商业地产社区商业操作手册

社区商业操作手册

我想讲的是一种态度。一种严谨求证、多方法论证的研究方式。商业地产之新在于它能够带来的巨大利益，但带来巨大社会风险。商业地产的复杂性也带来社会利益和财富的重新分配。这不是一次培训！发展商关心开发利润。投资客关心年投资收益率。商户关心日翻台次数、平均日营业额。消费者关心楼下有没有自己喜欢的品牌。政府关心商业所带来的长期税收及就业。

如何轻松驾驭复杂这一矛盾棋局？严谨而深入求证是唯一的出路。本手册正是实际操作的典型方式。商业地产不神秘。它只需要更多的精力投入，更深入的研究。

一、社区商业概述二、社区商业的定位策划三、社区商业的分布特点四、各种类型商家的物业条件要求五、社区商业特色氛围的营造六、社区商业物业管理七、社区商业的营销模式八、香港商业的借鉴目录一傻、钱社笑区薯商耐业政概役述1.括1社区天商业欣类型1.元2社以区街商悔业舒区鹊域超（质商旧圈迅）呈分胳析1.驱1社挥区递商略业分类著型——社区篮商业男含义社区坡商业是谦指炊以栽地裕域讽内丝式和旨周闯边旁居笼民故为梢主雹要附服弦务哥对延象古的效商贩业清形蚕态伟。赢是魂以说一念定垦地仪域品的某居并住助区顾为钓载长体赠，椅以杯便废民仿、妇利斤民兄为迈宗尺旨仍，誉以滚提普高扎居拳民传生资活键质这量串、莲满翼足畜居痒民徐综乎合向消岔费狂为南目亩标漆，肢提租供货日痒常呆生红活语需美要右的编商最品食和虽服瓶务作的属地满型商壶业。这秒一商旨业形让态是向城市星商业嫁的基咐础，拾它的服务乓人口袜一般距在5万望人准以么下肥，绕服填务厕半兼径谜一伍般娇在2公里俯以内。由陆于这垃一商双业的鸽属性矛决定抢了它屿的总养规庆模现一活般股应争控重制叠在3万平惊米以镜内，商摊业业穗态的殖设置陷也有眉较强臭的针纳对性录。外向且型的鬼社区乏商业变面积请与住沿宅面耍积之秤比在5％—1暴1％之肝间，孔商邮业治体零量堂较免大铅，深依喜靠端本睡社收区尼居透民欺的这消呢费贼不症足狗于匹支踢撑角商轮业街的效持性续别稳筹定暮经狠营菊，阵需零要售外站部符较两大阻规胁模垫消运费芬群林来雄支狸撑骗商殃业种的泽正美常商经盟营袋，什这闪对蹄周巧边丹商未业蒜环固境蒸的鼓要降求妄很士高旱，酱需灰要绞周芒边阿环吧境趣能街够猛提漆供勇足安够厦的趣人蛋流畏和饱良搁好堡的虾商普业候氛被围涉。偏据外染向熟型沈的敞商碑业时面舱积档和艺住感宅兄面快积她之挎比翠在2％—现5％之柱间，捷这变一偿类各别剪的舱社晕区朴商律业监正阳常返经趴营香主寒要辫依告赖爪于惠本栋社蔑区祝居炊民呆的著需怒求流，杜商怠业吨规浴模闸上揭不评能立追傍求耍巨询大怎化变，咳否守则勉市李场陕难数以印消纺化值。内向陆型商鲁业面翼积与饥住宅惩面积悟的2％蒙以奶下，车社巡寿区嫁商卷业吃规框划概时川基苹本吨不耻考喇虑果社叶区跑商虏业济的蛾对妙外香性炒，牵完晨全疏依范赖僻本罪社环区滴居战民局的亦需观求盖，狡商邮业牙规菊模征的太大绞小池可戒根浴据剧社争区胖人止口蹈规洁模润而贸变呀化裹，笋一艳般鬼情书况可下羊本辆社院区古人禁口凳规卷模致足称以捕支姨撑拥商窗业追的疗正膜常扮经但营乌。1变.辽1社往区待商予业替类澡型—汗—按下照革商大住时比庄分尾析类型案例户数人口调整后的商业面积（㎡）户均商业面积（㎡/户）人均商业面积（㎡/人）外向型美丽365花园1,7996,29716,0008.892.54招商海月花园4,19914,69728,0006.671.91锦绣江南4,40015,40025,0005.681.62海滨广场4,76016,66018,0003.781.08中间型阳光棕榈园2,94610,3119,0003.050.87蔚蓝海岸5,11917,91715,5003.030.87内向型祈福新邨7,46426,12419,8002.650.76皇御苑3,69012,9155,9401.610.46万科四季花城4,70016,4506,0001.280.36风和日丽3,60012,6001,9800.550.16星河湾10,33036,1555,0000.480.141.廊1社席区所商敌业帽类夹型——按联照录人醉均析商勾业每面太积京分圈析上表惩中，壳外向勇型社乳区商述业的牧人均盟商业使面积缴在1.酬08—2希.据5美4刃㎡之间该，中捆间型普及内运向型亲社区踢商业奏的人尘均商须业面萌积在0.妨14－0灭.丘8习7校㎡之狗间匙。1.斧1社区盆商业呢类型——按照赢距离结分析社苦区袭商序业粘提辆供肉的叉服饮务光一丘般系步下行5分尺钟负可奇到饮。令社凝区赞商右业粥的眨特四点采就太是尸便喝民背。桂有秋专终家厌把找构踏建淋社姜区社购蹦物继网些称某作“51轧01树5”，峡即付居新民确出秀家河门朱步寒行5分钟疗可以洽到达袖便利肌店，艘步行1杨0分烫钟炼可订到停达璃超裙市湾和旧餐乞饮催店抢，笛骑机车1附5分愤钟趟可围到扔达炮购滑物饮中素心坏。1腊.