现代房地产企业采购和约与成本精细化管理精讲

采购和约与成本管理的精细化之道现代房地产开发企业

目前对于很多房地产企业来说，如何花钱、把钱花好确实是个问题。位于整个价值链较前段的采购招投标管理就是如何花好钱的重要一环。

纵观国内房地产企业采招管理现状，整体仍处于较粗放阶段，主要表现为重进度、轻管理、电话传真多、电子信息化少、事情做得多、知识积淀少等。采购管理的精细化如何解决采招领域的上述问题？如何让采招走向精细化管理？对此，我们提出在采招管理的三大框架——基础资料管理，合作伙伴管理，采购流程管理下，实现“84321”协同效益，即规范8个流程，清晰4个岗位职能与权限，沉淀3个核心数据库，打通2个核心业务，处理好一个关系。下面就对此蓝图进行详解，并通过供应商管理与招标平台管理的两个应用案例来阐明应用效果。采购管理的—84321一、管理思路设计精细化——实现采招管理精细化的根本二、供应商管理精细化——解决战略层面的源头问题三、采招流程管理精细化——解决战术层面的必备问题采购管理的精细化一个好的精细化管理设计思路，必须能够起到固化流程且提高效率的效果，而无论多么复杂的流程，都能最终化繁为简，实现企业的明确要求。8大流程

供应商维护供应商库维护

资质与履约评估需求与技术负责人：业务部门如项目公司资质与履约评估

采购计划产品采购计划

标书编制采购组织人：采购管理部上游业务：合约规划进度计划标书编制资格预审经济负责人：成本管理部供应商投标人（供应商）关系发标、回标、评标、定标招标决策人：招标委员会或董事长采购过程〔含招标文件,合同文件等〕下流业务：合同签订履约情况合同制作规范8个流程划分4个岗位职能与权限沉淀3个数据库打通2层业务处理一个关系84321—具体解释采购管理精细化必须要有------8大流程

8大流程是指产品库维护，供应商库维护，资质与履约评估，采购计划，标书编制，资格预审，发标、回标、评标和定标，合同制作。这8个流程是采招管理顺利实现的流程平台，对其的规范化可以让采招过程透明，减少消耗及暗箱的道德风险。4个岗位是指需求与技术负责人即：业务部门或项目公司，采购组织人即：采购管理部主管，经济负责人即：成本管理部主管以及评标人：—项目公司的招标小组或集团的招标委员会。这是在房企招标中涉及的4个主要岗位或部门，其中，业务部门是需求发起方，采购主管负责具体采购，而成本主管负责成本控制，评标人则决定最终供应商。4个部门缺一不可，互相制衡，要在流程上清晰划分、设定固话好这4个岗位的职能与权限，以减少现实中招投标过程的扯皮、责任推诿、越权、“先斩后奏”等管理问题。采购管理精细化要有------4个主要岗位或部门采购精细化管理要求沉淀------3个核心数据库

3个核心数据库是指产品库、供应商库、采购过程资料库。

在现实中，每一笔采购完成后，如果缺乏易于沉淀的电子化积累手段，很多不是纸上资料丢失不全，就是根本没有沉淀积累，导致企业每一次采购过程都要重复一些不必要的部分，损耗部分效率与效益。

通过固化的管理设计，在管理平台上实现的招投标过程，都能自动生成这3个核心数据库，不仅沉淀知识以供后来查备之需，更能为企业累积核心资源。采购精细化管理要求打通------2层业务即上游业务和下游业务。

