全面预算管理与动态成本控制课件

主讲人：王智勇博士房地产企业全面预算管理与动态成本控制开篇语当今的房地产行业，竞争十分激烈，在产品同质化倾向越来越严重的情况下，房地产企业的生存能力、盈利能力、发展能力与企业的管理控制力息息相关，不注重管理控制的企业都将被淘汰出局，管理控制弱势企业将失去市场份额。企业利润趋薄利润时间(年)拿地就赚钱阶段1：资源时代阶段2：产品时代客户关注质量公司关注成本关注品牌与形象理念与价值观成本领先战略企业利润趋薄各专业的管理能力专业间的集成能力具体项目操作能力企业综合管理能力管理能力财务电管理房地狼产企限业和梳其他厕行业绝在财弯务管蛇理上晒有何雀不同活？房地券产企般业财科务管怕理特繁点管孙理顶现重状廊：有折些池房梨地匪产饱企以业少的绵二哈级桂项问目今开疏发半公妄司届各耐自购为愚政殿，遥自迈成趴体蒜系事，逮资崭金询管肿理嘱多育头谢、欲分妥散陷，兽资恢金腿无幅法位有研效薯地鄙进昌行增管框理微，渣造昨成浑公气司裁的饭管秃理魔控归制唯能搬力芦下高降轮。客变观票上党增坡大摘了播房诉地竿产柔企盼业嫌管阴理栋和怪风缝险宾控安制椅的赵难廊度异。房氏地膝产背企崭业攀财利务隶管佣理后特杯点管啊理削现臂状芦：会涝计头核罚算桃方吼面昼，缺络乏槐用柳于肆支培持季管秩理绸和仓决提策否的宴信赛息网，看仅置停垃留洲在码记膀账则和具编酸制叮财香务汤报钓表保的晓阶易段马。财辛务盐管铅理劝“苹被刚动此反沾映视型政”味的傍现匆象守较深突驼出累，预队测帽、薪控蜜制予、递分君析本等盾管大理塞职企能斧基义本突处堪于虑空让白蛾。忍虽陶然准许民多术企坑业谁不拆同江程彩度尾上月建都立梦了说工辟程票预废算粘和泄财申务柳预速算丸等区基驻本屯机备制开，乎但唤其穷内较容辨和蛇管侄理届方械法溜距盘实饱现茂管加理奔上约的瞎需直求哑尚渣有让较裕大季差搞距盛。全面丙预算煤管理房拼地雕产鸭企脸业全揭面疑预按算阅管易理全面冶预算塔管理(M朱as菠te穗r射Bu长dg距et臣in凯g僵Ma移na步ge询me赌nt羊)全循面死预搏算菊管脱理盼是策利旋用裹预界算格对策企漆业脊内撤部时各管部类门治、腹各矿单友位蹲的皮各蜓种光财纷务捆及面非而财姻务伐资盆源姥进柜行话分钟配锣、腊考肚核蹈、嫌控窄制匪，夕以饶便判有女效迅地济组忠织盒和积协村调跳企敞业劣的粒生腰产根经仿营助活言动遗，裳完姓成纱既肢定陈的浇经密营分目辆标当。关槽键沿词插：伸控结制珍、兆考凉核蜡、敲目考标疯导款向资源活动目标全面预算管理全面纵预算征编制级过程高管条层事业腰部/职企能忌部锡门各部孔门上披报业致务总独结、牺明年剖业绩霸预期遥与粗皆预算领导最批示尚下达戚目标蓄，下粗发详征细的棕预算竭表单各痒个妇部日门芽上贱报撑详给细程工邮作纪计恼划趁和右预污算C部门则业务僻总结龄、明兼年业柏绩预霉期与算粗预心算总结/计划模板及所附表单B预算启动D高管让与业刮务部巡寿门讨护论业排务发顾展重盆点与喜相关搬业务娇目标E各重部氧门亏编宁制抗详氏细帆的牛计抹划锯与丑预构算F财务帜部汇慰总数隙据，引编制痛预算A预树算伸准各备财务摧预算信表单目标水与预位算自必由贝现千金工流娃量＝经开营性验现金功净流性量－岁预计蜘资本继性支剥出平苗衡腾“道三复张纳表象”平壁衡辆三虹因秤素伟：终规久模茧、祝盈缘瑞利恢与(财务)风峡险综网合但收早入绝和绪成邀本凉两嗓个万方屡面•大级多芝数纪企脂业殊的塞选急择现金惠流导衡向K部P抵I女导善向利反润玻导磁向预算导向成本导向收入导向利润导向现金流导向预算起点预算依据管理重点预球算话导涝向男决匆定头了风预岸算须模法式目苍标父与不预丝式算各勒项泥费离用预息算成限本预哀算预侮算损刷益则表用品采购计划库存计划生产线安排计划薪酬柳计划资阁产屡计俯划资钢金拌计歌划人力隐成本预映算生产计划生产既成本预伶算固定驶成本预算收释入预凯算销求售短计指划市场卵预测各项凑费用预涝算成本预算预算损惭益捡表用品饼采购尝计划用遍品田采售购搜计锡划采亦购就计底划库存愚计划库蜓存凳计搜划生产议线安警排计允划生将产梦线蹲安冶排备计橡划薪酬乱计划资崭产刻计阳划资金扎计划人力甚成本预陷算生贞产立计草划生产怜计划生偶产百成闻本预算固柔定兼成承本预翠算收寺入预算销锦售过计芝划市蝇场衬预其测计馆划慰与怀预百算全面践预算锯管理是刷一茎套建系饿统拳的债方约法著，序它锄通逮过御合吼理倒分诉配芹人武力处、面物悠力菊和体财腊力卷等肌资易源更协改助仙企足业熊实妙现叠战浆略栽目词标插，爸监厌控区战孙略些目创标伙实蹦施纽奉进退度希，善控蜂制名费魄用音支须出柱，舟并脉预马测面现完金贪流粱量晌和内利楚润荡。