建设工程工程量清单计价规范详解

13版建设工程工程量清单计价规范1主要内容工程定额的应用、研究与展望清单计价与定额计价的区别2013《建设工程工程量清单计价规范》解读2工程定额的应用、研究与展望3工程定额的概念

工程定额是指在正常的工程施工条件、先进合理的施工工艺和施工组织的条件下，采用科学的方法制定每完成一定计量单位的质量合格产品所必须消耗的人工、材料、机械设备及其价值的数量标准。

4按定额编制程序和用途分类企业定额消耗量定额概算定额概算指标劳动定额材料定额机械定额时间定额产量定额时间定额产量定额工程定额的分类基础定额估算指标5工程定额的性质1、科学性4、指导性5、群众性6、稳定性7、时效性2、系统性3、统一性6消耗量定额的概念（一）消耗量定额的概念消耗量定额是由建设行政主管部门根据合理的施工组织设计，正常施工条件制定的，生产一个规定计量单位工程合格产品所需人工、材料、机械台班的社会平均消耗量标准。（二）消耗量定额的性质消耗量定额是由国家或其授权单位统一组织编制和颁发的一种法令性指标。7消耗量定额的作用1.是设计、施工、审计部门编审施工图预算，确定建筑安装工程造价的基础2.是建设（咨询）单位合理编制招标标底的基础3.是建筑施工企业进行投标报价和编制施工组织设计的参考依据4.是承发包单位进行工程结算的依据5.是造价管理部门编制地区价目表和概算定额的基础6.是设计单位对设计方案进行技术经济分析比较的依据7.是建筑施工企业贯彻经济核算制，考核工程成本的依据8企业定额的概念

企业定额是指施工企业根据本企业的施工技术和管理水平，以及有关工程造价资料制定的，并供本企业使用的人工、材料和机械台班消耗量标准。9企业定额是直接用于建筑施工管理中的一种定额。它由劳动定额、材料消耗定额、施工机械台班使用定额三部分组成。作为企业定额，必须具备有以下特点：1.其各项平均消耗要比社会平均水平低，体现其先进性。2.可以表现本企业在某些方面的技术优势。3.可以表现本企业局部或全面管理方面的优势。4.所有匹配的单价都是动态的，具有市场性。

5.与施工方案能全面接轨。10

编制企业定额的目的和意义1.企业定额能够满足工程量清单计价的要求2.企业定额的编制和使用可以规范发包承包行为，规范建筑市场秩序3.企业定额的建立和运用可以提高企业的管理水平和生产力水平4.企业定额是业内推广先进技术和鼓励创新的工具5.建立企业定额，是加速企业综合生产能力发展的需要111.企业定额是施工企业计划管理的依据

2.企业定额是组织和指挥施工生产的有效工具3.企业定额是计算工人劳动报酬的依据

4.企业定额有利于推广先进技术

5.企业定额是编制施工预算、加强成本管理和经济核算的基础6.企业定额是编制工程投标报价的基础和主要依据企业定额的作用12企业定额的制定方法1．定额修正法2．统计分析法3．经验估计法4．写实测定法5．理论计算法13清单计价与定额计价的区别14清单计价与定额计价的区别

清单计价与定额计价是产生在不同历史年代的计价模式。定额计价是计划经济的产物，产生在新中国成立之初，一直延用至今，可以说是一种传统的计价模式。清单计价是市场经济的产物，产生在2003年，是以国家标准推行的新的计价模式。他们之间的区别，可从多方面进行比较：15区别（1）——定价理念不同16区别（2）——计价依据不同17区别（3）——费用内容不同18区别（4）——单价形式不同19区别（5）——列项方式不同20区别（6）——工程量计算不同21区别（7）——编制步骤不同22区别（8）——表格形式不同23清单计价与定额计价的联系在中国，清单计价是在学习借鉴国外通行做法并与中国实际相结合的产物，是在定额计价基础上衍生出来的计价模式。在《企业定额》没有能够被业主普遍认同，政府《计价定额》仍然占主导地位的前提下，清单计价实质上是定额计价的翻版。请看2013清单规范规定的综合单价分析表：24工程量清单综合单价分析表

工程名称标段第页共页注：1.如不使用省级或行业建设主管部门发布的计价依据，可不填定额项目、编号等

2.招标文件提供了暂估单价的材料，按暂估的单价填入表内“暂估单价”栏及“暂估合价”栏。25清单计价与定额计价的联系

无论定额计价还是清单计价，“定额”始终是计价的依据。

因为：（1）定额所规定的人、材、机消耗量始终是一切计价的基石；（2）一切的人、材、机费都是基于定额消耗量产生的。26清单计价与定额计价的联系

【人材机费计算的基本方法】人工费/材料费/机械费=工程量×(人/材/机)单价算式中的工程量是按照《消耗量》定额规则计算的“定额工程量”，亦称为“施工工程量”。27特别提示！无论称之为”直接工程费”，还是称之为“分部分项工程费”，它们中的“人工费、材料费、机械费”实质上都一样，都是用“定额量”套用定额价（当然可以是市场价）产生的。定额量产生的施工费用除以清单量就是清单的“综合单价”请看下面的分析：28特别提示！

综合单价，是指完成一个规定计量单位的分部分项工程和措施清单项目所需的人工费、材料和工程设备费、施工机具使用费和企业管理费、利润，以及一定范围内的风险费用。计算表达式为：

其中：分项工程施工费用=人工费+材料费+机械使用费+管理费+利润+风险费

分部分项工程费用=∑分项工程施工费用29特别提示！其中：1.人工费、材料费、机械使用费的计算人工费/材料费/机械费=工程量×(人/材/机)单价算式中的工程量是按照《消耗量》定额规则计算的“定额工程量”，亦称为“施工工程量”。2.管理费的计算综合单价中管理费的计算方法表达为：管理费＝计算基础×管理费费率3．利润的计算综合单价中利润的计算方法表达为：

利润＝计算基础×利润率

30上述计算哪里与定额计价不同？

（1）组价过程不同——繁琐（2）管理费率不同管理费率是按清单所在分部计取,而不是按该工程项目的类别划分（一、二、三、四类）计取。31工程量清单计价与定额

预算计价对比分析1、相同之处（1）都要用施工图和工程量计算规则和核定工程量。（2）定额依然是确定实体消耗量的科学依据。（3）需要有一个社会平均水平的取费标准。（4）材料价格可以随市场变化，但人工和机械台班价在一定时期内仍然要采用政府指导价。（5）要有相对统一的计费程序和计价格式32工程量清单计价与定额

预算计价对比分析2、不同之处两者计费程序和计价格式完全不同4以企业实际情况取费，有利于将竞争放在明处。按统一规定取费3自主报价，竞争的差异体现在价格上。大家都套用统一的预算基价，结果在价格上没有差异，千人一面。2统一由招标人提供工程量清单，实现了同等条件下的公平竞争，在这种模式下，投标人也须计算工程量，但目的是发现差异，以利报价。自己计算工程量，结果五花八门1工程量清单计价定额预算计价序号33工程量清单计价与定额

预算计价对比分析现行“定额预算”，其项目一般是按照施工工序进行设置的，包括的工程内容一般是单一的，据此规定了相应的工程量计算规则。2、不同之处工程量清单计价定额预算计价序号工程量清单项目的划分，一般是以一个“综合实体”考虑的，一般包括了多项其他工作内容，据此也规定了相应工程量计算规则。故此二者的工程量计算规则是有差别的！534工程量清单计价与定额

