写施工工艺操作指引，提供给项目经理部指导施工单位工作,,,,

施工,112,,#,施工过程中技术支持,设计,,R,,,,,,,,,,,,部门内决策,,,,,,

施工,113,,#,设计变更,设计,,R,C,P,,C,,C,I,,,,,同级决策,,,,,,

施工,114,,#,示范区施工管理（包括样板房）,设计,,R,C,C,,C,,,,,,,,部门内决策,,"装修样板房施工由设计部牵头负责，项目部给予施工支持

设计：设计细化各类节点做法及效果把握

工程：协助项目审核施工工艺流程及质量

项目：提出工程质量审核标准

采购：部品部件采购确定

成本：目标成本调整",,,,

施工,115,,***,面积预测绘,营销,,I,,I,I,,R,I,I,I,,,A,部门内决策,《面积预测报告》,,预售证申领前,,施工图报建批复,

施工,116,,**,取得《预售许可证》,营销,,,,I,I,,R,,I,I,I,I,A,部门内决策,《预售许可证》,,不晚于开盘前三天,,见营销部准备材料清单,

施工,117,&,**,召开【开盘前准备会】,项目,,P,P,R,P,P,P,P,P,P,A,P,P,管理层决策,依据示范区区域范围和各专业口的开盘准备计划，复核开盘前准备情况和进度评估,统筹公司各相关专业部门对开盘前各专业口进行最后的准备工作复核，对示范区开放效果和风险评估,验收整改后一天内,,各部们专业参与,

施工,118,,**,物业招投标,客服,,P,,P,P,,P,,,R,I,A,A,部门内决策,完成物业招投标,"准备招标文件、联系投标单位、确保物业招投标工作完成

",《规划许可证》获得后50天内完成,招标文件,土地证、规划许可证获得,

施工,119,,***,开盘风险检查会,客服,,C,,C,,,P,,,R,,A,A,部门内决策,风险报告,"每次销售开盘前，销售承诺和法律风险检查

统一说辞，法务到现场进行查看，进行风险评估检查",开盘前完成,风险报告,,

施工,120,,***,成立交付小组,客服,,P,P,P,,,P,,,R,,A,P,同级决策,交付小组成立,,交付前3个月,,各个部门人力资源,

施工,121,&,**,开盘前定价会,营销,,P,,P,,,R,P,P,,A,P,P,管理层决策,开盘价格策略,根据市场形式，产品定位，结合客户测试情况确定销售执行价格,不晚于开盘前三天,,,

施工,122,,*,开盘销售,营销,,,,P,,,R,,P,P,I,I,A,部门内决策,完成开盘目标,达成开盘价格策略要求和开盘销售率目标,,,相关部门配合销售流程,

施工,123,,***,销售服务回访,客服,,,,,,,P,,,R,,,A,部门内决策,回访报告,催进销售服务提升,销售客户签约后15天内,"回访问题汇总表

回访得分卡","营销定期提供新客户签约明晰

对于销售服务问题解决情况及时跟进关闭",

施工,124,,***,单体施工完成,项目,,P,C,R,I,I,I,I,I,I,A,P,P,管理层决策,施工完成，验收流程及准备,"单体施工完成，项目部牵头组织验收准备工作：

项目梳理各类批复意见的执行情况；

设计进行复核；

事务提出验收时间节点要求，并配合跟进",监理验收前完成,,各方配合,

验收,125,&,**,召开【销售分期总结会】,营销,,P,,P,,P,R,P,P,P,,A,P,管理层决策,整理并总结本期营销经验教训,总结前期的客户反馈和项目操作得失，为后期项目开发提供参考,分期交付前,,相关部门参与，提供建议,

验收,126,,***,项目部内部组织验收,项目,,P,P,R,,,,,,,,I,A,部门内决策,整改意见,功能性验收,监理验收整改期间开始,,各方配合,

验收,127,,***,内部验收整改,项目,,C,P,R,,,,,,,,I,A,部门内决策,整改完成,,,,各方配合,

验收,128,,**,单体竣工验收,项目,,P,P,R,I,I,I,I,I,I,I,I,A,部门内决策,整改意见,,内部验收整改完成5天内,,各方配合,

验收,129,,***,单体竣工验收整改,项目,,C,C,R,,,,,,,,I,A,部门内决策,整改完成,政府要求，强制标准执行情况验收,验收后一周内,,各方配合,

验收,130,,***,监理验收,项目,,,C,R,,,,,,,,,A,部门内决策,"整改意见

工程质量评估报告",,施工完成，3天内,,各方配合,

验收,131,,**,外部验收－项目工程验收及社区交房,项目,,C,C,R,P,,,,,I,,I,A,部门内决策,各类验收证书，工程备案表取得,"按事务和项目的验收分工划分,项目进行工程验收，如房屋建筑工程和市政基础实施、配套公建履行确认及进行社区交房",交房前，15天内,,各方配合,

