合肥综合楼项目营销策略提报

新世界广场项目营销策略提报NEW

WORLDPLAZAPROJECT2015COPYRIGHTBYPROE世前【关于包河大钟楼历史人文底蕴】旧时上了央视天气预报、合肥牌香烟盒的电信局大钟楼，是由周总理亲自批准立项的。作为曾经的合肥第一楼，大钟楼统御合肥天际近十年，留在合肥人民心里的，除了一声声准点响起的“东方红”、更多的则是其背后厚重的“历史人文底蕴”。生今【关于包河大钟楼都市价值核心梳理】区域优隶势南牢一库环蜘大赔钟锐楼具板侧块殿，五地谦理越位逗置写卓起越积，摇距贵离沙市压区建地描标壶区洋域面便占利本案甜位于兽南一研环沿猜线，第老包五河大嗽钟楼透板块目，市污中心条核心野地段舱，能摄够轻键松便瘦捷到提达市化区各怜个地咬标。马梨鞍雾山笼路漆：1公妄里四牌艰楼：1.安5公里三迷里消庵钉：3公里政务汇天鹅咏湖：4.5公瞧里政务天鹅湖马鞍山路商圈四牌楼商圈三里庵商圈交通优骆势—园—轨集道国交邀通让：1号辅线舒、6号线—栋—公荡共正交疮通哲：4路、14路、6秘0路、1布1榨6路、11踪蝶7路、11蚊8路、1钩2陶1路、12愤9路、1原5伞0路、2货3灯5路、快速愧公交1号—绳—主要望干道博：一简环线弦、马害鞍山赢路高驾架、静徽州绝大道誉、黄芽山路双帅轨荷道抗交权通达、子四姐条糠快乱速绑道惩路功，N条公虏共交苹通站奔点，联交通白便利形性凸龟显配套优势周效边眉生艇活帽配饥套魂资缓源鸦丰仅富础，薄半选径1宇.草5公乌里同范辫围遣内夕应竭有袖尽桌有休闲娱乐配套：宁国路美食街包河芜湖路万达华润苏果教育配套：青年路小学阳光中学合工大附中合工大老校区医疗配套：安医大第一附属医院省立儿童医院半径1.5公里魅留力斑依柱旧挂：鼓多尖元积、早繁喜华骄，浩合准肥总都误市铸文爽化畅在舱此催沉太淀区域唤优势因不言知而喻搏，内群部也慈拥有舍众多慌优势它配套躲资源锹，有传机的芬组合益形成卖多功唤能复摧合物券业本案奏不仅协位处爸城市香黄金芹地段妨，外晴部资策源丰讽富而尘密集斗，同威时拥有趣区域岛级商照业、座甲级她标准楚写字吉楼等流众多溪城市道级配朱套资颠源，并婶且卡有看机协的阿联闭系管成之为晃了杆精歇品赖复秀合遍功局能洞物丽业丘。项牵目基救调合蝴肥颗整消体温市员场赏表策现田火挠爆辅，穿供零需饱两卫旺秒，衫持止续13年以乒来供诉不应涌求的宵局面均价烧逐年优攀升毅，今舒年来坏进入杠“8”咽字仿头葬时刮代市觉场背景2浩0头1尾4旗年舅合绢肥铺新从增窗商季品霜住储宅女8捷7顾3遮万㎡，汇成梳交艘量漆为昏8悼8表5他万㎡，成上交均舅价7斥89汽7元巡寿/㎡，同挑比增侵长兵10连.3猴%；20该15育年1脆-6蛙月：重住宅暖市场孙供不耕应求茄，供称应量脂为3们82炒万㎡，宰成交径量为周42者2万㎡应，成交纹均价趟82伍66葵元/㎡，同蛮比1丘4年稻全年勾上升拉4.寸7%雷.从2瘦0饰1疑4年全患年到20锁15年6月的馒九区左住宅仆供应辆与成弦交结坦构来督看：•包烦河昂区民是问合化肥伐市律商萍品随住虫宅菌主叫力睬供泼求肤区程域紧之鸭一原，相市宪场梁需经求群保碌持储稳息定纪；•由于朵高铁呈板块固的崛押起，唉包河嫌区的摄成交腥占比资将逐味步上卖涨。市迷场背列景因合助肥城缎市中惜心区柴域发爬展用俯地日恳益饱挎和，瞎商业双用地影比例哑上升驰，使冰中心眠板块洪从生择活中领心向共商业森中心食转变盆，生追活居驾住区谊向外欠围区冒域辐隶射扩鞠展，叛一环关沿线迁居住每价值轿彰显滥。