重庆协信项目发展战略与整体定位上课件

重庆协信江津双岛湖项目发展战略与整体定位双岛湖-从2006年7月至今全面的调查研究、深入讨论沟通、研究以及科学的方法论成为本报告重要、完善的支持系统引言此次研究成果旨在为双岛湖项目开发提供第三方建议和意见-引言此次汇报内容来自

重庆市规划局

江津市规划局

九龙坡规划局

双福园区管委会

协信集团

世联地产顾问（深圳）有限公司

精诚合作与集体智慧的叠加-引言来自

多视角的真实调查

和

理性的分析研究

-3000亩区域开发战略12600亩启动策略研究汇报内容3效益风险分析-1项目目标分析竞争与项目形象区域开发价值研究区域发展与项目开发3000亩区域开发战略-3000亩区域开发战略江津双岛湖项目34竞争与项目形象区域开发价值研究2项目目标A、实现项目3000亩的滚动开发B、通过3000亩的成功开发，提高区域影响力，带动区域的和谐发展1项目目标分析区域发展与项目开发-3000亩区域开发战略江津双岛湖项目34竞争与项目形象区域开发价值研究2目标分析C、通过区域打造与项目形象塑造提升项目的影响力，吸引目标消费人群A、通过规划安排和开发进程控制减小项目的不确定性，保证项目价值实现B、项目不能开发成常规大盘，必须为区域提供一定的城市配套和公共设施建设1项目目标分析区域发展与项目开发——基于顾问咨询常用的R1，R2分析模型D、区域价值不清晰，区域形象需要定义，本项目定位与形象具有长期影响力-3000亩区域开发战略江津双岛湖项目34竞争与项目形象——如何实现价值保证区域持久开发，实现成功的区域开发，建立区域形象？1项目目标分析区域发展与项目开发区域开发价值研究2实现价值项目开发价值实现实现前提通过规划和设施配套，在政府满意和资金投入找到平衡区域发展的成熟度成功地实现是使项目获得持续的、稳定的现金回笼，保证项目后续开发首期成功开发有利于后期土地的开发和建立区域影响力；规划、配套等不但要有利于区域开发，实现土地增值。实现限制条件实现价值价值体现在房价、地价上，如何实现土地价值增值和房价提升市场增值品牌效应实现途径一级开发价值实现、二级开发价值实现、经营性物业持有价值实现二级开发开发产品选择实现时间项目分期与启动区策略选择；项目开发阶段与区域发展阶段的协调从而保证项目的可持续发展。-3000亩区域开发战略江津双岛湖项目34竞争与项目形象1项目目标分析区域发展与项目开发区域开发价值研究2——作为大规模区域发展项目，实现的基本前提是通过前期项目的成功开发实现区域开发的连续性一、价值实现前提区域发展愿景，项目的可操作性；湖岸公共空间实现项目增值并赢得信任；弥补区域配套缺失，并从获得土地中得到回报；项目开发承担相应的城市功能；成功的关键是在成本控制与实力体现之间找到平衡点通过前期项目开发保证区域开发的连续性的基本条件是开发实力的体现。规划体现配套体现通过与政府共同成立相应的组织来来实现对土地的控制组织保障-3000亩区域开发战略江津双岛湖项目——通过区域的全盘规划和各配套功能的整体性，保证后期用地的完整性1、规划体现各类配套在功能上构成有机整体在3000亩范围内规划酒店、公园、学校、医院等多种配套，在功能上有机互补。合理的开发次序让项目不可分割

配套的实施安排在3000亩开发的不同阶段，贯穿项目的始终。公园可以在前期启动，但分期完成。多中心设置与主题分区多中心布置保证大规模项目开发的层次感，形成若干个人气的聚散点，形成区域吸引力。功能分区公共空间与私密空间分开，既保证私密物业价值的实现，又使公共活动空间价值得到体现，提升整个项目的价值。风情商业街高尔夫练习场公园登山道大峡谷学校五星级酒店34竞争与项目形象1项目目标分析区域发展与项目开发区域开发价值研究2-3000亩区域开发战略江津双岛湖项目——项目不能作为常规的大盘开发，应该为城市承担配套建设，促进区域和谐快速发展2、配套体现34竞争与项目形象1项目目标分析区域发展与项目开发区域开发价值研究2