上游业务包括合约规划和进度计划，下游业务包括合同签订和履约情况。虽然采招管理是一个一体化的管理过程，但是在具体执行时，不同的业务阶段分属于不同的部门岗位。

在明确划分岗位职责的基础上，一定要在管理平台上打通上下游业务，实现有效的协同沟通，从而保证采购过程的效率、效益最大化。采购管理精细化要求处理好------1个关系即招标人或供应商关系。在采招过程的每个环节，都会涉及到供应商。一个好的管理软件平台，能够实现在招投标过程完成前，准确联系到符合条件的供应商；招投标过程完成后，供应商的评价、归为都同步实现。一、管理思路设计精细化——实现采招管理精细化的根本二、供应商管理精细化——解决战略层面的源头问题三、采招流程管理精细化——解决战术层面的必备问题采购管理的精细化----要点供应商管理是采招管理的一项重要内容，房企可以从“合作前评估、合作过程中评估，合作后评估”三大阶段对供应商进行识别和管理，这种全过程精细化的评估机制能有效实现房企对供应商的优胜劣汰。采购管理的源头------供应商合作拨前评斤估，希把握理源头--代--咽--筛选使和比根较可以谎在入快库阶隆段，疼对所泉有供巨应商载进行资质葱评估，综合菌定级，确抢定潜在供应序商的呈范围吊以及候合格吊供应兄商。特在招浓投标税阶段鸭通过威资格汉预审角来确惯定:哪些扛潜在值供应颜商能帮够入贿围？像并最据终确宰定中迈标合桥作伙释伴。合作赶中评符估，落合作拔伙伴--崇--乱--定量客分级,量化告标准合作瓦过程胞是房址企与的供应假商合羽作业霉务的寸直接“交凝锋”，房冬企需咱要有标准艰化节倚点去评涉估合邀作过钞的程纺中供起应商胀的各钱种表易现，侮并最火终形胜成基窑于过程评估扯、总结评估黑和保修评估误的整嚼体评次价。遮整个纽奉评估残结果剧要求可量轨化，而灶非简从单的汇定性劫评价羡，最开终确守立出趁不同旱合作境伙伴嚷的不夺同评提估分啊值，亿从而轨对合勉作伙罢伴形对成不芳同分益值段胶的A/刚B/妄C三个泉等级腰划分坊。分级标准按合作方式按首次合作按多次合作供应商战略合作总部合作（每类不少于三家）常规合作首次合作后优秀（每类不少于三家）合格备选不合格试用备选待考察合作牲伙伴筹的评妇估案惊例--刻--茂--分级合作召后年义度总鼻评，窝动态喘刷新--倾--碗--合作生伙伴崖身份通过盈合作首前资低质评爹估和户合作却中的墨打分站定级孙后，滥还需昨要对硬供应达商进污行年观度总巡寿评，维系坐和刷蛋新供应悦商每拉年的线动态哨表现各，实坏现供贤应商赞合作僻级别蛛的动态形调整，将摔合作衣供应队商分释为战略级、优秀级、普通级和不合预格四类众，使悦之后垒的采钱购招呆投标某过程查快速订识别侄供应杯商、吧节约弦采招矮成本逼，最泥终实敌现供哲应商恳的规聪范精炭细化劣管理蚊。阶段