合司肥没城唯市呜发字展虫趋括势段：和城敢市荒环坟向炼外室扩舟趋链势驱不与断柳加梁速烛，谱快厨速誓拉的大返的评城谜市哈骨犁架使，辈将眼二裙环熊逐革步病推布向商“池居眯住谎一叹环娱”姐的桥地职位可，而一上环沿冒线的饲居住削价值呢也日朴趋提扰升。本案区域背景特婚征供洁应发错展价垃格一环础内二环勇内二酿环霞外区站域发侦展电成唇熟亏，漂地逮段萝尊粪贵导性期充圾分幸体杀现重画点舍发限展在区悉域屠，巡寿配鹊套向逐识步盲完缘瑞善幅，注未倚来死潜请力迹大未来钞重点盯发展变区域兼，目亭前配铺套落赛后，大潜力丢巨大供族应非量稍贫殊乏供外应页充看足袜、灵稳欣定供中应狐量库较怕大价隆格撒稳序步饺攀敞升价未格回保值持迟平保稳醒运纤行价诉格肉低吼、篇上住升桐空贫间勇大富人贺置业卧区中炒高慰端慎主畅要籍置艳业税区中低妙阶层等选择茎区域城市誉格局洞：一居环内逝“富宣豪化虑”，身二环鬼内“山高端姐化”构，二激环外固“平断民化爱”一环沿线将真全爆面筛承耳接踪蝶由蔬一叫环番而乖来糊的尊城器市觉商嘴业锋发损展夹势牲能叠，吓并心且昨占唇据刚了盼二嫁环镇内末最梁佳陪稀债缺途居撇住膜地乏段边资肾源费。城狼市驼发末展队格股局次分铅析争：？？？？一闹环腐沿面线本案床产品牢面积鸣段市翅场表亡现较衰为良艘好，尤供需枯两旺型，部糟分面辫积段洋出现黄供不帐应求201诱4年-济2耍0慢1馒5年6月锅住超宅扛供御应险结展构黄比雹例20才14年-20举15年6月住铺宅成蜂交结上构比椒例本案律的主美力面闲积段兴为80痰-垮1铜0择3㎡，该绍面积悔段整纸体市童场呈普现供破不应反求状聪态，去柜化读供战应渠比轰达失到驶了1:弟1.析08；项目产品本案锻产品敲总价腾段符塞合市临场规问律，哑重叠敢市场兔主流7剧0裁-智1输2器0万总脏价区税间。20扩1买4年住侮宅成臂交总缩慧价分辞布结接构比翁例2盛0聚5年1-6月块住舟宅梯成搅交纯总姿价均分命布怖结价构作比铁例本案啦的主括力总夹价段嗽为80-驶11胃0万，洗该弃总眼价敏段圾占教全删市围成公交怕占政比庙过满半淹成混，驱符故合坚市构场陵主鞠流。项释目总丧价同枝类市场一环钩沿线模同类还在售灿产品本案恒大中央广场宝利丰广场华邦繁华里天玥中心蓝光禹洲城坝上街项目名称所属区域所属板块产品类型主力户型总套数去化套数去化率整体去化均价近期去化均价首次开盘时间最近开盘时间月均去化套数是否精装精装标准华邦繁华里蜀山区五里墩商圈综合体89-130㎡2000套1504套75.2%8883元/㎡9100元/㎡2013-82015-362套/月住宅毛坯，公寓精装1200-1500元/㎡天玥中心蜀山区五里墩商圈综合体90-135㎡336套228套67.9%10100元/㎡10500元/㎡2015-52015-857套/月否/蓝光禹洲城蜀山区五里墩商圈住宅商业81-93㎡748套747套99.9%9000元/㎡9300元/㎡2014-112015-674套/月否/恒大中央广场瑶海区元一商圈综合体80-190㎡4037套1478套36.6%10240元/㎡10200元/㎡2014-62015-6105套/月是2500元/㎡坝上街环球中心瑶海区市中心商圈综合体103-140㎡4878套2723套55.8%11000元/㎡11000元/㎡2013-32013-1090套/月是1800元/㎡宝利丰广场包河区四牌楼商圈综合体88-101㎡2252套1452套64.5%10457元/㎡10900元/㎡2014-12015-772套/月住宅毛坯，公寓精装1200-1800元/㎡一环宝沿线毙同类们在售塘产品一胸环设沿齐线本的芬同寇类运在法售趟产小品护均露价黄基井本丙在90浑00摘-1牲05惜00元/至㎡区地间清，拴与认本轮案碌售悉价摘相松符洽，搁从交去炭化员表汪现仿上将看由，级月毁均昂去皱化贡基穴本膝在6怎0炮-或1仪0笛0套咏区头间慌，约与谎本罪案颠成保交王表抢现代大防相弃径鸽庭塞。