XXXX0815东风地产燕郊综合体项目市场定位及战略定位

东风地产-燕郊综合体项目市场定位及战略定位北京新景祥房地产经纪有限公司2012-08客户要求开发目标：不考虑之前对项目的规划及开发目标，委托新景祥根据市场需求及市场情况进行市场分析及产品定位，确立开发产品；开发进度：预计年内规划出稿，明年5~6月施工，一年半左右施工完毕；限制条件：容积率≤4.5，限高70M，立面等无要求，有人防工程及地下车库要求，无政府公建。未确定是否持有物业，优先考虑全售方案；其他要求：需根据产品组合方式出3种产品组合类型，根据组合方式测算经济指标及预期收益率；有地下车库及人防需求；2在房地产调控大背景下，如何突破自身条件限制、快速销售、实现利润？谁是主导快销的核心因素？是产品决定客户还是客户决定产品？2、燕郊房地产市场的竞争态势如何？1、燕郊房地产市场情况是怎样的？3、符合本案的主流客群又是哪些？4、本案主流客群关注的因素是什么？需要解决的关键问题核心问题解决思路基地研究城市分析市场分析我们的自身条件如何？处在一个怎样的城市？面临怎样的市场格局和形势？竞争分析面临怎样的竞争对手和态势？3412客群分析潜在客群容量、购买力、需求？5战略分析我们能做什么？6Contents

竞争环境分析城市分析房地产市场分析目标客户定位客户调研分析项目战略定位形象定位体系专项市场调研城市概况城市经济城区结构人口与城市化人民生活水平与消费倾向城市发展规划城市分析总述基地环境分析城市概况—历史沿革燕郊，底蕴深厚，自古为京东重地，因春秋战国时期地处燕国都城（今北京）城郊而得名，素有“天子脚下，御驾行宫”之美称历史沿革燕都城之郊底蕴深厚，自古为京东重地，因春秋战国时期地处燕国都城（今北京）城郊而得名清朝康熙年间曾在此建造行宫，为清历代帝后出巡拜谒东陵驻跸之所，素有“天子脚下，御驾行宫”之美称城市概况—地理区位燕郊隶属廊坊三河市，与通州相互嵌入京东，西距天安门仅30公里，是距离北京最近的高新技术开发区，在产业、人口等方面承担着北京新城的职能区位条件位于环京津，环渤海经济圈核心，京、津、唐大北京“金三角”经济区域腹地与北京一河之隔，距离天安门仅30公里，距离首都机场25公里南距天津120公里，东距秦皇岛港260公里京哈、京秦高速、大秦电气化铁路贯穿东西，距首都机场25公里、距天津、唐山、秦皇岛港口不足300公里，是京津唐三角洲经济区域腹地，交通条件优越交通条件

良好的交通通达性，扩大了区域消费市场，对于房地产市场，将会吸引大量来自辐射区域市场的客群。城市概况—交通条件京哈高速公路、京秦、大秦电气化铁路横贯东西；北京多条公交车直通区内；102国道穿区而过；距离北京首都机场仅25公里，30分钟可达到首都机场；当前北京城市轻轨正在筹划进入燕郊2011年燕郊已形成40万人口，45平方公里的准中等型城市，其中有近半数人口来自于北京，随人口不断增长，对于房屋居住需求不断上升城市概况—城镇规模城镇建设1992年燕郊，人口不过3万，2010年底燕郊人口成长为35万人，北京入燕人士近10万人2011年底燕郊形成人口40万，45平方公里的准中等型城市，近半数人口来自于北京；1979年的燕郊，是个小村镇2000年的燕郊初具城市化气息，蓬勃发展中2012年的燕郊城市建设日趋完善城市经济情况—经济发展得益于区位优势及北京新城职能，凭借“依托北京，发展燕郊”的经济战略，其吸引外资能力增强，近年生产总值稳步增长，逐步成为河北经济增长火车头三河市社会经济总产值为廊坊各县市首位近年燕郊为三河市经济发展主力军，11年占生产总值64%经济发展廊坊市经济以三河为主要拉动力，稳居廊坊经济贡献首位，而三河经济主要贡献在于燕郊镇；2011年燕郊生产总值达到242亿元，占据三河市生产总值64%，成为三河市经济发展的主力军，仅次于霸州，成为河北省经济总量最高的镇，城市经济情况—产业发展燕郊在电子信息、新医药、绿色食品等方面依托自身区位的优势发展较好，除房地产外，燕郊西部旅游休闲产业发展态势极好，第三产业比重逐步提升燕郊制造业：汉王制造等项目为代表的电子信息产业；神威药业等项目为代表的新医药产业富士星光PS版等项目为代表的新材料产业汇福粮油、福成五丰等为代表的绿色食品产业燕郊第三产业成功(中国)大广场、诺富特燕苑国际度假村、华堂高尔夫等项目为代表的旅游休闲产业，已成为燕郊开发区的主导产业燕郊城市结构燕郊城区结构当前燕郊以102国道、大秦铁路为界，分为南北两区，北区为老城区是整个城市居民居住、商务、生产等活动的区域，南区尚处于开发中，居住人群较少102国道城中（老城区）城南区燕郊城北区城北区位燕郊传统居住区，当前承担者燕郊居民进行生活、商务、生产等功能，目前发展较为成熟燕郊城南区待开发区域，该区域居住人群较少，未来将成为燕郊重点开发区域大秦铁路人口与城市化—人口结构北京外溢人口的不断涌入，致使燕郊人口大幅增长，至11年常住人口突破40万，其中近半数来自北京，不断涌入的人口，将增加对于燕郊市场住宅的需求量燕郊大盘交房套数高达3万套燕郊人口增至近40万人北京房价暴涨期间燕郊人口剧增在近京低房价的双重诱惑下，燕郊成功吸引北京客群；京城人口的涌入对燕郊房地产市场的发展起着极大的推动作用；当前燕郊为迎合居住人群的需求，基础设施在不断完善中，未来在北京国际城市建设下，燕郊将实现人口持续增长；人口与城市化—城市化进程燕郊，环北京半小时经济圈城市，北京购房群体的不断涌入，促使城市化进程加快，当前燕郊正与北京国际化城市需求接轨，处于城市向都市化过渡阶段CBD通州三河大厂香河燕郊辐射辐射一小时经济圈半小时经济圈京东经济圈示意图城镇改造阶段，处于工业小镇东部新区，北京人涌入，城镇过度城市区域均化，区域逐步成熟，人口剧增区域细化，各板块细化分工，城市至都市过度2003年之前2004-2005年2006-2008年2009年至今燕郊城市化进程，由村镇-城市-都市转型历程北京外溢人群购房路线示意图北京燕郊人民生活与消费倾向燕郊人民生活水平日益提高，通常一次性购物至少为200元左右，休闲娱乐方式多样，文化性需求上升，但当前燕郊生活配套设施仍然有所欠缺，难满足需求人民生活休闲娱乐方式

当前燕郊日常支出方向主要在生活用品（29%）、服装服饰（24%）、餐饮（24%）等基本生活消费上，由于当前休闲娱乐设施较少，因此燕郊居民对于娱乐、休闲、教育等方向的支出较少；城市规划—京东城市群北京总体规划确定东部产业发展带，使整个城市重心东移，作为距离北京最近的城市，燕郊将借东风之势，采取“凭借北京，发展燕郊”的策略，扶摇直上