入库阶段→招投标阶段

→合作阶段

→

年终总评评估过程资质评估资格预审过程评估总结评估保修评估年度总评评估结算综合定级入围中标合作定级合作升降级供应商身份证供应商资源库入围

合格入围

不入围ABC战略优秀

普通

不及格供应挂商管租理的盏阶段毁划分供应役商级呀别动颈态调垮整规迈则序号级别调整依据级别调整规则1现场考察合格：待考察→备选不合格：待考察→不合格2是否签订合同签订：备选→试用未签订：备选→备选3履约过程评估未完成履约后评价：保留评估成绩，不改变级别完成履约后评价：按评估结果更新4履约后评价（入伙三月后）评估为合格以上：试用→合格或优秀评估为合格以下：试用→不合格或备选供应烈商级奴别动议态调竟整流填程案例即一:某大遗型房巡寿企的锦采购地内容脏比较仆定向惕化，塌主要爆集中裳于工平程承敢包与还材料潜设备纵类，融首先液战略挑采购乱，因或此十已分重来视供张应商闭评价租管理垦，希塌望高陶效准始确解挺决战柔略层让面供水应商葡筛选抬问题令。根据虚这一红特点感与需催要，替按照讲上述尼五个拒效益瞎的指爱导思起路，勇在该骗企业轰的供稀方管食理系垄统解罩决方呆案中喝，首佛先固化围了4个流手程——供应期商库上管理抓，资悼格预茶审，亏资质烘与履典约评肤估，淘产品节库管崇理；听划分熔了4个岗挠位的岗职能丛与权比限——需求会与技扑术负胆责人得即技创术部钻或项嫩目部律，经折济负胖责人杂即成夫本管表理中踩心或划合约服预算古部，件采购膀组织玻人即韵招标诵采购奇部或吃工程腾技术则部，剥以及眠根据样授权索手册沉确定亮的招爪投标服决策冷人；沉淀谋了2个数补据库——供方犹资源渡库与项库麻；打通此了2层业咬务——上游姜的进检度计谎划与宇下游轨的合揉同履酱约；厚最后弯是处理蹈好供予方关元系，便竹于完悉成战咳略筛猪选。这样锐，解横决方趋案帮朴助该台企业扎建立饥了标注准化底供应耽商分犁类管徒理和察细分符原则致，为盾规范践管理场打下校了基帜础，光也形找成了险有效霉的获猛取供游应商欲资料狡的途胖径和倍政策葬，建忘立、居健全饥供应欧商资搅源库梨，从哭而发辉挥评驻估价黄值，亿提高讯运营秘效率担，降眼低交呆易成驳本。案例俊启示重视搭供应帮商管摄理的普好处趴在于胆，通鱼过对徐供应挖商的舅综合燥评估答与分叉类评盐估，不形成插项目扬供应宿商的施优胜迅劣汰品机制暴，实坏现了详供方选评价逼贯穿离供应赛商合利作全摔生命盒周期渴，帮普助共乱同产柜业链弱的供骂应商壁成长泡，从耀而最夕终选环拔各肃个采物购领怨域优容秀的朱供应峡商作骨为长假期战杰略伙屈伴，嫂从战牲略层卷面解鹅决企劫业的经采招事源头据问题碍。在这串一解障决方垃案中闪，由斧于企报业的窄需求瓦一定倒时期听内集扒中于音供方存管理课，所询以八捉大流写程简腐化成奋了4个集赞中于仓供方刑管理圈的流补程，岸沉淀扛的数插据库供里也外少了境一个掉采购插过程麻资料奇库，钻没有倡突出抵采购扁流程援管理想的内笑容，誉如若季进一岩步结啄合，排将实建现更米好的平协同股效应耍。一、魄管理浊思路善设计米精细枝化——实现楚采招歉管理突精细拼化的夺根本二、买供应置商管渐理精趋细化——解决肤战略风层面冒的源负头问膜题三、爷采招攀流程明管理扔精细王化——解决科战术编层面躺的必绞备问雕题采购稼管理魔的精活细化--泛--要点如果除说供淹应商帮管理东更侧编重于同战略错层面世，是槽企业靠采招庸管理淹的长挂线，腾那么友如何到构建者一个哑日常缸高效伏、协梨同、笛共享妥、透须明的采招械流程劝自动渴化系界统，则迫是企禾业每忠天都州需面上对的棚必备未战术软。在以怕往企妹业采紫招管像理的部信息浴化过就程中钉，经遮常出缝现的肠问题滋是，军“实猜际工韵作中甚式手讽工招夕完标许再在溜网上鄙专人个走一驾遍，率造成险“两乔套制乏度”效，使电子字化招蜂投标焰流于形形式。或喇者是差，干开脆在烫日后有的使萌用中调，信留息化坑系统棵成为混摆设仆，“副雷声楚大，势雨点宅小”帖，根扮本不巩能为险企业铁带来暮管理是效益传，更泰体会灰不到掀采招皮流程亩管理键精细泽化、躬电子菜化的耳成本蠢与效劈燕率优念势。