房地产业宏观调控背景盘点

12006年房地产业宏观调控背景盘点一、宏观经济环境：国内外需求增长强劲，可持续性较好自2001年以来，随着居民生活水平提高，居民消费结构升级带动产业结构升级，工业化进程加快和城镇化率快速提高，使中国经济进入了以住房、汽车、电子通讯、能源和基础原材料业较快发展的新一轮增长周期。其中，房地产、钢铁、水泥等行业投资迅猛增长，带动整个固定资产投资快速增长。2004年1-2月份固定资产投资完成额增长53%，经济运行中出现了新的不平衡，能源、运输供应紧张，居民消费品价格指数(CPI)开始走高(6月同比上涨5%)，中国经济运行出现偏热的迹象。进入2006年以来，国内消费需求旺盛。社会消费品零售总额增幅稳步提高，在一季度同比增长12.8%的较高水平上，上半年进一步提高到13.3%，剔除价格因素，较上年同期提高0.4个百分点。消费结构升级活动比较活跃，6月份，限额以上批发和零售业商品类零售额中，建筑及装潢材料类增长24.4％，通讯器材类增长25.5％，汽车类增长27.7％。近年来，随着经济的较快增长，城乡居民收入增长较快。2003-2005年，城镇居民家庭人均可支配收入年均增长8.76％，农村居民人均纯收入年均增长5.76个百分点，较1990-2005年年均增长率分别提高0.96和1.16个百分点。2006年上半年，全国城镇居民人均可支配收入5977元，扣除价格因素，实际增长10.2％；农民人均现金收入1797元，实际增长11.9％。考虑收入增长、储蓄增长和汽车、住房需求的潜力，预计未来消费结构升级仍然比较活跃，消费需求将持续旺盛。虚另外绘，消变费结鼻构升惰级有轧力地赤带动世了工表业化巴和城逃市化窄步伐副加快凳，创蚊造了焦广阔嫂的投粥资空筝间，竞拉动毛投资裹需求脖持续计旺盛秤。从阅经济法周期谈的有怀关研甲究看避，缠20遥06汁年投假资增恋长保分持较烂高水田平。瓣国内小外需母求增掩势强痒劲，城可持厚续性昆较好为。从薪需求秩、特浇别是赴投资窝需求雀看，梨未来屈经济迅增长城有进查一步需加快本的可志能。烦二、改房地势产业草制度柳改革豪与政税策调牺整茶从渴20冷03腿年下刚半年宴开始锡，房煮地产板业在须发展辛过程奔中出换现了颤部分翠地区泛房地始产投抄资过观热、劫房价脱上涨袭过高矮的现员象，暖尤其拜是在宵上海吩、杭会州等惑长三赴角地晶区，练房价稻涨幅寄超过晓10押%杰，成今为此技轮宏放观经阅济偏号热的篮一个草象征鱼。其累根源塌在于贤体制呀、机护制的妙缺欠症。一俩是房封地产约市场经已经眠放开克，但阳相应睬的制冷度没宜有建视立和响完善减，市廊场机灿制不登能有社效发测挥作涝用。疤二是富大部衔分土行地以谨协议拣方式缎转让汇，不探能反洗映真烂实地桥价，约土地赚资源总不能向合理围使用晕。三粮是资填金使糠用成蚕本低凤。这托些因程素导瞧致需补求和尿投资科动力底旺盛朋，市矮场难粪以有姑效调芦整。行20窄04授年锁4若月，茫为遏投制房琴地产锹投资卷过快芬增长浅势头葛，国互务院芳连续捷出台两一系交列政岭策对旦房地悼产业口进行念宏观瑞调控崭。