北京CBD已明确定位为中央商务区，大量商务活动及密集的人流，需要大片腹地为之提供住宅配套，而毗邻CBD的通州和燕郊开发区则为北京经济带东移奠定良好基础CBD通州三河大厂香河燕郊辐射辐射一小时经济圈半小时经济圈北京规划着力发展东部京东城市群崛起燕郊城市规划城市规划—燕郊城市规划燕郊未来城市规划核心思路为大力发展现代服务业，完善城市功能，将燕郊打造成为首都提供休闲娱乐、旅游度假及医疗保健的场所，真正成为北京的后花园城区规划高科技产业区（包括信息产业园区、生物医药园区、绿色食品园区、新型材料园区）旅游休闲度假区科研文化服务区金融商贸区人口规划规划2015年城市人口将增加至100万，幅员100平方公里经济规划规划至2015年完成地区生产总值1000亿元以上，财政收入达到120亿元以上。城市综述—小结城市地位：与首都北京仅一河之隔，区位优势显著，交通条件优越，属于北京半小时经济圈城市，承接着北京国际化发展的机遇人口与城市：北京外溢购房人群的涌入，促进燕郊人口稳步增长，相关的配套需求也相对增加，燕郊完成被动城市化过程，逐步走向都市化经济发展：燕郊近年来经济稳步增长，在房地产业不断发展的情况，制造业及旅游休闲也也不断稳步发展，第三产业比重稳步增长。城市规划：燕郊城市规划的核心思路为打造成为首都提供休闲娱乐、游乐、居住以及医疗保健的场所，成为北京真正意义上的后花园燕郊，典型的被动都市化的城市，在逐步承担更多北京外溢人口方面，燕郊成为实质意义上的卫星城，当前燕郊正处于对接北京国家化城市需求的建设期Contents

城市分析城市房地产市场分析燕郊房地产市场运行情况燕郊房地产市场表现燕郊房地产市场分析小结燕郊房地产未来发展预测竞争环境分析目标客户定位客户调研分析项目战略定位形象定位体系专项市场调研基地环境分析房地产市场运行—楼市发展背景北京十二五规划，着力发展东部产业带，自此京东城市群飞速发展，迅速崛起，燕郊得益于半小时经济圈的优势区位，逐步吸引购房人群目光CBD通州三河大厂香河燕郊辐射辐射一小时经济圈半小时经济圈北京规划着力发展东部京东经济圈北京城市规划催热京东燕郊半小时经济圈区位优势，吸引人群眼球房地产市场运行—楼市发展背景北京主城区房价高达3万元/平米之多，通州房价为1.7万元/平米，燕郊房价仅为通州的50%，低房价及交通驱动下，燕郊成为性价比极高的购房区域北京房价高压燕郊低房价优势北京主城区房价达3万元/平米，通州为1.7万元/平米燕郊在售住宅均价约8500元/平米，仅为通州的50%房地产市场运行—楼市发展背景2010年限购政策出台，致使北京购房人群大减，北京周边区域购房人群电访量迅速攀升，限购前后增幅达41%，燕郊又一次借政策，催热区域楼市房地产调控北京购房人群外溢增多北京作为全国重点调控城市，限购令阻塞了部分人群购房通道限购后北京周边区域购房电访量迅速攀升41%房地产市场运行—土地市场运行北京房价的上涨致使07年燕郊土地市场极为活跃，随后在越来越多地产商将目光转向燕郊时，其土地市场成交保持稳定，09年之后燕郊成交大宗商服用地，商业开发兴起北京房价增长图2004-2007年北京房价暴涨2.3倍，由均价5000元/平米。迅速涨至11849元/平米2011年，燕郊由住宅开发转向商业，商服用地大量成交北京房价暴涨期间，致使燕郊07年土地市场成交活跃房地产市场运行—商品房运行燕郊商品住宅市场呈现持续扩容的特点，04年后大盘盘踞市场多年，10年商品房开发升级，商业地产兴起，住宅+商业成为当前开发的显著特点零星开发阶段蓬勃发展阶段升级发展阶段1998-2001年2001-2005年2006-2009年2010年至今持续壮大阶段代表项目：东方御景代表项目：北欧小镇、上上城、和安花园项目特点：大体量项目盛行，小高层、高层住宅+少量底商项目特点：住宅+商业单体，中等体量项目偏多商业项目开发大量出现商品住宅市场不断扩容，大盘项目盘踞市场多年项目特点：大体量项目出现，低密别墅与小高层产品并行代表项目：潮白人家、上上城、天洋城、燕京航城代表项目：天洋城、东贸国际、@北京、成功大广场、鑫乐汇等建筑面积：住宅：东贸国际66万平米，@北京25万商业：成功大广场180万平米、鑫乐汇21万平米容积率：3项目特点：小体量，低密度，多层住宅建筑面积：天洋城180万平米、燕京航城114万平米容积率：3建筑面积：北欧小镇10.5万平米、上上城29.75万平米容积率：1-2零星开发阶段蓬勃发展阶段升级发展阶段1998-2001年2001-2005年2006-2009年2010年至今持续壮大阶段代表项目：东方御景户型设计：70-80平米、90-100平米三居针对客群：北京外溢刚需客群，投资客占比10-20%左右针对客群：北京外溢刚需客群占比近80%，投资客占比20%左右，少量本地针对客群：北京外溢刚需客群占比70-80%，改善占比10%，投资客占比10%左右房地产市场运行—客群与户型演变燕郊商品住宅市场属于成本导向型，近80%的购房者是来自于北京刚需首置、首改者，其户型设计也多以小面积经济型居多，70-90平米小2居最受欢迎小面积低总价为燕郊市场近年来主力供应户型，北京外溢刚需客群为其购房主力针对客群：河北、北京及外省籍生意人，多为自住需求代表项目：北欧小镇、和安花园、上上城户型设计：300平别墅；70-90平米2居，90-110平米3居代表项目：潮白人家、上上城4季、天洋城、纳丹堡等户型设计：50平米1居，70-90平米2居、90-110平米小三居代表项目：潮白人家、上上城3季、天洋城、东贸国际、@北京等户型设计：40-59平米1居，70-90平米2居、90-120平米三居2001-2005年房地产市场运行—普通住宅发展简析零星开发阶段蓬勃发展阶段升级发展阶段1998-2001年2010年至今持续壮大阶段2006-2009年市场发展背景：2003年至2006年，根据三河市土地局数据，其土地供应量极大，2007年至2011年，其土地市场成交极为稳定，同时整个市场产品类型也出现了极大的转变，整个燕郊由潮白河区域的低密度别墅开发扩展至老城区，并向102国道以南扩展，产品类型转向小高/高层产品房地产市场运行—普通住宅发展简析2001-2005年零星开发阶段蓬勃发展阶段升级发展阶段1998-2001年2010年至今持续壮大阶段2006-2009年04年至07年燕郊大盘云集，盘踞市场多年，占据供应主力，11年之后，中小项目推出，多个项目推出户型均表现为经济类小户型房地产市场运行—住宅代表项目发展简析2001-2005年零星开发阶段蓬勃发展阶段升级发展阶段1998-2001年2010年至今持续壮大阶段2006-2009年03年05年06年07年09年10年11年07年08年09年10年11年12年燕郊房价自03年起，真正开始上涨，经过09年价格下跌后，10年、11年价格有所回升，12年价格略有下跌，但价格依然保持在8000-8500元/平米左右燕郊房价通过典型盘踞市场多年项目价格变化，可体现处价格运行特点2006-2009年2001-2005年房地产市场运行—商业地产发展简析零星开发阶段蓬勃发展阶段升级发展阶段1998-2001年2010年至今持续壮大阶段发展背景：03年至09年燕郊住宅市场在相对低廉的价格及优越的地理区位双重因素驱动下，得到巨大发展此刻，燕郊人口也同期得到迅速增长，北京外溢人口的不断涌入提升了对燕郊区域商业需求燕郊迎来了其第一个意义上的社区型商业，新锐时代，10年大势下，燕郊商业地产也得到大力发展代表项目：09年新锐时代经过审慎考核燕郊市场，并对燕郊人口增长进行科学预估，为填补燕郊商业空白，进入燕郊09年燕郊多个商业项目，均以住宅社区商业形式出现，如星河皓月、美林湾、普罗旺斯商街等；10年—12年燕郊商业得到迅速发展，出现大体量商业体如乐天玛特、天洋城商业、成功大广场、鑫乐汇等燕郊商业真正兴起于09年，新锐时代的进驻，多体现为社区商业，10年-12年大中型商业出现，较具代表性的为成功大广场、鑫乐汇2006-2009年房地产市场运行—写字楼发展简析2001-2005年零星开发阶段蓬勃发展阶段升级发展阶段1998-2001年2010年至今持续壮大阶段燕郊写字楼从最初的文化大厦到目前维多利亚、东贸国际，写字楼档次品质有了逐步的提升，由原来简单的商住两用办公，发展到现在功能性更强5A甲级水平的写字楼发展背景：03年至09年燕郊住宅市场在相对低廉的价格及优越的地理区位双重因素驱动下，得到巨大发展2006年燕郊迎来写字楼发展史上第一个商住性质公寓，这是最早期的写字楼形态，文化大厦此后，随着燕郊产业得到不断发展，2007年燕郊迎来真正意义上的写字楼创业大厦代表项目：2006年燕郊写字楼雏形，商住两用性质公寓文化大厦出现，写字楼功能性不强，更多体现居家办公的感觉2007年燕郊随后迎来了历史上写字楼革命，真正意义上的写字楼出现，创业大厦，这主要得益于燕郊产业的发展10年—12年燕郊写字楼市场探索不断，但写字楼市场开发依然欠缺，这与市场环境相关，代表项目维多利亚，东贸国际房地产市场运行—小结土地市场：燕郊土地市场运行稳定，07年土地大幅成交，奠定09年燕郊房地产市场鼎盛地位，09年及以后商服用地大量成交，当前燕郊商业开发大力发展商品住宅：燕郊普通商品住宅兴起于2003年，以上上城为代表，随后大盘项目盘踞市场多年，近期商品住宅开发多以住宅+商业形式，住宅价格较为稳定，当前均价8000-8500元/㎡，客群近80%来自于北京，多为刚需型客群商业地产：09年随燕郊住宅市场的不断发展，燕郊人口稳步增长，商业地产进驻燕郊以新锐时代开启商业地产开发大潮，当前燕郊商业地产处于高度发展期燕郊房地产市场运行状况良好，得益于区位优势及比较价格优势，燕郊具备较高的购买性价比，商品住宅多以刚需为主，价格保持稳定，目前商业地产大发展时代房地产市场表现—住宅成交量走势2011年燕郊商品住宅市场，月度成交约625套，全年成交7499套，进入2012年随着信贷政策的放松，刚需大量入市，自3月份起月均成交近1500-1700套2011年燕郊商品住宅月度成交约625套左右2012年3月起，燕郊商品房月均成交达到1700套以上房地产市场现状—住宅成交量走势2011年燕郊商品住宅市场，月度成交约5.54万平米，全年成交66.57万平米，进入2012年随着信贷政策的放松，刚需大量出手，2012年起月均成交近13万平米2012年1月起，燕郊商品住宅套均成交面积近90平米房地产市场现状—住宅销售价格走势燕郊房价近期呈现持续上涨态势，11年春节期间，价格有所回落，12年3月小阳春后，价格稳步上升，当前商品住宅均价为8350元/平米春节期间价格有所回落2012年房价小幅回升小阳春期间价格回升房地产市场表现—燕郊商业销售分析燕郊当前商业在售项目较少，部分较大体量的商业均为自持，投资者对于底商及商业街型商业颇为青睐，当前商业销售均价约为2-2.5万元/平米，在租项目租金约1.5-2.5元/平米/天左右；单个项目月均销售速度约15套左右燕郊当前在售商业燕郊当前在租商业房地产市场表现—燕郊写字楼租售分析燕郊当前写字楼市场呈现供需两弱态势，在售写字楼为零，新盘项目仅维多利亚一座写字楼在租，租赁情况较差，开盘半年仅出租30套左右，租金为1.5-1.8元/平米/天左右燕郊当前写字楼租售情况燕郊当前在售写字楼为零，多为租赁项目，新盘项目仅维多利亚，项目开盘半年仅出租30套左右，侧面反映写字楼需求疲软燕郊房地产市场小结预计未来2-3年燕郊房地产市场总体走势平稳，成交量会受政策影响略有浮动，自住型刚需仍是市场主力和发展动力，城市经济、居民收入的良好预期会推动价格继续上扬，拉升对于商业的需求量，写字楼市场发展尚需一定时间住宅市场：燕郊住宅市场表现稳定，成交量自进入2012年以来稳步上涨，成家量不断攀升，同比11年1-7月涨幅近41%，销售价格自2012年3月小阳春后，稳步增长，当前均价为8350元/平米；客群保持不变依然以北京刚需占据绝对主力（80%）商业市场：商业市场在售商业不多，鑫乐汇销售状况良好，月均去化15套左右，当前商业售价在2-2.5万元/平米，东贸国际销况一般，当前商业多为租赁自持，可见开发商对于商业后期升值抱有极大期望写字楼市场：写字楼市场处于供需两弱的态势，老写字楼多为在租状态，租金为0.8-1.2元/平米/天，在售写字楼较少，据调研得知，这同燕郊当地对于写字楼需求偏多有关燕郊住宅地产市场预测燕郊的住宅市场虽然经历了调控，但是在交通驱动以及低房价的驱动优势下，北京外溢的人群依然会选择在燕郊购房，未来2年左右，燕郊住宅市场成交量总体还是以保持稳定的增长为主。同时随着城市化进程以及大北京生活圈的建设和北京政务东移的趋势下，燕郊的房价会跟随通州的发展，而出现小幅的稳定增长。并且燕郊的住宅主力客群构成依然以北京工作的刚需一族形成。燕郊商业地产市场预测燕郊的商业地产是由交通、区位的被动驱动模式，缺乏收入激增的主动驱动资源，现有商业放量大多是为配合住宅推出，难控制商业整体形象及档次，城市尚未形成真正商业中心，随着成功大广场、鑫乐汇、普罗旺斯商街、汇福商业中心以及天洋城等大规模商业项目的问世，逐渐挤压现有的商业项目及淘汰落后的商业模式，未来燕郊的商业地产将逐渐以生活配套式走向综合式、规模式及业态品质之战。燕郊写字楼市场预测燕郊写字楼市场供应较低发展不成熟，较具代表性的写字楼为文化大厦、及维多利亚，当前无在售写字楼，侧面反映市场对其需求量偏低，写字楼市场发展尚需时日Contents

