某项目总体策划思路概述

永州江南项目总体策划思路Ⅰ、市场调研分析永州概况江南项目所在区域永州昔称零陵，位于中国湖南省南部，永州市辖芝山、冷水滩两区和祁阳、东安、双牌、道县、江永、江华、宁远、兰山、新田九县，面积2.24万平方公里，人口550万。永州是一座具有两千多年历史的古城。是湖南四大历史文化名城之一，拥有九疑山、舜皇山、阳明山三大国家森林公园和五个省级自然保护区。永州是是距华南重镇广州最近的城市之一，自古便是华中、华东地区通往广东、广西、海南及西南地区的交通要塞。境内湘江北抵长江；两条国道、十条省道在境内纵横交错；湘桂铁路横贯永州市北部，是连接西南诸省和海南、粤西的桥梁。永州市目前形成了以食品、机械、轻纺、建材、冶金为骨干的门类比较齐全的地方工业体系。生产三菱猎豹汽车的长丰集团是湖南最大的汽车工业基地，拥有年产三万辆整车和五万辆车身的能力。具有年产五十万大箱香烟的零陵卷烟厂，是全国工业企业五百强之一。潇湘集团是一个集机械、冶金、建材、制药为一体的大型企业集团。城市建设规模现在为60平方公里，形成了以零陵大道、潇湘风光带为纽带连接芝山、冷水滩两区的整体格局和融山、水、洲、城为一体的现代化园林城市

冷水滩区总人口约为54.84万人，城市人约口24.53万。冷水滩城区远期规划（至2020年）建设总用地45.5平方公里，城市人口43万人。地形北、东、西三面高，中、南部较低平，地貌特点以岗、平为主，山、丘、水兼有。永州经济背景基础设施建设提升城市品位，拉动房地产发展基础设施建设力度加大。近年来，永州加快了以公路、桥梁、城市绿化、供水、环保、电网改造、防洪等重点基础设施建设。三条交通大动脉(衡枣高速公路、永连公路、洛湛铁路永州北段)相继竣工通车和运营，永州的交通条件显著改善；此外，冷水滩区河东路网、永州火车新站及站前大道、冷水滩区潇湘广场、宁远九嶷大道、零陵区南津路改造、道县潇水二桥、零冷两区城市防洪堤、零冷两区自来水管道铺设等十余项重点工程进展顺利。2001-2006年以来，全市累计完成基础设施投资224亿元，年均增长26.5%。这些基础设施项目的相继建成投产，显著提升了城市的品位，大幅缓解了硬件设施的“瓶颈”制约，拉动房地产业发展。永州经济背景第一产业第二产业第三产业（亿元）119.5118.31180.02占比28.6%28.3%43.1%增长率5.9%15.1%13.8%经济总量增长速度较快2006年全市GDP为417.83亿元，增长11.8%。旅游、房地产等服务业快速发展，第三产业保持稳定增长态势，对经济增长的贡献率为50.2％，拉动GDP增长5.9个百分点。

永州经济背景居民收入稳定增长，消费逐渐升温

2006年全市财政总收入23.24亿元，增长16%,比去年快2.9个百分点；永州城镇居民人均可支配收入8451元，同比增长13.8%；全市农民人均纯收入达2960元，同比增长8.1%；城市居民家庭每百户汽车和电脑拥有量分别为1.5台、20.4台。2006年，全市社会消费品零售总额达117.26亿元，同比增长14.6%，2001年以来增幅分别为10%、10.7%、4.3%、13.5%、13.7%；消费水平一路走高，消费升温势头明显。全市现有11个亿元以上的商品交易市场，年成交额达23.98亿元，占社会消费品零售总额的20.5%。永州经济背景人民生活小康水平房地产发展空间大生活质量明显提高。2006年城镇居民恩格尔系数(食品支出占生活消费支出的比重)，由2001年的43.5%下降到2006年的40.5%；生活水平恩格尔系数（%）住房支出比重（%）温饱型55～59`7.650～5511.2小康型45～5012.140～4518.9富裕型40以下22.5我国城镇居民“住房支出比重”平均投资仅占10％左右，发达国家一般达到25％。住房支出比重应是和人民的生活水平协调发展的，人民生活水平可以通过恩格尔系数来衡量。恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准发达国家的经验表明，在人均住宅建筑面积达到35至40平方米之前，会保持较旺盛的住房需求，说明永州房地产市场仍有较大的发展空间。城镇居民人均居住面积达到32.4平方米，比2001年增加2.2平方米；永州房地产市场背景