榴（一蚁）烘19么98祥年城页镇居爪民住村房制派度改错革全讽面推廊进，排有关霞住房管的分招配、磨供应乎、市营场、庄金融困、物懒业管拐理、酒中介跃、行携政管瞒理和泼调控旦等七痛个体昌系的喉改革割全面违启动镰，取些消了鸣实行件40听余年男的住勿房福懂利分燃配制述度，露代之乖以货庙币化荐分配歉；明饼确了叹居民念住房蛋产权烫的私比有化静和住尊房获亿得渠旬道的榜市场斧化，瓜调动戏了居奖民购抛房积讽极性半，居帅民住帮房需榆求开窗始集打中释虹放。周（二瞎）国主家对桑房地玻产业稿发展岗的政进策支慢持，真从供堵求两璃方面饲促进切了房是地产秆业的详快速替发展宽。从走“恩九五接”俘初期训开始硬，为筒扩大吨国内际需求谋，中贸国政狗府将益住宅过作为传居民厨新的胁消费概热点难，给歼予优导惠房柜贷、随减免租税等斑政策比支持肺，鼓奖励购开房，尖刺激威了住们房消筝费。贸同时社作为膏经济冲增长奔的支膝柱产贤业，能国家传对房逗地产膛业的险持续垄发展铜给予初包括碧放宽为商业秘住房道信贷狡规模获控制危，实独行预济售房想制度属，整石顿取贞消部看分行炒政事腹业性您收费击项目旋等政忠策支孟持，正促进窗了房寸地产梅业快汤速增街长。牧20隔03灾年与昨19缺99穴年比前，房口地产弦投资少完成充额年乔均增娃长睛24偏.5蠢%飞，高转于同宵期固宣定资段产投养资增奏速体7.区3影个百集分点释。蜘三、虑房地虚产市期场发割展迅晚速，挨部分刷地区酬房价行涨幅欺过大睬我国阁房地寄产业爱的发掩展始桂于多19蓄98搭年的多住房酱分配和制度甲改革睁，此猪后房赴地产取市场挽发展沫迅速屡。从燕20怨02糊年年找起，弯我国晶的一撇些中脏心城输市房祥价开拼始迅托猛上著涨，长并且蜜房价夹上涨窑开始搅向中乞小城尊市蔓授延。巴一时脚间，贪全国党各地割房价装涨声知四起趁。在裤这种侵情况溉下，脸央行粮出台立了《筛中国宾人民剑银行郑关于勒进一怕步加幕强房酸地产秒信贷绑业务选管理运的通嫌知》可即俩“1灿21港号文怖件厌”粒，要厉求各坡商业胸银行偶不得榜对贴“垃四证看”殖不齐件的房万地产秩项目漠发放趟任何广形式浆的贷毛款；贼同时肃要求僵房地孤产开西发企火业申门请银拔行贷屠款时驴的自菜有资每金狼(宰指所裕有者刺权益暑)月应不蛮低于诉开发语项目巾总投民资的迫30灿％。丹12神1捉号文鹅件虽摩然在抛房地绵产界谋引起榜强烈复反响乱，但哑同时染各地吉房价丢仍继算续上身涨。条20缠04赢年央傲行宣遍布加聪息，呀国土拿资源妇部发齐布《捐关于颠继续锻开展帮经营蔑性土朽地使掩用权僵招标腐拍卖式挂牌的出让鼠情况半执法浆监察孕工作挠的通并知》员(乒即柜“7裁1除号令隆”)胆，继从续从风信贷困和土套地上点加强复对房汗地产跑市场疼的调缠控。离但与拴此对要应的傻是房发地产拨价格药的继个续上溜扬。免20芳04坦年全墨国辰35沿个大纸中城拴市房驶价上陕涨慨9.失7批％，定其中肤有势8车个城枯市的达房地融产价滑格年鱼涨幅圆超过寿10双％。膨20坡05效年回1-于8弃月份害，全乱国新启建商户品住伙宅平猜均销古售价惰格为野29玻96让元舅/的平方柳米，观办公炼楼平许均销笔售价意格为疏67插86桶元维/桂平方吵米，兴商业论营业档用房高平均休销售臭价格手为责52诉23届元嘱/桥平方威米。惑2萌00晚5架年贺8泳月，敏商品封房销驳售价骑格分戒类指秩数为罚10你4.兴35表，比耻7田月份址上升蜂0.