城市分析房地产市场分析竞争环境分析目标客户定位客户调研分析项目战略定位形象定位体系基地环境分析专项市场调研住宅市场调研分析写字楼市场调研分析商业市场调研分析住宅市场调研竞争格局分析竞争格局未来新增供应区域集中于，主力成交板块由东向西转移潮白人家东贸国际燕京航城@北京中建·橄榄谷雷捷时代广场住宅市场调研-在售楼盘分布当前燕郊市场在售楼盘不多，由前期06年左右推出的大盘项目及部分新推小体量项目组成，具体楼盘如下图所示壹克拉公馆美林君渡公寓项目住宅项目燕顺路迎宾路华泰忆江南维多利亚天洋城102国道大秦铁路本案东外环夏威夷南岸二期黄金soho102国道以南，处于待开发阶段按照板块传统开发特点及人群认知可以分为潮白河板块及老城区板块，但当前两板块在售项目差异较少，客户及价格相近度较高，无太大差异，故此进行统一分析住宅市场调研-板块特点工业区板块竞争格局潮白人家东贸国际@北京中建·橄榄谷壹克拉公馆美林君渡公寓项目住宅项目燕顺路迎宾路华泰忆江南维多利亚天洋城102国道大秦铁路夏威夷南岸二期雷捷时代广场燕京航城板块1板块28500-9000元/㎡8000-9000元/㎡居住成熟区（老城区）

