房地产区域开发顾问流程

世联—区域发展顾问区域开发项目必须关注的问题Issue>区域发展项目并非单一以规模来界定，它通常是指城市或某一特定片区的区域发展研究与土地运营。世联认为成功的区域开发必须关注六大关键问题2.基于竞争的区域规划1.资源盘点与资源整合核心要点2.1区域在城市中的占位2.2区域间竞争格局2.3核心区问题（位置/规模/开发策略等）2.4考虑规划的弹性和动态调整1.1土地分级与功能指标的分配1.2企业资源的挖掘与整合1.3项目资金投入计划3.盈利模式3.1房地产项目开发与土地运营的关系导向3.2短期现金流与长期收益关系导向3.3跨越式发展与均衡式发展关系导向3.4不同盈利模式与博弈方的不同合作方式世联认为成功的区域开发必须关注六大关键问题5.区域配套的开发策略4.启动策略核心要点5.1配套分级5.2配套开发次序5.3配套与区域整体价值及不同物业类型的关联4.1启动区如何体现区域核心竞争力4.2启动区如何带动区域土地增值4.3启动区如何建立区域形象和带动效应6.区域营销6.1区域形象主题的确立6.2区域价值的整合与展示6.3关键事件及设施营销6.4渠道策略6.5卖场规划6.6公共关系营销世从联屈区拌域悬发宫展历模购块俩顾排服机务咽的愉业的务均主抽线鹿及拿其温核秘心层研般究筝内悬容土劳地第价铺值隶的子评恭估扰与油地皂块沈划菌分取漠地蹲范玻围椅与系取隔地柳策滑略搭研故究区域应整体讽功能管定位糊研究倚（规辈划市桑场评续价）区域贱产业弃发展栋研究开六发录模音式逮与初盈四利气模幼式昂研睁究启愿动深区坝选消择丧及宁开客发溉策柄略浸研曾究协助笨与政携府签汁订相玻关协踏议执赤行服敌务区域挥发展土地丝式运营土地逮出让盯的市羽场成鸣熟度拴研判区域蜻营销飞推广土地居出让/转让杨营销摇推广泊执行碍计划区商域赏发泛展摆业抹务责研菠究誓内脾容世重联央对远区复域避开撑发拐项负目丈的齿理围解榴及穿观甜点Op范in插io复n寺>从区键域开足发价哨值链雾的角住度分暴析，冤政府/开妄发间商林参圣与子区和域骗发吊展雄项饶目棵各霉自克承深担丙着筒不鲁同标的脆角当色商业稼角色政非府/土铸地椅运酷营迟商房对地痕产出开斥发刚商房劈燕地烧产猎代钻理辜商/中怀介嗽机向构运复营肺管机理/物业接管理土地开发项目开发管理运营土地规划/土地融资/土地一级开发/开发招商项目规划/项目设计/项目建造/销售营销销售营销/运营管理土停地升规葵划精、目土辫地甘一泉级绒开杆发窑和歪运肺营在醒所汪购距土该地过上直规身划近并晚建敲造比房卷地状产死项服目数，污租颠售却给摔驻加商宣升传剂、码营狱销趣吸穴引帽投涨资田商宣传滥、营疏销，斧吸引顿驻商雹和消调费者日筐常竞运崇营薪、公维霞修乔和灿其移他希管渠理政府疫与土货地运贝营商付在整弄个区谅域开徒发价禽值链捷中有局着不届同的够权责音和利扔益点权责利益区域油规划土稍地把一钞级鸡开定发(基讲建)土地肠出让性权政府舰监管持腰续姓现泳金禽流检回拆报政府运营涨商土型地胶开唯发索项感目浆开画发辞经匆营对管否理参与劝区域尘规划土地肃一级尘开发土粒地训开成发熟经粥营百权土屋地事出慢让斗金肝（标利销益限实窄现震）政府运恭营绢商低确成唱本兄获挠取努土星地与逗政厅府疯分鸭享够土袄地阳增返值忧收转益一级是开发尸的合抄理利之润招商楚引资政督府尸监甘控土纹地凯转混让招商贩引资土地须二级柿开发(自营缠、合记资、邻股权爹转让向等)土地冶开发帅规划书实现土察地王开仰发圈进帖程蚁实喇现通过扔土地/项目斧股权翼转让暂获得弄土地骨增值炭收益二级淡开发句利润叮回报招商笔佣金杰或土焦地租禁金持续旋经营物门业伐管矩理持贴续单税摸收废回拖报创造著就业些机会政盾府至与跪土永地雁运睡营锈商羊在判区纤域柔开祝发减项鞭目鹊过概程锐中魄各息阶跑段菜的晨工志作值重塔点满及右世欺联逝能花够乎提筋供表的缠顾茄问斑服冬务羽内细容政府编制控制性详规和市政设施专项规划方案报规划部门办理规划审批手续。委托拆迁机构和评估机构进行调查，测算拆迁费用。按相关政策文件协商制订拆迁安置补偿方案。土地储备中心向计划部门申办立项手续。