信和自由广场商业策划报告

信和自由广场商业策划报告商业市场分析深圳商业

市场概况区域

市场租售模

式分析项目策划定位项目规划建议业态定

位分析项目

分析项目开发模式思考报告分析框架商业市场分析深圳商业

市场概况南山区

域市场一龟、袭深捧圳炎商山业赛市炸场荒概絮括人轮民蜘南被商箩圈脏现朝状随尸着牧城蹦市洁中剪心涝区命的躬西耻移搭，娃逐眠渐励趋殊冷改基造杏措拼施楚没尽有贼改岛变沟颓妖势火，弓目趟前宿主巷要盈以港罗人狐消孩费棋为领主弄，为本唱地谦高浸收单入海人糖群舰已较溜少导光供顾目呆前削人茄民屡南涛商盘场扇一复层闻租植金弃保邮持资在4姻0屡0累-镜6晃0稿0影元士/赌平轧方锤米滑，腊其健他撞楼猎层叠空巩置率单较爬高经营不善的街铺三誉千菊多队家仔商萄铺艺中排有撤三散分亦之距一室是躺港酱人投舌资口开件设险的为，绿租常金第在激多恭在竭4琴0塞0持-罚1智0共0哀0鼓元绝/平翅方旗米平工时古客海流胃量隔2帽0努－道3杀0废万紫人稻次摸，层周爹末致则渔有4滑0即-呢5扇0详万问人孕次盗，病节伞假龙日挽最湖高党可匆达楼8满0跌万言人东复门厌商海圈现至状中葵低绕档缩慧次汪为崭主该，局客怠户当主鼓要砍是蕉深目圳使中味低筋收回入侮阶灶层浓、堤外跌地钓游霜客慢及单北珍上店购梯物即的冷港跃人人气极旺东门商业街一染、禾深漫圳甲商风业抱市称场泻概泡括形赖成尼了岗电纯子识等误2爸0卸多阁个张专菠业岗市挡场匪，迁改剂造狮后拔将都成惠为抢深剂圳裂业漠态君最菜全火的剃商香圈日爽车怀流越量卖近耳1科0灯万党辆复次嚷；崖日婶人箱流劈燕量捏达勉3漫0德－蛮5脊0般万接人绪次趋，右客绿流唉高浙峰挥达巾到移5和0冲万作人欲次华昂强反北胞商拥圈现催状租庆赁丝式市传场劈燕发它达重，鼠繁乱华必地影段屿租亩金载在没1尸0额0乡丰0绣元库/宇㎡椅/胸月说以院上消计费办者诱年起龄恩主琴要牵主雷是平2停5雹~械3薯5乓岁规公济司搅的史白咬领研阶葛层溪，裹总焰体满层斑次泪比盆东横门演商殖圈魂高一扣、苗深讨圳晶商患业跃市帆场著概喂括商蠢圈某逐学渐掌西铜移人访均联售穿消砍费拦额锅9盒4像0柴0免元它/良年喉，节0诱.吵9庆6凤平愉方米姜/铃人厨。底按愉网车点努数彼量烘算潜近躲9将0意%楚是训小搏门售店5码0他0阔0矿平牛方题米惭以蒸上讽的秆大桌型五商鄙业酸设扒施练已围达脉4刺3摊2炮家浓，活营消业厕面稀积巴已盒占话零映售这总少面急积涛的亡3炒8结.漂5击%餐季饮取业靠是眉近伙年天来进我裙市受增滴长愧最较快维的口行档业代兔表再现之代肯商买业辆发储展缸趋制势贿的我一劲体轧的浩各策类踩大良型竖购当物熔中讽心卸数生量榴仍罩显尝不脊足商馅圈多振极早化规追模之化开典发专相业蔬化深泪圳杯商柏业霜市宏场煮小笔结二冠、次区酿域句商众业骨市聪场裳概罚括南伸山袍商炉业歌文数化肥中鱼心触区丽以买南让海皂大道惑为藏中隶轴旱线,由南廊海名中灵轴脚商塘圈和帅南鲁海鹅中养心膏商怀圈两眨大桥商培圈扔组视成，奴是彩未袭来兴深造圳荒特采区发西详部迈的富商傍业中汉心岗，绑商馆务汪中叶心竟和奖文赖化分中流心白。总诉体使概状况南剑海冲大河道特是勾南简山伙的凑中匹轴叼商期业丘大忆动南脉,已劣经玩形鸣成命自粒身独例有羊的恒商袭业滑氛辣围;南校海芳中疮轴匀商忽圈伏以蜘南抚海最大况道迫为星轴料线,北闯起棕南袄头,南谋至蛇冰口,本摔项什目题位支于盯两积者父的惊中俭心;研馅究匠南渠海甩中侮轴询线及的糖商跑业糟业临态侨对线于晌本葛项念目伙而涨言我是宴良好励的泳借苏鉴.南峰海纹中奋轴族商罗圈-铁-线授性扛分死析南海大道南头蛇口本案南喂山糠中缓心赏区原南组海窑大线道烧周拣边烟大辣型铲商况业项辱目业云态1糠友补谊讨城疗百宁货瞎中午高植档复服胃装暮皮裕具泰2裳儿俊童顽世砖界税童捏装原、斤玩产具兴3锐海臣雅催百西货原大末型丘女叙装卫百率货足4缠南滚山矩书纽奉城翅图炊书蠢5郑新鼻一映佳蜡超产市令6驳集亲美差堂剥装峡饰矩产留品前7鹅金议晖诉家刚居折家猴居指8您新泊街劈燕口滤电穴器拖9门禾晓丽帅名刚店报电伞器逐和剖服别装铲1稠0增花最园惩城石M举A衬L天L以替餐佩饮炎、包服太装韵、云影鼓院砌、防超烫市扯、喷建隔材光为水主17653★891上024南睛海两中贼轴嗓商加业弄业槐态现有比例面积比例服装、精品、皮包3500032%汽车20002.0%建材、家居、家电1550014%超市1447413%图书2876428%餐饮80007.0%休闲娱乐10001.0%其它50005.0%合计109738100.0%南丝式海阶中尺轴塔商滴业使业锦态以触中误档嘉大岩型阔商阀百歇货择、伍服惕装切、高图尊书慨、破建划材扯为筝主超父市领及化休绸闲就娱叠乐傍比沸例阁较道小7箱9援.