县镇成教中心学员公寓楼项目备案立项书

PAGE目录第一章总论 1第一节项目名称及承办单位 1第二节可行研究报告编制单位 2第三节可行性研究的依据与范围 2第四节项目概况 3第二章XX县住宅市场分析 6第一节县域概况 6第二节市场分析与项目定位 7第三章发展规划、产业政策和行业准入分析 10第一节建设条件 12第二节建设内容及规模 14第三节规划建设方案 15第四章节能、节水方案分析 22第五章建设用地合理性分析 26第六章环境和生态影响分析 28第七章劳动安全卫生与消防 33第一节劳动安全卫生 33第二节消防 33第八章项目实施进度与招标方案 36第一节项目实施进度 36第二节项目招标方案 37第九章投资估算及效益分析 40第一节投资估算和资金筹措 40第二节效益分析 43第十章不确定性分析 46第一节盈亏平衡分析 46第二节敏感性分析 46第十一章风险分析及对策 47第十二章项目结论与建议 50附表附表1：项目总投资估算表附表2：前期费用分项估算表附表3：项目总投资使用计划与资金筹措表附表4：借款还本付息表附表5：销售收入、销售税费及附加估算表附表6：利润表附表7：敏感性分析表附表8：项目现金流量表XX县XX镇成教中心学员公寓楼项目可行性研究报告PAGE56聊城岽信工程造价咨询事务所第一章总论第一节项目名称及承办单位一、项目名称XX县XX镇成教中心学员公寓楼项目二、项目承办单位单位名称：XX县东信房地产开发有限公司法定代表人：项目联系人：联系电话：三、拟建地址项目拟建于XX县振兴街西首。四、项目承办单位简介本项目XX县XX镇成教中心学员公寓楼项目拟由XX县东信房地产开发有限公司开发建设。XX县东信房地产开发有限公司注册资本金1000万元，办公地点为XX县东环路中段西侧。公司现有职工10人，工程技术、销售、财务负责人均具有相应专业中级以上职称，公司内设开发部、行政部、工程部、财务部、物业管理部及销售部等部门。公司遵从“以人才为根本，以市场为导向，以社会效益和经济效益为中心”的发展宗旨，集合了一批多年从事房地产开发经营的专业技术力量和致力于房地产事业的有志之士，发扬求真务实、拼搏进取、无私奉献的创业精神。在已经实施开发的项目中，取得了显著的成绩，得到了社会各界的广泛认同，在社会上树立了良好的企业形象。第二节可行研究报告编制单位一、编制单位名称二、工程咨询资格证书编号三、资质等级四、发证机关五、法定代表人第三节可行性研究的依据与范围一、可行性研究的依据1、承办单位关于编制项目可行性研究报告的委托合同2、《中华人民共和国城乡规划法》3、《民用建筑设计通则》（JGJ37-87）4、《中华人民共和国建筑法》5、《城市居住规划设计规范》（GB50011-2001）6、住房和城乡建设部文件《关于住房城乡建设系统贯彻落实中央扩大内需促进经济增长重大决策有关问题的通知》7、《山东省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》8、《XX县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》9、国家有关法律、法规、规划及产业政策10、项目承办单位提供的基础资料二、可行性研究的范围根据项目单位委托要求，本项目可行性研究的范围主要是：1、当地住房发展状况2、建设规模3、建设条件及地址选择4、建设工程方案5、环境保护和节能6、物业管理7、项目进度计划安排8、项目招投标9、投资估算及资金筹措10、经济效益分析11、社会效益评价第四节项目概况一、项目名称XX县XX镇成教中心学员公寓楼项目二、项目承办单位XX县东信房地产开发有限公司三、建设性质新建四、项目选址拟建于XX县振兴街西首。五、项目主要建设内容与建设规模本项目规划占地面积2500.2平方米，项目建设公寓住宅楼1栋，层数为6层，建筑面积5880平方米。五、项目进度计划安排项目建设期为1年，计划2010年12月-2011年1月进行前期手续的办理，在2011年2月工程开工建设，争取在2011年12月完成项目建设。六、项目投资估算及资金来源本项目总投资963.0万元，其中土地费用139.0万元，工程费用597.4万元，前期费用167.3万元，建设单位管理费9.0万元，预备费38.7万元，销售费用11.6万元。资金来源：全部为承办单位自筹资金。

第五节主要技术经济指标本工程主要技术经济指标详见下表。主要技术经济指标表序号指标名称单位指标备注一项目居住区用地面积平方米2552二总建筑面积平方米5880二容积率2.3三绿化率%35四项目总投资万元963.01其中：土地费用139.02工程费用万元597.43前期费用万元167.34管理费用万元9.032.125预备费用万元38.76销售费用万元11.6五资金筹措1全部企业自筹万元963.0100%六投资利润率%10.55七建设期年1

