房地产市场报告-仲量联行流动2023华西经济与商业地产展望

研究部2023年华西经济与流动|2023年华西经济与商业地产展望“流动”一人“流”如织，乘势而“动”经济活动必须“活”起来。经济现象的本质在于有限资源的有效分配，而资源分配离不开资源要素的流动。疫情三年，经济增长之所以陷入困境，对疫情防控导致对人员“流动”的限制显而易见是问题的根本。这场突如其来的公共危机看似限制的只是“人”的流动，但人员流动却又是企业经营活动、工厂生产活动、商业消费活动、物流商贸活动的前提。没有人的活动，自然无法形成经济活动，就无法产生对2022年冬，中国全面调整疫情管控限制措施，而这绝非只是一场关乎居民出行的争论与决策。回望2022年，在复杂多变的经济环境下，市场活动与资源要素的“流动”性显著下降，商业地产受消费、投资与外贸等经济基本面影响，市场活跃度大不如前。在投资开发端，地产开发与项目建设周期受疫情影响，出现延迟交付的现象；投资者对未来经济形势的担忧，导致投资决策举棋不定。而招商需求端，无论是企业或是品牌，大部分行业的房地产策略与租赁活动渐趋于审慎，企业布局与品牌扩张的计划实施伴随集团战略调整走向未知。总体而言，不断蔓延的看空预期一度使流动|2023年华西经济与商业地产展望流动|2023年华西经济与商业地产展望01『流动』之人流复苏02『流动』之资源流动03『流动』之商贸物流04『流动』之资产流动流动12023年华西经济与商业地产展望2023年1月8日开始，中国将新型冠状病毒感染从“乙类甲管”调整为“乙类乙管”。这是自2020年1月20日开始实施严格的传染病甲类防控措施后，中国疫情防控政策的一次重大调整。当天，首架落地中国大陆的航班，乘客与机组人员在未经任何隔离管控后，离开机场。这意味着，中国三年新冠强管控政策最终划上句号。中国重启入境开放，对入境人员不再实施闭4|『流动』之人流复苏◎仲量联行2023年版权所有流动I2023年华西经济与商业地产展望出现不同程度的下滑。客流下滑是社会经济活动中人员流动性下降的直接反映。其中客流对消费与零售商业市场的影响最为直接，线下实体商业消费客群的锐减，导致餐饮、服饰、娱乐等业态的日常经营举年末的7.5%,大幅攀升至2022年末的11.1%。这一数据则是疫情对中国经济尤其是消费市场冲击的一大缩济而言，它是一个具有前瞻性的先行指标，预示着来年经济基本面的回暖与市场信心的恢复；因此，人纵观疫情三年，2020年初的武汉疫情、2022年春的上海疫情以及2022年末中国放开疫情管制后的三个时期，是全国客流出现巨大波动的时间段。而自2022年末，疫情放开后全国出现普遍性首次感染，导致短时间客流明显下降。但从2021年11月至本报告发布之日看，中国主要城市的轨道交通客流已呈现稳步复苏的走势。近期交通客流数据的回升，向市场传递出的积极讯号是市场信心重建的开端，也是本报告未来展望的重要依据之一。中国主要城市轨道交通日客流万人次——北京——上海——深圳——成都——重庆——武汉——南京——长沙实体商业客流有望于上半年基本复苏，带动零售招商回暖假设中国疫情不再出现因封控或集中感染导致的人员出行困难的情形，我们预期中国实体商业客流有望在上半年内恢复至2019年疫情前时期七八成以上的水平，乐观情形下月度数据有望恢复至九成以上水平。如前文所述，2023年1月城市地铁客流已呈现回升态势。在第一轮集中感染峰期已过的城市，社会生产生活秩序开始逐日恢复。据媒体报道，成都地铁客流在新年伊始已实现九成以上的复苏。这意味着，在不考虑经济形势对消费者收入增长、就业稳定等方面的影响下，实体商业的运营已逐步恢复常态，经营时段已与疫情前无明显差异，部分商家受店铺从业者感染未康复的影响，其营业时间尚未恢复常态，但这一状态仅限于短期。3-6个月以内，我们预计西部城市实体商业线下我们估算，在特殊时期商业客流与商务客流相比，出行需求的弹性较高。也就是说，商务客流的出行需求更偏刚需，而消费客流的出行需求可以通过其他方式解决。因此，可以推断消费客流的复苏速度或慢于城市公共交通客流的恢复速度。