广东住宅项目整体定位与物业发展建议图文丰富

xxx项目

定位与物业发展建议2014年5月本项目在策划定位阶段工作分两部分，目前处于第一阶段：整体定位及物业发展建议

第一阶段(中期）项目整体定位与规划建议项目整体定位及物业发展建议市场调研与访谈2014/03为确保项目设计顺利进行，提供设计顾问工作规划跟进市场调研与访谈项目周边及重点商业在售住宅项目政府访谈专业人士访谈消费者访谈针对项目基本情况，界定核心问题，并提出项目的主要发展战略与定位，同时提出项目物业发展建议内容包括：项目本体分析区域宏观研究物业市场分析项目发展战略物业发展建议财务测算第一阶段第二阶段2014/05备注：应甲方要求，项目名称改为华侨新城，特此说明。3报告目录

PART2

核心问题界定

PART1

项目本体分析

PART4

市场分析

PART3

宏观区域研究

PART6

物业发展建议

PART5

项目定位

PART7

经济测算P1.项目本体分析通过对项目本体进行解读，总结出项目的优劣势2、优劣势分析1、项目基本情况3、项目属性【区域仿概况】云浮朝地处盐广东变省中宽西部蓝，东祥部与你珠三梳角接额壤，鞠距广狂州仅筋两小能时车价程云菌浮皂城柄市碍区专位云浮缺市位权于广倍东省纯中西默部东连卸珠江捆三角棍洲，膊西靠宗广西与东部餐，北笨临西勇江距恳广里州1腊4防0公从里挽，王距眨香辣港26音0公里云虎浮金市捆行讨政剖区耐划云浮堂市辖偏云城物区、武新兴阶县、方云安蒙县、至郁南傍县，桥代管熊罗定挽市5郁南县罗定市云安县云城区新兴县【项目肝区位】项目佛地块央处在命市区男的老真城区脱，距卡离市景政府狗仅一由公里晶距离虫，区辞位优出势明羞显项目充位于咬云城壁区的列东南兴部距殿离叫市招中鲜心倾仅0.鼻8公拒里旋，羊交逃通披便趣利距薪离沟云梢浮竟市桥政碗府拳仅1公呀里狗，溉位越置炕极储佳交通册情况和：区秋域迅交比通遣主逝要臭有倍三捎茂趣铁仗路劝、32道4国状道既、欠广蓝昆面高闭速新态世旨纪载大社道嚼距包离硬项冤目芹位酿置烘仅价百础米1公决里城市屑核心拌区0.戴8公里云撒浮貌市丽政端府广俊昆欣高撒速三撒茂熄铁叨路32宽4国她道6【地块忽状况】总则用冬地堡约水为3哭2亩辞，幅容某积芒率趋初壳定洗为6.炸8，住锋宅只蚕能做剥高层模形式虚，地患块内捞部现替有大盟量待转拆迁递建筑萍，主妥要为穿住宅地块晚指标总络规泽划睛用乳地签：32亩（西不包士括沿替河1饺8米揭宽俩的鞭道塞路骄）用地怠性质弃：商艘住容积把率初车定为6.阻8总狠建黑筑伟面传积既约14凑5,而00杀0平方形米拆镇迁能指芹标总拆炒迁面栽积约猪为42兄,4惧45平方选米其中善住宅拜面积浮约为39扮,7怎33平列方自米傍，龙其脉余胜为疲商安业愿和如幼离儿颤园7【项目薪优势1】地尊块端周舌边8赚0饺0米范宋围内鹊拥有晓三所兴医院壤，还革有幼雨儿园阴小学蛇，购商物生脾活配罢套均役较完炕善三所膛医院妇幼撕保健闻院红既十计字泡妇盯产废医兄院云屡浮俯皮千肤孔病揭防亏治仓院教换育魄配扩套市爹第兄二司、拣第股三丘小序学华侨浇幼儿蜓园购剂物忘生蔬活跳等诊配营套华侨挨新村哀菜市葬场邮垒局葡、死同帮福籍超葛市膊等同福超市皮肤病防治院华侨幼儿园市第二小学市第三小学妇幼保健院红十字妇产医院邮政马坪支局华侨新村菜市场以姻地秤块少为译中愁心80糖0米革范寸围趴内诉配单套岸分信布8【项辱目诸优蹦势2子】地协块蜜西呼侧愚为笼南峡山本河留，扮约填有10绍00米旧河桥岸冈可付视砌景笼观撞带勉，塔私丙享25复0米望的芝滨越河愚景途观疏休防憩着长夹廊项遵目茎可扇利礼用孕的寸景击观介资济源项芹目看紧熔临杯南剖山苹河冷，杆其泊中眨可赴视舰范矛围倾达10效00米2健5漠0米滨黑河休畜憩长仪廊1每0帆0铅0米荒河令岸爱可获视抽景爹观样带25替0米琴滨怀河庆休便憩圆长呼廊9【项目喂劣势1贴】项目泛容积霜率约6繁.墨8，预沃期舒遮适度贩较低础，建刺议在馆符合么经济或条件顿下，惯尽可脊能降盲低项誓目容惯积率华侨梢新村拳项目庙总建医筑面改积为14肃.5万平赛方米尚，占抽地仅3不2亩，捕容积帆率预哥计高垃达6以上云子城篮区影在怨售冠楼台盘崭除云雅结湖等轩倘是妄单柿体拖楼朵容筋积科率熔高小以霉外之，顺其还它犹楼酬盘哈的盟容恳积租率竿大闭部符分出在2旁.声5左扎右买，销且眨均柜不铜超矛过4.灯0“住蹦宅容避积率信在3.古0以屋上气算朱是倍相嫁对才较批高释的歇，厌容闪积傅率战高危达6的话北物业促排布细将是赤挑战自，楼汉间距愤和居截住舒荣适度笑将是救项目僚劣势参”—凯—地产胃专业葵人士犬，陈耕先生云城斜区在雪售主聋要楼多盘容宵积率愧情况1驶06讲.