思源青岛知名地产城A地块项目市场定位前期策划

万科城A4地块住宅定位12-7月-23112-7月-232A4地块本体研究A4A4地块所在位置A4地块基本指标基地面积：67538平米建筑面积：16.37万容积率：2.42受90指标限制A4地柳块圣属录性狗界葬定结猾论搅：A4属性眼介于G3与G2之缩慧间购，氧偏段向G2，具舅备做篇再改间产品碗的内僚在条吉件。序受项繁目指党标限两制，岁再改嗓产品仍的实隶现以牛增加踪蝶附加寒值（布偷面急积）叔及拼犯户型引的方应式来何实现把。A4地榨块饺相秋对绿完席整云，夸没服有果被鼻道旬路掉分鸟割柱，痕具古备祝打耍造原一贡个宾独剧立慌且赵完终整趟社鹿区逐条拥件私洒密竖性招较尤好往，恶且括有脚充拾足异地央块逗尺省度贺，城做睁一寸个勺大纺型嫌的袜中南心剪园麻林辫景湾观不沿莫主干落道，牢没有缸明显伐噪音弄污染目前子规划出布局代方案凳，大河多数奥楼座告正南植正北立朝向薯，产告品条浮件优傍于其揪他地势块按原肿计划挺该地摧块启怨动时朵，万柳科城伐商业汽配套棉已竣旱工投法入使朴用，悬生活谷配套链条件徒大大落改善宗，促康使地爆块价燥值进筑一步评提升矩，土击地属姿性向G2品类辈转化周惰边驰没蓄有顾明都显晕的竹不握利种因幸素暂影承响万科制城整脆体的奇土地滔属性衡已经逝非常循明确识，这暗里不芽再复淘述，工我们伟只强讽调A4地拉块大有弃别磨于魔其醉他蹄地杰块卸的漏独光特伞属倒性绩。整赌体飞市晚场狮分兴析青岛输房地育产市贝场成庄交分刮析青讽岛耕市狼房央地绵产胁市晚场20画07、20软08年犹均厨为宴供求大宏于抬求局的命态参势们，音供文销哲比季为香；0让9年矛市男场搬迅膜速扶回弊暖唉，苦市择内不五忌区寒商爬品液住坚宅众成嫁交孕量句达椅到3游7犬5拿.碍4万掠平滥方塔米莫，惰比2专0递0晃7与20签08年块两射年啊成芒交茧之揭和纳还竖高岩，挎保潮持械供馒销是比0.犯9的良坊好发基展趋歇势。由倡价仍格摧曲柏线竭可班看照出恢：其由魄于兆市邀场滑刚令性制需宇求爷增拥加民，马外凑地脖投既资哗客法户哲增般多字等按各誉种疑原抢因递，躺使2后0陪0真9年熊青娱岛断市哨市耗内感五清区革商火品害住巾宅烫价允格耳加写速丛上蝴涨求，丢幅渗度臂较数大踢，纹环侨比焦上圈升1渠2迁.检5药%。市涨内野五烛区搅市涨场筋供筒求棕关终系供妈应不、伙成卷交应量龄相某比0岩8年倡猛遥增邮，吗供宇求疏关妻系将相笔对绩平龟衡日期新增供应量（万㎡）成交量（万㎡）批售比供应量供求比月末库存（万㎡）存销比08年2281421.6335.42.4193.4（08年末）1.409.134.610.53.3228.621.8218.120.809.218.311.11.6236.321.3225.220.309.343.128.31.5268.39.52408.509.42835.10.8268.17.62336.609.521.437.70.6254.76.82175.809.638.945.30.9255.35.62104.609.719.343.30.4229.35.31864.309.816.632.20.5203.26.31715.309.936.730.91.2206.96.71765.709.1026.230.10.9202.16.71725.709.118.935.30.3181.35.11464.109.1250.935.61.4197.25.5161.64.509年合计342.9375.40.9536.3——161.6——市内伞五区踪蝶市场电供求财关系09年理供逢应轮成筑交欠量堪远羡高润于08年，泡截止惊到12月逼底富去佳化37蹈5.边4平咐米叶，捆总基供巡寿应总量灾去质化毅率薯达7饰0拼%；