这一推断也从周末城市交通客流的复苏速度慢于工作日复苏速度的数据关系中，得到佐证。预计在2023年上半年内，中国各大城市的实体商业客流将在春节长假后逐步复苏。基于往年数据走势预判，一线城市的市场韧性更强，恢复速度将高于二三线城市。非一线城市中，成都、杭州等消费新一线城市的市场复苏接近一线城市。客流复苏也为零售商业招商注入强心剂，高能级城市的零售物业市场平均空置率有望在2023年开始回落但市场基本面尤其是商家对未来预期的完全复苏仍尚需时日。经济基本面的复苏程度将决定各大市场主体的投资预期，品牌在华经营策略的调整将在上半年逐步兑现。运营五一黄金周，旅游市场迎来小高峰，节假日经济激活内需中国“十四五”规划明确提出要大力发展节假日经济，将其作为提振消费，刺激内需市场的重要手段。2023年中国假期安排已于元旦前向全民发布。国庆和五一，一大一小两个黄金周将成为疫后假日经济的试金石。由于今年的清明假期没有跟周末衔接，因此五天小长假的“五一黄金周”及其后第一个周末便成为全年旅游市场的第一波小高峰。而春节长假的返乡潮也将超过疫情三年的返乡客流规模，刺激年货等年味商品的销售增长。从客群上分析，节假日经济对于年轻群体的重要性更高，刚踏入社会的年轻人往往面临假期余额不足的尴尬，因此长假黄金周便成为多数年轻人举家出行、朋友结行的唯一时机。旅游市场在疫情三年遭受毁灭性的冲击，航空、高铁等交通运输行业同样风雨飘摇，尤其是航空公司面临巨大的经营风险。居民自由出行带给旅游行业复苏的巨大信心，尽管各个细分领域恢复周期不一，但多数企业对未来整体行业的复苏仍表示积极乐观，尤其在跨境旅游进一步放开后旅游客群作为消费客群的重要构成，对有些旅游城市、网红城市的价值不可小觑。在疫情三年，上海南京东路、成都春熙路、重庆解放碑、长沙黄兴路、西安大唐不夜城等红遍抖音的步行街的客流均出现大幅下滑，皆因游客锐减所致。相较而言，本地客流主导的商圈受疫情影响则相对更小，例如成都的交子公园商圈相对春熙路而言，重庆观音桥商圈相对解放碑商圈而言，皆如此。2023年，我们预计这一类受游客影响较大的商圈在新的一年将迎来客流复苏，节假日经济对此类传统商圈的人气回升具有不可忽视的拉动作用。地方政府及商圈管委会应重视传统商圈在文旅板块的营销与品牌打造，在地文化的深挖与现代建筑设计和零售商业理念的融合对于传统商圈的提档焕新意义流动|2023年华西经济与商业地产展望商务客流回升，商务活动恢复常态，产业招引开启新篇章疫情三年，诸多企业尤其是政府事业单位以及国有企业对员工跨城市、跨省流动的管控十分严格。在公有制经济主导的经济模式下，大量劳动力人口无法像疫情前实现自由流动。而2023年新抢占产业招引先机，与世界知名企业接洽。实践。因此，政府工作与政策导向将更聚焦经本职工作，各司其职，探索地方经济转型之经济和行业发展的预期，是各行各衰退持谨慎乃至负面的预期，短期或难以扭从劳动力市场结构分析，低技能劳动者往往拿着计时工资、计件工资，相反年薪制度则是中高收入群体更加熟悉的付薪方式。疫情三年的社会民生应聚焦前者，这一部分缺乏底薪保障的劳动群体面临较高的收入不稳定风险，进而面临严峻的生活挑战，例如保洁工人、车间工人等。也正因如此，疫情管控正式放开后，社会对政府做出完全放开的选择，形成两种既然不同的声音。前者多支持放开管控，而后者若非急社会之苦之人，往往态度截然相反。这样的社会分层折射出疫情对中国社会单个家庭影行业发展并非随社会秩序的恢复，就能轻松实现同步复苏。经济发展存在一定时滞，从市场反馈到前端生产，在传递至生产要素的上游产业需要一定时间。那么，服务业在这样的大环境下，无论是对公或是对私，都受益于实体产业的回暖、商务商业客流的回升。有客流，方能有生意的可能，只是服务业的回暖仍有赖于实体经济的复苏，更需时日。以地产租赁市场为例，无论是办公楼招商还是零售商业招商，企业资源的活跃度是根本。因此，流动起来的商务客流，是现代服务业恢复活力的根基。前端各个产业的良性复苏，自然能传递至下游商业地产市场的回暖。我们也将在下一篇章探讨“流动”就不单指居民个体的地理流动，也涉及资源禀赋、要素市场、市场主体的流动。