新华国际可行性分析报告

宝润国际可行性分析报告第一部分 市场调研一、 宏观环境分析1、城市规划长寿要建独具特色的大城市：到2020年，长寿的总人口数将达到95万，2020年城镇人口总数为73万。根据长寿区城市发展趋势及产业发展速度，。中心城区人口将达到55.5万人。在用地规模上将达到66.6平方公里，远景将达到120平方公里。b5E2RGbCAP长寿的发展目标及战略定位：长江上游经济带的重要 发展节点；我国西部地区重要的石油、天然气化工基地；长三角地区和重庆都市区重化、冶金等产业转移的重要承接地；为一小时经济圈辐射渝东北和川东地区的区域物流中心。长寿在一小时经济圈的发展格局表现为一圈的拓展带。这个拓展带将依托长江黄金水道和沿江交通干线，以长寿、涪陵为新的区域成长支点，利用两区现有的产业和城镇发展基础，形成东西向发展。以凤城为核心的主城，将定位为长江上游经济带的重要发展节点。到 2020年，我区的国内生产总值将达到 650—900亿元，人均国内生产总值将超过 8000美元。城镇化水平 2006年全区城镇化率为 44.5%，到2018年为54%，到2020年达到70%。p1EanqFDPw长寿将采取积极融入主城的发展策略，发展为重庆主城的新城区；同时强化作为一小时经济圈范围内未来大城市的职能。长寿中1/27心城区含凤城街道、晏家街道、渡舟镇、八颗镇、江南镇，规划城镇人口：55.5万人，并为长寿中心城区重化工业发展和为未来的发展留足空间。长寿湖将作为中心城区的组团之一，成为人们的第一居所。中心镇包括：葛兰、洪湖等街道；一般建制镇：包括万顺、云台、海棠、龙河等10个镇。DXDiTa9E3d长寿的空间发展策略：“南北区分”；“一带一轴”；“两山两湖”“南北区分”实行全区空间差异化发展“一带一轴”实现空间聚合增长、点轴推进“两山两湖”建构长寿生态安全屏障“以城带乡”通过大力壮大城镇实力，带动城乡统筹目标实现长寿的空间发展分区：一个中心城区，三个城镇群：中心城区、北部城乡发展群、西部城乡发展群、东部城乡发展群。RTCrpUDGiT结论：通过以上的阐述表明，随着重庆成为“城乡统筹经济实验区”，长寿未来的的发展将带来巨大的空间和机会，但这种空间和机会在短期内不会有明显实质性的效果，这将是一个长期而漫长的过程。 5PCzVD7HxA而这一利好政策带来的新一轮房价上涨，非理性消费因素占了很大的比重，在市场透支后，加上政府对房价的调控力度2/27加大，很长一段时间内，市场有效需求将会出现断层。jLBHrnAILg2、宏观需求分析年份20022003年2004年200520062007年年年年1-7月住宅年销售54.7845.8867.7254.9154.8151.67面积<单位：万方）增长率<%）\-47.60%--\16.25%18.92%0.19%分析：从2002年到2006年，长寿区最近五年的市场消化量的增长率来看，除2004年达高达47.5%的增幅外，其他年份都出现了不同程度的负增长，2003年、2005年两年甚至超过了15%，分别达到了-16.25%和-18.92%，而2004年是整个重庆楼市翻天覆地变化的一年，所以 2004年的高增幅不能反应市场需求的真实情况， 这表明了长寿区的市场有效需求有限。xHAQX74J0X2007年长寿整个楼市价格的大幅上涨，很大程度上是受成渝两地成为“城乡统筹”实验特区的政策导向的影响， 在“9.27”新一轮政策调控之前很多楼盘一推出就售完，主要的原因是消费者担心房价上涨，提前购房，很大程度上透支了市场。在“9.27”新政策之后，很多开发商处于观望状3/27态，市场的放量相当少，只有少数老盘加推少量的单位，所有新盘和大多数的在售楼盘都无放量。 LDAYtRyKfE二、板块市场分析1、板块的划分从地图上可以看出，长寿区房地产市场分为 老城区板块、桃花新城板块以及潜在的工业园区 三大板块。在此次调研的过程中，我们一共统计了在售和即将面世的工程共18个，其中老城区占6个，桃花新城板块12个。不难看出，桃花新城是现阶段长寿区房地产开发的热点区域，福建华盛的盛世桃园、洋世达的阳光世纪城和圣天湖等工程已在消费者当中当的影响力。