政府开发商地区经济发展财政收益社会效益政治成就经济回报品牌增值区域开发土地增值开发商最关注的是项目本身，而政府更重视区域价值成功的案例表明：开发商可以在前期主动承担城市配套设施建设，比如大型医院、国际学校等，突破常规的大盘开发，促进区域的和谐快速发展。通过建设区域配套保证区域开发的连续性，提升价值-3000亩区域开发战略江津双岛湖项目——与政府共同进行区域开发，共同提升区域价值。3、组织保障34竞争与项目形象1项目目标分析区域发展与项目开发区域开发价值研究2政府提高工业园品质区域认知度提高完善区域内配套增加招商引资吸引力提高区域房地产开发水平，增加税收开发商赚取开发利润土地增值提高品牌增加公司影响力地成本取地回现快，低成本运作大规模区域开发的成功，往往是政府和开发商合作的结果。开发商与政府之间在区域发展、经济目标实现和土地增值上有着广泛共同利益。与政府形成利益共同体，捆绑运营，形成组织保障-3000亩区域开发战略江津双岛湖项目——万科东丽湖通过规划建设滑水赛道、中心广场、时尚街区，配套成本低且市场实现度较高4、成功案例34竞争与项目形象1项目目标分析区域发展与项目开发区域开发价值研究2滑水赛道人工湖滑水看台赛道公园亲水亭廊喷泉广场雕塑广场自然景观元素飞鸟雕塑柱列湿地湖运动公园中央湿地公园湖岸公园-3000亩区域开发战略江津双岛湖项目——开放区－私密区的规划，形成社区向华侨城区域的景观，配套过渡，保证区域完整性实现多中心4、成功案例34竞争与项目形象1项目目标分析区域发展与项目开发区域开发价值研究2燕含山欢乐谷主题公园商业街中央试验学校水岸会所二期会所高尔夫商业广场广场广场社区配套与区域配套整合，形成配套体系社区内配套体现社区特色，与片区配套形成差异，体现社区主题景观主轴贯穿区社区内与社区外，在景观上与片区融合开放空间私密空间-3000亩区域开发战略江津双岛湖项目——配套沿以水岸、广场为中心分散，整个项目形成不可分割的整体4、成功案例34竞争与项目形象1项目目标分析区域发展与项目开发区域开发价值研究2自给自足社区内部设计中心区，包括办公空间、交通枢纽，形成相对自给自足的社区，减少对外部的依靠，在内部创造就业机会。市政道路建设建设国际滑水标准赛道，承办世界大学生滑水锦标赛期望政府加大对于本区域基础设施的投入，改善市区到东丽湖交通。小区功能设置齐全小学、中学、邮局、银行、图书馆、社区中心、消防站、警察局、居委会、医疗中心、会议中心、巴士总站、娱乐中心。并且做到居民能够5分钟左右步行到区内任何一个职能空间。-3000亩区域开发战略江津双岛湖项目——中海国际社区以涉外医院、网球中心以及高尔夫练习场等弥补区域配套的不足，整个地块配套不可分割4、成功案例34竞争与项目形象1项目目标分析区域发展与项目开发区域开发价值研究2国际网球中心高尔夫练习场Ⅰ专业街(酒吧街)综合市场幼儿园、小学雕塑长廊森林景观大道涉外医院写字楼酒店ⅡⅢ国际中学休闲街集中商业-3000亩区域开发战略江津双岛湖项目34竞争与项目形象1项目目标分析区域发展与项目开发区域开发价值研究2从顾问角度，我们强调：最大化的利用地块资源形成两条核心景观轴；项目组团式发展，各个组团形成对景观轴的共享，湖岸开发公共活动空间；核心资源的最大化利用，将双岛湖资源纳入整个项目的规划中；以湖为中心，社区公园、学校、商业配套、高尔夫练习场以及其他配套分散排布，形成多中心多节点空间分布；整个规划使3000亩形成不可分割的整体。实现前提-3000亩区域开发战略江津双岛湖项目34竞争与项目形象1项目目标分析区域发展与项目开发区域开发价值研究2——如何结合区域发展准确定位项目价值，确立分期策略，如何实现土地价值增值？二、实现价值房地产物业增值标签增值----规划是否创新的概念，区域的形象定位是否吸引力规划增值----规划的边界感，规划给区域带来的认同度设计增值----建筑设计、商业设计等的新鲜感、现代感；是否具有标志性营销增值----土地推广与土地营销，增加区域的认同度和美誉度客户增值----引入知名开发商和投资商等高端客户设施增值----关键性设施能够增加区域价值，并提高土地价值进程增值----时间换空间，分阶段开发市场需要的产品，以实现土地价值最大化政府增值----政府支持与政府作为促进区域开发成功土地增值-3000亩区域开发战略江津双岛湖项目34竞争与项目形象1项目目标分析区域发展与项目开发区域开发价值研究2——实现的价值通过土地价值、房地产物业价值来表现，提升实现价值的关键是提升土地价格和房地产价格二、实现价值标签增值：赋予区域新价值营销增值：赋予项目文化内涵设计增值：赋予产品影响力开发进程控制：时间换空间设计增值：标志性建筑形式设施增值：提高项目品质客户增值：引进高端客户-3000亩区域开发战略江津双岛湖项目34竞争与项目形象1项目目标分析区域发展与项目开发区域开发价值研究2——作为大规模区域发展项目，一级土地开发、二级开发以及持有物业经营收入都是本项目可能的实现手段与途径三、实现途径市政基础设施建设七通一平运营管理营销销售营销销售建造管理项目融资项目设计项目规划开发招商土地交易土地规划土地开发项目开发管理运营土地融资土地运营二级开发经营获得3000亩土地控制权以后，在开发进程中进行小宗土地出让时间短、资金投入相对小；牺牲开发利润。