南京房地产开盘方案讲义含图

房地产开盘方案一，房地产项目的市场环境分析全国宏观环境分析全国宏观经济环境分析全国宏观产业环境分析南京市房地产市场宏观环境分析南京市城市发展规划南京市宏观经济概况南京市房地产市场现状及预测土地市场分析住宅销量市场分析投资市场分析1.1全国宏观环境分析全国宏观经济环境分析2017年以来，中国经济延续回稳向好态势，国民经济呈现运行平稳、结构优化、动能转换、质量效益提升的态势。全社会固定资产投资增速小幅回落，消费增速总体平稳，进出口增速显著大幅回升，居民收入稳定增长。预计2017年中国经济增长6.8%左右，增速比上年小幅回升，实现年初的增长目标。其中第一、二产业增速平稳，第三产业对经济增速贡献显著，增加值占比继续提高。2013-2018年4季度GDP走势图统计时间国内生产总值（亿元）国内生产总值季度累计同比增长（%）第二产业增加值（亿元）第二产业增加值季度累计同比增长（%）第三产业增加值（亿元）第三产业增加值季度累计同比增长（%）2013年1-4季度595244.47.8261956.18277959.38.32014年1-4季度6439747.3277571.87.4308058.67.82015年1-4季度689052.16.9282040.36.2346149.78.22016年1-4季度743585.56.7296547.76.33833657.72017年1-4季度827121.76.9334622.66.1427031.582018年第1季度198783.16.877451.36.3112427.87.520姜13侧-2忧01浇8年4季皂度GD宣P统辽计麻表20暴18年，猾建筑质材料径的价泄格可太能暂梁时不航会下擦降。欲究其面原因鲁，无信非就凯是国勉家环立保部矿重力虑整治丢建材旁企业凉污染慈问题揪和汽矩运的垂限载祸查处效加大骄。2朋0字1哗3蛙-蚕2怜0傍1胳8年所建属材完价亡格醉走梅势搭图20灰17年北底嘱，便国旅内惧固亭定晃资钱产乞投奔资讽完厦成积额敏为63勇.1倍7万亿品，累粪计同毒比增态速持快续下繁滑至7.非2%，筹创20扫15年边以难来阵新扇低湖，吉相兽比夏去普年事同题期屠下刮降0.恐9个扩百为分剥点诉。20暂18年2月，电固定拨资产抢投资慎完成卷额增贿速为7冰.镇9谊%，3月同忽比增丸速回匆落至7.已5%，但端仍高甚于去章年底猴。全耀国释宏藏观棉产撤业捡环陕境炭分粗析2月16日，削新华店社就若发表时了题孙为《看“房抓住不帅炒”西让房坛价渐泄回理飘性》耗，就吊“20握18年剂楼钩市陆走佩向”作啊了味明常确扭表增态委。巷回鸽顾赌去确年场以岩来丈房荣价映变甘化篮节麻点折：8月驶份承，15个洲热形点麦城认市田新未房树环朗比轨价喉格阵首灶现菜最守近3年仇来幼全猜面搭停泛涨插；1揭0月份匙，1插0个品热我点槐城跨市育新帮建箩商可品煎住吓宅补价购格向跌伟回1年安前洽水盲平桨；1粮2月份扎，一朗线城什市新秋建商晴品住傲宅和负二手堂住宅吹价格涂同比榆涨幅搂均连仓续1撒5个愧月封回艺落读。房价杀变化砍是调桃控效互果的沾直接亚表现惕，但权房价暖控制健并非处本轮积调控裹终极着目标榜。楼市哪新旧阀时代拨的脆分址水伤岭人口啄流入巴城市“政曲府垄争断住互房用卧地”格贯局道将危改耍变住房部租赁料市场播加观速旗布燥局在中笛国人服口进可入存述量时唉代，弊谁能嫂吸引子到更睡多的僚外来贪人口腔，谁踩就有帖未来译，谁镰的房仁子也耐就更抗有保灭值增古值的独空间拴。过去皇十年叮，住堵房有缓两个进明显蓝属性享，一滚个是皆居住仁属性贺，一胞个是糖投资聋属性安，公洞共物霸品属帮性相朵对来葡说是罩处于拼弱势矿的。鼓但是六未来象十年瞎，住股房将厅极大蚕的弱幼化投量资属情性，塔转变近成居蕉住属蓄性+准公唐共物垄品属夫性。2嚷0隔1添8年蜓住勤建象部果将野大帖力贝发孝展你住壶房率租熟赁摇市芳场区特高别罗是壮长困期鸦租杨赁箭，刺加主快监推匹进泰住喊房摩租俩赁至立寸法南等蚕。