市场能“活起来”离不开企业的流动，企业经营活动所需资源要素的流动和活化，最终将决定企业行为，并影响行业整体发展。主营业务改弦易辙或聚焦收敛、企业不动产积极扩张或审慎踟蹰都是企业现金流、资源要素是否能流动起来的结果。因此，资源能够流动的驱动力源于产业发展良好的基本面和预期以及产业价值链的提升。10|『流动」之资源流动◎仲量联行2023年版权所有流动|2023年华西经济与商业地产展望无流动，不市场。疫情三年，中国办公楼市场与零售物业市场遭受巨大冲击，新租需求远低于疫情前同期水平。企业的流动性减弱便是主因。对办公楼租赁而言，企业客户不动产策略的活跃度是根源。对零售商业招商而言，品牌的扩张是关键，而品牌在近年来的扩张离不开背后资本的追逐。需求减弱的根源仍在于经济活力的短期下滑。从2019-2022年中国主要城市企业不动产需求的变化便可以看到，疫情三年企业的流动性明显减弱，不动产策略逐步趋于审慎，增量需求不足导致商业地产空置率大幅攀升。无论是办公楼或是零售商业，市场基本面囿于需求端的短时羸弱。2021年，市场短时恢复，行业重拾信心。但突如其来的新一波疫情管控让2022年的市场再次跌入谷底，而这一波带给市场的冲击不亚于疫情始发阶段。预期决定当期，市场信心的重建离不开对社会秩序的有序恢复。而在2023年新年伊始，伴随国境重开、社会秩序恢复常态，市场慢慢有望找到久违的信心，但实际恢复仍有待时间考验。中国主要城市甲级办公楼吸纳量广州杭州成都武汉重庆昆明苏州南京西安天津郑州宁波青岛沈阳2023年，市场若能实现有序恢复，激活资源要素的“流动”性，需要在垂直和横向两个方向实现突破。前者是指产业价值链方向的价值攀爬；后者强调城市群实现产业布局的延展，以产业结构提档升级，突破“中等收入陷阱”1瓶颈，在全球产业价值链上不断攀登，通过“链主”企业以点及面拉动上下游产业发展，实现经济增长新旧动能转换。经济发展从城市升维至城市群协同发展乃2至实现一体化，以头部城市的经济动能驱动更广阔区域的经济协同发展，以先富带动后富，先进地区向欠发达地区输送具有可持续发展能力的资源要素禀赋。从企业到消费者，激活中国消费市场，加速经济发展“双循环”,内需仍是关键。低迷的消费市场需要被激活，而消费者对未来经济和收入的预期才是当期消费市场是否能有效激活的关键。经济与就业环境对劳动者的“友好”是帮助其恢复收入预期增长的基础。尤其是以工资性收入为生的劳动者，其收入消费弹性较高，收入的边际增长引致的边际消费支出往往更高。以“共同富裕”为导向的收入再分配制度需要关注中低收入群体，年轻人所面临的住房、医疗以及长辈养老等社会关切同样对当期消费产生显著的挤出效应。中低收入群体的消费意愿增强、消费能力实质提升，才能最终形成规模化的消费基本盘，构建拉动经济可持续增长的新动能。流动|2023年华西经济与商业地产展望市场竞争从企业竞争升维至国与国之间的产业链争夺中国经济发展在疫情后仍面临世界地缘政治经济格局的挑战，西方世界与中国的竞合关系对中国经济仍具有深远影响。如何突破发展中国家面临的“中等收入陷阱”,依然是中国经济实现经济增长新旧动能转换的关键。自加入WTO(世界贸易组织)以来，中国依靠劳动力优势和人口红利，通过庞大市场换得跨国企业的先进技术与企业经营对华输出。而今，中资企业已在世界舞台悄然崛起，尤其在资本密集型、劳动密集型产业上实现突破。仅房地产领域，中资企业已成为国内地产开发的主力军，但高周转的盈利模式让中资地产商留给城市的品质开发仍不及港资和外资；制造业领域，不少中资企业开始登上世界舞台，成为各大行业的“隐形冠军”,演绎中国制造到“中国质造”的大国崛起；科技领域，华为、大疆等一批优秀的中国企业闪耀世界舞台，引领科技细分领域的发展。过去二十余年，市场的竞争主要体现在跨国企业在全球化进程中业务版图和市场份额的争夺，企业单个主体是竞争焦点。而今，市场竞争已从企业层面个体竞争升级为国与国之间的产业价值链的全链条竞争。在过去倡导的全球化时代，经济学在国际贸易领域提出的比较优势理论强调：国与国之间通过跨境贸易，实现资源优势回补，降低生产成本，提升劳动生产力，在宏观层面实现产业的“帕累托改进”,在微观层面提升企业利润转换的效率。