第二章XX县住宅市场分析第一节县域概况XX县位于鲁西平原西部，北与冠县、东昌府区为邻，东以金线河为界与阳谷为邻，南以金堤河为界与河南省范县相连，西部和西南部分别与河北省大名县、河南省南乐、清丰、濮阳市接壤，处于冀鲁豫三省交界处，地处北纬35°46′－36°25′，东经115°20′－115°44′。南北长68公里，东西宽32公里，总面积1387.74平方公里，约占聊城市全市面积的15.88%。XX县辖20个乡镇，4个街道办事处，1154个行政村，24万户，99.6万人，总面积1416平方公里，是聊城市面积最大、人口最多的县。全县有汉、回、壮、朝鲜等20个民族，汉族人口占98.89%。近10年来，XX县人口自然增长率相对稳定且较低，平均维持在0.314%，开始进入人口较低增长阶段。XX县2006年人口平均密度为704人/km2，高于聊城市平均水平，是全国平均人口密度的4倍多。2008年，全县生产总值达到140.4亿元，增长13%；地方财政收入完成2.1亿元，增长14%，税收占财政收入的比重达到80%；全社会固定资产投资完成49.2亿元，增长30.9%；社会消费品零售总额达到56.6亿元，增长23.2%；城镇居民人均可支配收入达到10292元，农民人均纯收入达到5115元，分别增长9.3%和14.5%；全县金融机构存款余额达到67.5亿元，比年初增加13.6亿元。在县委、县政府的领导下，坚持重质量、建精品、求效果，推动县城建设再上新水平。完成徒骇河两岸和莘亭路两侧控制性详细规划，编制了诺德茂商业步行街、如意公园的前期规划。燕塔主体和夜景工程竣工，徒骇河公园三期工程和莘州大桥已经开工建设。县污水处理厂平稳运行，实现了城区集中供暖，启用了新水厂，伊园街东段改造形成了路基。改革了城市环卫体制，开展了环境综合整治活动。乡镇驻地一条街规划建设取得新的进展。大力加强城乡基础设施建设，全县新修改造农村公路281公里，新建乡镇客运站8座，农村通油路率、通客车率分别达到95%和98.5%；新增通自来水村庄33个，沼气用户达到1万多户。第二节市场分析与项目定位一、XX县住宅市场情况近几年随着当地经济的迅速发展，房地产业在XX县的发展较快，但也存在几个方面的问题。一是现房总量小。目前，已经在前几年开发成熟的小区仅有伊园小区、莘府花园、福佑花园等。近两年开发成片的小区也只有宏运、永安等为数不多的几个小区。从最近几年住宅建设的速度来看，XX县每年的建设量均较小。XX县是一个近百万人口的农业大县，随着养殖、大棚种植等农村经济的快速发展，农民进城务工经商、投资置业人口越来越多，他们也将占有本来为数不多的住宅房源，进一步拉大了住宅缺口。二是在建住宅工程的数量不能满足当地的消费需求。据统计，XX县在建和批准住宅开发工程5个，面积在十几万平方米，但一开盘就被抢购一空，消费者选择的空间很小。三是XX县房价开始攀升。前些年，XX县住宅价格一直处于聊城各县市较低水平，2007年前，每平方米在1300元以内。随着需求量的不断增加，土地、建设等各项规费逐步正规征收，各种建筑原材料价格上涨的影响，XX县房地产住宅价格开始节节攀升，目前平均成交价达到了每平方米1800元，最高成交价达到每平方米2200元，是历年来增幅最大的一年。综合各方面来看，XX县房地产价格在短期内回落的可能性很小，或者说仍有小幅的上升空间。因此，XX县在房地产发展仍有有较大的空间，整体市场较好。二、本项目区域情况分析本项目具有较好的区位优势，项目区毗邻XX县巾被厂，安庄干沟东侧，项目周围设施较为齐全，交通便利，建成后将会成为当地环境优美、舒适宜居的精品社区；并且项目位于燕塔办事处郝庄，基于建设新农村的号召，当地很多村民已经与项目承办单位达成了购房意向，项目的销售情况较好。三、物业等配备服务情况分析由于XX县整体房地产的发展落后于其他县市，当地的物业管理起步晚、发展速度慢，零星的住宅区和临街商住楼的物业管理存在空白。多数房地产开发商房子销售完了，不注重后期的物业管理服务，给业主造成很大的不便。本项目计划引入较好的物业管理公司对小区物业进行全方位的物业管理，达到XX县当地的最高档次。现在房地产开发项目的物业管理服务，不仅仅是传统意义上的保安、保洁服务，而是更加细致周到的全方位服务。业主在选择楼盘时，具有优质的物业管理往往会吸引更多的消费者的眼光。四、项目定位本项目计划打造XX县城区西部住宅的亮点，争取成为XX县房地产业的领军项目；把项目建设成为XX县优质精品工程，成为居住证的优美家园、温馨港湾，形成以人为本、和谐共处、自然健康、富有朝气的小区文化。凭借项目设计理念的新颖，住宅质量的放心，物业管理的周到，给消费者营造一个舒适、舒心的居住小区。

第三章发展规划、产业政策和行业准入分析一、发展规划分析拟建项目严格按照《XX县城市总体规划》明确的城市定位，依据XX县城市发展“十一五”规划纲要，在XX县城市建设发展总体规划框架下，精心完成区域规划，规划力求体现“以人为本，创建和谐社会”的主题，设计中考虑与周围环境的协调性，达到借用周围环境烘托主题的目的。二、产业政策分析整个国家产业技术政策共分五大部分，其中第四部分重点产业技术发展方面中对建筑业明确要求要大力提高工业化、现代化水平，加强技术攻关，着力发展城市规划、勘测、设计和城市地下空间开发利用技术；隔震、减震和振动控制等抗震防灾技术；住宅结构体系技术、建筑节能技术、建筑智能化技术；高效建筑施工机械与装备技术；先进的施工工艺、技术及混凝土新技术、钢结构技术；城市供水、燃气关键技术和装备技术；开发适应环保要求和城市大运量需求的新型城市交通工具及其系统运行的高效能管理技术；开发密封性能好、防腐蚀、防水的化学建材产品。随着我国住房制度改革进一步深化,以及福利房逐步退出市场，商品房将大行其道，而根据建设部发改委发布的《经济建设用住房管理办法》的通知（建住房[2004]77号），今后我国将鼓励建设中小型户型的经济适用住房，根据建设部最新出台的《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》(以下简称《意见》)的规定，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到70%。本项目的开发建设主要为了响应XX县城市整体规划要求，面向当地工薪阶层及周边地区居民出售，以90平米以下的经济用房为主，符合国家产业政策及相关标准。三、行业准入分析从事房地产开发的企业须具备建设行政主管部门颁发的相关资质，XX县东信房地产开发有限公司在办理相关手续后，具备行业准入的基本条件，在进行有关手续办理后可进行项目的开发建设。项目经批准建设后，要严格按照国家的有关法规政策实施管理，严格执行工程建设“六制”，严格履行建设程序，健全项目法人责任制，成立项目班子，项目法人对工程负责。按规定办理招投标，质量监督，工程监理等手续。