刻4影%1欢3芳%1矿.散0盾%目裁前感业死态隶融南合唇及栋相量互琴配厅合针性自较蛋好南查海壶中检轴洞商松业他小汉结南性海烟中粗心料商拍圈渴以蕉本眼项遗目霸为王核桥心,以渠辐疏射笨周膀边4公集里真范萝围献内困的酒整珍体爷商池业心态;本单项氏目邀居匹于管南摔油尾的锤核晕心,蛇透口新的偏门距户,紧喊临申西遵部族通栗道,享衔有评独娘特睁的菊商侵圈室优志势;东劳滨稳路南须海浅大彻道南昏海亮中啦心烤区赖商备圈育分扇析-窗-圈名层返分艇析1151634★67南拆海蹄中久心墨区险商库圈暑业仅态91显01驾2891应4项迹目程周危边铸商郊业袜业墙态财分修布项溉目反业辱态1棕人爱人掠乐灯超唤市协2笋顺治电先电骑器俯3背常无兴纳天铃虹苹商漠场崇大井型济女益装脾百划货女4刺崇施尚圆百破货胆大挣型盏女坛装漫百倡货屈5热海乒岸偏城百榴货臣、遇电坑影辜院临、扣餐皮饮研、禾娱钞乐跟、露时蹦尚盗购快物6卸天学利谱文泡化完广孤场7名保途利材文东化允广赌场8淡苏叛宁脚电川器傻9舟金含晖路家贩居码1香0妇集裤美表堂厦1圈1杯国杠美俯电途器平1鬼2婚海共雅防百懒货兆1菊3协新占一缠佳盗1拒4视沃妹尔兰玛律1扔5杂人疼人六乐族1帮6炮顺酱电剖1或7及家王乐网福1什31使51肌72现有比例增加面积新合计新业态比例百货370007200026.7%汽车100030001.1%建材、家居、家电9000245009.1%超市400004447416.5%图书20003076411.4%餐饮400004800017.8%休闲娱乐310003200011.9%其它10000150005.6%合计170000269738100.0%南酿海灰中丛心滥区凑商手圈雨业牛态超爹市舞、岩餐叉饮压、怖娱糕乐衰比友例悲有玻明宅显令增佣加休共闲证娱运乐馅业锦态哭仍舰有咏机卷会辆点百某货姻业晨态织虽勤绝马对蠢量韵增袜大遵，颜但访仍说涨尝增管加决空戏间近4年筝新筛增传住情宅傍户默数密为5水.嗓6万担户;商掩业瞎总灯量料由1当0增手加卵到2鸦7万9.8%10%12%影建院剧召院溜泻冰问场科熟技柿娱板乐南值海裙中删心租区阴商量圈终小雁结典姜型窝案津例哑分毯析保缠利匹文礼化源广巩场新毙街源口海除典决数话码绸城常戴兴晨时匙代由广捆场花撤园却城典继型污案愤例醒1【丸保组利贯文堆化拖广央场搜】保利文化广场业态销售模式面积区间价格租金销售情况街铺内铺一楼A区餐饮肯德鸡B区文化保利剧场C区主题百货家乐福（地下）带租约销售委托经营不卖37-45平7.1万/平均价7万/平300-350元/平整体销售90％二楼40－55平6.9万/平均价7万/平250-380元/平主要客户客户范围来源较广，包括很多福田、罗湖客户以及华侨城、香港客户。投资客户相对较多.新街口业态销售模式面积区间价格租金销售情况一楼餐饮，大型酒楼直接销售15-160平均价4.5万/平最高价8.5万/平260-350元/平05年9月份开始销售，现仅剩5套左右二楼苏宁电器不卖－－－－－－－－－－－－主要客户客户范围来源周边客户。典骑型钱案炎例胁2【番新陈街走口存】海典数码城业态销售模式面积区间价格租金销售情况一楼国美概念店直接40-60平均价3.6万/平150元/平03年开始销售，100％二楼返租3年返10％18平内街＋6平柜台均价1.8万/平80元/平三楼不卖－－－－－－－－－－－－主要客户年龄以30－40岁的男性为主，纯投资，南山占80％，主要以南山科技园为主，月收入在1万以上，家庭收入在1.5万-2万左右.典守型宁案步例粉3【羽海辅典久数就码温城幼】常兴时代广场业态销售模式面积区间价格租金销售情况一楼天虹百货租－－－－

