商业地产开发基础知识与策划定位多图

商业地产开发基础知识与策划定位商业地产开发基础知识商业地产的盈利模式和利润密码如何进行商业市场定位如何进行商业业态定位如何进行商业价格定位如何进行商业体量定位商业地产与住宅的开发行为比较如何进行商业地产定位？商业地产开发基础知识一所谓商业地产，就是为商业流通领域搭建一个实体平台一、商业地产基础知识按行业类别分类健身服务及休闲功能房地产（健身中心、美容院）商品批发商业地产（义乌小商品批发市场）居住以及办公用商业地产（写字楼、酒店式公寓、产权式酒店、老年公寓）餐饮功能房地产（大型饭庄、快餐小吃、冷饮店）娱乐功能房地产（电影城、娱乐城、KTV）零售功能房地产（百货商场、商业街、超市、家居建材，以及将上述多种功能于一身的大型购物中心和SHOPPINGMALL）一、挣商业爆地产院基础顿知识按父市摆场挑范欢围俗分洒类超束区宵域为型（出柿租缩慧面残积阵在7万智平导方忽米膏以慌上剑，忍入念驻圾商吹户犬数懂量15吓0—貌20荷0家微，塞主灯力搬店忍如部大勉型态百躲货释公峡司荒或孙批半发苗店3~凡5家，熊商圈超人口害在5聋0万以鬼上，宏停车缺位数侄量在50彻00辆幻玉以宗上勿。）超寒级骡型（出对租面微积在1车0万紧平期方票米惨以摄上启，瞎入唐驻唇商露户幼数荷量奸在2潜5庸0限—科7栏0带0家酿，厚主阿力般店爹如阶百俱货凳公纷司演、披超砍市狠、怪家铃店钟等3~菜6家谨，煌商纸圈姿人窝口智辐弓射洽几容百条万绵人肚，艺甚拒至付千饥万芦人近不逗等室，槐停油车动位定数裂量长在1万象个典左劲右鱼或搭更印多厅。巷（锣如董万悼象仍城,就筑是满超搭级熊商速业荣地珠产传的岩典测范紫。酷）区火域胜型（出买租面厘积在1妹.郊5万—7万平栏方米通，入挤驻商岛户数泉量1饿0羞0家净以陈上冤，单主繁力蜂店异为际大虫型吴百容货湖公糕司扬或遥批萍发教店高，胶商钩圈聚人辉口芦在2甲0万酒以岁上援，扬停钩车忙位摊在1削0汪0浊0宇—校—麻5除0椅0妖0辆。遥）社区圆型（炕出娃租尿面待积恐平默均赶为1代.吵3万平碑方米雄，入幅驻商学户2叙0愉—刻1魂0挺0家，峰商圈胆半径件在3苹0分钟之车程兽以内腿，主昼力店演为大溜型超腹市或智从事咬批发涛的商驴店，公停车恰位约50芬0辆。顽）近邻川型（出腊租拔面谁积晒平叹均付为7纲0灰0辟0平层方欺米阻，渗入励驻洪商盐户10橡—2希0家普，枝商纯圈锯内销人惭口矮为5超—倒1因0万，壶商圈筐半径污在1窗0分钟藏车程饭内，锡主要队经营客日用恐品和只一般掀食品暂，停漂车位痒约10斯0辆。）一旧、淘商秒业派地具产饶基的础才知介识按照鹿消费进行为辉分类体验恭业态度房地咏产（右娱伯乐馒、搂休烧闲卫类睁房卫地效产暑）服务谅业态浊房地员产（餐响饮、下写字影楼、凝服务取性公将寓）物过品露业慰态近房下地思产（S光H探O绪P由P者I独N辉G卸M卷A杯L乳L，大藏型购句物中协心，爬百货乏商场垫，超阁市，摊家居判建材俊店，愿以及延各种对类型昏产品封旗舰垮店和务专业醒店）按照荒建筑挡形式灭分类综耳合奖建室筑（暗多请种胞房太地蛋产逆形横式狠的接统福一船规贞划络）项娇目患规革划谨计休阶广段坚还栏面呜临券多依种凝房闭地零产孕形家式躺的挑统星一贪规坦划贼问严题宰，通如盟果股规央划征不兰合席理磨，招会雷影俯响奇整中个塔项胀目摇的乒成主功锋运蜂营螺。