房地产大型住宅项目定位策划报告

前言思索，是人类进步的潜动力。定位，是市场营销行为的准绳和前提，是营销的关键步骤。任何一个房地产项目都需要有效的营销策划，而有效的营销策划的前提，就是精准的定位。在房地产市场由卖方市场转为买方市场的情况下，客户的需要与消费心理的把握是房地产开发成功的重要因素。我们认为，安阳隆都房地产开发有限公司的新飞大道项目，营销成功的前提，就是定位成功。本定位报告，将着重就本项目如何定位作为描述与研究的核心主题。

——xx市场研究中心【起】市场篇第一部分滑县房地产市场现状1、起步晚发展快，市场区域化集中。从整个滑县房地产市场的发展看，市场主要集中在新区，新区占全县市场总供应量的80%，新区开发项目的配套设施水平都较高，住宅商品房市场已经走过初级阶段,部分项目已表现出相当程度的品质化。2、开发商愈加专业，市场供应量较大。

大多开发公司体现出专业的开发水准，开发的住宅如津兰名郡、华通世纪城、众恒华府等产品品质都不错，住宅商品房的市场供应量较大，市场竞争较激烈。3、本地置业者占多数，商品房概念尚需引导市场上置业者以道口镇居民为主，未来一两年内市场需求将有一部分来自乡镇富有客户群体，当地人固有的县城居住习惯和理念比较传统（如相当部分居民喜欢自建独院）,还需进行理念上的引导。第二部分滑县房地产市场供求关系（一）滑县房地产市场07年市场供应量和房价都处于快速上升阶段，2008年基本趋于平稳状态，2009年中至2010年初随着全国房地产市场的回暖，滑县房地产销售量也出现了回升，市场逐渐好转。（二）市场供应量平稳提升，出现局部供大于求现象，因此产品上要求任何后续房地产项目要做精做细，力求打造差异化。（三）房地产市场供大于求，三层及三层以下住宅需求较为旺盛，在售楼盘低层房源销售速度明显快于较高楼层。（四）购房群体主要集中在三块：县城个体经营户、行政事业单位工作人员、乡镇部分富裕居民，购房需求以老城区和新城区并重，整体市场以居住为主，新区市场吸引相当部分的投资客户。第三部分滑县区域市场分析

通过市场分析，针对滑县地块区域特点及区域属性，把滑县县城分为四个区域板块：大功河西板块、大功河东板块、城关镇板块、新城区板块。一、大功河西板块（一）区域范围西至贸易路，东至大功河，北至道康路，南至滑州路。（二）区域功能属性该区域板块是滑县县城行政核心，分布有县委县政府、县公安局、水利局、粮食局、道口镇政府机关行政单位，该区域分布有多个大型商业项目，主要有浩创第一商城、紫光步行街、烧鸡街、华联超市、万家福生活广场、春天服饰广场、益友时代广场、三源服饰广场、欧陆经典商业城（正建）等大型商业网点，临街门面店以餐饮、家电、五金、服装、零售等为主。该区域有一个有健身广场（广场街北端），浩创商城二层广场是新建的休闲广场。该区域解放路向北通向浚县，向南通向新乡、郑州。（三）区域内配套设施

区域内生活氛围较为浓厚，居民休闲娱乐、医疗、商服等市政配套设施齐全，如中国农业银行、邮政局、华良酒店、道口宾馆、老县人民医院等都分布于此。区域板块生活广场有宾北广场、广场街健身广场、浩创第一商城二层广场等供居民休憩，大功河经过综合治理和绿化，环境已经得到很大程度的改善，逐渐成为当地居民的休闲场所。抗大附中、第一实验小学、道口第三初中、一中等学校分布于此，教育配套齐全，文化氛围较为浓厚。（四）区域内交通状况区域内主干道有贸易路、解放路、卫河路、道康路、红旗路，区域交通出入比较方便。※解放路为贯穿县城南北的行政主干道，双向4车道，机动车道总宽约15米，人行道两边各宽约5米，目前没有绿化带。※卫河路路为东西主干道，双向4车道，机动车道总宽约15米，人行道两边各宽约4米，目前没有绿化带。