度14蕉点，诞20联05变年，住面对隙不断腔上涨拉的房探价，投国务沸院办尘公厅预下发遣《关只于切仰实稳轮定住葱房价篮格的歪通知搭》成(乘即忠“匹国八该条临”)禁，要资求控缴制房旁价涨和幅过脚快，夹从土朗地供揉应、雾供应福结构析、拆朋迁、齐引导级消费挪、市版场监捞测等旁多方群面切馆入稳丹定房踩价；骆不久领后，桥国务圆院办浪公厅秩转发寻建设拳部、灵发展党改革求委、才财政烂部、夸国土烈资源磨部、惠人民框银行氧、税而务总扛局、嘉银监剑会等给七部扒门《录关于惯做好链稳定万住房抬价格叉工作睁的意酬见》创即刑“医新国轮八条怨”停。惑新老蹦“瘦国八违条文”粥出台殖后，颠购房梯者一我段时像间内恐持币昼待购概，各默种投混机炒强房活卸动有午所收食敛，没房地论产市艺场进砖入观急望期景。然茶而，州市场馒经过始一段磁沉寂艘后，敢很多计大中岔城市创的房最价很蓬快进棕入下幕一个烤上涨而周期安，房考价迅载速回般升。补进入梨20匠06宗年以陶来，美房价粗继续众保持虽上涨在的势晶头。套据全末国耻70锋个城贯市房岔屋销丑售价伯格指割数显梯示，倾20押06痒年金3景季度辞，房尽屋销逮售价专格同烦比上共涨戚5.伍5葵％，耐环比和上涨赢0.亲4叛％。条其中芒，新雨建商千品住欠宅销法售价互格同炼比上阿涨渔6.圆7庙％，嘱环比凑上涨读0.北5交％。须坊间浅盛传迅房地风产市之场已诉经产释生至“粥政策籍免疫匆”让，在辽这种衣背景暗下，胡新一抛轮的捏宏观岸调控梦势在侮必行还。婆四、港消费止结构食升级杜消费鬼者的僚消费怖观念斥发生心变化妇，将检增加坛市场伸需求努。从着国家逮统计挑局虽20捞00羡年公腐布的爽城镇垫居民据家庭纷住房姓现状锁调查字的数抵字分圆析，紧全国膛平均扩使用忠面积胡为核5客2将平方苦米，它与人乎们期观望的烫住房竭水平偷，还砖有较佛大的驼差距艰。所斜以，掘中国表的房云地产求市场羞发展议空间糟非常恶大。连图闹1田：全做国城巴镇居尼民家汪庭住涂房现炊状调手查互数据则来源游：国爱研网艺从住级房消住费结刷构来垃看碗,份居民恢个人纸购房困需求锣快速阅增长劲是房专地产延市场版较快黎发展壁的基先础。高20但02滑年，绿个人兄购买狸新旧闯住房码和建狮房支见出总戒额约堡80草00艳亿元岸，居唤民住羽房支江出已身成为序支撑霞房地饶产市鲜场需水求的米主体就，成挺为房售地产音业发威展的恼根本贴动力刻。目酷前，卵个人卸购房翁比重沾已接甚近据90贼%塌，其通中个点人购顷买住织宅商累品房生的比区例达扁到倦94誓.2拼%爸。厉19璃92情年、厘19伞93活年个坦人购雁房在收整个污房屋剑销售贺总面吩积中任占比涉分别昏为吗34腊%鸟和崖44请%孔，而刷近年继来，侮个人果购房岸面积维占比勉直线偿上升烤，从父19币98烛年的且58算%嗓上升惹到克20诵02净年的岔80摘%鸟以上因，已隔经成厦为推可动房编地产津需求皂的决邻定性蝶力量缸。横图侵2状：个真人购鸦房比累例趋亚势妈五、详城镇添化规程模进浓程加亦快厨19剪98练年以四来，闷我国痕城镇湖化进谱程明俱显加煎快，曲城镇橡每年恰增加狗的非献农业需人口恩大都继在雀80晕0大万径-1广00煤0殖万人石。城指镇人仰口比革重增寺幅较不快。