150元/平,其他300-400元/平03年开始销售，销售完毕.二楼返租10年,前6年10%,后4年直接收租金5-25平2.78万/平85元/平三楼2.1万/平55-60/平四楼1.6万/平45元/平五楼家居9800元/平25元/平客户南山占80%,以本地居民,纯投资购买,典姥型谣案涝例唇4【佛常圆兴白时插代小广爽场估】花园城业态销售模式面积区间租金销售情况一楼黄金珠宝＋餐饮租街铺45平左右350－450元/平已经租完二楼服装＋家居＋餐饮分区组成的形式250元/平三楼服装＋餐饮200/平四楼精品＋餐饮＋书城150元/平主要客户主要来源于福田、南山的客户典墙型由案钞例绵5【扯花筐园敬城丧中柴心吃】模述式台:东一速般幸均节为惹直窝售爽+备返饥租饶模兄式价湾格凑:恋街尽铺女均伤价克在毁4渐.寸5贷-煎5谎.运5辞万牙元挎/吩平阳左的右租背金探:启街叙铺提在饲3溪0向0静-佛4交0骄0文元护/态平业鞠态弃:菠百弹货裙超鸽市拐为待主面永积到划券分字:捎街盘铺也在见2症5兴-被5貌5移平呼左劲右典馒型启案振例迎小土结项罗目段策乱划寄定下位租绢售每模寻式咬分侨析业渠态叨定剃位肠分尾析项颠目渡分层析W六-总劣忙势O松-弱机勿会西话部药通追道兵即妈将深开衣通片昨区俯配类套膏的跳完答善游，魂整禽体鼓业窝态控成赛熟筑规墨划出及减组裂合T新-国威刑胁区档域垒大刑体究量聚商粘业老的立集各中危推愤出因，海对纯本武项营目秤的钥租抛售扯造行成晨一徒定件的痛压逗力庙;政拨策轰的惕不慢可淘预僚见胳性披;S场-驴优旱势项旬目革位村于铸南烦山桥区闻中近心驾位锤置规狠模眯优蜻势项爽目位展似示尺面摔好爷，陶临商街原面株长片党区竞住询宅馅组口团拼逐乡丰渐糊成涛熟5静层锋商喷业涉体豆量旦大兼，恳难牲消历化齐;项泉目视成者型极对匀规顾划拘招脉商嗽可坛调敞整空披间左小项杂目暑S权W得O约T淡分兄析项炒目变S乞W摘O再T勤分爆析持小厦结1遵.奖利滨用削项潜目露临头街卫面窄长聪的深优渠势蓄,向充罩分蠢挖榆掘违项驳目识街肆铺汁价弄值业;2售.最结碍合纸周装边幻玉业攀态炼,模营宽造皂差规异象化咐定母位共;3代.刻利择用日优静越超的絮地押段茅优轻势窑,沾创纸造炭项突目则更折大才利奴润茫空轰间寇;4躬.云考虫虑姻到促已猴建枪设故的骆原秒因该,石对杠商蛮家每筛锦选双极步为典重仪要合;5依.潜利洞用哈目锅前委市益场茎推健售题的宁空弟档宪期推;项萌目越业结态籍规粗划探及府建青议项乓目宝业搭态仗规绘划来及毕建笔议竞拘争犁对宁手尼选去取挡标逼准1兵、票项盛目仁具娇有猪一石定床规前模露和旧市涛场虎影胳响幕力2主、健均难位屋于所核瓣心后区你或植中伞心将区卷边辩缘懒地雪带3批、艺有圣明晓确促商逢业仔组匀合陶定逆位4榆、约有层一盯定礼存忘续碧时旺间参多考妻案六例赤:海恋雅参百悲货智、匪南男山响书案城盗、朽友闲谊环城情百举货兴、闷儿衫童耻世扰界视、箩金萌晖勤家困居支、耳保联利爱文舒化械广化场汽、职海径岸贺城套购云物千m倾a声l傻l户、封海坟岸博写溜字杨楼德裙犯楼员商辽业输、页花缠园犬城谱中起心商蔑业裤面属积习：3胆.常6万川平盲方妇米项熄目扮定貌位驻：谢以牺女管装弄为贸主芒的碧大简型俩百尊货承超钓市出性租污情护况汇：爸接版近1肚0贩0结%客煮户头组棚成璃：匠南破山泄区杰白峰领农、即深欢圳美大着学歉学纠生经闭营洋档荣次述：斑中扇档商滨业誉组盗合：深年铜轻具女宗装烂、如化壮妆疗品跟、昼鞋诉帽红、师皮削具小萝结报：规射模挪较钻大虚，柴档暖次镇及野业桥态较定算位识较饺为救合抖理交分通家便做利自刘有迷物苏业柴，翠有害利四于弟统找一沃经但营煌管倒理经弦营勿比佣较条成售功周主边鼻商左业摄分廊析骑1手—条—吗海苹雅每百计货项卖目变业臣态肥规诸划刘及填建摇议商洞业黎面两积橡：3链.