现金收割应对危机

1“现金收割”应对危机来源：新财富发布时间：2021年07月15日杜丽虹地产企业负现金流不可持续“现金收割”应对危机10年来，国内地产企业在高存货、低周转的经营战略下普遍呈现持续负现金流状态，且这一状态在最近5年显著加剧。但对国际地产企业的比较研究显示，负现金流状态是不可持续的，高峰中不断延长的存货周期通常是危机的前兆。数据显示，中国地产企业营运资金周转天数平均达到400多天，是美国地产龙头企业的2倍，资产周转速度平均仅为0.3倍，是美国地产企业的1/3。尽管中国地产企业利润率略高，但更高的成长速度使得持续负现金流问题愈趋严重。中国地产企业要想实现安全扩张，必须保障长期“融资前现金流”的平衡。长期而言，这种平衡可能来自于一个能够产生丰厚现金流的资产组合—如香港的新鸿基，也可能来自于收放之间严格的现金自律—如美国的勒纳，又或者是像KBH那样靠先知先觉的宏观判断及时调整存货。但在目前，地产企业只可能通过“现金收割”达成这一平衡。据测算，要抗击行业调整的冲击，保利地产、金融街、北辰实业、招商地产分别需要减少15%、14%、18%和26%的存货；如果要抗击长期的冲击，万科、保利地产、招商地产、金地集团、北辰实业分别需要释放价值186亿元、160亿元、100亿元、90亿元、80亿元的存货。饱粒国内绑地产扎行业潜:持荣续的雕负现沟金流彼投入哪塘负现首金流腰常态佣过去类5年西，万深科年缸均融济资前响现金悄缺口绘（净胜经营除活动铅现金稳流入详+净盗投资城活动纺现金旅流入荐）达傲到4婶0亿桶元，位其他姑大型冲地产便公司背同样呈陷入年了持造续负竖现金豆流的筛陷阱谊。过背去5惊年，酱保利睁地产星、招灵商地前产的个净经枯营现沟金都碎是负鸣的，姜前者列年均修融资醋前现卧金缺叨口3遍3亿置元，晒后者猪年均状融资扎前现草金缺艘口2滑0亿个元；课金地也集团喷过去话5年懂有4草年的柔净经李营现饲金流消是负猎的，牢年均梅融资固前现限金缺觉口2荒0亿颂元；咸金融陆街过吼去1御0年颂有8役年的浮净经椅营现扣金流支是负鞠的，沃年均明融资纪前现夏金缺壳口5物亿元键。其阔他一坦些中繁型地霞产公挎司也惭都呈搂现现潜金流虏正少俩负多宰的状您态，谜一些住从出纹租物短业向爷住宅孤开发村转型水的地滤产公徐司，望如中蝶粮地毒产、魔中航避地产舟，在倦转型田后也确出现昂了持旦续的问负现帽金流琴（图珍1、脑图2猜）。妖捧实际涂上，蜻过去蓄10米年，扯地产独上市验公司果整体悟呈现控持续搜负现泡金流喉状态咬，融加资前承现金塑流只惯有2蚂00唐2年框是正太的，谢10惧年年尊均融春资前竟现金识缺口参（行口业平豪均）婚达到科1.欠7亿箭元，推5年约年均渠缺口乏为2弓.2茫亿元备。平曾均看缎，每崭家地听产上隐市公扎司每持年需并从银尤行或调股票秃市场蛙融资猪2亿笋元来贼支持打其扩膜张。黎视负抵现金泛流溯尘源:谋高存夫货与盗低周俩转责笑地产北行业益为什册么会性出现律持续仓的负世现金教流状边态？透答案皇就是溪土地腿储备刮下的钥高存赤货与梢低周港转。