全面袭预算陕管理实鉴施腥预重算捕管倘理衔应严具滋备究的婆基阁本场条炭件基础束不完落全具撇备，耀还做匪预算受吗，州怎么无办？全面锈预算纠管理全面莫预算报管理强调洋管理丸基础嚷，分劲阶段哈实施旋预算秀，分令阶段隆体现坐效果持续改进阶段1初步搭建期阶段2体系改进期阶段3功能完善期初期成熟预算成熟度短预算运行时长功效简化配套管理提升稳定运行再升华长初步搭建国内企业选炒准况预朽算主题预算舞管理的授赢权与监与督款体都系建立真全面预算宿管理组购织建立乏预算管理医考核锅体系确定男预算管缘瑞理辈目桶标明高确婚全用面管理切流程全赞面依预福算谈基慕本塔设昆计全市面蔑预糕算岩管庭理全面色预算置管理全面价预算壳编制芬体系菊，程瓣序、己表格有模简逝有枣繁-分撑专启业-围绕耽管理巨重点围掠绕扰业婆务南计矮划吓编浇制摧预华算-计划保报告讨书与昼计划老表提炼过管理效信息-管治理晋表预算压管理摧也要话注重贡成本茅效益删原则全面舅预算巡寿报告崇体系预算种类方法要点固定预算适用于固定成本费用预算的编制。固定成本费用的划分。弹性预算适用于变动成本费用预算的编制。变动成本费用的划分，对于某些选择性固定成本费用预算也可也考虑用这种方法编制。增量预算适用于影响因素简单和以前年度基本合理的预算指标编制。合理使用增量法，可以减少预算编制的工作量，但应详细说明增减变动原因。零基预算适用于以前年度可能存在不合理或潜力比较大的预算指标编制。使用周期不宜过短，否则会增加工作量。定期预算适用于固定资产、部门费用、咨询费、保险费、广告费等预算的编制。合理使用定期预算，可以减少预算编制的工作量。滚动预算适用于定期预算以外的指标预算的编制。通常按季度滚动，每季度第三个月中旬着手滚动预算工作。确定预算适用于预算期稳定的预算指标编制。合理使用此方法，可以减少预算编制工作量。概率预算适用于预算期变化大的预算指标的编制，也适合长期预算的编制。运用加权平均方法计算期望值。全棉面飘预匀算赢编呼制固方唤法雄与形要们点全面系预算摧的程鲁序与姨周期预稻算偷程星序仁是径预坏算鄙体望系愈构想建炼的锄核闲心浩，仪是留预暂算鲜具亦体寄运伪行破的舒载陵体境：预算茧管理闷程序蛾，环彼环相穿扣，松缺一都不可暖；集未团预辟算特宫别关列注预羡算目见标、星审批蜓与信斩息反拥馈。始垫于聋预始算储目谎标磨，勿终笔于筒预船算是考龟核腐，党将盒预犹算誓与促经杂营洒目愈标挠及攀业唇绩订评象价碧相顾联旦系睡，绳体印现小对毒目枪标寺实脊现富过健程誓的苦管午理罩；预算暖周期俭循环漆往复网，贯紧穿始愁终。动楚态京成龟本卧控嚷制章与域管膊理房地尽产企谢业房地耻产企贡业成任本控隔制链项目趣发展营销激策划产品别设计供照应驱商阅选双择施蚊工扶管齿理变更玩签证项嘴目营结亿算招标兴管理项拜目斩销倚售项目河盈利灾目标房送地驴产驱企质业碰成盐本笨特责点房机地庭产赢行缎业街中笨不历同锻角吓色章的态成伏本矩管折理抱特忆征疯：施废工难企赖业尊的不确委定捡与童控急制设抬计计单膛位劫的林确算定午与系控喘制造康价煎咨岛询途公松司费的饥确串定握与误控渔制房地却产开旗发企狂业的张确定往与控烂制房事地坏产蜘企罢业巩成割本古特挽点成紧本违管落理昆的岩目艰标唉是竞保康证矮成领本顷的梳支每出基获慕得毫最灶有兰效姐的胖收存益—消除努无效轻成本须，提懂升投久资价浙值。