精5万狱平宏方荐米项效目锐定终位酱：春各密类毒图跑书出翻租固情茧况凳：很接湿近8求0惨%客病户漂组稳成写：剖南沟山掘全腹区粉、茫宝糕安聪、膊福酸田演部绢分颠客乓户经承营火档神次姜：弟中阿档尊图孕书商稍业住组导合疯：职大亏型盘图念书咬超昂市置、骡特却色列书控店绸、赠品奥牌栏餐伐饮小橡结催：规枪模库较饶大锣，飘档觉次叹及陕业栋态甜定剪位贱较外为直合养理交柜通应便竖利填携补怠市畅场规空故白经丹营枕较享为废成纳功周孕边寺商鲜业课分弹析匙2堵—搜—氧—温南虹山啄书倒城项硬目拨业盒态湖规勒划皮及熟建框议小饰结揪：规饺模东较市小肝，掘品斧种酱不期全档待次表及卷业贩态净定怒位睁虽蚊然叛合泼理牧，灾但浴由摆于适各掀种补原吐因孟，歇未兔能馋完你成经秀营愉情舒况严较难为忆不仰善商鞠业鱼面魂积党：0停.难9万租平另方旷米项怠目参定略位炎：吴以轨高广档华男很女孟服幻玉装耕、姥皮饼包淘百北货出瓶租私情留况扒：争一欢、孕二陡接施近1庆0律0麦%，怪三疗楼5诸0惭%客想户驴组牛成及：和南相山绝区糊高旁端暴客莫户经暴营鹿档伏次尊：他中顾高间档商紧业害组仆合瓜：肠男袖女摩服铸饰们、延皮案具范、倍眼因镜牙、贿珠极宝周全边耳商厦业那分饥析虽3粘—植—维—程友什谊轨城梅百乱货项晒目踪蝶业购态扎规破划痕及签建盏议商顷业帐面杜积计：0处.诉5万锹平桨方辅米项脸目针定晚位夺：潜儿罢童免用蛙品包专豆业深市崭场出犯租伐情洒况严：漠接艇近1刃0身0归%客斧户恰组笑成帅：秩周他边下居帅民经屿营陶档枪次返：荷中计档经抚营数品幼种沃：稿童挎装更、鼠玩讽具小旨结墨：主为题终明傲确捕、泪周半边汤客豆户汇群征充昏足整传体跃分果租呜、烘统虑一竿管急理第降狼低箱经伍营之风月险自揉有切物前业情，过有粘利辣于迹统片一扁经陶营泼管女理周糠边利商梅业来分卫析穴4驾—鸡——儿围童溜世态界项赞目墙业差态恢规穗划舱及惑建早议小受结较：规眨模术较滴大过，共周发边榴竞油争建较钥小自轿有拣物宰业亡，不有臣利胜于础统倡一邪经研营剩管戒理商佛业掠面猴积洪：2告.雨2万模平筋方迹米项逗目防定亚位斧：热传唯统筋家搬居紫、瓦家这品出商租屠情势况陡：8扮5屑%客罢户磁组绒成挤：盒南裕山搂全叔区昂、侍宝耕安革、叶福饥田尝部响分丝式客剪户经啦营勤档勾次膀：土中划档商挣业美组腥合溜：矮家花具皱、通家秘品周戒边瘦商姐业择分垂析批5军—卵—院—峡金泼晖艇家饿居项盾目拥业秘态妹规粗划宇及疾建获议小瓣结网：分址割装出瓜售薯、嫌不鬼利乡丰于覆形将成戏统染一乏商垦业皮定攀位寇及寒主沫题难肠以户统泽一昌经野营挪管长理商英业廉面障积姻：4万抓平订方劝米项间目忍定鬼位百：繁无贵统性一罗定鬼位出妖租伏情枣况妇：—杜—客惕户驾组旺成巾：吉核猴心症区晋周粪边献客伏户经颂营北档冶次做：—揉—商浴业贝组饰合彼：惑预高计冤以锦小堵型绞餐浮饮竞、登服怜装凡、食精陡品曲为令主周现边刚商萄业杜分尤析替6挖—坑—蔑—寇海号岸据城盖写梨字护楼项天目臭业糊态绢规泻划盐及号建催议小到结题：地毁理决位膛置累优妈越拾，倍区告域四无诉竞尾争零对辆手由狭于沃伴尔店玛停进足驻罢多怠时研，控市料场爪成叠熟章度筐高招画商株基垂本鸟结衫束商困业推面情积旺：7万甘平起方舌米项俗目鬼定丢位扑：购查物败、跌休傲闲息、拥餐遥饮锡、隐娱丙乐勇等宿一定站跑式疮的河商谊业叹形术态出织租致情纽奉况艘：—西—客仗户笛组墙成绒：渐蛇智口笼区蒙域赌客悬户群群经弱营坏档拣次陵：—驶—商佩业择组耍合顾：密以悬餐槽饮秃、目服蜂装倾、她超摆市酬为介主周轰边淘商衔业遭分膏析医7广—损—滑—去花姨园钓城妨中服心项诊目救业塞态琴规孕划枝及真建殿议小攻结必：规燃模词较锡大赌，勺位黄于均核峰心读区属中经心喜位叠置三茄项箩目喊相犹互循联越动自努有辱物吴业件，富有公利逃于佩统迅一假经幕营算管主理商鸟业期面削积页：7堂.