奖分析推部分恋地产瓜上市岩公司响的资驻产周朵转率畅＝3俊65布天/起（营芽业收东入/竭年末扫资产柱），模我们刑发现都，万屡科过猫去5泼年平酒均每损年的彻应收采及预引付款材占用括52杰天资位金，真存货模（土疼地+吹在建粘项目染）占统用5赤78螺天资到金，董合计骂营运板资产掘占用罩63稠0天嘱资金扩；而等应付装款提虽供了状11情7天竹的营瘦运资侧金，脆预收稳款提爽供了建13亲9天匠的营戴运资泳金，何剩余写37靠5天酱需通吵过追免加营添运资晒金来肆维持殊运转筹，超欧过了支一年观的销军售收号入总蚁额，宿更显耽著超拆越了陶一年窝的净无利润党额。光实际辫上，锅万科妨已经傲是国割内地熊产公请司中蛮周转帖较快腥的一丙家了摩，金型融街路过去忽5年屿平均朱的期丝末存搜货周密转天业数达罗到6帮50材天，弯营运伯资金砍周转跌天数程56裁5天帆，资刘产周箩转率茂0.场32案倍；腿金地寄的存劈货周贩转天疲数7届54胁天，疾营运届资金虑周转盖天数抓56迫7天存，资挤产周翼转率妈0.姜37映倍；边招商省地产阴的存栽货周鹅转天驱数达际到8吹29惨天，炮营运复资金耗周转庄天数用65堤7天闲，资眠产周永转率颠0.疗38孩倍；贵保利障地产线的存只货周术转天裁数更市是达劝到9养58理天，陶营运矩资金胞周转坟79驶5天争，资虏产周叶转率枪0.酿29赠倍。碍而行扁业平塌均的掩期末剩存货燥周转蚁天数导为6劈20剥天，歇剔除已80壁天的枝应付粱款融侄资和弊15遥4天拳的预坊收款劫融资倚后，灭营运轮资金围周转穗天数叼达到男48蚁4天赶，总朝资产隙周转补率0染.3税2倍毯（表赔1）与。温卧被高存皱货与圈低周鸭转导言致企曾业在忘扩张浩过程不中需推要不尖断追醉加营牧运资飞金，子虽然移地产贫行业乡利润祥率也纱很高绍，但服是年柄均1乘1%都的净少利润材率仍仗不足姐以填粱补资嗓金缺广口，扯于是象地产女行业咽成为滩一个滔高度徐依赖以外部叹融资滑来推宅动增夕长的勒行业统。督吊娃对于滨地产奴企业斗持续海的外侨部融愈资需叼求，篇多数改投资施人的烛回答扑是：铸只要诉投资岛能够贩推动贯高增菜长，拌融资丝就是抓可接忌受的鸡。而且过去凑几年齐，地之产企美业也激确实衣以高挑增长坦回馈述了市健场：捉万科辩20祥03企-2差00兄7年屑的年挂均收很入增岗长达劫到5朴4%未，保德利地另产更桨是达友到9段0%字，行贱业上争市公映司平瓜均达假到2禽7%源。但嘴是高弹投资闹推动锄高增揉长的照模式尽真的雹没有伶问题鸣吗？露高增砍长背忙后持将续的唉负现饱金流葬正常闹吗？喝我们姻将从帅国际辫地产弃企业受的历蹈史对均比中迅找寻活答案选。底签地产蕉企业给现金涉流的缓国际乌比较牌系香港野地产忌商:廊靠港“隆出租娃+开坟发羽”缩资产同组合垮马实现蛾长期嗽现金谈流均狂衡电鲁地产扣是香逢港的燕支柱机产业她，而暗香港章地产航商在沾几十寇年的酸浮沉穿拼杀协中更洪形成清了自务己独壶特的侵风险谈管理酸模式轰，这银就是铲地产格开发唐与地药产投薯资（朗物业闸出租迅）混扎业经帅营的赔模式地。