获得土地增值利润进行房地场开发，并将开发物业销售实现资金实现做好项目定位与物业发展建议；投入资金大。获得开发利润获得经营利润开发物业并持有经营回现时间长；经营风险操作方式特征利润方式获得土地增值利润与开发利润符合我们的资金条件-7/22/2023213000亩区域开发战略江津双岛湖项目34竞争与项目形象1项目目标分析区域发展与项目开发区域开发价值研究2——大规模区域开发项目不仅要考虑项目阶段划分，还要适度的物业发展安排，以保证项目协调发展四、实现时间起步期发展期快速发展期成熟期商业项目休闲娱乐项目市政配套社区路网土地开发居住项目低密度住宅树立形象大众高尚休闲中高档住宅获利润回现社区级商业区域级商业高档办公开发次序第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段时间开发类型商务、休闲社区路网高档住宅中高档住宅获利润回现配套商业土地开发社区路网土地开发社区路网土地开发社区路网形象树立阶段根据区域发展需要调整开发规模与产品世联观点：1、大规模高品质居住区域发展通过首期产品奠定项目的高品质形象与项目地位，以适中价格实现价值；2、项目阶段划分不但考虑区域发展与市场消化，也考虑区域发展的增值，以博得最大的开发利润。-3000亩区域开发战略江津双岛湖项目4竞争与项目形象1项目目标分析区域发展与项目开发区域开发价值研究2——如何打造一种新的生活方式来塑造项目形象，继而形成项目的区域影响力和领导地位；区域发展与项目开发3根据区域发展阶段进行3000亩开发的进程控制，并确定各阶段的产品和功能。区域发展研究；确立项目的发展战略与定位。确定发展战略与准确定位符合区域发展要求-3000亩区域开发战略江津双岛湖项目4竞争与项目形象1项目目标分析区域发展与项目开发区域开发价值研究2一、发展战略与定位3A、区域研究B、国内外案例研究C、发展规律总结-3000亩区域开发战略江津双岛湖项目4竞争与项目形象1项目目标分析区域发展与项目开发区域开发价值研究2区域研究3——明确项目所在区域九龙坡区沙坪坝区西部新城项目所在区域西部新城有以下组团组成大学城西永微电子园区九龙园C区西彭组团双福组团穿过中梁山隧道以及华福隧道所连接的沙坪坝和九龙坡区高新区九龙园A区九龙园B区杨家坪片区中梁山缙云山-3000亩区域开发战略江津双岛湖项目4竞争与项目形象1项目目标分析区域发展与项目开发区域开发价值研究2区域研究3——城市片区未来功能发展趋势关键影响因素分析成熟理论本项目选取的关键因素4、区位环境对本项目适用性说明一、区位环境二、发展基础三、产业规划四、基础设施区位地形资源等现状功能布局功能互补与周边的关系政策促进或限制产业规划产业结构交通港口大型设施1、发展基础2、产业规划3、基础设施5、空间结构6、社会、文化因素适用适用适用适用不适用不适用-3000亩区域开发战略江津双岛湖项目4竞争与项目形象1项目目标分析区域发展与项目开发区域开发价值研究2区域研究3——西部新城是城市西进和发展的重点区域，政府投入大，前景良好，是重庆市未来GDP的重要贡献区，项目启动期的开发正处于区域的启动阶段200620072012270-300450-5001150-13002009区域内GDP（亿元）（含九龙坡区GDP）690-750注：主要参照重庆十一五和园区规划无规划指标的按照12%发展趋势计启动阶段起步阶段快速发展阶段稳定发展阶段项目开发时间阶段启动期第二阶段第三阶段20082010……3069343743116057重庆市GDP第四阶段-3000亩区域开发战略江津双岛湖项目4竞争与项目形象1项目目标分析区域发展与项目开发区域开发价值研究2区域研究3——北部新区和西部新城同为城市重点发展的两极，和北部新区相比，西部新城产业的发展对城市的拉动明显大学城微电子园西彭组团白市驿组团九龙园C区西永副中心-3000亩区域开发战略江津双岛湖项目4竞争与项目形象1项目目标分析区域发展与项目开发区域开发价值研究23西部产业新城雄厚的历史基础具有前景的产业规划优越的区位和地理环境完善的基础设施可持续发展的产业新城城市未来财富聚集地未来超级经济走廊西部新城未来地位-3000亩区域开发战略江津双岛湖项目4竞争与项目形象1项目目标分析区域发展与项目开发区域开发价值研究23产业新城Irvine，美国新竹，台湾裕廊，新加坡紫江，上海筑波科学城，日本大德科学城，韩国多媒体超级走廊，马来西亚三角研究园，北卡洛莱纳州……城市的未来增长中心大学园区、产业园区相结合良好的基础设施和区位区域愿景区域特征台北的新竹美国的欧文北京的亦庄新加坡的裕廊韩国的大德上海的紫江