冈按照间发展碗规划永，到就20轨05渣年城喜市化强水平违将达龄到推40郑%接以上算。据压预测毯，到绑20番20形年，鹊我国昨城市轮化水修平将慈达到捕52振%愿左右为，每莲年将仇增加筑0.际8%译-1港.0蛾%剥。例表四3曾：城城市化击水平胳预测缠城市姑化水己平预醒测（值%零）拆20样05来年机20蚕10飞年何20杠15胳年域20瓦20蛾年缝38恩.3谣42昼.7南47微.2找51喝.8排大规膀模城虫镇化唯进程幅的直右接后阁果就复是城告市人属口的致增加吉。据宁估计驶，2灯01倦0年洒中国哀城市登人口萝将超俘过5谊亿，甜人口里城市锣化率可将达秒到4崖0%纠。城拍市人经口的邻急剧浩增长正带来酬了巨核大的辆住房陡需求痒，而局更为世重要欺的是扰这一摊进程讽还远唇远没把有结轧束，表将推胞动住明宅需答求的品长期不持续耍增长说。我将们认隙为大低规模洲城镇侦化的套政策龟在未轻来1雀0年殖都不崭会改苦变，盆我国皇将进臣入城微镇化苹率4抬0%袋到6膛0%抢的加劳速扩仪张阶光段，钻成为碎影响陆商品肥住宅确需求达的最巴重要败因素府。峰图狐3水：城所市人坛口增侦长趋放势驻六、郑国内目资金马充裕折，资荒本流征动性饮过剩宪，货劣币总聪量偏蛇大，朱增长框偏快狡20筝06汇年６储月末心，广妈义货罗币供佩应量钓（Ｍ笑2）滩余额怨为3停2.始28袜万亿啦元，赤同比舟增长待18链.4只3％介，增伍长幅雨度比喇去年歇同期扑高2控.7价6个歪百分叛点，奋狭义鸟货币昨供应宰量（望Ｍ１乱）余比额为品11堆.2遗3万币亿元炒，同旺比增催长1木3.寺94亿％，桐增长舒幅度缎比去差年同申期高答2.劝69名个百姨分点忠。按瑞照６浓月末愁Ｍ２仰余额衬的增堤长速额度，雅如果恒全年窗ＧＤ挂Ｐ增员长1总0％巧，则萝年底格Ｍ２俯余额吓与Ｇ抛ＤＰ铜的比虚例将兼达到泼1.橡76缓:１莲，比苏20竿05夺年明症显提抹高（主1.螺62棵:１外）。肌表明含相对询于经汤济增臭长，正货币配供给弱增长浊偏快稿。毒引起驻货币筑供给多增长拼加快捕的主牙要原锄因，四是近都年来掌外汇染储备善持续誓较快肢增长凳。2绒00膝2-听20沃05牺年，峰我国急外汇觉储备华由2洁86课4亿圣美元桐迅速陶增加毯到8描81窝8亿乎美元臂，2顶00蜂6年干６月再末达用到9改41娱1亿冲美元绑。按抽照当军前汇茂率计偷算，振增加浊的外陵汇储阀备导份致人笑民币驴资金姐投放谜约4菜.9壮万亿恐元，朗相当范于同哗期人身民币有贷款召余额脚增量件的6狼1％影，可畏以认村为，钥结汇泼已成滩为人蝇民币瓦投放含的主村渠道杰。在训严把英信贷挪资金打闸门漆的目翠标下暑，近捞年来钉央行射较多亩地运具用了极公开倒市场食对冲级操作紧的手运段，就并收除到明炮显成持效。凤随着飞时间监推移造，因牵对冲踏操作关形成蚕的大匀量银瓦行票凶据，注正在异成为创货币浓投放目的新哑因素黎，被袖对冲秃操作眠延迟掀的货餐币供布给，裙开始瞒加快物释放四出来看。当央前，改各方库面投梁资热阿情高追涨，霜对贷吓款的波需求慎比较要旺盛腔；银搏行更努加注吧重资姓金利占润率捆指标暗，放牢贷积禾极性证较高权，这曾些促状进贷添款增姻长很下快。淋6月夫末人秆民币房各项乞贷款询余额易为2判1.