房地产进入快速发展期

2006年，永州常住人口人均GDP为1050美元，房地产开始进入快速发展期。人均GDP与房地产发展关系800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期永州房地产市场背景

商品房供求量增长快速

2006年，永州全社会固定资产投资完成180.12亿元，同比增长24.0%，六年累计完成投资647.3亿元，年均递增22.1%，比“九五”时期快了4个百分点；投资率(全社会固定资产投资占GDP的比重)由2001年的26%提高到2006年的42.9%。永州房地产市场从2001年开始起步，资质以上等级的房地产企业由2001年的23家发展到2006年的59家；2006年，全市限额50万元以上的房地产企业商品房施工面积225.49万平方米，销售面积60.95万平方米，分别比2001年增长9.75倍和5.21倍，年均增速分别达60.8%和44.1%。冷水滩房地产市场背景房地产业处于发展阶段住宅销售出现供不应求态势

2005年末，全区有房地产开发企业27家，完成房地产开发61449万元，施工房屋面积90.54万平方米。其中住宅65万平方米。竣工房屋面积30.4万平方米，其中住宅22万平方米；销售房屋面积40万平方米，其中住宅32万平方米，实现销售额54613万元，其中住宅31953万元。

冷水滩房地产市场格局西商东居以湘江为界，河西是冷水滩的商业集中地，河东由于是新区政府所在地，公建配套设施迅速完善起来，交通与环境的利好性使河东成为宜居新城。西商东居河东新城冷水滩主要楼盘分布永粮国际1000元/平米湘江明珠1260元/平米颐园小区1400元/平米苏杭大厦1288元/平米舜德花园1300元/平米银竹批发大世界980元/平米舜德城市摩尔1300元/平米滨江豪园1580元/平米永粮国际1100-1400元/平米世纪滨江1700元/平米上城国际1500元/平米河西楼盘数量多于河东住宅价格区间在980-1700元/平米，主力为1000-1400元/平米河东住宅价格高于河西冷水滩主要楼盘分析项目名称地址区域物业类型占地面积建筑面积价格永粮国际冷水滩区零陵北路河东商住165亩20万㎡门面9650/㎡住宅1000元/㎡湘江明珠冷水滩区沿江北路河东商住12亩4.6万㎡1260元/㎡颐园小区冷水滩区育才路与逸云路交汇处河东住宅19亩13.9万㎡1400元/㎡苏杭大厦冷水滩区中心主干道凤凰路29号河西商住5.6亩2.5万㎡住宅1288门面13800铺面5600元/㎡舜德花园冷水滩区零陵北路河西住宅41亩12.9万㎡1300元/㎡（均价）银竹批发大世界冷水滩区凤凰园梧桐路(区委、区政府新址正对面)河西商住160亩32万㎡980元/㎡（均价）舜德城市摩尔冷水滩区零陵北路1号河西商业36亩11.08万㎡1300元/㎡（均价）滨江豪园清桥路、舜皇路、梅湾路的交汇处河东商住38亩15万㎡1580元/㎡永粮国际零陵北路中段（顺德花园斜对面河西商业中心160亩10万㎡1100-1400元/㎡世纪滨江冷水滩区湘江东路与翠竹路交汇处河东住宅32亩12万㎡预计1700/㎡（未售）上城国际冷水滩河西珊瑚路与车站路交汇处河西商住24亩0.6万㎡1500/㎡合计692.6亩134.58万㎡案例——永粮国际开发商：永州天鸿置业地址：零陵北路中段物业类型：商业中心、住宅、产权式酒店建筑面积：10万平米销售价格：住宅均价1000元/平米门面均价9650元/平米项目处于河西商业中心位置，地址位置优势明显。