世联大连亿达国际新城四期项目-整体定位报告-

大连亿达软件园

国际新城四期项目定位报告版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2005.8.31〔2004〕GW-44谨呈：大连软件园开发有限公司目标及限制条件地块解析项目发展战略形象定位客户定位产品定位项目价值挖掘目标及限制条件区域层面地块层面城市层面2项目目标及限制条件项目目标充分利用地块价值合理控制开发风险项目限制条件预计06年初开工，06年上半年入市总体开发周期控制在2年左右楼面地价按2000元/M2计算，综合建安成本为2100—3000元/M2区域对本项目要求与软件园整体发展阶段相匹配进一步完善园区的居住功能，从而提升区域价值3地士块耍解屯析地泉块艘解泡析项涝目范发青展失战买略形像象音定爸位客辅户掏定植位产良品饭定蛾位项寄目归价箱值角挖圣掘目缝标缝及岂限帝制理条呢件区除域吩层裹面地由块折层软面城乎市型层铜面4地王块倚基醋本判信之息经贷济翻指葡标租：占熔地材面太积畏：炭9组万您m沫2脚（六西说南谱1僚万乐m习2碗小测地室块黄建倚小帝学先）容写积偶率宜：雾2饰.腐0建斥筑昨面片积长：周1骗6炼—朴1结7环万贼平点米交败通夏状牢况士：北焰临臭城充市齿主荐干矛道苍五惯一唐路东规面战是玻西联南啦路烂，扫但躺是锦中赔间唤隔颂着煎山们体稍和基净提水猎厂计融划臭从某地采块丈西孔南域角扒打绝通防和富西内南显路古的烂连悠接学乎清免园国后际尊新枪城四镇期五塔期学零苑求广线场数催码斑广般场由体家匀路旅挤顺劈燕南液路五何一兴路中狠山问路软损件画园众路数璃码肺路东咱北隆财搭大大旨连弱理吊工东傲软交信盘息之学朴院大鸽连烟海客事西门南匠路后栗山项久目5地揉块催现屡状地缴块上构肌成弟：北捧面络的型大冬地妥块碗是巩主激要葬的待住眯宅使可结建煎地蜘块杯，途西野南久小森地息块省计匀划诊修驶建请小帝学计唤划斩修哑建雹的笑与谢西寻南拆路杠连尤接肃的匆道胳路猛将墙从没两减地近块垦之粪间庭穿朵过帅，赤将紧两尖地铺块伸分瓣成珍居害住蹦区鸟和茂教例育惧配扎套开区夏两烫个条相套互近独衫立义的询区饱域地校块居四乎至骑：二认面令环悉山国，叉南冬面亲为润旧育住抚宅扣楼隶，堵西俭面德为怠马条场壳和悔肉持联乘厂倚，随北烫临裳城痒市盒主鲁干政道瞎五升一踏路地纸块全现勺状滔：A卖地斜块乒正脉在饲拆拉迁雷，条只拍留垃下粪了见待晶拆乱的交肉添联币厂鹅和茄有黄保抢留争价费值辈的翁大业树晓、棒林千荫雁架贫；缘瑞B火地海块果已适经沈是宰空博地五拐一沙路西植南南路B1港.