采购其管理略的战草术问广题--倡--狼--采招乔流程案例科二某知规名地浪产企头业的荷开发伤产品酿中，贩以商灯用物姨业为椒主，跨采购逗内同五非常灯广泛呆，不售同的姨采招快标合寸同发博生频原率高丈，因喇此更塌注重添采招胀过程晨的精役细化塘管理采。鉴于沃这一资特点婆与需貌要，悟同样俯按照估上述柴五个劣效益东的指穷导思血路，攻在该残企业度的招尿投标劲平台华解决拼方案库中，虚首先泉固化牙了4个流造程——标书榨在线栏编制，采上购计咬划，解发表往、回扁标、佣评标骂和定竟标，誉合同蝴制作倚；划伍分了4个岗贼位的婆职能匠与权脂限——需求你与技柳术负俘责人付即项她目部肚，经方济负些责人楼即预立算部炊成本幅中心阵，采迁购组捎织人法即采窝购部梢、预护算部泰合约围中心姻，招挂投标疫决策甜人（看即会摊签后洋，根升据金肤额不防同到替预算林部总氧监、买分管过总裁蒜）；迹沉淀垦了1个数袭据库——采购貌招投丸标过宵程资联料库纪；打谢通了2层业签务——上游肺合约置规划桥与下举游合央同签侍订。最终洲，该请企业牙按照生解决沈方案规，形杂成了自己压的管卧理特何色：把晴成本谎与招径投标处放在诱一个啦部门卖，即事预算爹部总涛监下乔，便自于效率坟最大脂化；形庙成了守明确虾的合故同分景阶段肠管理镜；形庆成了危标准控的招坛投标蔑精细雹管理意流程到；形克成了高自己胶的一眉套标妨准化颤标书岔模板毕，实哨现了睛标书沿在线天编制唱。案例玩启示成本办与采怀招部称门打话通，紧赠密耦培合，尊数据锻准确菌、可船靠；孝工作而流程边实现李了通过畅邮件提醒装和预注警，忧提高膜了各依部门早衔接省效率染；在塌线编字制避撕免了线下板、线疏上两肌张皮，很抹容易易实现便招标秀过程增的全丙纪录肿，也慎实现器了知道识沉伯淀于荷信息喊共享嫌；过唤程中管的月报句自动狮输出，通版过月沿度分刺析，龙可以针发现哄并控拒制异凤常。锦这个考应用柔例子岩也表捕明，役只要阴有贴念合企嫂业特孝色的颗标准袋化流辩程工衰具，现采招店领域扣所说捏的“勤很难肯形成股可用命报表翼”就没不再孔是个详问题纽奉，而牵电子窄化招激标过剑程的挂信息茂透明既、审序核、哑备案涝和监挥督，首有利吨于防晶范企暖业责醒任人蹈的道翅德风固险。在这恩一解也决方质案中岸，该小企业滋的诉鼠求点宾集中磁于招神标过挨程精保细化帖管理炮，所袍以，者同样8大流欠程缩纸减为帽集中窑反映招标鉴过程粗电子羊化的4个流棉程，沉狐淀的垂数据谈库只籍有采抛招过光程资事料库赛，忽微略了舒供应阔商库调与产俯品库麻，且砌没有涂形成闭最终探的供唤应商沈关系侮处理静。如畏能进快一步绳重视诸积淀亩供应冈商管莫理，骑则能订进一蛮步提讲高企期业采悲购效暖能。采招钱管理崖的精夫细化--塌--箩--总结长短哲结合鉴，战筛略战紫术结哲合，伯这些较要点雨同样折适用刮于采偏招管授理，济如何胸把这圆些优肥势结励合运库用，业也是惯未来扣采招巨管理英继续裕探索哭的问至题。路房地赞产企良业的丢竞争横不仅疲体现妥在惊是涛骇商浪的辽前期颂土地幻玉市场具与善捏于腾姿挪的合资本宽市场者，更亏已经乓深入妨到看似榨细微望、实呈则亦戒能影浆响大真局的成喜本领处域，驼包括席采招亿管理赚领域纽奉。随着灶竞争派的加之剧与撤房地霜产行习业的什洗牌炼，精权细化押管理索成功在与否天越发似能突妥显房静企的等竞争鼻力高胖低。患在采蚂招环反节，呈能否渔运用址好供裹应商炊主体弦数据级库、午能否山实现互流程垒优化脖、能回否最汁大限蹲度避赞免重披复与描效率稠地下逝、能冰否做探好部脸门协妇同形税成合铃力，愉都将己影响酱一个读项目未乃至追企业遥的产旱品成启本与邻品质鹿，从为而影笑响企债业的拦发展斥。采招叠与成仙本管叹理的冷新理馆念成本幻玉管理钟是一坦门花静钱的咸学问——突破划承建钳市场载的成沈本控银制观旦念，糟建立疮开发拥商投恰资控烛制的插理念住。成本枯只为模创造屯价值——目标碍成本连是纲曲、价虑值利遣润是仔魂成本壁管理旷与合蜓约采陈购管砖理是停全成勺本管笨理不僚可分存割的址有机您组成壶部分欢。成本补管理衬是项季目管租理的扑一个甜有机颈组成堤部分名，必饿须要邻纳入软项目哪管理单中去坟综合偷考虑盾。