单体破建筑（哥商本业般项爆目先独灰立奶在悟特遣定豪地鱼块具上催建搁设它，问无烫其耽它缠房所地害产飘存朋在克）面临郊纯商量业问子题城允市灯综里合落体是将径商业哥、办击公、狼居住博、酒室店、茶展览楚、餐律饮、脾会议出、文奇娱、夏交通敌等城拾市功马能之信间的三项刺以上进夹行界组庄合亭，赖并酸在臂各歌部丽分捏间列建案立始一楚种撕相陶互蚊依摸存筒，捧相宴互梢助阻益槐的珍能鹊动侦关坐系火，侍从帐而令形邻成塔一喜个扛多哨功混能棍、仙高城效绿率家、章多指元酿复走杂盗而夜统抚一活的建筑傅群落。城市绵综合锤体的葵定义城市野综合份体从摘功能凑业态恩定义奴，国颗外称或之为HO畅PS罚CA，都即谷：Ho用te龄l(酒批店)Of骄fi滥ce确(写且字云楼)P幕a栽r偶k谢(公彼园)Sh卸op粱pi瓣ng暴m蚁al加l(购按物哥中福心)C对o大n妥v厚e雨n雁t护i序o竭n掘(会百议/会指展肆中嫂心)A估p远a抚r俗t狡m计e屑n宰t臭(公寓)这齿一型定姿义视，肤是送城笨市互综呈合美体亩内梯部“饥商现业射生耳态程系递统旺”的价血值体松现。在国连内，腥一般尖而言坛，城涂市综捆合体效只要三项暗及以蛮上功能忧叠加族就可拍以称冒为城是市综彩合体宋。国务需院发耀展研膝究中椅心等蜘机构付，对20同03年笨以胡来贼的集建范成丧或己在诞建瓶的1斧0族0个磨新扛建节筑盼综咬合势体并研败究野显汽示片：6婆5斗%的愚建酱筑撤综扇合低体具有酒店虑、办落公、现公寓但、商里业四大签基本树功能竭。H划O亲P软S拍C裂A组合竿模型（城错市综课合体壤的终豪极体蹦现）HOPSCAHOTELOFFICEPARKSHOPPINGMALLAPARTMENTCONVENTION城伪西螺区嘱域券中趁心杭州湖的“喝圆周乔辐射性型”胳多中侵心发佩展模先式，担催生德大量偶城市今综合小体滨集江个新换城钱江误世纪完城临平腹新城城市核心城破市兔圈运警河检新库城城挽东凯新养城钱江括新城未来蛙之核下创沙尖新圈城之变江权新笑城湘湖押新城杭州执城市常综合别体发断展特甚点总接建6仪0万㎡不，含封五星胡级酒佩店、减大型四商场挽、标杰志性源写字什楼、膝总部得基地优、高无尚住葵宅。杭怪州还运肯河腔商伏务勇区杭蛇州统西支溪脑天勉堂总建螺约3响0万岛㎡睁，陪含拌博尽物烦馆蹦、伯国建际遥品离牌陕五功星艰级磨酒泛店已、耽超渐五益星再级等度受假蒜酒混店汗、磨精央品谷商叨业控、甘顶拖级馅产尿权励式山酒热店倚、扣五留星脱级魔标毒准扑酒鼓店命式闪公盾寓栏、耗旅痰游搬集站散粮中咸心势等筝。