油9万孙平泄方膛米项站目骑定年位胳：料集茂购哄物仗、敌休稿闲集娱焦乐崖、貌餐兔饮默为凑一撑体蝴的腥大屡型汇购乐物恶中正心出恨租祥情盐况班：-迷-荐-客为户驰组思成嘉：窃南古山假全晋区愤、企宝仔安烧、楼福迎田教部殊分邀客捡户经蒙营来档漠次妄：转中宾档商消业念组弹合凉：素百冶货碍、楚电只影书院害、拐餐盆饮沸、女娱政乐漆、击时脱尚泳购列物周汉边黄商援业葱分婆析呼8钟—尤—盖—愁海臭岸柴城洪购还物条m絮a束l术l项数目壮业宏态防规贼划替及偷建绩议小坛结斥：规舟模腔较僵大榆，掏业拆态眉组屈合在特寸别勾、笔独叔有主孟力变店献进赖驻啦情肃况与理形想未躺来武地迹铁师上给盖乳物燥业嚷、歼交吩通严便悲利率牺先域进线入浊核顺心咸区申商欧业悉市吊场升、尸抢运得丹先乌机商匪业景面低积唱：7万礼平标方躲米项输目袭定炊位升：届文咳化晨、幕娱示乐断、压餐杜饮萍、挥百各货辟、晋时愿尚编购张物午大颈型红综逃合笛文族化粥商者业叶体出义租母情独况饮：-纲-锈-客上户播组丙成谁：派南获山曲全粮区腰、逗深提圳虎部挎分疗客殃户经绞营驰档梢次肠：饼中假、鸦高柄档商滚业直组碧合馆：腰百葬货甘、渗超迷市育、侨电府影杀院滨、渐餐迈饮观、副娱培乐岗、储时巾尚呢购巡寿物周工边碧商粮业薪分悬析跑9凑—胃—朝—现保捞利普文辉化啊广棍场项盼目绵业滔态叶规族划遥及临建倾议5、歉应析避良免草在狱海物雅裳百税货青的骂固劈燕有言领锹域州进饭行豆直售接诵竞极争6、营应摔考帅虑搬与鸣保仍利密、偏海加岸猪业蜓态萍互裹补王，杂避离免托直家接跨竞烂争3、坦海社岸巧写椅字笔楼姥裙巾楼即对添本缝项感目花竞搜争择威圾胁用较宇小4、选友衫谊威城梦百映货氏对娇本食项恋目挤竞桐争雪可校能袄性数较债小1、外项阳目粗与塔南脸山饥书腔城忠、志儿匹童疼世昏界麻、昌金曾晖门家渴居读应紧构仙成轨业虽态斜互愉补谢关榜系2、弃花扯园壮城振中湖心姿对拔与挑本忍项清目桐竞吵争荐威亚胁神较切小周洲边桨商宝业易业导态坊分屡析—辈—便竞适争山关近系韵分前析191舱01今125634781功21字31创41筝7★1党61朽5南肝山缩慧中记心奶区驳已谎建默成剂大吧型餐商谱业惜项召目摊业夺态虏1昼友染谊街城掌百刃货紫中汤高树档削服丝式装袖皮妇具廊2当儿昼童估世爷界绝童袄装剪、猪玩纠具散3屯海赛雅红百裕货凡大缠型梢女昏装枝百蹦货择4耳南衫山颜书鱼城摊图贵书婚5烧时资代访家仙居联广宴场议家孤具培、晋顺陡电环6饱嘉倦豪贯百屠货雄日摄用筒百增货庆7昼广握本脱4茅S进店泡汽叉车而维完修敬美晨容本8激乐号安畏居格家慢私行、宫建鹿材核周把边对大慌型夫商晃业悬：萌9宽国亦美浓电爪器首电株器主1酬0耍崇逮尚盐百告货们男灾女废服蜓饰屡、围超沸市室1蝴1各海登典据数饭码抄城础数拨码家产躲品纽奉、钱休雀闲抬娱哑乐未券来症核丛心金区类大箭型闭商截业寸：捉1蓬2请保绢利欺文候化肢广垄场挨文房诚化游、候百这货序、贫娱搜乐剖、替餐忠饮谊1击3枪海缺岸继城愤购牛物证、粉休誓闲川娱头乐萍1炕4彻凯女宾哥斯兼基浅酒刘店请、糠餐闯饮啊1挽5队、喷1巩6固海略岸铃写锯字阴楼番办呆公漆、励商财业擦1愧7盖天择利望一驻期赶办武公虫、孝商子业重巷新躬审栗视摆区资域闻未房诚来秤业茶态元变餐化业届态进定欧位血分谨析宣—怜—预劈燕计面未奇来是大谁型唐商驻业较业变态陵分拣布主夜要舰分势析欢结胆论耍：超访市矩、危餐踢饮嗓、放娱腊乐临比漏例毒有颗明秩显纷增箩加休强闲报娱麦乐帜业高态将仍芬有侮机毫会蚕点百沸货答业咳态乒虽仁绝圆对窜量横增亩大面，晨但赶仍煮涨性增阁加淋空捉间9.8%10%12%增黎加3堤.末7誓万S敏P挪A肉/美兴容健脚身未吨来绸两个年摔商堂业被供仔应宝面佣积太超意过3粥0万影比院剧功院溜柱冰裳场科洒技蹄娱途乐业请态旅定宁位迷分何析筝—除—预能计武未爱来搂大助型翅商到业盏业辫态最分依布业墨态伯定熄位吵分朝析配—跟—对秋本谋项忠目说启颈示2、避免文化消费、影院、溜冰场、科技娱乐1、必须有主题商业定位，引入主力商业商家组合3、一个完整的中高档百货可作为重要选择方向5、顶端美容、健身、SPA存在市场空间4、时尚家具、专业市场可考虑作为次主力店组合6、缺乏顶端百货业态，但条件限制不作为最佳选择7、本项目具有近200米的临街面，应保留一定量的街铺保证其价值最大化根轿据挥我乖司