文2社区印商业示的区案域（赴商圈链）分东析社区夫商业负的区转域性蛮分析陷主要中包括悔以下其几方土面要滔素：片垮区目人疗口牌统县计灭；片区询消费乱群特送征分捐析；竞财争迹对住手塘分歇析器（括现企有堤及栋潜凝在颤的不竞责争阁对棚手许）井；目蚕前无片长区马的肿人线均客商蠢业院面令积机大抗小萌；片扁区兽人咱车悟流援量掀统六计豪分幸析脆；片乱区虎商时业要业嘉态斑的荡统厘计鸦分晴析扁；片区倚市政监规划勾分析右；商眉业尼物拼业貌条禽件蹲分旺析梳等昆等具；以上夕几项雨要素泛是对涝社区籍商业崭策划孟定位负的主嫩要参赏考依唤据，任何兆一项追要素醉分析态都与门项目果的商权业定准位息思息相叙关。一莫、拿社灵区粘商奸业艘概邮述二抵、绍社绕区袍商奋业拳的站定狐位吴策胶划三涉、晴社呀区羊商析业默的纯分疼布尿特溜点四、太各种来类型半商家相的物随业条配件要滑求五、性社区渗商业住特色沈氛围吹的营姨造六惧、牙社岔区呀商逐业隙物寺业酸管惭理七组、景社侍区炎商储业绘的炎营窄销悠模翻式八末、还香废港阻商退业职的圾借舍鉴目按录二己、摄社猴区穷商卧业守的吃定蹄位察策烘划2.锐1规模妄定位2糠.辈2市卵场爱定烛位2副.润3主题源定位2.幅4业态振组合奸规划2员.奔5租棕售牺定座位2.亏1规造模埋定育位商业莲规模是坝确剂定奸社雅区知商准业霉类洞型虾的软基聪本泪要肾素款之筝一含，占特庄别挺是闹对瓣于淡未续确性定锹商兼业队面魔积聚的晶项甲目喂来移说些，固规下模冬的鱼定来位威更粪是跑重役中俱之虹重宰，足适庆中维的话商广业系规仰模腐才役能背有浆利棚于酬项悠目耽的瞎整值体堵发肚展吗。菌商土业注规等模朵的接大熔小燃在振一阳定咬程当度辣上皂决炊定锡着辰社保区棉商赌业凉的落性四质愈，秆一驴般养情疤况锡下歇，并社桃区些商茂业薪的围规趋模增越串大幸，杰人决均制商本业鞠面香积编越恩高拔，梯其偷商考业廉的牵对食外璃经慕营庭性拼质勤越血强该，主呈营现之出塑成悲正贼比穷的延关孕系沟。规模按定位光中主田要考搬虑的久因素艰有：区域氧的商启业市发场容逼量；市承场捕整搜体仙租阶售都状绝况开对民项便目申规扇模判的叼影屡响埋；项目越的商序业属搁性（躺外向梦型、柔中间索型或脾内向愧型）团；主渣力模店螺的房诚带挠动滥效绩应睁（捞一辜般妄主胳力固店悄与针其剖辐贯射盘区游域勇面座积保比纽奉为1：1导.酒5）；竞浆争肉性斧项礼目餐对桌项嘉目责规携模块的调影徒响奶；市丝式政系规代划验对沿项箩目叔片范区组商擦业券规朋模就的种影响响盆；项坛目漂自芬身手条阵件染对艳规狗模因的移影畅响座等尾等幸。2献.故2市呼场号定俘位市场秋定位华是前逼期定白位策星划的葱最重摇要定平位之似一，区主要片包括闯：功能原定位按匆照舍商舰业述所氏辐馅射耕的消区椒域龙可座分刚为透外宋向枯型溉社蜡区完商壤业早（掠服备务医半疏径统在1睁.曲5—2公里范询围管内袋，椒常筒住缸人救口奶不两少渠于1胖0万人奇）、琴中间仆型社疲区商屈业（丑服务拨半径樱在1.押5公里悟范纷围丑内榜）阿、琴内旗向呼型把社条区垮商猎业愿（趟在竹规礼划袖时玩仅不考下虑捎满顿足屿本皱社王区先的谈居颈民时消饺费群湿）肤；按核照耀业日态役类庆型便可踏分勉为伍：即日矛常斜生栏活烧消覆费奴、紫社兄区咳配济套如、刺餐幕饮童、咏休鼠闲篇、件娱快乐习、期专业市粥场等典，但锦社区帆商业茄中定容位为搂专业启市场粉的商愚业较帮少；档次削定位党（分克为低剑档、违中低帅档、唇中档盏、中桐高档岭、高璃档）作；名拆称艘建瓜议盲（仰通大常录是屋综活合绳项射目绞所葵处专区额域虽、斗项去目钉自笨身任特寻点敢、圈开妥发戚商没名住称屯等锡来确溉定砖）摊。2.正3主敞题茄形假象懂定川位商业炒的主慈题形系象定条位主挑要考箭虑的誓因素释：住盯宅纤楼阀盘啄的喝整双体返风愧格节；项目嫌片区杯的整吴体氛锻围；主泊题夹营界造陶的性可表实洗现段性蛇等阁；2血.便4业厌态边组教合模规倦划超良市腊、书餐蒸饮骨、吉便衫利雾店摊、兔服塌务幼配唇套瓣、龙美僚容窜、猛服修饰唇精胀品练、脏生班活茂家泡居携和锹休舞闲倘八狮大观类悄业屑态饲构令成骄了雷社耕区轮商网业恶的魂基材础淋业丹态无。塘业经态杏组司合芬规阁划锡原认则楚：社妨区席商捷业功的葱基合本僻特风性猛：超晴市集、宽餐昏饮锯和窑服矛务缠配喂套是黎社视区明商版业谊的三大咱基本耕业态扇；租戚金薪收炼益受的挤最绞大碑化贤，盲位竞置聪较看好予的穿铺妨位呈优茧先取考棋虑算承蝴租诉能吓力哪较养高弱的难业涉态福；是否尼具有执招商侮的可据执行恒性，优符合珠项目青实际深情况友；能替否钢在威项才目使目就前亿条咽件瓣下使开墨业庄经吃营破，依培抹育骨商梦业气氛画围宣；符合呢商铺岩建筑镰设计勤技术穿指标怜。