•目标差成本糠管理哭是主案线•成本悉策划储与合亚约规配划是犬核心•价值指工程忠分析彩贯穿若始终•概预待算/审算团：是调基本拆功—杆—贯穿胁始终•成本•发包魄：是窄“菌虚实粱转换规点”雪，怀承上穗启下项目螺成本亡管理尼的全柜过程【工程狼采购】采购哲内容跟：工揉程总卫（分库）包工作宪内容辽：工骡程招浩投标韵，合虏同管共理【材料恭设备植采购】项目碍采购采购驳内容冷：建沃筑材劳料与楚设备战略剃采购工作资内容示：采贿购招材投标拍，供撕应商殊管理房地鬼产项片目采勒购管练理1、为肾什么站房地铲产企宰业仍肚然感楚觉成喊本难夜于控泻制？（1）关罪于目牵标成巡寿本的款研究除和制医定已横经相否当深聋入；（2）建造筑市字场竞仆争日徒趋激年烈，浪建筑猫采购饶成本裕日益备低廉来；（3）IS绍O业务笋流程仓管理块已经倾在各窗大房沉地产绵企业抚广泛咬运用溜。2、设敞计、关工程引人员初的苦那恼…插…（1）成语本目些标束受缚设贫计；（2）招胖投标症与项极目采去购分秘判混悔乱；（3）变铁更签戒证管名理混乖乱；（4）遵卧守流剂程和易赶进舰度的侍矛盾羽。项目哈成本偏管理编的苦笔恼…1、成榆本管乔理的蒸宗旨做与原移则不费明确管理带思想伸：“蜓成勾本核琴算＝死成本锯控制泳＝成男本管役理”管理先目的速：“随节联约、起省钱学、不意被骗予”表现存特点住：造将价计餐算（妻概、渣预、黑结）—僻—定额槽模式兄下，耳强调擦个人鹅经验粗，追虹求算疯得快持、算丢量准命、定失额熟拥、套母价正氧确。结果端：成箭本管搞理经汉验肤太浅，饺缺乏救管理蹦知识另和经国验的仔沉淀纤。2、成仍本管锻理无毕“见全面络组织稿”兽保障号两个东极端东：（1）强妇势地察位：布权威挨部门—官僚起机构—成本摇管理窄＝降窑低造纯价（2）无刮成本遣意识炮：成痕本部怖＝审绢算部—成本盟管理旱处于南核算镰水准传统驱“溉成本旧管理脚”历的误凶区：—以标警准化礼合同盯文本壤与流橡程化恩管理晶为核荐心—工程傅量清饰单计柳价模纠式—结合幕产品祥和市型场，贼以造眯价计虾算和供成本毛分析捞为基巴础，墓以目盲标管娃理为方法殖，以理项目挖营销毯定位券与技蜻术管挤理为锡依托塔，以汁产品辛价值捉的实宴现为阔目标展开胆成本顿管理锦工作巧。强种调企凡业/团队挖的共欠同目全标：利利润亏，讲泛求性敏价比，趣发掘疾价值钱，创拆造价议值。主动男、全顷面、踩动态痕成本洲管理宣原则蝴：成储本超忆前先王行（助成本只控制浪的重旺心前移）滩；积左极、朝主动回围绕展目标撒成本配的实斗现进打行控竖制；喷全过蹦程、球全方臭位、全环威节、粉全员调参与圾的动支态成反本管车理；个目标谊成本暖管理百贯穿利于建杠设项海目的每一怨个阶填段，桐凡是乞做到事先宿控制为主元，事掉中事脾后控劲制为肢辅，悠在立涌项、设计耻、施末工之布前发魔现问作题，取减少无效遵成本。核算划型的男成本园管理环已濒偷临淘刻汰，犯控制深型的嘱成本详管理雕模式恋已不驴能满辞足市芳场的衬要求炉，成驴本管作理必氏须向活价值秤创造扰型转炒变—核心卸就是颈产品“聚价值那工程垫”研究偿。现代行地产淡企业设成本惩管理逆理念忽：1、项圣目成赌本管圆理的卧目的—提升岸价值2、项冻目成经本的恭构成—全成丈本，忆空间绪与时狱间分永布3、项扶目成灰本管肌理的师阶段—全过安程4、项陆目成嘴本管寒理的尤责任录人—全员5、项猪目成暮本管孟理的励方法—目标乱成本唯管理6、项柜目成巾本管奴理的菠要点—合理怀确定捧与动氧态控捎制现代陆地产蛇企业--引--趣--成本沉管理号理念1、房蜡地产痛公司镰是企阿业，百利润下是企驴业用狸永恒煎目标2、利条润与饭成本范的关焦系收入搁一定腿的情贩况下园，成农本越该低，址利润石越大3、成茅本管危理的席目的存与企虏业的具目标搜是一贿致的—项目可公司欢的目惊标4、成稳本管盈理的财目标钥是保镜证成坛本的查支出顽获得醋最有贤效的政收益—与—提升嗓价值成本敏控制应不等牺于省尸钱,花得末多会骄浪费父，花妹得少笑也会读有浪费围，花困多花翼少不舍是重评点，汤花的滋有效望才是容关键项目羡成本桌管理贯的目纠的：1、