※由于是传统的中心城区，区域内大部分道路路况尚可，但个别道路因年久失修，下雨积水严重。（五）区域内建筑状况区域内分布有县委县政府、华良酒店等标志建筑，以及浩创第一商城、万家福超市等新兴商业，其他多为多层建筑，较为老化。该区域板块除已入住的惠林家园和正建的美丽桃园外，没有集中的大型社区，多为单位房或自建房，较为离散，但居住氛围浓厚，各种生活配套较为齐全。二、大功河东板块（一）区域范围西至大功河，东至文明路，北至道康路，南至滑州路。（二）区域功能属性该区域板块是滑县县城商业发展方向，在该板块正形成新商圈——三八岗商圈，以万家福生活广场、永通购物广场、德远新天地（正建）等大型商业网点为代表。敬老广场为该板块的休闲广场，建有文化景观带，并辅以大型户外荧屏。该板块商业较为分散，但业种齐全，包括建材、家具、五金、装饰、餐饮、零售、数码等。（三）区域内配套设施该板块商业配套有万家福生活广场、永通购物广场、世纪广场、德远新天地（在建），该区域属于新商圈，人气相对中心商圈来说不如老商圈旺盛。市政配套齐全，分布有中国银行、中国农行、妇幼保健院、中国移动、汽车站、海天宾馆等，且紧邻多个市政单位，如财政局、劳动局、建设局，区位发展优势明显。（四）炎区域概内交捏通状岸况该区慨域内臣有主得干道贞城路废、文孙明路炮，辅龙干道杰有道弯康路逼、教勒育路讨，交箩通便阳利，运出行奴自如泄。※么道介城路白是贯突穿东被西的斤主干咬道，帽双向严4车射道，萄机动壳车道旧总宽率约1筑5米导，目刊前尚猎未设龄有绿石化带泳。※怠文办明路渗为贯林穿县向城南洋北的改主干夕道，和双向暮4车央道，苦道路拨两边炮设有趴绿化灰带。（五誓）区劲域内盆建筑跪状况该区侮域板鲜块主工要有瞎正宏颗花园慎、君见悦王照府、苦天宝沾花园蹦、桂担林居喇、金峰华园耳小区免为代娱表的劫高质梁量生察活社束区，辱有商骡业街代项目货（世落纪广黑场）擦，部快分别短墅、目多层中等建诵筑形盛态，左多为补近两寸年新涂建项臂目，炒其他是多为士自建蔑房、锡单位荣集资涉房等狡建筑计，较揪为陈益旧。三、肌城关两镇板嗽块（一阁）区交域范播围北至机道康箩路，肺南至筑滑州贡路，镜东至醋文明框路，览西至危城关据镇东筛边缘镰。（二指）区邪域功贩能属麻性该区潜域属劈燕城关捧镇镇收政府墨所在港地，女商业惑经营渠以满塑足城乞关镇棕及乡嫩下居眯民需序求为游主，筐商业翅门面饭主要能集中工汤上填路和殊城关链镇东朵西大期街，仆区域患内以倡临街壮门面崭为主迟，主谁要客新户群畏以城合关镇推和下浓辖农带村居估民为荡主，统经营岸种类嗽涉及拖服装双、餐君饮、佩五金逝建材花、日垮用百缸货、杨通讯禁电器揉等。（三僵）区唐域内玩配套僚设施区域音内分陪布有拥滑县哲盐业愚局、缘瑞民政杀局、森城关章镇镇央政府弦及下顾属单绝位等构多个赠行政躬单位蝴。区域旱内分酷布有旬诸多纹大小抓型商汇业店详面，清菜市价场等滨。区域掀内教并育有罚安阳庄市第师二实煌验中鹅学、却城关似镇初按中等柱学校盟。区域斤内市贵政配您套有六滑县减中医写院、座烈士落陵园醉、戏束曲广剪场等吗。（四爱）区达域内死交通催状况该板票块内辆有文纠明路让、汤辣上路屈、城咳关镇划东西必大街批等道闷路，祥城关膨镇东巴西大启街较葵为陈青旧，瞧存在追脏乱骆差等怜现象战。※谊文良明路材为双亡向4士车道嘉，机雀动车魄道宽撕约1怜2米娇，两毫边各贞为4膜米人锣行道幕，路忆况较歉好，校是城初关镇雁通向嫁中心案城区怕的必古经之当路。（五起）区须域内埋建筑斑状况区域境内建闭筑多纹为城鹅关镇誓居民扮宅基余地自狮建房燃等性读质，哲较为努低档多，正回建规闷模小擦区有挺位于该戏曲冷广场达附近埋的书该香园恭（以润别墅槐为主此，部规分普冶通）从，另盘外还标有部贪分居绘民买陈地建慎房出维售。商业捏表现鹿为单辣层或剂双层捕临街浸门面复，部退分两泥层以份上为腾住宅债。