供应成交供销比首置117.0117.21.0首改120.9139.10.9再改105.1119.10.9总计343.0375.40.92赤0彻0雾9年念市绢内蚀五把区冤分等产史品谷线分商佳品砌住适宅径供瞒销未产钞品慢结播构由援于选市谈内肝五牵区0公9年强整膊体专供牢销新比竭小乏于1，市止场供障销以重首改芽产品忙为主易流产阁品，各产蓝品线撤供求扫平衡恶，呈警现供乳销两粘旺趋遭势。市内怠五区卵市场挨供求弃关系市内门五区府市场胞供求蔽关系20挂09年市悲内五群区首锄置产袄品月卫度价嫌格走显势2雄0掠0宣9年市地内五南区首酷改产锈品月钟度价接格走政势20飞09年市筛内五掏区再呈改产返品月放度价淋格走爱势结论锋：首察置市捞场供共应量溜较大增，价丸格上泥涨空予间有揪限，瞎首改赴和再乓改具股有更兆好的花溢价顺条件旗。20错%3货2湾%3谣7庙.路5批%市此内两五荒区投市播场蹲供皇求愈关拐系2翻0绘0王9年市煎内五券区不往同面抵积段庸的住烛宅产奇品存缺量、丹供求慕关系挑总表面积区间库存存量比例供应量（万㎡）上市面积比例成交量（万㎡）销售面积比例供求比存销比均总价区间(万元)

70㎡以下(含70)19.912.3%42.212.3%32.48.6%1.30.661.070-90㎡(含90)32.420.1%74.721.8%84.822.6%0.90.461-7890-125㎡(含125)55.334.2%120.935.2%139.137.1%0.90.478-108125-144㎡(含144)16.210.0%45.613.3%48.012.8%1.00.3108-125144-180㎡(含180)18.511.4%34.19.9%44.912.0%0.80.4125-156180㎡以上19.311.9%25.57.4%26.27.0%1.00.7156以上总体161.6100.0%343.0100.0%375.4100.0%0.9

特笛征侦：各昼产旅品钻线辞总除体朗来掉看炭销巷售尚情府况际都征比输较鞭理型想芦，70以格下数和18这0以上丙供求柿关系诊显示才机会阵较小首改辰产品须为市购场供亦应和亭销售贼主力捎，且凶存销义比较悟低，达具备哥较好迹的市棍场入残市机浆会再亩改躁产惊品葛市敏场芳整群体施情滥况喷较冤好导，戚相桃比叔而妖言氏，12盛5-围14叶4平悄米隔（讽含14症4）监表要现携更狮为注突催出小结皂：从驱上表讨也可浊见，90同-1啄25平为慰市场迹成交炕主力赶面积栗段，济具备失较好虚的入封市机疲会，结合陈项目A棚4地块右属性大特点榜，考负虑溢键价并挖且和姑万科鹅城其怒他地元块互旬补性，选会择9派0跑-孟1羡4录4为目户和型侨面钥积漆区殖间疑。市内辉五区抬市场咽供求赏关系典哭型寇项丘目葡再予改去产右品亭销半售呜表爹现典稿型秧项捏目繁再沾改墙产咐品毫销你售注分库析G3鲁岳洲梦境便江南鲁岳顺梦境罚江南帐单价语集中占于68伸00澡-7昏20诞0元/平米廊，属拍于较福低价被格，择再改虾类产泽品09年平葵均每艳月去哗化套煤数约絮为1祥0耀-碑1缩慧2套吉，计销犁售大面焦积巷约15另00平。户型分面积段总套数去化套数套数配比总面积去化面积面积配比去化率（面积）总价区间一室两厅70-8060575.15%445041643.75%93.57%

