某地产经纪关于新国八条等政策的解读

关于新“国八条”等政策的解读2011年1月28日新“国八条”来了2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议最后确定了包括“落实地方政府责任，合理确定地区年度新建住房价格控制目标、二套房首付不低于60%、加大保障性安居工程建设力度”等八项措施，被业内称为新“国八条”。新“国八条”来了序号主要措施具体内容1进一步落实地方政府责任地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。2加大保障性安居工程建设力度各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。3调整完善相关税收政策，加强税收征管调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。4强化差别化住房信贷政策对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。新“国八条”——具体内容新“国八条”——具体内容序号主要措施具体内容5严格住房用地供应管理各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。6合理引导住房需求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。7落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。8坚持和强化舆论引导对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。新“国八条”——政策解读2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标政策之解读本细则相较之前政策有所突破，比较直接的给出了不同地区房价涨幅的合理范围。而其参考指标则主要依据“地区的GDP、可支配收入、支付能力”，就上海而言，按照上海十二五规划，未来五年上海GDP年均增长8%来判断，在不考虑货币发行和通胀因素的情况下，至少房价年均增长8%是完全可以接受的。具体来看，宏观上来说，因其与“问责机制”挂钩，或将可以增强政府对不同地区房价走势的把握，对房价控制目标涨幅过高的地区进行控制，一定程度上遏制房价出现非理性过快上涨。对于开发商而言，在年度价格控制目标出来以后，其开发项目新开上市的产品价格策略必会受到一定的影响，而在更大程度表现为价格预期下调。就购房者来说，或将稳定其对于未来房价走势的预期，一定程度上缓解观望情绪，促进其下定成交。新“国八条”——政策解读对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍政策之解读相较之前的政策，二套房首付比例从不低于50%上调至60%，房贷进一步收紧必然会增加购房的成本，对市场需求一定会产生消极影响。其影响分两个层面，第一是实际层面，即由于首付比例提高，买房者无力承担首付而放弃购房，第二是心理层面，由于对调控从紧而对房价预期发生变化而放缓购房。两个层面的影响共同作用下，市场可能出现销量下滑。而是否能够促动房价下调，则需要视销量下降的程度而定。然而，二套房的信贷收紧在控制投资投机的同时，也或将误伤普通的改善型购房需求，甚至于改善型需求的受伤程度远高于投资投机型需求。由于投资投机购房的购买能力强，首付提升对他们的影响或许还在可接受的范围内。而普通的改善型需求，完全是自住性的购房，他们支付能力相对较弱，此番增加到了60%，又将搁置部分此类住房需求的购置计划。由此，我们认为，这一措施对市场中低端项目的影响将大于高端市场。对中小面积的常规二房、三房的影响大于大户型、豪宅。新“国八条”——政策解读加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查政策之解读土地增值税的清算，对于部分企业而言，可能影响较大。由于部分企业原本较少考虑土地增值税的清算问题，在企业运作的资金中也并没有为土地增值税特意安排资金。如果此次严格清算土地增值税，对企业而言将明显增加很大一笔计划外的支出，对于企业的短期资金流会产生不小的影响。从字面分析，此条款的影响面不会很大，其进行清算的重点仅为“定价明显超过周边房价水平的项目”，这基本是针对高端市场，而对于外郊环、远郊等项目影响不大。同时，我们也看到，本细则措辞尚留有余地，具体到落实执行过程，何为“明显超过”，“周边房价水平”又如何确定等，或将更多取决于政府等主观意愿，存在较大的可操作空间。新“国八条”——政策解读各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。政策之解读细则中对限购做出了具体指示，“原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。”由此，不难看出，限购出现了国家统一性的指导文件，同时，明显扩大了限购范围，“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市”，据不确定消息，或将有60个城市将加入限购行列。就上海而言，相较沪版限购条例，本细则明显更加严格，而其影响也更大。具体来看，一方面，一手市场（包括二手市场）可能出现成交急剧萎缩，不仅投资投机性需求受到严厉的打压，改善型购房家庭恐怕也几乎不能再通过“卖小买大、买大卖小，合二为一”等方式来改善家庭的居住条件。另一方面，二手房市场可能出现挂牌量急剧萎缩。由于新买房受限，手中有房的投资客或将不愿在出售房源。新“国八条”——政策解读未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。政策之解读新国八条延续了之前政策中的政府问责机制，并对问责范围作了较为明确的规定，除“未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务”外，对于“执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后”等也可问责，由此可见，中央有意增强地方政府在本轮房地产调控中的责任，杜绝地方政府受土地财政等影响出现不作为现象。去年一轮的土地问责中，国家土地总督察对全国的12个土地违法违规严重的省市区主要负责人进行了约谈，可见问责机制绝非只是简单简单的说说而已。综合来看，本细则更多表现为增强地方政府在具体实施执行过程中的责任感，同时也向公众传达了中央“坚决遏制房价过快上涨，促进房地产市场平稳健康发展”的决心。新“国八条”——结论&综述相较之前出台的政策，新“国八条”的力度有所加大，但本质上依旧是前期政策的延续和已有成果的巩固，即调控目标依旧是抑制房价过快上涨，而非房价下降；房地产市场的发展需要稳定，而非快速、过热。同时，我们可看到，虽然本轮调控的重点依旧是打压投机、投资性需求，但相较之前的政策，改善型需求或将被更大程度的误伤。房产税尘埃落定2011年1月27日，上海市、重庆市相继公布了房产税改革试点方案细则，并定于28日起实施。由此，传言甚久的房产税试点方案终于拉开大幕，并将逐步全国推广。房产税尘埃落定相关参数具体内容试点范围本市行政区域征收对象本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房,下同)和非本市居民家庭在本市新购的住房(以下统称“应税住房”)。新购住房的购房时间,以购房合同网上备案的日期为准。计税依据参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值,评估值按规定周期进行重估。试点初期,暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。适用税率适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率暂减为0.4%。应纳税额本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积(指住房建筑面积,下同)人均不超过60平方米(即免税住房面积,含60平方米)的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的,对属新购住房超出部分的面积,按本暂行办法规定计算征收房产税。即应纳税额=新购住房应税面积×新购住房单价×相应税率×70%房产税——具体内容“沪版”房产税房产畅税——具体缝内容相关参数具体内容试点范围渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区(主城九区)征收对象1.个人拥有的独栋商品住宅。2.个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍(含2倍)以上的住房。3.在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房。计税依据应税住房的计税价值为房产交易价。适用税率1.独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房,税率为0.5%；3倍(含3倍)至4倍的,税率为1%；4倍(含4倍)以上的税率为1.2%。2.在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套(含第二套)以上的普通住房,税率为0.5%。应纳税额应纳税额=应税建筑面积×建筑面积交易单价×税率（应税建筑面积是指纳税人应税住房的建筑面积扣除免税面积后的面积）。其中免税面积指纳税人在本办法施行前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房,免税面积为100平方米。而在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房均不扣除免税面积。“渝扣版”畏房产旺税类比项适用范围及确定均价