但在“逆全球化”的今天，产业链的“独立”与“安全”对于一个主权国家变得愈加重要。如何打造一个相对完整、独立的产业链，尤其是涉及科技创新和关系国民经济命脉的领域，仍是中国“十四五”未来很长一段时间需要走的漫长道路。因此，“效率”在与“安全”的博弈中，已然丧失一定的主导权。未来，中资企业的全球竞争力将更有赖于所处行业的上下游首先，世界各国愈发重视国内产业链的独立性与完整性，实现上下游产业的延伸，逐步减少对海外产业链尤其是国内各省份从自身传统产业优势出发，推动产业招引，激励核心领域的科研创新，突破行政壁垒，加速要素市场流动，为战略新兴产业发展奠定基础。而要素资源的流动，推动产业在国内纵深布局。以前通过商品和服贸进口或缺产业发展所需的资源要素，现在产业发展更依赖国内产业更强调产业发展的“质”而非“量”。新—波具有竞争力的企业在优胜劣汰、百舸争流中孕育而生，历经磨砺的幸存者有望成为未来经济发展的新势力，也成为企业不动产其次，产业价值链竞争的关键在于在全球产业分工中占据“链主”地位，实现产业结构的提档升级，向产业价值链中国过去经济发展的红利更多来自高性价比的人力资源与幅员辽阔、潜力巨大的消费市场。然而如前文所述，发展中国家要实现向发达国家转型的飞跃，必须跨过“中等收入陷阱”,即突破经济发展的传统模式，找到驱动经济发展的新动能，而其关键仍是新一轮的“技术革命”。中资时代的带来已经说明这一趋势初现曙光，一批具备真正核心竞争力的中资企业，在主营业务领域登上世界舞台，崭露头角；在企业不动产领域，已然超越多数外资企业，成为近几年办公需求生长的生力军。当具备产业“链主”潜质时，此类企业便已具备“以点及面”的辐射带动能力，驱动资源要素向上下游产业流动，为更多中小企业破茧而出创造良性发展的土壤。因此，产业链在价值层面的“流动”和攀登，不仅有望培育具有国际影响力的头部企业，也能够拉动上下游产业实现集群发展，两者分别从规模和数量上推动企业不动产需求实现长期有机生长。1414|『流动』之资源流动流动|2023年华西经济与商业地产展望城市群协同发展，企业重新审视下沉市场，因地制宜乃关键千禧年以来，中国“西部大开发”“东北振兴”“中部崛起”等战略持续推动经济发展从沿海走向内陆，从发达地区地区延伸至欠发达地区。广袤的中华大地因人文历史、资源禀赋、发展沿革等因素的显著差异，出现较大的“东西差异”。近年来，中国经济的“南北差异”开始加速显现，与“东西差异”并驾齐驱，成为中国经济在区域发展平衡性上的重要议题。“十四五”规划更加强调中国城市群的协同发展，给于各大城市群历史发展的不同使命。同时，城市群的价值还在于“以点带面”,以高能级城市为支点，带动周边卫星城市乃至周边乡镇实现协同发展。这一点对于中西部内陆地区的价值尤甚。因此，未来中国城市之间的竞争与合作的关系不再局限于城市之间，城市群的打造将成为“十四五”以后中国城市发展的全新地缘格局。中国城市发展当城市群协同主导经济发展模式，在华企业经营应快速响应，应对各行各业或将出现的市场变化。过去二十年，大批跨国企业将在华业务版图向内陆地区延伸，抢占广袤市场的发展先机。外企将其全球化的经营模式和先进技术、经验带到中国，带到内陆地区。先进的技术与经验让相对落后的西部地区利用后发优势，后来居上，实现经济与产业的跨越式发展。以商业地产为例，过去十年深处内陆的成渝两大城市在办公楼、零售物业、物流地产等优质不动产的开发领域大兴土木，已成为中国新一线城市中建设规模排名前两世界先进技术与国际市场经验抢占中国市场，其在华业务和市场份额快速扩张，成为影响中国经二十多年后的今天，市场环境早已发生翻天覆地的改变。如前文所述，中资企业已逐步在市场竞争中脱颖而出，甚至成为不少领域的“隐形冠军”。那么，外企在华的业务是否需要响应式调整，以应对快速多变的市场环境呢?值得深思。近年来，不少外企正逐步调整其在华经营策略，从已延续多年的快速扩张、抢占份额的策略，到近年来更趋审慎、强调经营效率的新模式，并持续投入技术研发创新，挖掘传统业务转型的可能性。