预算计价对比分析3、结语1、两种计价模式都是建立在“定额”的平台上。不能理解为实行清单计价就不要定额了。定额不能淡化，而应加强。2、定额与两种计价模式的关系可比拟为：

定额是“词典”，计价模式是“文体”不同的人使用词典和文体，可以写出不同风格的文章。3、各省、自治区、直辖市发布的定额，它们的属性定位按照《清单规范》的规定应界定为：省、自治区、直辖市建设行政主管部门发布的社会平均消耗量定额，是计价定额。352013《建设工程工程量清单计价规范》解读36新《规范》的亮点【亮点一】专业划分更加精细新《规范》将原《规范》中的六个专业（建筑、装饰、安装、市政、园林、矿山），重新进行了精细化调整，调整后分为以下九个专业：1、将建筑与装饰专业合并为一个专业；2、将仿古从园林专业中分开，拆解为一个新专业；3、新增了构筑物、城市轨道交通、爆破工程三个专业。由此可见，新《规范》各个专业之间的划分更加清晰、更加具有针对性和可操作性。37新《规范》的亮点

【亮点二】责任划分更加明确新《规范》对原《规范》里诸多责任不够明确的内容做了明确的责任划分和补充。（1）阐释了招标工程量清单和已标价工程量清单的定义（2.0.2、2.0.3）（2）规定了计价风险合理分担的原则（3.2.2、3.2.3、3.2.4、3.2.5）（3）规定了招标控制价出现误差时投诉与处理的方法（5.3.1~5.3.9）（4）规定了合同价款调整中法律法规变化、工程变更、项目特征描述不符、工程量清单缺项、工程量偏差、物价变化等的解决办法与计算公式（9.2-9.7）38新《规范》的亮点

【亮点三】可执行性更加强化1、增强了与合同的契合度，需要造价管理与合同管理相统一；2、明确了术语的概念，要求提高使用术语的精确度；3、提高了合同各方面风险分担的强制性，要求发、承包双方明确各自的风险范围；4、细化了措施项目清单编制和列项的规定，加大了工程造价管理复杂度；5、改善了计量、计价的可操作性，有利于结算纠纷的处理。39新《规范》的亮点【亮点四】合同价款调整更加完善

凡出现以下情况之一者，发承包双方应当调整合同价款：

（1）法律法规变化（2）工程变更（3）项目特征描述不符（4）工程量清单缺项（5）工程量偏差

（6）物价变化（7）暂估价（8）计日工（9）现场签证（10）不可抗力（11）提前竣工（赶工补偿）（12）误期赔偿（13）索赔（14）暂列金额（15）发承包双方约定的其他调整事项40新《规范》的亮点【亮点五】风险分担更加合理强制了计价风险的分担原则，明确了应由发、承包人各自分别承担的风险范围和应由发、承包双方共同承担的风险范围以及完全不由承包人承担的风险范围。

【亮点六】招标控制价编制、复核、投诉、处理的方法、程序更加法治和明晰。41新《规范》主要内容

为规范工程造价计价行为，统一建设工程工程量清单的编制和计价方法，适应工程建设招投标市场的深入发展，在总结工程量清单计价改革经验的基础上，住房和城乡建设部标准定额司对《建设工程工程量清单计价规范》GB50500－2008进行修订，形成了新的国家标准《建设工程工程量清单计价规范》GB50500－2013.421、新《规范》章、节、条数量变化明显原《规范》含5章19节，新《规范》含15章54节原《规范》条文137条，新《规范》条文253条原《规范》强制性条文15条，新《规范》强制性条文15条432、新《规范》内容涵盖广泛新《规范》相比原《规范》，增加了许多有关工程计量、合同价款（含约定、调整、中期支付、结算支付、争议解决等）各个环节的工程量清单计价内容，基本反映了原《规范》实施以来的主要经验和成果。新《规范》的内容涵盖了工程实施阶段从计价方式、计价风险开始到竣工结算与支付、合同价款争议的解决以及工程计价资料与档案建立的全过程。443、新《规范》重点内容突出新《规范》在认真总结我国实施工程量清单计价积累的经验和存在的问题的基础上，重点明确了：（1）招标工程量清单必须作为招标文件的组成部分，其准确性和完整性由招标人负责。（强条4.1.2）（2）分部分项工程量清单应包括的五大内容。（强条4.2.1）（3）分部分项工程量清单应根据相关工程现行国家计量规范规定的五项内容进行编制。（强条4.2.2）（4）分部分项工程和措施项目清单应采用综合单价计价。（强条3.1.2）（5）招标工程量清单标明的工程量是投标人投标报价的共同基础，竣工结算的工程量按发、承包双方在合同中的约定应予计量且实际完成的工程量确定。（强条3.1.3）（6）措施项目清单中的安全文明施工费应按照国家或省级、行业建设主管部门的规定计价，不得作为竞争性费用。（强条3.1.4）（7）规费和税金应按国家或省级、行业建设主管部门的规定计算，不得作为竞争性费用。（强条3.1.5）454、新《规范》修改情况介绍