42万~48万两室一厅80-9018017815.42%152501502112.88%98.49%

48万~54万两室两厅90-10046244139.57%438404179237.03%95.32%

54万~60万两室两厅100-11021020718.04%220002162218.58%98.28%

60万~66万两室两厅110-12071706.10%810679426.85%97.97%

66万~72万三室两19%156701501213.25%95.80%

72万~84万四室两厅>14060485.53%907071817.66%79.17%

90万以上总计11631113100.00%118386112734100.00%95.22%

典型脾项目粘再改努产品奖销售浙分析G2中袄海孝银爬海移一欢号中才海贩银印海影一艇号毫单刃价秃集签中赵于13寸00开0元/平巩米无，著属探于G序2土地绕的较梦低价随格，0辉9年怨平兔均心每衡月堤去攻化援套让数耽约杂为2兔2套，胆销售金面积膝约28肯00时-3氧30飞0平傻。户型分面积段总套数去化套数套数配比总面积去化面积面积配比去化率（面积）总价区间一室一厅<70800.63%380802.24%0.00%66-84一室两厅70-80200.16%15000.09%0.00%84-96两室一厅80-90600.48%49800.29%0.00%99.6-108两室两厅90-10030028223.77%282002650816.61%17.71%94.5-110两室两厅100-11016816513.31%173041699510.19%11.35%105-123两室两厅110-12029192.30%333521851.96%1.46%115-144三室两厅120-13089887.05%11214110886.61%7.41%126-156三室两厅130-14013131.03%171617161.01%1.15%175-196四室两厅>27%1035209120060.99%60.93%210-291总计12621137100.00%169745149692100.00%88.19%

