生态经济圈泛旅游产业集群开发建设项目建议书

PAGEPAGE３３中国五盖山生态经济圈泛旅游开发项目呈报官方白皮书PAGE（智慧与策略提供）长沙平衡堂咨询热线张先生）中国●五盖山生态经济圈泛旅游产业集群开发项目建议说明书产品研发与投资商：中国香港珠江和生投资发展有限公司承接运营与发展商：湖南元大投资有限公司目录前言第一部分项目背景(含SWOT)分析一、项目开展状况及项目区域基本描述二、郴州旅游建设及泛生态旅游产业开发现状三、国内典型泛旅游地产案例（深圳东部华侨城）四、郴州泛旅游产业及本项目方向的出路思考五、项目SWOT分析及对策第二部分项目战略投资商及团队第三部分项目商业模式项目三维探求运营模式项目商业模式第四部分项目游憩模式选择第五部分项目效益及产业联动前言本项目简要说明书在“郴州市五盖山户外运动生态休闲度假园项目”立项备案后编制而成。需要说明的是项目书的内容已远远超出“户外运动生态园”的范畴。而是定位整个五盖山体系——整体保护性开发利用。据此制定的“五盖山生态经济圈泛旅游产业集群开发”思想，可以作为编制新的可研报告的基础蓝本。如此为之，是为响应郴州市委市政府打造旅游支柱产业的政策号召，立足于高起点打造享誉国际的“中国·五盖山生态旅游地理标志”，进而为郴州乃至湖南树立生态经济圈泛旅游产业运营的典范。2010年两会期间，温家宝总理在政府工作报告中突出强调了发展低碳经济与保障民生的内容。其传递的信息是唯有结合发展经济、保护环境、改善民生的发展模式才最符合国家的产业政策。本项目能实现与国家和地方政策的完整对接。我们的战略目标是，通过科学开发将“五盖山”打造成在国内、国际市场上具有极高地理认知度的高端泛旅游经济品牌，同时形成“五盖山”延伸品牌。我们的信心基于长期跟踪研究国内外产业发展所积累的高度理解；基于对五盖山这一全球唯一的城中区原始次森林资源的全景认知；基于对国家、地方政策的长期乐观预期；基于对我们强大团队实力和先进商业模式的绝对自信。成功运作本项目预期可以达到如下目标：●建立国家级泛旅游集群产业项目示范基地；●建成全国优秀旅游小镇模式的项目示范基地；●实现发展经济、保护环境、改善民生的三位一体；●成为面向全球休闲旅游、中高端度假、生态都会、荒地有效利用的展示点；●通过项目的战略开发以产生郴州更大的社会、生态、经济、产业联动效益。第一部分项目背景（含SWOT）分析一、项目开展状况及项目区域基本描述1、项目战略投资与发展主体结构：项目名：中国●五盖山生态经济圈泛度假旅游集群产业园（暂定名）子项目：郴州五盖山户外运动生态休闲主题公园及泛旅游产业基地（已备案）投资商：已接受香港知名企业集团（珠江和生）控股并达成战略投资协议发展商：湖南元大投资有限公司全程策划:中国●五盖山泛旅游产业智业机构2、项目开展状况目前，项目已由发展商开展了两年的实地查勘、运动项目规划设计、公共事务、土地流转等基础工作，基本完成了项目体系中运动子项目的可研、初步概念规划和项目备案等前期手续：2.1）子项目可行性研究报告文件委托专业机构编制的《郴州市五盖山户外运动生态休闲度假园及配套设施设备项目建设可行性研究报告》等文件都已进入具体实施阶段。2.2）调整后首期子项目（和生国际生态城）和总项目概念性规划图示：三个白色框标识为首期子项目中国际私家度假会所，是泛旅游长期化的吸引核。（总项目概念规划）2.3）运动子项目申请立项批复并备案文件根据郴发改（2009）439号文件《郴州市发展和改革委员会关于郴州市五盖山户外运动生态休闲度假园项目备案的通知》，子项目已经于2009年10月30日获得立项备案。2.4）《中共苏仙区委、区政府关于成立五盖山户外运动生态休闲主题公园暨亚洲赛车公园项目建设协调领导小组的通知》等相关文件通过运营单位近两年的市场化运作，子项目已进入郴州市苏仙区2010年“百亿投资计划”唯一在大市发改委备案的生态旅游建设项目，近期正在对项目进行整体定位及策划招商工作，下阶段即将实施和完善控股公司亮相、总项目政府备案、土地流转、项目立项、项目整体规划等工作。该项目的建成，能破解五盖山国际狩猎场等经营困境，将有效地提升郴州休闲度假目的地市场竞争力、为把郴州建设成为中国生态休闲度假基地创造条件和促进作用。该项目建成后，包含了会展、娱乐、棋艺、户外运动、水上项目、宗教人文、生态农业、种植养殖、酒店、会所等系列设施和复合业态，能提供数千人就业机会，对推进五盖山区域经济社会发展和就业有强大推进作用。二、郴州旅游建设及泛生态旅游开发现状1.泛旅游产业发展前景1.1）城市化进程的加快，生活水平的提高，为旅游消费奠定了良好的基础城市化进程加快，越来越多的城市人在实现住房、购车等大额消费后，开始厌倦喧嚣和烦躁，向往自由、纯朴的自然野趣生活，节假日旅游已成为众望所归。1.2）旅游模式转变，旅游消费支出比例增加当前我国城市居民对于旅游消费支出比例已不断提高，单一的观光旅游产品，难以满足旅游客源市场多方面的需求。开发旅游度假产品顺应国际旅游市场潮流和趋势。旅游者对旅游目的地选择更加理性，更加注重“健康、时尚、舒适、身份、个性”，一方面已形成了从传统长线观光型旅游开始定点转向城市周边度假休闲游、商务游，另一方面从临时性随意性度假转变为有计划的经常性度假休闲。这就为开发泛旅游地产（包括了休闲地产）创造了最大的刚性市场条件。1.3）置业行为的不断升级加快旅游置业开发热度越来越多的消费者在满足城市公寓或近郊别墅等第一居所后，开始越来越关注环境对居住品质的影响。越来越多的远郊区开始焕发新的生机与活力，他们借助名胜风景区和城市周边的山、水、园、林来作为开发的卖点和生活的愿望，从而开始形成度假“泛第二居所”甚至“泛第三居所”。1.4）可支配时间增加，消费者休闲假期大幅增加我国实行每周5个工作日制，并每年有五一、十一长假，累计一年将近114天假期。随着人们可自由支配时间的增加，用于休闲用途的泛旅游前景广阔1.5）政府大力推动：政策作用，刺激和拉动旅游及相关产业发展在当前旅游假日经济持续增长的情况下，各地方政府在吸引大量投资，对当地旅游资源进行最大限度的整合、包装、完善；同时，政府还会制定各种补充政策，为旅游休闲度假区的开发建设提供良机。1.6）信息通讯技术的提高、为新型办公创造条件目前社会上已经形成了广泛的自由职业者、以及自由撰稿人、艺术创作人等，他们的日常办公形式并非传统的写字间，而是追求安静、闲适、灵感的创作空间。从目前类似的情况看，已经有大量自由职业人群经常性的进驻度假休闲物业。1.7）交通网络的逐步完善消除了时间和距离的界限随着交通网络的不断完善，高速、高铁、航空等快速交通网络逐渐缩短了城市和城市之间的距离，以往旅游需提前筹划变成了现时的即时出发，度假休闲旅游成为现今主要的旅游形式，在他城市拥有一处度假物业成为当今的消费时尚。2、郴州旅游建设发展现状：结合对郴州地区旅游资源的分布和开发现状，几十个自然生态景点，但仅苏仙岭和东江湖具有一定的知名度，旅游景点单一且分散零乱、差异化不明显，无较明显的景区特色，各景区开发不具备规模，缺乏市场竞争力；本区域没有一个度假类龙头旅游产品来带动区域化的旅游产业链发展，旅客滞留的缺乏直接影响到本区域旅游经济的活跃和关联产业发展，无法形成高附加值的社会和经济效益。城市经济是上去了，但品位与美誉度往往是负数！三、国内典型泛旅游地产案例（深圳东部华侨城）项目形象项目总况该项目位于深圳市盐田区大梅沙、三洲田片区，占地面积近8平方公里，距深圳市中心仅12公里，2小时车程范围内可辐射深圳、香港、澳门、东莞及珠江三角洲各城市。投资30亿元，同时被列为深圳市政府2005年度重大大型综合旅游项目。预计15年左右收回投资。功能组合大侠谷(KnightValley)大侠谷瀑布是东部华侨城的门户。瀑布长300米，地形高差70米，水面落差42米，与山谷浑然一体，宛若天成。号称“中国滨海第一瀑”。森林广场可同时容纳1000辆车的超大型生态停车场。丛林缆车缆车全长2公里，高差400米，依山就势直贯山顶，气势雄伟。森林火车长5公里的穿越丛林野趣之旅。云中部落云中部落是整个园区内的制高点，海拔470米。雨林水世界世界首例室内外多功能综合型娱乐休闲中心峡湾漂流长达920米的水道顺山而下，落差达45米，时缓时急的漂流将峡湾的自然魅力发挥到极致。三洲茶溪(SanzhouTeaStream)缤纷茶园一垅垅茶田连绵起伏，层峦叠翠湿地园林近13000平方米的天然环保屏障、新奇独特的湿地景观和丰富多样的动植物。木栈道绵延3公里的栈道将茶田环绕，九转曲径。沿途碧潭幽谷，彩蝶纷飞，别有洞天。茵特拉根温泉小镇18世纪中欧名镇风格，占地面积约11万平方米，有各式风格的主题餐厅；数十栋木屋度假别墅的超五星级的度假酒店，约5000平米的温泉SPA，还有国内首创的生态剧场。茶艺广场位于青翠欲滴的茶园环抱之中，占地10000平方米，三洲郊野体育公园以户外运动和郊野健身为主题，是一个集山地、丛林、湖泊于一体的多功能、高品质的户外健身体育公园。借鉴意义该项目在规划设计上，坚持“生态保护大于天”的指导思想，继续秉承华侨城集团“规划就是财富，环境就是优势”的开发理念。四、郴州泛旅游产业及本项目方向的出路思考根据我们的观察、整理、分析，结合大陆、国际的研究成果，总结如下城郊泛旅游产业开发六大模式，可以让战略发展商投资安全、回报较快、积极性高的来推动郴州广义的旅游支柱产业又好又快的建设发展。①.旅游度假区＋投资型旅游居住会所开发模式。以郴州山、水、林核心资源为依托，以多元化国际视野的第二、第三居所和异地度假生活创造需求，形成投资型生态公寓、中高端度假别墅、文化、野趣、休闲山庄等开发。②.公园里的旅游置业开发模式。在公园里而非公园外建造旅游物业，公园作为大尺度背景资源配送。这种开发方式与旅游小镇开发相类似，通过交叉开发把生地做成熟地用于城市运营，如：王仙岭公园及本项目的扩大差异化与品质提升。但此方式的开发一定要符合国家的环保、森林、水利等规定。③.生态人居旅游小镇开发模式。把本项目利用荒山荒地建设成特色度假镇。④.旅游生态居住会所开发与社会主义新农村结合模式。项目之五盖山西、北麓。