哨2敞4喝万戴平鸦米Ａ8培万腿平茶米山件体净色水读厂山波体旧暮住滥宅虎楼6项扔目叨价受值吗挖勉掘地筋块魔解漏析项售目挣发浮展聚战讯略形提象御定需位客抬户迹定很位产岭品忌定歉位项立目悟价晌值肯挖万掘目洲标习及萄限信制例条您件区肤域点层视面地市块斥层款面城至市独层常面7项宴目胖城逐市塌层乖面鼓价傲值技：城削市简西愁拓友，冤绿秘色芒硅剩谷堆核扭心描区鹿，炮软乒件脑产榜业嫂的搅带暖来都的直高淹收遵入驱产内业零人桥口奔和鬼区必域破环焦境挂建捡设项桨目锣城敲市膊价曾值大犁连殃城堂市臣规港划煌—技—缝西代拓还北剑进城勤市轨规践划绵使会本粱项停目坚处俗在鸡城史市安西亦拓孤的醒第谢一萍站产呼业闲规道划撞使爸本桶项央目暖处喘在丈一央个汇很隆高胃的洒发问展匠平充台扔—块—惯绿旨色考硅茫谷童核勒心叔区到菌2软0鸦1剖0猎年喉，炼大锦连插市摘规央划旱将典旅唉顺切南绿路抄建里成闻中淡国位“尊绿乎色逝硅省谷塌”其腥中负本照项导目阳所蔽处侍的觉由喇家绣村聋软偶件态园煮和拢七反贤脚岭起高挨新渐技情术笋产撕业翻基候地师为哗“历绿练色粉硅管谷遗”五的织核立心鸽区产立业尊规肾划启—款—额建炼设毫绿楼色亲硅缝谷处羊于惠城昨市哄西丘拓骆第御一芝站文带声给绳本冤项侧目桂的诞利愁好所：使凯本大区侦域兔成帽为血高袜端工项奶目逐向技城锦市逼外缩慧围阳扩侨展粱的控主剩导魔方经向城怜市前西协拓拴带伶来莲的匀大昏量订迁般移财人嫌口呼为婚本悠项有目暖提老供梨大除量番的拍潜贤在浮客弓户处用于壮“畏绿艰色雷硅邻谷鹊”铅核鼠心包区舞带边给塞本提项层目狗的号利嫁好遇：高托新宪产碗业少的薯发雄展有带兴来舒区判域赖环磁境妻和仍氛沉围剂的宜持桶续弹改齿善高知新除产纪业衡带潜来管大槽量扇有倚购梢买堡能幕力定的学产饥业商人山口高座新防产羊业容带季动异区棉域情知乞名泉度损和老接呈受笛度蛮的欺迅悉速狂攀冲升高桌新鄙产汁业牛带租来腥区锣域逆价匀值陷的程持凡续常、奇大篇幅邻提蕉升老吹市盟中恋心北稼进西割拓产业环境西拓到高新区、旅顺高新产业海景、山景和绿化北进到甘井子加工制造业污染严重结论在城市扩张的两个主导方向中，本项目所处的西边在产业和环境方面都优于北边8区底域刑价扯值镰的竖一贡个蛛现齐实尿：购搏房升者锣对铜区墨域仰价胆值秀有鹿清享楚际的傅感凭知鼻，锡但偷对途软偿件卧园辅认歇知添度社不老高消垦费巴者奶在清软绪件部园摩购坏房帽价辉值抄取据向虽买然犬购检房耕者挤对眠区机域串四扯大鲁价鹊值歇有链清繁楚马的付认规识占和散体羽会劲，哲但陈是虚没希有爽将疲之攀与冤软茶件眉园开建贩立死联哨系搭，庭从共而狐造右成刊对垃软犁件纯园余认寸知亮度磁不今高感紫知椒度居勇住贝环耗境学怖院扶氛公围产煮品杰品州质亿抹达颜品辉牌软客件扩园对禁软斑件祝园伴价苍值巴感历知痒度晓不廉高对敞软刊件捆园悲的役区盈域看界拳定见不奋清眉楚隶，浇将搏软稀件做园液与去学疗府有看他成舒一蔑个菌概悦念认薯为吊软错件匠园治的记产调业巴和困引售入挽的场企市业隶与傲自佛己黑的凑实漫际燥生筹活邪关忆系叔不工大购湖房瓜者洞对存区监域塔价颈值扮有览明狂确边的熊感注知购愈房方者溉感翁知蛋到仍的难区坡域耐价圈值感决知增度人块文腾氛捎围居够住币环貌境教拴育偏资科源升造值驶前救景项纲目沾区毕域王价逼值9项俗目妄区肢域派层绪面视价尝值杜1泊：浓框厚岔的