Zzz6ZB2Ltk板块区域 老城区 桃花新城板板块 块楼盘<个） 6 12所占<%） 33.30% 66.70%2、 工业园区板块虽还未有工程上市销售，但以渝开发为代表的开发公司已在此板块大量的圈地，随着重钢等大型的企业入驻，该板块将逐渐的活跃起来。dvzfvkwMI12、 老城区板块老城区发展相对较早，2003年以前的商品房开发基本上都集中在这里，但是由于地块有限，又处于房地产刚刚起步的阶段，所以基本规模大都偏小，而且品质一般。rqyn14ZNXI老城区目前的主要价格集中 2100-2500/平方M之间。除翰林4/27港湾之外，目前面世的工程长寿佳园、金华云鼎等已经面世工程都在2300元/平方M。且产品都已高层、小高层为主，同质化严重，提供的产品、服务以及相关的附加价值与产品创新上水平相当。EmxvxOtOco受成都、重庆两地成为“城乡统筹特区”的政策影响，2007年整体销售趋势好，该区域内现有的市场放量已经几乎所有的销售都过90%，但面积在120平方M以上的大户型和跃层滞销严重，翰林港湾一期滞销的就是50多套跃层。SixE2yXPq5主要工程简况如下表：楼盘名称产品类型占地面积总建筑面平均单积(万方）价金凤新城高层43.5亩12.8待定翰林港湾高层250亩352400元金山华府小高层18层13亩3待定+1金华云鼎高层20.77亩3.72300长寿佳园高层17.2亩3.742350山水名邸小高层14.5亩2.207待定3、 桃花新城板块桃花新城虽然是一个新城区，但发展的速度惊人，发展的前景也较为乐观。目前该区域的房价格在 2500-3000元/平方M之间，部分带超大露台，屋顶跃层更是高 3500元/平方M。平均房价比5/27老城区高400-500元/平方M。同老城区板块一样，受成都、重庆两地成为“城乡统筹特区”的政策影响，2007年内已经面世的放量几乎售完，同样是120平方M以上的大户型、跃层等滞销严重。与老城区板块不同的是桃花新城板块的主要面对中高端客户。6ewMyirQFL桃花新城在主要售工程基本情况如下：楼盘名称产品类型占地面积总建筑面积平均单(万方）价东方之骄多层小高层高层200亩252800元港城·泊小高层18层140亩172750元景湾盛世桃源花园洋房多层高400亩552880元层小高层碧水天城多层，高层120亩162880水木年华小高层、高层5010东朝尚都小高层、高层18亩5.22400名桂园多层、小高层47.5亩102750东邦时代小高层30亩62800圣天湖花园洋房多层高370亩35待定层小高层南桥胜天高层2.38待定南亭、印小高层3.5待定象6/27维丰、沁 中式花园洋房 180亩 14 待定园坊三、长寿商品住宅供给特征分析1、物业形态产品形态 多层 小高层 高层 洋房、 综合类别墅楼盘<04517个）所占<%）0%22.20%27.80%5.50%44.50%分析：从以上分析可以看出，长寿在售的主要楼盘中，各种形态的产品都包含了的工程7个，占45%左右，高层小高层紧随其后，分列二、三位，真正全洋房的工程目前只有维丰·沁园坊一个工程。表明了目前长寿市场上的产品形态相当丰富，可供选择的面相对较宽，从一定程度反应了当地的开发水平很高。kavU42VRUs从各种物业的绝对数量上看，高层、小高层排在前两位，经济实惠的房子仍然是大多数消费者首选。2、占地规模用地规模<2020—5050--200--500以上亩）200500楼盘<个）65431所占<%）31.5826.32%21.05%15.80%5.25%%7/27分析：在我们此次调查统计的18个工程，加上碧桂园工程共19个工程占，占地20亩以下的工程达6个，20-50亩的工程5个，共占近60%，而50亩以上的工程共8个。从开发数量上看，长寿开发占地50亩以下的占绝对主力，主要集中在老城区板块。y6v3ALoS89占地规模在50亩以上的工程主要在桃花新城板块，配套设施相对完善。3、开发规模开发规模5以下5-1010-2020-3030-5050以<万平方上M）楼盘<个）644131所占<%）31.58%21.05%21.05%5.25%15.08%5.25%分析：上图可以看出，长寿市场的主力规模在 10万方以下的是市场的主力规模，而这些工程主要集中在老城区板块。