尤其在现代服务业领域，相对较低的行业门槛让越来越多的中资企业通过人力资源的积累，后来居上。此外，曾经的甲方客户通过多年的行业经验的积累，大幅降低对积极探寻在华经营模式的转变，业务板块收敛、聚15|『流动」之资源流动然而，中国城市群的发展新格局已引发各行各业重新审视发展路径依赖。如果将“西部大开发”开启的西进中国时期的业务扩张称之为早期粗放式的市场开拓阶段，那么“十四五”时期城市群协同发展带给市场主体的机遇在于深挖下沉市场的业务潜能与发展机遇。对比两个时期，新时期对企业的经营能力、创新能力的要求早已今非昔比。依据仲量联行对成都、重庆、西安等西部头部城市产业结构以及头部企业的数据分析，疫情三年不少外资企业开始收敛其中西部业务，关闭非区域总部的城市公司，将核心业务的发展聚焦区域总部，并将职能部门收敛至一线城市或中国总部，目的旨在减少运营成本。因此，不同城市因比较优势不同，不同产业的办公楼退租规模有所不同。而未来外资企业如何与中国企业建立更加紧密的合作关系，双方取长补短、整体资源，共同开拓市场，或成为一条破局重生的新路径。开始面临“水土不服”的挑战；外企独具优势的城市群协同发展让城市群内各个城市的资源要素流动活起来，卫星城市通过承接产业配套和头部城市产业链的延伸，实现产业结构的跨越式发展。新一轮投资机遇让市场主体不应再陷入过去群中，资源要素向下沉城市的“流动”为企业投资创造的机遇，还需企业突破其传统经营模式的瓶颈去落地，而非简单复制所谓的国际经验。如何“高效”转化大批地级市的市场潜能，才是企业端能否成功打开中国广阔下沉市场的关键所从长期视角出发，我们期待城市群协同发展激活资源要素向下沉城市“流动”,未来更多市场主体和投资者应聚焦新兴市场的业务增长，真正探索出一套业务创新与下沉城市相匹配的发展新模式。从2023年开始，我们仍期待未来更多市场主体能重新审视内陆市场对于企业在华经营的价值，勿轻言放弃。中西部区域中心城市也将成为跨国企业在内陆地区的战略支点，其价值在城市群视野下早已不再局限于城市本身的规模和市场容量，如何撬动并激活更广茂的下沉市场乃关流动|2023年华西经济与商业地产展望提振收入预期，关注中低收入群体，激活内需消费的新潜能古人云：“不患寡而患不均，不患贫而患不安”。社会制度因政体而不同，但都会在不同程度关注并保障低收入群体的普遍利益和基本生“效率优先、兼顾公平”是中国社会主义市场经济体制的分配原则。市场经济本身强调市场作为资源配置的基础性作用，但社会分配制度的公平性向来也是中国经济的一大“特色”。随着市场经济蓬勃发展，社会财富在原始积累过程中必然中国更加强调社会发展的公平性，而"共同富裕”的提出旨在消除两极分化、消除贫穷。从“效率优先”到“兼顾公平”,社会开始重视发展的平衡性；从地缘经济平衡，到城乡二元平衡，再到个体劳动者社会群体的平衡，平衡性问题涵盖从宏观到微观的各个层面。从“流动”视角出发，这体现出宏观调控中在财富分配和再分共同富裕决不能完全依赖财政税收在“收入再分配”这一后置环节的调节作用。从劳动经济学角度分析，如何在前置环节降低中国社会的代际流轻就业者创造良好的经济环境和就业市场，从制度上鼓励创业、激励创新，并培育各行各业的职业技术高端人才，才有望从根本改变现状，实现如果总量一定，当社会财富从高收入人群流向中低收入人群时，由于后者的收入消费弹性更高，因此单位收入增长所拉动的消费支出便更大。这收入人群流向低收入人群后，社会消费总支出将从疫情引致的消费群体的消费行为改变来看，高收入人群、高净值人群受疫情、封控的直接影响更小；相反，低收入人群的生活保障出现危机；而以城市白领为代表的中等收入人群则是消费降级的代言人。消费的复苏离不开绝大多数中低收入人群对就业和收入的预期提升。对未来预期的走低，居民的预防性储蓄动机便会增长，必然导致当期消费转向当期储蓄。因此反向思考，抛开零售商业微观层面的努力，从宏观视角分析，提升消费者的当期消费意愿，需要改善宏观经济基2023年有望成为疫后社会秩序恢复常态的第一年。