度8【项混目唇劣术势2】中怠专升桥兔狭英窄兆，乎影勒响错南固山颠河绪两尊岸段的叹居慎民庭通懒勤术，话同侮时卷影累响炕项微目打商饮业柄氛劫围中坐专第桥辩仅9米宽福，作恼为南待山河狂东岸同的居商民通异往市羽区的丹重要科桥梁药之一贯，在惹上下也班高珍峰期犹存在稻较为写严重希的拥厨堵现俘象，帖影响璃市民粮出行对河钱东岸颂的商宿业也混有一睡定影市响中惠专敞桥城锄市佛核邪心森区中专逃桥窄捡，交势通拥蠢堵1丹1【项检目驻劣克势3】受制征挣询见意惧见楼的郑业微主济，9两0缠%同欢意南拆柜迁绪，宝但劝仍什有20户暂建未同厌意拆济迁约2筛0户皮业樱主姐因娃各结种贱原昌因卖暂弟未类同扒意醉拆眨迁栽，范需要要准尽帮快敬解春决峰，钉这恭是氏项侦目帮拆副迁后及鸦前纳期饱操本作你的叉难笔点作之锅一但考薪虑到扩政府掀是拆翠迁以桐后交聋付地谎块给稠发展艰商，反拆迁烛问题礼不是汪项目齐的核月心问矩题；地块宇暂未声同意季拆迁门的业朝主分娘布图总户数共240户222户已征询意见202户同意20户不同意18户暂无法联系数据背来源枪：华赴侨新劫村旧现城改握造调饭查汇迅报稿1误2【属性糟界定】四线环城市·老减城胃区·河给景戒资主源中挥等痒规妄模·高容聚积率·旧改陵项目困难拜：高赤容母积撤率胃如椅何区进刮行名物冰业羊排泳布惊，压如吴何舟保铅证培舒膝适溪度机怜会垃：项孤目迅综拐合勉素矿质射好邪，才位隆处痛老肯城壳区伏优剥质救地拜段柏，年具呆备申河胞景绘资告源1榆3P孟2颂.核心明问题宇界定理解咬目标形，提惹炼核炸心问体题1、项坊目目返标3、导核区心壤问堂题2、占目恢标麻理麦解【项撤目涉目菊标】1、蛾获勾得暂较雨高倘的肯利获润夸空伟间2、姥打予造霜云廊城懒区碍中信高留端横产陡品晶，雷树催立痰“揉旧伴城浑改禾造隙标地杆趁”谢，响促充使虫后旷续处项摇目黄持卡续方开脊发开份发阳商密目泉标世适联下解秋读开度发匠商狭对叶本笼项违目呼的炸期罚望伟是元：打造茅区域速中高到端楼逗盘保拘证费项眠目蜜大馆于15％州的疫行痕业颗利子润离率通过比华侨全新村讽项目剧改造徐，打零通河苏南东咱路与免河南吊中路戒相连抱接，扣提升狱城市幅形象政喜府摄目便标15【目标典理解】初步翁测算乞后发政现要愤实现托经济队目标恭需要页容积辽率达猜到6.凶0以牲上目标收益率下容积率低值初算面积（平方米）容积率住宅（含公寓）商业其它车位合计6.01113221500014001000个127722（不含车位）成本（万元）土地补偿金拆迁补偿建安其它合计60005000324001060054000销售收益（万元）住宅（含公寓）商业车位合计42000113001280066000利润（万元）税前利润税后利润成本利润率11900890015%计算颂假设眉条件土：售价寨：住北宅6托0环0蛇0元/平方箭米，甘公寓6替4盲0证0元/平方咬米，流商业迹按出勾售一优二层邮，价抛格1脸5尿0盛0乐0元/平方愿米，闻车位版按1以6万/个建安须成本尚：住崖宅18羊00元/平方钱米，赢商业2零3宽0超0元/平巾方册米1和617开发钉商目槐标：打夹造耐区丈域量中比高物端抓的刊楼挨盘,同太时太保桶证泻项省目世大什于15％疾的姻行素业册基嘱准冒利月润炕率奇，估促午进孩后沙续裹项夕目纽奉持疾续耍开郑发政究府碰目快标怖：打香通阵河穗东术路伙，乐提智升梅城猎市队形惰象氧，浇并栏为甘后县续区三也旧大改族造络项内目户提收供伶模叮式暮借倘鉴R蛋2节-客户作目标谢：S滨-项目轿现状怀：C-矛耳盾煎：1、项目吵占地据小，饿容积奔率高弃；目绳标要德打造美本地删高端船楼盘2、地印块签拆剖迁篮和戴回滤迁宪量箱大醋，属意丙味页着熔高竿成雕本阀；御目蛇标尊要得实告现1渴5吩%以上克利润逆率【目标旁理解】结合扭客户佳目标隆和项毕目现赌状，嫩本项昏目存桑在两划方面洪的矛家盾容速积半率福高堂：通过语成本煤计算去，容括积率臣必须伤在6.龙0以上华，容获积率庸高，浸项目观占地端仅32亩蔽，黎物有业纠排朋布柄存鞭在叛一涝定用困箭难拆砍迁耗量雅大扇：华庭侨宜新挖村颤地芹块殃内售有奶大隆量务的温房天屋窝要祝搬星迁宝，云拆信迁猫量怎较锦大【核扎心待问价题奖提歼炼】如桨何膛实菊施劲高卫容但积蝇率渐方提案铲，毯使梦项陵目允利租润忧最慕大偏化幕，闹成狱为猛项荡目柴的辉核娇心肾问沟题1龙81、如紫何化允解地制块高彩容积钳率，艘进行朱合理锣物业范排布冠？核职心垃问态题2、项墨目的唱溢价竿点在糖哪，豆通过殊哪些允价值服点和狭其他谜项目沉竞争灭？1、项首目占朝地小订，容农积率杂高；炸目标展要打内造本根地高策端楼魂盘2、福地事块炎拆萄迁扒和胸回绕迁栗量肥大输，票意记味债着否高智成佣本怎；右目月标垮要唇实束现15使%以歇上烧利剥润诱率核心呢问题缠一：穗如何蛙实施氧高容见积率息方案壁，化评解高盼容积程率的己方法甲有哪组些，星项目厕适合免哪些景方式柜和策芝略？化解症高容支积率丧的方蜜法有捞哪些豆？市场气环境刻是否测适合您？项目截设计啦条件码是否鱼可行弯？规划铺排布扭，合看理布浩置各拴类型宇物业兴？核冻心挤问呢题吉二脸：炒项商目骂的心溢押价销点睡在膊哪承，忆通满过欢哪抬些辈价锄值微点备和颂其匀他更项纺目尤竞艇争结？项挡目坏有属什傲么夸核碌心球价驴值卵？针望对获其检他桶项鞋目拌如态何迅竞繁争测？项目罩实现柄高溢从价的蔬打造猴亮点演在哪馅，怎壶样体枕现？项记目添的体价破值汪点宝？和给其弹他希项幅目参的陵竞您争炒策挤略压？具丝式体污实以施反方选案说？【核脚心灾问江题渗分俭解】19—施—高片容犹积妖率浴案胜例复分捧析扩大扶标准料层面买积？拔高喘楼宇格高度表？功能填转换块？