某上市地产上海公司示范区控制流程与标准

上海***示范区控制流程与标准设计系统2010-01-19反思龙湖示范区为什么能持续的保持高水准？反思--龙湖示范区为什么能持续保持高水准？1、专职、固定的示范区管理组织龙湖设置“体验中心”，内含设计、营销专业，专职负责示范区管理工作；其中售楼处装修、样板间装修、示范区景观均由体验中心负责龙湖内部编制了《体验区各阶段设计导则》，明确了体验区各阶段的设计流程与标准，在某些方面达到了非常细致的程度反思--龙湖示范区为什么能持续保持高水准？2、规范、细致的管理流程与标准功能区名称最小面积(㎡)必须设置的功能区可选设置的功能区备注入口门厅接待咨询台模型展示区350★洽谈区120★含吧台区财务收银区15★要求位置相对安全、可设置收银台前室签约区30★建议设置3组，有隔断的形式。方便面对面服务，尤其针对网签项目。置业顾问办公室20★营销经理办公室8～10★储藏室20★含置业顾问更衣间公用卫生间40★宜设置儿童专用洗手台；男士小便斗保安室20★保洁室10★含拖布池（5㎡，靠近卫生间但独立）及保洁储藏室投影室25★工法展示区20★儿童娱乐区30★总面积(㎡)71063575功能区面积不包括通道区域（含楼梯间）、强弱配电间、管井、风井等辅房面积销售厅各功能区划分和各区域面积需求反思--龙湖示范区为什么能持续保持高水准？3、高标准的现场完成度龙湖高水准示范区=专职的组织+规范的流程与标准+很高的现场完成度反思--龙湖示范区为什么能持续保持高水准？明确主责人工作目标明确推动力强规范动作明确成果要求持续提升的保证现场严格管理设计效果的达成魔鬼于细节1、示范区管理不规范，无统一流程，各专业之间容易出现不交圈现象；2、示范区前置工作不到位，对于示范区范围、主题营造、工作计划等没有提前考虑；3、示范区工期紧张，开盘之前抢工，展示效果不理想；4、示范区范围较小，空间感较龙湖示范区有较大差距；5、由于担心销售承诺问题，示范区展示形式受限制，展示效果打折扣；6、景观施工品质不能保证（特别是硬景施工）；7、营销、采购、成本等专业介入较晚。***示范区目前存在的问题示范区管理架构不明确

无规范的流程及标准

现场完成度欠缺启示1：明确示范区管理组织常设人员：傅明磊（第一召集人）、事业部总经理（第三召集人）、宋涛、向宠（第二召集人）、盛明、马红军、康家东、事业部计划运营岗（秘书）

其他人员：设计（建筑、景观、装修）、工程、营销、成本、采购各专业项目负责人，营销代理公司项目负责人按***目前的操作模式，成立专职的示范区管理组织较难实现，建议针对具体项目，成立临时但是固定的示范区管理小组。启示2：制臂定规纽奉范的以流程蹈和标弃准1、编震制示咬范区吐控制双流程泡，按时纷间序艳列编制裳各专悲业重厅要工州作内斜容①示壳范区笑控制颂分为壶“启惯动阶屈段、射建筑伪方案灾阶段裳、建法筑施则工图枕设计踩阶段艺、施迈工至笑开盘驶阶段俗、开午盘后折持续目整改境阶段衡”共桑五个乓阶段②在绿每个嫌阶段末，设副置固暗定的喝工作思节点浴，部姿分重裤要节郑点需优专项商评审③针翠对重资要节重点，依明确扁责任抢人编汤制各障阶段择重要蠢工作劣内容启示2：制差定规谜范的粪流程棒和标御准2、编家制示菊范区贷控制屠标准内，重惯点是埋细化植示范腹区综竖控评毯审中古对效炒果的鞭控制深要求针，按最念终完易成场本景（刚空间僵序列烦）编制捡各专偶业效量果控粱制要栋求重点蛮细化披五个依要求+五个炒部分启示2：制驾定规招范的须流程弄和标兔准五个级要求显：展软示集舱中、域超现资实、景唤醒弊客户凶感官俱、画梁面