102国道以北，燕灵路以东，燕郊传统居住区。新项目不多，高层住宅+公寓代表项目：@北京、黄金soho、天洋城等新供应土地也不多高端项目区（燕顺路）

临潮白河，景观优势强，属于燕郊市场高端品质项目的代表，产品类型为别墅、小高层、高层板塔结合，住宅+公寓。代表项目：夏威夷南岸二期、美林君渡等黄金soho待开发区域（大秦铁路以南）大秦铁路以南，规划有相当体量的住宅、商业用地，开发速度较慢。未来将集中放量的热点区域。44住宅市场调研-建筑形式及体量燕郊当前在售项目共计12个，部分盘踞市场多年的大盘销售基本接近尾声，主要产品建筑形式为高层辅以少量小高层，当前供应主力以中小体量新开盘为主（公寓）天洋城（公寓）东贸国际（公寓）黄金SOHO（公寓）北欧橄榄谷（公寓）维多利亚（住宅）美林君渡（住宅）潮白人家（住宅）燕京航城（住宅）夏威夷南岸（住宅）壹克拉公馆（住宅）雷捷时代（住宅）@北京小高层高层多层103040506070209080100单位（万㎡）项目体量当前在售项目盘踞市场多年大盘住宅市场调研-主力户型分析当前市场在售项目主力供应及去化区间，一居50-60㎡，二居70-90㎡，三居110-120㎡，调研反应其中90平米两居改小三居户型同样极受市场欢迎406080100120140160180200单位：平方米天洋城东贸国际黄金soho中建.橄榄谷维多利亚美林君渡潮白人家夏威夷南岸壹克拉公馆雷捷时代@北京燕京航城一居50-60二居70-90三居110-120零居一居二居三居四居四居以上住宅市场调研-项目均价分析燕郊在售楼盘仅公寓类黄金soho及住宅类雷捷时代低于8000元.㎡，其余在售项目其销售均价在8000-9000元/㎡之间，仅东贸国际公寓售均价高达10000元/㎡（公寓）天洋城（公寓）东贸国际（公寓）黄金SOHO（公寓）北欧橄榄谷（公寓）维多利亚（住宅）美林君渡（住宅）潮白人家（住宅）燕京航城（住宅）夏威夷南岸（住宅）壹克拉公馆（住宅）雷捷时代（住宅）@北京8000元/㎡10000元/㎡6000元/㎡当前在售项目12000元/㎡当前市场销售均价达到8000-9000元/㎡住宅市场调研-主力总价段分析燕郊当前在售项目套总价主要表现为一居45-55万，二居70-80万，三居90-106万，其中普通住宅总价超越120万则达到燕郊的天花板价格406080100120140160180200单位：万元/套天洋城东贸国际黄金soho中建.橄榄谷维多利亚美林君渡潮白人家夏威夷南岸壹克拉公馆雷捷时代@北京燕京航城一居45-55万二居70-80万三居90-106万零居一居二居三居四居四居以上住宅市场调研-项目去化及销售速度在售项目普遍去化率高于80%，仅潮白人家、壹克拉公馆及雷捷时代去化率60%左右，多数项目尾盘销售，结合近期表现，估算燕郊正常月均去化速度约为1500-1700套，月均去化面积约13万㎡天洋城东贸国际黄金soho维多利亚美林君渡潮白人家夏威夷南岸壹克拉公馆雷捷时代@北京燕京航城中建橄榄谷公寓项目住宅项目住宅市场调研-余量余新推量分析2013年新推量2012年余量（公寓）天洋城（公寓）东贸国际（公寓）黄金SOHO（公寓）北欧橄榄谷（公寓）维多利亚（住宅）美林君渡（住宅）潮白人家（住宅）燕京航城（住宅）夏威夷南岸（住宅）壹克拉公馆（住宅）雷捷时代（住宅）@北京183套1497套359套318套283套715套96套91套246套112套51套858套按套均80平米计算2.5万㎡欧逸丽庭2.4万㎡首尔园15万㎡2012年市场余量39.12万㎡5万㎡航天城约15福成5期40万㎡9.3万㎡2013年市场新推量91.6万㎡住宅市场调研-新入市土地量土地成交总量70.93万平米，按照燕郊容积率2计算，则未来入市量为141.86万㎡住宅市场调研-竞争态势分析2012年8月至2013年总供应量为272.58万平米，2012年-2013年在比较平稳的成交走势下，总成交约221万平米，供略大于求，在燕郊这种存在扩容特殊性的市场下，竞争态势比较乐观供略大于求，竞争态势并不激烈住宅市场调研-客群分析目前燕郊客群置业客群主要来自北京，约占70%，首置和刚需客群比例较大天洋城客群分析客群情况：以河北客群（包括河北本地和在京工作的河北籍人群）和北京工作的外地客群为主，购买目的中自住比例占50%，单纯以投资为目的的购买者占比20%。项目客群贷款占到65%，一次性客户占到35%。天洋城置业顾问刘小姐由于北京限购使得河北客群急剧上升，这些客群中不一定跟北京有关系，他们购买的目的更多的是投资，或者投资兼自住，整体能占到30%—50%吧。当然北京工作及北京人依然是购房的主力。以自住为主，部分为投资兼自住性需求。天洋城客群共分为两大类，河北本地客群仅占2成，北京客群7成7月14号@北京开盘，共成交167组客户，客群特征如下：本次成交的客户以北京区域为主，占总比例的61%，燕郊当地客户比例占32.3%。从总体来看，北京区域客户成交量大幅上升，占据了绝对主导地位，燕郊客户成交数量与之前基本持平，但是比例有所下降，外地客户覆盖范围有所增加。从成交年龄看，成交客户以20-40岁的青年置业群体为主，占据89.2%的绝对比重其次是40-49岁的中年置业群体，占7.8%而青年置业群体中又以20-29岁为主力，占比52.7%。@北京客群分析7月14号@北京开盘，共成交167组客户，客群特征如下：成交客户以一般职员和中层管理人员为主，占据71.2%的绝对比重，私营业主占比15.6%成交客户置业目的以自住为主，占绝对比例83.2%，刚性需求主导项目成交量。成交客户以首次置业为绝对主力，占80.8%，其次为二次置业，占14.9%，而三次及以上置业占比较少@北京客群分析住宅市场调研—客群特点区域客群分析—客群无明显变化，来自北京区域的客群依然为市场购买主力

燕郊整体市场客群大致分为四类，其中有40%的客群为在北京工作的河北籍人群，在北京工作的非河北籍客群占30%，河北本地客群占20%，其他占10%。整体市场依然以来自北京区域的客群为购买主力。燕郊楼盘价格呈现西高东低的特征，建筑类型多为小高层、高层，，当前城北形成两大板块，潮白河及老城区整体市场供应以经济型户型为主，一居50-60㎡，二居70-90㎡，三居110-120㎡，调研反应其中90平米两居改小三居户型同样极受市场欢迎，销售报价约8000-9000元/平米左右，一居45-55万，二居70-80万，三居90-106万，其中普通住宅总价超越120万则达到燕郊的价格顶部。燕郊住宅市场当前市场整体去化良好，市场容量呈现扩容态势；2012年8月至2013年总供应量为272.58万平米，2012年-2013年在比较平稳的成交走势下，总成交约221万平米，供略大于求，在燕郊这种存在扩容特殊性的市场下，竞争态势比较乐观客群自燕郊03年房地产真正起步开始，客群就以北京购房群体占据绝对主力，当前北京客群依然占据市场80%比例燕郊住宅市场调研总结58商业市场调研伴随着近几年燕郊的高速发展，在房地产业的拉动下，燕郊人口已经突破40万人，而根据燕郊高新区最新的政府规划，到2015年，燕郊高新区总人口预计将达到100万，城区面积达到100平方公里，完成地区生产总值1000亿元以上，财政收入达到120亿元以上。燕郊的商业也面临更新换代的机遇，燕郊商业正在以燕顺路、102国道及其周边区域为主形成新的未来核心商业区。燕京新城纳丹堡夏威夷北岸田园都市欧溪谷夏威夷南岸普罗旺斯商街汇福商业中心潮白人家东贸国际欧逸丽庭法式风情区乐天玛特鑫乐汇燕京航城步行街上上城四期上上城三期@北京天洋城普罗旺斯上上城五期成功大广场华泰忆江南维多利亚美林湾行宫大市场福成购物中心第五大道文化大厦中建·橄榄谷燕郊商业市场调研60商圈结构分析燕郊商圈整体分为四大块，老商圈是以步行街为代表、次商圈分东西两快，西区以纳丹堡周边商业为主、东区以上上城五期周边为主，而以东贸为中心的商业聚集区暂未形成人气，但随着时间的推移，未来商业供给的大量出现，以东贸为中心的未来商业中心将逐步形成！61老商业中心

燕郊老商业中心，是燕郊传统意义上的商业步行街及批发市场发展而来的，目前在燕郊本地人及周边乡镇居民对燕郊老商业中心的认可度较高。业态分布以传统百货业及低端商品批发业为主；如：步行街、行宫大市场等；次商业中心