成狸本铅控待制愧不陷等敏于杜省找钱亡，钞花孔得臣多押会址浪谅费俱，估花正得蕉少废也陶会扫有收浪形费奏，连花吊多茧花标少疏不躺是阅重挎点育，往花斤的贱有玻效驾才竞是夕关昌键莲；详避陪免箩价纸值尾不评平歇衡疼造亩成输的调浪煎费脉（怖怎君么泄花玻钱捉）房西地置产犹企肝业恒成受本矩特愤点土地醒获得俭价款开额发奋前夸期事准珠备棕费主体艳建筑键工程储费主体映安装号工程解费社区向管网熄工程裕费园林柴环境休工程畜费配套均设施药费开发冠间接兼费开净发念成倡本房析地济产虎企慕业贯成另本耀特税点土地身成本前期军费用建安建工程怎成本开发顿间接潜费营业投费用公司染管理奋费用财能务旺费侧用项纽奉目谦发范展送成驶本成因本优形至成嫩的昆重柔要视阶魄段划分滔成本齿对象归赞集毅开之发凳成察本确认笔完工堂标准实罪际酸发组生抄成穗本预提养成本待摊伐成本分配的共同竿成本计缝算抱单停位殿成南本调敌整荐后现续击成戚本核算请流程企丘业勒成笼本延核圈算尾的较一伯般专程裕序冷如枣下拉：1注.对杀当斗期彻实洲际唇发挡生墨的清各询项楼支豆出覆，营按础其国性索质钓、葛经欧济阀用地途赛及询发眯生悟的窜地刊点勾、惭时隶间堵区剃进画行草整瞒理腥、淋归咐类涂，巴并喇将星其僵区众分汉为避应苦计尝入成叨本湿对唇象的踏成级本丽和厦应璃在析当斗期邻税敢前亦扣掏除谨的进期悔间迷费投用特。渡同众时亡还妥应级按奋规艰定敢对沿在波有星关况预浩提画费拣用峡和睡待芳摊库费剥用像进膨行吃计截量笼与剖确迁认闸。2.对鄙应艘计拾入成汉本匀对死象中的禁各项念实际遗支出替、预猾提费云用、鄙待摊嚷费用拆等合餐理的请划分湖为直激接成大本、较间接农成本台和共讲同成这本，梁并禾按规浴定将颤其合寺理的弟归集翅、分炕配至哀已完福工成板本对显象、如在建酬成本军对象汇和未予建成针本对委象。核算叫流程3.对期帖前已极完工成挂本满对才象应灯负妇担乞的想成刮本摊费凳用垒按饼已候销暖开峡发眯产焦品东、长未疼销赞开熟发团产撒品浴和妙固查定煮资载产昨进常行羽分狗配捞，讲其逗中区应扑由伪已芽销锈开爱发药产蹲品弓负笑担冤的绞部定分译，较在领当纽奉期泳纳吓税粒申条报工时烂进廉行陡扣斥除景，贪未助销昂开扬发火产掏品意应验负窑担嘉的筐成普本叔费急用则待裹其仁实高际痰销昂售卵时嗓再篮予像扣澡除孟。4.对本阴期已瓦完工成国本终对临象分召类敌为螺开臭发院产删品茧和洋固旱定林资巴产境并傲对距其液计抚税身成蠢本灯进丹行奴结月算跑。瓶其根中歌属洪于右开碎发粒产乏品棉的揪，阁应餐按核可父售谋面轰积房诚计膝算相其裂单贿位君工庭程涝成查本国，结据幼此失再员计为算饮已正销程开厕发午产恋品粒计径税课成俭本沈和条未当销补开痕发仰产舟品胞计海税趁成叫本润。体对迅本到期本已含销轧开符发纲产舱品墨的恢计袋税吩成叠本搁，辅准偿予崇在娘当根期厦扣灾除抽，支未依销固开得发尽产店品氧计经税骂成潮本倘待锅其倒实蹲际摩销牧售课时容再鸣予鄙扣其除痕。5秆.对匹本痛期帜未姜完粮工届和钻尚蛾未岩建眼造宿的成疾本习对慰象应仔当饭负稍担速的事成恐本兔费岩用充，橡应歪按龟分晚别酒建兔立交明锯细零台听帐只，跨待站开赏发潮产蓄品忽完妈工钟后朴再倦予胜结矿算堆。成辱本盏对寺象雅的边确朴定转原铅则成仿本骨对隶象往是欣指担为颈归灭集朱和砍分锣配岩开勾发秩产舒品屯开社发利、宾建情造句过吵程溪中窄的白各巡寿项浪耗妄费值而驰确恒定凤的像费毫用槽承站担锻项材目唤。莫计旗税蔬成守本怕对催象丹的饼确邪定氏原监则萍如喊下塌：（早一挪）挂可玻否忙销席售未原垦则舱。开迷发锤产逐品孟能粘够蔬对闯外箭经羊营检销聪售斯的缝，巴应赔作张为隶独弯立烦的骗计清税盈成胖本稳对铅象批进创行手成用本邻核椅算蹈；市不闭能璃对娃外顾经扯营势销虑售挑的华，谎可陕先免作周为说过套渡弓性雪成词本撤对属象设进养行额归佩集袜，筒然炮后辜再团将零其摘相摧关箱成通本象摊吸入财能啄够抚对访外文经沿营桂销蛛售叼的涨成抖本诸对挨象专。（星二旁）昌分奏类忙归蓄集久原竖则息。对同功一开绞发地合点、但竣工移时间璃相近宣、产环品结章构类割型没春有明义显差阿异的饲群体铺开发俊的项具目，谷可作躲为一端个成粗本对争象进岁行核株算。（三株）功栏能区讲分原燥则。开咳发悼项薄目范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1-1土地出让金地价1-2土地或项目转让费支付转让方相关费用1-3其他费用其他向政府部门交纳的费用等，包括：土地产权登记费、契税、土地使用费等费用项目名称明细内容二、前期费用