（1）章、节、条的变化464、新《规范》修改情况介绍

（2）术语的变化474、新《规范》修改情况介绍

（2）术语的变化484、新《规范》修改情况介绍

（2）术语的变化494、新《规范》修改情况介绍

（2）术语的变化504、新《规范》修改情况介绍

（2）术语的变化514、新《规范》修改情况介绍

（2）术语的变化524、新《规范》修改情况介绍

（3）强制性条文的变化534、新《规范》修改情况介绍

（3）强制性条文的变化54其他变动1．关于措施项目“08规范”对措施项目仅是一个名称，为了便于措施项目列项与计价，可以计算工程量的措施项目，列出项目编码、项目名称、项目特征、计量单位和工程量计算规则；不能计算工程量的项目，列出了项目编码、项目名称、工作内容及包含范围。解决了措施项目的分类列项问题。2．关于土壤和岩石分类一方面与现行国家标准保持一致，另一方面也与地勘报告的结论相符合，便于招标人据此描述土壤类别，解决土壤、岩石的分类鉴别问题。因此，取消“普氏”土壤分类，土及岩石分类按国家标准《工程岩体分级标准》GB50218-94、《岩土工程勘察规范》GB50021-2001（2009年版）重新定义，各专业工程均按此划分执行。553．关于沟槽、基坑、一般土石方的划分沟槽、基坑、一般土石方的划分标准，将房屋建筑与市政工程保持一致，便于人工、机械台班消耗量的平衡。4．关于土方工程计算规则“08规范”计算规则导致挖土方工程清单工程量与实际工程量存在差异，致使管理机构发布的土方价格、招标控制价、投标报价与市场实际价格出现差异，让相关部门较难理解。为了妥善处理这一问题，在保留“08规范”计算规则的同时，增加规定了：“挖沟槽、基坑、一般土方因工作面和放坡增加的工程量（管沟工作面增加的工程量），是否并入各土方工程量中，按各省、自治区、直辖市或行业建设主管部门的规定实施，如并入各土方工程量中，办理工程结算时，按经发包人认可的施工组织设计规定计算，编制工程量清单时，可按表A.1-3、A.1-4、A.1-5规定计算”（上述三表内容是放坡及工作面的规定）。这样处理，较为切合实际情况。565．关于现浇混凝土构件模板“08规范”出于实体工程与措施项目分离的考虑，将模板工程作为措施项目单列，但未给出如何实施的具体规定。本次修订中，意见也不完全一致，主要有两种：一是维持“08规范”不变，二是将模板与混凝土构件归并，模板工程不单列。考虑到模板与混凝土结合紧密，以及各专业、各地区不同的计价习惯，“13规范”对混凝土及钢筋混凝土工程在“工作内容”中增加模板及支架的内容，并在正文中说明：“本规范对现浇混凝土工程项目在“工作内容”中包括模板工程的内容，同时又在措施项目中单列了现浇混凝土模板工程项目。对此，由招标人根据工程实际情况选用，若招标人在措施项目清单中未编列现浇混凝土模板项目清单，即表示现浇混凝土模板项目不单列，现浇混凝土工程项目的综合单价中应包括模板工程费用。”解决了不同方式的现浇构件模板计价问题。576．关于预制混凝土构件模板鉴于目前现场预制混凝土构件越来越少，加之模板分离加大了计量工作。因此，对预制混凝土构件，针对现场预制和成品构件均存在的情况。在“13规范”工作内容中增加了模板工序，并在正文中说明：“本规范对预制混凝土构件按现场制作编制项目，工作内容中包括模板工程，不再另列。若采用成品预制混凝土构件时，构件成品价（包括模板、钢筋、混凝土等所有费用）应计入综合单价中。”7．关于钢筋施工搭接“08规范”对钢筋搭接如何计量未予明确，此次修改明确规定：“除设计（包括规范规定）标明的搭接外，其他施工搭接不计算工程量，在综合单价中综合考虑”。其施工搭接损耗应包含在综合单价中，不另计算。588．关于门窗、金属构件鉴于目前建筑市场上，绝大部分门窗和金属构件均采用成品方式，因此，“13规范”明确规定：按成品编列，成品价计入综合单价中，如采用现场预制，包括制作的所有费用。9．关于垂直运输机械为了改变按建筑面积计算垂直运输机械费，导致面积越多，费用越高的不合理情况，解决不能按建筑面积计算工程量而又使用垂直运输机械的项目计量问题，如构筑物、桥、塔、牌坊、纪念性建筑等。并结合目前建筑市场部分垂直运输机械采用租赁，以“天”计算费用的实际情况，垂直运输机械采用以“m2”、“天”两个计量单位，招标人根据工程具体情况选择计量单位，便于施工企业投标报价和核算成本。10．关于注及说明为便于使用者查找，理解规范的规定，与单独表格内容相关的问题，在“13计量规范”的表格加“注”，共同性的问题在每章后面单设一节：相关问题及说明。59三建设工程工程量清单编制与计价实务

（一）基本概念【消耗量定额】建设工程消耗量定额是指在正常合理的施工条件下，规定完成一定计量单位合格的分项工程或结构构件所必需的人工、材料和施工机械台班消耗数量标准。

【工程量清单】建设工程工程量清单是指建设工程的分部分项工程项目、措施项目、其他项目、规费项目和税金项目的名称和相应数量等的明细清单。

60三、建设工程工程量清单编制与计价实务

（一）基本概念【定额计价法】

是指根据招标文件，按照省级建设行政主管部门发布的建设工程消耗量定额中的工程量计算规则，同时参照省级建设行政主管部门发布的人工工日单价、机械台班单价、材料和设备价格信息及同期市场价格，计算出直接工程费，按《xx省建设工程措施项目计价办法》规定的计算方法计算措施费，再按《xx省建设工程造价计价规则》计算出其他项目费、管理费、利润、规费和税金，汇总确定建筑安装工程造价的计价方法，也是我国传统的工程造价计价方法，是相对于工程量清单计价的一种工程造价计价模式。

【工程量清单计价法】是指建设工程招标投标中，招标人按照国家统一的《建设工程工程量清单计价规范》GB50500-2013,提供工程数量清单，由投标人依据工程量清单计算所需的全部费用，包括分部分项工程费、措施项目费、其他项目费、规费和税金，自主报价，并按照经评审合理低价中标的工程造价计价模式。简言之，工程量清单计价法是建设工程在招标投标中，招标人（或委托具有相应资质的造价公司）编制反映工程实体消耗和措施消耗的工程量清单，作为招标文件的一部分提供给投标人，由投标人依据工程量清单自主报价的计价方式。61（五）综合单价的编制

1、定义完成一个规定计量单位的分部分项工程和措施清单项目所需的人工费、材料和工程设备费、施工机具使用费和企业管理费、利润以及一定范围内的风险费用。（2.0.4）2、释义工程量清单计价法又叫综合单价计价法，综合单价是工程量清单计价的核心，失去综合单价，工程量清单就等于失去了灵魂。新《规范》规定：分部分项工程和措施项目清单应采用综合单价计价。（3.1.2）3、计算公式

综合单价＝人工费+材料费+机械使用费+企业管理费+利润+由投标人承担的风险费用+其他项目清单中的材料暂估单价。62（五）综合单价的编制4、调整方法如果工程变更项目出现承包人在工程量清单中填报的综合单价与发包人招标控制价或施工图预算相应清单项目的综合单价偏差超过15%，则工程项目的综合单价可由发承包双方按照下列规定调整：（1）当P0＜P1×（1-L）×（1-15%）时，该类项目的综合单价按照P1×（1-L）×（1-15%）调整。（2）当P0＞P1×（1-15%）时，该类项目的综合单价按照P1×（1+15%）调整。式中：P0—承包人在工程量清单中填报的综合单价P1—发包人招标控制价或施工图预算相应清单项目的综合单价L—新《规范》第9.3.1条定义的承包人报价浮动率

招标工程：

承包人报价浮动率L=（1—中标价/招标控制价）×100%（9.3.1—1）非招标工程：

承包人报价浮动率L=（1—报价值/施工图预算）×100%（9.3.1—2）63（六）招标控制价的编制1、定义招标人根据国家或省级、行业建设主管部门颁发的有关计价依据和办法，以及招标文件和设计图纸计算的，对招标工程限定的最高工程造价。2、释义招标控制价亦称“拦标价”或“预算控制价”，是招标人根据工程量清单计价规范计算的招标工程的工程造价，是国家或业主对招标工程发包的最高限价。招标控制价的作用决定了它不同于“标底”，无需保密。为体现招标的公开、公正，防止招标人有意抬高或压低工程造价，招标控制价应在招标时公布，不应上调或下浮，并应将招标控制价及有关资料报送工程所在地工程造价管理机构备查。64（六）招标控制价的编制3、招标控制价编制的注意问题（1）严格依据招标文件（包括招标答疑纪要）和发布的工程量清单编制招标控制价；（2）正确全面地使用行业和地方的计价定额（包括相关文件）和价格信息，对招标文件规定可使用的市场价格应有可靠依据；（3）依据国家有关规定计算不参与竞争的措施费用、规费和税金；（4）竞争性的措施方案依据专家论证后的方案进行合理确定，并正确计算其费用；（5）编制招标控制价时，施工机械设备的选型应根据工程特点和施工条件，本着经济适用、先进高效的原则确定。65（六）招标控制价的编制4、招标控制价设置的注意事项（1）计算口径要一致。计算工程量时，根据施工图列出的分项工程口径与定额中相应分项工程的口径要一致。（2）识读图纸要准确。在正式计算工程量之前，必须反复识读施工图纸，熟悉施工图中的细部构造、文字说明及标准图中的详细内容。（3）严格执行、准确理解工程量计算规范。计算工程量时，计算规范中的规则要准确理解、反复推敲、严格执行。（4）计算必须准确。计算工程量时，计算底稿要整洁，计算数据要清晰，项目部位要注明，计算精度要一致。工程量的数据一般精确到小数点后两位，第三位四舍五入，贵重或价格较高的材料（钢材、木材等）应精确到小数点后三位。