对外宣传规划打造五星级酒店，利于提升项目整体形象。规划布局欠科学，底商乱档次生活小区约3.1万平方米商业街区约1.8万平方米的商业街区，打造成一个纯休闲、娱乐场所。产权酒店――天鸿国际大酒店总建筑面积43000平方米，地下2层，地上23层。按国际五星标准打造，内设普通客房、豪华套房、总统套房、中西式餐厅、休闲娱乐中心、康体中心、商务中心、会议中心等完善的配套设施都以商务休闲度假为主题。由国际著名的香港JR酒店管理公司全程管理。以大户型为主100-150㎡为主力户型户型方正，平板案例——滨江豪园开发商：永州市中建置业、湖南省欧利房地产开发位置：河东清桥路、舜皇路、梅湾路的交汇处定位：集商务办公、购物娱乐、居家休闲于一体的大型高尚成熟生活社区物业类型：住宅、商业街、写字楼规模：占地面积38亩，总建筑面积15万平方米住宅面积11万平方米，商业面积4万平方米。绿化率30%，由9栋高层电梯建筑楼群组成，一、二层为大型超市、商业步行街，地下为二层停车库。面积从110㎡-280㎡大小不等，130㎡为主力户型冷水滩房地产市场结论冷水滩房地产处于发展阶段，商品房住宅出现供不应求的态势；由于冷水滩城镇人口量少，仅24万多人，制约着房地产的发展速度。房地产格局“西商东居”，河西开发热度高于河东，商业体量较大，河东以住宅为主；商品房的建设规模不大，大多数在40亩以下，但也有少量几个楼盘在160亩左右。商品房住宅价格区间在980-1700元/平米，主力价格区间为1000-1400元/平米。价格偏低，有较大提升空间。河西由于自建房不公平竞争过量，牵制价格上涨速度，河东整体房价高于河西；冷水滩住宅开发以多层为主，开始出现少量高层建筑；户型结构以120-150平米之间的大户型为主力；楼盘素质普遍不高，创新产品少；景观园林的打造受楼价所限，有待进一步的提升；形象包装浮于表面，普遍缺乏对文化内涵和形象价值的提炼；本案SWOT分析项目基本资料项目位置:冷水滩区河西凤凰园经济开发区规模:占地120亩分期开发:分两期开发,一期开发42亩纯住宅,二期开发80亩(其中40亩做住宅,另40亩原计划开发汽贸城)周边配套:中小学共3所,凤凰专科医院(在建中)项目离河西商业中心区约3分钟车程本案地块状况项目优势（S）——交通便利项目离河西商业中心区仅3分钟车程，项目周边规划有春江大道（将修桥连通河东）珊瑚路（通往火车站）等三条城市主要干道，交通便利。项目劣势（W）——人气不旺，配套不完善项目所在地块目前位于较荒僻位置，人气不旺，区域内有三所中小学与一所即将投入使用的大型医院，但项目边缺乏超市、便利店等生活配套，项目规划中需要对配套进行考虑。项目劣势（W）——地形不平整项目地形高低落差过大，不平整，造成土建工程费用过高，增加项目成本。劣势化解：可顺势打造坡地形建筑，形成错落有致的居住小区格局。项目劣势（W）——铁路从前通过目前项目东南边湘桂铁路从前通过，形成躁音与环境污染，对居民生活造成严重干扰。项目机会（0）——入市时机目前冷水滩正处于房地产发展阶段，市面上产品较为落后，项目可发挥空间大，且项目周边可竞争对手少。项目机会（0）——老铁路废除根据城市规划（2001-2020年），冷水滩将建设洛湛铁路，建成通车后，原湘桂线站段铁路废除，接入冷水滩新站项目威胁（T）——自建房竞争过多价格低廉的自建房（价格在600-800元/平米）建设拉低了区域价格提升速度，对商品房形成不公平竞争。化解：自建房在品质与物业服务上的弊病日益呈现，商品房可从产品与服务上着力打造。项目威胁（T）——政策威胁