次商业中心，是燕郊房地产发展初期衍生出的商业中心，燕顺路两侧以纳丹堡为中心，包含乐天玛特、鑫乐汇为中心衍射；燕灵路附近以福成购物中心广场为中心衍射，逐步发展包括福成家居广场、福成奥特莱斯、福成超市及上上城商业街等区域；未来商业中心未来商业中心，因大量高端住宅、大型商业项目的存在，以及燕郊本地高薪者、北京白领居住着、交通集散枢纽的存在，造就了燕郊西区的未来价值空间；目前因未形成商业规模，预计未来供给量超过100万商业体量；如：成功大广场、汇福商业中心、东贸国际第五大道、普罗旺斯四大名街等；商圈结构分析62商圈辐射范围及吸纳能力分析行宫大街物美超市步行街上上城4期行宫市场63商圈辐射范围及吸纳能力分析吸纳部分周边乡镇居民吸纳部分通州居民吸纳西区部分居民

老商圈调研中，重点调研步行街及行宫大街两侧的商业业态，该商圈以百货、服装、农产品批发、餐饮、商超、中介服务、美容美发等为主。；

该商圈位于燕郊整体的行政区域中心，是燕郊比较成熟商业区域，因业态种类的全面以及业态档次适合本地的实际情况，故辐射范围基本能覆盖到整个燕郊区；

该片区的租金水平以步行街及东杉淘宝城附近达到最高，基本租金范围为3~10元/平米·天，该前区内的商铺出租率约95%左右，除少数商城及内街有空铺外，沿街商铺几乎很难看到空铺。以步行街及行宫市场为主的商业体基本辐射范围能达到全燕郊及周边居民。64商圈辐射范围及吸纳能力分析吸纳部分周边乡镇居民吸纳部分通州居民吸纳西区部分居民在进行调研中，我们发现大部分客户对餐饮娱乐、超市以及服装百货类等生活配套类的商业需求较大；

住宅西区燕顺路附近的居民多数在周末在老商圈附近消费，住宅附近乡镇及通州部分区域的居民，则经常在步行街附近消费，周边商业类型种类多、业态全、档次低。以步行街及行宫市场为主的商业体基本辐射范围能达到全燕郊及周边居民。65福成美食街社区底商五期苏宁福成购物广场商圈辐射范围及吸纳能力分析66吸纳部分国道居民吸纳部分企业职工

上上城五期附近商业基本没有大型商业业态，基本以餐饮小商铺及社区服务性百货为主；上上城五期附近租金水平大约2元~5元/㎡·天，整体出租率约为80%，有部分二三层商业空置率较高。

在进行调研中，我们发现餐饮及休闲娱乐及超市便利店数量较多，服装购物等数量较少；

五期规模大，人口多，其中北京上班族相对其他小区较多，这就形成了早晚高峰商业相对繁荣，白天商业氛围较差。在商业吸纳方面，因相对靠近上上城三四期等相对商业繁荣地区，故住在步行街附近居民基本不会去五期附近消费，片区商业主要吸纳北侧附近企业职工及国道附近居民。以本区域内住宅人口为主要服务对象。商圈辐射范围及吸纳能力分析67普罗旺斯街区行宫大街两侧东贸商街汇福商业中心成功大广场商圈辐射范围及吸纳能力分析68吸纳部分国道居民吸纳部分学校学生吸纳部分燕顺路居民商圈辐射范围及吸纳能力分析

以东贸为中心的商圈，未来商业综合体云集，成功大广场、汇福商业中心、普罗旺斯街区等商业的面世将形成以“大北京”为辐射范围的商圈目前片区内商业均为在建项目，片区无大型商业中心，仅以行宫大街为核心的道路两侧底商，以餐饮、电玩娱乐、休闲配套等为主。片区暂时以周边居住小区为辐射对象，吸纳附近居民、学校学生及国道售楼处的工作人员。该片区商业体量相对较大，若算上未开业商业的话，片区的整体出租率低于50%，其中东贸商业街空置率100%，租金水平约1.5~4元/㎡·天；区域内未来商业云集，将形成以大北京为辐射范围的新商业中心69纳丹堡商街鑫乐汇乐天玛特夏威夷北岸欧溪谷商圈辐射范围及吸纳能力分析70商圈辐射范围及吸纳能力分析吸纳燕顺路北侧居民吸纳高新区企业职工吸纳燕顺路南侧居民

以纳丹堡为核心的商圈，是最近几年新发展的商业中心，随着乐天玛特、天洋电器、鑫乐汇等商业综合体的开业，逐渐形成了燕郊的次级商业中心。燕顺路两侧楼盘较多，早晚高峰往返北京工作的人群是主要的辐射人群，片区内除了大型超市外，餐饮业相对发达，在调研过程中，我们发现晚高峰时段，道路两侧的餐饮点基本处于满客阶段。但是该片区域的空置率也相对较高，美林湾、纳丹堡内街、欧溪谷地下商业以及星河皓月的商业空置率达到30%，反应出该片区后期的业态还需继续调整。该片区的吸纳人群为周边2公里氛围内的社区居民，约5~10万人左右。71本项目商业辐射力及吸纳力预判本项目的商业辐射力界定，按照市场规律来看话，有三种方式论证，一种是寻找本区域的商业热点，进行延续，形成商业辐射聚集作用。即“市场跟随”，另一种是通过市场调研，寻找客户需求的市场空白点，填补市场空包。第三种方法，即采用竞争比较法，按照区域内现有项目的经营情况及市场预判，寻找本项目在区域内的竞争对手进行差异化竞争。新景祥认为，可以用“三相交法”进行辐射力预测；辐射力定性城市型商业？区域型商业？社区型商业？