规模在 10万方以上的工程，除翰林港湾外都在桃花新城板块，桃花新城板块的工程工程自身配套相对完善。规模开发也使开发区市政配套不足得以在小区开发中弥补。4、容积率容积率 1.0以 1.0-2.0 2.0-3.0 3.0-4.0 4.0-5.0 5.0以下 上8/27楼盘<046410个）所占0%26.70%40%26.70%6.60%0%<%）分析：在同样的占地规模的情况下，容积率越大，人口密度越大，在一定程度上决定着产品的档次。长寿目前已面世和即将面世的工程容积率近七层在 2.0-4.0之间，地于 2.0的其次，说明目前市场中档次产品是市场消费的主力产品。 M2ub6vSTnP5、绿化率绿化率 30%以 30- 50%以上下50%楼盘<个） 4 13 1所占<%） 22.20 72.20 5.60%% %分析：3、 绿化率的高低直接决定着居住舒适程度高度，和容积率一样在一定程度上反应了产品的档次。4、 目前市场70%以上的工程绿化率在 30-50%之间，在次表明市场的主力产品是中档次的产品。6、户型配比户型配比 两房到三 一房到四 两房到四 单间到五9/27房 房 房 房楼盘<7111个）所占<%）70%10%10%10%分析：在这次市场调研的过程中，统计到户型配比的楼盘共10个，从以上数据分析得知，两房、三房是目前的绝对主力户型。0YujCfmUCw部分楼盘是包含了大小面积所有的户型，主要为了不同层面的客户需求，表明了目前长寿市场的目标客户群的细分程度不够，大多数工程没有特定的目标客户。eUts8ZQVRd7、在售楼盘价格分析价格<元/平2500以2500-30003000以上待定方M）下楼盘<5508个）所占<%）27.727.700%44.60%%0%分析：由于受重庆成为“城乡统筹特区”的大好政策的影响，长寿市场的房价经过一轮的迅速攀升，老城区板块达到 2300元/平方M的均价，而桃花新城板块则达到 2700左右的均价。部分特殊的产品，比如跃层、带超大露台等价格则高达 3500元/平方 M。sQsAEJkW5T10/27价格在2500元以下的楼盘都位于老城区板块，而价格在 2500以上的楼盘都集中在桃花新城板块。由于受“9.27”新政的影响，即将上市的所有新盘和决大部分已上市工程的后继放量的价格，开发商都持观望状态，迟迟没有公布价格。GMsIasNXkA8、总价主力总价20-25万25-30万楼盘<个）25所占<%）28.57%71.43%分析：从上表可以看出，整个市场总价在25-30万的房子是市场的主力总价，其次是总价 20-25万，而现在市场上在售的主力户型是两房、三房，那么，不难看出现在市场上总价在 20-30万的两房、三房是市场的畅销产品。 TIrRGchYzg四、面积与户型及相关因素交叉分析1、长寿市场各种房型的比例分析<有效统计4522套）面积一房二房三房四房其他2<m）单位<3402158183214250套）所占7.52%47.70%40.51%3.14%1.13%<%）分析：11/27在此次调研过程中，我们共统计了有效户型 4522户，两房是绝对主力，几乎占市场的一半的供应量，其次是三房，市场占有份额也达 40%。两房、三房共计市场占有率蛋达 90%，说明中等户型是市场畅销户型，中端客户是目前长寿市场的主要消费群体。7EqZcWLZNX2、一房<含单间配套）的面积区间分析<有效统计340套）240以下40-4950-5960以上面积<m）单位<294818776套）所占<%）8.53%14.12%55%22.35%分析：<说明：由于市场上单间配套的产品比较少，我司在统计分析的时候将其和一房一厅放在一起分析。）从上图表，我们可以看出，现在长寿市场上一房的供应情况主要在50-59平方M占55%，其次60平方M以上的一房占22%。lzq7IGf02E3、两房的面积区间分析<有效统计2158套）面积60以60-7070-80-90以上2下8090<m）单位<068492906692套）所占0%3.15%22.80%41.98%32.07%<%）分析：12/27目前市场上在售的产品中，就两房而言， 80-90平方M的供应量最大，其次是 90平方M以上，70-80平方M的排在第三。