杭白州挺万具象冰城总建80万骗㎡惩（在含拥地说下捧）疑，仙含堆大获型户购构物羡中复心案、衔甲退级甚写键字独楼贺、衫五院星斧级爬酒伤店犯、穷高蜻尚夸住横宅亮，塑首对批迟进腾入创主储力扰店严为催泰宣国C酬E徐N详T照R番A旅L尚泰符百货扣、嘉住禾影辨院、OL狼E超摄市宝、门冰凭纷唐万觉象息真古冰兔溜摇冰微场现、T骗O阴Y齐S影R逮U交S玩匆具羡反虏斗庄城剥、NO圆VO新杀概膨念弯、酬大跑食熊代兵美煎食略广驰场伐、动苏轿浙件汇祥、学全妄球盖超缴五项星淘柏颗悦餐酒费店觉、NI围KE等岁。杭痕州亦来饿福的士登广年场总凳建39万游㎡蹲（清含药地碌下乒）筐，也含征星丑级家酒牵店垂、堵甲笛级旗写优字占楼舞、尺大意型渴商雁业浅广冤场兴、跃服拌务烤式勺公些寓池等侄。个凯轻德蒸在催全您球孩共址拥键有砍七雾个鼠“加来信福舒士研”出项欲目碍。艇继第上每海付来土福巡寿士或广棉场掩、挪北缸京和来和福啦士畏中乎心忠、贡成塌都欠来挂福美士甜广各场绍之膝后溪，良杭伞州图市串国贡内弊最光大炼的临来母福磁士牵广涨场昼。在国功内，椅杭州样的大波型综脖合建撤设起摇步在博近三边年，耐但起成点较垂高，铸仅以拼下4个赤城声市牵综卡合锦体悠总膝体女量骗已呀超线过20殊0万㎡饭。一巡寿、线商教业叛地垂产脖基告础萍知抽识五种桐最具丸前景皆的商兄业地弃产业漫态中等后规模困的购巡寿物中纷心将丧是国某内商姻业地医产的茶开发动重点以怪零组售浮为煌主恶，该商绿品伴档裁次察中秒档膛偏砍高碎甚列至貌更柔高罚，朋一浮般阁体秃重弃较堤大吩，复超轮级偷购滔物肠中宫心栽又秒称M略A签L达L，取中逆等棕购克物北中兄心振的蛾服恰务眠半如径狱是产区鄙域苏型中的饶，误地互铁宅和考地翠面僚公握共姑交忠通展将至是赴疏椅导核购辟物唤人陪流笼的湖主敏要名方隙式备。室直内豆外悬相供结有合凝的禽购饶物伟空焰间坟：战商茶业野步纳行季街以零润售商置业为吹主，乏由一桐条城横市主汁干辅机道，肥辅之视以广惹场、圾街巷撕，形沈成一激个相敏对的蝴固定倡区域筋。社区御商业裕地产消费缺群体志锁定糖于社翁区住睡户。流通屿型商批业地帝产、毛专业堂市场议、批异发市竟场一般攀位置夜较好煤，常尾成行治成市抽发展宋，以航商品非流通期为主须要功仗能。资啦源蛇型铜商词业持地笼产浙新画业初态抵：寸旅撑游课地册产泛指采在旅圣游景碍点开业发的感经营尿性物柳业，虾也指六用于匹旅游促用途背的物偏业开染发。选伏择蔑一垮个弹有持前疏景捡的顶商揉业盛地雪产竞投菜资极类赔型狭，北需夕要戴发辛展潜商祥前鞋瞻旱的些眼刮光商悦业政地非产拣与离住迹宅鸡开委发慰的雕行或为浙比奏较二二爱、预商尺业屿地柄产相与求住坦宅闻开扣发眠的方行课为舅比你较规划模层面浆的区己别开咳发倾流拢程域层脸面观的啦区刻别利龄益棵层旺面收的饺区陡别规划替设计挣决定奇商业敢地产印项目准的存悦亡大型愤商业集地立偏项目冤业态喝和功零能均李较住援宅物磨业复迟杂，每各种礼人流事、物凡流、挠水平建、垂摔直交滋通与掩消防妥疏散纵的组遗织相熔当繁去琐；芹在满殃足功摇能要冈求的投前提讲下，议如何怠满足女未来莫大量剑商家熔的需侄求，颜特别塘是可岁视性染和可旦达性挂，以猾获得狡最大悼的商归业利欧益，维进而志为发吉展商撒获得肃最大哈的出架租和升出售置回报流，是挑规划构设计之至关妇重要姻的问殖题。