脚人维文哲氛情围购毒房悼者讲感咳知另到浮的得区冠域踩价巩值感倚知李度人陪文锄氛头围居估住陪环悠境教怖育柱资膊源升修值晃前伞景园彩区诊内谱工饺作嫂人蝴员粥是究高朋知构的园律区谁内茅住惠户卖是贯高冶知侨的目搁前偏软宫件岸园伍内龄共霞有袍2章0转4摊家款中府外妻高宏科饼技叙企凶业滚，坟其常中梦外境资客企胆业灿占茫1旦/态3积，此世瞎界决5毙0猪0撒强雅1妹8污家园粉区祸内凳有欣大券量斯来浙自迈世敞界捆各纽奉国当的胀外肿籍割工齐作盟人旨员铲，狗其踩中默外葛籍析高步管鼓有脾3非0这0极人讨左汇右目眨前聚软齿件霜园职内妹工惯作乏人条员棕共币有拢3攻万树余管人枣，逆其今中酸软武件巾工饱程消师服占离5灭0宰％转以刮上学束清挪园丸、互知责音仇园秒住践户竭里通面灾8困5采％探以童上宏都沸具杰有储大宜学因本鸟科壮文植凭从糠国浊际死新卵城劳目培前幼成雀交坦客坊户勒来愿看姐，校6珍5抢％故以纪上拒具摘有飞大赞学斜本令科掏文装凭园时区屠内热及武周舍边挤丰剑富摘的夫人锣文叔资轰源国钻际穷标亭准柱的蚁九扒年奔制神双像语辣学地校与螺新筒加盟坡晴“林爱狡儿每坊怪”夏合港作催的抖双穿语哲幼驳儿留园I尘T裂经饶理漆人荡俱匙乐喊部周掏边绒汇辰聚邀了叛大敢连瓜的泰6逼所洗知辰名象大抗学莲和倒一虚个约研骑究泻所园辅区起内骨已扮经免形水成售的岛纯正净竟的柏人盖文果氛界围项拆目斧区羊域浸价杯值1录0项盗目睡区蜻域锤层究面独价吊值议2少：良佩好柄的炮居掀住久环坝境购跳房颂者栽感触知黄到诱的竖区洪域咐价揪值感尿知但度人而文根氛锻围居伟住哑环猴境教韵育究资略源升锦值价前所景大敲连屯软猴件终园椅的仰建恼设出理往念从辱2袍0故0小1鲜年延开狂始量，刊大雪连畏软咐件继园班在搞全丙国燃率也先奏倡榨导误“早社好区基化根”穷建序设格理星念大滑连辟软惩件映园踪蝶提苦出瓜了率建鲁设泻"咬集剩工父作耍、漫生冒活纸、僚商全务押、胡休略闲有为拥一密体踢的雁软层件盏社商区毅"灭的隶口闭号大金连吐软旬件也园跟的是规玻划歼理链念“尼四罢区程一挺园鼻”搬的罗整慢体扯规晌划守理茅念芽：桶软奶件塑及车教灿育绿产麻业专区粮、要信污息勿服述务除产谨业凡区灯、陕综托合夺商绪务示区怖、扔生巨活胆配爸套垫区阔和打森匹林本公友园项见目肆区土域阔价钓值1狠1项棉目驼区饲域购层献面劲价张值社3遇：丰焰富君的拦教陆育宝资钉源购郊房并者熔感波知颈到扛的佣区趣域岭价产值感弊知历度人浊文叮氛痰围居遣住轿环翼境教呀育处资烤源升研值敲前专景国图际矮标抬准牛的昼九环年酸制开双缸语散学绕校“认爱办儿尺坊袭”歉双勿语舍幼减儿绵园周猛边浪众术多掏的便大贤学帮和导研衡究旨所项掠目气区遇域杏价黎值1取2项猛目卵区隐域挠层票面案价沿值腰4智：区逼域怎带躺来竿的块住橡宅酒高咸价胀值烛和查巨爹大爸升歪值眨前东景购帝房条者锄感特知骂到酒的补区醋域促价值值感键知执度人付文熊氛化围居糕住缎环残境教趴育固资忙源升阴值啄前爹景国扣际括新冈城书碎香览园康哭派硅床谷烫假嫩日人宴才盐公晋寓幸渐福驶E该家对休比性同阔期党上货市构的沈项堡目挣，台区量域贴内幼与思区毯域悠外培住抱宅姨价榜差近达辰到歇1摧0急0颜0赠元直左参右携。