成杜本构跨成：劣建造劳成本=前期朽工程励费+基础练设施别费＋致建安适工程费（记土建经＋安践装）+公共奔配套猎设施叶费轻开发锹成本=土地友成本+建造指成本+开发史期间申费用头全成凝本（渡即项绵目总阅投资谱成本超）＝脆开发还成本+开发费用室（管扇理费喉用＋界营销逗费用谢＋财衡务费屡用）2、时逗间与择空间厨上的投分布时间册：建责设全托过程尝都在锤发生空间顺：公维司+现场愿；实让体+费用项目泰成本炭的构谅成：1，阶讲段敢立项\定位\设计际发包\施工\竣工\维护2，对胃应成剧本实蛮现过子程--辣-由虚诸到实笛虚拟笼：估蛮、概浙、预串算屡现实中：合招同价腔、付印款、竖结算嫌价……从虚粱到实怜的转宣折点炎就是怪发包项目剥成本撒管理煮的阶浮段：可研/立项成本在测算定位成本者测算目标塔成本方案扩初/施工湾图目标榴成本袖分解目标困成本垦调整发包招标院筹划施工变更签证支付（动冻态成德本）（合酷同管锁理）竣工结算项目流成本艺管理闹的全辅过程●立项蜻阶段—成本疲测算绸，项楚目经米济性钻评价●策划州阶段—选择件性价警比最站好的浅产品穗，制今定产荣品目不标与雕发展伍计划●设计甜阶段旗：—方案姻：最北经济毙合理宋方案攀，符脂合项栗目定绵位—初步识：材框料设臭备的石合理凯选型—施工丹图：纽奉限额沃设计千，图挂纸的元质量播和时熊间保档证●发包结阶段—通过产市场灾竞争慈找到扮合适丈的价屑格和帖单位骄，完陈备的累合同锹（与市合作典伙伴恢双赢剩的关杠系）●施工菠阶段—合约委管理布（变句更和佣签证远的管属理，睛支付向管理圈）●竣工舌阶段—结算屡、索裁赔办滑理各阶秤段成各本管但理重购点内烂容：1.所有委与产战品建膀造相疲关的用部门单，都鼓要有椒成本慢管理搭的责肢任和良成本悠意识--魂-只有害考虑细了产纺品的价性价拔比问动题，匙才能亦算是颤有了端成本中意识…2.责任肯成本些管理奸体系梯的建控立目的突：令肌全员虚实施晋自觉现的成宗本管桑理行档为要肝素：（1）责堤任范键围；忘（2）责唇任人沈（3）评弃价标逮准；（4）评伐价人3.成本嫌管理秧专业伐人员贡的职铸责：驳全面乎、全悲过程另成本绘管理缴，而吩非单狐纯编世制预章结算异工作祥了解颂产品侄、掌享握市紫场，矛制定炸目标紧，全材程监勇控；傍整合家社会崇资源枣的目盗标就逆是让拨其符们合我势们的何产品灾定位寄；我刘们的其工作--容-协调里整合械，不稠论是热设计蛋、工敬程还是成赞本人惩员，读都是良专家检型的搜管理将者（模不是贫面包手师）项目糠成本叉管理预的责租任主辱体1.目标群成本累管理徒的内亮容--目标酱成本锁的确沾定与动翠态控悬制两罪方面2.目标油成本披确定肢的依武据—经验暮数据僻库、日市场调驾研、净对产值品建顶造标匪准的蛋把握扮度3.实现雕目标骗成本商动态谅监控贫的手雅段—成本疼信息撑化管捡理4.目标哀成本裹管理贵的过疤程—号PD扯CA循环项目炕成本乌管理腥的方斧法—目标讲成本勾管理1、合凡理确袭定—确定络是控哀制的协前提逮和基李础，衫市场淹定价惩原则乔，没隶有准础确只如有合坟理；成本跌的决定神因素：外婆部—市场遇；内剖部—产品拾策划窜与定拜位；成本摊的影响棋因素:诸多封经营茄、技荣术、刑管理捏方面;成本抱确定督的方法:决不束是靠坝定额饭算出毯来的铲；靠郑对市乘场和耳产品连的把贿握，因市场乏包括宫销售卵市场览和原晴材料袭市场成本熔确定勒的过程:行业肚特点竞决定副成本幼的特研点：糖单件甚性、聋复杂渔性、效多次疗性；锤从虚乓到实僻；成本捐实现关键革环节：招带标（颈发包袄），碗使产键品与厉市场度结合—招标兽的目长的就粱是形射成有阅效的疑竞争炒；竞警争是茫降价错的最叠有效手段—定标下的原强则：爪合理块低价枕；合败理的其概念欢：能配做出锈符合限要求产品项目侄成本王管理诉的要赞点——合理体确定和有冠效控霞制2、有倦效控乓制—套—动态威监控飘，做冷到随素时心锤中有淋数控制去伴随古实施贱的全矿过程澡，保搜证在鼠过程远中的搬实施桑不偏偏离既恩定目闸标，胆控制灭是动债态的赠。控制蓬的要宇素：书合理诵的目紧标、伏偏差焰测定细、及转时反捡馈与唐修正榴。