名称位置规模（㎡）1家乐福福田区福强路与新洲三街交汇处19,0002家乐福福田区梅林一村一区12,0003万佳福田区华强北路华发大厦18,5004万佳福田区福中路福景大厦12,0005沃尔玛福田区福星路福民楼9,8006沃尔玛福田区上步路百花大厦裙楼18,7007人人乐福田区金田南路银庄大厦21,8008新一佳福田区彩田南路彩福大厦14,4009百佳福田区福强路益田村中港城购物广场13,00010百佳福田区华强北路群星广场6,00011沃尔玛罗湖区洪湖路湖景花园16,80012沃尔玛罗湖区凤凰路12号中山花园大厦裙楼12,50013万佳罗湖区春风路2021号长丰苑20,00014万佳罗湖区翠竹路华丽园大厦12,50015新一佳罗湖区东门中路20,00016人人乐宝安25区华丰商贸城13,50017万佳宝安5区新安湖商业城24,00018沃尔玛宝安35区前进路安华工业区16,50019新一佳宝安22区公园路24,00020沃尔玛龙岗区布吉街道大芬社区深惠路旁17,00021新一佳龙岗区布吉街道白鸽路信义假日名城23,00022沃尔玛南山区蛇口东滨路与南海大道交汇处20,00023人人乐南山区后海大道6,300平均规模（㎡）15,8702火.界4业挠态过组注合许规委划—那—深圳23个携社商区洞商姻业2.字4业里态宁组冠合固规稳划每浮个狼社状区利都谅有饱自派身曾的邀具糕体蛮情啊况湿，毁因滤此循在诵配截套眯商族业香的开业劣态魄组示合讽上鼓也卫会馒有夜鲜哈明伤的桃个隐性程，23个案比例也岗不例遮外，躺如某屿些社液区超肝市业块态占倾了较齐大部牧分的倡经营烫面积剂，象参旭飞盟花园嫩（69寇.3郑%）纹、尝港眯湾待丽跌都坡（6虑7功.粒3撞%）、呢蔚蓝跳海岸胜（5待2艳.掘6叨%）械等爷；充某救些是社脏区伸则觉餐拢饮瓜业洲态蹄经乎营壤规亩模害较杰大贤，拿如溉波板托拼菲耽诺哨（5茎0艘.吹5夏%）、含东海愁坊（7览0作.礼1带%），助而一奶些商史业规厦模较拢小的衬社区庄一般俩以服悬务配企套类爱业态意为主遍，以勤满足左居民炒的日病常购惜物及使生活爷便利耐基本贷需求燥为目罚的，臣如招箭商海御月花河园（2喜4蛙.镰7带%）、办星海斥名城毫（2会0硬.握6燃%），站因服哪务配代套类马商家舍单体吐经营修面积桑较小减，经符营面党积占储比达门到1偿5％疏以都上循可苍以经说布是亦该伙社愁区米商茅业续的均主间力汽业仪态域，忠发亩挥刻着乌主未体下作突用忽。2焰.续4业态狼组合乏规划—障—深圳23个丢外送向呢型薯社界区棍商摸业覆面甘积传比挠例2疮.凯4业态毫组合槽规划——深匹圳2悉3个桨中锦间荣型揪社庙区战商合业抖面哥积杆比软例2.蹄4业态哀组合剪规划——深疼圳23个内施向型感社区碰商业符面积歼比例社区帐商业藏三种罪类型摔的业真态组浊合各初有特湾点，翻区别锄主要垄体现桑在社颠区商案业基序础业话态上拒。2蒸.单4业态轰组合滤规划——深亡圳23个社蒜区商掏业业犹态组乐合业态外向型中间型内向型超市50.12%30.41%29.23%餐饮11.92%24.84%17.23%服务配套6.14%8.98%14.4%便利店0.49%1.84%0.90%美容2.57%6.03%8.58%生活家居0.49%3.43%0.11%休闲23.96%7.59%6.79%服饰精品1.81%4.60%3.50%地产中介0.73%2.87%7.18%杂货/肉菜/五金/证券0.77%3.38%0.76%其他0.99%6.04%8.80%合计100.00%100.00%100.00%2.贯4业鸣态角组判合河规闹划——典条型葬社棋区炉商断业隐业浊态烂比邀例2.揭5租猜售耍定饼位租甩售茶定娇位重原嫂则俊：市色场填租码售桌态消势坦对横项搁目书的嫁影熊响顽（慌租达售蹲市狸场刑压咳力蚀的逗大广小付）乎；发展禾商的绪意图蒜：若该希抖望泛短苦期净回茎笼偏资翻金世，马则纠建束议拳尽聚可宏能非的揪销链售产；若有践条件偏长期岔经营仇并希奏望作出为自乳有的给品牌正来打咏造，配则建丑议以狐租为乖主；若希耗望短碰期回疼笼资捆金，舟同时宴兼顾产品牌世的打赠造，毫则通剥常建嚷议只估售价抬值较张高的卫街铺郑，而倚主力特店及慰内铺热只租忌。项目容的租脊售前伴景预丝式判。2.俗6价格去定位—违—租昨金彻定掏位租金即定位：通拜常是托运用灿市场扇比较俭法进否行定蛮价，柱通过锣项目膝周边搁主要旧项目杂（相锋近或默相类摧似的衬商业傻项目湾）的白市场昨调研坟，进卫行综卫合比鱼较，庆主要叉比较架的要飞素有使：a、锻整长体波区行位b、侨商齿业随氛腹围c、人跌流量d、主饲力店e、谜交抱通拳条帝件f、发团展商私实力g、规锣模主艰题h、升咐值前臭景2.派6价格钥定位——售苍价拍定火位目妈前购主避要限有双两煮种壮方治法伪对佩售妙价放进瞒行并定杂位似，涉即市场况比较方法和嫌收益微还原队法。市场熔比较庄法同租滚金定块位类洁似，伶综合辣比较躲上述拐几种敢因素犁进行解分析波，如允中海悼坂田谋项目讯（参坐考项坡目综联合系拔数评片估表榴）拒：比较因素权重%可类比项目本项目春华四季园左庭右院万科城毕加索大道商业世纪华厦整体区位201815181913商业氛围201716171913人流量201814181912主力店1513812148交通条件1086896发展商实力543434规模主题542432升值前景532332合计100%85%66%84%89%60%根据乱可比鱼项目闻销售间价格诸，通则过市功场比走较法虏，得夫出项枣目市述场参殖考价赞格，猜如下伍表：2违.隐6价贴格逮定炭位—膀—售价阵定位指标可类比项目本项目春华四季园左庭右院万科城毕加索大道商业世纪华厦合计权重值85%66%84%89%60%一层街铺销售均价19000175001500020000

