济南住宅项目开发地块定位报告

济南天桥区北关北路地块定位报告营销策划部二〇一七年9月第一部分宏观政策与城市研究调控政策节奏时间本地户籍外地户籍首套房二套房公积金贷款限购区域第一轮限购2016年10月2日住宅限购三套；历下、市中、槐荫、天桥、历城、高新等6区有房户限购一套首付比30%首付比40%家庭最高额度60万，个人最高额度30万，本市户籍家庭购买第三套住房不意攻公积金贷款历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、高新区限购升级2016年12月26日住宅限购两套；历下、市中、槐荫、天桥、历城、高新、长清等7区有房户限购一套，需3年内连缴24个月社保（个税）首付比30%首付比40%家庭最高额度60万，个人最高额度30万，本市户籍家庭购买第三套住房不意攻公积金贷款历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、高新区、长清区限购再次升级2017年4月19日住宅限购两套，限购一套，需3年内连缴24个月社保（个税）本市户籍30%，非本市户籍60%，商贷最长年限25年二套60%，认房认贷使用2次及以上公积金贷款暂停发放，公贷利率执行基准利率的1.1倍历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、高新区长清区、章丘区放松落户政策2017年8月10日取消购房、投资纳税落户条件限制,参加济南市城镇职工养老保险满1年，拥有合法住宅用途房产(含居住性质公寓)并取得房产证或不动产证的，可申请落户济南市区。房地产政策研究为稳定房地产市场健康发展，济南市政府自2016年10月至今连续三次加码房地产调控政策，主要从土地供应、商品房预售管控、提高首付比例以及扩大限购区域等方面来规范市场；2017年8月济南市落户政策改革，落户门槛降低，间接释放本市购房需求。济南城市规划济南确定“东拓、西进、南控、北跨、中疏”十字方针；“十二五”期间以“一城三区”的发展格局为重点。“十三五”期间发展方向略有调整，以发展中心、次中心和卫星城为重点。“十二五”重点发展片区一城老城区东至二环东路、西至二环南路、南至南部山体、北至北园大街三区西部新区西部新城核心区、济西湿地生态区、长清片区东部新区奥体文博、贤文、汉峪、长岭山、雪山、唐冶、孙村、章锦、彩石、两河滨河新区北湖城市副中心、济泺路、华山、新东站、美里湖“十三五”重点发展片区城市中心中央商务区城市次中心济南西客站、东客站和黄河北、长清、章丘省会卫星城济阳、平阴、商河“十三五”重点发展片区城市整体空间发展济扫南网城锁市席规门划根摇据赵济乒南勿市澡城倡市感总液体挺规喘划伪，秩济穗南良市显中衰心敢城腊区插分衰为浑一顾城员两茧区抖（毛主冻城煎区旨、训东静部子城决区剖和闷西域部颜城汉区腔）女，因地苦块怀所栋在止主饼城塞区滚内宋的副旧商城汪片夸区筑配闹套皂完那善眯，装城凳市态基潜础逝设松施腾较吗为贯老轰化及，雅将课重涂点蠢完谋善拜提违升努商悲业询、啦服百务侦业钻中星心季功航能错，知发里展井商卸业伴、冻金置融弱、齐旅密游飘等耗现稠代号服结务腿业俭，屯在叼保汽持所旧幸城设特踩色卷的沟基执础筐上薯以罗发立展摩居妥住坐为世主宁。地怀块中匙心诉城扭空伤间纪结债构诉为瞧“宵一待城桑两蹈区模”愈。混“核一夹城次”绣为葛主体城注区驴，泪“走两下区梢”犹为秒西和部我城颂区番和硬东帝部暗城唯区部，搞以撒经琴十疲路订为市城体市症发问展众轴客向颗东励西片两壤翼贿拓疯展诉。主播城勤区虫为邀玉辩符遇河袖以晚东饭、昨绕原城帖高赛速头公超路脱东计环帝线忽以贷西物、舰黄季河灶与考南劳部招山言体狸之指间孝地恩区；哲西灭部忠城胡区挖为指玉短符忍河谱以豪西蛇地律区丑；请东膛部红城程区湖为状绕族城欢高眯速掌公慌路拢东眨环宾线咬以拜东伞地帖区榆。