验收,132,,**,外部验收－单项验收,事务,,P,,P,R,,,,,,I,I,A,部门内决策,取得单项验收报告,"项目完成相应验收内容，协助事务完成单项验收：

人防、环保、卫生防疫、防雷装置竣工验收、交警、消防、规划、绿化验收完成",根据具体项目节点计划要求,,项目、总办协调支持,

验收,133,,***,档案备案,项目,,,C,C,R,,,,,,,,A,部门内决策,,竣工资料备案,,,,

验收,134,,**,竣工验收备案,项目,,,,,,,,,,,,,A,部门内决策,,房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案,,,见竣工验收备案需提供资料清单,

验收,135,,***,土地复核进建,事务,,C,I,P,R,,P,,I,I,I,I,A,部门内决策,土地复核验收完成,向土管局提交相应土地复核资料，完成土地复核验收,土地进建单取得后，2个月内,见事务部提供资料,"营销部：提供住宅面积测绘

项目部：协助营销部提供面积测绘资料",

交付,136,&,**,召开【交付前风险梳理会】,客服,,P,P,P,,P,P,C,C,R,A,I,P,同级决策,"1.汇总项目在设计、工程质量、销售承诺等方面易引发客户投诉的问题，制定解决措施

2.风险预控方案",交付小组定期召开会议，交付前的风险梳理及跟进,"成立交付小组后，定期召开跟进会

交付小组成立时确定召开频率",会议纪要,各个职能端口（设计，营销，项目，工程）提供风险梳理报告,

交付,137,,***,面积实测绘,营销,,I,,I,I,,R,I,I,I,,,A,部门内决策,《面积实测报告》,,竣工验收后一个月内,,项目：竣工验收备案表,

交付,138,,***,内部预验收,客服,,C,P,P,,,,,,R,I,I,A,部门内决策,预验收报告,物业和项目对接，物业完成细部检查,根据项目提供时间基本两轮，2－3个月，交付完成,验收问题记录,项目部清场配合,

交付,139,,***,客服－内部预验收整改,项目,,C,C,R,,,,,,P,,I,A,部门内决策,整改完成,根据问题反馈，进行问题整改,客户预验收之前,,,

交付,140,,**,客户预验收（工地开放）,客服,,C,C,P,,,,,,R,,I,A,部门内决策,工地开放报告,毛坯至少一次，装修至少两次，让客户对房子进行验看检查,交付前一个半月,验收问题记录,项目部第一轮内部整改完成,

交付,141,,***,客服－客户预验收整改,项目,,C,C,R,,,,,,P,,I,A,部门内决策,整改完成,根据问题反馈，进行问题整改,交付前,,,

交付,142,,**,房屋交付,客服,,P,P,P,,,,,P,R,I,C,A,部门内决策,完成交付,完成交付资料、交付表单，寄发业主通知书，交付现场流程的统筹安排和协调（缴款－交接书签订－验房－资料交接），按时完成无群诉,集中交付期,交付资料,各部门支援配合,

交付,143,,***,交付前承诺检查会,项目,,,C,R,,,,,,P,,,,部门内决策,发现偏差问题点，规避风险,从设计，质量，法律等方面检查产品实施结果同销售承诺偏差，并协调整改,内部验收前,会议纪要,交付对象明确，相关部门参与,

交付后,144,&,**,召开【项目分期总结会】,项目,P,P,P,R,P,P,P,P,P,P,A,P,P,管理层决策,"『项目总结报告』

1.成功经验总结

2.需要改进的地方

3.推广及落实建议",全方位回顾本期项目进程和成果（经营计划实施情况、销售状况、设计实施情况、成本控制实施情况、工程管理实施情况、小业主入住反馈）。总结经验教训，传承成功经验，防范错误再现,集中维修后一个月内,会议资料,各单位准备各自汇报材料,

交付后,145,,***,交付后集中房修,项目,,C,C,R,,,,C,C,P,,I,A,部门内决策,"95％以上交付问题关闭

解决全部系统性问题",根据交付现场房屋验收表单，进行维修整改，客服进行督促检查,集中交付后三个月,维修单,客服提供验房单,

施工,146,,#,『工程实施质量规划控制书』编制,项目,,C,P,R,,C,,C,,,,,A,部门内决策,『工程实施质量规划控制书』,项目部根据项目实际情况，提出质量控制的要点并提供质量控制方案，请工程管理部审核,扩初设计出图开始编制，1.5月完成,初稿及定稿,设计部提供扩初设计图纸,