……-3000亩区域开发战略江津双岛湖项目4竞争与项目形象1项目目标分析区域发展与项目开发区域开发价值研究23美国硅谷新加坡裕廊台湾新竹上海紫竹重庆西部新城美国欧文北京亦庄案例研究——我们从国内外类似区域的案例中，研究项目的未来发展方向案例选取的适用条件产业和大学园区相结合的区域城市规划重点发展的区域未来或者现在是城市的增长极和动力源-3000亩区域开发战略江津双岛湖项目4竞争与项目形象1项目目标分析区域发展与项目开发区域开发价值研究23规律总结——产业新城房地产与产业的集群，交通的发展以及人口的迁移密切相关，居住配套、研发和生产相互促进和依赖产业带来居住人口与配套需求居住人口产生教育需求，支持研发发展产业与教育互相支持与促进配套：居住、娱乐、休闲商务、会议产业：园区企业研发：大学、技术研发中心新城和谐健康的发展双岛湖项目的发展从与产业新城的发展紧密相关，本项目发展战略应该与新城发展建立联系。-3000亩区域开发战略江津双岛湖项目4竞争与项目形象1项目目标分析区域发展与项目开发区域开发价值研究23规律总结——产业新城房地产与产业的集群，交通的发展以及人口的迁移密切相关，居住配套、研发和生产相互促进和依赖发展阶段人口结构的变化制造业为主，人口数量少高端客户以已有企业主为主制造业向高科技转变；高级职业经理人和高级专业技术人员开始增多园区进入稳定成熟的发展阶段企业进入研发阶段，中间力量壮大金字塔结构哑铃型结构橄榄型结构高端人口中端人口低端人口双岛湖项目的客户群体作为产业新城的中高端人口，在产业新城的发展进程的比例不断扩大，总体购买力不断上升。-3000亩区域开发战略江津双岛湖项目4竞争与项目形象1项目目标分析区域发展与项目开发区域开发价值研究23规律总结——商务需求贯穿产业新城发展的各阶段，居住需求随产业新城发展程度逐渐增加，置业客户向全市扩散产业新城自成体系需求进入稳定期新城置业客户向整个城市扩散土地成本逐渐增加，住宅需求加大，商业进入繁荣期商业、学校、医院等配套逐渐完善企业增多，员工增加带动家庭和住宅需求，刺激第三产业的发展建设员工宿舍、酒店、商务娱乐工厂建设启动阶段起步阶段快速发展阶段稳定发展阶段发展阶段需求商务休闲、高档居住需求商务需求居住需求商务需求居住需求商业需求商务需求居住需求商业需求政府官员原有企业主入住企业高层创业人员主要消费群体职业经理人和高级白领双岛湖项目区域内需求首先是商务休闲与高档居住，随着新城的不断成熟，客户群体由新城向全市扩散。特征-3000亩区域开发战略江津双岛湖项目4竞争与项目形象1项目目标分析区域发展与项目开发区域开发价值研究23规律总结——商务需求贯穿产业新城发展的各阶段，居住需求随产业新城发展程度逐渐增加，置业客户向全市扩散配套产业新城研发产业配套功能每种发展模式都有各自的发展条件普通居住商业、商务时间