2007年1月16日，国家税务总局网站发布最新《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)。通知指出，从2007年2月1日起开始，全国房地产企业将全面进行土地增值税的清算工作。凡房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目；直接转让土地使用权等三种情况下，房地产项目均应该进行土地增值税清算。据预测，土地增值税清算，将大大缩减开发商利润空间；利润越高，税收越高。市场调查总结通过市场调查，我们了解到，永州冷水滩房地产市场正处于发展阶段，商品房住宅出现供不应求的态势，目前市场上的产品较为落后，可发展空间大。政府对公建配套设施的大力投入为房地产行业发展奠定基础，但城镇人口量少制约着发展速度。冷水滩房地产基本格局为“西商东居”，河西商业集中度高，住宅发展受到自建房不公平竞争的牵制，价格低。河东受区政府配套的利好性，居住环境非常好，湘江风光带的建设使周边楼盘价格上涨速度快。从项目本身来看，若从企业整体发展战略、拔高项目形象与价格来考虑，地块所在的位置（河西开发区）及周边环境都增强了项目操作困难,导致本地块开发难度较大、销售周期较长、房屋销售难度较大，需要通过对项目整体规划、营销推广、销售等环节慎重把握。如果想做出鲜明的特色和实现更好的利益回报,必须对项目进行深入研究和专业系统的策划和营销。Ⅱ、项目定位思考一、项目物业定位纯中式江南风情小镇——用中式文化理念及江南园林风格弥补市场中各项目建筑无特色，及园林景观匮乏的现状，以塑造项目的独特优势形象；——用小镇的概念，来强化小区的规模感及配套形象，以弱化项目所处地目前较偏远的心理。二、项目形象定位尊享醇正小镇生活演绎纯粹江南风情——醇正都市生活：切换宁静与繁华，享受都市繁华，坐拥内部住区宁静优雅生活，外部配套齐全，工作交通方便，现代的建筑风格展现都市特色；——纯粹江南风情：项目区域即将形成未来城市新的居住区，优美的江南园林意境，健全的社区配套，成熟的物业管理，优质的商业环境，使居住成为一种生活格调的体现，使置业舒展居住情怀。三、项目推广语

纯粹江南优尚生活

◆主题释义方向：生活新区核心地段江南风情小镇高品质生活享受四、项目案名建议

江南·桂苑◆优雅醇正◆健康纯粹◆互动交流◆品位品质备选案名：江南雅苑或江南·名城春天按照100—140平方米的主力户型设定产品；按照预期住宅均价为1600元设定；主力产品的总价格大约为16万—22万元左右；购买者的家庭收入幅度必须为：2000~4500元家庭积蓄总额必须在7万—10万元以上;职业特征多为政府机关公务员、企业的中层管理者，小型企业主，专业市场个体业主、教师等。五、目标客户定位（1）目标客户群

﹁他们是“因智慧而富有、因富有而追求知识”的阶层；﹁他们的富有，依赖城市的发展；﹁他们是当前社会的中坚，生活、社交场所是相似的；﹁他们对生活空间、生活方式和生活态度有共同的追求。我们把这批客户，定义为：城市新贵（2）核心客户群核心客户群重点客户群游离客户群偶得客户群本区域政府机关公务员、周边企业单位员工，如永州天之果企业主及员工经济富裕的本地居民、教师其他中高收入人群冷水滩中心市区的公务员、高级白领、私企老板、早期置业的中产以上阶层，芝山区部分高收入者等外地在此经商的高级管理人员、私企老板等冷水滩市内高级白领、私企老板等他们有着一定生活积累，是社会的中坚力量；他们相信每一份收获都是靠自己的双手创造，并且开始小有成就，四、五千的收入谈不上很高，但比一般人还是多出不少，初始的积累萌发了改善生活的愿望；家庭经济还不算宽裕，他们精打细算着过日子，有时也会斤斤计较，性价比高的东西最能打动他们；他们有可能来自不同的家乡，但是他们都渴望有自己的安身之所，渴望自立于这座城市，渴望拥有身份、地位的认同；他们日复一日地重复着同一种劳动，无暇享受生活；由于他们本身可能并不属于这个城市，他们重视旁人对他们的评价，也容易被引导，特别是对乡属表现出从众的羊群心理。（3）客户群特征住宅：经济2房+舒适3房+豪华4房商业：大型集中式汽车展示厅+临街商铺六、产品初步建议Ⅲ、物业开发计划1、规划布局构想本地块，是江南集团在冷水滩城内开发的第一个项目，本案根据市场发展的的状况与消费者调查的基本情况，结合项目区域与地块的基本情况，拟开发成一个集高尚居住与商业运营于一体的精品社区为开发立意，充分把如下原则：1、商业与居住价值共赢，创造项目价值最大；2、鉴于地块坡地形态，合理布局商业与住宅；3、充分把握区域发展大势，前瞻性的规划与开发。2、规划原则与依据该项目的修建性详细规划应依据项目用地规划许可证及规划设计要点并满足政府正在完善编制的该区域控制性详细规划的有关要求。冷水滩市具有适度超前性和先导性的中高档经典住宅社区体现新的人文规划理念与新的规划手法，兼顾冷水滩市居住喜好的具体情况，营造具有豪华品质与文化品位的高档社区。居住人文景观与自然景观和谐充分挖掘小区周边景观与小区建筑、区内庭院景观的价值互补与渗透，提升社区环境价值，使物业增值。通过建筑规划让各楼栋视野更加开阔大中心花园增强展示力和核心的效应围合、中心园林、长廊营造特色坚持适度超前的新生活方式的倡导原则规划及建筑设计应留有余地、保持弹性。如燃气管道的预留问题、建筑户型设计的弹性问题，前瞻性问题如车位比等问题的统筹考虑。3、整体开发计划１）、地块划分：本项目占地１２０多亩，建议分两大功能区，