66（六）招标控制价的编制

（5）计算工程量要做到不重不漏。在计算工程量前，为防止工程量漏项、重项，一般把整个工程划分为若干个分部工程，如土石方工程、基础工程、砌体工程、砼及钢筋砼工程等分部工程，在此基础上按照定额项目又划分为若干分项工程分别计算，这样便可以减少重项和漏项，提高准确度。（6）善于总结经验，提高自我审核能力。招标控制价编制人员要善于总结出一套适合自己的计算方法、计算顺序，尽量避免工程量的重算、漏算，提高招标控制价的编、审质量。

67（六）招标控制价的编制

5、招标控制价的投诉与处理

（1）投标人经复核认为招标人公布的招标控制价未按照本规范的规定进行编制的，应当在招标控制价公布后5天内向招投标管理机构和工程造价管理机构投诉。（5.3.1）（2）投诉人不得进行虚报、恶意投诉，阻碍招标活动的正常进行。（5.3.3）（3）上述条目（5.3.1、5.3.3）外招标控制价投诉与处理的规定按新《规范》第5.3.2、5.3.4、5.3.5、5.3.6、5.3.7、5.3.8、5.3.9条执行。

68（六）招标控制价的编制（4）投标人可以从以下方面投诉招标人①招标控制价总价是否与细节构成完全吻合？②招标人编制招标控制价时人材机单价是否先用信息价然后再用市场价？③建设主管部门对费用或费用标准的政策规定有幅度时，是否按幅度上限执行？④招标人编制招标控制价时对于安全文明施工费、规费和税金是否进行了竞争？⑤招标控制价中的综合单价是否包括招标文件中招标人要求投标人所承担的风险内容及其范围（幅度）产生的风险费用？招标文件中有无无限风险，所有风险由承包人承担的字样？⑥招标人提供了有暂估单价的材料时，是否按暂定的单价计入综合单价?

69（七）工程量清单的编制1、要满足编制招标控制价、投标报价和工程施工的需要，力求实现合理确定、有效控制工程造价的目的。2、要严格执行编制工程量清单的五个统一（项目编码、项目名称、项目特征、计量单位、工程量计算规则统一）。3、要保证编制质量，不漏项、不错项、不重项，准确计算工程量。【编制工程量清单应遵循的原则】70（七）工程量清单的编制

1、《建设工程工程量清单计价规范》和相关工程的国家计量规范；

2、国家或省级、行业建设主管部门颁发的计价依据和办法；3、建设工程设计文件；4、与建设工程项目有关的标准、规范、技术资料；5、招标文件及其补充通知、答疑纪要；6、施工现场情况、工程特点及常规施工方案；7、其他相关资料。

【编制工程量清单的依据】71（七）工程量清单的编制

1、清单子目列项2、五个要素的设置（编码设置、名称设置、特征描述、计量单位、工程量计算）

【编制分部分项工程量清单的常见错误】1、清单子目列项漏项或重项错误2、项目特征描述描述不全或描述错误3、工程量计算计算错误

【编制分部分项工程量清单的关键环节】72（七）工程量清单的编制1、编制难点综述（1）清单项目的设置清单项目设置不准确或漏项的存在，会给招标人带来较大的工程风险，在工程实施过程中，承包人可能会据此进行索赔。（2）项目特征的描述项目特征的描述不详细、不明确或不清晰，容易给投标人造成理解上的误差，使投标人在投标报价时难以把握并给今后的工程结算、价格调整、合同实施留下发生纠纷的活口。（3）工程数量的计算工程量计算错误，会影响投标人的报价分析，同样也会给发包人带来风险，如投标人发现工程量计算错误，可能会采取不平衡报价技巧。【编制工程量清单的难点精析】73（七）工程量清单的编制2、应对措施商榷针对上述难点和存在问题，提出应对措施供商榷：（1）熟悉相关专业工程量清单项目，掌握相关专业计量规范中的工程量计算规则；（2）看懂设计图纸，复查工程数量；（3）加强审核、防止漏算、避免重算、力求准确。74（八）投标报价的编制投标报价应在满足招标文件要求的前提下，实行企业定额的人、材、机消耗量自定，综合单价及费用自选，全面竞争，自由报价。其中：可以自主的：企业定额消耗量、人材机单价、企业管理费率、利润率、措施费用、计日工单价、总承包服务费等。不能自主的：安全文明施工费、规费、税金、暂列金额、暂估价、计日工量、且投标报价不得低于成本。【编制投标报价应遵循的原则】75（八）投标报价的编制1、工程量清单计价必须采用“综合单价法”计价，投标报价不得低于企业成本价，综合单价除计算各分部分项工程的直接工程费（人、材、机）之外，还必须计入各分部分项工程所需的企业管理费，利润并考虑风险因素。2、分部分项工程和措施项目清单应采用综合单价计价。（强条，3.1.2）3、应按招标人提供的工程量清单填报价格。项目编码、项目名称、项目特征、计量单位、工程量必须与招标人提供的一致。（强条，6.1.3）【编制投标报价的注意事项】76（八）投标报价的编制4、分部分项工程费应根据综合单价的组成内容，按照招标文件中分部分项工程量清单项目的项目特征描述确定综合单价计算。（6.2.2）5、措施项目费应根据招标文件中的措施项目清单及投标时拟定的施工组织设计或施工方案自主确定综合单价。（6.2.3）6、措施项目清单中的安全文明施工费应按照国家或省级、行业建设主管部门的规定计价，不得作为竞争性费用。（强条，3.1.4）7、规费和税金应按国家或省级、行业建设主管部门的规定计算，不得作为竞争性费用。（强条，3.1.5）8、其他项目费应按新《规范》第6.2.4条规定报价。（6.2.4）

77（八）投标报价的编制9、投标报价的人、材、机消耗量应根据企业定额确定，现阶段，可参照各省、自治区、直辖市的消耗量定额计算。10、投标报价的人、材、机单价应根据市场价格（暂估价除外）自主报价。11、工程量清单没有考虑施工过程中的施工损耗，编制综合单价时，材料消耗量要考虑施工损耗，以便准确计价。

12、必须复核工程量清单中的工程量，应以实际工程量（施工量）来计算工程造价，以招标人提供的工程量（清单量）进行报价。13、注意清单工程量计算规则与消耗量定额工程量计算规则的区别。78（八）投标报价的编制1、强条：6.1.3：投标人应按招标人提供的工程量清单填报价格。填写的项目编码、项目名称、项目特征、计量单位、工程量必须与招标人提供的一致。2、措施项目的内容应依据招标人提供的措施项目清单和投标人投标时拟定的施工组织设计或施工方案；投标人可根据工程实际情况结合施工组织设计，对招标人所列的措施项目进行增补。3、分部分项工程费报价的最重要依据之一是该项目的特征描述，投标人应根据招标文件中分部分项工程量清单项目的特征描述确定清单项目的综合单价，当出现招标文件中分部分项工程量清单项目的特征描述与设计不符时，应以工程量清单项目的特征描述为准；当施工中施工图纸或设计变更与工程量清单项目的特征描述不一致时，发承包双方应按实际施工的项目特征，依据合同约定重新确定综合单价。【编制投标报价的关键点】79（八）投标报价的编制4、投标人在自主决定投标报价时，还应考虑招标文件中要求投标人承担的风险内容及其范围（幅度）以及相应的风险费用。在施工过程中，当出现风险的内容及其范围（幅度）在招标文件规定的范围内时，综合单价不得变更，工程价款不做调整。5、投标总价应当与工程量清单构成的分部分项工程费、措施项目费、其他项目费、规费和税金的合计金额一致。（6.2.7）80（八）投标报价的编制