主侨城拐区幕由狡腊闭山贷、州党件家碑、勒旧甘城尺、腐燕侦山蒙、船王麦舍顾人伐、表贤爷文武六贩个策片叔区环组聚成羽。搜旧昌城妙片坦区匀包兰括庸二纲环核路瓶以仪内歌及设二患环怖南善路左以榨南隙部霉分题地凤区牧。而本活项目僚位于魔旧城价片区隶规划忌范围猎内。济业南间经滚济摘发列展工研仪究济南裹市整步体经密济运焦行稳笨定，眨近年涌经济质增速加虽开纠始放粱缓，猾但产国业结级构不现断优猫化，以砍现兴代拴服蚁务舱业衡为纯代债表徒的怀第离三竿产茫业窜或命将心长棒期明主晕导岸济语南赖经竟济发展瓜。从经浙济运卖行状采况来常看，聪济洲南月市抱经垮济团总滥量民庞只大音且筒运犹行暴稳脑定沫，蹲在晚全略国嫩存厘在池巨谱大繁经纲济孩下舒行强压垄力跨时育，钓仍肠能询保扶持就较刊高炕的穿增步长挤速臂度言，振但惩近盏年驻经桃济性增玻速赛出散现掘放蛾缓棉趋峰势山；从经层济结刊构来虽看，肾长牛期碰以矩来俊，售济宣南卷市腔第筒三校产久业柿远及超拖第缠二许产夸业祥，吉主吨导灶城逼市淹发番展池进酬程呢，械产胸业希结居构抗日例趋巨合疗理然。20研12年开车始，堂经济胃高速络发展录阶段馒终结免，变裕化趋闷势与屋全国皂平均遮水平后相似19属38（4哈0胞%）1五8钢2妖9（4乘2鱼%）26餐22（5罚4饥%）23产39（5废3枪%）2罪2岂1宇5（37菌%）20捎53（3阿9按%）3毙2佣5狐6（56汇%）28吧92（5信5宗%）2给3似0弃7（3疫8屯%）3贤3押4田8（5缘瑞7仇%）23洲69（36蹲%）38晓50（5恰9极%）第三组产业锡占比累年破攀升济南怎人口爪导入霉水平济南犯市常闻住人现口突丹破70难0万遭大斑关剪，岩人孔口歌增正速巴省苦内谷居次首糊，梅吸迟附锹能盯力蒸不库断主增毒强唇；无大阀量炊人你口黄的房诚导欧入凯为凭城志市闭注脉入佣活肾力直的葱同醋时鞭，章也年促遍进菊了会房佣地惜产粥市赚场惕的繁伏荣店。济南芝市作污为山娃东省烧省会裤城市晌，经辩济发复展速逃度虽开稍逊认色于宾省内臣外其摸他沿晒海发础达城丽市，蛾但仍扭保持终相对弯较强型的人矛口吸卧附能搬力；2昌0训1桂4年人沾口增维速超威过青活岛，士稳居止全省棉首位断，常范住人膨口年橡增量壁近7万人捉；天桥扬区域部内人盛口分谋布呈搬现南腹密北姻疏状闭态，疑本案粗位于奏天桥叼区东郊南方横向老朱城区，人形口密争度相逐对较率高。第一梯队第二梯队第三梯队人口增速省内前三名省内后三名区域济南莱芜青岛泰安烟台威海2014年人口增速（%）0.970.950.920.230.190.13常住人口（万人）706.7134.5904.6558.1700.2280.9数超据丢来叮源它：2垄0坟1庸4年度螺全省止常住如人口塌数量晕统计关表20趣14年山哥东人脚口增兔速排颤名第二糊部分嘴本体裂研究项场目河位含于愚济辉南辩市脂天般桥牺区刺区要东侨南还部米区旅域但，谎位塌于要济络南愤市动规趁划号旧捆城岗片脸区刚范岛围责内，缴片狠区诊居程住锦氛汽围封浓丈厚期；扭未拜来熄规兄划中以悲居齿住畜为俱主灯。项给目絮东古侧顺夜河鲁高织架菜，按北婶侧俘北隶园梦高妻架帜，适两斗条勿快额速差路渠于版地薯块舍东枣北释方值向疫北谎园君立捕交留桥胜处幼交舒汇露；阔交阴通资便来捷溉，境可猾快舅速妖通粥达竟济阳南如市典区已。地湾块梢距件长包途荒汽局车借总萌站黑和银火摄车贱站惑仅2绘.箩5公里火，距新离火劲车东抬站仅8呜0盗0米，循对外衫交通旧十分证便捷柔，可什完全必满足湾长途清交通全便利询的诉杂求。项目区位绕城高速线2.5KM2.5KM0.8KM1KM区域卷认知地块同所在亿北湖完片区圣是天斩桥区绵规划毙中唯威一地迎区级蜂中心尤，泉进城特远色风搜貌带篇纵穿伞片区矩，规匪划为遵集文化岁创意庄、生天态休庙闲、诊商务持研发贯、商罩业居腔住等彩多功桃能于旋一体窗的城判市新冈区。暮片区派处于煮旧城冲片区按，人般口密殊度大唯，发撒展前咏景可趣期。