哲除闯去镜亿穷达学品爷牌忆、胡产都品绳品娃质刺带趴来沟的撤溢撕价阿，纲仅垮软很件梳园疏区装域辩价礼值酸带津来模的四溢泡价岩大暴约狐就配在室5透0勉0腔元打/站m读2杨左情右从罚国查际馒新轧城蜡的愤价娱格惠走纹势党来将看粉，疏软运件汪园写内拦项昏目盈升条值膝潜金力痒巨污大项帮目载区它域得价淡值1袋3地犹块眠自割身江资梁源骨在贺软评件听园请内肿具检有似相孤对宝优吗势纲：软蔬件茅园杂入比口欧、超坡予地抓资链源喇、圾静玩谧统的捧氛绸围区淹位之优果势混：从监五财一到路生进梁入姓软征件戏园按的绘门突户距旅离部软污件料园共核含心蛇去字1幅.确5吴K粘M自皂然丧资毒源膨优变势痒：东奇北飘、嫩东停南洲两如面授靠锈绿略荫出覆巡寿盖飘的拔坡的地北挂面沾也揉有摊绿塘化脖带此与惊五肌一掀路徒相尚隔三掏面临的膏绿兼荫增营蜂造额出绿了乌地寄块等安驴宁忆静套谧导的作氛蒜围静做谧石的技氛罩围坡订地茶资宿源项锹目获资央源镜价染值1明4地蹦块贸自矛身汤的臂配曲套斤优网势题：净咏水行厂能会凯所泪+斥小提学台+背与南西摩南彼路电的步连动接五霞一这路西祸南违路BＡ山值体净归水老厂山弦体旧升住忆宅酬楼计运划杏修鸦建案面乞向佩全丽市淡高凉知想高御科竖技南人练群烧的爬商驳务厚会破所计吧划扮打格通性与犹西脾南惯路旋的秋连兄接上，副拉理近厦与贡星各海压公疤园壶距遗离计驱划读修裙建仔小哥学商锅务球会安所老：档淋次圆：李面姑向借软个件劣园录及名全激市稼高性知宋高雅科桨技买人窝群顺的巴休鬼闲刻商不务哀会吃所肾、件高值级授别扔商呜务嘉会顶议社平瞎台目均前球阶饿段备：焦前遭期旁方祝案灵策检划谊阶修段小签学军：规犹模兆：驻1嘉2印班档去次尼：堤根现据块本捧项访目枝目方标含客治户盆需就求宴，执在吉周粉边哀现武有趴小享学诞的娃档昆次唤基领础汪上棉适计度罢提购升目辩前腹阶圾段数：胃方温案袜论郊证绘阶长段与树西污南财路剧连娇接馒：好败处舱：跨拉卖近席与灯星漆海眼公毯园馆和搜市球区白的女距递离落骄实依时英间歌：梁与喘项悔目业同吓步计愚划胞打棵通恒与殿西驼南养路伴的锯连区接愿，白拉仁近店与禾市固区钓的烦距朋离项放目算资禽源罗价末值1乌5项能目享价市值粮盘添点项柳目厌价钻值猫挖赤掘项角目宿价已值腰点软圾件闸园和层给面地黎块扩自仓身纱层承面浓坦厚民的执人就文煮氛品围良步好仰的桃居墓住堪环许境巨看大嘱的穿升尺值置前百景软累件淘园五门笑户静鲁谧门的你氛世围坡者地蔽资氏源商顷务熄会片所城但市申层显面城廊市眠西开拓变第狭一订站绿叔色柳硅嫩谷碌核朝心冻区小级学道挑路岗的扩连离通软然件醉园拉内凯所陕有候项页目宰共掌享脊的供资漏源替，左形职成斑四昆大两平絮台漂：人爽文姓氛堵围与、恰教旬育忧资竹源顶、舱居单住孟环杂境轰、烧升哈值誉潜允力本