zvpgeqJ1hk80平方M以上的两房是市场供应的主力。4、三房的面积区间分析 <有效统计1832套）面积90以90-100100-110110-120120以上2<m） 下单位<87194624523404套）所占4.75%10.59%34.06%28.55%22.05%<%）分析：在这次调研过程中统计到的三房有效数量是 1832套，仅次于两房，在统计到的数量中， 100-110平方M是所有三房中的主力面积，其次是 110-120平方M120平方M以上的排在第三。NrpoJac3v1100-120平方M之间的三房是市场供应的主力。5、四房的面积区间分析 <有效统计142套）面积20以下120-130130-140140以上2<m）单位<0034108套）所占0%0%23.94%76.06%13/27<%）分析：在我们有效果统计的范围内，目前市场上四房的户型面积都在130平方M以上，主要是一些大型工程的跃层。市场上四房的户型供应比较少，但滞销非常严重，翰林港湾、名桂园、阳光世纪城等工程，推出的放量中，普通工程均售完，不多的大户型却严重滞销。 1nowfTG4KI之所以出现这种情况，与长寿离主城区比较近，大量的高端客户外流有相当的关系。小结：总体上，从市场现有供应的户型情况来看，两房是市场供应的主力，其次是三房，一房排在第三，四房及以上供应量最小。fjnFLDa5Zo两房的主要面积集中在 80-100平方M，三房的主要面积集中在100-120平方M。总的来说，三房及以下的户型、面积在 120平方M以下的产品市场上比较畅销。四房及以上，面积在 120平方M以上的产品虽然市场供应量小，但滞销严重。市场趋势综合以上各项市场因素分析来看，目前市场上畅销的产品在 80—120平方 M的两房和三房，我工程的主要产品集中在这个区14/27间。市场滞销比较严重的大户型 <跃层）我工程的策略是量身定做。tfnNhnE6e5目前市场市场产品同质化严重情况下，我工程国际化的线路将是一种突破。市场在经过一段时间的沉淀之后，在我工程上市时，按趋势判断，将会有一次集中爆发。工程价值及卖点提炼一、区域价值1、地理位置宝润国际工程地处长寿区桃花新城。2、道路交通渝涪高速、渝万高速从此地经过，公交 001路、002路、003路分别从桃花新城开往卫校、望江路、长化大营门，交通便利发达。HbmVN777sL3、市政配套桃花新城是长寿的行政中心长寿区党委、长寿区政府、人大、政协四大班子，长寿区公安局、长寿区交警大队、国税局、法院、国土局、教委、房管局等进驻桃花新城。 V7l4jRB8Hs商务中心星级酒店<规划中）、金融机构：建设银行、重庆银行、中国信合15/27体育中心长寿体育馆<草坪足球场、灯光篮球场、网球场、羽毛求球场、游泳馆）生态中心桃花溪人文生态长廊<重现清明上河图）、生态公园、景观大道、绿色广场。生活娱乐配套新世纪超市、重百超市、农贸市场、KTV<胡夫之都、流金岁月）。教育及医疗类长寿中学、桃花中学、实验小学桃花分校、示范幼儿园。新城医院<建设中）、长寿区医院门诊、和平药房。4、远景规划到2020年长寿区的总人口数将达到95万、2020年城镇人口总数将达到73万，中心城区人口将达到55.5万。到2020年城市用地规模将达到66.6平方公里，远景将达到120平方公里。桃花新城未来的的居住人口将达到10万人，是集政治、文化、生态、商贸于一体的经济辐射体。83lcPA59W9二、产品规划设计1、规划宝润国际由7栋高层建筑围合而成一独立的小区物业，商业群楼与住宅在建筑上有机融为一体，但又各自独立，做到动静分离，互16/27不影响。建筑布局上，既充分考虑到视野开阔的同时保证了业主的隐私。mZkklkzaaP2、交通组织做到了人车分流，人行交通和车行交通各自独立且互不干扰。商业交通路线和住宅交通路线分离，做到了动静分离，互不影响。3、园林景观10000平方M的超大中庭院林景观，将是一顿丰富的视觉盛宴。在园林风格上，采用美国现代简约风格，巧妙的融如了 ARTDECO元素。