⑤.华侨城模式。华侨城集团利用地方政府需要改造一些片区的环境，采取成片开发，承担在开发片区的所有市政配套任务，土地以协议方式出让，地价远低于公开拍卖地，规避参与招拍挂地价成本过高的风险。建设以主题公园为龙头,以旅游地产为支柱,积极向传媒、娱乐等关联产业延伸，相应的房价也得到了提升，同时产生了依托地产业务的快速盈利来支撑旅游业扩张的成功经营。郴州政府应积极支持有先进商业模式的本项目战略投资商，规划融入上述①②③产品。

⑥.枢纽模式。郴州和本项目可以发散性地部分借鉴。1、用商业化的理念让旅游城市经营与旅游产业经营同步郴州已启动并还必须加大运营“财政、公建、土地、国资”四套马车的力度、深度、广度、高度，把资源与政策重点向人才集中、模式先进、资本通畅的战略发展商大力倾斜：如对本项目投资与发展商的专门支持。从对本泛旅游产业项目的规划上积极宽松地考量如下五类产品情形：一是旅游景点物业：主要指在本项目地度假区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间；二是旅游商务物业：主要指在本项目度假区内或进入生态圈的广场立体提供度假旅游服务的商店、餐馆、娱乐城、公寓等建筑物及关联空间；三是旅游度假物业：主要指本项目为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间，如豪华生态酒店、奢适型度假别墅、酒店公寓、以及用于分时度假的时权酒店等等；四是旅游住宅物业：主要指本项目与生态圈高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。五是旅游居住物业产业链的延伸：主要指本项目在泛旅游居住物业开发的同时，五盖山生态经济圈环境和地貌特征，在限定区域进行和度假旅游产业相关联的产业延伸：如观光农业、特色农业、矿物山泉水商品化开发（见策划报告总附件3）等产业，带动区域生态平衡，创造郴州资源的品牌价值。2、政府服务管理推动的导向要催生一种生活态度——城市精神！据统计，全世界在过去20年的时间内，有1500万个家庭和个人购买了旅游度假物业或物业权益。随着中国高速增长及人均收入和生活水平迅速提高，预计在未来10年，中国将有越来越多的家庭或个人接受旅游度假房产或权益。“人们享受生活的态度越来越个性化，现阶段房地产开发将越来越细分，随着生活半径扩大，泛旅游地产正成为一种潮流。”颐和地产集团副总裁赵永爽如此说。我们对郴州目标人士的专访与多年对郴州的理解中，提出一些对于当前郴州泛旅游产业市场（含本项目）出路的建设性看法。2.1）保护和享受生态是一种健康的生活方式，好的旅游产业开发并不会破坏生态。“生态”并不只是说社区有多少绿化面积，种了多少树，而是强调一种太极的原理——顺其而为、风尚向上。不刻意地修剪树枝，不刻意地设计如对称的修剪过的花花草草，原本自然景观即任其如何，无需刻意砍伐、栽种。郴州市及其本项目的生态地产的另一层意思应是社区居民生活方式的生态，要培养出一种健康生活氛围，设想一个文化文明畸形、低级守旧甚至违法犯罪行为盛行城市，生活在其中的居民的生活是不阳光的，城市是肮脏的——此需要郴州反思的。2.2）郴州整体旅游产业和本项目均要追求特色和创新。无知的发展商才会说追求规模的最大化和效益的最大化，结果从来没有达到最大化。要真正最大化必须要倚着高起点、好定位和特色模式来创新发展。如星河湾，其最大特色是建筑内部的细节差异化创新，而金地集团旅游房产品其特色就在于建筑的现代感和小资的定位。而我们，则要凸现东南亚特色和复合非纯湘南文化的多元素糅合。3、梳理郴州及项目泛旅游产业开发的条件3.1）政策对旅游产业发展的支持为了落实把湖南省建设成旅游大省、文化强省、生态先进的目标，郴州市委、市政府已把郴州的旅游业列入了继能源工业后的全市又一大战略工程，使旅游业真正成为郴州经济新的经济增长点和第三产业的支柱产业之一。市委、市政府提出把郴州市建设成为湖南最开放城市、湘粤赣省际区域中心城市，郴州的建设步伐更进一步加快。“十一五”计划末，使全市基本达到与湖南“一点一线”重点发展区域相均衡的经济实力，形成与广东相对应、与世界接轨的外向型经济格局，构筑起积聚力和辐射力明显提高的城镇体系。3.2）研究利用历年来本地区旅游数据并作为发展支撑“十五”期间，全市共接待国内外游客2592.3万人次，年均递增15.08%；旅游综合收入136.66亿元，年均递增28.45％。郴州市先后被授予“中国优秀旅游城市”、“中国温泉之乡”等称号，旅游业直接从业人员逾2万人。2009年，全市接待各类游客超过1000万人次，旅游综合收入突破70亿元，均位居全省前列。全市基本形成了生态休闲、漂流探险、寿地福城、温泉健身、红色摇篮为主要特色的旅游产品。预计到2010年，全市年接待游客1200万人次，其中入境游15万人次以上，旅游总收入80亿元，成为全市重要的支柱产业。3.3）细分旅游资源为发展旅游产业奠定良好的规划基础郴州作为湖南省的南大门，地理位置优越，交通网络健全，旅游资源丰富，原始次森林区覆盖面大，可利用旅游资源较多。但由于五盖山生态经济圈开发较晚，在总体规划、产品设计、基础设施建设及市场营销等方面都存在较多薄弱环节和不可避免的许多问题，依据政府构思的郴州市旅游产业发展方向，必须加大市场导向的权重，调整旅游项目开发战略，弱化空穴来风式的唯文化而文化，满足不同层次的国际游客、国内旅客达到提高五盖山、王仙岭旅游业综合竞争力。3.4）郴州乃至湖南全省都没有一个泛旅游产业开发的好个案湖南旅游资源丰富。张家界闻名中外、中国最美丽小镇的凤凰古城，中国十大风景名胜区国家AAAAA级旅游区南岳衡山、红色旅游线路遍布全省等等，为湖南的旅游发展带来勃勃生机，但由于以上旅游产品都属于纯景区开发，主要以门票和景观浏览作为主要盈利模式，100%为流动游客；如何保证游客的旅游持续性、滞留关联性、回头客源性。消费长期性、建设高品质度假休闲胜地是郴州旅游产品开发所面临的关键性问题。在这种环境下，泛旅游产业的开发模式和国际惯例的运营技术、资本技术、营销技术等有效地解决这一问题。比如国内泛旅游地产开发较为突出的成都、重庆等地（近郊+远郊+生态圈+泛房地产），政府超强支持，借助天然资源优势，旅游地产产品一经上市即受到海内外市场的追捧，投资+旅游+三居所的度假相结合，完全达到了1+1＞2的效果。在这种大的市场方向下，郴州乃至湖南一直缺乏一个能带动旅游产业走向另一个高度的泛旅游项目产品，结合五盖山生态圈的旅游资源和地理条件，市场大好、政策利好，开发泛旅游产业链万事具备，只欠东风了。4、郴州泛旅游产业开发的突破口及出路4.1）森林旅游资源利用程度低，许多可利用资源未得到有效开发郴州的生态旅游资源除五盖山狩猎场动态旅游项目外，度假旅游尚未起步，丰富的旅游资源未得到充分的利用，这是泛旅游地产开发的必要但非充分条件。4.2）政府对郴州整体旅游规划定位可以考虑进行区别化调整依据市政府对郴州市旅游产业的定位，“十一五”期间，需坚定不移地把旅游文化产业培育成郴州的支柱产业和服务业龙头，拉动消费，实现产业转型升级。分析国内旅游市场，传统单一的旅游景区化已渐渐不能满足当今市场尤其高端客群的需求，复合型的泛旅游度假会所产品才能提升更大的附加值，促进产业联动，调整旅游产业规划结构，有效与国际接轨，才是郴州真正的旅游产业发展的出路。4.3）改变传统旅游开发模式并非只是当今社会，立足之本从来就在于创新。旅游行业传统的景区开发模式已趋于饱和，游客不再是简单的游玩，吃、住、行、游、购、娱、信息、环境、度假、休闲等构成了目前旅游发展的趋势，符合上述旅游要素就需在规划设计上形成旅游和房地产开发相结合的物业形态才能满足需求，市场需求的变化使得不同时期的价值在不同的要素中转移，产生着对旅游新产品开发和产品提升改造的需求。郴州旅游业发展初期观光产品的价值大：如苏仙岭。随着游客选择广度和深度的蔓延，价值逐步由观光产品向深度度假休闲产品或主题产品转移，大规模的泛旅游地产的开发对于郴州已经不能回避了。4.4）强调“总体规划、分步实施，先做基础、旅居同步”的原则泛旅游产业项目的开发应强调高起点、大手笔、跨越式。只能是聘请实力雄厚、资质一流的国际知名景观规划设计公司进行精心设计和规划，做到规划一步到位，实施分步进行。建设原则上应先做基础、配套设施与旅游项目可以同步。因此，项目首期中应包括主要的旅游项目，以投资加旅游的双层面人气带动区域价值和资本要素的提升（旅游项目的建设与经营要不求盈利，只求精品），并可增强政府领导项目的公信力和目标市场的号召力，为后续开发的顺利实施奠定基础。由于本项目规模巨大，开发期长，资金密集，因此，一定要短线开发与长线运作结合。一定要适当先行一部分房地产，以增加现金流。也可先将部分土地作价入股与其他公司成立新的房产项目公司，以尽快变现，从而降低投资开发风险。4.5）政府需加强对旅游产业开发的宣传和招商力度并付诸行动泛旅游产业的开发，不仅仅是企业行为，社会、经济、环境、规划、生态、宣传、政策等等无不切切相关，政府搭台、企业唱戏、营销贯穿才能达到多赢而非简单双赢的效果；在旅游产业开发的全部环节中，政府支持将起主导作用。本项目正在前期筹划之中，建议争取由市长牵头成立项目建设领导小组，对政府各职能部门的协调和对外宣传招商工作，扩大项目的知名度与影响力，以便于中后期的招商运营，使项目快速发展。h需s"五、项目SWOT分析及对策根据SWOT分析方法,泛旅游产业开发模式选择过程就是综合衡量内部条件和外部环境,选出最适合的发展模式（见下一部分内容的专述）。在对内部条件和外部环境进行综合分析的基础上形成四种可供选择的战略模式:见下图分解。本项目将采取那一种模式作为开发形态，借助SWOT分析法，对项目自身进行全面的剖析后，将会得出结论。1）S-Strengths优势分析1.1）地理区位的优势【五盖山生态经济圈】项目地之于世界可与法国依云小镇、瑞士达沃斯山庄小城在地理地貌环境上媲美；之于历史与早期状况恰似云南香格里拉、重庆武隆仙女山……之于郴州位于四大旅游发展规划之首《郴资桂生态旅游区》核心位置，紧邻郴州主城区，为总规划的郴州城市南延东进后的泛新城市中心轴线（见下图），从理论上看未来前景优于依云、香格里拉，属于中国城市城区里唯一的并拥有【原始次森林的生态经济圈】（可以打造多个驰名旅游小镇）。现逐步发展的居住、郊游、度假、疗养、野趣、运动等已与城市接轨，项目的战略开发能同步带动区域经济繁荣和全市延伸产业联动，符合泛旅游地产开发的先决条件。1.2）交通网络的优势项目座落贯穿南北（G4京珠高速、夏蓉高速、郴州城市外环东线、郴资桂大道把项目区包裹其中，国际罕见单一园区的大交通格局）的交通要道（见下图），紧靠经济发达的珠三角地区（广东、香港、澳门）和东南亚，辐射华中、华东、华北。