诧牙异鸭的成翁交开数纵据一址墙帆之特隔尿的滤宝品利隆丰衣广碗场效自20队14年1月开赵盘以所来，2寇0个币月总共航去化145杯2套，月矩均去害化72套各淡类疲产喂品20接15年2-8月份辩成交40栗0余套，圆本未案垃仅细成逼交2骄0套宝利枪丰月怕均72套V轧S本案梅月均3套不足绒：1.次挽卧呜采化光蜂较协差2.房居型魂不命通圈透3邪.赠窜送滨空瓣间冤通洪风席对兴厨努房不吹足嚼：1.通透疮性不摇好2己.卫搬生钉间蛮对回门不肝足辫：1版.南北挑不通传透2煮.浪费裹面积宝免利每丰在葡售盏产族品产因品保较令我聚案冠并申无换明否显懂优煌势热点拿区域五项目嗓遭遇寺瓶颈都醋市届文约化苗底超蕴胜浓淋厚矛、挤繁仅华灯多雷元定、笑魅茧力菠依肠旧配激套检丰吧富沃、惜生伸活旬便镰利继、国产消品插结牛构牧合胖理址、泉价醒格迟符厚合芹主顷流圆、学户拼型启较绩竞妈品漂无狗明古显艇弱经势天霸赋茂异采禀租的男热乞点项区贡域惩项盲目号为忠什圈么葱会挂遭缠遇止销劣售苦瓶职颈普罗党试图玩寻找阻章碍氏本嗽案忘销亿售劈燕的释根厌本羽原锋因6大问题『

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写字楼48000110000商业7000200000酒店/20000容积率55.2绿化率30%30%建筑风格现代简约古典现代立面用材真石漆干挂石材+真石漆景观风格水景水景车位配比1:1.451:1.4物业管理寰宇物业花样年物业附加值德国博世锅炉+分户壁挂式燃气供暖新风系统：空气净化、全新风置换、二氧化碳控制智能系统：智能门禁系统、智能家居控制系统、WIFI互联系统、指纹密码系统、智能停车系统、社区红外报警系统商业定位及主力店品牌无12万方一站式购物中心定位合肥新都市家庭欢乐生活中心，5万方安徽首创中华美食风情街，万达影院，乐天玛特超市，GAP,GXG,H&M,JACKJONES,CK,星巴克，必胜客，海底捞，外婆家等品牌主力店从项的目硬胳件上贺看，采宝利醋丰广吐场具茫有一咳定优贫势，棍除去这开发恶商品振牌及盐项目传整体象规模报优势涉外，舰其一琴来通虫过前置怖招商，明烛确了昌商业蕉定位惹及主聪力店离品牌赶，增奇强了终潜在竟客户荡购买殖信心侮；二蔬来在椅产品汤包装劣打造云上，报通过程新风扯系统幸、智谱能系兴统的盏嫁接骨，打功造智能耐社区概念足，在城同质澡化环贤境下兆差异茅于周喜边竞帮品，捕跳脱与红海熔竞争恩；三吃来通团过引毛进花久样表年亩物般业，在姓后期黑服务愚环节路打消桑潜在背客户僚顾虑渣，增访强置述业信茎心。2嫂.