原在阴南蜻山熊商踢业萍操图作敞项淡目击及协市传场尾行拔情晕，圈大刘型仅主机力红店煤、讽次搬主螺力散店怕（询百音货赛、怨餐拼饮摆、叮电亚器自、华休徒闲筋娱听乐黎）专租汤赁倘条设件酷如歉下刚：业态租金元/月需要面积万㎡行业拓展意向顶级百货合作经营8000-10000一般中高端百货50-8015000-35000较强特色餐饮40-651000-10000强SPA、美容、健身35-603000-8000强电器45-653000-6000非常强时尚家居45-553000-10000较强本风项斩目胜概饶况负一层9583.72㎡一层内铺3875㎡一层街铺1220㎡M层5095.36㎡二层5270.78㎡三层4949.32㎡1孔、辽根逃据虑裙理楼筹一旱层迹临狗街倦面郑（铜除仪入咽口才位往置安）仔长承度2彩、议市蛙场徒常惩规示的所街疼铺根开垫间虎与警进微深斜的袍为哄比标例景1点：倾2栋.蚂53表、挠8黎0伟%寒的红实串用总率泻得踏出懂项臣目普的否街忽铺落面爆积舟。本驰项慕目阅商译业恶总勒建允筑全面柴积蹄2彻9咐9弃9芦2兆㎡索，线地郊处淋南爪山幸核拌心蹈区您域塘，恨南垫北刚走饿向且临最街交面平达浙到猎2极0扶0丽余刘米沿。商覆家遮租锈赁统条编件业竖态捧定宴位擦分暂析—镇—堵本本项笨目兴招先商虾条扔件益分留析最泡佳区方钟案爪：利田于市描场俘销毫售把珍握市踪蝶场悠机藏会吸剖引端人牺气便喷于掌经谋营负一层9583.72㎡一层内铺3875㎡一层街铺1220㎡M层5095.36㎡二层5270.78㎡三层4949.32㎡方唇案尺一皱:崇中盖高章档颈百抬货（伏约喝2颗8农7汤7常2让㎡兆）+菠街凑铺（绍约秃1唯2帝2姨0㎡）中秋高薯档僻百浆货业惜态毕定蛾位练分拍析骨—普—项涌目熔业书态示建萌议送1次该佳户方墨案贯：业住态岛定隆位躺分腾析帽—职—项腿目色业书态股建孙议溪2负一层9583.72㎡一层内铺3875㎡一层街铺1220㎡M层5095.36㎡二层5270.78㎡三层4949.32㎡方驳案嫁二愉:积中进高哪档材百肉货（艳约刊1柱9脉1疏8束9种㎡绳）+仙时亏尚歪家袖居（渐约屡9受5它8鸣3吹㎡旋）+侍街涛铺（贴约煎1聋2归2键0础㎡胳）中虫高斥档丛百单货租拥金今相滚对叠较毅低不喘利寻于统贷一吴经躬营时氏尚缩慧家凭居业蛇态片相傲对瓜丰归富引，招各商销压赠力负相地对补较材小备薪选罢方判案侵：业往态疤定挎位酸分杆析饭—样—项尽目阻业病态舰建躲议妨3负一层9583.72㎡一层内铺3875㎡一层街铺1220㎡M层5095.36㎡二层5270.78㎡三层4949.32㎡方麻案题三嘱:欺中趣高滋档肿百佳货（屋约笔1滩9电1侦8水9黎㎡税）+楼专促业关电陡子（州约枣9认5检8都3喘㎡孤）+钥街唐铺（须约贞1菊2有2腰0漏㎡甚）中辟高价档柔百员货经佣营凤要为求骨更曲高招谱商挖难查度茶较径大专勿业醒电盒子备股选提方万案圣：业盆态舱定游位礼分殊析浊—升—项稿目竟业仪态感建坛议焰4负一层9583.72㎡一层内铺3875㎡一层街铺1220㎡M层5095.36㎡二层5270.78㎡三层4949.32㎡方慢案恰四价:鞠中茫高件档诞百荷货（爱约迎1蛮9昨1衰8朗9革㎡初）+武时字尚手家析居（青约返9茎5狡8筝3段㎡额）+渐街哄铺（颈约侍1走2捐2罩0谦㎡拿）高讯档卷百晨货时供尚鼠家拦居S掀P胳、姓美偿容周、时棕尚柿健优身市场风险较大发展商投入较多业态丰富通眠过胃对穿周愚边石项术目躲业非态符分东析优,午结历合凝未归来箩竞开争庭以种及湿项住目本蜂身坊特聋点识,尖基恶本薪得侮出躺本乞项翁目忘档洗次庸建观议扮:中灭偏羡高煮档察次在定哗位以凑符欧合毕市忌场络主换流煎的忌中槽档甲品音牌厕经奶营共来冶吸减引椅消言费岛者瓦，以绒较解少补部悲分杜高犁档朴品钱牌紫经托营残来宏提分高赌商尊场参的没形顾象粱档致次境。业抬态描定然位栗分月析—栗—准项恶目欣档脊次肃建酬议项幸目央客讽户捕分香析项目客户常兴时代广场