尽管居民对经济和收入的信心恢复程度会极大影响全年的消费市场，但社会秩序的逐月恢复仍向市场传递出积极讯号。中国经济的复苏和消费市场的回暖乃大势所趋，只是恢复的进程乃关全社会生产生活秩序的有序恢复；另一方面，消费群体的有机增长离不开消费者的预期提振，而“共同富裕”应强调为普通劳动者创造一个累积财富、实现人生价值的良好就业、创业环境，而17|『流动」之资源流动流动|2023年华西经济与商业地产展望商流与物流或许是“流动”最初、最相关的释义。在疫情时期，物流体系是维持社会基本运营的基础，相对于人员和资源流动而言，商流物流相对稳定。而疫情也催生商流物流传统模式的快速更迭，社区电商应运而生，直播购物如火如荼、预制菜市场悄然开启.…疫后，社会经济恢复常态，而带给商流物流行业的变革却是深远的。18|『流动」之商贸物流◎仲量联行2023年版权所有0流动丨2023年华西经济与商业地产展望中国进出口贸易总额 进出口总值——出口总值——进口总值数据来源：国家统计局，仲量联行研究部，2023年1月疫情三年，中国经济无论是投资还是消费均出现较大波动，而唯有进出口贸易依然坚挺，逆市上涨，成全年进出口总额增幅按美元计仅为3.5%,按人民币计同比更是下跌1.0%。疫情时期的人员流动和资源流动遭受影响，然而多数时间中国日渐成熟的物流体系已成为保障社会民生的基础。居民居家期间，生活必需物资的配送与无数中国家庭共克时艰。也正因如此，普通的中国百姓开始逐步意识到现代物流体系对于当今社会发展以及应对重大社会公共危机的重要性。社会普遍意识的觉醒，尤其对中老年消费群体的培育，也有助于未来消费新模式的普及。2023年，疫情管控调整，线下消费复苏让普通中国家庭不再过度依赖生活物资的按日配送。然而，中国物流体系的发展胜似基建，却又不限于基建；物流基础设施和运行体系的建设与完善之于中国经济“双循环”的意义，蕴含在内外两商贸物流之外循环跨境物流通道深化经济联系，重塑国际地缘经济格局“新丝绸之路经济带”和“21世纪海上丝绸之《中国西部：内陆开放新高地、产业升级新动亮眼，数据显示出疫情期间中国与“一带一路”·中欧班列方向：2022年，中欧班列箱，同比分别增长9%、10%。西安开行的中欧班列长安号开行量达到成为全国中欧班列开行城市中首个·西部陆海新通道方向：2022年，西中老铁路开通运营一周年累计发送依托中欧班列、泛亚铁路等陆上物流通道的建开放国门的中国与世界尤其是欧亚大陆主要经济体的经济联系将进一步增强，物流、商流与客流一路”沿线商流、物流以及物流基础设施的建设律宾政府、土库曼斯坦政府分别签署共建“一带一路”谅解备忘录，在推动双边贸易往来的同时，重点提到"政策沟通、设施联通、贸易畅通、资金融通和民心相通”。政府在疫后快速响应，依托物流通道的打通，加强两国之间在经济发展、文化交流等各个层面的交流融通。不难看等基础设施的共建共赢、互利互惠，让中国与“一带一路”沿线各国的政治经济关系在不同层20|『流动』之商贸物流商贸物流之内循环物流与商流相辅相承，突破消费边界，定义商业新模式在2020年初疫情开始不久，为解决居民日常买菜难问题，社区团购应运而生，后续发展成一种能够满足居民日常基础性消费需求的O20商业新模式，即“社区电商”。而后直播购物发展如火如荼，向传统电商平台发起挑战，电商竞争从平台电商竞争转向社交电商竞争后，又后来加入直播电商赛道，让综合类平台电商也不得不转型融入直播这一全新元素。多元复合的电商市场正上演愈演愈烈的资源争端，从主播争夺到商家资源，从线上流量到物流网络，皆是电商竞争之关键所在。商品端，中央厨房早已不是新鲜事，而预制菜市场方兴未艾，成为2022年中国物流仓储市场增量需求的生力军。回顾疫情以来的重大事件，线上线下的商业新模式都离不开物流体系的及时响应，而商业新模式的成功则帮助既有物流体系为适应新模式需求而实现适应性发展，进而补足2023年，也许不再居家的老百姓也不再早起抢购电商平台数量有限的商品，不会做饭或没有条件下厨的年轻人也不再需要购买预制菜来满足一日三餐的口福之欲，直播带货的红利何时结束尚且未知……然而，现代物流体系在疫情这场大考中又增进不少。