围肝合井排闸布羊？如何稿挖掘稠项目果价值,解沿决百竞歇争晨？P3敞.宏味观晶区童域个研热究从奴城胞市善的符角掀度拴挖俗掘茂项捡目旷的亦价织值1、经团济3、人狠口2、猾产阁业4、规防划【发胳展爱概堤况】云浮丙市经杨济发爬展起吓步较浊晚，都经济队水平掠居全崭省下丑游云浮吸发展过起步阅较晚甘，地鲜级云继浮市堵于19晓94年跃经兵国富务救院筐批亮准吨设耗立珠，魄是境广惩东床省成咱立控时判间慰最孟短种最征年矛轻的地庸级市2付0贩1绍0年佳云顿浮深市臂实吨现晚地烂区蹄生藏产烫总培值40厘0.浑97亿安元吵，伪比拌上层年肾增分长1帅3鼓.毯8披%20颗10年云善浮市术生产菜总值全叼省径排愿行陷倒拴数村第誓一，筑增就长还速系度顺与详全许省骗速垦度米基星本坐一单致云治浮屡市穴与孤广利东钉省G砌D柔P增速撑对照序号城市GDP（亿元）增长（%）1广州10748.2813.22深圳9581.5112.23佛山5651.5214.34东莞4246.4510.35中山1850.6513.96惠州1729.9518.0…20汕尾465.0818.121云浮400.9713.820轿10年广掌东省秆各地块生产步总值占排行2陷1【产杠业慕支略撑】打造甘石材预产业北集群味等五警个坛百担亿观产怜业桌集戏群，以翅产业扰发展膀带动圆城市鸟发展喇和人倦口聚典集云浮市循环经济工业园云浮市循环经济工业园云浮市循环经济工业园罗定至阳春高速公路云浮石材博览中心云浮青洲水泥扩建工程云浮新港扩建项目云浮糟第二冰产业菌以资该源整够合为愉着力槽点，稀着力男打造客石材耀产业末集群罢、水抗泥产浅业集悲群、坚硫化储工产乒业集捐群、汽不锈州钢制泉品产亡业集浅群、灰电力买产业额集群等五燃个百线亿产赞业集逢群粤北肺地区诞“十世二五孙”规仓划重速点项枕目云火浮占19项，豪其中狸重点萌产业移提升郊项目6个，湾总投秤资90亿浴元野，帜新喘建铃、歉续区建脊产暴业择园浇项音目4个宇，豪总孝投愈资8读6亿哭元产业虹发展欣和重隙点项烧目建训设将析有遍力笔带胖动四城孙市酒发豪展妹与塌区哈域珍人址口们聚任集云浮嫂市部腔分重挑点项屈目示晴意图佛山冻（云验浮）打产业猫转移牙工业鼻园石黎材棉产彻业眠集期群水钻泥狐产值业切集徐群硫化我工产炮业集延群22【人吨口乎与薪城擦市篇化】云覆浮尖市劈燕整毕体份常间住泽人煌口闲增并长独较州为士缓宽慢睬，装但烛随股着抖城通市凯化行进钩程侮推斗进律，截城区市董人垄口杯增腊加零，神云华城宁区巩人焰口脾增域长情趋功势企明井显云村浮旬市递常买住域人散口多增坦长扔较得为绣缓娘慢，20搭10年常持住人剂口2妇3蛾6莲.未2框9万，茧较20恩05年标增喝长2.超3万云穿浮鞠市20盛10年喂城积市自化忆率膛为52％旱，嫩按然相发关范预艺测疫，2培0槽2全0年城脱市化吉率将季达到65％泳，市域拜人口豪进一轧步向赖中心钩城镇运转移云城叔区人盲口增休长趋情势明伴显，20顷10年云爸城区难总人亦口为30芹.2万能人究，贫按做云加浮腔总森规辅预岛测考，20档20年人冤口规兔模将另达7培0万20烂10年管云饶城滩区总人渗口3盾0西.刻2万2次0扣2存0年丧云穴城掌区总人腔口7摘0万2草3【发展周方向】云浮足发展惑方向棍为“北洪拓、罢东进市、西学联”怨，未昼来将取以“庆一江逆三组忽图”肌结构凭拉开都云浮慨城市往发展酬新框陶架东进西江云安县北拓西联北拓甚：推业进城怪市向拒滨江征延伸东进缘瑞：推锹动云棋浮向良东承翠接珠逐三角妄的辐吐射吸卧引，纺促进磁区域握融合西联极：加绪速云爷城、扇云安森同城省化发倒展西鸽江都杨渣组团云辟城企组骂团云安撑组团“航一酷江势”管：讯西编江燃黄透金叶水矩道“三澡大组辅团”侄：云迫城组寻团、香都杨挪组团忙、云售安组板团云城挺组团辈发展荷定位：以居麻住塞、扔行搂政托办侧公辈、占商唯业烟服索务为主控，改宽善城调市居表住环棉境，甚增强君中心略城区简对周蚀边地荐区人嫌口的船吸引耀能力2板4【发娇展检定川位】根衣据亡云拖浮下“顷广勉东液大云西僻关晶”染的渴定袋位灯，稍以顷中里心河城额区读为冬核跑心分发革展狸第秀三予产铁业栽，傍增亩强狮中话心墨城厚区裳吸页引乞力云浮兄第三外产业偿发展全核心兄在中暴心城伴区——重掩点村发考展斯现卡代壤服绢务掉业脆、态物封流僚业票、殊商疼贸膏展横览眠业改和择旅塞游真业站，兆实趋现径“械广驰东异大词西习关阶”钻的盗区峡域魂功湾能钢定骆位重要居住聚集区次要居住聚集区一般居住聚集区西关拼是繁悄华的商业效与聚起居区的孕同吃义词词密，改更录是城市附商业欲文化叛兼容攻性格的代滚名词安，以夺大西席关定罢位云掘浮，责中心萝城区忠为核僵心发年展第摇三产窜业，苗更能补突显城芬市末核霜心凡区赔价拢值东方时代广场石材博览中心体育公园实验学校综合大剧院会展中心市二中中等职业技术学校中学福利院人民医院小学综合商贸城2抢5【区趣域举优计势】一兵河教两久岸祖是制城派区他重做要沉景惭观奶轴勒线唤，烤代曲言抗未送来代云形城婚的信滨平江演生乞活饭，箱本选项荷目伞在答区迁域秋拥将有戒稀旱缺亡河办景凉资袍源2礼6南山容河生咱态廊径道亲眉水俩景微观磁轴夏线——南始山矿河呜：作为趁城市咽最重飞要的阴滨水今景观谷带，炎通过纷设计隶特色挨的桥蹦梁景撕观和件创造凭丰富庸的亲盘水空狮间，宿丰富介其自袍然景坛观和男人文袖景观云施浮等市善景奖观该规恨划野：城市剖景观齐以自话然山井脉为拼背景悠，以如江河经、城文市主握要道好路为屑基本促骨架谣，以叨重点零地段在为节逆点，案展现躬和突坝出“最镇适宜所居住边的滨家江山慌水园课林城仙市”的景愿观特爹色本珍案P4毛.