各凡种舒业慈态尽对吼商棚铺盛的紫要宋求倘具勇有捐不恋可注替膛代管性哨，呜商让业获地帽产堡的谢规渗划胖必拜须尚在笔招蝴商完的味基先础照上善进榨行廊并御伴溉随纽奉着堤整牛个旷招竹商崖过碑程筹，绿才繁能兽避硬免跳因便规唱划秒不碰当讽带膨来岂的培投绪资经损四失湿。二斑、感商岩业卸地局产忌与术住挂宅涂开好发摧的浅行丘为饼比妥较商讨业腾地暗产字项珠目绝的比选类址睡过毫程摇更泄严骡谨烤；商业鼻地产伞的调畏研比抢住宅嘴复杂灵；商萍业爸地链产趴开丙发脏定调位薯比渡住袖宅圈开纵发架定袋位躺系登统木化猴；商倦业疤地谨产礼的验推撇广家比师住至宅进的鞋推肠广结更缓具基针么对陷性秘；商疮业民地腰产折开浸发君比嘉住银宅浊开公发盒多各出弦开貌业促、胸运旋营蹄、忆管因理地三绞个司环强节装。规咐划急层篮面李的裂区刑别开发川流程猾层面密的区昏别利肢益泛层齐面蒙的击区掘别商括业见地票产画与尽住捕宅昌开腥发银的现区赢别土地开发流程土地获取市场调研项目定位规划设计销售组织营销策划营销策划商业地产开发地段选择是关键经济环境分析和生活结构研究区域结构调查与城市发展规划研究商业发展规划及政策研究区域零售业结构、商铺分布及经营状况的市场调查与分析典型性调查与研究地区未来商业地产供应量分析消费者消费行为调查与研究项目立地条件研究商圈的确定和研究目标市场定位目标客户定位目标消费群定位目标投资小业主定位目标经营客户定位项目经营特色定位项目经营方式定位项目业态定位项目功能定位项目规模定位项目形象定位整体规划设计建筑风格与立面设计商铺结构与内部分割方案景观设计方案交通组织设计方案销售招商销售交楼开业清盘持续经营住宅开发地段选择是关键客观市场调研微观市场调研消费者调研形象定位市场定位目标客户群定位产品定位整体规划设计建筑风格与立面设计景观设计销售团队组建营销方式多样化销售团队组建招商团队组建以活动营销为主，较少投放广告，广告诉求以投资理念为主租辱金撞收气入自营五收入销吧售晚收现入其他北收入二、棋商业犯地产享与住仇宅开鸽发的脸行为卸比较商直业浇地徐产望的母利辅润越产宁生树模感型捧更旱为退复老杂规划辫层面例的区赤别开发枯流程竿层面冷的区稀别利益缎层面计的区依别商业具地产场开发商要平加衡多鸭种权吧益关纵系开视发言商小惭业闻主经营霞者管理蓬者消祝费移者出抽售出租出兄租商板业绍地焰产受开简发箩生推态坏链商孤业擦地别产汪开耗发冈经央济奖效献益秩产骨生摘模怕型住谱宅绍开锻发硬经与济饰效轰益范产下生怕模骂型总抢销中售振收增入（销耕售额浓）总尝成炮本利润总收坐入总成第本利润商业撇地产恼的三伐种盈身利模绵式及期五个均利润私密码三三、设商业衣地产哗的三正种盈旁利模皮式及太五个贤利润籍密码只租水不售只液售肢不音租又租店又售抓，且芝租且瞧售SO肝HO地产六低佰超本大成较国际颂购物朗中心万达烂广场中业粮笨大事悦抽城三吃、凯商赵业咱地位产统的帐三际种容盈胁利挤模其式社及吴五贞个键利倾润路密许码盈利模式优点缺点适用类型盈利模式优点缺点适用类型只租不售分散出租租金高，开发商收益可最大化，物业升值空间大，容易出售表现租期短，容易改变功能或调整经营需充分重视前期的市场定位、功能定位、业态定位的策划工作，设立专业的经营管理公司负责经营管理，对招商能力、日常经营管理能力的要求极高，同时经营风险较大商业区域城郊的大型商业物业、有足够大的停车场及卸货区的商业物业。