南山占80%,以本地居民,纯投资购买,海典数码城

年龄以30－40岁的男性为主，纯投资，南山占80％，主要以南山科技园为主，月收入在1万以上，家庭收入在1.5万-2万左右.新街口

客户主要来源于周边客户。保利时代广场

客户范围来源较广，包括很多福田、罗湖客户以及华侨城、香港客户。投资客户相对较多.花园城中心

主要来源于福田、南山的客户投怕资瓦者伞：渣项关目楼的砖业掏主岗，扣资膊金悬投顽入剖者经男营信者并：拘主浅要兆指我商想业净的漏经荐营骆者必和冶管练理践公元司体穴验查者暖：键一查般俱指总消柱费勉者投山资叛者项并目如客惩户哪分悔析经俭营辣者体偿验碰者素描对象新街口业主—吴生情况描述40岁左右，住华侨城，在南山、香港、北京有公司，收入丰厚，上亿身价，平时喜欢打高尔夫球和爬山运动,南往北飞的工作生涯，使得吴生渴望稳定的生活.投资买铺,希望买铺能给家人带来稳定的收入和固定的保障,主要用来养老.区域来源主要来源于福田、罗湖、南山以及香港客户投资需求面积要求40－50平左右，单价不宜太高，做长线投资，要求位置好，升值空间大。权重排序位置〉价格项没目铃客潜户逆分今析必【悬投蜘资愚者著】素描对象某百货总经理—林经理情况描述林经理三十五岁,从事百货经理多年经验丰富,主要负责公司的拓展业务,公司在全国各大城市都有分店，在深圳的华强北和东门都有分店，近期根据公司拓展需要（在深圳需开二家以上的分店）以及深圳商业西移的发展趋势，公司初步确定在后海成立新分店。区域来源全国各地知名品牌经营需求面积需求最少在5000平以上，一楼层高必须在5米以上，中央空调配置，卫生间必须达到国家有关部门的规定。权重排序消费力〉竞争对手〉交通项绿目雄客省户岸分其析扬【订经枪营僻者斑】素描对象花园城业主—李小姐情况描述年龄不愿通漏，已婚，花园城一期的业主，生活稳定，喜欢逛街，喝茶,聊天,看电影,周末喜欢跟朋友,家人一起去海雅百货逛街，吃饭,聊天.区域来源主要来源于南油商圈与中心商圈的业主.体验需求希望在后海一带，离家不远的地方除海雅之外能有一个更大型的、高档的百货商场，平时能跟朋友,家人一起出去逛街，休闲，娱乐。权重排序品牌〉交通〉价格项境目坐客爽户侦分寸析普【扎体溉验午者弃】项粮目岔形桑象股定方位“荒F唱R端E造E抛C裕I创T剖Y码”自避由乐城□阳有窄别鸡于财“脚传拿统板百墙货合”棍，迁而唤更唐具留独槐特充个培性搬；□觉不筝以纵百沙货田而开取俘胜裙，痕而塞以呼休矮闲泽和芹体旷验吃赢总得丛口投碑幼；□株树专立娃目码前汤后枣海敲唯仰一储性纵，军超翠越崖目眠前墙的延现荣有玩超屈市呀百锣货巷；□苗全垒面虾解沫决团南缩慧山夺中眼高分档两“困休鸡闲遭购终物银”盲问袜题威；南括山近首尝个项怒目盲形炉象哗定毯位商布场止特舟色篇经神营圾建台议目像的粒:■谁增肝加阶商网场译特促色盗,肆走章差孤异坦化牺路政线■彼为治商调场蓬吸火引鱼人朽流起,怀增薄加羡人阳气内右容议:M牙F食:油“轧F蛾r播e感e负b纲o迁y绞”2斥F筹:板“鹊F货r绣e想e直g疮i跌r形l老”3帜F诉:舅“容F兄r握e泛eM驻F错:方“F遇r腔e宗e台b休o律y抽”为龙老陆公景们集提女供松一纷个症舒倦适箭的巴休茅息看区近,耀包狐括稿D亩V循D宗播歌放区梦,遗棋歇艺负品陡茶由区请,婆音滋乐待咖葡啡触区妹.商担场回特来色劳经栋营迹建黎议抱-仍F袭r贪e遗e科b坑o边y2渠F宅:污“党F脖r首e塔e触g肠i赠r然l胆”给峰女据性信消补费随者和提椅供羊一导个痰D堆I疲Y暖平恒台乡丰,助内证容武包货括搭旧败衣拖翻役新颠,陆时嘉尚炕插骡花支,赛时械尚棋妆幼容遥.商滔场阅特零色族经脸营其建介议励-党F售r训e耽e蹄g怜i杨r帐l3诵F梅:妈“撞F氧r乖e扛e凤b陪a芹b钩y宋”从初小伟培骡养翻儿哈童道的爷独眠立卵能蝴力贞,后为沟儿浮童奶提估供按一墨个垮贩般卖毁平降台卸,轧可路以还将毕儿妖童债自资己正或雪自愈己趣收舍藏厉的穿产词品别拿宴出戚来度卖根或凭换利取阴其男他密儿辛童择的蒸产校品劳.商院场六特珍色我经纲营慨建菠议摄-怪F熟r霞e氧e琴b席o介y项倘目渔租寇售害模颤式选名取竞标校准1飞、棉项智目骡具依有欲一汽定椒规陕模声和蕉市岂场外影蹲响植力2拢、兵均滩位绝于捏核练心奥区虫或亲中块心秋区缸边女缘贩地虏带3纺、帐租作售扮模颈式呢各僵有帽特扶点周址边袋商虹业潜租牢售钓模携式晓分范析属—煎—化选资取晒原行则参侮考灶项备目陵:垮钱旺柜沟、戒新及街右口宪、长海秤印长长栗城垦西潮街阴、啦常悄兴炒广售场科、爽海纠典录数菜码婆城还、唇保汽利钱文脚化院广被场杂、耳花卵园坟城堡M京A罢L蹈L摧、名称位置面积均价销售方式备注钱柜南山老区9000㎡街铺42套内铺196套街铺3.6万、内铺1.2-2.6万街铺直接销售,内铺(返租3年8%)项目9.24解筹，销售率70%左右，街铺已全部销售完毕，内部基本未销售。新街口南海大道与东滨路交汇处约5660㎡街铺16套内铺：0套均价4.5万直接销售客户积累3年，9.20解筹，销售率50%左右，剩余铺位滞销原因为总价过高（均超过10000万）海印长城西街海印长城街铺36套内铺0套均价：4.5万直接销售客户积累2年，10.16解筹，销售率10%左右，项目总价控制适中（200万左右），全街铺销售是其畅销原因。常兴广场桃园路与红花路交汇处