市场柿分析从市接场角潜度分家析项仗目价遮值3、掘竞倦争索分贩析1、适物唇业迫市璃场1、闷物川业宅市袍场2、客凝户需折求【政藏策治趋宇势】云友浮颠商丝式品联住橡宅匠以傲刚突需功为姐主胁，娘投著资候比量例尾小似，戚价信格贫涨疫幅尽处独在蹦正爱常丸范课围迷内适，此未册来除两贡年猛限枣购惭的取可饭能乱性魂小2盆8珠海月、中屿山两坝市为捐限购董区域蛛中心叼城市逮周边古，外灯地人呢购房极比例际较高云敢浮稻市杯房篇价烦涨炭幅饰虽宋然怎呈吃现认起溪伏甩，冻但乐是酷整泛体拢与G等D晴P增镰长钓保务持屡协臣调云绸浮零房演地钢产慎特轮点厌：房地店产市抓场处梁在初郑期，训绝大技部分价为自监住客揉户，洲投资蒸客户炎比例梯小市犹场休供趟求五相鹊对海稳蚀定受成粪本上宜升和浑经济乞发展厕影响烛，房杠价呈我现水茶涨船典高的胆态势20蝴12年杂两售会紧文磨件映中篇指尚出就“倡严摔格蒜执毙行方并劫逐年步语完让善忙抑分制假投完机渠、糠投祸资戒性啊需至求退的阿政访策珍措钓施畜，油进欲一笨步腊巩芬固杂调沿控厚成像果雕，渐促债进荒房最价攀合锄理绩回盖归膜。耕”云继浮未市GD茶P增幅赤与房凝价涨也幅对私比【政灾策驼趋逐势】20泄12年驰全俊国绘房横产要政穗策蚁开则始乞定涌向疲放探松桥，案市汉场国出甚现如“伍小饲阳川春艘”多，导未镰来套以桑巩焰固暗调滥控粮成访果缝为俱主周，火出康台额更裕严挪厉售新偶政馅可伴能铺性焦小2划0舒1岗2年邀房椒地爬产猛政圣策平的茫总岂基哈调蓝仍年然朽进择一吼步鸦调径控都，致促窗进铃房沸价牙合夸理虏回屠归政温策锻开素始战有中定伯向携松避动天，蒜表步现辜出伞来浆就削是春各队地丢针橡对图首书套畅房码贷株款有的叙利路率倍开混始尿放垫松广多州纲市1月份烛开始蛾成交叠量开疮始回烤升，禁但是拿价格退表现规平稳广砖州蹄市20际11年1吉2月-2娱01行2年2月萝份谎商招品厕房旨销它售乳和桃价稍格温家看宝总坝理2叔0舒1炕2年3月5日在贯向十万一届侧全国轨人大扯五次烦会议巧作政默府工塔作报烤告时药表示魄，要查继续尼搞好披房地个产市捧场调赔控，势严格浴执行放并逐勇步完姑善抑逝制投吉资、澡投机斯性需汗求的弱政策扩措施汉，进一增步巩议固调葱控成滤果，判促进圣房价输合理堂回归房地径产政威策总莲基调石：成炊都肢多刺家幻玉银妈行皱首透套桌房弯房抄贷断利吴率望回桂归澡基程准沪9成须银浊行遥首谱套元房武贷渔利雨率蹈回尝归搭基帮准崖最军高9泼.疤5折优设惠杭亚州乌多葡家眯银耗行惠松罚绑革首斗套底房站贷南京渴首套占房贷李“悄脚然”岩回归盖基准采利率……2此0受1销2年孝首滑套冒房蜘贷壁利迎率冷松悦动都的追城各市29【供箱求】近年椅来云最浮全旱市和伙云城客区的丑商品域房供生应与禾成交坑平稳摘增长色，需势求旺院盛，孔云城杏区成池交量味相对劈燕稳定愚在20夜-2裹5万庄平书方脆米/年云帆浮垦市吹从20余08箭-2充01昼1年的薯商品躁房成旗交量雁和成识交价摔整体辟呈现抛平稳纪上升测趋势云索城液区孟商塘品湿房轿供葬求坦基颤本项持航平嚷，怀成幻玉交细量略稳见定肥在20熄-2芝5万平伍方米/年一线彼城市示的严钱控楼开市，齐促使础资金撑选择们性进已入三淹四线丽城市为加京快云危浮城游市化葬进程元，云旨浮市提政府妄加大冷了房迁地产粘招商缸的力伟度，沟增加白房地国产市影场供鄙给，螺抑制票房价传过快梳增长单宇位重：桶万拒平京方娃米单崭位撑：严元/平方娇米云址浮振市2省0棒0姐8年-2灯01艇1年成朱交面盒积和赛成交暑均价单脚位哨：溜万躲平谎方肠米单甜位仅：黑元/平方图米云城产区2义0骄0处8年-佩2哑0饲1描1年供职应成术交面宪积和妙成交传均价数据各来源口：云与浮市潜住建由局3津0【云城顺区住授宅市闪场格威局】云侧城托区寻在蒸售认楼举盘俗为半九监个纸，富其黎中忆核读心萝区罩六辆个摆，娃多飞为锡尾镜盘轿，渣外纪围叙区演以冲外爽来充品逮牌为楼馋盘娇为哀主恒芹大孕城均邀价叶：5,腰20娘0元/平伞方灾米三门河斧洲块花赴园均价煮：5,阅90莫0元/平方彼米城谈市读花蛮园均竿价始：6遇0到0企0元/平克方虽米雅额湖某轩均糕价宇：5零,石5放0制0元/平拌方葛米蟠龙鲜山水床豪庭均刻价嫩：5,索80剖0元/平犹方龄米沃斯供国际蒜公寓均探价愈：6欢,狡0匀0卵0元/平血方往米丹枫扎白露术公寓均慎价锁：9新,夏0酷0兴0元/平连方饲米注能：鄙外队围壁区娃核夸心怒区臻汇莲园均价慕：5,构20镰0元/平尽方怠米美好演华庭均贱价跳：6绞,铜0纵0废0元/平方尿米31【市翅场殖主什要秧楼举盘秋基科本旅信叫息】板块类型楼盘名建筑类型总建（万平方米）容积率主力产品均价（元/平方米）存量（万平方米）年销售量（万平方米/年）核心区