以商业数量来排名，项目对面区域内的商业业态如左上图标示，从现有业态的档次及功能上来，均属于社区型配套服务以及功能型配套服务的商业类型；从吸纳的人群消费情况来看，片区内的人气及消费力均比较旺盛，从乐天玛特及纳丹堡片区所辐射的人群来看，片区内商业辐射楼盘约15个，辐射人群约有近5~10万居住人口。从该片区内的商业吸纳能力来看，片区内商业均作为区域型商业体，暂时还无法达到城市级商业体（鑫乐汇不参与计算），故本商圈的吸纳能力还仅限于城市西区板块所处的片区。神威路口燕顺路纳丹堡本地块欧溪谷调研区域调研区域调研区域天一路本项目商业辐射力和吸纳力预判本项目商业辐射力和吸纳力预判再回头看看我们的商业部分适合做什么？辐射力定位综合评价城市型商业体片区型商业体社区型商业体燕郊目前定位为城市商业体的在建项目有2个，一个是成功大广场一个是鑫乐汇，从项目体量及业态竞争力上看，本案不具备城市综合体竞争力。本案所在区域定位为区域商业的有乐天玛特项目和星河皓月商街等，两项目现有招商及经营水平来看，整体商业氛围均较好，从项目辐射人群数及消费力来看，片区内可以进行商业增量。本项目具备作为片区性商业体的市场支持。片区内社区型的商业有欧溪谷、纳丹堡等商业街，所面向的消费者均为本小区周边居民，目前整体租赁水平均较好；本案住宅体量相对较小，如商业部分定位为社区辅助型商业，则商业面积相对较小，项目风向也相对较小。但从项目整体价值上考虑，本案商业部分作为社区型商业，不能完全发挥商业价值。？在对业态业种进行调研中，重点选取目前营业以及即将营业的项目进行调研，从超市、酒店以及餐饮娱乐等业态的调研中，我们发现目前燕郊市场对大型超市的需求量较大，同时餐饮娱乐业也相对火爆，但是相对于酒店业以及家居建材来说，生意相对清淡，饱和度较高。相关业态业种调研乐天玛特京客隆东杉购物广场鑫乐汇福成购物中心燕龙生态度假酒店思蓓兰会议中心福成国际酒店福禄寿酒店东贸五星酒店绿岛建材城75调研对象：乐天玛特主营业态：大型超市、精品服饰、儿童游乐、餐饮美食等经营状况：超市与餐饮生意较好，儿童主题类周末较好，其余精品服饰类基本处于市场培育期，平时生意较为清淡；租赁水平：5元/㎡天—20元/㎡天（使用面积）乐天玛特项目以超市作为主力店吸引周边客群，同时配合麦当劳、呷哺呷哺、庆丰等餐饮以及儿童主题作为次主力店聚集人气，配合服装百货、金银饰品等购物类业态进行档次提升。项目整体区域优势明显，在纳丹堡附近能吸引周边近十几个社区的固定客群以及一些科技园区的职工等。综合型业态业种分析调研对象：鑫乐汇国际购物中心主营业态：沃尔玛、影院、餐饮、精品服饰、儿童游乐、婚纱摄影、家居家纺等经营状况：大部分商业街区处在开发阶段，仅沃尔玛、肯德基等装饰门头；租赁水平：2.5元/㎡天—4元/㎡天（建筑面积）鑫乐汇是燕郊最大的综合商业项目之一，总建面近20万平米，涵盖业态较为广泛，主打业态为沃尔玛、影院与餐饮美食街，配合百货服饰及儿童类形成全业态百货综合体。在业种比例方面男女装服饰、儿童、餐饮所占门店数量较多。该项目持有一半比例，其中持有部分招商进度为70%，出售部分招商进度为40%。综合型业态业种分析调研对象：东杉购物广场主营业态：物美超市、淘宝城、苏宁电器等经营状况：商业经营较为成熟，各个业态生意均不错，淘宝城内商家更新率高；租赁水平：10元/㎡天—13元/㎡天（使用面积）东杉购物广场在步行街北侧，为老商业圈的核心地带，商业氛围相对成熟，购物广场以服饰百货、超市、家具家电等业态为主打业态，同时配合其他社区服务性商业。相对来说，本区域内的餐饮商户较少，一方面受住宅底商餐饮条件受限，一方面相对中低端餐饮集中在步行街附近形成吸纳力。区域内相对租金较高，且商户的竞争激烈，更替性较大。综合型业态业种分析调研对象：福成购物广场主营业态：大型超市、餐饮电玩、家电、百货家饰、家居家具（未开业）等经营状况：业态定位更换后，与去年相比略有起色，整体经营相对较好，周末及晚上人气相对较旺，部分餐饮商家需排队半小时左右；租赁水平：3元/㎡天—5元/㎡天（建筑面积）福成购物广场当初定位为超市、奥特莱斯折扣、家居城等业态，后期因生意清淡，逐渐更替为超市、餐饮电玩、家电家具及品牌服饰等业态，其中超市及餐饮所占体量较大，且生意较好，家电、家居作为次主力店，形成一定的区域吸纳力，相对来说服饰及百货业生意较为清淡。综合型业态业种分析调研对象：东贸五星酒店、福成国际大酒店酒店星级：东贸准五星标准、福成四星标准经营状况：东贸酒店招商近1年无结果，福成酒店旺季90%满客率，淡季40%；标间单价：福成标间约300元/间·天业种范围：（东贸）商务客房、娱乐设施、高端百货；（福成）中西餐、会议大厅、客房；东贸国际酒店在招商当初意向全部出售给酒店管理公司，后期寻求品牌合作，但招商1年无结果。福成大酒店为全自持及自营，以酒席及会议厅出租为主打业务，配合针对性的客房租赁作为主营收入。酒店业态业种分析酒店业态业种分析调研对象：思蓓兰国际会议中心酒店星级：准四星标准经营状况：以承办会议为主，属会议型商务酒店，目前整体经营较好；客房单价：标间约290~500元/间·天业种范围：宴会大厅、会议大厅、客房、洗浴足疗、休闲娱乐；思蓓兰的业态种类比较全，在燕郊小具知名度，其中1.7万平方米的餐饮面积，1000平方米的无柱结构大宴会厅和600平方米的小宴会厅，十八个不同类型的会议室、厅各具特色。运动馆内，双场地网球、羽毛球、壁球、乒乓球、KTV等一应俱全，桑拿洗浴、按摩、足疗同时对外部经营。酒店业态业种分析调研对象：燕龙生态度假村酒店星级：五星级标准度假酒店经营状况：300间贵宾客房，全年预订率在50%~60%左右；标间单价：标间约300元/间·天业种范围：生态餐饮、热带雨林温泉洗浴、儒家客房、国际会议中心、康体娱乐、健身马术、休闲垂钓、绿色采摘；燕龙生态度假酒店占地千亩，经营面积8万平米，主题餐厅营业面积10000平米，能同时接待1300人用餐，200余亩生态采摘园里果树茂盛、蔬菜鲜爽，垂钓园各鱼种肥硕，供游客充分感受到自在采摘、休闲务农、悠然垂钓的乐趣和喜悦。1.燕郊商圈的专业市场档次较低，以中低端百货业商品及农产品为主，主要批发客户群体为周边市场商户及周边乡镇进城采购客户，北京来燕郊采购的客户几乎为零；2.燕郊商圈的中高端市场经营现状极差，以福成家居广场、福成奥特莱斯为例，当初定位以福成社区居民为主，做名品折扣、品牌家居，但后期运营出现极大问题，导致价格与北京价格无优势，后期业态整改后，奥特莱斯改为娱乐场，家居广场品牌降为三线品牌；3.燕郊商圈大部分以社区底商的形式存在，业态单一无规划，在调研中，我们发现，商圈大部分的商业形式以社区辅助型的底商存在着，业态以餐饮为主，中介和便利店为辅，尤其燕顺路的社区居民步行20分钟内除了乐天玛特基本没有逛街的地方。4.燕顺路的商圈未来将形成燕郊核心商圈。从调研情况来看，大部分燕郊本地消费者对燕顺路的未来商圈发展充满期待，随着燕顺路两侧入住率的逐渐提高以及燕郊交通、游乐事业的发展，作为燕郊商业桥头堡的燕顺路商圈，商业价值及氛围将逐步提高；5.未来三年内，燕郊大型商业项目轮番推出，商业市场竞争压力大；成功大广场、东贸国际以shoppingmall的形式出现，普罗旺斯商业街以四大商业名街问世，汇福健康中心商业街集一站式世界名品城问世，而鑫乐汇、天洋城则以综合商业集合体的形式出现，这些项目商业总体量超200万方，加大燕郊整体市场竞争。6..燕郊中高端商务酒店业需求较少，中低端酒店及洗浴中心有一定的市场需求。从目前的东贸国际酒店招商的困难以及福成大酒店、思蓓兰会议中心的业态组合来看，超四星以上的中高端商务酒店运营有难度，但以餐饮、洗浴为主，客房/KTV为辅的中低端酒店在燕郊有一定的市场需求基础。燕郊商业调研总结及发展研判：83主要餐饮娱乐集中地分析以纳丹堡为核心的沿燕顺路两侧商业门面房，形成大量的餐饮美食拍档及休闲娱乐场所，因为该区域居住人群多为在北京CBD工作的小白领及在燕郊工作的私营老板，所以该区域的餐饮上客率以晚上7点~9点为最高峰。在调研中，我们发现在燕顺路与神威路路口，晚上7点~7点10分时间段，过往车流量为312辆，行人量为181人次。此区域的餐饮规模以中等规模为主，主力餐饮店面面积在150平米左右，客单价在30~50元左右，每桌翻台率为1次/小时；纳丹堡附近餐饮娱乐主要餐饮娱乐集中地分析上上城5期项目规模较大，入驻人口较多，五期西门附近沿街门面几乎以餐饮娱乐为主，在此居住的人口基本上以在北京上班及在燕郊、通州上班的人群为主，并且是多辆公交车总站，故此区域的消费者多集中于晚高峰时间段就餐。通过调研，晚8点左右十分钟内五期西门口往返车流量为237辆，过往行人约300人，晚8点~9点时间段餐饮满客率90%，每桌客价约为150~200元。该区域餐饮主力店多为一拖二门面，面积为200平左右；休闲娱乐以洗浴、KTV包间为主，个人消费主力金额在50元左右；上上城附近餐饮娱乐主要餐饮娱乐集中地分析行宫大街从潮白人家到步行街区域内餐饮店家的商铺较多，区域内本地居住人群及在燕郊本地工作的人群较多，中午及晚上是该区域内餐饮娱乐的主要上客时间段，该区域主要集中中低档排挡式餐饮及小型娱乐场所为主，全天客单均价为20元~30元，每客就餐时间以半小时内为主，店面以单层平面100㎡以内为主，娱乐场所以洗浴、电玩及KTV为主，主力消费群体为附近居住的年轻人。行宫大街餐饮街主要餐饮娱乐集中地分析燕郊102国道两侧的大型餐饮较多，部分餐饮娱乐店面已经形成约十年时间，有较好的固定客群与口碑，其中以蜀乡东坡酒楼，家和肉饼，六必胜肥牛，羊老大涮肉，鼎香园酒楼，燕中燕KTV洗浴最为知名，该区域餐饮娱乐多为独栋多层小楼，包间与大厅并存，店面主力面积约500~1000平，该区域主力客群为国道过往行车客群及固定单位客源，晚7点~10点为主要上客时间段，客单价可达到80~100元左右；日平均满客率约为60%左右；调研对象：绿岛建材城主营业态：建材、灯具、板材、卫浴等经营状况：已形成较为成熟的批发零售及加工石材市场，满租率约为95%；租赁水平：每套4万~5万/年（一拖三式）、5元/平·天（精品区店铺使用面积）绿岛建材城在燕郊较为知名，目前已形成一定规模，具备灯具家居精品区及建材板材一条街，精品区以专业市场门面为主，市场管理费自持租赁为主，建材板材街以一拖三门面为主，多为出售后业主租赁。建材街区二楼三楼多为店家仓储用途，部分三楼以店家住宅为主；该市场经营者普遍反映生意较为难做。其他业态业种分析写字楼市场调研燕郊因第三产业发展程度较低，当前市场处于供需两弱的状态，办公需求主要集中于产业园区，商业写字楼仅四个项目；无在售项目，在租的新盘项目仅维多利亚。在产业结构未有较大调整之前，写字楼市场前景不容乐观，需慎重考虑。文化大厦东贸国际维多利亚创业大厦写字楼市场调研-分布区域位于燕郊黄金地段，是燕郊第一座商住两用公寓，为燕郊地标性建筑。项目周边交通便捷，配套完善，是集住宅、商业、办公、休闲娱乐为一体的小型综合体项目。文化大厦写字楼项目调研入驻企业：项目写字楼部分主要为商住两用型，入驻公司多以小型私人成立的公司为主，比如家教公司，教育培训公司，艺术学校、房地产公司等等。目前入驻率较高，达90%以上。电梯间楼道间写字楼为商住两用型，档次较低，入口比较隐蔽，无大堂，过道黑暗，电梯间无空调，无专门对外的招商部门。户型面积为一居：50-80平米,两居:90-95平米,三居：140平米租金约0.7元/平.天，售价9000元/平文化大厦写字楼项目调研城美·维多利亚D座写字楼规划排布与A座公寓一致，写字楼只租不售，相比A座公寓80%的去化而言，写字楼招商困难较大，入驻企业规模较小，空置率较高，仅入驻30多家企业。项目写字楼介绍写字楼项目调研东贸国际写字楼位于项目西南侧，位于河北进京咽喉地带，建筑面积约2.8万平方米，建筑已封顶，目前处于内部细节处理阶段。实景图效果图5A甲级写字楼，建筑面积约2.8万平方米，单体高度80米，建筑已封顶，目前处于内部细节处理阶段。23层，单层面积1250平方米。写字楼项目调研写字楼市场调研—代表项目分析燕郊写字楼市场较老的项目，如文化大厦和创业大厦基本满租，而新盘项目维多利亚，2011年开始招商，目前仅入驻30家企业，出租率不及10%，从侧面反映了当前写字楼市场的需求乏力的状态。Contents