乓分析欠显示须，由喉于对细商业寇地产秆等出猎租型远物业谣的投壁资，惰香港耽地产扶公司乖的资索产周匹转速疫度比毒内地救企业饶还慢愈，尤侄其是鸦近两症年随漏着香培港地煎产从抵亚洲单金融秒危机携中复蒸苏，花地产仿商又芬开始判新一倾轮囤陵地扩系张。逮以新馅鸿基皇为例笑，其糠期末躺存货麻周转挽天数鞭已从零金融执危机悠中的蔬30蛙0天叉左右拖上升亩到6殖00详天，宁营运区资金扬周转咸天数患也从树20醒0天喂左右纹上升逼到6呼00枯天，网总资否产周股转率贷仅为洞0.扶1倍浙，低私于内巴地地反产商梨平均夫0.棍3倍奴的资醋产周阔转速容度（恢图3蕉、图速4）粗。不揪过由嘉于出请租物财业的皂利润崇率很希高，足达到夫80葬%以完上，门使公浩司整豆体营恳业利葡润率砖保持柔在约肚50感%的烂水平论，近已年来萄更是往达到悉60录-7脖0%坟水平腊。商仗业地业产的侄高利记润率肥和稳碧定现行金流镇抵消仪了低咽周转亭的资逼金压吹力。允在1河98闹4-脉20派07捧年的氏24贴年时翁间里太，新箱鸿基骗一直伐保持循正净粪经营找现金味流（农其中棍相当少一部角分是愧出租桶物业怜的收仰益贡插献）齿，剔就除投增资支污出后词，2就4年径中也些仅有愤7年施的融破资前叶现金称流为狡负，钉年均乐融资鼻前现握金流硬为3犹3亿伏港元伶。而攀且，缝无论状高峰葡低谷奇，新全鸿基蚊从未煤出现膜过连蹦续3配年以吗上融许资前陆现金框流为架负的喘现象悼（图老5）拣。烘醋出租墓物业桶的高逗利润年抵消愧了低巴周转折带来乘的资时金压闻力，拦成为赏公司遥保持甩正现祖金流您和轻却财务用压力漫的关紫键。注跑除井新鸿巾基外姜，香所港其浙他几黑家大怪型开旷发商洪也都络设法烛维持僵现金狮流平鸦衡。刃近年柜来，裳恒基寒兆业类营运轮资金竞周转暴天数甘节节己攀升倡—府从亚私洲金泄融危闯机之男后最直低的团52锋0天方上升似到1尾40慕0多榴天，陈总资盒产周样转率挎降至亩0.仆06怒倍，包但公知司的塑现金香流状朱况却挡保持姐良好尚，在抓19摸95江-2鸡00挎7年诊的1暴3年总间，干仅有掠3年智融资哭前现约金流玉为负跟，有凯1年狡为零卸，其岭余年妥份均罩为正素，平复均每师年可依产生标21榨亿港些元的棕经营沾现金零加投认资现精金。些恒基鉴兆业疑实现烂现金稀流的炕平衡这并降埋低对罢外部年融资旗依赖询的重诚要手及段，也也是悠以混掉业经滤营所夫贡献侮的高凯回报悬维持付现金椅平衡第。实刑际上谣，算挨上联首营公有司的先出租倍收益严和燃丰气管攻道业甲务的毙稳定分收益波贡献独，公槐司近逢几年校的净润利润床率都墓达到段10层0%竿以上嗓，即酿使剔骄除投看资性汪物业踢公允匪价值飘变动类的影恐响，志其平慕均净光利润级率一安般也锐在4扯0%库左右摔，2纵00贸6和虑20晕07要两年狠更达棚到9拐0%条以上仆—纲出租证物业卖每年隐40假亿港减元的拘经营箱溢利湾贡献胆是公瘦司维前持现烈金周访转的烦重要睛来源元。吴青长江唐实业游同样茎靠资邮产组肃合来铅对抗凭风险索。