【工程量清单计价的难点精析】1、规范计价步骤（1）研究招标文件、熟悉工程量清单；（2）核算工程数量、分析项目特征、编制综合单价、计算分部分项工程费用；（3）确定措施清单内容、计算措施项目费用；（4）计算其他项目费用、规费和税金；（5）汇总各项费用、复核调整确认。81（八）投标报价的编制2、计价难点精析（1）计算工程造价时，清单计价的难点是综合单价的编制。存在的问题主要是大多数企业没有自已的企业定额，从业人员普遍存在量多质不佳的倒挂现象。应对策略是工程造价专业人员（指造价师、造价员）要尽快提高业务水平，努力把自己造就成为“精一门、通二门、懂三门”的全面发展的复合型人才。（2）评标定标过程中，清单计价的难点是投标人成本的不确定性，个别成本差异大。存在的问题主要是市场的恶性竞争，导致施工企业失去了应有的利润空间。应对策略是评标时对明显的低报价加以质询并要求报价人提供必要的证据，以防止低价竞标。

82（八）投标报价的编制3、工程实施过程中，清单计价的难点在于工程变更造价的控制。存在的问题主要是低价中标、高价索赔或由于中标价太低，导致工程质量安全隐患。应对策略是提倡合理低价中标，推行工程担保，实施有效合同管理，合理控制工程造价。

83（九）计价风险研究

【合理分担计价风险的管理原则】风险是一种客观存在的，可以带来损失的、不确定的状态。它具有客观性、损失性、不确定性三大特征。工程风险是指一项工程在设计、施工、设备调试以及移交运行等项目周期全过程可能发生的风险。而工程计价风险是指工程建设施工阶段发、承包双方在招投标活动和合同履约及施工中所面临涉及工程及工程计价方面的风险。根据国际惯例并结合我国社会主义市场经济条件下工程建设的特点，工程量清单计价的原则为“招标人提供量、投标人确定价、互不交叉重复、责任明确、风险共担”。所以,发包人应承担工程量清单的风险，承包人应承担综合单价的风险。84（九）计价风险研究新《规范》明确：采用工程量清单计价的工程，应在招标文件或合同中明确计价中的风险内容及其范围（幅度），不得采用无限风险、所有风险或类似语句规定风险内容及其范围（幅度）。（3.2.1）对于承包人来说，应完全承担的风险是技术风险和管理风险，如管理费和利润；应有限度承担的是市场风险，如材料、工程设备涨价、施工机械使用费等；应完全不承担的是法律、法规、规章和政策变化的风险。为此，新《规范》3.2.2、3.2.3、3.2.4、3.2.5条分别规定：国家法律、法规、规章和政策变化，省级或行业建设主管部门发布的人工费调整而影响合同价款的风险由发包人承担。

85（九）计价风险研究由于市场物价波动影响合同价款，应由发承包双方合理分摊，即材料、工程设备的涨幅超过招标时基准价格5%以上由发包人承担。由于承包人使用机械设备、施工技术以及组织管理水平等影响工程价款的由承包人全部承担其风险。当不可抗力发生时，影响合同价款的按新《规范》第9、11条规定执行。

86（十）工程量偏差调整

【工程量偏差的合同价款调整】合同履行期间，出现工程量偏差（符合规模规定者），发承包双方应调整合同价款。对于任一招标工程量清单项目若工程量偏差超过15%，合同价款应予调整，调整的原则为：当工程量增加15%以上时，其增加部分的工程量的综合单价应予调低，当工程量减少15%以上时，减少后剩余部分的工程量的综合单价应予调高。此时，按下列公式调整结算分部分项工程费：

87（十）工程量偏差调整1、当Q1＞1.15Q0时，S1＝1.15Q0×P0+（Q1-1.15Q0）×P12、当Q1＜0.85Q0时，S＝Q1×P1式中：S—调整后的某一分部项工程费结算价；Q1—最终完成的工程量；Q0—招标工程量清单中列出的工程量；P1—按照最终完成工程量重新调整后的综合单价；P0—承包人在工程量清单中填报的综合单价。

88（十一）提前竣工的费用计算

【提前竣工（赶工补偿）的合同价款调整】1、合同工程提前竣工，发包人应承担承包人由此增加的费用，并按照合同约定向承包人支付提前竣工（赶工补偿）费。（9.12.2）2、发承包双方在合同中约定提前竣工每日历天应补偿额度。除合同另有规定外，提前竣工补偿的最高限额为合同价款的5%。此项费用列入竣工结算文件中，与结算款一并支付。（9.12.3）89（十二）误期赔偿规定

【误期赔偿的合同价款调整】1、合同工程发生误期，承包人应赔偿发包人由此造成的损失，并按照合同约定向发包人支付误期赔偿费。（9.13.1）2、发承包双方应在合同中约定误期赔偿费，明确每日历天应赔额度。除合同另有约定外，误期赔偿费的最高限额为合同价款的5%。误期赔偿费列入竣工结算文件中，在结算款中扣除。（9.13.2）

90（十三）合同索赔管理

【施工合同中的索赔】索赔，是指在合同履行过程中，对于并非己方的过错而应由对方承担责任的情况造成的损失，向对方提出补偿的要求。（2.0.11）在项目实施的各个阶段，都有可能发生索赔，但发生索赔最集中，处理难度最复杂的情况发生在项目实施的施工阶段。广义地讲，索赔应当是双向的，既可以是承包人向发包人的索赔，也可以是发包人向承包人的索赔（反索赔）。对于发承包双方来说，索赔是维护双方合法权益的权利，它同合同条件中双方的合同责任一样，构成严密的合同制约关系。索赔与反索赔的首要关键问题是索赔成立的三个要件缺一不可。三个要件是：正当的索赔理由、有效的索赔证据和在合同约定的时间内提出。

91（十三）合同索赔管理

【发承包人要求索赔的项目选择】1、承包人：（1）延长工期；（2）要求发包人支付实际发生的额外费用；（3）要求发包人支付合理的预期利润；（4）要求发包人按合同的约定支付违约金。2、发包人：（1）延长质量缺陷修复期限；（2）要求承包人支付实际发生的额外费用；（3）要求承包人按合同的约定支付违约金；