恩躲马剪文娃景协园户型分面积段总套数去化套数套数配比总面积去化面积面积配比去化率（面积）面积总价一室一厅<7023013928.9639%60.43%

102万以下一室两厅70-801186714.87%9258522613.07%56.45%

102万~116万两室两厅90-10029819837.54%274161841438.68%67.16%

116万~145万两室两厅110-12030153.77%345017254.88%50.00%

160万~174万三室两厅120-1301188214.86%148681033220.98%69.49%

174万~189万总计794501100.00%7086245288100.00%63.91%

恩枣马拆文的景背园签单芹价顽集祖中伙于万/平米挥，再权改类皂产品溉平均骑每月丈去化亭套数瞧约为16套，拜销售桂面积就约2许0倾0场0平。典眼型禾项常目弯再遮改件产左品蕉销建售的分请析G2妻+08区-7失月-伐2318从不华同类羞型的鼻项目呜的再旧改类虾产品另来分赶析与万勺科城A4地块域具有瓣相同映土地朋属性赚和相誓同定再位的甘产品栋基本弊为空匹白再砖改臭类躲产填品堆销郑售倘量锹受舞地小段犁、福品丘类柴等钉影很响薄明隐显再改燃类产辨品平估均去繁化速程度基鱼本在15拢-1佩6套圾，易销絮售袜面铃积侮在2艺0嚷0耻0平让米枕左根右A锁4地块缓的再侍改类瓦产品啦相对G3品意类大项围目臂，黎地算段誓、滋品窃质寒优效势龟明台显锐，餐相危比G2类产硬品性碰价比迁及总短价优墓势明冤显。综堤上底，A锁4地块摘再改劳类产蜡品存奴在较押好的棕市场迟机会画点，沸但要奥合理昌的控腔制比蜓例，套以保洲证每揭月的葵正常钻去化王，同哄时，敞适当沫稀缺桨有利冰于实喝现更愚高溢咏价降或低市嫂场风吧险。小遥结目阵标拦客甘户总分馋析定性桌研究养方法—机—目标汁客户酱访谈年品龄时在35接-4顽5岁之鞋间家庭卷年收宫入2与0万勿元宿以伴上一爽年既内触打朴算吊再陈次冈置倡业家庭肥购房将的主锡要决幕策人接这受1祥0曲0膛0顺0元/平米薄以上田的单政价新购裕房产循用于尚自住徒性质首改勤客户圈：自警己在宜青岛冲拥有距一套无住房再冤改欺客耻户肌：规自钢己找在债青文岛虽拥李有柜过猛至算少筐两谁套孕住英房非敏李感职志业（瘦调查峡、广呆告、弱传媒刷等）过去哭半年争内未左接触换过相舱关主赤题市丢场调测研。访谈拘方式书：我泥司在倍金色焦来访晒客户偷中挑林选符愤合条茅件的纸业主负，由处该业喇主接谣待的铁置业割顾问穿进行悠现场垫访谈棕或电陷话访吩谈。样烦本稀条竭件目楼标鼻客械户护分倘析姓名类别年龄家庭年收入家庭结构改善需求王先生再改39岁30w三代同堂（67、65岁，9岁）周边配套完善，交通便利，最好有医院、学校赵先生首改32岁25w三口之家（5岁）住房设施改善（核心点是双气）和扩大面积空间改善李小姐首改30岁20w两口之家位置更改和扩大面积空间改善张女士再改38岁35w三口之家（12岁）靠近学区和扩大面积空间改善王先生再改46岁100w三代同堂（73、71岁，18、15岁）小区物业品质，区位、交通，注重开发商品牌以浴下矿为锄近毙期紧有货意恭向匠购拴买颠首明改涂再特改俭产责品红被弄访遣者辞名袄单目标瞒客户可分析目标羊客户快共性仇需求离总结访谈丘客户或年龄涌主要舱在2边5缸-皮5盯0岁奸之乱间拆，吼多领为拆三午口火之匠家龟或旧三冰代江同巡寿堂虫；多圈有具一赠套凝或坟以牛上巧住反宅酬，迎购蛾房南目枕的盛非秧刚菌性垮需稻求府，鞠对疫当滩前炮居还住白的容环渠境着有嚷所抽不侵满吵；户型剑需求棵集中昆在舒旺适两诉居、张实用皇三居饲、舒发适三模居；客裤户驻的趟购确买喷力死较衰强箩，柄可炮承封受鱼的似总次价注区客间预在1尝0在0贪w以抬上脉，冷需傍求12训0以上穗大户顿型客膊户的贺支付使能力方较强冈，部扫分可亦一次妥性支义付；首改办、再狠改类语型客逗户购凑买关耽注点衔为总甚价、气交通朴、小担区舒途适度窑、物房诚业服剪务开沙发商少实力叨；配套芝中主驱要关齐注教俘育、考医疗悔、商柿业等链问题喉；对最物倍业够和漆小揉区堡环年境民要芳求件较筒高强，雀普日遍劣提疏出洽希怖望役封极闭偿式他管盆理根。目标早客户脉分析客搂户切需拳求例特做征界分吉析首改引产品隶需求您主要判集中迎在9持0以上猎，再朗改型熔客户宝主要葬需求编面积恰区间费为1勉2塘5被-左1你4兰0平蒙米宵的澡舒询适惩型股三贸居刘室筋，决竞政品埋中盖有辟此谁类封面俩积壳区销间犹产态品度的惜特闸征蓬对化比食分幻玉析密如肉下伶：从上辈表可活以看枪出，纠万科荒城在布舒适蛮度、雪总价清、交泡通条中件、撤物业静服务扶方面裂面对萌周边斯竞品显有着耽较大静优势唯，而吃这四辟方面辱恰恰眯吻合尝再改葱型客才户的妇需求底特征且填万联科牌城泳所忍有然项痛目范在染平断均约值踩之垃上鉴，狐综荐合晓优只势苦比妥较剑突纸出企。万科客城的氧首改免、再坡改产幸品具赶有很荐强市楚场竞黄争力项岔目赶初蔽步寒定牵位项目从定位市膊场整楚体腐市威场关供进求桑均盆衡望，傅市柴场庭运菜行糊状翠况饺良燥好核徒心胜竞缓争性片都区妻中抱，被同陈质劝竞歼品套较拒少轿。对比亭再改悬类竞丝式品，横存在纲竞争搬优势匪和机馅会客融户首爹改荡类志客斜户息为韵主鸡流惕目胸标泪，道会灿吸恶引盈一等部正分傲再桃改粱类偷客婆户