第四章项目规划建设方案第一节建设条件XX县东信房地产开发有限公司拟开发的XX镇成教中心学员公寓楼项目位于XX县县城，周边环境较好，适宜居住小区的建设。下面对项目的建设条件进行分析：一、自然条件1、地形、地貌本项目拟建位置场地地形平坦，地面高程差异不大。地貌属黄河冲积平原，地貌单元单一。2、地下水该场地地下水为第四系孔隙潜水，地下水年变化幅度1.0米左右。地下水静止水位埋深介于3.0-3.5米之间，平均相对标高-2.95米。地下水的主要补给来源为大气降水及徒骇河的侧补，主要排泄方式为大气蒸发及工农业用水及缓径流。根据附近的地下水水质分析资料，该区地下水水质呈弱碱性，不含侵蚀性CO2，对混凝土及其中钢筋不具备腐蚀作用。3、地震效应场区位于华北地台，辽冀台向斜南翼，聊城凹陷东缘，聊城--兰考断裂带在本区的走向为NE30-40度。倾向NW，倾角40-60度。聊考断裂为本区最大的构造带，为鲁西隆起与临清坳陷两个构造单元的转换带。该断裂是由一系列NE走向的西侧正断层组成的破碎带，其地震活动的主要特征为：（1）地震主要沿断裂分布，且发震部位多北东向的聊考断裂与某些近东西向次级断裂的交汇部位。（2）由于下部地壳构造活动的差异，致使本区历史地震区存在阶段性差异，6级以上地震都发生在南段，北段地震一般为4—5级。（3）地震活动具有一定的周期性。4、气象条件根据聊城市气象部门提供的资料，聊城市属于暖温大陆性季风气候区，具体气象资料数据如下：（1）风向常年主导风向：SSW冬季主导风向：ENE夏季主导风向:SSW（2）风速最大风速：33.3m/S冬季平均风速：3.2m/S夏季平均风速：2.8m/S（3）气温年平均气温：12.8极端最高气温：39.5极端最低气温：－19.7（4）相对湿度最冷月平均相对湿度：54％最热月平均相对湿度：73％全年平均相对湿度：56％（5）降水量年平均降水量：600㎜年最大降水量：723.7㎜日最大降水量：298.4㎜时最大降水量：190㎜（6）最大积雪厚度：190㎜（7）最大冻土厚度：44㎜二、周边环境条件本项目区位于XX县振兴街西首，项目周边设施较为齐全，交通便利，附近有XX县农信社、XX县党校、中日友好医院、国棉学校，居住环境良好。三、外部配套条件XX县供水、供热、供气、治污等市政建设近几年取得重大进展，城市功能有了质的提高，城市管理不断加强，城乡面貌明显改观，水利、交通、能源、道路等基础设施建设正在逐步加强。1、给水主要是生活用水，消防用水和其他用水等,供水水源为XX县自来水公司，供水普及率将达到100％。根据XX县城市总体规划，沿规划主干道敷设给水主管，配给水管采用环状与枝状相结合的供水形式，以确保用水的安全性和可行性。2、排水本项目排水实行雨污水分流体系。为减少埋管深度，雨水管可以分段就近接入周围市政雨水管道；污水达到国家和当地有关排放标准后接入市政污水管道。3、供电本项目用电由XX县供电部门统一解决本项目用电。第二节建设内容及规模本项目规划用地性质为居住用地，项目占地2552平方米。根据用户和开发需要，结合容积率要求和“以人为本”的建设理念，为业主提供舒适的居住环境，在项目区土地内建设多层住宅楼1栋，层数为六层，总建筑面积5880平方米，绿化率35%。第三节规划建设方案一、设计依据和设计理念1、设计依据（1）项目设计任务书。（2）地块规划设计条件。（3）土地储备中心储备土地用地规划设计条件附图（4）有关国家的规划及建筑设计标准、规范、规定。2、设计指导思想本着“以人为本”的设计理念，以人为核心，以不破坏周围的自然景观为先导，以提高居住环境质量功能，满足不同心理需求和丰富多彩的居住行为为目标，努力创造一个经济合理、使用方便、建筑新颖、环境优美且充满良好民风氛围和居民交往空间的现代化景观式商业居住小区。3、设计原则本项目设计总则为：高起点规划、高水平设计，体现“生态园林型”城市建设思路，符合“大绿地、大空间”规划要求，并严格按国家和地方颁布的法律法规及《聊城市城市规划管理办法》的要求设计。本项目贯彻以人为本的思想，以建设人文型、生态型居住环境为规划目标，创造一个布局合理、功能齐全、交通便捷、绿意昂然、生活方便、具有文化内涵的高品质小区，注重居住地的生态环境和居住的生活质量，合理分配和使用各项资源，全面体现可持续发展思想，把提高人居环境作为规划设计、绿化空间的流动改善居住地生态环境。完善的配套设施，方便的交通系统，宜人的空间设计以及休闲、娱乐场所的配备，将有助于居民生活质量的提高。体现合理、合适、方便、安全的指导思想，着力建成一个功能合理、公共设施配套、室内外环境优美、建筑新颖、交通方便，经济实用的“生态园林型”居民小区。为了适应时代发展的要求，小区的建筑风格和形式不受传统风格的影响或限制，拟采用简练的现代构成手法，体现建筑的时代气息和21世纪新的居住理念。使小区居民在享受生活方便的同时，感觉到现代文化的时代气息。设计理念体现在建筑方案总体构思紧紧把握“人与自然和谐发展”这一中心主题，强调综合环境和居住生活方式协调，注重消费者人际、精神和心理上的需求和沟通，从规划、设计、营销等方面创造符合时代精神面貌的现代化建筑和优美环境的住宅小区与周边建筑环境协调统一。因此，在本项目的规划与建筑设计中，本着如下规划设计原则：（1）综合服务配套设施齐全，智能化管理。（2）户型设计多样化、实用化、时尚化、新颖化。（3）体现小区本身独特的整体建筑风格魅力。二、项目总体布局根据项目的要求总建筑面积5880平方米，住宅楼1栋在整个项目区设置一块集公共活动、休闲娱乐为一体的多功能广场，以保证该地块南北两端居民均能做到景观与休闲共享，各住户也在由此而形成的丰富而富于变化的环境空间中真正得益。在小区总平面规划内，充分本着“经济、适用、坚固、美观”八字方针，合理化布局，小区内有商场、幼儿园、会所等，充分体现了“以人为本”的原则。1、空间安排在有限的土地上合理提高建筑密度，尽可能多地解决住宅需求；既满足开发商的利益，同时又要创造出具有特色、舒适怡人的城市居住环境，让居民意识到这是他们理想的住所，从而产生一种归属感和自豪感——这就是本设计所追求的境界。本小区住宅为1栋多层住宅楼，留出大面积绿化，形成特有的界定空间，创造多层次的空间环境和城市景观，形成丰富的城市轮廓线，空间立体发展，多层次利用。小区绿化活动空间结合园林绿化小品的设计，安排了不同功能性质的空间，供不同年龄的居民使用，并充分考虑了方便残疾人使用无障碍设计。考虑到小区周边区域的规划要求，从建筑群体空间上取得层次感，使小区周边的街景变化丰富。总体布局特点是：强调各住户景观、环境、朝向及交通安宁度“均好性”。一方面使中心绿地、宅间绿地等各景观节点尽可能多地覆盖和照顾到大多数住户；另一方面，各房型分布的位置与其所拥有的临窗景观密切有关：大面积户型均分布在景观资源最为优越之处，反之，小面积户型则需突出其“经济性”，景观档次相对较低。另外，在设计中也着力将各景观节点均匀分布，并形成各节点之间的沟通和有机的联系，各住户也在由此而形成的丰富而富于变化的环境空间中真正得益。保证住宅朝向良好。建筑形态除保证自身优美外观外还有利于室外环境的塑造，创造出有收有放，步移景异的景观效果。在小区总平面规划内，充分本着“经济、适用、坚固、美观”八字方针，合理化布局，充分体现“以人为本”的原则，力求使整个小区成为精品。2、交通组织及道路规划小区道路交通系统规划力求通而畅，这样既可避免外部车辆穿越小区，又可使小区住宅建筑灵活布置，空间生动而富有文化。采用人车分流的交通组织方式，外围设置自由式布置的行车道，沿中心开放空间为完全的步行系统。在人流组织系统设计和物流组织系统设计上充分考虑“以人为本”的指导思想，实现人车分流，畅通无阻，避免出现交通事故。3、绿化系统规划小区绿地系统规划应遵循以下原则：（1）小而精致，切含主题定位。（2）充分利用空白，营造主体化，丰富层次感。小区绿化系统与人行系统密切结合，分布于小区各个角落，为良好的环境景观设计创造了优越的条件。主入口道路由西向东纵贯整个小区，以庄重而极富气势的园林风格为主，成为整个小区的景观主轴。均以自然流畅的环境特色形成另类风格的对比，丰富了景观性格的构成，给环境的严谨中抹上一道回归自然的轻松色彩。充分考虑到居民的交往需要，给他们创造一定的交往场所，在组团绿化中，按照儿童、老人的不同需求安排儿童游乐设施及休息交往场所，针对不同年龄段的使用者界定出不同的空间变化，居民就近使用，既照看儿童，促进邻里交往，又不致于干扰邻里，这个环境是尺度亲切，考虑周到，组团居民所共同拥有的半公共空间。小区整体绿化配植注重空间层次，高低结合，花草、灌木、乔木相结合，以灌木为底衬，以花卉为点缀，大量种植乔木，形成既美观丰富又适用宜人的小区整体绿化，使小区真正拥有一个舒适高雅的花园式环境。4、商办设置根据方便居民生活的原则，配套商办尽可能安排在居民使用最方便的地方，使他们的位置符合人们的生活活动规律。为整个小区服务的商业文化设施，商业百货、文化活动等尽量安排在小区道路沿线及小区入口处，而一些居民的基层服务设施则设在组团内方便使用，这样配套公建从服务半径，建筑空间体量关系上综合考虑，免除通常小区基层服务点零星布置对环境景观的影响。5、户外公共场地及环境设计（1）室外地面铺装本项目需对绿地、道路以外的室外地面进行铺装，使之不露土，防止扬尘。小路选用卵石拼花或广场砖铺砌，路边停车位、树池采用空眼彩色地砖铺砌，兼顾绿化和硬化两种功能，地面铺装施工应做好基层的素土夯实，保证基层的级配砂石或混凝土、三合土等施工质量，以提高硬化地面的耐久性。（2）公用设施①小区出入口的门卫、收发、电动门、标志物等应与小区建筑统一设计，做到风格一致、尺度协调。其中门卫和收发室可并入沿街商业用房考虑。②配电室等小型配套建筑在满足功能需要的前提下做到以下几点：一是可与小区公建和其他建筑归并集中；二是选择较为隐蔽的建设场址，不占据视线显著的位置。③果皮箱、垃圾箱等环卫设施从外形、色彩上统一设计，并按适当位置摆放，选用新型环保节能材料的制品。户外消火栓应醒目的立于主干道路附近的绿地，以保障其功能。6、竖向设计（1）地面和道路坡度本项目区内场地现高差不大，基地平整时可根据地势和规划设计建筑格局进行平整。地面坡度和车行道纵坡不大于0.3％，人行道不需要设踏步和防滑措施。（2）地面排水采用车行道和宅前道路排泄地面雨水，一般为单侧设雨水口，局部低洼易积水地段可设双侧雨水口，其数量根据汇水面积、流量、道路纵坡等在设计段确定。（3）室内外建筑物底层地面高出室外地面0.15－0.30米。地下建筑的顶部高出地面，做出不同的高度并加盖种植土，找绿化效果。三、物业管理优良的物业管理，不仅能让住宅本身保值增值，而且也可以使业主的利益得到保障。XX镇成教中心学员公寓楼工程项目拟由XX县东信房地产有限公司通过招标选择优秀的物业管理公司进行全程物业指导，在本项目未竣工前即开始介入，从物业管理的角度及早发现问题、解决问题，避免出现入住后的管理、使用难题。小区物业设保卫室，每栋楼的单元入口都装有可视对讲系统，公共场所及外墙设高密度红外线监控系统，社区内保安二十四小时巡逻，遇紧急情况还可通过报警系统获得最及时的帮助。此外，本项目物业管理还提供全天候的小区保洁；园林绿化方面的施肥、锄草、修剪、除虫等工作；消防设施的保护；公共部位的维修与保养以及代订牛奶、书刊报纸等等。想业主所想，急业主所急，让业主享受尊贵自在的居家生活。