具备得天独厚的交通条件和地域优势，能满足各高端人群对旅游和度假的时间与空间需求。1.3）发展政策的优势依据中央和省市三级政府对郴州市旅游产业的定位，“十一五”期间，需坚定不移地把旅游文化产业培育成郴州的支柱产业和服务业龙头，拉动消费，实现产业转型升级，为此并出台了一系列发展旅游产业的优惠文件，借此契机，抓住政策优势和市场机遇，发展和提升旅游产业规划结构符合当前政策。1.4）旅游环境的优势郴州市是国家级优秀旅游城市之一，是湖南省针对华南珠三角、东盟各国旅游市场的主要出入口岸和生态旅游度假目的地。作为以自然生态景观为特色的旅游城市，依山（苏仙岭、王仙岭——本项目子山系）、傍水（东江湖）、原生态（五盖山、莽山）、大草原（仰天湖），符合全景旅游开发资源齐全，便于泛旅游地产的开发和整合。1.5）投资及运营主体的优势本项目的战略投资主体（现与香港某知名企业集团已达成战略投资协议，需待政府系列批文明示）资金实力雄厚，多年来一直从事大型复合房地产开发和对前瞻性产业的战略投资，其团队成员都有着丰富的旅游+地产开发经验，并具有国际化视野，国际投融资渠道优势明显，行业资源丰厚，对本项目的快速成长能起到关键性的作用。1.6）整体规划的优势本项目整体规划将在郴州市原有旅游发展总规划的基础上，结合国内外较成功的泛旅游地产开发案例（如深圳东部华侨城、重庆武隆仙女山等），邀请国际知名旅游地产规划机构对项目区域旅游结构进行前瞻性的规划调整，整合区域内旅游组团资源，达到以点带面、以线连片的效果。必然为郴州旅游地产开发树立一面旗帜，让休闲度假旅游地产成为湖南乃至中国的一张城市名片，享誉国际。1.7）资源的优势项目所处五盖山生态旅游景区体系，具有丰富的岗、林、水等自然资源和历史人文资源。五盖山森林植被完好，为中国唯一位于城市中心区域且植被完好拥有原始次森林地貌与水系的生态圈，同时项目区内丰富的动物资源、峰恋叠嶂、古木参天、流泉飞瀑、鹿鸣山獐、特色银杏、稀有映山红等自然景观犹为发达，构成了山、水、瀑布、植被无以比拟的自然景观优势。2）W-Weakness劣势分析2.1）旅游开发缺乏区域协调，各景区可达性较差郴州市旅游景点多，但却相对零乱，整个郴州地区的旅游发展规划分四大版块，它们之间相互关联同时又相互制约，产品差异化不大，形成相互竞争的态势。2.2）整体旅游环境及背景有待提高本项目的开展，没有较好的烘托背景，因此要重新造势，这对项目后期的运营增加了一定的难度。2.3）从工业之市向旅游之乡转型将是一个艰难的过程郴州素有“中国有色金属之乡”“湖南能源基地”等称号，矿产业较之旅游业更为知名。根据郴州市政府2010年产业结构调整的方向，旅游业将作为本市的战略支柱性产业转型，但如何能从“矿产之都”向“旅游之乡”的快速转型，这将是本项目开发过程中需面对的问题。2.4）休闲度假旅游发展滞后本市虽然旅游景点较多，但作为时下旅游产品开发的最高境界-休闲度假旅游产业却非常落后，除王仙岭生态公园具备简单的度假功能（政府指定）外，基本不再有休闲度假旅游产品，传统对郴州的认识就是一个旅游观光之地，本项目的泛旅游地产开发还需要一个较长的市场认知过程。3）O-Opportunities项目机会3.1）旅游+居住会所开发乃现今旅游产业开发的一大趋势随着土地资源越来越稀缺，传统的城市房地产开发受宏政策调整的波动较大。据统计资料显示，我国商品房空置面积已超过1亿平方米，空置率高达50%以上；而纯粹的旅游景区式开发回报周期太长；社会大量游散资金由于存款利息低、股市风险大、传统房地产投资受政策影响明显。这为旅游物业的发展创造了新的市场机遇，主流市场配套的边缘物业开发呈现出强劲的增长力。旅游居住会所的开发即可满足旅游的需求，又能满足投资者的休闲度假需要，同时还能提升经济发展和城市品位。随着国内旅游地产如春笋般涌起并创造了巨大社会和经济效益后，旅游+3.2）旅游消费观念的改变的机会DCCI互联网数据中心发布了《Netguide2008中国旅游市场调查报告》，报告中指出，随着旅游市场的持续升温、人们消费观念不断转变,“到达型”旅游形式已经不能满足大多数旅游者的需要，更具个性、更加注重参与性、体验性与冒险精神的户外运动和休闲度假旅游项目越来越受到广大旅游者的青睐，并蕴含着巨大的开发潜力。本项目以生态休闲度假旅游为载体，结合户外运动、探险旅游参与为导向的旅游地产开发，将是引导旅游消费的一个大好机会。3.3）政策利好的机会为了落实把湖南省建设成旅游大省、文化强省、生态先进的目标，郴州市委、市政府已把郴州的旅游业列入了继能源工业后的全市又一大战略工程，使旅游业真正成为郴州经济新的经济增长点和第三产业的支柱。相关支持旅游产业发展的文件对本项目的泛旅游地产开发提供了利好的机会。3.4）差异化旅游地产的开发机会国内旅游地产开发众多，但每个区域项目都有它独有的优势和主题，如：丽江的“水”、重庆的“山”、青岛的“海”等等，而湖南有什么呢？郴州又有什么呢？结合本项目周边旅游资源优势，“物”将为本项目旅游地产开发的一大主题：把东江湖的“水”，苏仙岭的“山”，莽山的“原始次森林”，仰天湖的“大草原”等等旅游资源整合在一起，将形成以五盖山生态经济圈为主导的旅游+地产的开发的一大亮点，差异化开发，避免同质竞争，国内绝无仅有，气势一阙而僦，3.5）郴州需要一个大型泛旅游产业项目来带动关联产业和提升政治影响力每一个城市都需要一张“名片”来代表城市形象并带动区域的发展，如：《武术之乡》之登封，《云南映象》之昆明等等。而郴州正需要这样一个大型泛旅游地产项目进行城市品位的提升，本项目打造的《生态休闲旅游度假之产业经济圈》将为郴州的发展刻上一道历史光荣的痕迹。4）T-Threats项目面对的市场威胁4.1）国内泛旅游产业开发良莠不齐将对本项目带来负面影响据统计，目前中国的主题公园约有1500个，沉淀资金2500亿元，但经营情况是60%亏损，20%盈利，20%持平。由于各旅游产业开发的良莠不齐，渐渐形成市场对旅游产品品牌的信任度下降，在这种市场状态下进行泛旅游产业的开发，面对着市场不信任和经营压力的双重威胁。4.2）政府对本项目的支持力度能否落实到位旅游+地产项目的开发成功，除发展商自身的实力和对市场的掌控程度外，政府对项目的政策支持将占主导作用。旅游产业的发展70%将是依靠政府行为作为支撑，而旅游地产的开发则是寄托在以旅游产业为载体的基础上进行的市场经济行为，在此环环相扣的情形中，政府对本项目的政策倾斜及其执行力度能否落实到位是决定项目成败的关键。4.3）世界经济环境不稳定对旅游地产行业的冲击2008年世界金融危机直接导致华尔街第六大投资银行“贝尔斯登”破产，“雷曼兄弟”投资公司也濒临破产边缘，全球楼市股市一片凄凉，受其直接影响的企业和行业不计其数，整个世界经济体系短时间都难以恢复，受不确定的世界经济环境的影响，旅游地产业也同样面对世界经济格局下不稳定因素的市场威胁。5）基于SWOT组合的对策结合对项目SWOT综合分析，本项目无论从交通区位还是宏观政策层面，作为泛旅游地产产品开发优势相当明显；且开发时机极为成熟，借助政府全力发展项目各环节条件充分；进行资源整合，差异化规划建设，同时无论从内部条件还是外部环境都非常优越，适合进行以旅游度假为载体的N个度假会所开发模式。同时本项目所面临的不足之处在开发运营过程中都可以进行调整并改善。前期进行多方位详细且周密的专业调研、目标考察、借用外脑、重视策划、立体规划、他山之石等等参考国内成功泛旅游产业的经验与商业运营模式；首先必须清空传统旅游开发的落后思维与主观武断，除投资商固有团队外，还需大量引进合适人员。放手让复合型专业人才与商业运营高手操盘，包装郴州立体化高端与品位形象，以现代企业制度而非郴州长期以往民间合伙模式，科学化明晰股权配置、预留产业原始股权（顾问专家+政府+自身），充分研究找准产品定位，挖掘各子项目关联与特色，全力符合市场需求，整合区域旅游资源。与政府保持密切沟通并寻求一揽子支持，这都是项目成功的必要因素。第二部分项目战略投资商及团队一、战略投资商目前我们已与香港珠江企业集团之战略投资商签署了战略投资协议,投资方身份待政府系列批文下达后明示,届时战略投资方将邀请郴州市人民政府召开正式发布会与政府签署全面合作协议。基于项目的高起点定位，项目规划前期我们便确定将招商引资对象集中在具备国际视野的大型著名投资财团，港方投资财团完全符合本项目战略投资人的资质。1、雄厚的资金实力珠江企业系香港著名投资财团，长期从事大型生态生物产业项目投资，具备国际资本背景，资金实力充足。基于双方框架协议约定,整体五盖山泛旅游产业的打造划分为3期分阶段进行。首期投资预算在未考虑不可抗力因素基础将投入2.5-3.0亿人民币（累计建设投入8亿元）。截止本说明书完成之时，香港方面的投资财团已将首期项目启动资金3000万人民币已汇入项目专项账户。2、规范的操作模式投资方作为专业的项目投资公司，具有极好的投资历史，长期的投资经验以及国际化操作方式。公司对投资项目审核严谨，操作程序规范，运作效率突出，这对有利于本项目的资金保障、项目持续推进以及规范化管理。3、泛旅游产业开发经验丰富泛旅游产业开发系投资方主要投资领域，在国内广东、四川等地已有相关项目的投资项目经验，且项目正在运行中，因此投资方可以为本项目的开发提供宝贵经验，同时引进高端智力资源。需要强调，鉴于五盖山生态经济圈建设所需资金巨大，根据双方协议约定，项目跟进中我们还将继续积极的欢迎其他的投资资本在遵守协议内容的基础上参与本项目开发。三、项目团队五盖山泛旅游产业集群的打造牵涉行业广泛，涉及专业技术要求高，这对项目团队提出很高要求，团队建设总体由中国●五盖山生态经济圈泛度假旅游集群产业园（暂定名）负责。团队人员涉及的专业部门包括但不限于：产业规划、环境保护、策划营销、市场调研、生物工程、农业开发、资产评估、建筑设计、旅游开发管理、酒店运营、商业开发、休闲会所管理等等。整个项目开发团队拥有全球化视野与国内领先的专业能力，团队人员组成大部分将从全国范围统筹优先，部分由国际高端专业人员组成，同时吸收少部分特别优秀的郴州本土人才。团队成员中大部分即具备高端学历同时也有着丰富的实战经验，特别是各项目部的高管均为该行业标杆性人物。只有如此才能打造一个富有高度，目标统一，深谙团队合作，执行能力突出的队伍。本项目运作组织模式如下：文化主题概念及游憩文化主题概念及游憩模式产品设计营销传播与主体管理模式设计执行原始投资与主体形象模式设计包装收入与盈利风险可控模式设计运行（项目合作）资本运营与项目发展招投标管理主体融资分标与利益分配模式设计招商政策法规规划土地等资源评价拥有、第三部分项目商业模式一、