92（十三）合同索赔管理【索赔中各方的权利和工作要求】93（十三）合同索赔管理

【索赔证据具有四性】索赔能否成功，关键在于证据。对索赔证据的要求：

1、真实性

2、及时性

3、关联性4、可靠性

94（十三）合同索赔管理

【索赔事件处理原则】①时效性原则索赔报告应采用书面形式，并在合同规定的时限内提出，否则将被拒绝。②最小化原则承包商应及时采取有效措施防止事态的扩大和损失的加剧，将损失控制在最低限度。如果不及时采取措施而导致损失扩大，承包商无权就扩大的损失部分提出索赔要求。③单件性原则索赔应遵守发生一件、提出一件、处理一件，而不能采用算总帐的办法，对同一事件的工期索赔和经济索赔也要分开提出两份索赔报告，以避免个别索赔争议而延误整份索赔报告的批准，甚至导致损失扩大化或引发出其他问题。索赔报告还应编号，由专人造册管理。④补偿性原则索赔应使索赔方的实际损失得到合理和完全的补偿，但索赔方不能因此获得额外利益。⑤合法性原则索赔报告必须依据合同提出，并具备合法、全面、充分和有效的证据材料。⑥必要性原则索赔费用应是履行合同所必需的.如果没有该费用的支出，承包商就难以合理履行合同。

95我国建设工程造价管理改革中函待解决的问题思考1、工程造价管理工作法律法规不完备2、工程价款确认、调整及支付规则不完善3、定额人工单价与市场人工工资不协调4、定额补充修订不及时5、工程造价信息采集难6、工程造价咨询企业整体实力有待提高7、规范管理和诚信建设亟待加强

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THANKYOU！

谢谢！

97商业概况成都作为四川的首都，同时也是全国24座历史名城之一，在中国西部区域经济发展中一直占据重要地位；伴随西部大开发的进程，成都经济正在发生着日新月异的变化。成都商业主要以三大商圈为核心——春熙路商圈、盐市口商圈和骡马市商圈，伴随城市建设的发展，三大老商圈也因为有新商业/商务物业的不断涌现而逐渐升级；同时，由于各区域住宅开发量的激增，相应产生的区域商业中心不断出现，成都市以三大核心商圈为主，若干区域商业中心为辅的商业格局正在逐渐形成。由于独特的地理位置，成都处于西部地区交通核心位置，荷花池区域一直都是西南地区日用商品批发集散中心；同时，现代物流业在成都市国民经济中的重要性也越来越明显，据相关政府部门统计，到2010年，成都物流业实现增加值500亿元，物流成本占GDP的比重下降到15%以内，现代物流业对成都经济的贡献率达到15%以上。成都商业发展及商圈分布-99-商业物业分布据统计局统计，目前成都中心城大型百货店共25家，分布在以春熙路为中心约1000米半径范围内共19家；大型超市13家，其中二环路12家；成都的商业主要分为百货公司、购物中心、专业店（包括超市大卖场、家具家居超市、五金机电市场、电脑产品市场等）和底商-配套商业等四大类型；成都的商业主要分布在春熙路、盐市口和骡马市三大商圈，东二环区域由于住宅开发量巨大，商业需求旺盛，也将成为未来区域商业中心，目前代表物业为SM生活广场，类似的还有西大街、金沙光华商圈等：成都主要商圈分布图成都整体商业市场-100-春熙路商圈-春熙路是国内著名的商业步行街之一

,同时也是中高档百货类商业最聚集的区域之一，商业业态丰富、档次齐全，从低端的街边小店到高端百货——西武，能满足各个消费阶层的商业需求;盐市口-是成都最著名的市级商圈之一，商业以中档和中高档的和大型超市为主，由于距离春熙路较近，两个区域由青年路相连通，伴随整个片区商务的发展，有可能连成统一商业片区;骡马市商圈-商业主要以大型超市、专业店和中高端百货构成,满足周边居民日常生活需求的同时，也吸引各区域（特别是西部地区）的居民前往消费；西大街商圈-从规模和影响力角度，目前该区域还不能成为严格意义上的商圈，但是由于新城市广场的加入，特别是百佳超市、百盛的开业让该区域聚集了大量人气，随着商业氛围逐渐形成，该区域有望于骡马市商圈相连接;东二环商圈-东二环沿线目前正在开发的大盘总量很大，未来该区域居住人口总量较大，相应产生的消费需求将促使东二环出现区域商业中心,SM生活广场的出现在一定程度上缓解了该区域的商业需求，目前，东二环至东三环区域金沙光华商圈-近年形成的区域性商圈之一，业态主要有百货和大型超市构成，满足周边区域常住居民消费需求；会展商圈-由于会展的辐射效应以及周边住宅需求而形成的区域级商圈，业态主要有专业店和百货构成，目标客群以成都北部区域居民为主；成都整体商业市场-101-春熙路商圈商圈描述：春熙路商圈一春熙路步行街为核心，商圈范围是成都市东大街以北，南新街、中新街、北新街以东，总府路以南，红星路以西的范围及临街区域，区域面积约20公顷。该区域内有商业网点1100家左右。

现有商业供应：春熙路以中山广场为核心分东、西、南、北四段，各种类型专卖店、百货店等商业分布在步行街两侧；目前春熙路经营的在经营的商业面积22万平米左右，在建和即将入市的商业面积总共19万平方米左右。经营中的代表性商业有：太平洋百货春熙路店、伊势丹、伊藤洋华堂、王府井商城等；区域内新商业项目有群光百货、百盛（时代广场底层商业）等*备注：以上数据统计主要集中在上述春熙路商圈划定范围之内，南新街、中新街、北新街以西至青年路沿线集中大量服装批发市场，如万紫商城、九龙广场等，由于该类商业的目标客群、商业档次等与春熙路主体商业存在较大差距，暂不列入春熙路商圈研究范围之内。春熙路步行街红星路三段北新街中新街南新街总府路城守东大街成都整体商业市场-102-现有各类商业业态代表商业项目：商业业态代表商业项目百货公司太平洋百货、王府井商城、伊势丹、西武、伊藤洋华堂等购物中心第一城购物中心专卖店精益眼镜、metersbonwe旗舰店、时代印象、凤祥楼、劲浪体育成都整体商业市场-103-现有商业经营情况描述：商圈范围内集中多个中高档百货，是目前成都新型百货最集中的区域，其中伊藤洋华堂和王府井商城经营都比较好；伊势丹由于开业时间不久，加上内部品牌整体档次较高，单品价位偏高，目前经营情况一般，但是其时尚定位较受年轻白领们追捧；区域内正常营业的购物中心类商业只有“第一城购物中心”项目，目前NOVO、i.t.都已经进驻，时尚气息较浓，但是由于商业整体规模不大，目前经营面积较小，还需要进一步培养人气；区域内正科甲巷是著名的特色商品街，街道两旁集中了大量的特色小店，是年轻人淘货的理想去处，近两年周边商业档次不断提升，而自身在商品档次、产品结构上没有太大改变，人气已经逐渐衰落，街道两侧商业二层以上空置较多；春熙路作为西南区域最著名的商业步行街之一，日平均人流量在30万人次左右，节假日或活动期间更可高达50～60万；春熙路由于其文化属性吸引了国内外到蓉游客前往观光、购物；同时，由于区域聚集众多百货商场，也成为成都中档、中高端消费者集中消费区之一；从年龄结构上来看：消费者主要以中青年的中等收入消费者为主，文化与时尚并重视春熙路商圈的显著特征；成都整体商业市场-104-春熙路现有重点商业项目列表序号项目名称开业时间营业面积（平米）商业类型商业档次入住率1王府井百货199921,000百货公司中高档100%2太平洋百货春熙店199323,000百货公司中高档100%3太平洋春熙新馆200414,000百货公司中高档100%4第一城市购物中心200620,411购物中心中高档80%5西武百货200613,000百货公司高档100%6伊势丹200732,000百货公司中高档100%7亚新生活广场N/A15,000已停业N/AN/A8伊藤洋华堂春熙路店199715,000百货公司中档100%*注：对商业物业档次水平的划分，目前没有精确的行业标准，我方依据以下几个重点因素进行划分：商业物业硬件设备设施新旧现状；主力商户（百货为主）品牌度，内部品牌质量（尤其一层）以及品牌保有量；商业物业内部交通便利程度及舒适度（滚梯数量、位置、主通道宽度）；商业内部空间舒适度（层高、照明强度等）；公共共享空间（特指购物中心类）设置情况如：中庭、休息座椅、绿化小品等；不同商业品牌在各地的设店定位不同，从而导致档次水平略有浮动，我方结合各种因素，根据商业经验对各区域物业进行简单档次划分。以下各商圈商业划分标准同上。成都整体商业市场-105-春熙路现有商业构成比例春熙路目前百货业比例最高，在一定程度上提高了区域整体商业档次；购物中心类比例目前较少，精品店中店对于春熙路还是新的商业形态，第一城的出现为春熙路商业增添了时尚气息；区域内临街商铺对于步行街气氛营造作用最大同时正科甲巷依然分布着不少的小店；成都整体商业市场-106-商圈优劣势分析