国征土割部笨明尖确筐，递将叠研铲究记制材定框权乞属载不湿变绣、纸符乞合贤土锦地榨和余城叛市施规季划桌条馒件昨下猜，钥非宫房陷地姜产复企福业劣依硬法仇取浓得缴使样用卖权六的苹土胆地膀作灶为吼住愧宅浙用藏地咳的淘办耍法吃，被深肆化拖利转用扁农错村冰集产体芹经盏营勇性巴建饶设案用菊地躲建肠设尝租刮赁译住壶房坝改异革已试项点青。1讨.文2南搜京秃市雄房符地帜产女市具场泛宏刘观清环勒境精分馒析城市役的规喝划对董房地风产的顺开发海有着惕重要名的意努义,可以泡说城揉市规像划决译定着械房地接产的斩开发舒价值察。城昂市规练划前硬景有拘效地般刺激蚀了房盼地产睛开发窜投资哭的增况长,城市吧规划窃中的煎功能竞分区,也幕为懒房姥地跟产核开烤发厌区庭位胶选顿择墓提赴供摸了员依受据,项目怨开发剪规模杂、类换型、犹风格搬等指袍标也针随之煤受到劈燕影响,城东市内规似划缎中荷城止市敞空棵间亮结窗构丙的红改毅变鄙和鹅城渔市页配冠套疫设关施甲、汪道访路司交丑通串网本络杜的灵改路善需影强响兄了投房粮地谣产沿商哪品乳的咬价头格慌。南必京下市尚城勒市凤发疫展举规贤划城元市狗职绢能元与而发输展僵规霞模城僵乡冤空腔间帅布胶局南诵京鞋市洒宏膨观吵经首济岂概已况根便据鹿南图京昂市闯人洋民鲁政椅府木网临上桑公驼布萌数耻据昼，20雄18年复第虽一捷季珠度惊，台南摔京欺市役完蚂成定地苦区茧生刊产咳总亮值26代80锻.3熔1亿元纱，按岔可比震价格法计算彼，同史比增差长8.万0%，增旗速位有居全纯省设球区市瞧首位变。一伙季度夹民用茫钢质艰船舶稼产量射下降54眠.1榜%；水右泥下蜡降23胀.5史%。去裁库存组成效胃明显吓。全填市商爱品房载销售肆面积狠同比徒下降1竹4故.承4亲%，待左售面低积同档比下缘瑞降30壤.5梨%。一壮季度吃，全茄市一湾般公协共预屑算收战入39吸7.院81亿功元娃，灶同催比占增佳长19外.1坟%，增屿速领岛跑全宫省；领全体牧居民脑人均身可支蜘配收验入为15鼠97楼6.侦5元块，税同意比紫增歉长9.巾2%，丸增浩速献在攀苏肾南愧五概市纸中努位渗列任第请一江。1.奇3南京涉市房佣地产舅市场碗现状赠及预则测土地牙市场请分析行政区农用地建设用地未利用地土地总面积面积占总面积比例面积占总面积比例面积占总面积比例南京市619.9362.74%283.9229.74%84.208.52%988.05南京历市土丧地资内源概采况（截单城位值：渡万煮亩莫）类别件数总面积（单位：公顷）总金额（单位：亿元）用地预审6955048.442/公开出让3611396.011557.30南京拜市2沙0艺1腊7年度质国土撇资源耽综合秀统计隆报告盈表住宅客销量饺市场的分析商脚品张房廉销柔量滨市歪场宁观嘱分恋析2疼0聚1运7年1屯-洒4月南赢京市躁商品膊房销吨售面居积为36钳77脖.6千毁㎡附，名同消比定下弟降27般.3竞%；2旁0颗1宗6年1-轻12月南六京市膝商品价房销姜售面退积为15牵58笛1.棉8千㎡蛾，同兼比增则长1率%。20况17年1美-爸4月胆南邀京束市魂商友品览房侦销忆售姻额演为6防5酸1椅0排7百万舞元，李同比布下降20疤.1狗%；20春16年1-甚12月南两京市血商品象房销渐售额歪为2得7订6京6垒3法5百伯万贷元石，死同昆比扶增野长5物6恐%。商卷品缸住兆宅五销垦量再市酬场女观肚分蹦析2权0示1坊7年1些-纱4月段南笔京钓市殃商染品属住梅宅清销驱售录面扔积拳为3会2膜7唐8锐.辆1千㎡企，同禁比下礼降31确.8郊%；20分16年1绝-盈1赏2月救南效京劳市毛商绪品怎住依宅剪销太售耗面折积符为1额4策0议6期2兼.愈9千搏㎡热，骂同绞比凝下羡降1心.情6永%。20糕17年1-蔬4月见南来京煤市给商膝品碗住缘瑞宅出销邮售疯额件为56婶64世1百万央元，火同比阀下降2茎6荐.顽7画%；20数16年1唱-蠢1睡2月南猪京市旁商品想住宅逝销售倡额为25放14怪99百狭万给元鞠，架同敬比室增柄长5懂6拔.须3删%。价谋格悉分层析2雀0铅1哗7年5月聪南踢京炸市柳房月地秆产敏平工均半价疼格等为26密10浩6元/㎡，她环权比很下讲降0.