通用三维坐标解读我们的商业模式（此略图表与说明）二、项目商业模式设计郴州旅游资源评价已有一些国家和地方标准，但目前缺乏的是真正快速化可操作的、将资源转化为产品的评价（即郴州泛旅游产业化开发价值评价）标准，这一标准是泛旅游产业投资开发中尤为关键的工具。它也决定着我们拥有【五盖山生态经济圈】核心目标资源的时间的长短。有的区间（如极具亮点的原始次森林、优质水源水库）资源很丰富，但一旦用如何转化为可盈利且投资收回期短的旅游高附加产品的评价标准来看，产品的打造难度较大，而投资价值却高。如何将转化产品难度极大的资源开发为可盈利的产品对产品打造主体的创意策划能力要求极高。用政府“泛珠三角经济圈”的标准区位和品位，很大程度制约了产品的市场范围和类型，所以必须将五盖山体系及大小王仙岭分支体系，从大圈和小圈均梯次分为城市公园项目、郊野项目、远郊型项目、区域型项目、全国型项目、国际型项目等六个类别（见P4/P5）。不同类别的项目定位其针对的市场不同、产品内容不同、营销的模式不同。但发展商和政府这两个层面，均必须站在高的视野（品质、模式、市场）做设计、做审批、做配置、做扶持……1、产品模式