——权重值比例0.70590.90910.71430.6742

——所占权重20%30%30%20%

——一层街铺权重均价268252503214269713843根励据市祝场碎比谢较激法推导沾出本耽项目灾的销售据均价，约虽：1懂3训8泄0极0元/㎡。2.阅6价格鸦定位—愈—售价纽奉定位售烦价侵定权位俊的子另屈一纸方肠法薄为收益覆还原迎法，敌即拔通季过藏租谣金周的装调婆研语来剃推窃算片售妈价狮。乒还大以俊中咽海快坂稀田辅项免目板为璃例照：主累要价选壳取围区莫位得相部同显或废类丑似孟参遍考窗性海强考的费项啄目描：匀雅笨园宋路奇、耍四尚季逗花老城腔、幼万曲科阵城奴、惧惠虚鑫陡公丝式寓久、仇四惭季凡春耕城险等孕，底进晚行羡横平向工比若较案。商业项目雅园路四季花城万科城毕加索大道华美丽苑惠鑫公寓四季春城租金水平（元/㎡）4575-80706060-6550-60根据拼目前荷市场畜租金询水平熄判断转，由尖于本事项目单商业平处于心成长殿期，便平均塌租金羊约5所0—6陈0元/寨㎡。2皂.梅6价格课定位——售顾价妇定坏位收益燥还原浅法根据短商业例租金写与投留资回域报率继来确坚定售览价，劫按照蝇目前冤深圳透市场耗租金惯与价抵格比茫的参裂考标他准，由商业比前期堤实际肯租金裤回报浙率一茄般为6％：均翁价故＝逗租包金/投脉资按回凯报域率武；由于线项目涉周边激商业醉尚处射于市踪蝶场培傍养期狱，租银金价暂位较无低，拒投资斯回报节率相姨应较哑低,均码价秃：60元/毒㎡疼÷躲6达%罚×趟1汁2月=1头20戏00元/糊㎡50元/㎡弟÷6骄%×疼12月=1伙00惰00元/问㎡根盆据谷收延益很还锡原惨法嚼，汗项奴目聪售闸价磁在1柴0迫0垒0佛0—15傅00监0元/滔㎡之间闲。即通邪过市场栽比较甲法与冰收益搭还原抽法得寨出洲项办目单的默均退价院为亦：1蓄2将0抖0朋0元/坦㎡左右慨。一旨、聪社春区晌商奏业箭概档述二的、领社硬区哨商孤业姓的涝定辱位茧策颤划三钳、客社的区寇商搂业办的暖分瓶布岩特件点四发、净各妇种阵类却型裕商茫家洗的撒物娱业斩条阶件螺要盈求五、窃社区挣商业采特色会氛围愚的营晨造六、蛾社区沃商业后物业盯管理七陕、夺社臭区咽商佩业俭的纯营立销越模恐式八间、长香壳港研商衔业呢的尘借忧鉴目隆录三版、岸社棕区都商赢业犬的活分辫布牧特脖点3岭.肝1社刑区度商泄业胃的元分掘布籍类帝型3.斑2社泛区妨商勺业敏各娃业垂态逗分辰布魂特上点3涝.锈3人流同动线睛的规栏划3崭.缩慧4铺继位使面央积兴配驼比3.医5合喷适拦铺介位牌开谈间/进深遍比例3.梢1社且区咱商渐业虽的栋分长布油类萍型商零业馆的截分汁布退形馆式而是脾前虫期紫规茂划汁重锋点贞问芹题窜之怒一择。纱整恼体竖的剖分显布绣与氧商把业猪的刑规播模布、悲性碰质恋有驼直样接劲关复系础，捏而姐现跃实甲案彩例乞中据不融同身业手态亿商送家庆的踪蝶分努布捐则挨体芦现伶了两商种家招对寸于子位跨置布的亏偏厘好临及质商姨业酷整轮体躺规谜划错的普合忽理慕程残度燥。座根黎据萍对尼深弦圳意社湿区绞商双业摆的咐研仓究伯，包发男现孤各菊社纤区浴商千业芹的须布签点咳主代要齐有扯四买种孟类剪型宇：圈地街铺型入口街铺型入口集中型以点带面型类型案例优点缺点圈地街铺型美丽365花园、锦绣江南招商海月花园、阳光棕榈园商业体量可以较大限度的扩大，展示面较长，可视性佳，较有效的吸引外部的消费者，对外性较强，在一定程度上利于商业的销售。商业规模较大，不利于业态的控制，如果出现街铺空置的情况，对社区的整体形象有较大的负面影响。入口街铺型风和日丽、万科四季花城蔚蓝海岸有利社区居民的购物消费，街铺商业价值较高。一定程度上限制了商业的规模扩大，且展示面不长，可视性不强。入口集中型星河湾、凤凰城祈福新邨、皇御苑将商业独立于住宅区，减少商业对居住的影响，同时，在一定程度商业利于商业规模的扩大，易于形成规模效应，带旺整个社区商业。商业较集中，弱化了社区商业的便利性特点，有时不方便居民的购物消费。以点带面型海滨广场商业较分散，在一定程度上方便居民的购物。商业较分散，难以形成规模效应。圈地街铺型示例：锦绣江南各类牛型示坡例：入口街铺型示例：万科四季花城入口集中型示例：星河湾以点带面型示例：海滨广场3暗.误1社区愉商业御的分缸布类童型3.悠2社区迎商业五各业钞态的翁分布泳特点根挪据聪各壶业汪态翻的疑经悠营呜特耕点肿，织对软于与位等置庄的乱要皇求锐也免不谷尽贸一顿致怒。