整体出租不需设立专门的经营公司和配备专业的商业人员，交易简单，结算方便；物业可进行抵押贷款，升值空间较大，有利开发新项目，带租约更有利于日后整体销售收益低、在3~5%之间的回报率，即使物业升值，其套现的难度很大，采取这种方式还要加强对租户的评估。没有商业专才、资金实力雄厚、经营相对保守的开发商，其物业面积一般不超过3万m2只售不租相对省力且风险较低失去了更大收益前景的可能性，商业经营不稳定资金实力不够、融资渠道有限、急于变现的开发商又租又售，且租且售分层或分片出租模式租金相对整体出现要高一些，风险分散、租金相对有一定保证物业可进行抵押贷款，比整体出租更适合日后带租约出售物业，如果某一层经营失败时，开发商能掌握主动权，并进行重新招租需重视前期的商业策划（业态组合、功能定位、市场定位等），需设立相应的管理部门及配备相关的商业专才；要求开发商建立储备租户资源库，并具备极强的招商能力资金实力雄厚的开发商层（或片）与散结合出租模式主力店的进驻有助于带动其它小商铺的销售，大小租户的结构使项目稳定性提高，有利建立完整的租户资源库，为以后开发商业地产项目创造成功动作的条件要求开发商具备很雄厚的自有资金；需设立专业的经营管理公司和配备相关的商业专才，对主力店的招租能力极高5万m2以上的商场三、独商业留地产买的三标种盈忽利模篇式及匀五个元利润斑密码商扭业谱地喝产名的肉利润润井密伴码心态融蛮资外脑共同通利益主孩题袭定协位商昂业怜地涛发缴开崭发盗商村要曲具吼备她长桶线鄙赢睡利绞心杨态芹：（例提如：蛋上海惹正大者广场架、金蛾源茂潜，成亲功商疲业地拒产的百利润掠远远粒高于办住宅抵开发茫的利远润）商业烘地产栽开发霉商应昨具备植正视叫风险妄心态戚：（谷防桨范耀物姥业火管产理疑中眉存坑在惜的吸风旷险虑、驰防临范座市药场途环患境稠风肚险嗽）长线盐赢利炕与正奇视风付险，贺就是抢应了裙“说蜜得容先易做徒到难延”的摆老话三、狭商业榜地产局的三长种盈屡利模炒式及睁五个签利润稼密码商业钥地产游的利注润密拳码心态融资外匀脑共列同剩利滴益主睁题等定鼓位一想个糠大给型偿商没业持项仰目内需逗要杯一石次帖投金资铁建摔成蛛才都能供形旺成渡商荒业伤气达氛朽，残因反而戏所糖有类的鸡前腊期唐投汪入悄都液来同自访开延发叶商桐的冠积董累谷，呆而数且把在崇租大售今过看程弯中怎，惕为射了梅吸匙引摆主奏力乱店旷加歼盟妄，勉开闲发狮商织不帅得假不蒙采堤取铅前宜几灾年博租证期屑内触低腾租杆金助，范甚阴至竭部牛分悲免柜租像金容的篇形反式宋。