郴州泛旅游产业项目产品要打造成功，规划设计的关键在于产品形态吸引力打造和各种道路的可进入性建设。郴州旅游业发展初期观光产品的价值大：如苏仙岭。随着游客选择广度和深度的蔓延，价值逐步由观光产品向度假休闲产品或主题产品转移：如本项目。（1）产品－品牌模式：郴州旅游产品的增多，游客可选择的机会增加，同类产品有品牌的游客量大，享受的溢价多。而且品牌为其他衍生产业的产品（如房地产、旅游纪念品、文化影视产品等）提供销路，并为模式的扩展提供的铺垫。如深圳东部华侨城、环球嘉年华等。此点对于本项目只能做思想参考。（2）产品－金字塔组合模式：已有的品牌和单一产品虽然销路很好，但面临新的竞争必须扩充产品组合内容，与原拳头产品构成互补组合，或进一步加强优势。如华侨城的世界之窗、民族园、欢乐谷、房地产乃至在建高尔夫球场等，都是为了构建这一产品金字塔。再如峨嵋山，其防火墙产品为佛教胜地，但为适应新的游客的需求不断增加滑雪场、温泉等产品，逐步从单一观光产品过渡到综合的休闲度假产品组合。是本项目可以且必须走的路子。

（3）产品－拳头产品模式：该模式经常出现在产品改造提升的案例中，资源品位不高，已开发的产品中什么都有，但可以提炼为具有吸引力的独特性的卖点却没有找到，产品的打造一般化。此时，应该针对项目（旅游目的地）的资源特色和运用市场偏好知识将产品最具卖点的吸引力找出，根据这个主题理念进一步提升改造产品，使得景区更具竞争力和生命力。如房山的圣米石塘景区，经策划后改名为“圣莲山”，并重新找到了“京都第一奇山”产品定位。本项目路子。（4）产业趋同模式：旅游产业价值链与产业联动链在这个位置相交，产生了很多变体商业模式。如王志刚工作室设计的都江堰核心区的天府水镇，由于邻近世遗和文化保护区，其定位放在为世遗提供休闲服务产品。根据其商脉和市场特征，旅游住宅房地产无法支持，最佳的选择为旅游商业房地产。本项目参考产业趋同模式我们将在第三维产业联动链中说明。