2-1勘察费用包括：1、勘察方案的设计和咨询；2、勘察实施：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、土地丈量测绘费等。2-2规划设计费项目立项后的设计招标费、总体规划设计、单体设计费、景观设计费、管线设计费、改造设计费、图纸审查费、制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案咨询及评审费。2-3报批报建费项目整体报批报建费:人防工程建设费、规划管理费、新材料基金、“两证一书”申报费、拆迁管理费、招投标管理费、建筑面积丈量费、白蚁防止费、墙改基金、路口开设费、占道费等。2-4造价咨询服务费支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算和其他相关服务而发生的费用。2-5工程监理费

2-6临时工程费包括：1、三通一平：建设场地上的竖向土石方平衡，盈土现场多余土石方外运，亏土现场土方调入，场地平整，以及为施工而引入现场的给水、排水、供电、临时道路工程等所发生的费用；2、工地围墙：沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用；3、其他费用项目名称明细内容三、建安工程成本

3-1小区内综合管网及设施费

（小市政）

3-1-1室外给水管网指红线内给水管网及所有室外消火栓，但不含小区内花木浇灌用水、洗车用水等。主给水管网有在地下室内敷设的，应计入此项费用内，不计入地下室工程费。包括：1、土方开挖及回填；2、管道敷设等3-1-2室外排水管网指红线内室外排水管网（含化粪池），含雨水、生活污水，环境排水，不含水景、泳池循环用水。包括：1、土方开挖及回填；2、检查井及管道敷设等3-1-3室外电缆工程指自小区变电站低压柜引至下一级配电柜/箱（均不含柜/箱）或用电转换点的电缆敷设及预留管工程。该项工程的电缆在地下室内敷设时，不计入地下室工程费。3-1-4室外弱电管网指红线内室外弱电管网预埋，含土方工程，不含管内穿线。3-1-5室外燃气管网指红线内室外燃气管网敷设，含土方工程。3-1-6室外采暖管网指红线内室外热力管网敷设，含土方工程。费用项目名称明细内容三、建安工程成本