郊项冬目安在弦软猾件撒园跟内具币有肆相汗对塔优恰势舱的胞资提源能钉够泛提盐升灭本退项目批价苗值涛的喊资押源丰铲富造的槽教宅育厦资顽源1现6项迎目口发锡展鱼战僻略地锄块芒解遣析项涨目晕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住环境良好教育资源环境良好生活便利总价适中本项目条件商务氛围较差城市配套逐渐改善但现在还不具有竞争力虽有一定山海资源，但不具有稀缺性和独特性软件园价值和城市西拓能给本项目带来持续的升值本区域生活配套齐全，生活便利本区域具有良好的教育资源居住环境较好生活比较便利部分产品总价适中吸引强度吸引力弱吸引力弱吸引力较强吸引力强吸引力较强本挪项偷目熟的耕外捧地喝高品端据客称户尺：以府升李值雀潜醒力寺吸臣引散用比于孙投芳资辣的康老刻板饥及帆企闭业准主以箩良醒好静的舌居览住劝环哨境狡和舍丰直富阶的转教筹育拘资顶源趣吸套引旧技田术秋创剂业跳阶傲层以科居检住志环饥境凤和休适世中惨的壳总浪价参吸改引素外寇地辉养降老跑客乳户本煤项轻目塞客茧户全悼市它客庆户外贷地直的挑客祥户本后区卵域票客纽奉户外用地龙的裕客霞户2君9大涨连蚕本楼市进高丛端桌客冰户石来培源姻和狸置盖业递动岔机渠分蜜析主那要贤为固中法山雅、阁西结岗袜、剪沙掉河独口其桃次糕为纵开乔发熔区且和野高英新集区最哗后戴还欺有疲部川分制甘社井锦子昼区职醒业欠构佣成私童营肌企伙业垮主戚、膝企养事额业望单悔位熊中小高汪管高腰级遵公扩务唤员呼、泥高逝级鸣白罗领生养意凡人本策项葛目斗客毛户全数市距客搅户外颜地晒的顾客悬户本山区筐域肺客衫户全局市衣客哨户各板块本地人置业情况分析板块本地人比例来源区域职业构成置业用途核心驱动因素东南板块70—80％中山西岗私营企业主、企事业单位中高管、高级公务员居家度假城市自然资源居住环境市中心板块70％中山西岗少量甘井子企事业单位中高管、高级公务员、高级白领、商人居家投资城市资源升值前景星海板块50％中山、西岗、星海广场附近，少量开发区和高新区私营企业主、企事业单位老总、生意人度假投资城市海景资源升值前景本隆市荷高聚端业客锡户愧来肌源确地置婶业鸦动姓机改呜善欣居悟住秤环魂境投豪资度首假3厘0本鼠项笼目辩能伏购秒吸堵引冤的凡本旨市踪蝶高箭端伯客瞎户居虏家浩环哲境售教驻育蛾资委源升耻值器潜意力洗巨据大稀秤缺钱山受海姨资昂源贸良骂好朱居扑住神环话境改怠善甲居徒住投咸资度身假驱纲动及因柜素置挡业呆用号途市梦中追心徒片页区市鼻府壤片猫区星淹海讲广作场帐片申区西棍安紧路团片架区8印分5姓分1惩5头分2玩0倘分本暑项丛目奔客律户全赖市毯客雅户外拍地称的溜客铅户本坦区汉域傍客史户全披市守客衔户本哑项巴目妈的仿全辨市寒高然端劈燕客写户炼：糕以强人剖文检氛丹围尾、仍居昂住誉环者境回和状教仅育持资汇源付吸菜引纪中略山梢、惕西夸岗第和箩沙缺河寒口民的蜂改重善哲居战住植型严高屑端妻客雨户号；湾以漆升简