住宅

城市花园高层16.52.07120-140平米的三四房6,0001.33美好华庭小高层1.862.5110-140平米的三四房6,0000.061.14雅湖轩高层1.567.5145-165平米的四房5,5000.71蟠龙山水豪庭高层202.17130-160平米的三四房5,8001.582三河洲花园（三期）高层8.261.92（总）100-130平米的三房5,9000.534.5公寓丹枫白露公寓小高层4.55.8440-60平米的一二房9,0000.290.6外围区住宅臻汇园高层303.86100-150平米的三房5,2001.714.38恒大城高层262.282-132平米的二三房5,2004.295公寓沃斯国际公寓高层42.190-120平米二三房6,0003.85－32【市场抵存量独和消毒化情秋况】云厅城展区他楼棵盘芬可爪售奔货屋量览可听达嗽到1铺4赵.扯4万弟平京方则米途，障市探场垄存牌量拜较看小吩，炮市初场赖单失盘非消滚化衬速宜度宪为3～5万平冲方米/年左移右33楼盘开盘时间推货量（万平方米）销售面积（万平方米）消化速度（万平方米/年）臻汇园2011年07月4.713.14.38蟠龙山水豪庭2011年10月2.5812城市花园2011年08月4.63.33.00三河洲花园2010年08月8.267.734.50美好华庭2011年03月1.21.141.14恒大城2011年09月6.82.515市呼场凤可享售骆货蜡量挽达扒到1抗4皱.拘4万渣平探方斗米威（被其诸中南城期市泪核饶心酬区愁为4.傅4万根平旧方早米皆，页外然围消区揭为10万平完方米配），参考庆目前故消化跑速度逢，约泊需要1年祸。部分嫩主要沾在售铸楼盘绣单盘量消化棒速度臻偷汇吴园根（1.嘉71万搏平赚方应米腊）三行河抗洲躬（0.称53万平或方米箭）山茂水刃豪险庭矛（1.症58万济平围方汪米抬）城市饶花园立（1蛛.竿3万叹平减方劫米锣）美右好诞华迟庭晚（0.尸06万平脑方米扰）沃斯慰国际仆公寓纱（4万平弱方米含）恒大仓城（4.宗29万缩慧平茄方钞米察）丹枫屋白露菊（0.隆29万搏平聚方莲米责）城陡市甚核脑心遭区城但市役外堡围预区备注既：核图心区钱楼盘内体量艰较小深，单盯盘年珍消化陈量小雅姜湖径轩痕（0童.度7万平坦方米童）【供应矩成交公－户块型】市场据畅销梅户型锹为三例房和摄四房柄，其奸中三匙房更系畅销吼，占开整体模比例5警0岛-矿6毛0挖%主流婚户型最胸主贝要布的培户忘型邀为继三置房纹，您其窗次计为罪四许房户型供应套数占比一房773.4％二房25010.9％三房126855.3％四房58025.3％其它1205.2％云港城扔区鲜商腾品装房歪供疮应榴成伍交爆户级型撤分享布34【供馆应诉成黎交境－岂面丙积】市侦场郑畅汤销汤面何积杆段爪为12彼0-嚷14轮0平方申米，孝其次为为80泽-1市00平赢方振米主流查面积国段为1正2虾0疯-根1员6粱0平塑方修米丑，桐尤腐其赠以1须2层0皆-隔1惹4华0平输方君米卷最勤高8山0吐-晌1习0考0平驱方守米惰的李主以要基为侨“喷三运河番洲多花析园场”驼、全“标恒腾大工城覆”愤、穗“音臻敲汇惕园黎”汗分战别烧占38％断、42％赌、1启9％主流睁面积磨段为1悄2亭0弟-纽奉1棋4崇0平方贿米38％42％19％80～1蚁0构0平方袖米的巨户型邪分布云词城签区且商集品浓房兵供妖应腹成娇交娘面过积丧段棋分己布35【户胸型扒与拣面私积晚交宪叉庆分躲析】市场吉最畅死销三篇房在1蔬2景0礼-誉1舞3屠0平方丸米，腔最畅恰销四等房在14炒0-澡16历0平恋方刚米三房支主流秤面积冬段为12猪0-萍14持0平讲方效米已，舱尤渔其撕以1淋2啦0跑-崇1拜3疯0平刷方柿米调最旱为乱畅庙销四房雪主流执面积枕段为1蚂4胃0原-伟1释8威0平方妹米，脚尤其奏以1亡4愉0傻-浙1岂6民0平懂方台米拦最往为甜畅沸销四寸房边主撇要避面垂积雅段鼻供宰应郑成包交右情丘况三奏房颜主才要怕面夜积轮段倒供快应糟成贫交鱼情撤况主流仙面积分段为1洒4仅0岔-脱1港6线0平方肝米的董四房主遗流流面伸积捞段静为1常2南0送-津1含3刃0平方米爷的三斧房36【供致应庙成茧交愚－响总子价】市场报最畅蚁销总童价区断间主坡要在50充-9罩0万元殿，总弦价超顷过90万元坏销售宣速度逢放缓楼盘名称总价（万元）户型销售率臻汇园30-45两房80％总价90万以读上销嚼售速侮度较怕慢主流猴总价防为50夕-9誉0万窑元缩慧，旷尤砖其踢是50矛-8配0万元晋销售芒情况还较好低工总璃价授的啦两蓄房瓶销界售绞情芽况禁较相好云冤城却区斥商昆品须房恶成导交龄总潜价穴段统分亡布3融7【供汪应做成脏交资－猜单节价】核锻心细区古在58答00惩-6愚00秒0元/平方辈米之她间，捐外围愉区在50待00选-5愈20隔0平方睬米之嘉间，库城市林核心渠地段斯能溢芒价约80巷0元/平均省价糊受磨到盒地称段梁影厕响坦，社地冻段丛处铁在妨市卧区集核期心乖区爆位目的金成醉交闷均留价询较禾高市，冻而种外禽围跪区它的咏区让位不不姜占蝴优天势中，毯成私交赶均展价蜓较泡低核心贫区均否价整躁体比亡外围捧区高50龄0-巧10凭00元/平菜方给米整体配上看直配套颗较为华完善脱的产割品均疲价较效高区位楼盘名称均价（元/平方米）配套核心区城市花园6,000较好美好华庭6,000较好三河洲花园（三期）5,900较好蟠龙山水豪庭5,800一般雅湖轩5,500较好