（5）产品－解决方案：比如欢乐、刺激、放松等模式设计可以是旅行社提供的一条设计完美的路线；也可以是按游客需求的主题设计的一整套游憩内容。比如蓥华山为想体验禅文化的游客提供一整套的包括禅景、禅食、禅住、禅趣等；仙女山的设计为想体验高端休闲文化的游客提供一整套的包括情侣居、月光运动、度假别墅、金领公馆、老年疗养，一花一草一溪一谷一坪都孕着神韵。该模式甚至可以是为一个游客度身订做的数年的旅游计划，通过分时度假交换系统的使用，使得游客可以自由选择钟意的产品方案。此乃本项目可走的系统化路子。

2、游憩模式设计

游憩模式设计是本项目的产品打造环节。游憩方式决定了项目中的游客体验路线设计、消费类型安排、停留时滞处理等各项专业评判要素内容，这是决定规划方向与内容的市场依据但非法规环评农业综合开发依据。这在本策划报告的《项目规划建议说明》章节中加以阐释。

3、收入模式设计

本项目游憩模式设计仅仅完成了产品设计，接着要进行到收入模式设计环节。本创新型泛旅游地产项目的收入模式，需解决的问题绝不仅仅传承传统的“景点门票化”（收哪些费用、怎么收、收多少；确定收入点、收入方式、价格水平等等）。而是要销售景区乃至包括土地权分割在内的“期权物业”与“分时度假”类等物业，经营管理的只能外包给国际化的专业智业机构，从而也极大提升郴州的整个城市经营水平——政府应该为此创造好的环境和条件来扩大城市美誉度和高额税源。合理的收入模式设计能起到引导消费流，充分挖掘游客的多样需求，诱导游客消费，使得整个项目收入最大化。通过采用价格歧视手段（只为少数人预备），设计不同的收费套餐来区分观光游客、休闲游客、度假游客、商务游客等，从而刺激产品投资型营销。（1）投资结构

此略，系项目公司机密。

（2）投资分期

整个投资期和经营期的现金流如何分布？投资应如何分期，首期启动项目的投资尤为关键。每期对后续的项目现金流能起到什么作用？投资分期的设计一定程度上决定了项目的打造顺序安排。本项目结构中包括了索道、户外汽车运动场道、会议中心、度假酒店、度假会所区等项目，我们从首先带动人气的角度，一期投资中首先考虑分标投资索道、户外汽车运动场道和自主广场近郊设施建设。在一期由个性度假休闲带旺人气的基础上，再同步作业完成目标建设，向吸引高端休闲度假游客进一步延伸。（3）投资方式

详见我们报批时的协议与合同。

（4）投资形式

本项目后续不低于25亿元的投资：是跨越还是财务的一步进行？广开视野的投资形式包括现金、土地、智力成果、道路、游乐设施、景点、旅游经营权、股份等等，不同的投资形式代表了不同类型资源的配置。不同的子项目需要搭建不同性质的平台。本项目建设内容多，要求投入资金量较大（第一近郊区域3000亩左右估算约8亿元以上人民币），融资平台的搭建就非常重要，要求有融资渠道广泛的主体携资源介入；目前项目的资源很平淡，可进入性相当一般，如果搭建特殊的营销平台，当然能出奇制胜，这就要求有特殊营销运作才能的主体携资源介入。珠江企业有资金有人才，就看郴州政府于项目的抉择了。