成馅熟榆的场商训业底地虏产豪项抽目苗通差常皮是蹄由虎基拍金洽作品为袭项疮目完的浙主治要族投旅资痕人毅，麦或挂是栗开也发矩完买成晌后娇由厘基乱金您购迅买著，旁再判进帆行鬼统秀一胳的州租羞赁汗经遗营床等亚。中国厨典型狡的融形资比愧例是筝：5责0％权节益/5文0％贷补款。三肌、膜商岂业典地时产惑的福三独种业盈括利泉模靠式悠及挑五货个汗利岸润螺密启码商慨业符地样产姐的贩利税润钉密晨码心先态融厕资外脑共同现利益主题喉定位一慕个程商尊业检项幼目应在前闻期禁的替策熟划课、炸招疮商扫中唯期阿的册规找划葡设慨计、以潮及后武期损的沾经镜营河管横理三个顺阶段蠢都需市要有才高度球专业幼化水梯准的忍操作妄能力澡。发展芝商需点要在专恋业柏商累业谊投花资潮、渠管是理色与凑顾愤问考公芒司以苦及商业病项目月规划岔设计犯公司的柏协忠助幻玉下粥，忆才晌能疤使妖一危个栋大悬型础商丸业短项狮目范达兽到伴专嫌业晚化谊的瓣高辣度集。商园业胖地刻产岛的魔利蛋润刑密移码支持罗管理巴者的暑专业杠意见开撞发勇商投资蹈者经营画者消床费革者管具理垃者站在鉴城市鸽建设煤的高眉度带颜动城谋市经秤济的捧发展保锹证年投业资磁者结的拜租阶金加收法入预超留讯经吊营乏者吊的脱增剖值仍空啊间符诊合低消虚费盏者选的浑消宰费驾取与向商锹业傅地挑产矿开庄发域经叙营顷的辜利滔益懂共肚同陆体心态融贤资外脑共同察利益主陡题尾定姐位政府三拼、道商有业习地累产就的鸽三脑种勺盈记利攻模模式朱及出五疲个拜利罩润昏密咸码智者肯说：排赚钱竟的买垒卖不他一定返是成松功的厅买卖佳，成冷功的层买卖抗是双祖方都古满意处的买途卖。三、测商业冰地产屡的三食种盈复利模虎式及阁五个劫利润慨密码商烫业朱地咐产霸的绘利装润具密示码分脏析全历劈燕史愁悠孔久禽的炎商削业们街赖与平当哈代紧成播功居的灿商把业底项鬼目鄙发符现相：商矿业吉地色产丝式的暑发欺展致具屋有串“向炉心捞格朝局”，蜓一个今灵魂谜人物祖（项索目）券，具庸有强初烈的炸磁场妈效应芬；商业画地产日发展鸭具有恢“集群齐效应”，储成行婚成市高更有咽利于柔商业城地产鞠的可爆持续捆发展绣。无论膜是向肥心格波局，念还是窑集群鞭效应莫，商净业地考产的糖相生鞋相旺床最终投归为剪一点—牧—成纱功孝的主火题召定子位乖（阻用垃系赛统杜的想理找论拾来杠分滚析眠，意包冬括喉市愁场魂定主位桑、涛消纱费追者总定激位仙、广业踪蝶态身定鼻位邀等拼）。心态融态资外贪脑共同巩利益主题赤定位如何觉进行邀商业狠定位四如何秀进行傍商业颤体量的定位如辆何回进吓行璃商兴业灾市员场息定口位如拴何踩进裂行辫商泪业嫩业虏态鼻定协位如何险进行把商业士价格酿定位在偏确念定怀项旷目尽以横配线套痰为搂主结题枕的疯方圆向抛下1、如鲁何进倚行商退业体泛量定予位外通向飞型淡的值社火区脖商悠业乖面仿积虑与纷住挡宅经面柔积率之哀比饮在5％—概1均1％之肺间；中间猫型的封商业迎面积虑和住冬宅面掠积之掀比在2％—5％之杏间；内间向晓型纹商证业榨面蜻积杀与王住便宅龟面相积叹的2％以和下。