既有现代快节奏社会的简洁明快时尚，又有整体上透露出一种古典和高雅的艺术气息。 AVktR43bpw在设计上体现了尊重自然而不是改造自然的思想，追求人造环境与自然环境的秘结结合。4、配套无边界游泳池羽毛球场儿童游乐园新华国际可行性分析草案一、土地费用工程 单价 计算基础 金额 备 注小计 ？？17/27二、开发期间税费工程单价<计算基础<金额<备注元）㎡）元）城市建设配套费46300？人防工程建设费46300？白蚁防治费1/㎡4630046300拆迁过度费460/㎡4630021300000服装厂2000万元工程建设监理费5/㎡46300231500防雷施工监审费2/㎡4630092600零星规费2/㎡4630092600含测定费、综合服务费、合同鉴证费、验收费小计21763000三、前期工程费工程单价<计算基础<金额<备注元）㎡）元）设计费15/㎡46300694500包括放方案、初设、施工图勘察费5/㎡46300231500包括放线费、验线费、供水、供电、排污、供气、道路开口<三通一平）小计926000四、工程建安费用18/27工程单价<计算基础<金额<备注元）㎡）元）工程招标代理服务1/㎡4630046300费土建工程1800/㎡4630083340000通风及消防工程110/㎡463005093000包括外墙、内墙及梁柱、窗、门、屋面消防、室内消防电气工程176/㎡463008148800住宅及商业部分电梯与相关设施费天然气管道含一户30/㎡463001389000包括天然气外管一表总图工程10/㎡46300463000包括市政生化池、休闲设施环境绿化、道路、10/㎡46300463000绿化、景观、灯饰广场工程其他零星工程5/㎡46300231500基本预备费20/㎡46300926000小计1.001亿元五、管理费用工程 计算方法 金额<元） 备 注管理费用 开发成本*3% 3044670 包括筹建开办费19/27<二+三+四）×3%小计3044670六、财务费用工程计算方法金额<元）建设期利息90/㎡4167000小计4167000七、不可预见费工程计算方法金额<元）不可预见费100/㎡4630000小计4630000八、营销费用工程计算方计算基础金额<元）法推广费用销售收2930000<含售房部装修）入×1%小计2930000九、营业税费工程计算方法金额<元）营业税及其附加综合税费按销售额45000000土地增值税的15%计算土地交易契税土地使用税20/27企业所得税转让手续费印花税小计45000000十、销售收入1、住宅：20000㎡×5500元/㎡=1.1亿元2、商业：商业面积 4200㎡×30000元/㎡=1.26亿元<一楼）商业面积4300㎡×10000元/㎡=4300万元<二楼）商业面积4300㎡×3943元/㎡=1695万元<三楼）3、合计：销售总收入 2.96亿元<车库投入与产出相冲抵）土地成本？总投资约1.83亿元销售收入2.96亿元利润1.13亿元投资回报率62%综上：本工程在未计算土地成本和配套、人防费的情况下总投资为1083亿元，总销售收入为2.96亿元。本工程投资回报率为62%，属于可健康良性发展的房地产工程，前景较好！ORjBnOwcEd21/27第三部分 营销方案本营销策划报告则着重将前期的各项结论系统化，给我工程找到直接的客户群，迅速的打开营销局面，从而制定工程的总体营销策略，围绕这一总体策略展开工程的营销工作。但由于营销工作内容极其繁多，本报告更偏重于总体谋略，报告的诸多部分需要在后期结合各个销售阶段制定细化的营销执行方案。 2MiJTy0dTT形象定位1、市场形象比对22/272、工程形象定位通过市场比对，市场只有圣天湖西班牙风格和维丰沁园坊的中式洋房，其他并无特色。我们对本案的定位是以国际的高度定义长寿人居23/27——桃花新城一号作品买房的悠着点，期待宝润国际2008 年1月28号闪亮登场其他的由广告公司继续推广手法一、总体的推广节奏推广三大阶段楼盘形象推广阶段分 品牌gIiSpiue7A导入期 2008年1月28日之前二、营销手法2008年1月28日到4月中旬蓄势期 企业形象综合市场现状，08年的市场放量大、市场竞争开盘期 200