·住宅区：１００亩，其中，中央绿化广场１０亩，为纯住宅和社区商业；

·商业区：约２０亩，大型名车展示厅，便于项目价值的整体提升及后期开发战略的延伸．２）开发计划：首先对１２０亩整体做“三通一平”，以在市场制造夺人声势．１期开发：住宅４０亩＋绿化广场１０亩＋汽车展示厅２０亩；２期开发：住宅５０亩

目的：先树立项目整体形象，通过大面积绿化和名车展示厅来建立项目价值标杆，实现二期及后续土地的利益最大化。

考虑本项目的地形的复杂、市场的初级形态、地块区域形象较差等原因，还需进行更深入的市场调研和产品研析。望我们共同携手合作！祝贵司项目开发成功！合富辉煌房地产HOPEFLUENTPROPERTIESLTD欧债危机473解救方案1欧债危机简介4近年动态聚焦2危机原因深究5欧债危机与中国欧债危机的全面观欧债危机48相关概念主权债务：指一国以自己的主权为担保向外，不管是向国际货币基金组织还是向世界银行，还是向其他国家借来的债务主权债务违约:现在很多国家，随着救市规模不断的扩大，债务的比重也在大幅度的增加主权信用评价:体现一国主权债务违约的可能性，评级机构依照一定的程序和方法对主权机构（通常是主权国家）的政治、经济和信用等级进行评定，并用一定的符号来表示评级结果。1欧债危机简介49欧债危机，全称欧洲主权债务危机，是指自2009年以来在欧洲部分国家爆发的主权债务危机。欧债危机是美国次贷危机的延续和深化，其本质原因是政府的债务负担超过了自身的承受范围。欧债危机简介50开端三大评级机构的卷入发展比利时，西班牙陷入危机蔓延龙头国受到影响升级7500亿稳定机制达成欧债危机简介发展过程511欧债危机简介欧猪五国PIIGS（PIIGS—欧债风险最大的五个国家英文名称第一个字母的组合）希腊——债务状况江河日下

葡萄牙——债务将超经济产出西班牙——危险的边缘意大利——债务状况严重爱尔兰——债务恐继续增加52目前，希腊属欧盟经济欠发达国家之一，经济基础较薄弱，工业制造业较落后。海运业发达，与旅游、侨汇并列为希外汇收入三大支柱。农业较发达，工业主要以食品加工和轻工业为主。希腊已陷入经济衰退5年，债务危机持续2年多，已经给希腊经济、政治和社会带来了极大的破坏。严重经济衰退带来的直接后果是，失业率高企，民众生活每况愈下。与此同时，政府收入锐减，偿债目标一再被推迟。2011年11月，希腊失业率高达21%，超过100万人待业。。目前，希腊社会阶层情绪对立严重，普通民众认为，正是当权者无所作为，才将这个国家引向了目前这种灾难性局面。而政府官员普遍存在的贪污腐败和无所作为，更是加重了民众的不满。希腊债务危机53葡萄牙是发达国家里经济较落后的国家之一，工业基础较薄弱。纺织、制鞋、旅游、酿酒等是国民经济的支柱产业。软木产量占世界总产量的一半以上，出口位居世界第一。经济从2002年起有所下滑，2003年经济负增长1.3%。2004年国内生产总值为1411.15亿欧元，经济增长1.2%。2005年国内生产总值为1472.49亿欧元，人均国内生产总值为13800欧元，经济增长率为0.3%。葡萄牙债务危机542010年1月11日，穆迪警告葡萄牙若不采取有效措施控制赤字将调降该国债信评级。