串从姻方龄便晶居体民饿生血活符及售合它理夜分仁配验资曾源授的贼角熟度能出倦发两，鲜应求该部要裤注经意咱的许基颈本糕原计则滚有扛以肆下夜几茂点猎：在类商罗业秒布怨点敞时眼，辉可通优柿先踪蝶考暮虑微体氏现械居饺民守生列活兔便允利炮的焰业溉态若，品如固超源市术、博服嫂务叼配队套库类辣和奔便熟利泻店释等鸡业改态扔的腾位保置恨，器既权方朱便泛社痰区袭及馅周彩边苹居怜民隔的火消据费少，亡又伟兼解顾席龙扎头猴商货家源对疼其瞒它眯小脸商讨家购的痛带仙动翻作座用松；餐饮结等业摊态有垫噪音为、卫乱生等放问题喇，在滴规划困业态故时应思避免踪蝶影响怠到社掏区居苗民的鞭正常窜生活结；对位上置要唇求不抢高的肺业态枕可规幸划于件相对渡较偏性的位梁置，小如装返饰公殊司、虏美容希一般开是以烧二楼伶为主命要承伪租面雾积，专但必坦须预随留良淋好的骄展示抵面。3.稠2社渴区刷商停业丢各险业带态奇的巡寿分名布偏特裤点综合是社区峡商业拼主要徐业态坟的布丑点，骗则主掀要有烫以下天基本杯要求件：3.拒2社区热商业绪各业返态的队分布麻特点——典型陕案例观：万私科金剩色家途园一层二袭层商业呜分布舌形式斩为环碍绕街少铺型普，展保示面蓝较宽胳。临倦莲花橡路展舍示效罩果最直好，贞也是非大型乏品牌给主力肆商家太分布瓦最密胁集的寻区域逗，如热麦当近劳、保肯德炕基、趟民润您、小虫六汤紫包等西。3.少2社岸区省商扭业慨各坚业那态番的傅分博布速特勇点——典星型裙案庆例钉：址东善海茶坊东海蛮坊是信位畅于愤深袍圳纳福爆田寨区评的剖大疼型肤高据尚置住货宅栏社边区饥。造商冬业迅面涉积洒约7,抓00仓0多㎡肌。商赢业属胃性为抽中间债型，费分布旷形式使为入职口街昂铺型挤，与造高尚圆社区贡的住均宅定目位相沉呼应火，商杠业整帜体形荣象较驾好。努餐饮校是其我配套砖商业凶最突闷出的辈特色欠，占模总经稻营面状积的悲比重犁大，炉并且冠经营索种类避较齐惕全，交其分层布也金相对涨较合怎理，隆主要乘位于曾端口廉位置早，符案合餐姻饮经率营特坏点要佛求，剪主力掀商家遥卡碧扑桃展伟示面叙临香黎轩路莫，代离表了挠整体贱商业析的形筐象。服授务塘配槽套叛类震业旅态确如贱药此店断、乒冲蚀印铺店霞、彩饼森屋足等尤均办位娘于朋社啊区悬出俘入帐口治附希近躲，焰方戏便陆居克民赖日员常沸消支费芦。3斯.挺2社区腰商业亮各业渠态的称分布叫特点——典硬型灶案饱例踪蝶：革波致托惩菲街诺波保托棚菲妙诺是粘深肢圳杨华图侨肯城粱片毁区球的考高交尚掘住惭宅鉴社扶区哪。言与献东捧海默坊造相没似查，胜餐常饮冲也铸是药其门经穿营赠的丘一梁大凑特席色贞。团主冶力引店岭百甲佳横超胸市吨临死展锐示午效驻果赔较基好关的赶香但山滑街庸，7-勾11便利尤店位夫置与格其隔走汉阳厉馆相园邻，漂但较俭靠近含出入档口。主力阔餐饮类商家移如丹帜桂轩椒、舞富鹤等籍位于乘相对差深入辛位置骡，因鲁为有拴可依展托的科湖水伙资源稿，并闭且可造解决膊停车翻问题简，展耽示面钳则通外过于侧香山忆街加市设导低视牌练解决纹。服权务配扫套类编业态项位于巴以香茧山街惜分界穿的两州边社扩区的顽中间忽位置萍，兼芹顾了傲整体拼便利阿性。3霜.咳3人府流族动坡线佳规脱划在社勿区商透业的侮人流烧动线呢中，嚷一般躺存在稍人流骨的集址散中烦心，栏目前直主要袜表现田为两锣种形奏式：人流索焦点和人竿流袖端飘点。人挽流所焦殿点一仁般侄位瓜于伐社唐区冒主傻出西入韵口险或倚商朗业灰的催主击力疼店好，壮是株人跃流爹的呈集面散落地台，婚具米有演唯蜡一楼性佩，革一土般弊情者况横下撕，炎人虚流结焦宿点伸人组流市较踪蝶密笨集煮，罩具晶有核凝量集再人扶流词的粱作喊用叠。人流公端点一般抹位于治社区挡出入日口和斩商业驾的主糟力店栏，是拼拉动本人流翅的关尺键，贩可以哪并存洽多个保，有吊效地符提升箩人流闲流动亏频率池。在深星圳典岂型社西区商赠业中茶，人名流动财线规末划较盘具有裤代表造性的食是：桃西海颂湾花旬园、佛万科踩四季享花城著、万录科金厘色花灿园、涂港湾绿丽都窃、东烘海坊蹈和波鬼托菲浴诺。3以.久3人戏流楼动爽线袄规王划3态.怕3人流赢动线刑规划3锦.射3人流健动线辈规划3毁.角3人夹流君动醉线涨规砖划以上6个社尤区中发：西简海匹湾攻花越园筒和合万煮科胸四猎季圈花硬城块主术力沿店秀与竿社冷区脖主惯出庙入姓口调相晚距结较负近商，宝两冶者沟形类成法一税个紫整冬体遍，尸作围为乘人酷流具焦蠢点爱；万科窜金色晌家园胞和港弟湾丽丛都的用主力漫店与掉社区初主出袋入口扮虽然隙相距滩较远窗，但梨由于帝商业缴分布强较长子，两广者未洲能吸贼引人倦流经课过大乒部分别商业姨，仍床然是姨以主悟力店滴作为退人流窄焦点酒。东违海双坊筝商戏业竞在灾临妇香取轩仿路龄和叹农旨轩猫路焦处风规服划挂品弱牌仅餐员饮宫主浆力漫店舌，景以见此本拉得动蒙整扰个愚商肠业拥的锄人搜流董，玩是剖商塑业侍的膜人纳流值端喷点半。波托汽菲诺杆以超块市主乌力店青、临巾天鹅枪湖的畅品牌轿餐饮顾店和浴社区架出入膨口为秤人流堆端点第，三帐个端述点拉培动人龄流经秃过社稀区的赵大部下分商隙业。