感柏、完壶成度（1）展脾示集搞中展示双集中净并不顺是缩详小示洒范区腥范围乡丰，而计是相银对集矛中；炸在同定一个解场景忍，所鬼有情伍节的袖发展牌围绕另一个壳主题真来展率开；姐用有取限的爬时间数、有愚限的李场景啄、有溪限的集投入俭打造山一个老主题离，吸限引客世户有旬限的么精力罢；启示2：制体定规冰范的馋流程纯和标裂准五个叹要求阻：展节示集滥中、巨超现轮实、倍唤醒讲客户贩感官线、画触面感擦、完孤成度（2）超赌现实示范若区展舟示的羊是客湿户日得常生茧活不衫能达骂到的狐陌生屈的场理景（首线置的乱项目危提供撕首改研的配贿置、名首改鹅的项云目提乎供再篇改的否配置…）龙湖吼的超累尺度剂大草据坪、枯花径腾、水汗系（壤龙湖殖蓝湖玻郡的已三湾忙一湖描、九糊桥双默溪概户念）木，超楼出目献标客感户之毙前的脾生活她感受中鹰妹黑森狭林项倡目定灾位为驳节能间环保级高品馅质居矮住环掉境，崖示范津区内很种植裹原生拜态树绘林，言成百耻上千拾棵大礼乔木似，超转出对睡生态英建筑作的常惰规想虏象星河负湾用趟奢华卸的公玩共大阻堂装抱修、怨人鱼掠共泳集的泳晃池、鸡千人费宴会耍厅超宿出豪劳宅客柴户的害想象启示2：制哈定规群范的所流程浙和标溜准五个津要求专：展剪示集链中、菊超现查实、秃唤醒轨客户币感官巡寿、画疑面感触、完凤成度（3）唤进醒客奇户感开官针对唯客户不在体就验过转程中批眼、订耳、陡鼻的凤感官冲效果宜进行碌有预黑见的昆、有魂主题梯的、牺有情崭趣的射、有童想象碌的装帜饰景鸽观实姓施；画面藏感（党色彩佳、光育影、狡形式窄）、贡花香扁（规材定示欧范区蜓必须玻种植涂桂花刮等树占种，爷项目污景观吵设计旁师及扯销售可人员嗓必须仇现场胃感受小）、斑鸟叫隐（挂犬鸟笼躬）、常水中罩游鱼启示2：制竿定规紫范的嫁流程兼和标熔准五个耻要求眯：展夜示集闭中、债超现嚷实、给唤醒电客户跟感官极、画慨面感柔、完晒成度（4）画障面感视觉烧是人榴的第殊一触梢觉，陶在示君范区框内用岸摄影鹿的要宴求构达思画辟面。在示怕范区过入口并区域叉、核桌心景赞观区申域、帖样板俱间主姨要功腰能房搜间等剥三个碍部分佳进行慎视觉北效果仪分析镜，制滩造画挺面感启示2：制讲定规扑范的榜流程侵和标买准五个绣要求盐：展摸示集摔中、动超现栏实、菜唤醒层客户去感官泰、画加面感辣、完害成度（5）完遍成度包括伯设计痛的完纺成度谦，也善包括衫施工谁和现末场布亭置的恒完成辆度；“只记要你颤始终优不表踩现出胜失态愉，那震么你址与客令户之片间就迎有一芬个隐凯形的尖约定他，就援是他山虽然宝知道激你可唐能在良做一帽些偏撇理想蚁化的萝表演睁，但眉他也报没有泛什么放理由瓣非要石拼命蒸去揭嗽破你烈不可珠，他乔可以牢在一内定范农围内跌容忍标和认劳可你丢的基涌于你矿的立绩场的倘叙事洁方式喜。”龙湖峡蓝湖猜郡的拦大尺蓝度草榨坪、鹊花径易正因手为完波成度驳很高纱，因划此客哀户已慌经忽伶略了父草坪吐上今菜后要吸盖房傻子的煮事实龙湖唉的示馅范区取完成闸度体壮现在探其魔陪鬼化竿的细误节处辰理上启示2：制龄定规咳范的托流程绕和标轨准五个悦部分避：引雾导区腔、入甚口形准象区册、售挑楼处倒、通萄道区痒、高拉潮区（1）引彼导区是整萍个流啊程的想序幕尺，项坡目范姓围的轮界定第，通盾过特箭定的堡场景谷让客传户感县知“撒已到奥达本馋项目淘”；廊要求能够头形成给超出丈周边督区域勺品质加的领伙域感药并且嗽传达或给客催户，通盒常设锡置红宝地毯拜、花总箱、角树阵恶、道简旗等引导柿区通寸常包你括我朴们所客说的扯红线耗外区贿域，产引导封区注捉意事脉项如登下：A、售毛楼处迁的位漂置及量体验皱区主架入口租的设芬置应调方便河该项弱目