值潜前乓景这吸扒引添投阴资子客本羊项蹦目思居洁住娘环念境窗优矿良位教塞育川资谦源极和昨人较文昼氛资围训是洲本共项酷目陆独福有垮的锄资佛源区片域衔价治值纪和舟城储市神西搁拓疤给替本饥项绪目仙带筋来赔巨少大安升免值药前犹景本波项霞目馒山赴海伟等逢自分然纺资氧源劫不销具挪有正竞阳争统优凶势中互山殖、水西偿岗引和却沙异河舅口袖的紧高趟端朽人晌群泽工赵作湖聚替集生区哈都拣在智本惜项棍目根3耍0俊分禽钟逢辐伯射歉范洲围党内辐炒射卫范炭围3补1本季项历目老的妙客摧户贿是诊复唱合悼的本低区蕉域全钱市外潮地软馆件隔园馒及劝高曲新论区圈内驰企仅业泻中棒高蓬层果以粪上养管颈理粘者锯、淹周框边郑大采学文教黑授兽及榆院炸长缸以再上基级声别狡人欺士中尊山伙、炉西扒岗籍和引沙筐河在口武的渠改细善爪居研住朽型季客亲户愚和面少露量垮投虹资破客东惊三坏省贪和哈北缎三理市呈的您技盒术裁创屑业叫阶绩层象、糊用是于筑投愁资聪的底私绣营敲企气业询主啦和柄少咱量根养福老挥客奴户找叛到归这焰三获部球分耻客动户誉后啦，左下餐面分的修任杨务走就昼是寒确车定答以公哪蔽部冬分焰客箭户锻为咏本誓项皱目游的休主格打炊客性户3明2本烤区毫域羊客松户盈演促变巷：外消区爹域篇、蛋外倾地嘱客渗户宜比贯例骑上伤升本舒区轨域售高艰端芒客授户蹄新泰动欣向锅：产帜生签换液房乎需代求睁、磨流阻失国祸际宏新棵城奇１基—滨３找期钳客狂户唱变类化园龙区血内蛇客卧户炉逐冬渐规减钱少柴，箱区渗域闹外喝、趁外梯地啄客颂户指逐典渐摇增支加5板0子0释0有塌软层件屿园感领采导谎到玻中宵华叼名针城胸买告1吊6体0拥m稠2坑的碌房先子碍用缺于桌居幅家透—贯—炒中王华圈名许城遗销护售录员有保软绘件革园印经眼理毛级祝以雅上密的叠人展在船本枯项坑目刘买待1绩3鼓0听—衫1作4若0辈m或2晴。崭客礼户逐中施大刃工促教需授第占腊5瓣％故—隙—知一蓄品权星扭海轻销粘售舰员本碑区阴域肝有阳高丈端抄客丸户吼流涛失弃到载其亚他跨区呢域哄的肯高勒端荷项晃目本抵区猎域笑高雾端椅客搞户腊新消动串向本承项令目蹲1粉7膝0冒m森2乞大蝇户摘型执的哪客泰户勺来准源刚有霉一患部木分番是认学驴清膜园捐、亿知篮音督园询、垮国戏际沾新拘城陡的纳老券业绕主钉—垮—呈C尊A音M蒙P黄I寇N腰销面售不员本丛区洒域提高跑端烦客湾户以已屯经直产永生迟换怎房霜的粘需甩求本之区羊域案客今户雷演蚕变本旋项抬目骂客糊户全号市携客胃户爹分蹲析外睛地窄的眨客厨户宋分修析本昂区漆域途客咐户透分塘析本顺区改域稳客仓户绸分浮析3誓3客南户却演所变驱和毁高每端蚊客超户许新模动殊向灿的街启固示拘：高节端杂需逗求承存沾在渣，蜡但倡并离未拍被密满绝足沉，竭而修留保住参本动区筒域门高献端循客轿户院比遮较令容凯易中武等是收涝入中祝高馋收肝入高本袍区筝域共人千口给按慕收召入浑分集层低暑收兴入挪人峡群中旺档中赛高歼档高刊档本发区终域杀项挡目泡按茎档助次沃分任层低语档知克音研园云、携学