外围区臻汇园（碧湖新城）5,200较差恒大城5,200较差云城嫌区商瓜品房赛成交乖单价抛情况3尤8【产品情特点】户姻型奔：户面型厉方烈正戏实捐用坝，脾得析房词率敬较踢高闪，穿仍将有绩改帅进转空溪间卧室俘小飘广窗设蛮计，狐增加了赠袋送面烫积大每阳闪台才设窑计入叮户姜花革园狭设婚计“云浮眨这里跑的户赴型设挣计还布是比眉较方针正，萌但是止有个支问题沫就是仗比较棋雷同絮，没贷多大光的创刚新”——美暗好须华侄庭俭，登销饥售易人足员“我袜们的那户型手还是大比较奔多的粗，方锯正实冷用，雪实用桥率都周在8钱0犁%以拍上里”——臻足汇暮园纸，算销杏售饭人庙员双陶阳聋台总设米计三匹河住洲晕花座园臻脊汇芦园户题型甲方恨正征，滨得汗房衬率址达84嘱.6后%户栽型启方魄正39美好华庭城市花园三河洲三期【产品油特点】外斩立比面廊：市牌场肿主刃流捉是彼现救代洲的职风栏格附，贯但闻品高质寨感扰不谦强云吸浮镜大哈多境数勉楼饥盘姜存悠在抹外罚立欲面太风港格桃不永突态出酒或钱缺如乏馒搭骆配汇等赶缺独点嘉：外立赢面色锡彩搭袖配混柏乱，哨影响孔项目珠整体虾美感外立豆面风似格不洞突出伏，没除有突鸭出主拨题外贸立辆面蜻单抄调外立欠面风防格不惜突出掩，色榨彩沉对闷现代四风格丑，品赖质感善较差“云殊浮外索立面衬人家凤要控屈制成原本的兴嘛，沫很多勺看上侮去楼靠盘就怜不高窗档了广，小楼地方睛的人醉其实篇很想尘要点矮外国魂的风抢情或抵者有胆大城蒸市感制觉的”。——客姜户犬访皆谈餐，谋潘个先碍生40【产赤品阿特矛点】园林弓：打夸造匹粗悲糙具，塘缺膀乏杰细简节如体钓现鹊，裹水阻景芹绿捎植猎等锤缺墙少宋维控护巡寿，雨整挖体斜档急次顾感是较姐低刮，撑部清分岛楼贞盘辣毫澡无原园扛林贫可骑言园惨林援打安造久初凤级缺毒乏被精热细我化逼处向理扁平递化严桌重，强无层百次错愿落美弓感园项林疤缺片乏捎持婚续漏的假维晨护姐，短客复户锡入栽住棚后左满猪意圾度感下岂降单一竭水景润，花拼草缺净乏维洋护前首为宏道都路警，颗后给为眼山业体趣，尼毫亚无璃园金林齿可仙言园林渡层次感垫缺乏京都花园雅湖轩三河洲花园（三期）41【规划锅分析】楼俩盘移多倚“拜点挡式鲁”握排啊布带，隶以1梯4户扩为旱主慌，股采强用裂围胖合度排狗布草售凭价恨低20施0元/平而方炉米号左灰右楼盘名称点式排布围合排布梯户比均价城市花园1梯46000丹枫白露1梯99000恒大城1梯45200美好华庭1梯46000蟠龙山水豪庭1梯45800臻汇园（碧湖新城）1梯45200三河洲花园1梯45900沃斯国际公寓1梯216000臻汇园（碧湖新城）城市花园恒大城蟠龙山水豪庭“云浮肯这里抽的房滋子主温要还菠是一裁梯四退的样德子，独像我趴们这扮里占洒地小钉，梯影户比阅为一秘梯六乐户，闯其实馋这里捧的客棵户不把是很自喜欢敏梯户扔比高挨的房测子，泥毕竟浅住起捞来没乘那么约舒服莫嘛。狱”——雅狂湖岗轩紫，巧销帽售宰人陷员【朝向振分析】客古户赠对冻西毕向绣产峰品颠抗兔性滤相渣对机较惹大做，溜与缸其弓它宝产亲品摄相推比崇西刻向咐产请品跑售颠价壁相亚对距低30退0～5肉0艺0元/平鞠方张米D虚1糟1栋产学品主蛮要为瓜东西拣向，须其中敞西向昨产品搅均价境为50疗00元/平缘瑞方栽米D9栋南帅产品碗主要姻为南匪北向菌，均箩价为53严00元/平田方晕米“客户午肯定酸是不易喜欢须西向陶这谁本都知答道，孔但是棵客户事觉得项便宜到个三撤五百呆一平稿米还室是有墙人考帽虑的铁”—向—潘奶龙吩山吸水真豪桥庭伤，燥销工售泽人种员蟠龙山水豪庭西东西向匠户型燥均价虎：50凤00元/平赵方共米南向吼户型宽均价污：5立5旺0抄0元/平锄方丢米D1估1栋D9栋【车覆位锐分鼓析】大部歼分楼须盘车抓位配呆比在1:跌0.南8~堵1:向1.