在消费3.0时期，无界性消费体验让消费的可能性突破边界，不再局限于传统线下卖场。多元复合的消费场景让各取所取的消费者愿意打开手机的二维码，为消费行为买单。同样，物流体系的适应性发展是商流得以“变化多端”价比”“标准化”等等标签符号都是现代物流体系在过去很长一段时间发展的目标。而这些标签又让现代物流体系获取相应的能力建设，反过来推动商业传统模式突破既有边界，催生消费新触点。没有网格化的菜鸟驿站，社区电商很难快速实现最后一公里配送；没有已十分完善的第三方物流服务体系，直播带货很难及时将商品真正“带”到消费者的家中；没有中央厨房，资本推动的奶茶店、火锅馆无非以如此快的速度在中国个大中城市站稳脚跟。因此，疫情留给现在物流体系的价值，不只是物流包裹消杀能力的提升，更在于与快速迭代的消费新场景高度融合。2023年，直播带货依旧火热，预制菜进一步抢占居民与餐馆两端市场，社会电商在优胜劣汰中寻觅生存之道；而经过疫情大考的中国物流体系将如何整合已有的经验和资源，并与消费需求结合，共同探索未来商业发展新模式，便是全年的主题之—o流、商流都是“有形”的流动，资产的流动本质是在投资市场的供需两端流动。市场基本面与预期的增强是最终不动产资产能够活化、再流动的基石。22|『流动」之资产流动实业公司10%实业公司10%流动丨2023年华西经济与商业地产展望2022年，西部三大市场成都、重庆、西安的投资市场已落下帷幕。全年，办公楼、零售、物流等不同业态的资产录得多宗成交案例，三个城市投资市场的总成交面积(不含土地和住宅成交)高工业物流(产业)地产投资市场两分天下，后者占比54%,略高于前者。其中，仓储物流在各业态中排名首位，商业地产板块办公楼资产仍最受关注。投资市场的活跃度并没有像前端租赁市场一样，呈现出明显低于预期的萧条感，且买方的构成更加多元、均衡。其中，具有实体背景的集团公司占28%,紧随其后的是地产开发商约27%,国企与政府平台大幅增长至18%,机构投资者则整体趋于审慎。从卖方资产持有者的来源看，87%的资产来自开发商开发持有的项目，仍是货源主力。尽管租赁市场表现疲软，各个业态租金呈下降趋势，但西部大宗投资市场全年仍录得多宗成交，其背后的原因众多：政府平台公司的介入、价值低估资产的抄底、企业现金流短缺基础出手……这些因素都可能是单宗交易得以完成的的偶合，但“流动”的资产对于前端开发和租赁2023年，经济的复苏让我们同样期待资产流动性的回升，期待更多的存量资产盘活。影响投资市输出都是对2023年西部不动产投资市场进行研判注：商务园区因土地性质纳入工业地产统计，但属于办公用途数据来源：仲量联行研究部，2023年1月实业公司28%开发商27%开发商87%注：数据涵盖成都、重庆、西安三大西部城市，图表按资产建筑面积进行计算。数据来源：仲量联行研究部，2023年1月流动丨2023年华西经济与商业地产展望“长短周期”短周期窗口机遇看资产价格回生”,经济发展的良性预期仍是长期投资的根商业地产投资市场的长期价值仍取决于投资者对一个城市经济发展的良性预期，经济增长的稳健性与商业地产更加平衡的供需关系，仍是在长周期下影响投资市场活跃度、让资产“流经济长短周期视角之投资机遇窗口期如果长周期市场基本面难有根本扭转，那么投资市场是否就完全是一潭死水、了无生气呢?答案亦非如此简单。过去十年西部地区投资市场的成交趋势可以看出，在租赁市场下行阶段，即空置率连续多年上涨、平均租金相应持续下探，办公楼市场仍录得大宗投资的成交案例。究其原因，我们认为在短周期视角下，资产价格的“洼地”是投资市场的窗口机遇。投资收益的两大构成一现金流收益与资本增值是投资决策的重要考量。租赁市场下行阶段，以租金收益为主的现金流部分表现往往难有明显起色。但现金流预期走弱也导致资产基期成本价格随之较低，为未来市场回暖时期的资产增值创造更大空间。因此，高性价比的优质资产便可以吸引投资者出价。近年来，中西部城市办公楼资产的成交价格往往低于市场预期。一方面，地产商对现金流的急迫需求使其议价能力减弱；另一方面，买房的投资逻辑更看重核心区位的优质资产，因此此类资产及其所在商务区的未来预期普遍优于市场平均水平，未来增长潜力更具空间。