历控据制不允等于毛限制柴：心筹中有首数就竟可以回说在源控制劳之中塞，时籍刻掌边握实安际与循目标惊偏差让的原群因、腿幅度项、造栏成后姿果，还进而呆做出溉相应沉的调约整方症案。3、技监术经字济既听结合纵又分上离的晶原则边技术—招标哑筹划言书—合同临策略术＋合脏同界惹面—合同萍文件—清单脸包干看经济—设计题任务语书—方案香＋目预标成蜻本—扩初/施工弯图＋目蚂标成锅本调讽整—工程妻量清璃单—合同租单价/合价项目卵成本某管理哑的要默点——合理剧确定皂和有效具控制1、项揉目动狮态成嘱本监拼控—明—台帐称月报匪、信污息化堪系统2、设证计变泥更与回现场绝签证交的管备理3、论什材料岭设备决的核青价4、成胃本管花理工极作的革阶段柱性总洽结5、工材程预衡结算耗管理6、合钻理使松用外煎部造拨价咨喷询单叠位7、成搭本人浪员定忍期下闹现场妄，及愧时做煎好记女录8、工脸程纠摊纷、淘索赔繁与反光索赔鸽的处涨理9、完斤善的摩资料僵管理项目科工程顷阶段责成本牲管理招标希筹划—建—采购仍方式授及其帮配套吴方案临，招卵标模轰式，恳招标塑进度般计划草，招惰标控漠制成胜本；2.编制夺前的必研究茂工作—考—研究屯图纸言，了场解合滩同范浸围和自技术修商务快要求志；如窄果工括程量坊清单处是委漏托咨堂询公瓜司完料成的师，则宁要对疾咨询膨公司绣进行岁清单饱编制岭前的申交底，言以保希证清阶单和伴招标践文件瘦成为狗一个裕整体马，避健免管宜理脱勒节；3.文件截编制贵（要券点：欣合同盲范围睬及发防包人贿要求稻的约阔定，呀合同也之间歼的边六界责配任约定，流技术走及材修料标棉准，俗施工堆配合脸及工拐程管培理上立的特核别要蠢求，斑工期挡的约鸣定，保修敬时限供及要当求，阴计量般计价杆原则锅的约芝定，摧变更普签证火的约嫌定，圆支付鞋与结吧算的约定络，合垄同签程订与衡进场壤开工启的约欣定，脉工程荒量清贤单或烈模拟衬清单尊的编暴制，席单价细目理表）木；4.设计股和工陕程口橡及时衫提供予完整袍的技悔术规勺范和蔽标准冠，视精工程毯需要叔提出喇关于负施工方法稍和工轧艺的见要求寻。5.各种毛情况汉下合蓄同范祥围及吧发包闭人要壤求的帮约定棋和招乘标图严纸的锄关系:（a）图迹纸明翠确完滑整；怜（b）图雅纸不蚁完备局；（c）图壁纸需拆投标腐人深徒化设蓄计；（d）不词明确家工程喇；发包—街—招标阀筹划发标尿前与谜投标制人的贤交底稼工作火，以束指导唤其投肚标和仗报价限。常招投垄标流剑程管怪理：持供应佳商考且察与旨入围得评委剑的确处定殖招标赤文件慈的编佛制语发标萝、投棵标人在现场贵考察体、投坐标答革疑、斥补充姐招标欲文件撇、回沈标与衰开标傻评定武标办踩法与狼原则卧合同时的签极订与毯补充惩协议涂管理遥总包蔬与指烫定分樱包、区独立渴工程戴。妇承包头商不孟平衡虑报价躺和对貌分判从界面汽工作倘范围偿与质堡量的荐认识-积极柿消除嫂承包唤商对来合同井条款穷的“攻恐跪惧症瓜”竿。招标棵过程螺管理的：•工程挤的一翻切均刷在成亏本、废工期烦和质肉量这茫三要各素的星指导下，炭通过片承包合同这个让纽带血，来乌完成碌合同待规定香的义务。春合同伸管理做作为奴工程许项目亭管理蜜的核诊心，勒是法核律、工程妥管理剃、成拘本控灾制、其质量展标准塞的综茎合体敢现。•合同陈文件弱的三刷大要认素：涛法律夕与商旋务方哪面用合同氏条件制约锡，经庭济方柳面用工程探量清织单和计查量支摩付制篮约，秃技术方嗽面用规范稠和设受计文跪件及图纸制约绞。合同办管理础：是佳工程坊项目励管理板的核隔心合同拘中必纲须有室以下烫基本仅要求宾：质量迎：施工筋措施起，技术施规范比，图纸苗，成本捏：合同斗价格顺，工侦程量央清单锁，支付记与变哈更管浙理，工期滩：工期蹲要求胜，进眯度计前划，延误法赔偿顶范围盘及额挑度合同陡与合劳同管渡理是——核心工程侍项目惭的实夹施—都是司围绕奋合同俯总体拴目标拿来运度行的桶，有尸效的毛工程永项目萝管理秘和成鸭本控桐制是决通过客有效业的合旬同管匙理实串现的昨。萄工爹程、北成本座、合纲同管防理人固员共例同做拿好、侮管好渗合同态。合籍同的液管理取贯穿恭于整烟个工息程项舌目的蚂始终蛋。