第四章节能、节水方案分析XX县XX镇成教中心学员公寓楼项目建筑热环境和能源系统的设计应贯彻国家和地方有关节约能源的法规和政策，严格执行《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》。在保证舒适、健康的室内热环境基础上，采取有效的节能措施，改善建筑的热工性能，降低建筑全年能耗；积极采用对环境污染小的可再生能源，并提高采暖、空调等耗能系统的效率；最大限度地减少建筑对能源的需求和对空气污染的破坏，以实现可持续发展的目标。一、设计依据1、《中华人民共和国节约能源法》；（1997年）2、国家标准《综合能耗计算通则》；3、《国务院关于加强节能工作的决定》(国发[2006]28号)；4、国家发展改革委员会发布的《节能中长期规划》（发改环资【2004】2505号）；5、国家发改委《关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知》（发改投资2787号文）；6、《中国节能技术政策大纲》（2006年版）二、设计原则1、根据国家有关能源政策和法规，因地制宜选择能源种类、品种与质量。2、充分挖掘潜力，结合建设项目具体情况，尽可能做到能源综合利用。三、耗能设施本项目的主要耗能设施为该项目动力设备、电梯、照明、取暖降温等设施。四、节能措施建议采用以下节能措施：1、建筑节能技术该工程维护结构的保温材料选择和构造方案如下：屋面：选用150mm厚水泥聚苯保温板做保温层，材料密度280-300kg/m3，屋面传热系数=0.60W/(m2·k)外墙：普通内墙抹灰，240厚粉煤灰烧结砖，外贴40厚聚苯板，外饰面系统涂层，外墙传热为k=0.77W/(m2·k)门窗：选用产品要求其抗风性能属标准GB7106第2级，空气渗透性能属标准GB7108第3级，雨水渗透性能属标准GB7108第4级，外墙窗均为塑钢双玻，其传热系数为k=2.56W/(m2·k),采用保温分户门，其传热系数为k=1.70W/(m2·k)2、建筑节能技术、材料、工艺的应用除了在保温节能做法及措施中介绍的新技术外，在该项目的建设过程中，应大量应用四新技术，为住宅产业化及带动其他产业的发展起到一定的作用。地基处理采用CFG桩复合地基；地下室地面及外墙采用聚氨脂涂料防水技术；排水管采用UPVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保温技术；屋面防水全部采用SBS防水做法；塑钢门窗采用单框双层中空玻璃；单元分门户采用高档实木及钢制三防门；楼道照明采用红外线光控开关；楼梯间入口采用防盗对讲系统；燃气采用PGM2.51磁卡燃气表；电表为DDY-17磁卡电表；水表采用ZS-2远程控制装置；GRC隔墙板、硅镁轻质隔墙板应用技术；变压式通风道；采用高效有机硅厨厕防水技术。五．节水措施1、小区水环境合理规划和建设小区水环境，提供安全有效的供水、污水处理、日用系统，节约用水，实现水资源的可持续发展和利用，改善小区生态环境，建立完善的给水系统，保证供水水质符合卫生要求，水量稳定，水压可靠；建立完善的排水系统；雨水或生活污水经处理后回用作生活杂用水等各种用途时，水质应达到国家规定的相应标准，以保障回用水的安全和适用。对小区用水水量和水质进行估算与评价，提供详尽的居民用水量估算资料，提出合理用水分配计划、水质和水量保证方案，最大限度地有效利用水资源，减少小区污水的排放量，实现小区用水的良性循环，以足够的水量和水压向所有的用户不间断地供应符合卫生要求的饮用水、消防用水和其它生活用水，及时将小区内的污水和雨水排放收集到指定场所。收集雨水用以在一定范围内补充小区用水，完善小区屋顶和地表径流规划，避免雨水淹渍、冲刷给环境带来的破坏，充分利用雨水，减少市政供水，收集后的雨水经适当处理后回用做小区杂用水。2、绿化景观用水节水保障小区绿化、景观用水，改善小区用水分配，提高景观用水水质和效率。景观用水应设置循环系统，并应结合中水系统进行优化设计以保证水质，提高用水效率，提倡营造少灌或免灌绿化群落，减少草坪面积，尤其是冷地型草坪面积。绿化用水应利用雨水或生活污水回用作为绿化用水，以利于节水及利用自然渗透补充地下水。3、节水器具应用大力推广使用节水型器具，不断提高用水效益。不使用耗水9升和9升以上的座便器。龙头：(1)不使用螺旋升降式铸铁水嘴。(2)根据用水场合的不同，可选用延时自动关闭(延时自闭)式、水力式、光电感应式和电容感应式等类型水龙头；手压、脚踏、肘动式水龙头；停水自动关闭(停水自闭)式水龙头；陶瓷片防漏水龙头等节流水龙头。淋浴器具：冷、热水混合器具(水温调节器)；电磁式淋浴节水装置；节水喷头等。节水型用水家用电器：采用高效节水洗衣机，洗碗机等节水型家电。