城市分析房地产市场分析竞争环境分析目标客户定位客户调研分析项目战略定位形象定位体系专项市场调研基地环境分析项目区位分析项目用地现状分析项目四至情况项目交通条件分析项目周边配套项目地块综合评判燕郊经济技术开发区位于北京市通州区东面，隶属于河北省廊坊市三河（县级市），与北京市中心天安门的直线距离约为30公里。由于其得天独厚的区位优势，燕郊房地产市场得到充分发展，并且引进多家外企及制造业成为国家级高新技术开发区位置：

燕郊隶属河北三河境内，与通州相互嵌入京东，西距天安门30公里，距CBD25公里，京通快速路将北京与燕郊紧密连接，从燕郊驾车到CBD只需30分钟。燕郊西北距首都国际机场25公里，南距天津港120公里，东距秦皇岛港260公里，拥有得天独厚的地理优势。项目区位分析规模：

燕郊经济技术开发区幅员面积180平方公里，规划面积80平方公里，规划人口80万左右。地位：是廊坊市财政收入的重要组成部，其也是北京房地产市场的重要组成部分，有效缓解北京城区人口压力。得天独厚的地理区位成就了燕郊地区房地产市场的繁荣，房地产试产的发展进一步带动了其他产业的发展，从而使燕郊的城市地位及城市规模稳步提升项目区位分析本案位于燕顺路北部区域，燕顺路为燕郊新形成的高端住宅项目聚集区，并形成了以纳丹堡为核心的商业中心，该区域人口基数大并且主要以在京上班的白领为主，对产品品质要求较高，但配套设施尚不完善，尚不能满足居民的休闲购物需求。区位：

项目位于燕顺路东侧，纳丹堡对面，区域人口密度大，消费需求高。该区域交通便利，门前燕顺路为双向六车道并有815/818/望京线多路公交车直达北京及通州区域。迎宾路燕灵路燕顺路102国道燕昌路汉王路神威北路竞争：

燕郊现有商业主要有步行街、乐天玛特、纳丹堡、新世纪商城等，在建或在招商的大型项目有鑫乐汇、成功大广场、首尔园、天洋城等，其规模较大竞争优势明显，近两年投入市场的商业体量将逾百万，加之其他社区商业配套已超出区域市场商业容纳范围本案燕郊的主要居住区集中在迎宾路区域，上上城区域及新形成的燕顺路区域。本案位于为广大购房者认可的燕顺路区域，与纳丹堡相邻一定程度上增加了项目的卖点，但区域竞争激烈还应以品质取胜蒋谭线上上城纳丹堡燕京新城燕京新城星河皓月威毕欧溪谷夏威夷北岸夏威夷南岸东贸国际潮白人家汇福健康城@北京田园都市普罗旺斯商业街欧逸丽庭法式风情街乐天玛特燕京航城鑫乐汇天洋城首尔园行宫市场步行街维多利亚文化大厦橄榄谷成功大广场上上城五期上上城福成购物中心夏威夷水岸东外环项目用地情况分析

项目用地规整临路展示效果好，但由于地块小，项目规划容积率高，使本项目产品方向较为固定，但项目地块较为平整，无地上附着物，地块开发进度会较快。--规划指标--占地面积：3.4万平米（含市政绿地4515平米）建筑面积：14万平米容积率：≤4.5绿地率（%）：≥35%