需征用农村集体土地的办理征地手续和农地转用手续，需收购企事业单位用地的土地储备中心实施收购。申办《房屋拆迁许可证》。委托拆迁公司进行拆迁谈判。土地储备中心代表政府以招标（或委托）的方式选择土地一级开发商，签订土地一级开发委托协议。监督控制。组织一级开发土地验收，验收合格的土地纳入政府土地储备库。财政局会同国土管理部门进行一级土地开发成本核算。土地出让信息公布。招商引资。土地公开出让。政策支持。监督控制监督控制运营商参照公私合营的程序获得土地的开发权和经营权。制订土地开发规划方案。制订并完善区域开发与土地公开出让后的增值分享方案，获批复后与国土部门签订框架性协议。与土地储备中心签订土地一级开发委托协议。与业主签订拆迁补偿协议。融资。寻找合作者。分期、分块实施征地、拆迁补偿安置工作。房屋拆除与土地平整。分期、分块进行市政基础设施与公共配套设施建设。支付土地出让金，获取土地使用权。项目招商。区域增值设施建设。土地转让。项目股权转让。自主开发。联建开发。可提供的顾问服务资源盘点与土地价值评估。区域整体定位与发展战略研究（规划的市场评价）土地开发模式、盈利模式研究与整体实施方案研究。拆赔模式研究、制订拆迁实施方案。协助运营商与政府契约文件的准备。协助联系投资商。土地出让的市场成熟度研判。区域营销战略与策略。制订土地出让的营销推广计划及执行。协助联系投资商。协助联系投资商。协助土地转让/股权转让。前期工作的评估、调整。整体定位与发展战略研究。启动区与物业发展建议。营销策略研究。营销执行顾问服务。一级龄开发土地珍出让土牧地逆转橡让二级牛开发前焰期瓦规大划锯、阶审其批佣阶疑段区域寒开发敲土地士价值垮发展萍进程叫及现杆金流丛量变误迁规辜律图-牢-马-思-阵-课-税收土地贱收益资收产辰经浮营土致地艺收侧益市时场温检斗验建设花发展衰应落置或周重居建设么定恭方漂向成睛熟本与英巩凭固阶段跨划分产出土地遵收益税收税巧收土租地近价取格排变践迁蛋规瞎律投入基础膏设施如建设地区骨形象还建设区绝域虑规竿划--屡--怎--区域眨运作蔬费用基础宅设施引建设公建烛投资缴蜜税建设耻投资环雹境烈再流投您入公住建亮投箱资--乐--基帖建蠢投竟入喊与捷地垮价索增暂长食的赛关纳系察曲悲线地些价脖增丹长者符租合禾边赤际关递旦减惠规角律基建桂投入胀增长启眉动钞期（1～2年）成长眉期（2年蒸左牌右）持续谱发展丹期（3～4年头）稳定持期下推一卸个达周姥期区司域闷发成展涂项厌目拌遵松循陵着妈共返通粱的星开按发瘦步竟骤开发主体的合法性确立目标体系的建立土地查勘、资源盘点土地价值评估区域规划与产业定位开发模式的选择启动区的确定与启动区域营销土地的控制与获取世血联跑区置域尘开狼发逢顾煤问苏项乐目来成搞功肉案睛例穴简脚介C陵a症s帽e塘>世舞联宽成亦功羞案商例项目名称时间城市项目规模委托客户服务内容合肥政务新区规划市场研究2001合肥12平方公里合肥市规划局区域发展战略、经济评价、规划方案评价及建议、开发模式及运作方案招商局漳州项目发展战略及定位研究2002漳州1平方公里漳州招银房地产开发有限公司整体定位、发展战略、开发模式、出让方案、地动策略深圳宝安尖岗新区发展研究2002深圳2.3平方公里深圳市规划与国土资源局宝安分局规划方案评价、整体定位、发展战略、出让方案西安经济技术开发区发展研究2003西安4平方公里西安高新技术园区管委会项目整体定位、开发模式、经济测算北京温榆河绿色生态走廊项目2003北京7平方公里天津泰达集团房地产开发公司项目定位和整体发展战略、开发模式（土地转让模式、创新模式、资金流）、区域营销推广廊坊开发区项目规划发展研究2004廊坊30平方公里廊坊三浦威特建设发展有限公司整体定位、发展战略、启动策略、开发模式佛山南海科技工业园项目房地产与土地功能定位研究2004佛山256平方公里佛山市南海区工业园区管委会土地价值评估与综合分析、区域开发整体定位与发展战略研究北京市顺义新城整体功能定位与产业研究2005北京108平方公里北京市首都规划委员会、北京市顺义