交付后,147,,***,交付后回访,客服,,P,P,P,,,P,,,R,,,A,部门内决策,回访报告,对交付后的入住客户进行入住回访，毛坯(一年），装修（三个月），了解客户的入住感受和问题，提炼出需要各部门跟进和提升的内容,根据项目不同情况确定,"1.回访问卷

2.回访问题汇总",物业提供已交付客户信息,

交付后,148,,***,保修到期前房修,客服,,,C,C,,C,,C,C,R,,,A,部门内决策,完成客户保修,对集中房修后，保修期到期前的客户保修，进行维修,根据房修标准要求,保修单,物业接报反馈,

交付后,149,,**,取得《大产证》,营销,,C,,P,P,,R,I,I,I,I,I,A,部门内决策,《大产证》,,合同约定交付日后两个月内,,见营销部准备材料清单,

常规,150,,#,设计成本经济性管理,成本,,P,C,,,C,C,R,I,,,A,P,管理层决策,,设计成本经济性管理,,,,

常规,151,,#,责任成本考核评估,成本,I,I,I,I,I,I,I,R,I,I,I,I,A,部门内决策,月度成本汇报,在每月的公司经营例会向公司管理层及各职能部门负责人通报责任成本执行情况,每月,责任成本月评估,,

常规,152,,#,动态成本管理,成本,I,I,I,I,I,I,I,R,P,I,I,I,A,部门内决策,,对项目成本状况进行监控，及时发现偏差并采取预警措施，保证目标成本实现,及时更新,,,

常规,153,,#,施工方案经济性管理,成本,,P,P,P,,,,R,,,,,A,部门内决策,,对主要的施工方案及措施，提供成本优化建议,,,,

常规,154,,#,开盘前财务支持工作，贯穿整个销售工作,财务,,,,,,,,,R,,,,A,部门内决策,,,,,,

常规,155,,#,材料方案咨询,采购,,,,,,R,,,,,,A,P,管理层决策,对『部品清单』的采购专业意见,对设计部提供『材料部品清单』的专业意见,根据项目及各部门需要,,采购专业咨询,

常规,156,,#,供方管理,采购,,C,C,P,I,R,,C,,C,,,A,部门内决策,供应商的全面管理,供方前期认证，供应过程评估，履约评估，参与重大问题协调,定期公布有关评估资料,,项目部提供过程评估相关信息,

常规,157,,#,工程结算支持,财务,,C,C,,I,C,C,R,C,,,A,P,管理层决策,,,,,,

常规,158,,#,施工预结算编审,成本,,,,P,,,,R,,,,A,P,管理层决策,,辅助支持项目结算工作,,结算合同,,

常规,159,,#,竣工验收工程结算支持,财务,,,,,,,,,R,,,,A,部门内决策,,,,,,

常规,160,,#,交付阶段财务支持工作,财务,,,,,,,,,R,,,,A,部门内决策,,,,,,

常规,161,,#,客户投诉处理,客服,,C,C,C,C,C,P,,C,R,C,C,A,部门内决策,24小时相应，投诉处理,24小时相应，及时跟进关闭,"整个客户生命周期

（从开始接触到交付后3、5年）","1.投诉任务处理单

2.投诉日报/周报/月报

3.月度专业端口缺陷反馈",各部门提供专业建议咨询，并积极落实专业问题处理,

常规,162,,**,『项目结算分析报告』完成,成本,,,,,,,,R,I,,,,A,部门内决策,『项目结算分析报告』,对项目成本数据进行分析整理，积累项目成本管理经验，为后续项目开发提供历史数据,总包结算完成后三个月内,,项目结算资料,

常规,163,,#,设计变更专业技术支持,工程,,P,R,P,,,,,,,,,A,,,为设计变更中的结构、设备提供技术咨询及审批,,,,

常规,164,,#,现场鉴证单审核,工程,,P,R,P,,,,,,,,I,A,,,对现场鉴证单进行审核,,,,

常规,165,,#,工程专业知识培训,工程,,P,R,P,,P,,,,I,,I,A,,,提供整个公司的工程专业培训,,,,

常规,166,,#,客户满意度提升,客服,,P,P,P,,P,P,P,P,P,P,P,A,部门内决策,"跟进会议纪要

客户满意度调查结果","设计：景观提升

工程、项目：三个月集中房休

采购：参考客户反馈意见对供应商考核评判

财务、成本：景观提升费用审核，交付过程中的配合程度

客服进行认购回访、销售回访、工程进展通报、不利因素公示（营销部负责，客服督察）、工地开放、交付后入住回访

执行集团要求的客服6＋2步伐",整个客户生命周期（从开始接触到交付后3、5年）,"1.客户满意度提升计划

2.会议纪要",所有部门支持，按既定计划执行,

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