均价杀合理闪，但恼定价厕体系傅不严邀谨，熊产生铜负面震作用目甲前螺现寇场甲采圾纳系的红一射房鹅一揪价触表管，腐在尘定途价扰体虹系武的魔建把立狠环岛节已，站存熟在毒一爽定帮的稿不允合欧理蕉性被：垂直芦价差胞：1-池5F8戴0元5-1伤0F6重0元1饮0-喘1杨3格F50元13故-跟1鱼4揭F30元14-沃15服F4删0元15族-穷1敲6晌F60元16-毫20仇F3脑0元20伞-肯3毁4少F2贿0元整忠体禾呈傍逐滋层锹上廊涨煌，杰作摸为3肌4沈F的高劲层定揪价，燥目前啦一二炒线城码市均讯主流龄采纳蛮橄榄国形定学价，饰峰值膀层集艰中于2略0楼-谎2亡5箩F区败间肝，件而凯非诱采扯纳域本再案歇倒谱梯买形惯递悲增借式轻；煤另借外少在锐目扭前艳的拢定欠价锯体储系致中躬并帆未有考粒虑肉到青特泼殊萝楼机层轨（喜如4、1叮4、24珍F等）艇因素鸦环节乘；此呈外整幼体的股递增腹价差朴制定胶依据之不充鲜分，胆成交影客户趟集中20繁F以鞭上浴中榆高鸽区策，博而置该货区猪段住在须目服前傻价具格泛体圾系质中酸处恒于晴绝除对岔的板高旅总欠价不段舅，遵在依目斯前漏的庸实告际篇去拘化大落渡位钓及跨较敲低挡去威化酱率洪印咳证挨下飞，希与虚目茧前姥的既价至格桃体解系船制拖定抖初难衷确背锣道嘉而霸驰霉，拆侧提面灰说锹明切了该含价吹格肌体盈系峡并驱未裂充矮分胀考远虑辛蓄宪客篮期辰内喂的储客段户坊落垦位糖及泡价危格慕预遭期积排亦摸槐。水平右价差伟：东舞单基元01>西单强元0中420否0元东单佳元0刚2拥>西形单洞元0客31话-尤8老F60元、9-碑34删F1许3湾0元从成需交结邪果看隙，01单元部在整圈体高拐出04单煎元20删0元外的包基吗础饶上应，限仍剃然丙占秤据袭了音成近交级的针绝来对盲主窝力朴，04单俘元伯仅贝去严化1套皆，介侧技面巧反富映勺了嗽价邻差岁不同足售，2多0驼0元的威价差珍不足诞以弥厅补客妖户心小理的邀朝向矿差别为预期录及沿宽马路只噪音剩因素挡。户穗型功价渣差西：两伸房洪户很型喘与袖三怒房肌户竖型奥无闹明军显夫价吐差皱，羽三腿房婶户响型午略然高杠。沾在雀价坟格匀体暂系服建谢立搭原闯则认上篮，怜较剪多酿采患纳鬼小售户抵型狠单朗价宵拉蛮高蛮，阁实祖现陕溢够价裂，嫂大荷户母型抛单闸价糊拉肆低就，汽控寇制歇总兆价招。雀本疾案态在走此钻环卷节银定牲价饰亦片存伤在叛一自定振不耽合盟理检。房号楼层010203041997599359875977521005510015995598553已售100951003599354102151017510115100155已售10255已售1009561035510315102551015571041510375103151021581047510435已售已售910545105051037010345101060510565已售10405111065510615104801045512已售10665已售105051310755107151058010555141078510745106101058515108251078510650106251610885已售107101068517已售100051074010715房号楼层01020304181094510905107701074519已售10935108001077520已售109651083010805211102510985108501082522已售11005108701084523已售已售108901086524110851104510910108852511105110651093010905261025511085109501092527已售10168109701094528已售已售10990109652911185已售1101010985301120511165110301100531已售111851105011025321124511205110701104533112651122511090110653411285110951096011085单位约：元域/㎡3筋.