项汽目工缓程建异设的肾工作阿过程执概括尸起来秀就是批两个分环节尘：一是签订合同习，二轧是执行合同谢。这滚两个梳环节黑是密播不可戏分的拨，前倾一个喝环节征是后若一个勿环节无的基金础，忘后一糟个环崇节是买前一极个环呜节的鸟继续刺，缺逮一不考可。挽如果爸将采久用各胀种技菊巧来目实施重工程匀项目随管理疼和控长制成如本比职作“栽花”，屡那么估提高卡企业抵的整葛体合肝同管闹理意楚识和院管理掀水平辫，就初是“植树”。合同串管理毅与成传本、倒工程雁管理1、招筋标/合同冒文件标准须化的意义义2、标姜准招规标/合同应文件可体系传与模餐块3、标遮准招俭标/合同汽文件翅的结镇构4、标死准招浸标/合同蔬文件宝的应严用5、技术畅及材选料标砌准，施轻工配虏合及辛工程饿管理惧上的能特别产要求6、工来程量耍清单待与模武拟清经单7、标司准招林标/合同益文件逆实例8、不扁同模疏式的约标准主合同泊文件固实例标准煌化招慕标/合同丈文件设计孟、工赠程管川理人观员的拳职责馒：检查毒合同握的执党行情壶况，汉监控迫施工席进度锯，发蜘出变场更和伞签证站指令昆，评间估承什包商风提出借的各诱项建右议，泄保证叠施工可材料蛙和工偶艺符碰合合晨同规从定，飘以控刺制整毙个项患目的比顺利士实施耗。做成本母合同爸管理毅人员焰的职师责：解释谁合同牵，协谣助项缩慧目经榜理进醒行项垦目实芳施阶绸段的植合同拴分解舌实施届与集兵中控骑制，抬合同终的目俗标成穿本控忽制，醉工程显变更油的计呢量与染计价陵，索积赔与尼反索归赔谈禁判，灾在工道程人蜜员的帆协助丹下监涝测已浓完工元数量聚以进兆行工罢程的帆支付齐与结撞算。项目绳经理——必须喜是精符通合处同管害理的惜复合蜻型人域才，仗其首毅要任旺务就迹是通望过合喊同管摘理来捞控制俯全局锁，完习成各士种既诉定目觉标。垦组织罩项目部全扭体人湾员熟怜悉合膝同资满料，顺将合应同工亏作内票容量郑化分美解落烧实责任，尽并进桑行相利互间流的协侧调，颂按合毛同规谷定，喉进行伯一系勺列的笑质量、芽进度薪、成杰本和扭安全粮管理印工作楚。工程今施工微阶段棕甲方父的成占本合盖同管细理职趴责—建立基合同为的分柱解、猛交底椅和落挺实程从序甲方墨内部折合同厅对工候程的殃交底对总阴承包亦商的剥交底—定期随合同炮执行揪检查糠（例臂会1）,（例户会2）—建立竿标准守工作育程序品：流榴程简雅明，傅尽量晕采用刑标准脉表格恳与标沸准模顺板—严格机质量断检查何验收摩制度男：质锐量验考收、威施工则流程蚊、材视料检筒验等—核“技术惨加管肝理”钳型的干项目耗管理纯队伍灰对承本包商郊最初冻进场正的反损应速秆度的扫管理喷往往珍是一漂个工灵程成晨败与评否的辉一道荣考验蠢。了解溪监理奸工程伸师的怕素质窜，有召效地笔利用淋和发说挥其俊作用标，将冶之并奥入甲已方项敬目管盆理团善队，皆督促掘和指挎导其重工作—资料伍员和沙质量舍安全淡监督储员。乞项目买档案老管理—对于普各项双会议泄纪要党、双碍方往惊来信主函、勿工程检联系代单、低技术源核定投单、蔽图纸衫会审顶纪要节等基块础文宵件，巧必须见分类聚归档垫。甲方慕内部借合同叮对工饥程的铁交底工程箱阶段僵的合呈同管监理——合同请实施帝的保青证：连续事性管乌理，沈责任娱到人马；2.工作虚程序姐标准阳化，思行文肃规范桶化；3.资料啊和工糊作记粗录完掌整；4.完善甜的资扎料信霸息库顽系统估；5.强调墙工作勾计划惊及跟乐踪执汽行；6.各方去协调叔，综桐合管任理；7.合同雅成本右人员粘提早涉介入锣。全面脏合同帮成本意管理发包刮人和搁承包价商不崖是对节立的裤关系敲，而牲是协作作的译关系往对船承包徐商的桂引导贵和支朵持，搞将之系纳入污“跨游戏察规则孤”寻严罩以律捐己廉政丧行为道德部素质伍培养正确横处理拾和工源程承抓包商少的关渐系采购归管理—妈—供应刺链的幸发展忌与要杏素材料嘉设备寺采购期供应鄙链涉涨及的山干系劲人：胆供应优商—刘—材料押设备瓣的供甩应方启甲方—题—项目盖开发欺商袋承包伍商—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