星53骨万亿堤元，今同比善增长合15趋.2代4％修，增测幅比雨去年还同期邀高1堡.9感9个拘百分棕点；印今年璃前６赴个月核人民谋币贷杨款增右加2退.1筋8万玩亿元交，同警比多蝴增7易23导3亿袄元。芳总体呀看，嫩货币煎供给家增长朋偏快籍的态盗势还笨在发校展。痒货币辛供给斜是支子持需添求增弯长的炼重要之条件逃，当尤前需蓄求、豪特别颤是投结资需别求比提较旺贸盛，狗过多会的货目币对脸于稳蹈定投央资、处稳定兄需求散、稳样定经束济增鼠长是妨非常佛不利帅的。旗针对端货币政供给向方面屡的问之题，示央行捎已经父出台敬了相尤应的蛛调控勾措施荣，对增其效露果还银需要骂密切握观察孝。调中国悠人民此银行重不久漆前公魂布的物数字益表明饼，我本国外出汇储统备篇20面06纽年障9统月底释已达团98握79名亿美反元，毒距锐1真万亿缓美元针仅差幅12凭1扔亿美少元。术按照晚前睬9蛙个月束平均扮每月才增长寨18锤7摘．占7泉亿美屑元的炎速度膛，我凤国外仇汇储笼备在震10刮月底杂、怖11界月初殊即可背增至瞒1固万亿修美元遣。对由于劳利率渐管制尺，我湾国外奖汇储次备的绩快速难增加育造成拨了被低动性授的货赔币供寸给增茫加。佩政府悠为了祥维持生汇率摧的稳卷定，经持续脱性地院对外僵汇市墨场进劣行对碧冲操枝作，蜻使得纷金融垮体系母流动鹿性进轨一步滨上升相，并更为投顿资热受潮和羽资产硬价格摘泡沫耽提供局了宽成松的雨货币揪条件偏。慌同时瓦，我仪国居沙民活约期存避款已竿达芝8挡万亿躺元，吗活期悔存款闻利率壁仅为亦0终．裹72夸％，革如果叮扣除哀通货鼻膨胀社率和完20肢％的虾利息缘税，渗这多8受万亿爱元活税期存茄款的晶实际普利率斗为负惩。妖与此屑形成事鲜明坏对照面的是陵，我林国房骨地产熄投资鸽的年修回报倍率超肠过安1烤5氧％以伶上，厘远高虽于西崭方国衡家牧5烦％臂-1传0晨％的闪水平尼，此掘外还疯有人智民币鼓升值旦的因继素。乖虽然晌目前叙居民朗可以蜡投资独股票婶市场锐和海升外市顾场仙(住通过奸QD务II条)碰，但岗是综分合考寨虑投朗资的宰收益陪和风条险，隔收益跳最丰朋厚的关投资令还是补房地默产投担资。速最终辞结果览是，快居民裳手中贵的大饶量资勉金还详是流佩向房资地产币市场嗽。岁目前年，国猪有商场业银换行和芒股份偿制商指业银短行资丈金普竞遍宽沙裕，浪在各役家银敬行纷净纷成饺为上斯市银讽行，峡盈利线压力总加大报的背京景下芒，银攀行资书金的赞流出烛渠道缩亟待歼拓宽始。房欺地产戏贷款框作为兄目前昌的优柳质信泊贷资刘源，震成为数各家炊银行栏争抢巨的对仓象，粪大量恳信贷撕资金务通过讨开发竿贷款嚷和按仿揭贷齐款等毫渠道辰流入另房地桥产市缴场。价七、秃人民捕币升胀值可邀期撤20肾06庭年，徒我国犯取消荡了人欣民币厉盯住读美元干的固衫定汇端率制兵度，级转向夸以市求场供惑求为拜基础袄、参规考一妙篮子蝴货币凳进行皱调节霜、有战管理耍的浮暗动汇杨率制准度，裳人民滋币开铃始缓潮慢升荐值。亏人民舱币升续值的验预期掩已经清刺激陪“框热钱击”撒继续盟涌入初中国赖。国挽际清绸算银办行雀(B利IS仔)所的一促份研踢究报荣告发披现，坛20体03累年以篮来，炭在外展国直影接投卖资之柏外的汉资本店流入捷，在侵中国演的巨慨额外姐汇储现备中和占到睡了近在一半芹。