四、恢新城茂区板听块（一胜）区总域范蚂围滑州丽路以重南，宏南环镜路以轰北，引人民平路以伯东，辨汤上悲路以照西。（二透）区攀域功扰能属鸭性该区凶域为成滑县颈城市奸发展厦方向逆，政欢府招举商引其资平范台，粪且新勺区管遗委会洲、电镰业局正、县毙检察你院、盏电视泉台新末址均遗已迁睛此，滥该板犁块发桃展潜识力巨站大。该区俯域内仿集中飘滑县从高品禁质大墙盘，桌如金帮牛国市际城适、众才恒华身府、撤津兰按名郡设、华溉通世废纪城垂等作维为滑码县较探高品裕质楼勤盘代泉表，邮已经感形成初规模弯大盘射，且束生活荐氛围袋日渐扇浓厚棵，也湿是近呢年来掌人滑填县人怕们置阁业的亮主要丙选择妥之一修。（三卷）区标域内劝配套肢设施区域挤内分康布有勤新区勇管委鸦会、逼新区团工商厘所、粪检察娇院、握国土盛资源拜局、浓电视杯台、忽电业呼局等冲多个辟行政册单位路。区域厅内目内前商好业氛悟围不凶够浓流厚，印生活徒便利忠性不援如其妻他板屯块，茄只有救华都害城市海花园额底商素人气血稍旺策，满悟足新时区居旱民日妄常生震活所叮需。区域莲内教铸育配司套质唐量较烘高，茅分布获有英读民中垄小学造，中双澳双瓜语学汪校、订滑县枣六中冒，社名区幼醉儿园倾只有形华通仓世纪汽城设童有。区域启内市赞政配橡套缺捧乏，震县人碍民医傲院已劣经搬摧进，破大型号银行怕、酒哭店等缺设施刘暂无悼。（四邀）区津域内筝交通绞状况该板殊块内喷有人岸民南不路、防文明塔南路伞、新底飞路滑、滑着州南查路、糠孙王凝西路鹊等多帝条道网路。（五铸）区登域内寇建筑规状况区域踩内新椒建规工模小匹区有伸金牛讲国际余城、朝华都龟城市岂花园禁、祥牙泰苑津、华域通世遍纪城兵、津零兰名凑郡、凯众恒桶华府浓（正未建）租等项束目，妹品质匠相对挪较好欢,整丝式个区否域生咽活氛妹围正揭在逐脂渐浓镰厚，晨未来膝发展语潜力播巨大寒。第四务部分洞滑奸县新寨城区舒房地务产市寇场简确析滑县抓住宅薄市场袍以新赚区为小重点谅发展帽区域箭，华角通世翅纪城钳、众丛恒华贫府、稼津兰弦名郡机、金社牛现竖代城哑等为笑代表运的楼逐盘在葵景观馅绿化涛、小虫区配妨套、罗物业常管理脸都有震很大捞程度轨的改厅善，钱引领朽着滑生县房槐地产系发展正的潮没流。各项网目产翅品都怪表现雪出相谦当程估度的泉专业绸性和乡丰品质什化，尘价格往相对眉老城孤区较并高，骂市场叼供应母量较己大，业出现锅了局位部供倒过于抓求的悲局面管，市天场空练置率明约在僵70身%左仆右，侄竞争咏日趋微激烈窜，但落具有啦自身哪优势珍和特公色、倒较高海性价债比的很楼盘尽销售篇状况等较好鲜，引践领着覆市场挽需求陈导向殿。新城编区相另对老仪城区败而言恨，一墨是未活来城省市发幼展方莲向，甘二是所大多为项目磨地块及规模伙较大纳，开泻发商访在产鼻品质嫌量、柱户型明设计淋、景之观规栗划、灾社区偿配套溜等方外面投钥入了秧大量负的成炉本和咏心血饶，产惭品品片质较烟好，税也吸渔引了托相当懒部分见的投歇资客奇户进腊入。【承裁】享项目嫁篇第五市部分胆项蚊目地而块区璃位分酒析一、么该项挺目所哑在区延位概献况（一允）区肢位特取征本案仗处于巧新区过板块蹄，位勿于滑哨州路松、新由飞路盐与滑祖台路降交叉掏口，竹地块递处于漏生地胸未开烂发状披态。局本案笑三面拔临路掉，交忠通上其占据竿了极坊大的羞优势转。由于黎新区锐发展窝时间照有限栽，各漂项市信政配辽套不扯齐全腥，商义业配蜘套比储较匮铃乏，亭项目馅周边愈多为估村庄俭自建呆房、烦麦田该等，喂离工蒜业区秆较远袜，空遥气较屋为清肥新，在且环廊境相吉对较风为安墙静，隆比较伞适宜粉居住遣。（二寸）四奏邻※西靠债城关夕镇村忆庄和嚼少数料村民雨自建看房※东临温滑台轿路，睛与英闷民小蛙区隔易路相懂望※南临哥新飞怜路，错对面开即为肤华通帮世纪考城※北临盘滑州棚路，慰有大景功河料支流恒水系（三假）周宗边配位套教育知设施叛：该板类块分严布英限民中蜡小学冒、滑某县六种中。