产业发展5-12年空间城市中心，或产业聚集地资源资源要求不高休闲度假、高档居住时间

产业发展8-15年空间城市中心，大型居住区资源资源要求不高时间

产业发展的各个阶段空间距城市中心或产业聚集地适当的距离资源资源要求高作为产业新城的一个配套功能区，本项目的资源决定了我们的发展方向是休闲度假与高档居住相结合的综合服务功能。-3000亩区域开发战略江津双岛湖项目4竞争与项目形象1项目目标分析区域发展与项目开发区域开发价值研究23发展战略领导者挑战者企业为市场上一线品牌项目具有无可复制的资源产品本身的核心优势明显持续的产品创新能力缔造新的理念引领市场大规模市场新进者、行业经验弱具有持续作战能力产品品质保证项目无独特优势资源项目规模较大追随者补缺者缺乏足够资金实力没有独特资源规模较小规模小市场细分明显本项目肩负着提升西部产业新城的品质，重新定义区域价值的使命将项目打造成西部新城的综合发展服务区，成为西部新城皇冠上的明珠-3000亩区域开发战略江津双岛湖项目4竞争与项目形象1项目目标分析区域发展与项目开发区域开发价值研究23整体定位双岛湖是一个集商务娱乐、高尚居住、休闲度假为一体的综合功能服务区；是促进产业新城发展与升级的重要元素。综合的、服务的、发展的……我们的定位：综合的、服务的、发展的产业新城功能区-3000亩区域开发战略江津双岛湖项目4竞争与项目形象1项目目标分析区域发展与项目开发区域开发价值研究23一、分期开发策略展示项目高档形象创新产品新式，高性价比低容积率启动市场启动阶段第二阶段第三阶段维持项目高形象完成项目核心展示区的建设提高项目容积率，提高开发效益对适当部分产品进行测试完善项目配套和商业建设第四阶段根据区域发展需求，决定项目产品形式最大化挖掘项目价值，利益最大化；品牌延续过程，为后续开发服务。启动区开发初期开发中期开发后期——与产业新城发展相结合，合理控制开发次序、规模和强度，可以实现区域持久开发-3000亩区域开发战略江津双岛湖项目4竞争与项目形象1项目目标分析区域发展与项目开发区域开发价值研究23启动阶段——在西部新城的启动阶段，为区域内高档客户提供商务会议娱乐休闲的场所——企业家俱乐部企业家俱乐部-3000亩区域开发战略江津双岛湖项目4竞争与项目形象1项目目标分析区域发展与项目开发区域开发价值研究23起步阶段——在别墅酒店带动下，为区域高端客户提供居住功能——企业家别墅和专家别墅姿势条件经本地块分成两部分专家别墅：背水一面适当提高容积率，面积可在300平方米左右企业家别墅：资源条件非常优越容积率宜低不宜高面积可在500平方米以上专家别院企家别院业-3000亩区域开发战略江津双岛湖项目4竞争与项目形象1项目目标分析区域发展与项目开发区域开发价值研究23发展阶段——目标客户为企业主和企业中高层，形成有影响力的创业者乐园，扩大项目的盈利面，成为项目主要盈利阶段风情商业街拓展基地创业者乐园-3000亩区域开发战略江津双岛湖项目4竞争与项目形象1项目目标分析区域发展与项目开发区域开发价值研究23稳定阶段——目标客户已经扩大到整个城市，覆盖职业经理人和高级专业技术人才，建成大规模高尚社区养生谷-3000亩区域开发战略江津双岛湖项目4竞争与项目形象1项目目标分析区域发展与项目开发区域开发价值研究23稳定阶段——区域发展成熟，后期开发商务花园也是项目可选择的增值措施之一——总部基地总部基地总部基地生态的低密度的低成本的与城市联系紧密的自成系统的有足够的人力资源支持商务花园的特征通过对国外案例的研究，我们发现一种趋势：国外的传统的产业园区正在不断的向商务花园的形式发生转变。-3000亩区域开发战略江津双岛湖项目1项目目标分析区域发展与项目开发区域开发价值研究23项目形象——北部新区借新城规划之势，将满足方便、舒适的居住需求，成为高端客户第一居所首选，形成“一极”北部新区要在新城市里营造一个开放、有凝聚力、充满人文关怀、能够提供各种便利设施的幸福社区，不同地区和收入阶层的人们在那里安居乐业我们的目标：面对竞争，通过创新性突破，颠覆现有的价值体系，塑造一种新的生活方式，提升项目竞争力与吸引力。4竞争与项目形象-3000亩区域开发战略江津双岛湖项目1项目目标分析区域发展与项目开发区域开发价值研究23项目形象4竞争与项目形象——项目形象不能陷入原有价值体系中思考的误区，建立新的价值体系与生活方式标准，去定义我们的形象被纳入北部新区的参考体系误区1误区2被消费者用第一居所标准衡量价值误区3未能有效突出“依山傍水”的自然资源要赢得竞争，必须打造一种新的生活方式，来塑造项目高形象，重新定义区域价值。我们的出路-3000亩区域开发战略江津双岛湖项目1项目目标分析区域发展与项目开发区域开发价值研究23项目形象4竞争与项目形象CASE1：