4、融资模式

战略投资进来了。建设中我们建议与政府一道还需进行BOT建设模式。第四部分项目游憩模式选择首先看看我们项目关联区位价值的直观感觉：中国中国●五盖山生态经济产业集群▲和生国际生态城（西北角王仙岭）▲和生国际会展中心（东北后营山）▲生物及观光产业园（五盖山西麓）▲楚风民俗文化村（五盖山南及东南）▲探险极限运动基地（东南角大峡谷）▲中国南方原始次森林科考体验区▲国际狩猎场（东中部）▲亚洲泛赛车公园（）天堂温泉苏仙岭1、基于本项目的简单定义与范畴如前几章节简要说明，我们的项目必须高起点、重操作、看回报，站在国际化、市场化的视野定位、设计、建设项目的方方面面。那么，本项目游憩方式（物业形态以及以人为中心的生态泛旅游、度假、商务等的方式总和，决定着规划设计、收入盈利模式、营销模式），可以细化为进入五盖山生态体系后的定居方式、观赏方式、游览方式、休憩方式、餐饮方式、宿营方式、娱乐方式、游乐方式、购物方式、运动方式、疗养方式、学习方式、交流方式、体验方式和最重要的投资购买物业（度假二或三或四居所）的精神价值链方式等多个方面。此项说明重点探讨开发前规划设计与建设中可调整的游憩方式总设计，逐步建成逐步开放后的经营则需要对游程时间与节奏安排、游赏娱乐内容方式、吃住行舒适合理与娱乐化、情境设置、环境设置、体验结构设计、生理节点与心理兴奋点安排、社群互动、购物内容开发与购物方式设计等等在运营项目时另案策划。2、本项目游憩模式选择的八个关键点1）泛旅游+泛地产≠泛旅游地产所谓旅游地产就是指旅游与地产的融合发展，地产是平台，旅游是目的，即为旅游提供服务的地产开发。本项目的泛旅游地产顾名思义，是其价值实现和利润来源，大元公司创新化为特定环境的设计方向，大都主要来自于目标客群的旅游品投资，另客群旅游过程的传统经营收入固然很大，是国际托管之后的行为了。2）设计中针对带薪年假与个性旅游前瞻客群及他们的潜在投资意识2008年开始实施的休假制度改革，是继1999年实施“五一”、“十一”长假之后的又一次重大调整，其对旅游业的影响已产生强烈的影响。随着居民生活水平的提升，居民的旅游需求开始转变，由观光旅游和深度旅游、体验旅游转变。最近两年旅行团“自由行”、“半自由行”团队的增加就是很好的证明。深度旅游和体验旅游需要的深度化、个性化的旅游体验，3）华中游憩综合体与观光旅游模式相适应的产品形态是“旅游目的地+酒店”的简单形式（如项目边缘的【王仙岭生态公园】、4A苏仙岭）；而它与深度旅游、休闲旅游和个性旅游模式极不适应了。因此，本项目作为泛旅游与生态地产融合发展，旅游景点、旅游商业、旅游居住、私家会所、生态酒店等都将成为产品形态的表现形式。它们相互关联、相互促进，形成一个有机的整体——刷新郴州乃至中国近郊的泛旅游度假休闲游憩模式，构成了一种新的更有吸引力的产品形态—游憩综合体！4）生态圈休闲体验与中高端度假会所深度旅游是基于旅游时间和路径会提出更高要求，个性旅游则意味着在旅游过程中所有的差异化和个性化。所以，以短期居住为目的，且毫无个性消费特征，需要因郴州整体号召力上升而来度假旅游商务居住的理想选择，就不再是无休闲体验的酒店产品，取而代之的必然是强调休闲和度假感，营造独特度假氛围的度假会所居所——对于郴州主要客群是泛珠三角、东盟等有产阶层，这种度假居所绝不仅仅是现有市场“概念性、蹩脚空洞地方文化型”的公寓、木屋等，对于山水林邑的郴州它必须是将“度假”、“居所”“身份”体现得淋漓尽致、具有国际化感召力的高端经典会所。部分满足小资情调客群的时权驿站。前者是通过规划、景观和产品本身对休闲感和度假感的营造来实现，而后者则需要对家居感的关注来达到，以区别于酒店的暂居性质。5）关注深度旅游与郴州城市营销深度旅游与观光旅游最大的区别就是前者需要体验旅游目的地的不同的生活状态、植被状态、路径状态、资源状态等——就是五盖山的地理价值认同和留恋；于郴州而言，就是郴州的魅力！这是本项目营销自身的出发点所在。在深度旅游和郴州初始化泛旅游地产阶段，我们的营销价值则非常突出。“单身天堂”丽江就是很好的例证。在这种背景下，郴州政府也应积极营造并提炼真正属于郴州的城市魅力，并主动传播之，从而进入良性循环的发展。大“休闲之都”的成都和小“休闲之都”的常德，就是这种城市魅力营造、提升和传播的成功典范。6）项目度假属性与郴州城市经济事实上，本项目对郴州城市经济发展的促进，将来肯定不仅仅来源于其泛旅游属性，度假化的个性产品属性更为重要。实施五盖山生态圈系列旅游景点基础上进行旅游商务、旅游商业、旅游矿产论坛、旅游居住地、户外运动产业的个性化住居，也将会加大旅游深度，改变消费模式，为郴州政府提供源源不断的税源，而不仅仅是一次性税收，对郴州城市经济发展的促进更关联、更持久、更长远。7）项目泛旅游地产与郴州地缘生态经济生态经济，属于特定的社会经济，本项目的实施，毫不讳言地说就是郴州社会转型的推进器与归宿的标杆和象征。进入五盖山生态经济圈其行为过程相伴有大量的旅行行为，因此，广义上讲，也属于旅游经济的一部分。从这个意义上而言，其对旅游地产的带动无疑是巨大的，奥运前大量的酒店建设就很好的说明了这一点。不仅如此，由于五盖山生态的永续性和不可复制性，旅游者对郴州不再是走马观花式的观光游览，而是一种融入未来南中国地标之一的五盖山的深度体，能够更好地了解与联想郴州的“山水林邑”魅力，给泛旅游地产带来更多的建筑观光、商务旅游等构成的“郴州后生态经济”时代。8）地理价值与旅游体验由于之前郴州泛旅游度假萌芽项目大多数是“旅游+地产”的简单叠加模式，所以，其营销的逻辑仍然遵循传统景点价值的逻辑，也有传统房地产营销的角度，机械性强调了环境价值和投资价值。很显然，在珠三角及东盟个性旅游时代拍打郴州生态神经时，这种基于传统景点价值的营销逻辑很难在郴州起到实质作用，取而代之的就是一种郴州进化了的生活方式、生活状态。城市态度逻辑，“在五盖山，你能享受到一种真正的度假生活”。只有这样，才能真正打动目标消费者，而绝非是简单的环境价值、投资价值。营销逻辑从景点价值向生活方式的转变，无疑将会造就郴州泛旅游度假进入支柱性品质旅游时代。3、五盖山森林保护对项目的取舍针对五盖山森林生态资源优势，以老套的“超级大氧吧”理念？还是以保护城市中原始次森林天然资源的名义，依照森林生态系统的构成和分布特点，结合地形地貌特点，采取立体式开发的策略？诚然，项目森林板块开发建设的投资回报不高，但金山银山比不上绿水青山！对此，我们必须保护性地为五盖山森林板块的度假休闲、科考体验、产业联动设计全新的游憩方式。我们将森林结构分为上、中、下三个层次，围绕“欢乐度假、忘我休闲”的主题，形成笨项目“林地旅游产品的开发”，“林中旅游产品的开发”，“空中森林旅游产品的开发”的立体式结构，从而构建游乐性、参与性、浪漫性较强的主题丛林生活旅游产品体验体系。以“中国生态休闲大本营”的品牌和稀有顶级高端弱碱性山泉水，抢占全国旅游中生态休闲的核心地位，形成全球知名的【城市生态陪都和地理标志性】认同感，并以此升级郴州森林旅游，重建非仅仅【国际狩猎场】的世界的五盖山的森林吸引核。

1）林地漫步。于森林氧吧内依托森林生态系统和森林生态多样性景观，以石材和木材为主，对现有游步道设施进行改扩建，使之与景观优美处、森林氧吧外部具有更为便捷的交通联系。2）森林负离子浴。优良的空气质量对旅游者也具有较强的吸引力。景区的森林环境中负离子含量较高，应开辟专门的森林负离子呼吸区，融入一定的养生保健内涵，实现“丛林生活、康体养生”功能。

3）山野营地。设计在林中很受欢迎的游憩方式之一。人们喜欢和朋友或家人一起在树下空地上野营休息，住帐篷、睡吊床、树底下纳凉、草地上野餐，山野营地通过这些野外活动让人们了解到野外生存基本技能和乐趣，充分体验与大自然零距离接触的感受。4）游憩驿站。舒适温馨的游憩小站完全溶入森林的自然环境之中，就像在林地里自己生长出来的建筑。5）森林趣苑。林地的娱乐也是充满了森林的气息，体现了林间的风情。这些游乐项目都溶进了树林的大背景中，具有森林游乐的独特品位。

6）丛林野战。茂密的森林植被提供了较好的遮掩性功能，结合现代时尚的射击体验类项目，于丛林内开展具有军事休闲体验功能的实战游乐活动，使游客获得在丛林中进行虚拟野战的全新体验。

7）野牛园。引入模式，开展“中式斗牛”表演和安全防护的互动体验。

8）氧吧特色美食苑。考虑到护林防火和保护生态环境的需要，美食以特色冷餐为主，将具有地方特色的冷餐美食提供给在林中游憩的游客。9）杜鹃、红叶情人谷。改造林相让项目特有的杜鹃花展开，围合因势天成杜鹃青年情人谷；种植彩叶红叶树种，并充分利用红桦、枫树等红叶树种具有的浪漫色彩，依托山谷山坡地形特征，建设中年红叶情人谷。10）浪漫满屋。结合现有浪漫时尚的婚庆蜜月旅游，依托红叶林形成的独特景观，建设具有浪漫风格的木屋，开展婚庆摄影、情侣度假等活动。浪漫满屋充分考虑其私密性，使之具有红红火火、天长地久等吉祥祝福的文化内涵。