商业奔与住泛宅面夕积配节比法1、如砌何进挨行商咸业体爸量定怨位社区烧配套套商业悔规模=项绍目缺人灰口交*阻人躁均艰商患业讽面与积（摆社休区左商航业要人家均厅商芝业量规厕模酒控向制撤在平方付米/人）人知均砖面冲积阶推伸算福法1、如温何进沟行商似业体很量定租位根据私生活症配套替类商购业业铁态商遣家开周店规白模所绩需及低项目催适合荐引进阶的店晃铺个与数推右算汇陶总商冻业规便模（忧下表剂举例僵）业态借组合彻反推灾法如作何股进才行惧商偿业雾定正位四如塑何茶进辛行如商计业条体各量虚定除位如何勿进行壁商业械市场舌定位如何疾进行饶商业杏业态滴定位如共何悠进摊行限商宫业臭价伴格谋定既位如旗何曲进抹行吧商澡业唤定霞位2、如估何进峡行商脑业市钞场定库位项浴目率立否地努条静件围研课究项目放经济罗环境屿的分朝析和捏生活架结构机研究区爪域毁城施市城结先构彼调猫查涂与馒城夕市似发惰展嫩规骑划调查商满业璃发获展问规丽划嘱和董政蚀策埋研山究辐射偶区域倍的确揪定和跑零售果业结剂构研阳究竞辛品属及鼻典酒型察性鱼案客例滑研陆究市场真定位撑的推尿导思柄路消材费你者递消演费崭行铲业乞的烂调虚查纯与辆研炊究2、雾如两何灾进舞行孔商抽业雨市们场劈燕定县位[项目瓜立地涂条件崇研究]项目脱基本年指标——决定暖项目朽的产妨品形惊式道路突类别堡研究—保—依孙用幼途银分剥交权通烟枢勉纽零、笋连亲接利通第道公、川交煤通棒干趁道把、处商拌业敲干涉道欣，抱如夺王君府瓣井阔大劳街扁商确业朽干蒙道鹊，武朝绕外仪大叮街由兼腹具纵商横业峡干衡道屋和药交沿通煎干眠道广双遗重俱功爱能管，商摇业漏干怠道荐是限最抬好络的脂道裳路索类蝇别疤，翻其虫次愈就毅是肿靠屑近谜商丢业具区由的谈交廉通慰干煎道逢；交通璃易达柏性研莲究—借—是否停有障联碍物宏（如傍交通摧栏隔化），马消费堂人群明本项兔目的傲车行旱和人握行来例外部惭交通袭动线定；周读边碍环剃境休和丢目鸟前标商杂业谨设痛施载研丝式究——利赶用衣可偿借蛙鉴蛾资扇源趴，歼进衰行蜡业问态嘴错工位减经社营氏或日互蜻补虑性广；2、星如鹿何纵进毕行糊商菠业手市酸场催定边位[项英目皇经贴济致环狸境棚的贤分摔析吴和叼生纽奉活生结奴构博研呈究]总人炭口及彩地区例人口带结构酒、职粥业构圣成、利家庭扣户数绩构成色、收翼入水炒平、劈燕消费肠水平吃等G控D却P发轮展烧状担况膛及治产弯业词结存构祝情沿况全社牙会消递费品今零售词总额全说市混商冠业南增取加商值城乡描居民池的人原均可逢支配甘收入城乡漏居民迹储蓄渴存款求余额开发樱任何御一个你项目尸都涉描及经学济环捆境的财分析妨和研贝究，述尤其氏是商揭业房揪地产盾项目筒，其谣开发裁周期勇长、谦投资飘大，替受经饺济发鲁展和诱政策预的影释响大宽。2、如佩何进撒行商蚀业市胡场定档位[商急业些发捡展迹规蓝划铜和扬政粉策气研消究]城市慢商业杨发展废目标城奸市缝商田业牲网念点槽规嘴划2纳0鸡0密4年迟初薄，阵国蛾家在经鸡济颜贸艺易炸委店员万会断国传内谨贸鹊易兽局差下伶发研了《关于朗城市序商业何网点旁规划希工作烘的指专导意枣见》陪《关于呜进一鉴步做览好大倘中城牙市商忠业网惑点规辟划工羡作的惠通知》米《关仗于猾加他强油城醉市旧商哑业吵网够点貌规造划交的逐通诱知》三赔个窑文蔑件撑，原要房诚求悄直理辖祝市票、罚计着划志单摔列他市识、邪省嫂会器城辽市饱尽息快雀制爹定亦商馒业粘网仆点袜规徒划蒙，锅未压制肝定蠢的宝不未得疫上益报帮外抵商板投棵资娘商罗业范企换业饮项骂目抢。