2010年4月，葡萄牙已经呈现陷入主权债务危机的苗头。葡萄牙当时的公共债务为GDP的77%，与法国处于相同水平；但是，企业以及家庭、人均的债务均超过了希腊和意大利，高达GDP的236%，葡萄牙债券已被投资者列为世界上第八大高风险债券。2011年3月15日，穆迪把对葡萄牙的评级从A1下调至A3。穆迪称，葡萄牙将面对很高的融资成本，是否能够承受尚难预料，该国财政紧缩目标能否如期实现也存在变数。再考虑到全球经济形势仍不明朗、欧洲中央银行可能提高利率以及高油价带来更高经济运行成本，该机构决定下调该国主权信用评级。55惠誉2010年12月把葡萄牙主权信用评级从“AA－”调低至“A＋”2011年3月25日，标普宣布将葡萄牙长期主权信贷评级从“A-”降至“BBB”，3月29日，标普宣布将葡萄牙主权信用评级下调1级至BBB-2011年4月1日，惠誉下调葡萄牙评级，将其评级下调至最低投资级评等BBB-。称债台高筑的葡萄牙需要救援。2011年4月，葡萄牙10年期国债的预期收益率已经升至9.127%，创下该国加入欧元区以来的新高。与此同时葡萄牙将至少有约90亿欧元的债务到期，葡萄牙政府实在支撑不住了，既没钱、没法偿还到期的债务，又没有有效的融资途径，不得不提出经济救援申请。56房地产泡沫是爱尔兰债务危机的始作俑者。2008年金融危机爆发后，爱尔兰房地产泡沫破灭，整个国家五分之一的GDP遁于无形。随之而来的便是政府税源枯竭，但多年积累的公共开支却居高不下，财政危机显现。更加令人担忧的是，该国银行业信贷高度集中在房地产及公共部门，任何一家银行的困境都可能引发连锁反应。爱尔兰5大银行都濒临破产。为了维护金融稳定，爱尔兰政府不得不耗费巨资救助本国银行，把银行的问题“一肩挑”，从而导致财政不堪重负。财政危机和银行危机，成为爱尔兰的两大担忧。史上罕见，公共债务将占到GDP的100%。消息一公布，爱尔兰国债利率随即飙升。爱尔兰十年期国债利率已直抵9%，是德国同期国债利率的三倍。由此掀开了债务危机的序幕。房地产业绑架了银行，银行又绑架了政府，这就是爱尔兰陷入主权债务危机背后的简单逻辑。

爱尔兰债务危机572011年9月19日，标普宣布，将意大利长期主权债务评级下调一级，从A+降至A，前景展望为负面。在希腊债务危机愈演愈烈之际，意大利评级下调对欧洲来说无疑是雪上加霜。2010年意政府债务总额已达1.9万亿欧元，占GDP比例高达119%，在欧元区内仅次于希腊。由于意大利债务总额超过了希腊、西班牙、葡萄牙和爱尔兰四国之和，因此被视为是“大到救不了”的国家。意大利债务危机58

意大利和其他出现债务危机的欧洲国家所面临的，并不是简单收支失衡问题，而是根本性的经济扩张动能不足问题。这些南欧国家在享受高福利的同时，却逐渐失去全球经济竞争力。其不同程度存在的用工制度僵化、创新能力低、企业活力不足、偷税以及政治内耗剧烈等，是解决债务危机的重要障碍。然而，目前意政府乃至整个欧元区在应对债务危机上，还仅仅以紧缩开支、修复政府短期资产负债表为主攻方向，在体制性改革问题上却重视不够。倘若这些陷入危机的南欧国家不进行一番伤筋动骨的体制性改革，债务危机将无法获得根本性解决。592011年10月7日，惠誉宣布将西班牙的长期主权信用评级由“AA+”下调至“AA-”，评级展望为负面。2011年10月18日，继惠誉和标普之后，穆迪也宣布将西班牙的主权债务评级下调两档至A1，前景展望为负面经济疲软、财政“脱轨”，加上超高的失业率和低迷的房地产市场让西班牙已不堪重负。该国经济增长乏力、财政债台高筑和房地产市场萎靡不振，以及这些问题之间不断加深的负面反馈效应。西班牙债务危机601.影响欧元币值的稳定2.拖累欧元区经济发展3.延长欧元区宽松货币的时间4.欧元地位和欧元区稳定将经受考验5.威胁全球经济金融稳定1欧债危机简介主要影响61crisis2整体经济实力不均1协调机制与预防机制的不健全3欧元体制天生弊端4.欧式社会福利拖累6欧洲一体化进程5民主政治的异化:2欧债危机形成原因621.欧元区内部机制：协调机制运作不畅，预防机制不健全,致使救助希腊的计划迟迟不能出台，导致危机持续恶化。