北湖片区黄台片区济泺路片区药山片区

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西至北关北路

西南方向铁路桥洞

西北方向高压线

北至铁路宿舍楼

南至铁路轨道

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用地面积

5036.97㎡（7.56亩）

地上建筑面积9065㎡

地上容积率1.80绿地率35%

建筑密度

25%

停车位64个

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克誉而瑞巡寿数据震库二期1#、3#已推售产品户型配比户型户型面积（㎡）套数（套）户型占比一室645211%三室100-14035369%四室2549920%已推售产品去化情况户型面积（㎡）供应套数（套）成交套数（套）去化率64525096%100-11017416997%110-1201009898%130-140797797%150-160998485%第四在部分客户权分析客狠户绩分铅布成拼交岭客剖户捉地暖缘筐性率强弊，告以股北栋湖滚片痰区光及驶济算泺刺路绝片珍区紫客伏户狐为僻主忆，宴小筑清倒河纪以乳北秋、撕黄恨台稻片取区担、怖药肺山架、懒堤挣口般路游、稠西竖市认场蒜片甜区绩客康户恩作丧为息主咽要砌补荷充认客放户栗分墙散双地异，济同恨时婶将赵承蔑载察少顽量脾历马下穿区棵外莲溢燥客企户者。黄苦台缓片新区举及罢历检城就区订客炭户小陶清胃河抹以飘北顺天患桥俗区奖客丙户药山赔、堤朋口路雷及西删市场衰片区筝客户北擦湖妻及钢济桥泺兴路倍片木区芹客脏户历下巩区外总溢客薄户客户分析客户类型具体区域代表来源职业特征置业能力客户基数置业关注点核心客群聚集区北湖及济泺路片区个体经营业主中小型企业中高层管理者及企业员工★★★★★★★★★地段认可、品牌、物业信赖，看好片区发展潜力、认可度高重点开拓区域堤口路、药山、西市场、黄台片区及天桥区小清河以北区域个体经营业主事业单位及普通企业从业者★★★★★★★区域认可升值潜力偶得客群区域历下区大明湖及泉城路从业人员聚集区域金融、餐饮等服务业从业者★★★★★★区域认可品牌升值潜力随渗着素济毒南莫市“北跨”工解作蜓提棋速变及蓝天伴桥侦区箱片洲区垄控毕制舟性慰规清划援通辞过聚审烛批坦，车天饶桥炊区术正牛逐宝渐生进耽入修快乱速春发魂展锈阶牙段瞧，锯老佩城弊区怨由住于肺人蹦口印密球度肾大剥，鸦地撞理纠位虽置始优失越叶，蕉区侍域时价适值凑将液明雕显裁提推升照，跃改半善科置苗业死需避求蓝将放不箭断炎释胁放豪，牛区该域盘市做场制前播景划乐砌观习。客逢户年认青可遍点客敌户授抗缎性究因尺素客怪户置业惯敏感你点分陆析绿窜地品客牌核、壳物颗业双等止附省加怪值霸赢单得误客五户件的暖认戚可；升值潜秩力：们天世桥佛区晒旧晶城图区雹，碑地劳理柱位忘置凑优伍越激，痛土毅地肆资狐源章稀协缺现，悔看具好区腥域培未危来叶发驶展犁；配套红：交薪通资头源丰轰富，风通达夕性强愤，出比行便植捷；喝可签同约制虹锦市昂小学慕或北浆坦小暴学；环境宅：南兄邻大晌明湖晴，步载行即测可到康达风招