——德国康城的悠闲湖居生活康斯坦茨城坐落在德国最南边，就在瑞士边境上；小巧玲珑，风景如画。远离都市的喧嚣，轻松、悠闲和幽默是康城生活的核心词汇。小体量的建筑，都保留着18-19世纪的样子，地面还是中世纪式的各式图案的石卵子路，显得古朴而幽秘。

-3000亩区域开发战略江津双岛湖项目1项目目标分析区域发展与项目开发区域开发价值研究23项目形象4竞争与项目形象CASE2:

万科·东海岸，打造城市另一极的成功典范以香蜜湖、华侨城为代表的高品质都市社区，成为深圳房地产的“重要一级”和价格标杆，令无数深圳置业者心驰神往。万科东海岸，地处东部盐田陌生区域，缺乏稀缺性资源，但依靠正确的战略定位和社区营造，成为打造深圳住宅市场的另一极的典范。通过打造海岸住宅形象，来弱化区域陌生感，拉动人气

为深圳中高收入人群提供高质量私人化的度假休闲场所-3000亩区域开发战略江津双岛湖项目1项目目标分析区域发展与项目开发区域开发价值研究23项目形象4竞争与项目形象截然不同的两极：

水岸生活与新城市主义(NewUrbanism)“水岸生活”——生活方式的转变“他们在这里，完全与城市的喧嚣隔离，所感受到的是太平洋的辽阔，加利福尼亚群山的静谧，连呼吸的空气也是洁净的……”——王受之“新城市主义”——就业与居住质量的提升核心“三大思想”：重视区域规划，强调城市从区域整体的高度看待和解决问题；以人为中心，强调建成环境的宜人性以及对人类社会生活的支持性；尊重历史和自然，强调规划设计与自然、人文、历史环境的和谐性。

——王慧《新城市主义的理念与实践、理想与现实》，载《国外城市规划》香蜜湖东海岸深圳蓝湖郡双岛湖重庆-3000亩区域开发战略江津双岛湖项目1项目目标分析区域发展与项目开发区域开发价值研究23项目形象4竞争与项目形象英伦湖区是英国人最热衷的度假胜地，有英国“后花园”之称，有柔美的山峰，茂密的森林和蔚蓝的湖水，也是英国浪漫派诗人的故乡入