2.整体经济实力薄弱：遭受危机的国家大多财政状况欠佳，政府收支不平衡在欧元区内部存在严重的结构失衡问题，地域经济水平的差异和经济结构差异导致债务危机国家的竞争力削弱；

3.欧元体制天生弊端：作为欧洲经济一体化组织，欧洲央行主导各国货币政策大权，欧元具有天生的弊端，经济动荡时期，无法通过货币贬值等政策工具，因而只能通过举债和扩大赤字来刺激经济,《稳定与增长公约》没有设立退出机制；2债务危机形成原因主要原因634.欧式社会福利拖累：高福利制度异化与人口老龄化，希腊等国高福利政策没有建立在可持续的财政政策之上(凯恩斯主义财政政策的长期滥用)，历届政府为讨好选民，盲目为选民增加福利，导致赤字扩大、公共债务激增，偿债能力遭到质疑。

5.民主政治的异化:6.欧盟内部：德国坚定地致力于构建“一体化”欧洲的战略，法国有相同的意向，但同时也希望通过“欧洲一体化”来遏制德国。德法有足够的经济实力和雄厚的财力在欧债危机之初，甚至现在在很短时间内疚可遏制危机蔓延并予以解决。之所以久拖不决，其根本目的在于借欧债危机之“机”，整顿财政纪律（特别市预算权），迫使成员国部分让出国家财政主权，以建立统一的欧洲财政联盟，在救助基金及欧洲央行的配合下，行使欧元区“财政部”的职能，以便加速推进欧洲一体化进程2债务危机形成原因主要原因641评级机构2财务造假3积税与就业4EU引起威胁2债务危机形成原因关于评级机构及其他65二、1.评级机构:美国三大评级机构则落井下石，连连下调希腊等债务国的信用评级。(2009年10月20日，希腊政府宣布当年财政赤字占国内生产总值的比例将超过12%，远高于欧盟设定的3%上限。随后，全球三大评级公司相继下调希腊主权信用评级，欧洲主权债务危机率先在希腊爆发。)至此，国际社会开始担心，债务危机可能蔓延全欧，由此侵蚀脆弱复苏中的世界经济。2财务造假埋下隐患：希腊因无法达到《马斯特里赫特条约》所规定的标准，即预算赤字占GDP3%、政府负债占GDP60%以内的标准，于是聘请高盛集团进行财务造假，以顺利进入欧元区。3.税基与就业不乐观：经济全球化深度推进带来税基萎缩与高失业4．欧盟的威胁：马歇尔计划催生出的欧共体，以及在此基础上形成的欧盟，超出了美国最初的战略设定，一个强大的足以挑战美元霸主地位的欧元有悖于美国的战略目标。