辐止射的药主要芹区域黄客户树直接蔽到达息，避贡免因繁下列亿因素爬造成贝的绕粉行，接影响老客户捉的体撞验感究受：州①单让行道颜，反附方向涛车辆攻无法添直接予到达牢；②与沿途昂交通蜜道路膨品质亮低；全③项蓬目周袋边公躁交车患出租扰车站牺位置味不便梯，导袄致参烧观客拣户步悦行时扣间过良长；B、对螺于项童目辐才射主脏要区膨域客鲜户的伙来访映路线竖，考市虑沿直线城廊市景勾观对公楼盘蛋档次版的影你响；C、考梯虑项槽目辐委射主炊要区专域客极户的学来访如路线草沿途不路牌随广告幻玉、交运通指榨示牌派的选像定初税案；D、考遭虑体韵验区粘范围刘以外卫的客锅户接通触点辟的景就观等擦整体叛效果佩，针滴对项弯目规异划红舰线外铅市政贯道路兆绿化嫁及管供理现袄状以验及相算邻建胡筑的给影响雅和干益扰等删制定源出良谷好的期改善闸措施启示2：制桂定规窝范的允流程获和标钳准五个具部分吨：引绒导区魂、入户口形演象区赢、售绸楼处男、通释道区锻、高而潮区（2）入萄口形稳象区给客饱户传汽达项割目的牧性格贡和调滋性并焦形成宏项目泉高品率质的息第一购印象材，重晌点是精神演堡垒的设纲置（廊钟楼讽、标宇志塔武、构熊筑物庭、核糠心景你观等逼等）项目侧的调搭性在岛营销斤策划烂阶段隆提出脉，精潜神堡伐垒需续上产珍品决栏策会捎评审启示2：制葡定规眯范的腐流程哲和标膀准五个勺部分怠：引村导区活、入孟口形挑象区织、售砌楼处押、通翠道区斑、高舌潮区（3）售金楼处承上影启下腰的区下域，阳利用互好售奶楼处铸整合挽各营轿销线鹿索给窜客户旷进行胆洗脑翻，向客茧户集甘中展汉示项翼目及肾公司贞亮点—中海证万锦们城在童售楼栗处内嘉大幅明展示企中海里所获各得的所施工纱类奖怜项；售楼劳处功仅能要伍求描品牌佳包装羽及空杜间要博求：傍**疲*物直业、际世博旦馆、奶节能猎环保日等亩模型各包装碗及空尽间要血求：谁通过会模型吊展示披突出枕项目倦亮点启示2：制隔定规雁范的脉流程旷和标笔准五个箭部分敏：引政导区塑、入杀口形贱象区示、售颂楼处役、通承道区晴、高局潮区（4）通优道区高品察质的者制造谷一条温连接低通道蒙，让客沟户在惜行走柔过程略中被脖打动，通插过沿址途场叫景使预客户项在行捉动中脑潜移咽默化杨的加驾深项迈目形误象的需概念恰，通帝常是书进入处高潮数区的辣情绪姿铺垫妖（包脾括从范入口攻到售亚楼处醒、从泻售楼访处到后样板钳间的贺通道挽）沿途凤的场途景布蚁置蚊项目帝亮点拳宣传剃通棉过细矮节打放动客劲户启示2：制寒定规穗范的似流程数和标突准五个棉部分秋：引晴导区轧、入愤口形页象区咳、售虹楼处圾、通肯道区剖、高晚潮区（5）高流潮区全方蛮位的悟功能研、效磁果、娇品质粘展示铃，营造棵数个飘有感形染力哀的、迫深入郑人心竭、具因备传际播效蛛果的袭画面，提萄升客董户的锁购买贝冲动需要而给客潮户留喘下一月个难出以忘悦记的扔画面分（蓝湖捞郡的员溪水盛、围填合庭副院；腰星河戒湾的淘大堂峰地面着拼花镰、人嫂鱼泳拖池；忌中鹰距黑森同林的腊乔木框林）红线匙外不宴利因员素、谎施工葬工地巩应该继尽量拼进行棒视觉冷隔离仍样誉板间仙的位积置选败取需越考虑长主要幼功能盗房间瞧的景反观视胶觉效伞果启示2：制窄定规麻范的梨流程拦和标烦准五个昼部分强形成拳五个太场景死，围攻绕五声个最号终场妄景分板专业掠编制类效果勉控制愿要求启示3：确灵保现议场实绞施完晨成度有了鸽效果舒控制朽标准是，需辨明确起现场仓质量饺控制榨的办见法1、严狼格“样许板先打行”制度纸：现帽场搭询建实汇体样瞧板楼犯对建累筑样茶板进早行封善样，差装修两及硬逢景施徐工样沟板同纹样开暂辟专朋门区诱域进风行封看样，顽工作来要求鹅通过访合同