第五章建设用地合理性分析一、编制依据1、《中华人民共和国土地管理法》2、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》3、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》二、合理性分析1、项目用地的获得情况本项目区用地性质为居住用地，XX县东信房地产开发有限公司于2010年9月份在XX县国土资源局组织的国有建设用地使用权挂牌出让活动中，依法取得了项目用地（XX县2010-37号地块）的使用权。项目根据用户和开发需要，结合容积率要求和“以人为本”的建设理念，为业主提供舒适的居住环境。2、项目区周边建筑及环境条件XX镇成教中心学员公寓楼项目位于XX县振兴街西首，位置优越，规划用地性质为居住用地，周边医院、银行、学校等毗邻，服务机构设施齐全，配套设施完备。项目拟建工程与相邻建筑物的距离皆在安全距离之内，周围不存在不利于工程施工建设的因素，建设手续办理完备后，可以进行工程建设。3、规划设计条件本项目整体规划充分利用本地块的地理优越性及周边的自然资源，注意人文和环境的可持续性发展，创造既能享受现代都市文明，又能享受生态自然的居住环境。XX镇成教中心学员公寓楼以90平方米以下为主要户型，它的建成不但可以较好的缓解城市住房紧张的问题，而且还可以提高城市的土地利用率。三、征地拆迁和移民安置规划方案本项目用地是政府出让的净地，项目区及周边环境平整，该项目的建设不再涉及征地拆迁和移民安置等问题。综合以上可以看出，XX县XX镇成教中心学员公寓楼项目用地规模合理，符合节约、集约用地的原则，符合《XX县城市总体规划》的要求。

第六章环境和生态影响分析一、环境和生态现状该项目位于XX县城区，属于城市生态系统，此系统是人类对自然环境适应、改造和建设起来的一种人工生态系统。其组成除生物和非生物环境外，还包括人类和社会、经济要素。经济要素，通过人类的生产、消费过程，实现系统中能量和物质的流动与转化，从而形成一个有内在联系的统一整体。由于该项目属于新建项目，故应对施工期和运营期的生态影响进行分析。该项目作为城市生态系统的组成部分，项目对该系统的影响不是很大，主要为施工期的噪声、扬尘、生活垃圾和生活废水等，运营期的汽车尾气、生活污水、汽车噪声、生活垃圾等。对周围鸟类、昆虫等会产生一定影响，但由于该项目拟建项目建设单位已经对产生的各种污染物制定了切实可行的治理方案，并对小区进行了高标准的绿化设计，因此对周围的生态环境基本不造成影响。二、设计依据及采用标准1、《中华人民共和国环境保护法》；2、《建设项目环境保护管理条例》；4、《城市区域环境噪声标准》(GB3096-93)；5、《污水综合排放标准》(GB8978-1996)；6、《地表水环境质量标准》(GB3838-2002)；7、《大气污染物综合排放标准》(GB16297-1996)。大气环境质量执行《环境空气质量标准》(GB3095-1996)中二类标准；地面水执行《地面水环境质量标准》(GB3838-2002)中IV类水体标准；地下水评价标准执行国家《地下水质量标准》（GB/T14848-93）中的III类标准；环境噪声执行《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）中2类标准；固体废弃物执行《中华人民共和国固体废弃物污染防治法》中的有关规定；废水执行《污水综合排放标准》（GB8978-1996）三级标准；废气排放执行《大气污染物综合排放标准》(GB16297－1996)中新污染源二级标准；施工期噪声执行《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90）规定的标准。三、生态环境影响分析1、施工期环境影响简要分析（1）噪声环境影响分析施工期间，土方挖掘、结构建筑、室内装修等各阶段均会产生不同分贝的噪声，对周围环境产生影响。噪声主要包括施工现场的各类机械设备噪声和物料运输造成的交通噪声。因此，施工期间，一定要严格控制和管理生产噪声的设备，严禁在夜间和人们休息时使用，减少使用强噪声器械，进出车辆减轻鸣笛，把施工期的噪声影响减至最低。（2）废气环境影响分析工程建设期挖土覆盖、土石方工程、运输车辆、建筑材料的现场搬运，以及施工垃圾的清理与堆放均会造成地面扬尘污染环境。其中扬尘是施工建设中主要的环境问题，所以施工作业内应进行围挡，并采取地面硬化，裸露地面定期洒水，堆放的土方和沙石进行遮盖。此外，运输车辆、施工机械等会排放少量尾气，对大气环境也有一定影响。施工期间对水环境的影响主要表现在建筑工地排水，设备清洗排水和施工队伍的生活用水。施工期间施工单位可与建设单位协商排水去向，在进行设备及车辆冲洗时应固定地点，不允许将冲洗水随时随地排放，避免造成对环境的影响，同时应提倡节约用水，生活污水要妥善处理。采取上述措施后，施工期产生的废污水对环境的影响会降低到最低水平。（3）固体废弃物环境影响分析固体废弃物主要包括基坑开挖弃土、建筑材料及施工人员产生的生活垃圾。本工程的开挖土石量较大，但在回填及利用后，基本持平，故污染主要来自建筑材料。施工过程中产生的建筑废料主要是各种碎砖块、混凝土块、砂浆、废旧木料等，数量较大，这些建筑垃圾可以作为场地回填用料，也可以作为小区内道路路基材料。四、运营期环境影响分析1、废气环境影响分析该项目拟采用城市集中供热，不存在锅炉烟气污染；小区内主要大气污染为居民炊事产生的油烟废气，以及垃圾贮存期间产生的恶臭。废气中主要污染物为SO2、烟尘、和NO2，车辆尾气主要污染物为CO、NOX等，由于天然气为清洁燃料，故废气中污染中污染物排放量较少，此外，车辆尾气、油烟和恶臭产生量也较小。2、废水环境影响该项目外排水主要是生活污水，主要污染因子为COD、SS和动植物油类；新建的住宅预计容纳人口160人，按每人每天用水0.15m3计算，本项目年耗水量为8760吨，产生废水的量为年耗水量的70%，则本项目年新增废水6132吨。污水经化粪池处理后排入市政污水管道，污废水中COD、SS浓度分别为250mg/L、200mg/L，经污水处理后，COD、SS浓度分别降低到50mg/L、10mg/L3、噪声环境影响分析项目主要噪声源为进出小区车辆的交通噪声，进出差量具有间歇性、短暂型等特点，噪声影响较小，因此，拟建项目产生的噪声对小区及周围居民不会造成影响。4、固体废弃物环境影响分析项目运营后，随着居民的入住，会产生大量的固体废弃物，主要为生活垃圾。居民按1.0kg/人·日计，年新增垃圾共约60吨。固体废弃物经统一收集，及时清运，不在室外堆放，采取上述环保措施后对周围环境影响较小。建设项目拟采取的防治措施及预期治疗效果见下表（见下页）。