由造于对板基建冠项目塌的投垒资，疏长江筒实业看的营盆运资闭金周胀转率呢更低才，近督几年叔周转批天数邻已从偿最低蜂时的译25霉0天服上升墙到1欠70坚0多把天，江资产甩周转互率从蚁0.拘14唯倍下艳降到秃0.拥04悉倍；趣不过肤，由江于保贿持较冰高的按营业远利润配率和永投资咬收益恨，公就司整裹体的图融资领前现混金流坦仍维演持着谢周期瘦性的劝平衡看—歼在1渔99茫6-鞭20漆07笛年的搜12俩年间属，6穿年融票资前冶现金恭为正瓣，年砍均融收资前辰现金喊为1拆.3薄亿港恨元，虽且无劈连续效三年叹出现慰负现迅金流用的状弄况。循送实际牢上，滔即使斑是那轮些由网于激哑进扩纤张在甩金融屈危机香中遭蒙遇较巡大冲布击的且香港抚地产围企业臂，对剖外部怀融资生的依博赖度熄也低闪于内嘱地企竞业。需以信宵和置辩业为雾例，畜由于净受到援亚洲位金融气危机膀的冲墨击，禾其营淘运资女金周缴转天惨数一比度达倒到1敌60营0天烛，但逝其后坑，公奇司的祖这一灶数字病逐步壤降至央80泰0天抖。2蓬00填5年用以后爷，随柏着香瞎港地芒产业仍的复宁苏，姻信和搬置业烧又逐尾步增娇加土辈地储饮备，冷使总汪营运朵资金林周转伏天数箱升至稀10族00们天左式右，精总资耀产周控转率俊达到招0.式1倍据。从克波峰饺到波罪谷再开到复词苏的岔11蝇年间制（1葬99损7-须20胀07袖年）画，公这司约宪有一薪半的此时间抵融欢资帐前现茶金为侧正，毫年均台融资皆前现脸金流蜂为-秋8.惩3亿继港元办。英粱总之删，出炉租物融业和脆其他剂投资习性物午业所驱提供宣的高铲利润舅率和侄稳定速的经粱营现该金流茅成为纺香港斑地产绘商对政抗营则运资嗽金压顾力的惹主要葱手段举。而湖经历剪的数避次周场期波如动使话香港庭地产粥商们捕致力叔于维单持资打金平返衡，县无论阅是行戏业的寻高峰良期还趋是低江谷期联，都搅不过坟度依福赖外嘉部融认资。膝目前缘，几情家地裕产大谎佬的侨净负梦债资请本比你都在捷30勉%以庸下，口有些浮甚至骄低至凯10预%以唐下（来表2扭）。狂聋日本燥地产沾商:两靠高察周转虾维持颗低谷棕期的塘资金神链躬勉与香污港地利产商乎的高亚利润握率不足同，她日本和地产义商自池地产畜泡沫钱破灭冒后就福一直照惨淡意经营板，营温业利体润率邻一般亡不到数10颜%，些而净稿利润蜜率更泽是低迷至2嫁-3尸%，讯有些员年份烦甚至宅出现黑亏损岂。低尖利润策率下睁，日娘本地桃产商钞为了浇维持吐自身估的资袍金周膀转，扔只有宿保持鬼较低排的存买货储欠备。劣惠目前依日本饶市值事最大矩的地砍产开把发商犁大和肌（D佳AI葬WA记）的耗存货腥周转跟天数睁一般销仅为绝80梢-1罢00佣天，俊营运竟资金豆周转掘天数勇更是丢维持柿在6宜0天斤左右何，总披资产政周转珠率在座1倍旺左右满。靠遍着高搁周转鉴，公坝司在算20茧05宫年以仗前一车直保读持着婚相对情稳定吴的正工现金匪流，位不过末随着蛇20居05猫年日泽本商羊业地身产市柜场的城繁荣资，公躬司的境投资碰支出迈开始芦上升烟，融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