无益数个之人和芝企业每，利斑用各搬种策液略逃堵避严垃格的通资本府控制劲，涌身入中值国。姿这些伞加速燥通胀醋的资熔金大帅部分立都流翠入了置房地晨产等丰领域腔，而怠这些工领域裁可能悬已出各现投虏机性续泡沫础。数童据显敬示：置20糊06玻年上铃半年少，外拾资房郑地产缴行业冬新借堂外债招为贷17窝.3好5开亿美冠元，声同比痰增长储2昨03掌％。巾截至把20戏06砌年朝6地月末领，外悦资房复地产勺外债唇占全边部房岸地产委外债丸的比俩例为份92薪.1需3衫％。陶外资崭房地围产企支业依开托境植外银慈行和细境外湿股东絮，大揪量借闭用外嫩债，此外资吹房地辨产行瘦业外插债总上量呈贩逐年奥递增烫趋势鹅。阔大量素投机浊性的热外资颜涌入忌房地滚产市贿场，勺扰乱战了房仰地产来市场储的价酷格体挡系。丽这些桐现象柜引起旗了政龄府的蔑关注继，最滤终导帮致了逮房地视产市冷场冷“关限外暂”枪措施碎的出起台。落八、迹前阶耐段宏谋观调饶控政鼻策评暴价担(政一外)2河00率4崭年房屿地产希宏观嘴调控幕政策讯的重乓点及咬成效传调控会目标替和重摄点：崭20亲04为年初于，为班抑制事房地店产投撕资过神快增权长，眯中央肃政府于采取基了姻“光管严克土地筛、看仪紧信址贷街”兼的宏独观调泊控政夜策。吧一方缘面，破加大牧了对侮房地康产用吨地的隶治理妥整顿拌力度搏，清轰理整好顿建瞎设用膀地，伯严格葛审批驻管理检，从租紧土垄地供忙应，象逐步叫推行筐经营袭性用腾地的怜“汤招、吉拍、午挂凭”郑，从她源头亲控制龟了土浪地供盘给。辨另一猴方面抹，中超国人宇民银房行两唐次提影高存膀款准野备金须率，卷将房寨地产教开发签项目毯(柴不含裁经济托适用男房项仪目蚁)绕资本耕金比讲例提栋高到添35科%际及以臣上，宴上调奏金融容机构袋存贷丝款基晋准利录率，熊严禁黎房地骗产流茄动资慎金贷齐款等茧，收衡紧银欣根，挨减少朝房地零产开睁发的苹资金闭支持啦。骗成效车和问承题：侵20软04蹈年调绩控措缩施以俘行政省手段示为主程，力予度较戚大，尤通过涌控制蜘土地革和资毅金供歉给，糟控制旺房地店产供掏给，勉使房孙地产隶投资醋增长峰速度宫由年于初的谷50脊.2君%红，逐慰月下此降到愧年末今的蝴2惠8.灯1%纤，回槽落歉22跟.1秋个百挑分点她。盒但这番次调由控主玩要是付抑制欲供给坝，对梨需求带、尤工其是秘非合植理需伍求缺饮乏有坦效控话制，用前些封年扩弃大内嘉需、兔刺激秘住房狐消费爸的一显些政阔策仍件然在迫发挥债作用摧，引铁起了蹈供求姑关系欧的失讲衡。燥出现鸣投机荐炒作索和被订动需腰求等株非合杨理需所求的男快速擦增长态;付中低察档住哥宅供寇应比壤例下撇降、惭房地涛产供暮给结等构不括合理绿等问难题引辜起的讨商品君房价掏格大采幅上楚涨趁.盾全国败平均伯销售巾价格隙同比贯增长农14宵.4仆%烂。尤红其是然上海辰、杭很州等察东南咬沿海慕城市柴房价臂涨幅缓更大尽，引编起了怒社会吧各界牧对是诊否会天出现困“陡房地般产泡琴沫桥”布的关护注。俱(赢二酬)2狡00哀5貌年房耗地产薯宏观窜调控肥政策蝇的特顶点及附成效叫20腰05栽年初层，根延据房盖地产贯市场价出现粱的新咸情况贼和新使问题瓶，中汤央三暮个月展内继察续出果台了吸一系搂列调凝控政访策。烦调控喜目标跟和重稻点：榆调控葛目标昨由控赞制