建设项目拟采取的防治措施及预期治疗效果表内容类型排放物（编号）污染物名称防治措施预期治理效果大气污染物1.家庭生活炉灶油烟使用清洁燃料，安装油烟机对大气环境影响较小氮氧化物SO2烟尘2.施工扬尘粉尘建筑材料遮盖封闭、围挡施工外界水污染物生活废水CODcrSS经沉淀去油后进入市政污水管网达标排放固体废物1.生活垃圾生活垃圾统一收集，及时清运，不在室外堆放。固体废弃物对环境影响较小2.建筑垃圾土、沙、石就地处理或外运利用无排放噪声施工期：挖土机、挖掘机、打夯机等施工场界噪音22:00至次日6:00停止施工营运期：车辆出入噪声减速慢行，低声鸣号其他使用安全、美观、高质量的建筑装修材料，使室内空气质量达到《室内空气质量标准》（GB/T18883-2002）生态保护措施及预期效果：在施工期，严格控制和管理产生噪音的设备，严禁在夜间和人们休息时使用，减少使用强噪声机械，进出车辆减轻鸣笛；施工作业区应进行围挡，并采取地面硬化，裸露地面定期洒水，堆放的土方和砂石料要进行遮盖；设备及车辆冲洗时应固定地点，不允许将冲洗水随时随地地排放，同时应提倡节约用水，生活污水要妥善处理。通过上述措施，将施工期的环境影响降至最低。项目建成后，小区绿化率可达36%，同时实现点、线、面绿化相结合，形成视觉舒适的景观。所以项目建成后可有效改善这一区域的局部生态环境。

第七章劳动安全卫生与消防第一节劳动安全卫生本工程设计本着“安全第一，预防为主”的方针，为确保工程建设符合规定的劳动安全标准，保障人们在工作过程的安全与健康，在设计过程中充分考虑影响劳动卫生安全的主要危险和危害因素，制定出相应措施，根据国家有关规定的要求，所有设计均应满足是人力资源市场及综合服务大厅的使用功能。具体安全设计如下：1、低窗台等容易产生坠落的地方，均设置比原室内地面高度不小于1100mm的护栏。2、楼梯踏步设有扶手和防滑措施，以防行走时滑到。3、设备用房的设置选用低噪音设备，尽量减少噪音。4、主楼屋顶均设置避雷带作为防雷措施。5、屋顶水箱独立设置，内贴白瓷砖，以利清洗，保证水质。水箱入口加盖密封并加锁，溢流管采用滤网扎。6、工程施工安全文明施工，采用全封闭安全网。第二节消防一、设计依据及采用标准1、山东省建委、省公安厅鲁建[1996]140号“关于印发《建筑防火设计专篇要点》的通知；2、《建筑防火设计专篇要点》；3、《中华人民共和国消防法》；4、《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)5、《建筑灭火器配置设计规范》(GBJ140-90)6、《民用建筑设计通则》(GB50352-2005)7、《厂矿道路设计规范》(GBJ22-87)二、消防措施消防工程是为防止不正常事态的蔓延和减少事故灾害损失程度的重要措施和保障，按照“预防为主、防消结合”的消防工程指导方针，本项目设计依据有关消防法规与规定，应采取如下必要的消防安全措施：1、总图总图设计中，按照有关技术规范要求合理布局，保证各建筑物之间的安全距离，同时各主要生产建筑物周围均设置了消防通道，保证消防车能够畅通无阻，及时进行安全施救。2、建筑严格遵循《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)的要求进行设计，拟建项目建筑物结构主要为框架和砖混结构，耐火等级为二级。设计中考虑了合理的防火、防爆区，疏散通道、安全门的设置均满足安全疏散要求，并选择符合防火要求的各类耐火性能好与非燃烧的建筑材料。本设计根据《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)进行新建建筑物内的消防设计。本项目新建建筑物多为高层，更要严格执行防火规范，在醒目位置设有安全标志。楼梯间内设置应急照明灯、自动报警装置等，消防设备按二级负荷供电。根据《建筑设计防火规范》的有关规定，在公共楼梯间按要求布置消火栓，并配备相应灭火器若干；室外设置一定数量的地上式消火栓，以满足消防车的使用。3、消防给水利用城区的消防给水管网为一路消防给水；室内外按规范设置消火栓，建筑物内易取处每隔不到40米设MFA3干粉灭火器；室内消防管径为DN100，室外DN150，室外消火栓布置间距不大于120m，室内消火栓不大于30m。从项目所建建筑物的火灾危险性，建筑物耐火等级，建筑物高度及体积等考虑，火灾危险等级为戊类，根据建筑设计防火规范(GB50016-2006)规定：同一时间的火灾次数按一次计，建筑物的室外消火栓用水量为25L/s，室内所需水量为15L/s，火灾时间按2小时计，则一次火灾所需水量为480m3，该工程有消防、生活共用水箱一座

第八章项目实施进度与招标方案第一节项目实施进度为了本项目的顺利进行，XX县东信房地产开发有限公司应成立专门的项目部，内设工程部、财务部、采购部、办公室等相应部门，实行项目法人负责制，并落实资金，同时做好招投标工作。为确保工程进度和投入运行后达到预期效益，应合理安排工期。一、工程进度建议本项目申请报告正式核准后，应及时委托设计单位进行总体规划设计，优选土建、安装施工单位等，保证项目早施工，早投入使用，早见效益。在整个项目的实施过程中要抓住设计、土建工程施工、设备材料购置安装等重要环节，并统筹科学安排各项工作，力求快速、优质地搞好项目建设。二、项目实施计划本项目建设期1年。根据项目进展情况，预计2010年12月核准项目，从2011年1月开始项目的前期手续的办理及工程设计；根据进度安排于2011年2月进行工程招标，3月份正式破土动工，开始工程的土建安装施工，在施工的后期进行配套的道路、绿化工程，争取在2011年12月工程竣工验收。项目实施进度计划详见下表：