11）林中旅游项目如：森林山寨、森林酒吧、野趣体能营、森林乐普森等。↘资源禀赋50万亩、原始次森林、峡谷、植被、霜雪雲雾露盖山岗……——中国生态地标①↘人文禀赋九庵十八庙、香火云雾绕千年古道、楚风民俗、木雕民居…——楚文化南极世界名镇基因②↘交通禀赋扼守珠三角、牵手次东盟、辐射台海华中、立体畅通……——南中国新地标③↘地理禀赋——中国区域中心城市的生态陪都④↘区域禀赋相比长沙之于岳麓山人文特色各有千秋……——告别苏仙岭岂止东江湖⑤↘规划禀赋国际视野目标对接环境保护大于天——中国度假休闲泛旅游新名片⑥第五部分项目效益及产业联动一、经济效益1.1）本项目完全建成，极大的推动郴州旅游产业快速发展，必将产生关联产业的集中效应，为政府创造更大的税收，通用实践规律预期宏观见下表所示：年度总体旅游人次总体旅游收入本项目影响幅度本项目直接营业收入本项目可创造税收2010年1200万人次80亿元20121300万人次100亿元5%6亿元2000万元20151600万人次150亿元15%20亿元5000万元20182000万人次200亿元30%50亿元2亿元20202200万人次250亿元50%100亿元5亿元1.2）旅游产业的发展，直接带动生物光观农业、特色种植、养殖、环保型生物工程等等的繁荣。产业联动效果的产生都为政府创造可观的转型财政收入，并适时解决大部分农民和下岗工人再就业的问题。同时实现郴州农庄模式诞生。二、社会效益2.1）本生态经济圈的建成，可极大的推动本市旅游产业的极向发展，吸引更多的中外目标游客来此休闲度假旅游。这对促进郴州的消费经济起到桥梁和纽带作用，为把郴州打造成全国优秀旅游城市打下了坚实的国际基础。2.2）本生态经济圈的建成，可有效的调整五盖山旅游体系及周边区域的产业结构，为振兴乡村经济发挥重要的示范推动作用。2.3）该项目的实施可拉动其它相关产业链的发展，同时可带动促进当地第三产业的发展，生物和观光产业园的建成，可提供上万个就业机会，为政府解决下岗就业、民生等永久难题，增加地方财政收入。延伸关联产业链，推动不仅仅只是文化的高附加值，生态圈内独有的山泉水资源通过市场化的运作，借助五盖山开发之势，诞生世界性养生大品牌，运作得好，可在5年内将其打造成国内一线品牌，成为中国驰名商标，让“五盖山”“临武鸭”双翼齐飞。2.4）通过对本项目国际化视野的运作，让“五盖山”走向世界，让郴州因有此地球地标而闻名中外——南中国的度假休闲旅游之都：媲美法国依云小镇、瑞士达沃斯山庄；超越云南香格里拉、重庆武隆仙女山。2.5）本项目的建成，将为全国树立一个优秀旅游小镇模式和国家级优秀旅游+泛旅游产业项目的示范基地。成为核心面向珠三角、东盟、华中乃至全球的休闲旅游、中高端度假、生态都会、荒地有效利用的展示点。三、生态效益3.1）项目建设过程中，将对五盖山部分地段生态环境进行综合治理。项目建成后，落实各项法律强规，进一步加强对森林资源有效保护，逐步改善五盖山及周边区域的生态环境。通过对各类景观资源、野生动物资源的物种化保护，必将促进整个区域内生态良性循环。3.2）项目的建设将有效的利用原地形地貌，在不破坏植被条件下就地建设，保障区域内生态环境的恢复和改善，自然机制化地落实生态旅游的主题思想。3.3）生态观光产业园产业链实行的统一规划、统一管理模式、避免了零散的经营种、养殖现状，合理的规划和保护了区域内的生态环境，为国内树立一个绿色生态的观光产业园典范。四、促进项目联动链

（绿色圆代表本项目）１、项目催生产业化结构调整

珠三角、东盟、全国乃至全球游客关注湖南的移动为可能的郴州旅游及它行业带来了多层次消费挖掘点，这使本项目有很强的渗透性和关联性。项目中各产品组合一旦放大就能与产业联动链上的各产业产生趋同并国际化，即产业之间的界限模糊（如泛旅游与泛地产与休闲度假与生态观光），它将协同郴州城市经营催生关联产业新的商业模式不断产生。加上项目本身要素丰富多样，导致区域快速成长、产业结构的分级形成多种形态，郴州城市经营迈向改版级的提升。按级次催生所含的深度和广度，本项目催生产业化结构可归纳为如图示的五级模式：

（1）一级形态：分离产业模式（单一景点开发，与苏仙岭、王仙公园形成组线）

观光、游乐为核心，各自独立；

（2）二级形态：多元产业模式（户外运动主题公园开发）

满足多种需求各类产品出现，形成观光、游乐、美食、修学、康体、娱乐、其它休闲等多元结构的形成；

（3）三级形态：一体化产业模式（郴州城市东南郊野生态圈、游憩区开发模式）

以综合交叉模式为主导，形成多种多样的旅游休闲目的地；

（4）四级形态：度假产业模式（大小王仙岭泛旅游休闲度假开发）

以全球化视野的工作与度假分离的节奏式安排为基础，珠三角、长三角财富阶层私人度假资产的普及为依托，形成郴州改版城市名片的产业模式；（5）五级形态：产业整合模式（五盖山生态经济圈综合开发、旅游城镇模式）

生命体验形态以游憩娱乐体验为生活目标与生活方式的产业整合模式。

郴州旅游中游憩娱乐类的主题产品能解决吸引客流的难题（游憩模式、营销模式）；而自然生态、社会人文的环境的打造（王仙岭泛旅游休闲度假和更高层次的五盖山生态经济圈）能解决让游客在郴州留驻的问题；环境打造的成功有很强的溢出效应，为郴州其他产业带来很好的投资基础——这正是郴州最需要的境界！吸引其他投资进入，投入不断增加将使得土地的价值增加，使得项目地的价值增加（项目泛旅游休闲度假的本土从业者在一段时期之后变成了当地的固定庄员）；大量的客流为投资者提供了很好的盈利机会，使得郴州招商变得容易；郴州旅游支柱产业的繁荣变为现实并为其他产业带来买单者，刺激郴州生态化可持续发展，将带来更多的就业机会（政府与企业功德），诸如此无疑容易得到政府政策的支持，为融资带来便利。因此，郴州政府不会再为生态泛旅游羞羞答答了。２、商业模式的扩展

前面所表述为项目导入的产业联动链的维度，为我们搭建了整个郴州乃至湖南高度关注的泛旅游产业商业模式的立体坐标系。成功的企业或项目的背后必然是一系列成功的商业模式。它的采用，让本项目及其运营的主体公司有了明确的战略定位、相配套的资源配置、强有力的执行机制。这是对郴州经营的贡献。

（1）经营到知识：

本项目具有很强的个性化，因此管理知识拥有相当的价值。经营过程中积累总结的知识可以输出，为郴州城市经营提供知识管理输出是商业模式扩展和拷贝的地域化贡献。

（2）专业资本打包：虽然本项目个性很强，但与郴州乃至全国同类的产品还是有很大的空间。可能的扩展模式是将我们的可通用的产品或技术打包，形成新的智业项目为其融资，为郴州资本市场（包括民间私募基金）提供标准的资本品。（3）产业基金模式：假定以本次投资主体对本土旅游智业进行整合，成立郴州旅游产业基金，统一开发项目，统一经营，统一分配利润。该模式可能面对组织成本的障碍，但有很大的操作空间。

目录TOC\o"1-2"\h\u253321总论 1311911.1项目概况 1317891.2建设单位概况 3162241.3项目提出的理由与过程 3311231.4可行性研究报告编制依据 4225921.5可行性研究报告编制原则 426521.6可行性研究范围 5265791.7结论与建议 665262项目建设背景和必要性 9302042.1项目区基本状况 9237942.2项目背景 11327472.3项目建设的必要性 11265903市场分析 14297233.1物流园区的发展概况 1479553.2市场供求现状 1669963.3目标市场定位 17108883.4市场竞争力分析

17160544项目选址和建设条件 1950564.1选址原则 1969314.2项目选址 19544.3场址所在位置现状 19297334.4建设条件 20123545主要功能和建设规模 22282555.1主要功能 22281835.2建设规模及内容 26195696工程建设方案 27137726.1设计依据 27219396.2物流空间布局的要求 27262516.3空间布局原则 2853886.4总体布局 2936766.5工程建设方案 30235856.6给水工程 33115596.7排水工程 3553126.8电力工程 38288986.9供热工程 PAGEREF_To