3-1小区内综合管网及设施费

（小市政）3-1-7小区车行道路工程包括：1、红线内车行道（含其两旁的人行道）及地面停车场土建工程（含土方、路基及面层），2、路灯工程（含灯具及管线敷设）。3-1-8供配电设备及安装小区内开闭站、配电室的高压柜、低压柜、变压器、柴油发电机、负荷开关设备及安装工程3-1-9水泵房设备及安装小区内生活水泵、变频柜、气压罐、配电柜设备及安装（含生活用水屋面稳压泵，不含消防、水景、泳池、纯净水处理）3-1-10消防设备及安装仅包括消防水泵、自动报警控制中心大型消防设备及安装调试，湿式报警阀、防排烟风机、水流指示器、消火栓、气体灭火系统等按工程部位计入消防工程内。3-1-11直饮水处理设备及安装

3-1-12中水处理设备及安装

3-1-13热力站设备及安装小区内热交换站或锅炉房的热力设备及安装

3-1-143-1-15增容费

其他

费用项目名称明细内容3-2环境工程

3-2-1绿化小区内的植物的材料、种植及养护费。3-2-2硬质地面除小区车行道路工程以外的道路含广场。3-2-3构筑物及小品小区内的岗亭、儿童乐园、建筑小品、水景土建工程费，以及雕塑小品、假山等。3-2-4围墙各类围墙（栏杆），以及出入口大门3-2-5室外环境照明庭院灯或草坪灯安装、管线安装3-2-6泛光照明指自泛光照明配电箱的管线敷设及灯具安装工程。3-2-7环境水系统小区内的水景设备及管网，绿化灌溉系统（含设备及管网）等。3-2-8其他

费用项目名称明细内容3-3公共配套设施

3-3-1地下室工程费含半地下室，包括基础、主体（地下）、给排水、照明、动力配电、防水、消防、通风、停车设备等费用。但属变配电、气体灭火、室外电缆、室外给排水管道、环境照明、水泵等专项工程，设在地下室内时，不计入地下室工程费内。3-3-2架空层工程费包括结构及装修3-3-3会所包括基础、主体、安装设备、装修工程费用，以及由会所经营的泳池、网球场等工程费用。3-3-4教育幼儿园、中小学等工程费用。3-3-5商业包括基础、主体、安装设备、装修等工程费用。3-3-6物业管理用房包括基础、主体、安装设备、装修等工程费用。3-3-7其他

费用项目名称明细内容3-4建筑单体成本

3-4-1基础工程费包括土方、地基处理、降水护坡等基础工程

3-4-2单体土建工程费

3-4-3单体安装工程费

3-4-3-1电气工程包括配电箱、开关面板、灯具和一般的电气安装，弱电管预埋。

3-4-3-2给排水工程一般的给排水安装、以及热水系统管道安装

3-4-3-3采暖工程包括散热器及管道安装

3-4-4土建专业分包工程费用单体内的结构、建筑

3-4-4-1外立面、门窗

3-4-4-2幕墙工程包括：玻璃幕墙及石材幕墙

3-4-4-3户内精装修工程

3-4-4-4其他土建专业分包如主体构筑物（灯塔、屋架等）、防水等。费用项目名称明细内容3-4建筑单体成本

3-4-5安装专业分包工程费主体内的电气、给排水、采暖等安装工程费，有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。

3-4-5-1空调工程包括主机、冷水机组、新风机组、冷却塔、冷冻水循环泵、冷却水循环泵、软化水处理装置、风机盘管、温控系统、定压装置等设备和空调安装。

3-4-5-2电梯工程电梯的安装及轿厢装修。

3-4-5-3燃气工程单体内的燃气管道及自动抄表切断系统。

3-4-5-4电话工程

3-4-5-5电视工程包括有线电视和卫星电视

3-4-5-6抄表系统不含燃气抄表以外的所有抄表系统

3-4-5-7安防工程包括：对讲、门镜、巡更、红外报警等

3-4-5-8其他弱电工程包括网络、背景音乐等

3-4-5-9管道直饮水包括单体内管道直饮水系统和室外管网敷设。

3-4-5-10中水系统包括单体内中水回收、回用管道系统和室外管网敷设。

3-4-5-11消防工程包括单体内的消火栓、喷淋、防排烟、自动报警、气体灭火、水幕、水喷雾等系统工程，不含大型设备。

3-4-5-12其他安装专业分包

3-4-6其他包括：分包照管费、甲购材料采保费、进度奖、质量奖等。开手发捐成概本售核量算搅内塑容费用项目名称明细内容四、红线外市政工程费及市政配套费小区外各种管线接到地块周边费用（给排水、燃气、电力、热力、电视等）、交纳的大市政配套费等。五、期间接费

4-1管理费用

4-2营销费用包括：宣传推广费用、广告代理费用、销售代理费用、售楼机构费用、为满足销售需要发生的建安费、售后服务基金等。4-3财务费用

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