谎0，莲车棒位终的震价使格嗽较裹高披，驳约平在1站5～2鉴0万/个，湾销售替状况何较好楼盘名称车位配比车位数(推出)面积（平方米）售价（万元）销售率城市花园1：1.1674015-2071%恒大城1：1.0未推出33未定未售美好华庭1：0.81083613-1740%蟠龙山水豪庭1：0.61394016.860%三河洲花园（三期）1：0.8未推出3620未售臻汇园（碧湖新城）1：0.93203313-1570%“我迹们晕三拴河奏洲网三孕期辈的俭车朴位狮不冤到1：1，售益价在2佩0万腔元竞左注右由，允租楼金挨在25忌0元左茂右，误云浮植的车丙位还椒说卖愚的价员格蛮黄高的沸”——三河耕洲花弄园，洋销售切人员半地下车库地下车库4嫌4【公寓刑价格】城棉市添核罢心尸区缓公巴寓厉销评售敌较哭好抬，仿总银价盒主脾力蛇区俩间巨在4芬0拦~将6靠0万元祥，平坐层公拘寓能网实现黑比住箱宅高榨约80礼0元/平毒方懂米什的棉溢独价楼盘名称开盘时间总套数成交套数成交均价（万元/平方米）总价（万元）销售率备注丹枫白露公寓2012年4月06日1661189,00040-6072％蓄客较多沃斯国际公寓2011年12月07日315506,00030-4516％“我们塑的酒倡店式古公寓讨在云叼浮是祝首家奴，低限总价变促使撤很多胶有头俱有钱秧的客顺户青柴睐，申有好纷的投绩资回四报也催是我明们项镇目的宴卖点霞，很微多产穿品我剧们还倍不想支出手殊”“市悬场上锡的公殖寓因沸为可商顾可住拉两用朵的功睬能大勒大提冠升了吉其溢增价能馒力”——丹腥枫磁白维露烈公宽寓搂，款销贱售晃总泼监总伤供均应必约泻为4改8记0套楚，徒成捉交丛约1迅6弟8套，欲销售茫速度胁平均50套/月丹托枫眯白困露探公泻寓（带溜装修阅），均价屿：9侦,市0校0笛0元/平遥方沃米餐；沃径斯水国愿际末公辈寓虽（记毛粮坯读）鲜，布均逗价笼：6,杰00排0元/平方衣米，亩比同桌为外帝围区烈域恒碑大城晕和臻章汇园可高80朗0元/平贫方攻米4速5【公寓润面积】市薄场叫主藏流杆户描型臭为4惰5罢-京7车0平伯方妈米恢的律一菊房根单内位沃继斯乡丰国泽际腾公吩寓语为跨平槽层马，茂客历户宫可铃以弓根矿据曾自机己份的失需护求满进搬行谢自展由构间屋隔丹枫柔白露掉公寓奶采用签“复跟式”贪结构洲，层乒高4.冰5米午，纵首宪层2.膀4米丙层卷高兄，钞夹池层2菜.扣1米貌层夫高猾（瓜赠舞送良）像，描但胳舒共适绘度跪一颈般楼盘名称类型主流面积段（平方米）总套数户型丹枫白露公寓LOFT45-65166一至三房沃斯国际公寓平层60-75315一房丹舟枫讨白挡露喉带指装秋修陈示练意行图丹枫白露三房户型图丹屑枫盾白寨露贤一搜房46【公矿寓脑需算求报估板算】根据计云城愤区从刊业人扒员规著模、传经济任发展猜情况习、所达占市适场份繁额等坡因素肾估算糊，本竹项目蹦公寓宏需求甜约1英8卷0～2奋7伟0套数据暂来源妈：《瓶2栏0烘1澡1年云摆浮统讽计年辞鉴》4至72慕0应1岗0年必云桑城鼓区忌约3喇0万讨人单棕位忆从焰业蔬人与员约5万人其他盆人员丈约25万交人按闭近支年G纳D怕P增候长斜高肉值15鼠%计服，挽共7纷5巾0瓶0人按照挤近年GD烈P增长赴低值1孩0骨%计抵，夜共25待00辜0人总需喊求人泽数3厘2依5卖0临0人每户西家庭3人本项延目供桥应市自场占凤有份亩额约1非/造6公寓认比例煮占项节目总昆套数酱比约1蔬0～15优%本项狮目公叼寓需饭求约1谎8葛0～27团0套本她项挖目浪公水寓地需冈求仅规尝模唐按崖世亏联奸模尼型冻进行行积测咸算司：【住配宅比市变场阔机壤会】4镇8项辛目燥机盖会市场愧特点主困力川户唇型唉总掏价控脸制悉在9么0万元队以下户型幻玉实用枕，得泉房嘉率舍高主鞭力锐户测型况多奸做三脉房箭四明房适贵当菠多胆做染车呆位浊，可做高公寓要宣保援证水户驶型的况舒纯适幕度车位较好卖悬，公寓籍有溢布价三房尊四房最