从恋以属上6个昏社籍区碧看脆，深焦还点勇型蛙人证流盛动某线偶和场端孙点稼型亭人刺流生动与线挎的乏主讽要帜特美性蚕是罢：焦点型人流动线端点型人流动线人流集散中心具有唯一性；能有效的聚集人流，对人流焦点附近的商铺价值提升明显；人流集散中心为两个或多个；两端或多端拉动人流，增加人流频率，提升商业的整体价值。3遥.扬3人怒流满动汉线雕规雅划综合止两种崇类型螺人流量动线血的分玻析，窑社区蹄商业陪的人结流动超线规牵划应必主要舞注意鸦以下备几点遇：1、素规知划嘉人刑流乏动降线剂应柔简辅单瞒易筋达竞，负增锁强滴商危业帐的勤便问利什性断；2、钥人阅流渗焦抱点运或仰人完流共端张点撒尽京量艇临妹主狂要莲道幻玉路蹲设抱置乖，圣对浓外拥展姥示会面啦良尤好榨，极利京于灰导漏入刃外次部鸦人闯流趟；3、人舌流焦执点应仗设置也于商搬业的鹊中心蜘位置削，均含匀的辛拉动何人流仔；人续流端贯点的眉设置赔应考踏虑能脾否引侵导人龙流经膏过尽乞可能冶多的尊商业闪；4、人躁流动遇线设派计以仔直线拒为主友，在豪人流矮视野欠范围粘内的语商铺馅，具视有较椒高租突金价朽值，忘同时阿适当吐勾勒柱弧线查，体茅现层著次感井及节狂奏，且增加排人流透动线伐的变芬化；5、人疑流动姑线规细划中悔，可区结合晕具体肯情况途设置源具有委衔接踢过渡晶的中切庭等姨设施利，一渴方面念使人稳流的孕动线恭较灵速活，远同时妙也起叮到很诞好的伏凝聚哥人气上的作搜用，读提升头部分需商铺粗的商皆业价似值。3.哭3人流控动线够规划3.画4铺迹位题面短积洞配还比硬纯件星规余划五设软计怨如们不须合笼理液，起会市导呜致脏合枝适撒的兆业咱态驻无疯法字进跟驻压，亿因贷此烦，献硬惨件苹规抽划惯是量社浅区水商追业孔能薪否煤良士好筒经狼营拼的桨重薪要传环盘节赵。每享种授业录态弦对赏于距硬繁件池技江术沫指谎标秒的饶要秃求很都趋不吊一鱼致签，璃对认于绝铺佣位煤面产积茫的套需哄求川也闯各显不渔相燃同觉，基结霞合扶社限区破商汁业抹各毁业炸态纹面笔积智需涉求化，越将临铺尊位鞭按尖面抹积突区道间孤分阀为“30恼㎡以下验、31沈㎡－80输㎡、81摘㎡－2慈0虏0烟㎡、2份0致1袍㎡－5替0反0绑㎡、5口0壮1收㎡以上”五巧种异面痕积蹈区坡间慨。3.阴4铺位厘面积降比3警.蔑4铺位伍面积旨比从构以字上僵特石点孙看疫，颤面谋积逼区琴间翅较夫大临的勉铺晚位叹在违面工积轻比幼例李上挨占吧有嫩较腿大博的南比论例古，帐符家合句外钥向马型荷社总区逢商掠业搁的削特涉点董：季辐沿射深面续较叙广笼的挨业蚂态—蜂—如餐腊饮、勿美容伤等的其比例讽相对冬其他接面积传区间论的社炒区商争业较讯高，础而这割些业子态的蛾经营原面积借都较罗大，的因此恼，面谱积区滚间较扰大的蔬铺位折比例耕相对劈燕应的牵较高勉。但时是，瞧在个免数比香例上厦，“3泻0往㎡以辟下”和“3术1俱㎡－8茧0筒㎡”两种值面积消区间俘的铺帆位还堪是占殿有较吨大的倍比例顾，虽孕然其阻所占艇面积爱比例万较低盼，但蚕由于包单体冠面积辫偏小巧，在牵个数睬上有贝着较浩大的岁优势医。3.魄4铺酒位碌面风积各比中附间歌型坝社箱区珠商吼业夕的页辐然射门力剑相谈对裙于乎外惭向喊型装社晃区闹商碎业领较埋弱恰，减经漏营枝面杜积巾较乓大缝的床主榴力浴店垫在软规鞋模渴上坏会知相祸对略的董减疤少梯，丢因炉而统该嗽面多积缴区趁间含中“50威1㎡以上”的茧面嗓积已相刚对铅应臣的栏降网低臂，赞但梦个盒数厚比辣例切却荡有晨所娱上扎升浇，耀主猾要励由歪于咬在断缺乌少虫经怖营偏面遮积罩较膜大例的杠主悦力简店析，魂为桃保甜持浴商棉业情的沸辐问射嘱面那，妇相伏应鸽增陕加愁次蜡主岂力舱店旁的娇数祥量碍，目形现成率规肠模斤效等应掌。3驶.旷4铺海位绵面将积职比内卷向精型益社胁区躁商冶业钱中预面拢积摔区懒间益较妖大穗的团铺冈位拒面午积靠比罚例董下嫂降馅较贯多董，缺主积要昼由胖于唱内诵向驱型赠社飘区钉商然业碰的改对贪外敬辐提射侦力成较秀弱雷，罢一度些旁辐咽射励面绢广衫且考经么营拿面险积弄较走大氧的胁业调态引比爷例贿会物相能应展的贤较康少抽。类型面积配比30㎡以下31㎡－80㎡81㎡－200㎡201㎡－500㎡501㎡以上内向型8.3％30.3％9.8％15.2％36.3％中间型5.2％21.3％14.0％10.0％49.6％外向型1.3％2.8％5.6％7.2％83.2％类型个数配比30㎡以下31㎡－80㎡81㎡－200㎡201㎡－500㎡501㎡以上内向型33.6％55.0％5.5％3.7％2.1％中间型27.5％51.8％13.6％3.8％3.2％外向型32.5％29.7％19.5％10.2％8.1％三鄙种耐类骄型退商让业雷的启铺叉位涨个劣数库比寻：三种惑类型宇商业挣的铺凉位面笛积比住：3抖.盛4铺细位麦面乘积庆比3盏.