存量房征收与否

“新购普通房”是否在列

免税面积（起征点）

适用税率

税款计算

上海

上海全市行政区域，作为参照的“新房成交均价”指上海市上一年度新建商品住宅成交均价。

一律不征。

本市家庭：新购的第二套及以上住房（包括新房和二手房）非本市家庭：新购住房（不论是否第一套）。

按“人均面积”算，人均60平方米（含）为起征点。

分两档：0.4%和0.6%。

应纳税额=新购住房应税面积×新购住房单价×相应税率×70%。

重庆

重庆市主城9个区，作为参照的“新房成交均价”指上两个年度主城新建商品住房建筑面积成交均价的算术平均。

存量独栋商品住宅要征收。

本市家庭：独栋商品住宅（无论存量还是增量）；新购的高档住房（指价格比主城新房成交价高2倍）非本市家庭（同时无户籍、无企业、无工作）的第二套住房。

按“户面积”算，一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。分每户100平方米和180平方米两种起征点。

分三档：0.5%、1%和1.2%。

应纳税额=应税建筑面积×建筑面积交易单价×对应税率。

点评

两地的“新房成交均价”均以当地统计部门公布的数字为准。不同的是重庆取前两年的均价相加再除以二，上海直接取上一年的均价。

_两市对外来炒房者都高度警惕，上海尤严。

在上海，若同一家庭，即使已有存量房产，但新购住房后，家庭人均住房面积仍低于60平方米（含）的，免征房产税；

在重庆，存量独栋商品住宅，免税面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。无论上海重庆，税率都较温和，也都体现了差别税率。试点的意义更大。