产玩权洁年块限撕折迎损未扰产乱套客率户姥购图房索心嫌理知，屈增仁加喜销遵售除难登度产权扇年限缩慧折损产蛛权屠为文综甚合映用角地肥性距质丽，5副0年破产轿权乘年斑限建，滑目炊前桶仅缝剩4练3年产锐权年眠限前期觉销售梯环节川，未筹正视给该问池题，枝甚至匀部分矮业务信人员芬可能轧存在乞一定棚的欺轮瞒现锡象，取客户璃因信闯任危帆机导包致项烛目目风前的填口碑助传播唤较为絮不利缸；现场谦接待白环节榆中，释业务霜人员伍面对捷该抗抱性问漆题的千对抗横性说厨辞极熄为薄概弱，然只是轮一味孙采取辰默认烘的态蜓势，见并未晋对客供户进域行引扑导和灿解释别，放补任抗捆性存绩在，偏造成麻客户舟流失辟。备拒注域：祖来敌源硬于评合县房返网荐论仙坛牙网纱友帽点竟评4.推广柱主题尿不鲜停明，雾核心响卖点哗不清称晰、降无差利异项底目王诉怎求樱点派落登在姿了地段托、学往区、供暖、博刚招需缓面翼积炸段电上挽，除甜每醉户年赠衬送徐供编暖强外亿，煌均培为甩同晓质冶化茎优黄势案，菠但厉对腔比仰宝盆利蹈丰肿的脱新勒风作系柱统俘、凡智似能瘦系维统直，夫达按成组供倒暖叠房苍的师硬掩件龙门桑槛欠较贺低勒，搬给登予暮客摸户用的装心编理岛附撞加脚值栽有弦限脚。制项变目轮缺魔乏廊鲜惊明英有邻力佣、筹能佣激今发棍客谢户授购咽买奏欲纷的述差各异露化炕卖铅点桐。反观陵宝利凳丰项胸目，槐除了越常规塞诉求帆点地段引、产共品面奖积段借外，将宣的传重夺点放页在了60万方森跨界蛋繁华穷体及众智能写生态属住宅夜上，针一勺方鸟面俱利摔用衣自板身俗板坏块伸内冠大欣盘初综浆合哗体阁的缴规测模班优留势剃，盖区赠别滴开姥其抱他自项雄目笨，捉凸永显村项座目吨形娃象丢；掠另此一征方赢面主种打震科蜂技，通耗过对误新风惜系统眨、智司能系谷统的敌包装枯，打哪造智饼慧公研馆分辅案名新形象寸，形瞎成差踏异化寸卖点罗。5.执著行庄不圾力瓜，皮坐吩销库内赶功困尚色不添足瓜，包行伸销念动撒作脑几押乎搭为裤零在我滴司市乔调过欲程中陪，发迈现内浇场接违待环缩慧节，忠目前盖存在野以下雪问题净待改殃进：接待体流程集不规奖范，捡来访发客户锐未做帮留电吴登记兽，导牲致后提续客班户无器法跟丝式进，通浪费训来访斩客源角；说辞问薄弱挤，针近对客盘户抗起性问兔题，修无对剧抗性假说辞盗应付阁，如望两房命户型发不通速透、道产权印年限找问题葛、社献区规糠模问狱题、窑销控车去化罩较少居问题洪、价盛格问漠题、粒学区态是否恒明确贸等，胜均未弃做出田合理银引导倚，导要致客捡户无百法解议决抗茅性，贱造成蚕客户心流失妖；接虾待后过歌程训中抓，默对密于种卖届点煮的刃诠瓦释止不叮够乓清浆晰辟，碎无届煽丈动把力幼，资客辅户挺首钩次府到垦访猴后亦询锤问耀对培于踢区坚域茫、始配径套滚、善交矛通丝式、糊规野划弹等冷均推无秀讲决解第，池而铲是泊直始接益带岸看美户均型诸模脱型获，进在袍客足户躲未天充轰分占了割解晨项远目炼价德值原点鼠情礼况回下瘦，嫩直血接帽进师入和产司品翼介肌绍翅环作节纸和蛾询管价坏环梨节色，吧导缝致茶客衔户筝购章买敲动铅机宝不趴足狮，涌进梁而答流举失室客批户翅；现怜场赶无设客悄服夫人挂员落，蛮整泻体劫接私待福过律程台中馒无高水邮吧氏服鸣务逃，骑接斗待详人睁员认也当无浴该的服末务动意僵识忧，龟缺商乏渐专萄业伶度核及底亲须切睡感社。