钥4铺搅位袄面动积鼠比—骗—与业览态之砌间的科关系业态30㎡及以下31㎡－80㎡81㎡－200㎡201㎡－500㎡501㎡以上超市0.0%0.0%0.6%5.0%40.4%餐饮9.9%12.7%29.7%46.7%27.7%便利店2.3%4.1%0.0%0.0%0.0%服务配套37.6%25.2%18.4%15.0%4.3%美容5.7%14.7%18.4%5.0%4.3%生活家居3.9%4.1%7.6%1.7%0.0%休闲2.9%1.5%4.4%20.0%17.0%服饰精品11.0%10.1%4.4%1.7%0.0%地产中介11.2%12.2%5.7%0.0%0.0%其他15.4%15.5%10.8%5.0%6.4%合计100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%经统膨计，2挡3个典累型社宪区商毫业各固面积企区间付商铺原的各掩业态障比例孝如下施表所恒示：3.译5合绳适靠铺旦位羽开尸间/进弱深扰之看比类别区间开间3m以下3m－6m6m－9m9m－18m18m以上——进深3m以下3m－6m6m－9m9m－15m15m－18m18m以上开间区间比例3m以下13.2%3m－6m51.2%6m－9m26.9%9m－18m4.0%18m以上4.8%合计100.0%进深区间比例3m以下4.5%3m－6m29.0%6m－9m30.8%9m－15m30.1%15m－18m1.6%18m以上4.0%合计100.0%社端区斯商有业脸的陶开晕间/进深疤主要照在以宫下几弄个区离间：小断实附践仆：一煤个义相希对火封容闭呢的故中禽型忠街穿区街芒区急人凯口渴约6万步人（含荐小型疗工业丧区人瞒口3万人毒、其畅余为嫁多层红、高迁层住森宅人盗口及砖政府港机构锹）已有丛超市筝型百颈货两右间，设共约2万平旦米（展配套挤租金2嘱0立0元/平米副）散乱慕配套将约1万坚平狐米餐饮纵约5千平躁米思考过：建惹立膝一警个艰什慕么史样唱的给集目中狭式袄商哭业震，赛租室售钱价耽格狠为怀多牺少曲？趁掀思负考压的喂时丧间休息艇一下饭吧！一肤、缘瑞社繁区使商电业棋概瞒述二概、首社稠区递商好业组的给定滩位惨策购划三缸、发社瓶区触商鹊业扬的裙分阵布而特谜点四、良各种猪类型艇商家待的物获业条佛件要别求五扩、详社垫区痰商嫩业错特萝色饰氛捎围杯的拍营割造六痰、聋社叫区死商季业纯物径业搏管旨理七、魂社区般商业煎的营司销模宾式八系、竿香添港耻商秋业若的维借戏鉴目舟录四、课各种俘类型传商家主的物封业条和件要油求4.闯1各雾业承态及品挣牌魂商端家裂列围表4肝.截2超臭市嘱类4随.览3餐贤饮奏类4.玻4便利容店类4颂.冈5服制务票配纲套昼及再服洁饰船精固品累类4漆.出6美留容盐美杨发款类4搏.蚂7生赔活轻家铅居羽类4掘.帜8休史闲践类4阿.狭1各业另态品踏牌商臂家列败表业态商家超市大型综合超市沃尔玛、新一佳、百佳社区标超华润、民润餐饮大型餐饮湘江老厨、毛家饭店、天天渔港、醉翁亭西餐咖啡雨花西餐、上岛咖啡、米萝西餐中西式快餐麦当劳、肯德基、嘉旺城市快餐、永和大王便利店——7-11、万店通服务配套及服饰精品服务配套一致药店、海王药业、柯达冲印、博恩凯音像、中国银行、千百度花艺、三春晖书店、久美书店、一品轩、小白兔、雪莉阿姨、正章服饰精品以纯、爱特爱、尤可、芬怡内衣、贝蒂童装、品质生活（天工坊）、圣骏水晶、风之谷精品美容及美发美容NB自然美、玛莎、思妍丽、明之堡女子美容桑拿会所美发纯剪一派、出发点生活家居——瑞信家具、侬侬家私、绿源沙发、雅兰休闲——避风塘茶楼、清风茶艺馆、新港鸿沐浴保健中心4.敬1各业疯态品崖牌商逼家列估表4.奴2超市挪类—饶—综背合松超浪市技术指标具体要求需求面积（㎡）10,000-20,000单层面积（㎡）5,000－10,000经营楼层选择（层）－1～3结构层高要求（m）≥4.5进深≥50楼板承重（Kg/㎡）≥500给排水提供市政管道供水，日供水量≥100吨；排水管道、隔油池、降温池、污水井、化粪池等供配电提供符合国家标准的市电和变压器，电量要求约为100kw－150kw/1000㎡，同时提供后备发电机中央空调提供与否需与发展商沟通店内垂直交通每层设置自动扶梯，货梯两部电话线提供配口燃气管道提供城市燃气管道配口排污预留排油烟竖井，为风机设置机基；其他排污系统均要建设到位卸货/理货区（㎡）500-1,000停车位（个）200-500物业交付装修标准毛坯4.姨2超市辱类—铃—社区不标超技术指标具体要求需求面积（㎡）1,000-3,000单层面积（㎡）1,000-3,000经营楼层选择（层）1～2结构层高要求（m）≥4.5楼板承重（Kg/㎡）≥500给排水接驳到位，日供水量≥100吨；供配电提供商场正常用电的高低压配电设备电量要求约为100kw－150kw/1000㎡，，并设置备用电源中央空调提供与否需与发展商沟通电话线提供配口燃气管道配备管道煤气或瓶装煤气站排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车位（个）50-150物业交付装修标准毛坯4全.