建筑高度：≤70米用地性质：商服用地--地块现状分析--路况交通：临主路燕顺路，为燕郊主干道之一，展示效果好，同时毗邻多俩公交线路，直达北京CBD及望京。地块形状：地块较规整且临主路一面较长，便于开发商业项目。地块现状：地块内较为平整。规划指标：容积率较高，易造成整体建筑密度大。本案纳丹堡燕京新城项目四至情况项目用地较规整条件较好，临主路展示面较长展示效果好，但占地面积较小，容积率高。项目周边抓宅项目较多以形成了初步的商业氛围，但配套设施尚不完善东至：燕京新城小高层住宅无配套商业燕京新城燕京新城南至：燕京新城多层住宅无商业配套设施道路较窄，人流稀少，无商业氛围西至：燕顺路双向三车道，车流量大，中间有隔离带阻隔，对路对面客流到达本项目形成一定阻碍北至：北一路道路较窄，人流稀少，无商业氛围城市道路高速、国道火车站项目地块项目位于燕顺路东侧、为除迎宾路外的贯通城市南北的城市主干道，南至102国道与燕京高速相连，30分钟直达国贸，北至京平高速，40分钟到达北京平谷地区，并有8次列车经过燕郊地区。项目交通环境分析·铁路燕郊经济技术开发区房地产市场及经济的快速发展大部分得力与交通的便捷度，到北京国贸地区驾车时间只有半小时，是很多京郊地区不具备的，所以吸引了大量在京工作着来燕郊购房项目紧邻燕顺路、与神威路，神威路为贯通城市南北，燕顺路贯通东西，四通八大的交通可从本项目快捷到达城市的任意位置。本项目距燕郊火车站5.5公里，距直达北京的102国道3.8公里，距离步行街燕郊公园3.8公里，距即将开业的大型购物场所鑫乐汇不足两公里。迎宾路燕灵路燕顺路102国道燕昌路汉王路神威北路蒋谭线东外环燕郊公园火车站鑫乐汇项目交通环境分析燕郊和北京之间，目前仅靠一架大桥作为生命线连接。虽然仅隔着一条河，但是到了节假日或者早晚高峰，却像是“千军万马过独木桥”一般，这也在一定程度上阻碍着燕郊及燕郊楼市的发展。目前，三河市出资建设，实现燕郊北外环与通州区徐尹路对接，跨潮白河大桥建设已与北京达成协议，并即将工建设。除此之外也有规划中地铁通往燕郊。大桥的建成将成为燕郊到北京的第二条生命线，包括本项目在内的上上城、纳丹堡、星河185、壹克拉公馆等大桥周边项目都将受益，并进一步提升本项目价值点。地铁的建成也将进一步加快燕郊地区房地产及经济的发展步伐。地铁规划方案一地铁规划方案二地铁规划方案三项目交通环境分析项目用地现状及周边配套项目地处新开发区域周边聚集着大量高端住宅项目，人口密度及消费需求大但周边配套设施不足，商业品牌与形象较差，休闲娱乐和生活服务类缺失较严重，不能满足周边人群生活及消费需求。区域内品牌形象度较高的只有乐天玛特、苏宁电器和即将开业的鑫乐汇。教育资源主要商业体银行、信用社休闲娱乐汇福实验学校1000米2000米乐天玛特鑫乐汇燕郊开发区医院民寿堂医院三河市冯家府小学汇百川酒楼优得咖啡鑫龙江酒店工商银行农村信用社农村信用社华堂国际高尔夫俱乐部跆拳道俱乐部凯歌苏宁电器好来网吧兴达房产兴达房产餐饮医疗房产、中介文峰中路商业地块TWO劣势机会威胁资源：周边居住人群多为白领，消费能力较高，且大量人群入住已形成初步商业氛围。交通：

项目紧贴主要道路燕顺路，地块临路条件好，车行交通便利，815路直达北京国贸。区位：燕顺路区域为人们认可的，宜居区域。S优势挑战：

在地块较小容积率较高的情况下，做出符合客户需求又能使项目价值最大化的产品设计。竞争：

建设中的汇福健康中心和首尔园建筑规模较大且项目自身配套设施齐全。其他在建及在规划项目政策：

北京市限购令的继续实施，为燕郊房地产市场提供了良好的发展契机。需求：现阶段燕郊房地产市场需求量大，大量在京工作者在燕郊购房产品：以客户需求为导向，有的放矢。交通：在建的徐尹路及规划中的地铁进一步提升交通便捷度。配套：

项目周边教育、医疗、休闲娱乐生活配套设施严重缺失。规划：

地块占地面积叫小且容积率较高。项目用地条件综合评判项目用地条件综合评判项目自身地块条件项目占地小，控规条件较多，项目开发方向只能以高层建筑为主。市场及竞争环境项目周边住宅项目未来2年供给较少，竞争态势较弱，商业项目未来2年供给较多，竞争较为激烈。区域内客群分析项目区位项目所处的位置是燕郊居住氛围最优城市的板块，周边交通条件及商业配套较好。地处燕郊次商业中心，已形成初步的商业氛围，但周边医疗、教育、休闲等精神生活配套仍处于缺失状态，项目交通条件优势明显，周边居住氛围较为浓厚。结合本地块的控规条件，本项目具备开发中高层住宅（公寓）、中高层SOHO式公寓、综合型商业、主题风情街等项目，新景祥将通过大量的市场调研、问卷访谈及竞品分析，进行本项目的战略定位。项目周边居民较为集中，以北京工作燕郊居住客群为主，消费力较为旺盛，对购物环境要求较高。Contents

城市分析房地产市场分析目标客户定位客户调研分析项目战略定位形象定位体系专项市场调研基地环境分析竞争环境分析重点竞争项目分析竞争态势研判在结合市场分析和楼盘调研中，我们根据控规相似、产品相似以及同板块的商业、住宅公寓等项目单独进行分析，从而总结出本项目的机会点及差异化开发、营销的模式。针对项目本身所具备的特质，我们将通过相似案例的分析，推导出本案的开发模式。纳丹堡东贸国际乐天玛特鑫乐汇天洋城108纳丹堡商业街为社区服务型商业，与本项目只有一路之隔，周边十万常住居民成为固定消费客群，临燕顺路的外街人气比较旺盛，目前商业氛围已初步形成，对本项目价值有一定提升作用。纳丹堡商业街重点竞争项目分析-纳丹堡项目由外街和内街两部分组成，外街营业状况良好内街经营惨淡外街与内街均为100%销售，目前整体出租率为90%，租金外街约3元/平.天，内街1.5~2元/平.天；年回报率5%至10%。纳丹堡商业街纳丹堡商街为纯出售型物业整体出租率达90%以上，无大品牌进驻；以餐饮、房地产中介、药房门诊、小超市等生活服务类业态为主。重点竞争项目分析-纳丹堡乐天玛特乐天玛特定位区域型商业中心，距本项目约1000米左右集商业、休闲、娱乐、餐厅于一体的大型商业综合中心，已得到区域内消费者的认可项目业态档次较高，业态定位主题鲜明，对本案商业部分的业态和功能定位即具备参考意义也存在有很大的竞争关系。重点竞争项目分析-乐天玛特乐天玛特乐天玛特是区域内在营业的唯一区域区域辐射型商业体，业态丰富度较高，以超市为主力店搭配儿童娱乐、影院及品牌餐饮，对区域内客流（包括本项目客流）吸引力度较大。重点竞争项目分析-乐天玛特影城建筑面积2013平方米，有6个时尚影厅，其中有四个为3D电影放映厅由于其交通可达性一般，乐天玛特开通了免费班车及免费停车场，来吸引客流，并增加其辐射范围，也是本项目的借鉴点。商业综合体商业街酒店式公寓鑫乐汇项目位于燕郊新城核心区，总建面近20万平方米，汇集娱乐、休闲、购物、办公为一体的商业综合体，未来将是燕郊新城区乃至三河市最大的商业航母。重点竞争项目分析-鑫乐汇沃尔玛超市面积：15000平米国际影城面积：8000平米电器卖场面积：4000平米新世界百货面积：26000平米商业综合体，包括沃尔玛超市、国际影城、新世界百货及电器卖场商业街划分为时尚品牌、特色餐饮、婚庆摄影、运动休闲、儿童成长天地、家居家纺等全业态情景式商街，目前招商正在进行中。鑫乐汇时尚品牌街区特色餐饮街区婚庆摄影街区而替补个成长天地运动休闲街区家居家纺街区项目分为自持和销售两部分，自持部分主要由沃尔玛超市、影院百货、电器卖场等几大主力商户组成，保证项目增值。销售部分则规划为不同业态的主题商业街区，特色鲜明，易于分割销售。重点竞争项目分析-鑫乐汇鑫乐汇投资回报率：预计8%~15%项目持有一半比例，其中持有部分招商进度为70%，出售部分招商进度为40%重点竞争项目分析-鑫乐汇鑫乐汇分自持和销售两部分，从销售和出租的物业类型上看，街区商业是易于分割和销售的也是投资者偏好的物业类型租售状况：租售价格：租赁价格：2.5元/㎡天—4元/㎡天（建筑面积）

销售价格：1F28000~30000元/平2F25000元/平3F20000元/平租售比例：自持面积5.3万平方米，出售面积6万平方米租售区域：综合体商业自持（平层商业），商业街出售（沿街商业）商铺购买者客户的主要来源是北京及燕郊及三河