培清妇园国喷际屡新导城浩、舱C丙A援M吵P革I控N高牧端证空骆缺软因件造园啊内狗项吼目铅档来次怨：锻中场高禁或王中宁档重稼点阅满兔足景的沙客歪户摇层搜面咱：聚中剑高则端搞和须中迎端柱人蓄群启磁示唇1澡：蝇本猜项拉目糊不答能窑单须纯宿依劣靠斥本削区季域锹高腰端奔客笼户启尼示汽2耍：粗留浴住椒本烂区及域止高籍端筛客犯户铸比斩较吩容风易本区域客户比例下降部分流失原因软件园一直致力于满足中端和中高端人群的置业需求。这部分人的置业需求已经基本得到满足这部分人的购买力增长速度落后于房价上升速度园区内高端人群的置业需求一直被忽略园区内缺乏真正的高端项目启示本项目不能单纯依靠本区域，应努力拓展外区域和外地高端客户这部分高端客户的流失是被动的，出现高端项目能够留住本区域高端客户本码项脚目址客睬户全锻市沿客仙户患分赵析外它地睡的间客址户蛛分症析本烟区益域谢客蝴户健分蚀析本昂区粱域缠客我户铜分威析3笛4外剥地搂高少端杠客灰户肉来氏连恼置版业渡特歉征兴分把析塔：外夹地帝高盈端迈客涂户脂只蒸能因是宫本总项际目葡客终户迅来辟源设的飞一亏个犁组削成形部渠分特捷征首1患：踢外秩地线人饲来顺连脂置数业匠多捷为则通融过误当赖地夹人锹介嗓绍必而宵快柏速税成标交特鼠征龄2芽：梨用私途骂多挺样梅化粥，夏客困户被来腰源猪多薪样响化目，境具鼻有教不屠可性控墙性只卧要咽抓单住凉了趴当稻地愚人坛就抄可绕以话抓歪住霉外精地卵客差户主级动翅吸转引变的扁难哪度爷比爸较摩大腿，块成根本扛比星较华高启业示坦1艇：落外痕地少高须端败客弱户烂只塞能渔是月本遮项松目怪客节户寻来攻源苍的腾一理个划组夕成妇部暂分启稍示真2谱：取通萍过资满衬足鼻本冬地注高衬端絮客劣户驼置眠业黑需毅求赤，凳来拴间柿接活吸眠引吃外争地壶人项目外地客户比例项目外地客户比例三环滨海阳光30%万达华府20%以上悦泰林里10%一品星海40%悦泰御景花园10%星海阳光40%中华名城30%星海国宝50%结论对于大连的任何高端项目，外地客户都不能成为其主打客户，而只是客户来源中的一部分而已客喇户伟特纠征渗分象析本意项病目臭客啄户全挣市弱客庸户良分腥析外闻地膛的列客但户返分垦析本址区扶域妄客正户陕分温析外额地疮的呼客研户冶分务析3葱5全完市喝高迟端贷客麻户药置菊业孕特韵征既分疑析辽：是较高勺价猜项温目财的弓主哨要雕购犹买监力对颂高蚀端味项钓目汗，疗全枯市奥范领围张的宣客红户冻是稳其淡高该价耽的林主路要留支搅撑高冶端榨客涌户壤成馋区饥域餐分忍布躺，吊各城区冷域叶有比各托自木的摘客感户脉来申源高析端亿客忧户族置班业傅范吴围贱广匪，泥置衡业剧能钟力切高即岭使脏在连其龟他牛区候域母上乡丰班型，睡大替连赢有淹钱涉人棉买犬房饱也聪偏取向胳于削在宏中俩山它和花西冈岗捧区偶—激—叠业脊内述人松士辜访扬谈有唉经运济剃实膛力肉的轧话挥还泊是惭希鸽望涨能殊够抱在呢中勾山谷、扶西芬岗华等给传疮统童区娇域猫买唯房隶，躁因眯为管那退里未是尽大模连君人傅心楼目圆中爷的酱富鼻人科聚赢居沈区喘—莲—温潜范在唤客虾户刑访胃谈项目本市高端客户比例项目本市高端客户比例三环滨海阳光70%万达华府80%以上悦泰林里90%一品星海60%悦泰御景花园90%星海阳光60%中华名城70%星海国宝50%结论大连全市的高端项目的客户来源以本地为主，本市高端客户是大连所有高端项目争夺的重点．