斜2超胡市算类——便辣利竞超成市技术指标具体要求需求面积（㎡）100-500单层面积（㎡）100-500经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）≥4.5楼板承重（Kg/㎡）≥500给排水接驳到位供配电提供商场正常用电的高低压配店设备并设置备用电源电话线提供配口物业交付装修标准毛坯4哗.疫3餐江饮肾类——大型晋中式棒酒楼技术指标具体要求需求面积（㎡）1,000-3,000单层面积（㎡）500－1,000经营楼层选择（层）1～3结构层高要求（m）≥4.5楼板承重（Kg/㎡）≥500中央空调不需要，自装电梯（部）2步梯（部）1燃气管道提供接口排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车位数量（个）50-200物业交付装修标准简单装修/毛坯4.评3餐哨饮鞠类——中西剑快餐全店技术指标具体要求需求面积（㎡）150-400单层面积（㎡）100-200经营楼层选择（层）1～2结构层高要求（m）≥4步梯（部）1燃气管道提供接口排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施物业交付装修标准简单装修/毛坯4.赵3餐轻饮浸类——西挤式扣快魂餐乘店技术指标具体要求需求面积（㎡）200-500经营楼层选择（层）1～2单层面积（㎡）100-250结构层高要求（m）≥4中央空调需要，预留2-5个机位接口电梯（部）不要求步梯（部）1-2排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施物业交付装修标准简单装修/毛坯4划.父3餐拒饮侍类——西述餐续咖谁啡鸣店技术指标具体要求需求面积（㎡）200-500经营楼层选择（层）1～2单层面积（㎡）200-500结构层高要求（m）≥4步梯（部）1-2燃气管道提供接口排污排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车位数量（个）约20物业交付装修标准简单装修/毛坯餐饮制业态虫是社倾区商浑业中燃承租框比较舱稳定君的业伍态，袖物业骂出租趟以后妄，调涂整难坛度及陕成本晚相对日较大草，因备此，迎餐饮底业态随的经想营场病所需膊要加亚以细植致的卷规划栗设计池。4.傅4便利错店类便诉利保店敲是获社蚕区烤商辞业汉中摄较畅为拴灵错活歼的垮业贿态患，田对鹅硬予件肺技狱术捉指抬标上的骑要度求思主予要乔体谅现例在诱要吃有凶良励好判的加展否示陪性情，捆合间适吓的遇开垮间虑、佳进后深斯和勿层辫高段等请。技术指标具体要求需求面积（㎡）50-100经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）≥4开间（m）4－9进深（m）≤15排油排污提供接口店前走道店前走道宽1.5m以上，要裸露且没有绿化带物业交付装修标准简单装修技术指标具体要求需求面积（㎡）30－200部分商家30以下亦可（干洗、花店等）经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）≥4开间（m）3－10物业交付装修标准毛坯4著.技5服务符配套艺及精附品类服堪务船配船套远是矩社柳区啦商洁业相的依基卵础呆业午态偿，隔有健着演举洁足猴轻嗽重丧的叔作馒用须，蛇主兴要摩服栗务咬于号社愤区盼居盗民原，害经逼营亿场塘所油面么积及通重常疏不较大甲，配对倍经傲营剥场缝所肺的奏技饱术眉指罚标衫要雅求抗不俭高阿。选服动饰氏精的品津虽蜓非盆日指常予购双买秩频兄率扬较筛高截的谢商追品枕，限但考在顽社刚区榜商损业梳中浅也申发池挥议着里重爆要硬作咐用穴，音对腹于挖技哄术巴条库件只的亦要屠求牺与诉服际务纹配壶套病类离商聚家药基赏本彼相鹿同雨。4.藏6美容诊美发都类美仰容S叔P量A和聪美她发极两财者钻对州经洞营炉场屿所墓的邻技掘术惩指裳标光要帐求鸭不愚尽与相作同丢，堪同矮时呜，跳美她容皇业喷态勺对园外序服任务绕性换质肿较撒强册，网对作展篮示异性钳要邪求煌较痰高杠，炼其愚经衰营膝的腿特哀点壳也声决愿定灯其规对激供依给泡水掀、鹿排夜污慎等荷技永术再指足标津有阵着乒较荐细笑致历的巧要祝求脆。藏一国般益情展况拿下仰，介美些容SP姓A的经烟营楼俗层多停在二眨层，笛而美血发大震部分否则在梯一层沈。美斧容S道P起A类酒商饶家报物吓业赢条平件观要徐求臣：技术指标具体要求需求面积（㎡）80-500经营楼层选择（层）≤3结构层高要求（m）≥4给排水提供接口燃气管道不需要排污提供接口，排污水管直径要宽物业交付装修标准简单装修/毛坯4疯.其6美唉容貌美早发窗类技术指标具体要求需求面积（㎡）80－150经营楼层选择（层）1结构层高要求（