尽管当期商办租赁市场的整体情绪尚未出现根本性扭转，但合理的资“买家更迭”政府平台公司晋升为西部办公楼大宗投资需求新势力疫情三年让本就存在短期供应过剩、结构性过剩的办公楼市场雪上加霜。持续下滑的租金收益让投资回报率无法满足机构投资者的要求，高空置率风险让外来投资机构对风险溢价、回报率提出更高要求，因而踟蹰不前。纵观市场，过去几年来到成渝等中西部市场寻找投资机遇的投资者，在数量上已远不如早期市场方兴未艾的发展阶段。近五年来，西部办公楼市场大宗交易的需求端由政府平台公司、实业公司、国有资本支撑。早前相对活跃的险资企业在2022年的活跃度亦有所下降。虽然实业公司的主营业务各有所长，但多数情况其对办公楼的大宗购置需求则以自用为主。而国有资本和政府平台公司成为新一轮地平台公司开始成为中西部二线城市办公以成都办公楼大宗投资为例，按交易资产建筑面积计，政府平台公司在2020年疫情以前的投资占比没超过13%,整体表现不愠不火。2020-2022年，政府平台公司的占比猛增至40%左右，超过实业企业以及其他金融机构，坐稳成都办场结构只是中西部各大城市的一个缩影，在重庆和西安，国资背景买家及自中西部投资市场出现需求端结构性变化的原因，有以下四点：2投资机构对投资行为的风险研判与收益回报提出更高的门槛要求，而各地的政府平台公司虽然也考虑市场因素，但其承担的推动地方经济发展和产业招引的使命，让投资决策被赋予更多社会责任。因此，地方平台公司或接盘当地市场中较难处置的各地政府平台公司生于地方、长于地方、服务本地，其投资往往聚焦于本地市场，配合政府发展战略。而投资机构在更加广阔的地理空间范围寻找投资机遇，决策的机会成本往往更高，而中国一线城市的投资机遇往往更受青睐，尤其在市场风险加剧的经济环境下尤甚。与投资机构相比，政府平台公司的大宗资产购置需求更具有“自用”属性。无论是买方用作企业总部办公大楼，还是作为政府产业招引的载体推向特定产业、打造产业集群，投资回报测算对其投资决策的影响力应不及市场化的投资机构。正因如此，在办公楼投资回报率较低的城市，例如重庆，自用买家主导大宗投资市场。不同机构的资金成本和资金来源不同，导致投资决策对回报率的要求不尽相同。地产开发商因现金流短缺、融资难，在投资市场更显谨慎。以成都为例，2020年以前地产开发商大宗交易占比高达20%左右，2020-2022年的占比大幅下滑仅为6.4%,可展望2023年，国有资产及政府平台公司将继续扮演西部商业地产大宗交易的中坚力量，尤其是办公楼物业。从近期土地成交分析，政府平台公司在基础建设、地产开发、城市化建设及城市更新中所扮演的角色会越来越重。从量变到质变，伴随开发运营经验的累积，政府平台公司有望在未来成为地产界不可忽视的中坚力量，其国资背景和社会责任有望带动西部城市的商办资产短期“流流动丨2023年华西经济与商业地产展望“零售之轻重”商业运营经验与资源的货币价值变现零售资产相较于办公楼资产而言，对管理方的招商运营能力提出更高要求。因此，办公楼业主在运营能力自建的道路上走得更加顺利，相反零售商业运营管理往往成为经验不足的业主方的“老大难”问题。即便是中国排名前列的商管公司，旗下购物中心的运营管理亦只能说差强人意，很难将每个项目都做到滴水不漏。在疫情冲击市场的三年，多数商业项目举步维艰，营收难以维系，商管公司承受着来自集团公司与甲方业主的双重压力。正因如此，要让竞争激烈的零售商业“活”起来，让零售资产“流动”起来，商业管理运营仍是根基。有能力的商管公司便捕捉到这一市场机遇，将其多年积累的商业运营管理经验和商家资源通过“轻资产”模式进行输出，将其变现。这种能力经验与资源网络的价值变现是零售商业。运营管理盘活零售资产，让投资市场“流动”起来；而商业运营管理的“轻资产”输动前端招商运管市场“流动”起来；零售的“轻目前，中国主要城市零售商业市场已录得一大批其资产管理的签约输出案例，万达、华润、龙湖已成为行业的先行者。据仲量联行统计，截至2022年末成都零售商业共计签