虽享然她本调区杨域滔接兼受所度离逐掉渐弯提冤高再，重但痰由区于锹本皇市赠客携户朴区企域金情抹结乡丰的相存乘在见，做本棵项枝目旗与昆中脊山峰西冲岗茧高终端智项纷目件竞洽争姜时伞处还于富劣踏势本储项悔目首客殃户全喘市铸客哄户疗分择析外崭地悟的料客肉户偷分蹄析本秤区柏域呼客绩户纸分谋析全壮市拒客丈户寄分耀析3霞6本屠项因目袋的教主凑打朽客牧户钟：大弟连逝全移市私的渗高搬端混客诉户客户来源客户重要程度吸引难易度客户数量客户质量竞争程度区域吸引力本区域外地全市项唇目赞占乡丰位对吓于合占哑位捉高丈端线的避本免项倦目农，赶客胀户榨层淡面宣理悟应掉占跃位果全嚼市园夏区兰内碍住净宅筹客振户会演绑变从盼园钉区室发逢展出历糠程从来益看临，缓0症3道年陷面川市顿的斯国学际妹新蜘城私客阻户疫层塘面戏就漫已堤经袋是易全酿市昂层搭面侦了桌，玩到扣后絮来披还替出期现莲了圾本墙区箩域蝴、季全轨市讨、摩外铜地么三蛋分测天纤下饺的法局橡面企傍业蚀目登标最长大聋化运项期目木价脚值源和愿适陵度绢规顷避缸风肾险环的雀要韵求销，影决界定羊了隐本厨项兔目图的阿客厅户凡层惭面宋不忠能陵局鸟限洽于课本焦区描域赌或格寄哑希棒望臂于谎不强可物控哑的支外侮地棒客带户只始要皆抓萄住摸了证全纤市荡客纵户沈就槽可阳以盼抓矩住缎本满区督域谁和迈外策地眨客赚户涝，在所奶以凡本胳项虎目嗓的泳主家打课客戒户铜是漂大睡连余全惊市哪高牌端歉客婶户伶．全外市貌客朵户疲是伟本叹项宅目鸣最查重鸽要舞同围时五也尸是础竞宫争狭最款激径烈狸的票客扶户3远7本烈项犹目违客暑户云定催位客傲户母是卡复耽合吃的摄，熊全驰市简：鸦本烟区鸟域蹦：繁外舟地淹＝倡4好：针3务：拢3项目核心客户重要客户大连全市本区域外地大致比例4０％３０％3０％来源中山、西岗和沙河口软件园、高新区、周边高校东三省及北三市职业私营企业主、企事业单位中高管高级公务员、高级白领生意人技术创业阶层企业中高层以上管理者教授及院长以上级别人士私营企业主退休人士子女教育置业目的主要为改善居住环境少量投资主要为改善居住环境少量投资创业自住投资养老自住3煤8典虑型豪客能户若访患谈对象访谈内容对象访谈内容本区域王先生软件园内智能企业总经理原东软教师，日本留学归国，月收入万元以上购房因素：工作方便、朋友推荐、环境、品质娱乐：健身、打球、与朋友聚会张老师东财行政管理者，老公是东软高管，家庭年收入50万元以上现住在学清园购房因素：品牌、环境、教育等娱乐：美容、看书、健身、旅游等外区域高先生大连人、自己做冶金生意西岗区，市政府旁边，自