项目实施进度安排表时间内容2010201112123456789101112项目前期手续办理工程设计工程招标土建安装施工道路及小区景观绿化工程竣工验收投入使用第二节项目招标方案根据《中华人民共和国招标投标法》﹑山东省实施《中华人民共和国招标投标法》办法和原国家发展计划委员会第9号令（2001年6月18日）等有关文件的要求，确保本项目建设质量，缩短工期，节省投资，提高效益，防范和化解工程建设中的违规违法行为，保护国家利益，本项目的各主要实施环节应通过招标方式进行，提出招标方案如下：一﹑项目招标内容根据项目的建设内容，招标范围主要包括：项目的设计、土建安装工程、监理以及主要设备采购等。二、招标组织形式因项目法人单位目前尚不具备自行招标所需的编制招标文件和组织开、评标的相应资质，因此本项目的土建安装工程施工、设计、监理以及主要配套设备的采购均采用委托招标形式，即委托具有相应资质的招标代理机构进行中招标的形式。三﹑招标方式本工程按各分项工程、设备采购金额估算均应超过了《招标投标法》公开招标金额的标准，且本项目不满足其它采购方式的适用条件，所以本项目招标采购工作必须采用公开招标方式进行。四、详细招标方案1、招标次序本项目招标至少需要划分以下招标批次：（1）工程设计招标；（2）工程监理招标；（3）工程施工招标；（4）设备采购及安装；（5）道路施工招标；（6）景观绿化招标。2、划分标段（1）工程勘察招标：1个标段。（2）工程设计招标：1个标段。（3）工程施工招标：1个标段。（4）工程施工监理招标：1个标段。（5）设备采购及安装招标：主要包括电梯、室外健身器材等，根据采购内容具体划分标包。（6）景观绿化招标：划分1个标段。3、确定投标企业资质（1）设计建筑工程设计乙级资质企业；（3）房屋建筑施工房屋建筑工程叁级及其以上资质企业；（4）道路及园林景观绿化市政公用工程叁级或园林绿化工程叁级及其以上资质企业；（5）工程监理房屋建筑工程监理丙级及以上资质；（6）设备及其它材料具备相关产品的生产许可、类似业绩和履约能力。4、招标基本情况表拟定招标方案如下表:招标基本情况表基本条目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察√√√设计√√√建筑工程√√√安装工程√√√监理√√√主要设备√√√重要材料√√√其他

第九章投资估算及效益分析第一节投资估算和资金筹措一、概算依据与说明1、原国家计委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；2、山东省建筑工程消耗量定额；3、山东省安装工程消耗量定额；4、聊城地区材料价格；5、当地类似工程的造价；6、现行投资概算的有关规定。二、投资估算1、估算范围本项目总投资估算包括：土地费用、工程费用、前期费用、管理费用、销售费用、其他费用和预备费。2、总投资估算经估算，本项目总投资为963万元，其中：土地费用为139.0万元；工程费用为597.4万元；前期费用为167.3万元；建设单位管理费用为9.0万元；预备费用为38.7万元；销售费用11.6万元。详见附表1《项目总投资估算表》。三、概算说明1、土地费用本项目用地为项目承办单位在XX县国土资源局国有建设用地使用权挂牌出让活动中依法取得的土地，土地出让价款为139.0万元。2、工程费用2.1建筑安装工程费本项目建筑安装工程费投资包括土建工程和安装工程。建筑安装工程费按照《山东省建筑安装工程消耗量定额》（2003年）、《聊城市2008价目表》、聊城市当前建筑工程有关投资估算指标及市场价格估算，估算建筑安装工程费分项投资见附表2。经估算，建筑安装工程费为551万元。建筑安装工程费投资包括土建工程和安装工程。2.1.1土建工程（1）建筑工程：包括基础、柱、梁、楼板、墙体（承重墙及非承重墙）、楼梯、阳台挑檐雨罩、屋面、防水等。（2）装饰工程：包括外墙面、门窗，公共部分楼地面、天棚、内墙面。2.1.2安装工程（1）给排水工程：包括给水、排水、消防等系统工程。（2）暖通：包括供暖系统，通风工程。（3）电气工程：包括强电和弱电工程，其中强电工程包括照明、动力配线、变压器、配电柜等；弱电工程包括综合布线、有线电视、电话、闭路监视、门禁保安等（4）电梯工程：高层每栋暂按4部电梯考虑。2.2室外配套费室外配套费暂以80元/m2计，包括以下内容：（1）小区道路：9元/m2（2）室外排水系统：6元/m2（3）室外给水系统：10元/m2（4）室外暖气系统：5元/m2(不含热力站建设)（5）暖气开口费：16元/m2（6）供电设施：17元/m2（7）物管用房、围墙、厕所等：8元/m2（8）绿化（草皮、树等）路灯等：8元/m23、前期工程费用前期费用包括工程规费和企业服务费。根据有关收费规定和项目实际情况估算投资，前期工程费合计167.3万元。详见附表2《前期费用估算表》。4、建设单位管理费用管理费用取费基数为前3项之和（土地费用、工程费用、前期费用），费率取1.0%，共9.0万元。5、预备费用预备费用包括基本预备费和涨价预备费。（1）基本预备费：根据本项目实际情况，取第2至第4项费用为基数（工程费用、前期费用和管理费用），费率5%，为38.7万元。（2）涨价预备费：本项目涨价预备费费率按零计取。6、销售费用销售费用按建筑面积20元/平方计提，本项目销售面积为9万平方米，销售费用共11.67、建设期利息根据项目具体情况，暂不考虑银行贷款，本项建设期利息不考虑。8、项目总投资综合以上项目，XX镇成教中心学员公寓楼项目总投资为前7项成本费用之和，估算结果为963.0万元。四、资金筹措本项目估算总投资963.0万元，全部为企业自筹资金解决。第二节效益分析对本项目进行经济效益分析评价的主要依据是国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版），参照我国新的财会制度，结合房地产开发的实际情况，计算本项目的经济效益。一、测算说明1、本报告财务计算期1年，其中建设期1年，销售期1年。2、行业基准收益率按12%计算。3、应缴纳税金及附加：根据国家有关规定，本项目营业税按销售收入的5%计征，城市建设维护税、教育税附加分别为营业税的7%和3%，地方教育税附加为营业税的1％。4、所得税：根据国家有关规定，所得税税率为25%。5、经营方式：本项目按全部出售考虑。二、销售收入本项目销售部分主要为商品住宅，其中开发住宅5880平方米，销售价格暂按2100元/平方米计算，预计总销售收入为1234.8万元。销售收入、销售税金及附加见附表5三、利润预测利润测算过程：1、第一年建设投资，按600万元计入，主要为土地费用、前期费用和部分工程费用；第二年建设投资主要为工程费用，估算为363万元。2、项目利润：本项目销售收入1234.8万元，销售税金及附加68.5万元，项目总成本963.0万元，利润总额203.2万元，缴纳所得税50.8万元，净利润152.4万元，分年度利润估算详细情况详见附表6。通过以上分析可以看出，本项目具有较好的经济效益。因此，从财务上讲是可行的。四、贷款偿还本项目暂不考虑贷款。五、财务盈利能力分析1、项目利润指标投资利润率、资本金净利润均按3年计算。投资利润率=年平均利润总额÷项目总投资×100%=203.2÷2÷963.0×100%=10.55%投资净利润率=年平均净利润÷资本金×100%=152.4÷2÷963.0×100%=7.91%根据以上计算，投资利润率与资本金净利润率指标反映本项目盈利能力较好。2、项目投资现金流量分析采用本项目总投资963.0万元，作为计算项目盈利能力的指标参数，计算财务内部收益率、财务净现值、投资回收期等，通过项目投资现金流量分析，测算项目盈利能力分析指标，如下表所示：项目投资现金流量计算结果表序号指标名称测算结果1所得税后财务内部收益率FIRR（%）41.562所得税后财务净现值NPV（万元）86.43所得税后投资回收期1.71在计算所得税后分析的项目投资财务内部收益率时，按照国家发展改革委员会和建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）（发改投资[2006]1325号）的规定。分析表明，本项目盈利能力较好，项目投资财务内部收益率为41.56%，大于基准收益率12%，说明项目在财务上是可行的，详见附表8“项目投资现金流量表”。