--------------一层只租不售，其他层带租约销售2003年开始销售，6个月销售率100%，海典数码城南海大道旁3.6万一层约3.6万㎡二层约1.8元一层直接销售、二层返租销售保利文化广场桃园路与红花路交汇处15万均价7万直接销售+带3-5年租约销售+委托经营销售2006年3月19日开始销售，目前销售率90%，花园城中心南海大道旁四层商铺约7万平米租金：元/㎡/月)一层约350-450二层约200三层约200四层约150全部出租地理位置得天独厚，目前已全部出租完毕租售优羽势伏：1密、谦固扩定辱资挂产惰，燥长强期反受坛益停。2泽、自商杀场标的齐主乔控筛性程更疲强振，劣商势霜：1莲、掀资跳金谎回冠报弦较台慢2食、调旗敌舰链商移业旷的挠租爷金萄一恨般粪偏封低让，搂投豪资溜收往益懂较宜少优淋势桥：1荒、奴资臣金齿回像笼芬较件快袖。2午、蛛即的得寇资井金唐最负大拘化劣窜势营：1说、仓销调售借压摸力限较森大誓、俩投且资和风构险膀较闹大2发、谱除械直遵接宇销梯售拔以端外桂，皇其纲他妻销始售墙方初式裤对针于犹发旅展商注销委售卷后宪有判投税入谢要扁求建端议灿根爱据欢招甩商溉情梦况迹和站商剂铺荣的索销筋售材模蠢式帝的礼可迫行逃性别的捉实滨际债情底况说，吧采丢用释不基同白的技租跟售丈方近式租洁售闪模袄式键建啊议—委—垮租询、突售掠优轰劣宏势应比好较出打租模新式短麦期租联约长井期租滨约适爆用酿于埋街栗铺浆与位疗置障较蚕好堪的员内铺栗，耳和氧商闷业趁签订豆1醉-割5氧年估的扇租躬约刺，增旁强绸客北户有信面心适笨用纸于娇大刘型膛品牌释商宴家和，亡5破年以啄上收长座期辟稳茶定的它租炭约洞增炭加拦客户独的居投斜资拔信娱心发携展重商象招赛租为利么于剪商透业爸业展态丈的欢统雷一技规泉划峰，跪租梅金位较心高雀，牺无暴论卡是毒销杰售液和荐发怕展至商雹长古期退收局益富都相有穴利傍。租抗金感较趣低粪，候但械品伐牌染商致家榜对茧客青户岗投阵资昨信圆心立保裙障鹿更络大若。在钱本筐项宋目兆的鸦操谁作宴上民，双建其议燃采恶用鸟短圾期户租诸约倾和黄长妈期屯租餐约刚相氏结齿合基的案模竿式租幅售多模致式筒建娱议—沿—铺出行租撞模业式勤比获较销蝴售模祸式直杨接销声售带灿租怨约销故售产蔬权症式销欺售适拔用经于遍客暖户恢关注乱高络投映资危回跌报率差高朗的狸街少铺一超般中用弱于嫂品牌炮商范家稠进离驻灾后非泰街旨铺的部没分椒以内贫铺影的垄形茄式芝进行董销连售业查主另只键有寒商铺情的挣产惯权牛而貌非经剖营照权蚕的贤销惭售如愿果返对塌于词业受态唉有统规绍划游的呀话盖，育发六展对商判销怨售纺后屈只旅需竞要嫂监惕督炒经培营碎的棋液监态立不再需港要声再肝投舍入虎精欠力松管星理需罪要碎成概立馆经痒营勿管或理壳公暖司吃对遣整显个努商俯业蚀进盒行值经此营欲管失理恰，毅负抄责袍将居来昂的养管捡理达、察招践商帆，捕维香持既商凑场劣的猫兴赶旺发趟展爆商测负魂担岸较味大国捎家酷政赶策子限圆制予，梳操迷作赌风缓险白极爆大，贱后扬续造问茧题元多依，眼风环险绵极矿高，操膛作殊难拖度忙较拍高脚，品银祖行救放赢贷月较苹难志，喇发士展雕商娃销蹈售暴后愈投候入房诚精泼力精较陡多陡，鸟风板险丑中操乱作站难喝度肉低揪，隶银悟行厘放学贷惧容衣易腊，史发愈展奋商冠销瓜售愤后零投予入剖精该力驱少粒，竭风屠险然低操己作较难促度其高璃，灶银互行溜放少贷倾难遭，橡发森展煎商刊销括售职后锅投飞入宜精亮力吃多合，拆风识险蝴高√√租勒售薯模絮式势建未议—萌—异销公售泼模煮式愁比府较4、遭如纯内美铺票要张进陆行欺销舰售祸，围最橡好输采棋用博带引租浓约初销截售未的金方削式呢，惧租省金退在5绒-勇1计0刚%之疗间破，冲年虑限乓在5子-软1牢0之按间1、警无形论领采扩用农哪艇种汪销并售恋模槐式设，扇必闷须饶先认有刊具盾有垄市掉场碗影乌响锣力匠品饼牌坝商巾家阀进闯驻乳，铲再岩进粪行伴销企售君。2、舞为番了烦减蓝少叶销腿售左压征力气商池铺欺总瓣价译不柔要惑超酿过3漏5窝0万3、画南拥山论目断前尤核福心丧区套商拔业利街确铺磨价尾格纷在3译.划6匠-惭7立.桂2万料之土间下，次考轧虑稠未承来爸商沾业违的眉发劫展含，劈燕价级格括存冈在1钉0唱%和—梦2货0湖%的圣上洁升陵空展间—竹—鸟对谷本葡项遭目射启剑示影响价格因素权重常兴广场保利文化广场新街口商业海典居商业本案街铺平均价格（万元／平方米）4.57.04.53.6商业外部条件公交通达性1086989地铁通达性1010107.557.5辐射圈人口979768.5周边人流量9998.589周边商业氛围9878.589区域发展前景87876.58商业内部条件通透可视性108.59.598.59.5购物舒适度1081087.59铺位实用率988.5888停车便利性878778娱乐配套设施86.56757合计100849386.577.592.5本进项痛目价唤格呈与迈租腹金葡预是测街钢铺帆售蔬价洁根替据赔市兆场月比李较挑法抛预灿测旨得芦出稍，称其葛他蚂价条格鬼根刚据沾街首铺疑价真格罢推钓测扣得习出

楼层商业销售价格

一层街铺8-9万/m2

一层内铺4.8-5.2万/m2

M层3.3-3.7万/m2

二层1.9-2.3万/m2

三层1.1-1.5万/m2

负一层3.0-3.4万/m2

楼层商业租金（m2/月）一层街铺350－450元一层内铺160－200元M层110－130元二层60－80元三层40－50元负一层80－120元街早铺炎根键据呢周略边伪街缘瑞铺贺租真金资比湾较洁得妨出鹊，俗其英他析商计铺翁根阀据共大惕型猎品小牌活商激家戴常或规仁租听金桑预耀估本盟项秩目革价抄格斗与联租厨金警预双测街允铺1涂、告除接入趁口员和占电全梯腿位随置渗外幼，放保租证牧街迁铺磁临房诚街君面兆的爽最饲大浴化2导、辩为辣了涉均鸽衡责商露铺介的必价坡格拌与忌销联售赏的兰压纪力岁，痛街但铺脉面痒积蛛建届议苦尽腿量村控甜制芳在给3棕0装-桥5际0炭平慎米预之特间拔，谣总仇价蒜不质超义过调4畜5餐0菌万矮。4放、蹲为溜保编证税街喂铺榆的责实筑用圆性铸，裳街慨铺醉开揭间睛和刮进充深柏的来比窄例燃设径定忍在破1冻：留2期.班5耍左外右桐。3瘦、愚按汉柱魂距抛灵鸭活疾的炭设冒定蹦街狱铺结开丽间写，尚一漂般格开雾间台控饿制悉在坑3炊.小5雄—可—费5言.回5废米斥。内烛铺1墨、悲合旦理景的兵设稀置灰内盏场蜂通旋道冒，率保摧证绘所俘有天内碍铺拉的晒临斩通卫道纹，晒主扒通雀道刘宽吴度沃米秘，受次解通蠢道邀宽邀度陆米补。2下、厚内觉铺迹在巧保列证谷其两实盛用弱、增好翠用海的立基般础耻上维，验