区规划局产业研究和空港城市研究、区域发展战略、开发模式、开发计划合初肥哀政烦务舰新蛾区框规燥划狸市声场验研柏究项目芒规模：即占末地12平察方声公方里项奏目栽类针型：洗政歉务坊新弹区鹊开未发客户棉目的晚：土地殃的成四功出师让为锋区蜂域青做葬控纯制堵性婆规杜划畅提垂供魂市破场闻依个据区域承开发殃的运姐作模敏式我康们丸解硬决荣的屿问篮题：城市杰经济臣环境黑分析拒与资当源评污估新此区倚选信址识诊摧断路报巨告合肥夺新区芝规划锤及功胆能分隔区研怎究新蛋区将开辟发隙与粥运局作泡报凉告案贡例工实红务喜研筝究浩报胆告新淡中妈心端区风意叔向先规评划辰方赴案取得新的成慕效：土蕉地贞增危值成为安开发同热点招惭商局局秧漳置州繁项甘目佣发缎展肥战衡略咸及税定普位月研水究项目绸名称：漳搏州港催口物全业研朽究项啄目盘规么模：1平圆方蜂公术里项盒目恰类疯型：谎大你规计模汁主裙题赛地厦产根开床发我们册解决市的问面题：旱实炭现您区迎域萝增诸值连确荡定升开梳发酒方落案典捏型循案困例卷分纺析珠开刺发缠模座式深圳雅宝安识尖岗枣新区坦发展做研芒究规模卧：2亦.妥3平蚕方强公赤里客掌户口目拼的荡：区英域草发亭展皱定绘位区域暴功能挎分区取得哄的成抽效：区域茎规划搞已经辛完成土地更增值土地孩高价脆出让西安站经济固技术李开发员区发樱展研起究项厦目涝规坡模：4平烂方调公乳里项目殿类型：矛开发厅区发变展战现略世耐联裤介茂入穷阶疫段波：世娃联固介秆入害时洽处副于咳区栗域木开谁发篇前粱期较的盘功僵能徐定柔位宏与躲规齿划双研桌究透阶歇段工作秋成果鲁：区绘域胆定岸位添与律区忠域半增睛值拆的体关身系区域毅的整更体定耽位区域扶发展家战略区支域神整禁体姿功称能射分识区爬及恶经势济势指龟标石确扒定区虎域绒开撒发更模盐式爱的枕建尖议前与订土透地奔出戏让绝策原略徐的租制姿定顾问旧效果基于前世联冷提出典的整钳体功白能定敲位和乞规划忠指标畏建议售，完些成区都域总漏体规惯划；吸歪引娃了错包爱括屑上火海倡绿欲地离集宪团损、涝香我港亲和劲黄时机荣构南等天品横牌怠开摇发水商填进持驻理；区域依地价垦由60万/亩锹快因速霸飞谎涨胁到13深0/亩；区域际逐渐阿成为弄开发静热点北赞京搜温楼榆劫河涝绿摇色滴生杰态屈走绪廊斯项洁目项乔目堂规慈模：7平方东公里项目惊类型：大爸规模惹新区骗开发工朽作叮成民果雀：区域竟土地清价值顺评估霉与地相块划遣分；区恼域拍的谁整剥体鄙定初位财与字功嫂能补分床区仇（剥包济括听核震心述区剥定欢位板）陵；建尾立铃区遍域菊成哲功增的割土岔地勇市悲场菜运寻作姻模惭式环和舱商甲业构化腔的芒开斗发仗模倚式区域拒的营燥销策互略与蓬形象摔建立核心邪区土气地二示级开鲁发别糕墅项灯目的缠市场蛇定位顾问漏效果基于回世联行提出乌的整预体功上能定换位和戚规划善指标筐建议分所做扎的区延域总床体规盼划获夏得首狮规委尖认可基于套世联榴提出希的“瓜公私辨合作情”的虾土地辱运作筛开发录模式蹲，开哗发商键与政篮府正及在协榴商积耍极推坦进，纠区域刑开发权已获寇得立商项批摊准；推进泡开发简商获享得政鸣府批要准成鹅为一疯级土睡地运腰营商土地户地价岗升值除达到15斯0万遍亩别迎墅锈项尽目蜻现贵已面进臭入卧实材质庄性舰启翠动丧阶南段传。温榆河绿色生态走廊第二道绿化隔离带廊坊贷开发佳区项业目规握划发报展研投究项目恋规模：30平箱方它公宏里项雾目粉类献型：木开发竭区发社展战轨略我牲们处解晕决窃的舱问幼题：拿地畜策略区击域育整傍体碧定裙位冒与吃发倡展呆战到略区域脱开发略模式土诵地挤价阶值驻评席估华与迈地孤块板划撒分启桂动加区滴范涝围逆确弄定朋、状启揉动语区狡定舰位溉与变功绳能悬布秀局概、归启溪动第区助发错展否战搭略土地烫出让负计划开争发薯模停式佛山呆南海结科技性工业罢园项娱目房叠地产冈与土膏地功鸭能定匪位研举究项目芦名称：甲佛握山谱南粗海匠科洲技线工磨业请园岔项固目卡房背地狼产肿与死土榜地切功脖能屑定撑位刑研淡究项目感规模：25沈6平饿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