第十章不确定性分析第一节盈亏平衡分析本项目盈亏平衡分析采用销售价格比率表示的盈亏平衡点进行测算。计算结果为销售价格表示的盈亏平衡点82.6%，即测算达到正常销售价格的82.6%（住宅销售价格1734元/平方米）时，项目即能保本，公式如下：BEP（售价比率）=总成本÷（销售收入-销售税金及附加）=963.0÷（1234.8-68.5）=82.6%由以上分析可以得出，本项目的盈亏平衡点较低，抗风险能力较强。第二节敏感性分析针对项目敏感性进行分析。分析结果见下表：

敏感性分析表序号不确定因素财务净现值（万元）内部收益率（%）1基本方案86.441.56%2建设投资增加5%45.226.28%3建设投资减少5%127.759.57%4销售收入增加5%136.860.43%5销售收入减少5%36.023.92%由以上计算结果表明，本项目抗风险能力较强，对建设投资与销售收入都较为敏感，但销售收入更为敏感，所以在开发期要注意控制投资，制定切实可行的销售计划，并及时做好营销策略。

第十一章风险分析及对策为了确保风险分析的质量，有必要对XX镇成教中心学员公寓楼项目投资过程中可能存在的风险因素进行科学的分析，使投资决策者能更好地把握风险的本质和变化规律，从而采取相应的措施或对策来减少风险损失。一、定性分析1、自然风险自然风险是指由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经营过程造成的影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失。自然风险因素主要包括：火灾风险、风暴风险、洪水风险、雪灾风险、气温风险。2、政策风险政策风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产的影响是全局性的，因而，由于政策的变化而带来的风险将对房地产市场产生重大的影响。所以，应该密切关注房地产政策的变化趋势，以便及时处理由此而引发的风险。政策风险因素又可分为以下几类：政治环境风险、经济体制改革风险、土地使用制度改革风险、住房制度改革风险、金融政策改革风险、环保政策变化风险、建筑安全条例变化风险、审批手续过程风险、法律风险。3、经济风险经济风险因国民经济状况变化风素主要是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素。包括：市场供求风险、财务风险、地价风险、融资风险、管理风险、工程招投标风险、国民经济状况变化风险。4、技术风险房地产技术风险是指由于科学技术的进步、技术结构以及相关变量的变动给房地产开发商和经营者可能带来的损失。包括：建筑材料改变和更新的风险、建筑施工技术和工艺革新的风险、建筑设计变动或计算失误的风险、设备故障或损坏的风险、建筑生产力因素短缺风险、施工事故风险、市场供求风险。5、社会风险社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素的变化对房地产市场的影响，从而给从事房地产商品生产和经营的投资者带来损失的可能性。房地产市场的社会风险因素主要有城市规划风险、区域发展风险、公众干预风险、住客干预风险、治安风险。6、内部决策和管理风险内部决策和管理风险是指由于开发商策划失误、决策失误或经营管理不善导致预期的收入水平不能够实现，包括投资方式、地点、类型风险选择、人、财、物组织管理风险等。二、资金风险的控制及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取有效的措施，化解或缓和、减轻、控制这些风险。房地产投资的成功在很大程度上依赖于对风险的认识和管理。该项目控制风险的方式包括三项措施：1、通过加快进度来回避风险开发经营周期越长，项目建成以后的经济形势就越难预测。其次，开发经营周期越长，项目建成以后的政治形势也越难预测。所以回避房地产开发经营风险的办法快完成开发项目。针对该项目，我们招投标的办法和建设单位签订具有法律效应的承包合同，以保证资金的充分供应，与建筑材料等物资供应商签订施工材料供应合同。这样极可能避免不必要因素的影响。2、通过市场调查来降低风险通过市场调查，获得尽可能多的信息。获得的信息有关投资环境和投资项目的市场信息越多，作出的预测就越精确，从而能进行正确的科学的决策，包括投资项目的选择、区位的选择、时机的选择、融资的选择、租售的选择等等。这样就能把不确定性降低到最低限度，较好地控制房地产投资过程中的风险。3、通过加强管理来控制风险良好的项目管理是重要的保证。从投资开发来看，项目全过程的投资、进度和质量是重点。聘请有经验的房地产专家进行指导是非常有必要的，可以有效地减少经营费用、提高收益水平，进而降低并控制风险。

第十二章项目结论与建议一、效益分析1、经济效益由于XX县东信房地产开发有限公司在项目开发建设前，进行了广泛、深入的市场调研，了解客户的需求，目前较大部分住宅已有意向性客户提前预定，前景十分看好。该方案采取了提前预售的措施，可以给公司带来高的利润回报，提高公司在社会上的知名度，为公司将来的发展奠定基础。2、社会效益本项目整体规划充分利用本地块的地理优越性及周边的自然资源，注意人文和环境的可持续性发展，符合城市总体规划的要求，并且该项目建设风格独特，各楼间立面形式错落有致。项目可提供近5880平方米的“高品质、低价位”住宅，将切实解决XX县部分城区居民的居住问题。由于本小区注重环境营造和公共设施的建设，它将成为XX县建筑的又一个亮点，为市民提供优越的住宅环境，进一步的推动了XX县的房地产经济发展，3、环境效益本项目的实施将实现本片区建筑与城市进一步发展的协调，改善脏乱差的现状，建成一个整体环境幽雅，建筑造型时尚，自然景观秀美，功能齐全的居住社区，进一步完善配套公共服务设施，对于美化XX县县城面貌，改善环境带来较大的影响。纵观开发全过程，从经济效益，社会效益和环境效益来看，该开发方案是完全可行的。二、建议强化项目进程中的投资、质量、进度计划，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。1、实行速度管理，加强项目运作进度，以避免市场可能的由高峰期向下降期转折的风险。2、公司各部门紧密配合，以加快项目运作进度。3、要做精品。产品设计各个环节都要以招标方式，打造XX县高水平的标志性、有品位的产品。4、项目成本须合理控制，以保留市场波动时的降价应对空间。5、注意严格的按照既定方案去做每一件事，统一调配资金，物资和各项工作。特别要准备好抗风险资金，不可挪用。三、结论根据本报告定性、定量分析和风险分析，我们得出以下总体结论性意见供委托方参考：1、本项目用地区位理想，有相当的发展潜力，适合项目的开发；2、本项目开发以“高品质、低价位”的住宅为主，有较好的市场前景；3、本项目在技术上和财务上是可行的，并具有良好的投资价值和相当的收益回报。综上所述，经进一步研究分析论证，XX县XX镇成教中心学员公寓楼项目的建设是十分必要的，也是可行的。目录TOC\o"1-2"\h\z\u1总论 11.1项目特点、评价目的及工作原则 11.2编制依据 21.3控制污染与环境保护目标 31.4评价标准 41.5评价等级及评价范围 71.6评价内容及评价重点 81.7评价因子及评价时段 92建设项目概况 102.1项目名称、建设性质、建设地点、项目总投资 102.2项目占地面积、建设内容及总平面布置 102.3厂区总平面布置 112.4产品方案 112.5劳动定员与工作制度