目勾前厕包木括支北锹京陈等技省以会珠城压市程和棉计惑划雅单务列武市树已输经攻完落成四了康该篮项讲工荷作耳，痒在议对谜大耍型荷商备业将房附地出产畏开卧发渗过艇程授中昼，畜开屠发馆商太及漠时遮了粪解你商牲业迷网矿点详的致布经局拢规知划湿非挣常蜓关振键头，陈避立免费政录策免性炭的掩风息险餐和唯重欠复洪建材设挡。2、如队何进边行商甜业市鉴场定摧位[区滔域适城四市盛结梨构验调牺查颠与瞧城垮市貌发售展猾规恒划津调吐查]公共仍设施电状况交各通屯体头系缴状腰况道霸路俗状皇况栽、目通恼行青量城畅市歼性愚质捆与高功拾能释特矩点各筛项俭城斥市轻的殊机奔能城底市这规顶划2、伶如壮何倡进窝行档商欣业坊市袜场视定彩位[辐和射壳区害域蚂的扒确躬定堂和故零宪售港业候结逮构蛋研织究]地区役间的路销售讯动向商业越地区篇间的古竞争速状况业设种瞧间讲的样销棍售缩慧动杂向大辣型程主朝力后店连的碎动栗向以惧上诉综盗合赶反绳映侄的卧各堤项困指网标北和乱内搂容与为朝项馒目体的拳市赚场京定笼位看、书业亲态婆设肠计智、经科济绞效区益预测组提供定血性的犁参喝考析分钳析限。2、如毯何进岁行商秧业市右场定橡位[竞品牌及典愿型性峡案例缸研究]规模客献流狭量提供亩的产纹品或风服务甜、收智益情姻况交遮通趁来绢源优惊劣杯和桂劣扶势从以套上几断个方码面分客析其例现状浅及结胞构特培点，阵以便简做竞皱争分盖析，眨进行差骄异派化的北定阀位亲，辞同恨时亭提期炼胃出鹅本镜项豆目罢可借唯鉴和包需角要规避的越因帝素墙。2、暖如现何昂进牛行沉商拘业砖市闻场丢定晃位[消克费胡者似消歇费则行哈为洽的辞调纹查遍与脾研额究]人口鸡结构消椅费表水遣平购佩买舞行古为胆分冒析收煌入誉水夏平交造通山和烤出宴行圈方萍式通椅过敏以衫上负方拢面曲对既消讲费烂者银消帖费求行堵业腰进宵行蹈定终量倚和愈定衰性猛研悄究肃。2、付如趴何朴进叠行血商吼业认市恋场巧定版位市场辅定位鞭传达菊的是软项目仰的精研髓、盯项目搞的宗重旨大众疼化定毅位V打S特色驼化定纳位大众什化定徒位法适合塞商业竖地产悠项目吗所在罚地有史足够痛消费族群、触没有可激烈集竞争讯，采姿用该绩定位两方式拿可以皱取得袍稳定醉收益惩，市慈场风贝险小棚；特输色推化垒定笋位早法表届现锅在衣两元方傲面滚：啦特匆色冬主锁题艇、耻特重色砌服喂务当。正该溜定提位洞方紫式益市抚场垄风牢险哭较悬大咸，票但邮一恼旦网成剑功色，艳较定易逮形境成纤品哗牌后。栗有歪了锋特顶色击才嫌具装有功不登可寄替灶代晓性猾，膛从揉而晒具湖有馅竞攻争阴。2、聪如梨何肢进腰行恳商呈业志市按场戏定倾位大么型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