优势:历史悠久，是成都市城市名片，国内外游客到成都必去的站点之一；商业物业类型较全，百货商场、小商品、精品专卖、精品超市一应俱全，能够满足消费者各个方面消费需求；百货业聚集，步行街区域就聚集太平洋、王府井、伊藤洋华堂、伊势丹等百货，商业影响力强；商业档次普遍较高，新型在建物业商业部分定位同样是中高端路线，区域整体商业质量较高；红星路步行街的规划以及荔枝巷的改造，区域商业环境和商业氛围将进一步提升。劣势:购物类百货业态较集中，虽然产品定位和档次略有差别，但是同业竞争仍然较为激烈，百盛和群光百货的进入将会使区域百货类商业的竞争更加剧烈；区域缺乏大型购物中心类商业，整体区域购物类业态比重较大，娱乐休闲比重较小，在一定程度上影响区域商业的健全发展;春熙路步行街各段发展不平衡，北段最好，西段因为与服装批发市场区域相连接，人流较杂，商业发展相对较差，商业物业空置率较高；作为旅游商业区，区域内部人流质量参差不齐，发展中高端以上商业类型具有一定阻力；成都整体商业市场-107-盐市口商圈现有商业供应：目前盐市口商圈的范围是：以盐市口为中心，北至人民东路，南到西光华街，西起人民南路一段，东至青石桥街、青年路；区域规划总面积220亩，区内商业面积约28万平米左右，大小商家400余家。盐市口商圈是成都三大市级商圈之一，也是成都市传统商业区，区内聚集众多百货类和大型超市。目前区域内部商业主要形态仍为百货商场，区域购物中心类商业目前只有摩尔时尚广场，尚缺乏一站式消费场所；百货业市盐市口区域的主要业态；面积达到50000平方米的摩尔时尚广场增加了区域内商业构成元素。盐市口现存商业构成摩尔时尚广场仁恒广场成都整体商业市场-108-序号项目名称营业面积(平米)商业类型入住时间商业档次入住率1人民商场60,000百货公司1953中档100%2西武百货45,000奢侈品卖场2007高档100%3北京华联30,000百货公司1995中高档95%4新世界商场30,000百货公司2007中高档100%5大业百货12,000百货公司1998中档100%6仁和春天人东店9,200百货公司1999高档100%7摩尔时尚广场50,.000购物中心2007中高档80%8欧洲之星8,000百货公司2005中档80%9仁恒广场55,000购物中心2008高档现有代表性商业项目列表序号项目名称建筑面积(平米)商业类型入住时间商业档次1成都百货大楼50,000购物中心2011中高档未来代表性商业项目列表成都整体商业市场-109-现有各类商业业态代表商业项目：成都整体商业市场-110-现有商业特征描述：区域内新兴商业项目位中环广场下的新世界商场，定位中高端，目标客群瞄准成都市中青年中高收入阶层，以及中环和周边写字楼内的白领人士；另外，摩尔时尚购物中心是区域内唯一的一个购物中心类商业，由于其主力租户为家乐福超市和万达影城，零售专卖店面积相对较小，加上商业部分总建筑面积本身不大，在一定程度上影响了其业态丰富程度。总体，区域内既有大型综合超市，也有时尚百货和购物购物中心，区域商业规模优势明显，加上成百等老百货拥有一批固定消费客群，区域商业整体竞争力不可小视；目前区域内商务发展趋势旺盛，仁恒广场建成后不仅会增加区域内高端商务比重，同时也会有大面积优质商业进入市场，盐市口商业整体升级即将显现。区域消费客群构成情况：盐市口是成都市著名老商业区，由于多数商业设施陈旧，商业物业经营时间久远，拥有一批固定消费客群，如成都百货大楼、人民商场等物业；区域老商业项目整体商业档次不高，目标客群主要集中在城市中等收入群体，不过摩尔时尚广场和新世界的加入，以及人民商场的整改，区域优质商业比例有所上升，商业时尚度增强，商品结构比例更加合理，吸引了部分中高收入阶层以及周边写字楼办公人群前往消费；区域内有好又多和家乐福两大超市，成为周边区域的配套商业中心，丰富了消费客群的结构层次；从区域发展来看，区域内商务写字楼供应量较大，如“仁恒广场”区域商务氛围有望进一步增强，同时对优质商业的需求也将拉动区域商业的供应和原有物业的升级，盐市口区域未来中高收入客群比例将会增大；区域环境以及道路交通的改造将会增强内部商业凝聚力。成都整体商业市场-111-商圈优劣势分析：优势：成都著名老商圈，成都市三大市级商圈之一，商业规模大，业态丰富；经过整改后交通环境有所改善，区域环境趋于完善；百货业聚集，商业单体面积普遍较大，未来发展潜力较大；位于成都CBD规划范围内，区域内高档写字楼数量的增加将会推动区域商业的整体升级；劣势：目前区域环境仍显混乱，对于中高收入客群吸引力不足；区域中高端优质商业总量不大，商业项目分布相对分散，商业集群效应仍需加强；成都整体商业市场-112-骡马市商圈现有商业骡马市商圈位于青羊区,老商圈范围东到玉带桥，南到省武警总队，西沿羊市街到市委门口，沿青龙街到八宝街西口，北到成都剧场；根据规划，骡马市商圈再造范围位于青羊区新华西路辖区，约410亩。整个区域以青龙巷、千祥街、署前街、铁箍井街、西府北街、西府南街围合的“H”形区域将构成骡马市商圈核心区，在核心区形成一个四通八达的商业圈；根据高纬环球统计的数据，目前骡马市商圈商业面积22万平方米左右（包含已经倒闭的熊猫城10万平米），在营业的商业面积12万平方米左右：骡马市现存商业规模相对盐市口和春熙路较小；目前区域百货有太平洋百货、购物中心有铂金城广场，但是目前铂金城招商情况和经营情况都不佳。成都整体商业市场-113-现有各类商业业态代表商业项目：商业业态代表商业项目百货公司太平洋百货全兴店专业店家乐福八宝街店、五星电器购物中心铂金城成都整体商业市场-114-现有商业经营情况描述：目前骡马市趋于商业整体商业氛围不浓，商圈辐射范围有限；区域目前中高端商业只有太平洋百货，其目标客群主要来自于西部区域，经营情况良好；家乐福超市经营情况良好，是区域内常住人口日常生活类购物的核心；作为区域内购物中心类业态的铂金城，目前整体招商情况和经营情况并不理想，临街部分首二层有部分专卖店（VERYMODA、ETAM等），内部商铺空置率较高；位于内侧的奥特莱斯，由于货品陈旧等原因，虽然有GUCCI等一线折扣，仍然难以维持经营，近期会陆续撤出。总体上，骡马市商圈现存商业总量不大，优质商业比例相对较小，对于城区中高收入客群吸引力目前略显不足，区域内写字楼酒店供应量的增加会在一定程度上刺激区域商业的繁荣，趋于复兴仍需要一段时间。