行销迹环节偏，目点前执剃行过再程中僵除了蜜常规垄派单永几乎影没有莫其他蓄动作叛，缺列乏外虫拓计左划性错、目彩的性暴，在菊坐销炸不力乘的状枯态下隙，无漂法借固助行叫销动预作提可升项征目有擦效来副访量唉。6.阵地雾包装坡导入加客户叛局限把性大新册世跃界V步S宝利游丰营康销中辆心现蓄场比粉对在我忍司催市呜调泛期栽间，发坡现如镜下问旗题：现温场事保敏安怒接弹待音岗按无引人露引厘导班停概车壶环塘节炎，逐在柄售魄楼巷处完无茫其痒他法来谎访枕客漂户婚前际提何下枣，羊本艇为舍数蚁不堵多贸的水停门车耀位铸均洁已置停岔满炮，请且汉项侦目留营真销做中篮心捏本叛身刊处澡于闪道瘦路箭交均汇集、绩车团流跌密悦集辛处添，骨该饥情刘况腰易垒造拾成敲路畜过婚客捏流轻失照，斥反豆观顽宝机利偷丰举项贩目乘，君在坦售俩楼莫处壶外布部晴环交境从营肢造田方缺面吹，磁在倾公迎共柄空黄间份装洽饰疾、罩停陆车波规浆划办管督理避、针安恋保陕服伶务诉等谅细挖节企方啊面紧考现虑的较堂深入保，外里部空胶间设张计合腔理，琴客户拦现场饮体验孩感更束强。两肉个李项挎目扎在篇现侧场遥围聋挡包叠装重点戚都放清在徽易州大道血主干其道，够但向在桥围文挡传高施度宪选助择残、桑工酬艺刊选桑择、画萄面设添计、灯朝光近细重节还等惹方俗面钟宝迈利斗丰锐项雾目蝇处臣理揉的涨更裤为昏合拍理，视觉艳冲击遵力和膜昭材示性较帅强；摇另因拒两个列项目多均位守于徽荡州大编道东焰侧，解人流名车流转动线坝为由饿南往刘北，侨大部特分路齿过客您均先仗看到押宝利腿丰项鲜目，躬所以尸本案剧在围连挡的椒高度楼、色锤调、LO室GO凸架显但方泽面专均签需清做眼区爸隔暴或凉放果大珠处催理押，否两佛案葡一至墙箩之忽隔驱，评否蚀则勺极纵易尺造指成质路贪过孩客没错礼以慎为筐均冻是邪宝刷利员丰灵项并目锤围粘挡祝，纳而现忽居略示了姐本妙案霞，肿造旬成废客上户暖认伴知渠障炊碍铜，羡无尿形若中魔造浅成味来串访宵量北降爪低主。新世蚊界VS宝影利殖丰窃阵炭地嫁包沉装叮比救对察洞【发现杨问题义，是喂为了樱解决问题】普哄罗观点状：宏荣观斜：加区锤域笑价旋值餐趋非同肿，等共财享拾地过段获优微势微观映：综类合竞久争力姨弱，映营销木劣势阔明显问题挤梳理福：对应聚解决狼方式帜：客弃户的遭但遇强直笨接旋竞币品果宝鼻利着丰山严袍重瞎分黄流定钩价贿体健系把不驱合袍理产权谦年限想折损及销售阴难度考大推广隙主题拌不鲜绩明，柴产品伏价值刻无差午异执行宇力差坊，内狸功不卫足，产行销趴滞后阵捎地蛇包拴装董导奥客苹局党限若大1、？2、坊根朵据醋前按期阵成秀交晚反打馈歌及筝来拾访变客咳户叠心任理交排友摸曾，仁重踏新赖制杰定吊价促表猾体储系3、强祝化说怖辞，跃弱化池抗性尾，可岁借房徒地产内税征氏收后询取消扔产权鸽年限框规定灭的新出闻报吴道来低佐证4、？5、加扎强现碍场业程务团岔队培报训，户规范桨接待叙流程债，根翁据本协案及泉竞品烛成交昼客户崭地图盏分析莲展开假外拓6、椒改离善知阵燃地芹包蹈装香，见凸接显弦昭坡示板性滑，续加誉强愉安坚保屈引爽导互，边增谎加燃竞拍品犹截诱客协动杂作执行嗽面、贡技术狗面的萝问题惩都可慕以强镇化解届决，滑然而窝项目营缺乏倚差异诸化核蓝心价阻值，只不跳擦脱红督海竞湖争，仇就无匀法弃期其桎餐梏，根呈治引被烧竞底品长严狗重主分善流赠客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