商业摔配套俩：由于狡新区本发展蜜时间皮有限虑，该构区域凤商业筐氛围德相对钩稍差汗，仅涛有华世都城浓市花悟园底异商在仆营，奔没有太大型松商业仿项目顿。区域霜环境洋状况慕：新区初广场爬、体哭育场绿、青难少年马活动锅中心疏等休妹闲娱膊乐配责套设加施比吧较齐参全，砍区域浆内环读境相临对老日城区轮较好另。行政政事业烈单位扇：该区宾域已较有多添家市酷政单北位搬兰迁至格此，炕包括搭电视桂台、江新区宴工商堂所、听市计买划生丈育指狗导站态，新这国土刊资源提局和筐新检泥察院液在建喝。医疗晨设施击：县人灭民医己院、纹城关疼镇中耀医院移。酒店坡、宾寸馆：少数矿小型俯酒店婶和宾拴馆。居住躲人群舱：华都亡城市笔花园丈、祥尚泰苑赤、津灰兰名盛郡、片华通苏世纪龄城等尼开发膝较早肢，现枝已入耗住，谁居住董氛围罗渐浓届。目变前居教住人昏口主农要是服个体到工商造户以筐及周遗边村嫌民。第六奋部分乱本怒项目仰SW胃OT割分析一、雕优势相分析格：(一蹄)远线景较锁好项目飘所处愚的新陪城区煮是政制府规遇划的慰城市狂发展亦方向嗽，本姿区域俭居住称氛围赶将会唯逐渐德浓厚旱，周趣边的骨生活诉配套舅设施安将会莫更加沿完善毕，未霸来发溉展潜偿力和姜升值武空间该不可臂限量碑。（二够）规绕模优肌势项目继总占欧地约侧30驾0亩冷，具宿有规治模上堪的优福势，售易形狮成社河区统稿一形视象，勿方便怨景观刻及配去套规斤划，如对建约筑规场划、永户型浆设计馆、社杂区配接套、徒景观诉设计高、形魂象包务装等李方面秆进行队灵活川调整墓，做斜出最毅适合恢市场拣接受辉的产近品。（三炮）产势品可攀塑性栽强由于原项目那尚处琴于生总地阶步段，杜可以汉根据爹市场喉调查览情况望，对塌小区肝规划洪、户兼型、呈配套冈、景尚观设仗计、感形象汉包装术等方挪面进永行调惕整，将做出湾最适例合市馅场接息受的引产品惜。我毯们可进以有烂针对湿性的印研究谱当地宋居民瓜的居愈住习寨惯和迎生活根要求俩，做膏出最替适合睡当地吸人所龟接受蔬的创初新户卫型，装为项砖目的闻成功渔运作浪提供联更多斜保障店。（四辆）开掠发商让品牌管优势安阳破隆都坐房地浙产开乘发有索限公送司，岗已成蛮功开肥发津跪兰名特郡项衬目，瘦对本庸项目售的品冈牌运并作具五有积好极的歉影响瓦。二、兵劣势大分析柱：（一它）抢项目羡区域基内房碎地产桑项目缠集中长，且只大多馒数已肠开发耳销售构，市庄面上傲大部拉分房退源空湖置，钱商品查房供庭过于搏求，客消费助客群它潜在存数量臂减少块，且密易被团周围纤项目尖吸引匀。（二娃）位思置相局对较嫂偏东际，离帮新区消的县吸人民剧医院戴和中至澳双杜语学码校相躬对较泰远（三迟）项中目西觉侧村积民自醋建房翅规划慈杂乱凑无章帝，外最立面众简单避，将送影响司本项考目感带观。（四爆）滑瓦台路闯尚未惕修建率完成狗，新些区偏揭东区屿域生活大配套姻严重转缺乏丘。三、若机会赶分析柴：（一川）据母小道交消息阶，滑饲县未陈来1玻-2亭年可堡供应卧土地庄面积欲仅2精00协亩左匪右，赖市场渡将出南现无违米下晋锅的繁局面备。（二贯）2奥00借7年容滑县豆大量冤新盘逆集中骡上市尿，经博过两诉年至滴三年抗时间遣的消逆化，结存量湖房得陡到大怠量去座化，渣而新据供应腐量增积长比直较少允，未芬来市顶场存随量房箩大幅宁度减孩少（三趟）0斩9年泄市场令普遍涛回暖西，滑岂县消庙费者帽也受阻到市第场大孩气候亡的影轨响而达逐渐乞走出被观望晨状态增。（四钳）项国目交益通便景利，更可作涨为项专目主蚕打卖敬点之彻一。（五炸）项产目可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