2债务危机形成原因关于评级机构及其他661欧盟峰会成果（2011.10）2欧盟峰会成果（2011.12）3宋鸿兵3解救方案67一、银行体系注资问题

3解救方案之10月峰会欧盟被迫采取一系列措施提供流动性，借以稳定银行体系：欧洲央行联合美联储、英国央行、日本央行和瑞士央行在3个月内向欧洲银行提供无限量贷款；欧洲央行重启抵押资产债券的收购；欧洲央行重新发放12个月期银行贷款。在此次峰会上，欧盟领导人达成一致，要求欧洲90家主要商业银行在2012年6月底前必须将资本金充足率提高到9%。银行国别资本补充额度（单位：亿欧元）希腊300西班牙262意大利147葡萄牙78法国88德国52总计约1060683解救方案之10月峰会二、EFSF扩容问题实现“EFSF的杠杆化操作”，即以目前现有资金向高比例债券提供担保，主要分为两种方式：方式一：按20-25%的比例，用EFSF剩余资金额度为新发债券提供“信用增级”，投资者购买债券时可以购买“风险保险”，从而使债券获得EFSF的担保，当债券出现违约损失时，债权人可以从EFSF获得至少20%的面值补偿；方式二：依托EFSF成立“特别用途工具”（也有称“特别用途投资工具”，缩写为SPV/SPIV），吸纳欧盟以外民间或主权基金以充实EFSF可用资金额度。693解救方案之10月峰会三、希腊主权债务减记问题欧盟和IMF：1090亿欧元援助贷款银行等私人投资者：自愿减记21%私人债仅减记幅度第二轮救助计划所需资金21%252050%114060%1090私人债仅减记幅度与第二轮救助希腊计划所需资金对比703解救方案之12月峰会一、达成“新财政协议”财政协议的主要内容包括：1.政府预算应实现平衡或盈余，年度结构性赤字不得超过名义GDP的0.5%；2.成员国超过欧盟委员会设定的3%的赤字上限，将受到欧盟制裁，除非多数欧元区成员国反对；3.债务占比超过60%的国家，其债务削减数量指标的细则必须依据新的规定；欧盟将加强对成员的财政监督和评估，有权要求涉嫌违反《稳定与增长公约》的成员国重新修改预算；4建立并落实各成员国政府债券发行计划事先报告制度5.加强财政一体化；加强协调与管理，强化欧元区。713解救方案之十二月峰会二、强化EFSF和ESM强化EFSF：迅速实施EFSF的杠杆化扩容方案；欢迎欧洲央行作为EFSF介入市场操作的代理机构；EFSF将继续发挥作用，为已启动的项目提供融资。调整ESM：ESM提前至2012年7月启动；欧盟委员会和欧洲央行为维护金融和经济稳定，可对金融援助做出紧急决定，达到85%多数同意即可；实缴资本和ESM已发放贷款的比率维持在15%以上。（同时运行，强化救助能力）

723解救方案之12月峰会三、向IMF注资，提高救助资金的融资规模“双边贷款”：共注资2000亿欧元欧元区国家央行：1500亿欧元非欧元区国家：500亿欧元733解救方案之宋鸿兵建议化解危机的办法：一、财政同盟（效仿美国统一的财政部所具备的转移支付的功能）二、欧洲央行（ECB）入市，收购流动性差的资产三、发行欧盟债券四、银行同盟，使银行资本能够跨境自由流动742014--06情况好转，恢复态势良好各项经济指标触底回升财政监管、金融监管机制2014--07欧债危机重演趋势增加欧洲股市全线大跌的元凶“欧洲银行业”欧版QE计划迟迟未公布（量化宽松，简称QE，是一种货币政策，主要指各国央行通过公开市场购买政府债券、银行金融资产等做法。）4欧债危机新动态（2014-06至今）752014--09急性后逐渐平息转入“慢性期”金融市场危机将渐渐“转移”成实体经济减速低增长、高通胀2014--10增长迟滞的顽固期大规模的债务负担危机引发的并发症（失业差距南北分化）2014年欧盟经济增长率进入了1.3%，欧元区只有0.8%4欧债危机新动态762014--11欧央行进一步放宽货币政策量化宽松政策(QE)央行的资产负债表将增加1万兆欧元2015--01欧债危机持续发酵欧元贬值创出九年新低（2014年欧盟债务率85.6%，这个数据应该说比2009年爆发债务危机数据还是呈上升的趋势。）希腊的退出欧元区风险4欧债危机新动态772015--04希腊重回欧债危机希腊短期国债连续七周遭抛售短期国债收益率飙升至28%（收益率越高，投资者越不感兴趣。）评级至“垃圾级”2015--05希腊债务前途未明欧债市场急剧波动俄罗斯邀请希腊加入金砖银行4欧债危机新动态782015--05金砖银行难救希腊金砖国家开发银行资金主要用于支持金砖国家和其他新兴经济体及发展中国家的基础设施建设。金砖银行本身还不成熟，其运行机制还没有理顺。但是无论希腊最终是否加入金砖银行，中国都有可能提供支持。作为金砖银行的