好已卖总价蹄有9驶0万元秘的天晕花板【商业岂格局】商业妖整体余发展配阶段宫较为羡初级再，主它要商校业以饼临街症商铺间形式唱存在削，已轿运营国大型趟集中弊商业汇仅兴桂业广里场一奋家云说城俯区挥核骑心典商套业击主乐要期以总临验街华商扮铺耳形馅式议出眠现缴，语主款要长分谈布串在幼兴丛云执路仿和虚城炭中僻路收一患带大坡型烤集吹中之商城业冤仅寸兴狠业搅广造场爱一冒家搅已恰经舌运拿营新开悉发住浸宅楼惊盘大缴部分画有底勇商，组首层哨均价兼在2万垦以结上集中麻商业基仅有任东方公时代葡广场撤在售邀，目纳前推铲出首壤层和梅二层劈燕少量眨商铺4钞9三河萄洲花揪园（粗街铺无）均价猾：1斜.延5～2.表5万平元/平预方君米东方睡时代迹广场狱（在冰售集凡中商英业）首层小均价付：2.北8万元/平近方叹米二层筐均价狸：1.嫁8万胞元/平述方剩米碧无桂权园刘（恼街妄铺粥）价格南：未幸定丹枫愈白露朽公寓缺（街巾铺）首捆层兔均持价压：3万元/平方惯米臻汇拉园（铺街铺灾）首层竭均价涉：21锣,0宗00元/平漠方锯米首普二茂均僵价榜：8银,婶0耻0咸0元/平方奶米注：桥临端街商挨铺绵集中性商业兴码云塔西边路兴云拴中路城中需路星无岩出三授路【临街邻商铺】供应航总量薪仅为1万点平抵方擦米复，王单腰位面积深主要项集中亲在5洒0唱-凳1扛0丸0平妹方暮米挂，翼总赌价承分恒布之主翁要贞在15饱0万元愉以上市场雕上主肺要楼就盘供设应的终社区列商铺云总约起为:10谷,0踪蝶00平民方饭米底辅商辩的缴商性铺孩面狱积辱在50批-1录00平方窗米为辟主总瘦价鼓主料要愈为15辈0万元续以上单位圆：平乱方米底造商男商嫂铺姑面胜积律分违布底芦商能商奴铺葛总屿价竞分嘱布单位错：万邮元5敞0【临真街下商黄铺】层消数欠以肌一尘层控为爸主患，齐不仪超坐过荒两猎层稠，社层调高听约5米谜左亿右吸，息二付层游售资价亦下爷降盖迅裂速楼盘名称层数层高（米）均价（万元/平方米）臻汇园首层6.52.1二层4.50.8三河洲花园一层4.52（预估）碧桂园一层5.42.3（预估）丹枫白露公寓一层4.53.5雅湖轩一层4.53.8街榨铺侵特籍点层数队一般孟不超体过两与层层震高4.锹5~属6.盾5米阴之往间二层俩售价宏相对献首层弹下降含迅速蓝，仅拼为首霉层价御格的4资0兽%左右三河洲花园底商臻汇园底商51【临俘街恼商谊铺】市场鞠上社湿区钥商带铺推粪货跑时鞋间吓较引短荷，级销骑售养速控度生约排为10套/月，渗但客黑户购眯买商狂铺意先向较肉强烈楼盘名称预售时间推货量（平方米）商铺个数均价（万元/平方米）销售率备注臻汇园（碧湖新城）2012年3月27日583074210%推出时间短三河洲花园（三期）未推出//2（预估）/碧桂园未推出//2.3（预估）/丹枫白露公寓2012年4月6日3800143.570%蓄客时间长雅湖轩2012年1月31日41963.80%推出时间短“商谜铺的谢话，血云浮堪这里吹的老阿板还仿是蛮员感兴岗趣的疮，现炒在房圾子限阶购嘛丘，大冻家都行炒商办铺了昼”—家—石陵材录老予板“云浮料这里老的商冒业算白是很酬一般夸的了兴，像旷样的逆商业耽都没翼有，征有钱颠的都量去肇乘庆或播者广六州买略东西厕，但绞是对竞于我佣们社年区这间样的抛商铺音还是抱很受蛾欢迎辟的，翻石材裹老板哄买来育投资疾的很忍多啊险，我趟们早额期的诞商铺峡就剩紫几套倒了。纠”—贱—三炭河甚洲赔销槽售匆人圣员【临赖街蜡商君铺】项目个周边侨社区摸街铺摄多为旬一至撇二层薪，主骄要业糊态为跟生活僚服务山类零吊售和域餐饮欣休闲灶娱乐输类，纸租赁虑价格亡偏低层数业态租赁价格（元/平方米/月）一层便利零散商店、面包、银行、通讯、药店、美发等40－50二层餐饮、超市、美容、休闲娱乐20－3053【集踢中暑商飘业】兴娃业占广滥场骆：位当于订城熔市剩核颜心兄区惹，