应税建筑面积是指纳税人应税住房的建筑面积扣除免税面积后的面积。上海应税房的总房价是打7折后再计税。

房产街税——沪渝雾比较首先念，房义产税得对市魔场需位求会风产生仪直接馋影响率。从本哑地人狠和外阶地人咬的差违别化家待遇本来看型，影响撕力由去小至驳大依紧次为：上值海本规地的突自住浮购房李需求竿、上禾海本垃地的掌改善销型购骑房、酿外地溉投资伞性需上求（飞含外邮地高蹈端自次住需含求）赢、上逆海本指地投鼠资投矮机性雾需求符、外匙地（压新上跌海人垄）自锋住型种需求扰。由于米此次枣上海麦房产和税对察本地奇人与富外地步人实犬行差挤别化椒待遇母，上事海人筒给予60平方湾米的仆免税肾面积祸，对春于普脉通的部自住独型购闸房家律庭而座言，炉购买影住房兔应该裂不会跨超过抗免税肺面积深，几瞒乎不段受房辟产税际的影方响。对于尾上海轨本地竭改善互型购杠房而网言，搁其最迫主要付的影驻响在纠于新坑购房灶和原趋有住焦房面开积相容加后转，有有可能犹超出绿免税源面积卷，而管超出煤部分道则面虹临征有收房腊产税懒。对于贺投资原投机铅性需潮求，酷基本泳可以哭肯定湾会成债为房哑产税觉的纳济税主败体，栋然而宪相对旦而言务这部赠分的桐购房掌者经泳济实首力最录强，愿支付辩能力恢强劲坊，因特此对嘱于每甜年0.价6%（或0.愁4%）的粒房产错税而缴言，双敏感哭度不仔会很疫强。而受予影响即最大睁的恐射怕会汽是普鸣通自鉴住型迁的新伟上海变人。缩慧这部份分人墙群或庄许是菜大学铁毕业足留上茄海，冲或许信是新厘近上亩海谋反求职份业发字展，当总体意而言千，这朴类人污群普赴遍支据付能都力较特为勉蜡强，绳对税慈费的点敏感求度较员强，绍购房撇自住滩特征霜明显盖。沪丑版的尊房产私税在话很大香程度啊上增然加了节这部课分原短本经森济实秃力就冠偏弱经人群当的购砍房、楼养房区的成懂本，橡压力何显而索易见张。但同纷时，杏沪版减房产作税对稿“持证有本香市居神住证梢满3年并留在本荣市工仿作生货活的镇购房乳人,其在行本市蚁新购级住房撤、且屠该住成房属月于家瓜庭唯运一住揉房的,暂免政征收尘房产孕税；黎持有沈本市推居住旬证但夕不满3年的悦购房驱人,其上里述住队房先锣按本燃暂行芳办法乓规定织计算怕征收短房产阶税,待持贪有本历市居在住证视满3年并良在本而市工摘作生强活的,其上爹述住每房已犯征收警的房屡产税,可予持退还免”。垫由此渡，对凶于持居有居晶住证棍且居罪住超稼过三滩年遇“新疯上海食人”群而言巨，房慕产税层咱不泛会影撒响其悼首次谅刚性烂需求导。沪版呜房产禽税——政策润解读沪版谨房产虾税——政策铸解读其次雁，房哑产税斩对房毕价上框涨预膜期影舍响甚傅微。从上怀海版凳房产合税的波税率累来看找，0.怜6%（或0.谅4%）的址税率油并不挤高，洒不会灰对市判场产厕生重棒大的吼逆转贼作用冷。（1）对疏普通翼自住少者免晚税，蓝无影粱响；（2）对攻投资被客而反言，战每年0.捉6%，甚朵至0.剑4%的税竞率，今相较祸动辄10歪%的年锻收益袍率，方根本兽难以兆阻止输其投遮资需胳求。锣更何狱况，解目前浑来看耽，国夸内尚则缺少究更好膜的投拍资领池域。从“围既往纷不咎恭”免陶税规亭则来日看，航一方络面，非鼓励亚了以和往投的资性院购房旧继续蓄持有孙房产胸的愿窝望，学另一波方面见即便评新买孕房，傍房产牙税的括负担张也比食预期咽减少耕许多妻。买他房依喷然会纳作为费家庭维