欢08晚%，同劝比增著长2下4蒙.梦5粉7活%。投资野市场嫂分析2肉0浮1约7年1-允4月南梢京市券房地跪产开迁发投深资额却为67结80羽3百上万坏元真，候同外比粱增皆长29昏.9娇%；20祝16年1码-室1音2月南途京市轧房地塔产开角发投那资额象为1离8涛4童5舞6穴0百万煌元，涨同比宣增长29浅.2呈%。20兵17年1-门4月南燥京市窗商品免住宅抓开发西投资抛额为51跳06告3百忘万咬元无，栏同粱比捡增且长2香7森.枯3匹%；20挺16年1-手12月南南炉京据市开商兴品背住冈宅公开困发简投勾资士额哨为1敏3郑9民2吩7联6百万皮元，沙同比术增长2搁8此.饺8抄%。综上仰所述惨，2粪0室1垃7年各蛾种紧也缩政遍策不趣断发耕布，纪市场苦趋于则稳定辅，2秤0话1脆8年将劫会延团续20拢17年的厨主基卖调。二瘦，禽金锤科建集不团尤南棚京门栖旋霞活区凤燕垦子外矶选项熄目市怀场椅环换境刺分原析南京散市栖邪霞区馅燕子今矶项荡目概营况金科汇集团阴背景南贵京顶栖怠霞望区扬燕粉子泥矶荐项剥目剂概打况项轻目梦建络设监方淹案南京绕市栖悦霞区吃燕子驼矶项奶目所蛛在区金域市角场分症析以肌及特蓄点区域熄环境临分析区域常房地区产市牌场特劣点南京时市栖刮霞区银燕子管矶项嗽目S炸W虏O殿T分析南馆京伞市冈栖葱霞含区阻燕陵子赚矶叙项即目圈竞犁争镰分坊析2朽.昂1全附国狼宏方观讽环传境势分泼析集特团沃背熔景用延地比性渠质补：事不巾限用知地说面雄积饺：18料55造1.存9m吃2容呜积思率昨：1葱.控0贱1苗≤催F灿a景r许≤象2痛.塞2建猾筑可高屯度誓：35衰≤H擦≤6秒0建孔筑康密委度枕：钥≤22湖%绿地日率：虽≥3痒5童%地块评位于掀栖霞税区燕纤子矶劣街道页，北兵临太韵新路雀，东愈临嵩啦山路掠，南榜临燕汽江路叮，西爬临黄役山路步，现穷状为魂空地予。根馒据现业场踏卷勘，厨项殖目地窜块周棕边3尝0置0鼓m范围料内均毙为拆伴迁后市空地奖和在扶建小谷区，较根据误规划蒙，盒周边串空地算多为京规划尽的商甘业、跳居条住和东教育大用地踢，呈无规河划工考业企申业用绝地。土地布性质环妹境陪卫摊生项目属情况地理粮位置环境跌分析南偷京柴栖销霞足区艰燕骗子臣矶活项著目椒概店况项目宏环境都调查堆与分茧析土地泄性质本项匹目地肆块形蚀状为谦规则携的矩央形地愤块,沿询四垮周著路薪段蓬都组很液顺申直怠，斜为旗南兽京略市餐栖吨霞忧区壳燕研子醋矶避街获道叫的秆中国部悟，若在艺高稠层次建期筑尸中诊可姑以般看姓到视周京围碍的饥所恐有速景渔色枣。斤燕厨子榨矶能作兵为都长扎江恢三孕大葡名拴矶纱之析首丙，柜有青着浊“泪万蒙里滥长辜江唯第唐一拢矶兄”误的蛮称韵号国，帜风质景剂秀温丽添，坡南盏京盖幕浩燕越省纺级传森来林漠公度园缴距坦离丛约斩为1k显m，陵森农林榴景绕观帜是印本摄项谱目语可督以聪利讽用金的总一鹊大己卖愚点塞，阿应服充渐分绘利骗用施，环嘉境覆卫边生本项圈目地服块原裳主要长为薛轰家村挑住宅岭，另当外还间包括债原华量隆公档司部叶分区紧域，请现均埋已拆都迁完利毕。弃原裁来的赢拥挤雀和脏有乱差检的情仰况厨己经丈得草到彻租底改忌变趟。由架于紧最靠太发新路,这条册道路本是栖句霞区液主要恼的交迅通要煌道,交逗通星比努较棍繁骑忙,车辆位拥挤,堵绿车刮的延情巧况催经孕常年发亏生,噪男音暮给引本裳项草目母带修来享一从定匆影济响纵。项灯目溜建拥设引方耐案本碎项宰目拳占膨地止面侍积18秆55脑1.觉9m2，总役建筑南面约6喉0妄0谷0垂0陶m2，纺其泊中代地爽上失建魄筑婶面蓝积杀约40匹00向0m2，捞地序下渠建怜筑富面念积18绑80绕0m2，建怪设内训容主挪要包否括5栋18少F住严宅兴楼毅（1猪#、2#、3嫌#、4亮#、5#）、1栋1F配拌电慈房肺（A1萄#楼戚）嫌、1栋2盏F配套适用房担（A细2规#楼菌）档，到本迷项饮目摇地多下1胜F为储仗藏室贴和地藏下车响库。丧项目出建成祥后共躺有住汗宅总贞户数约37趋0户地，泛机熄动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