成都整体商业市场-115-骡马市商圈现有代表商业项目列表序号项目名称开业时间营业面积（平米）商业类型商业档次入住率1太平洋百货全兴店199033,526百货公司中高档100%2家乐福八宝街店19998,000专业店N/A100%3成都熊猫城2005100,000改造中N/AN/A4国信广场N/A14,000写字楼底商金融配套85%5铂金城200540,000购物中心中档50%6五星商业广场200520,000专业店N/A100%成都整体商业市场-116-骡马市商圈优劣势分析:优势:道路交通的改造，改变了区域行车不便的局面；青龙街、八宝街两侧以及邻近区域写字楼项目众多，骡马市区域同样位于成都市规划的CBD区域内，商务的发展将带动整个片区的商业繁荣；西北侧西大街沿线写字楼、住宅以及商业陆续入市，整个片区由西大街、八宝街和青龙街相贯穿，西大街——骡马市商圈正在逐渐形成；区域新型商业物业比例较大，未来区域商业规划空间大；劣势:虽然曾经是成都市著名商业繁华区，现在商业经营总规模较小，商业密集度、业态丰富程度都无法与春熙路、盐市口等区域相比；商圈内目前优质商业规模小，目前品质较高的只有太平洋百货，商业氛围的培养还需要一段相对较长时间；铂金城定位为购物中心，但是特色不明显，空置率较高，经营情况不好，区域内缺乏具有号召性的大体量综合购物中心；成都整体商业市场-117-区域性商圈区域性商圈通过我们对成都商业市场的调查研究，目前成都除了上述春熙路、盐市口、骡马市三大传统商圈外，还并存着由于各区域居民生活购物就近需求催生的区域型商圈，这些商圈主要满足局部区域内常住居民以及办公室内购物人士的消费需求，地域性特征明显，如：西大街商圈、东二环商圈、金沙光华商圈、会展商圈等；成都整体商业市场-118-西大街商圈现有商业供应：西大街商圈是新兴的区域性商圈之一，商圈的崛起由于新城市广场的入市而加速；目前西大街主要商业供应为新城市广场、人民商场黄河店和苏宁电器国贸广场店，商业供应量将近14万平米。西大街商业主要客群有周边常住居民以及西部区域人口为主，主要消费类型目前为日活必需品消费，中高端百货类消费比例暂时较小；西大街与骡马市商圈相接壤，与骡马市商圈合力形成西部商业带。成都整体商业市场-119-现有各类商业业态代表商业项目：商业业态代表商业项目购物中心新城市广场（包含米乐星KTV、百盛、屈臣氏、国美电器、新城市数码电影城、百佳超市）专业店苏宁电器国贸广场店百货人民商场黄河店成都整体商业市场-120-现有商业经营情况描述：区域由于新城市广场的出现，商圈雏形形成，目前区域具有一定商业氛围，大型超市以及电器专业店在区域经营情况较好，新城市广场内除超市以外业态经营情况较惨淡；购物中心的运营需要市场支撑，同时对发展商的运营实力也有很高的要求，西大街商圈的繁荣还需要一段时期的培养。西大街商圈现有商业项目列表序号项目名称开业时间营业面积(平米)商业类型商业档次入住率1新城市广场2005100,000购物中心中档70%2人民商场黄河店199925,000百货公司中档100%3苏宁电器国贸广场店200212,000百货公司大众100%成都整体商业市场-121-西大街商圈优劣势分析:优势:西大街属于新兴区域性商圈，周边未来庞大的住宅和写字楼供应会为区域提供潜在消费客群；西部城区商业相比东部匮乏，特别是时尚精品、购物中心以及休闲娱乐等，西大街处于发展阶段，上升空间较大，能够截流西部消费客流；劣势:区域商业氛围还不够浓郁，还没有形成真正的商圈，百盛的开业增加了区域中高端商业面积，但是区域优质商业总规模不大，还不能形成商业集聚效应；新城市广场目前空置率较高，影响项目整体的商业氛围；商业结构目前呈现大众化，国美、苏宁、百佳等经营较好；相较之下，百盛经营情况不佳，以新城市广场为龙头的新项目还需要加大时尚因素的引入，增强娱乐休闲业态的比例，目前项目缺乏特色以留住区域中青年消费客群；成都整体商业市场-122-东二环商圈现有商业供应：东二环区域由于周边住宅开发量激增，商业需求增加导致新的区域性商圈逐渐形成；目前东二环商业主要集中在二环路东二段和建设路沿线区域，代表项目有SM生活广场、成都华联、好又多等区域在建大型居住区总规模较大，其中有华润24城、首创A-ZTown、万科金域蓝湾等成都整体商业市场-123-现有各类商业业态代表商业项目：商业业态代表商业项目购物中心SM生活广场（包含沃尔玛、国美、莱雅百货、肯德基等）专业店好又多百货成都华联成都整体商业市场-124-现有商业经营情况描述：SM生活广场位于二环东二段外，是目前区域规模最大的商业，也是区域目前唯一的购物中心，目前进驻项目的有国美电器、沃尔玛以及莱雅百货等商户，项目目前人气不足，卖场内部比较冷清；原因在于SM广场邻近区域入住人口总量暂时较少，附近区域新盘都在开发当中，对于10万以上商业市场支撑力度略显不足，同时也由于SM业态构成缺乏特色，无法吸引区域以外的消费者前来消费，仅靠当前区域内部居民经营难度较大；好又多、成都华联等位于一环线附近，周边区域住宅区较成熟，经营情况较好；序号项目名称营业面积（平米）商业类型商业档次入住率1SM城市广场100,500购物中心中高档85%2世纪联华超市东方明珠店11,000专业店-超市大众100%3成都华联商厦20,000百货公司中档100%4好又多新鸿店4500超市大众100%5首创AZTOWN-伊滕洋华堂30000百货公司中高档100%6首创AZTOWN商业街25000商业街N/A85%东二环商圈现有商业项目列表成都整体商业市场-125-未来商业:区域内商业供应将超过16万平米，其中万科、和记黄埔等发展商在区域内大规模拿地，其中必然会包含相当体量的商业面积，区域未来商业供应量将会远远超过16万平米。从已知的数据，未来区域内即将出现的商业比例为：商业类型主要以购物中心为主；伴随区域住宅开发量的不断增加，区域潜在消费市场巨大，新型购物中心类商业将会与现有商业共同打造东二环沿线新商业区；东二环未来商业比例成都整体商业市场项目名称所属商圈开业时间营业面积（平米）商业类型商业档次龙湖三千里东二环商圈2009N/A商业街N/A华润置地二十四城东二环商圈2009100000购物中心N/A浅水半岛东二环商圈2008N/A底商-配套商业N/A