目标客户群的定位和方法

1工程综合评价工程市场定位：成功人士的高尚住宅区要使本工程成为长春当地成功人士聚集的住宅区，必须使产品与其在消费者心中的位置相吻合，使其清楚地认识到本工程所在的区域在未来会开展成为高尚住宅的聚集区，同时本工程也完全可以承载高尚人士所需要的完美生活方式。1、城市规划功能：从长春市现有的地理条件看：西部有机场，所以建筑物有高度的限制，不可能建有高层建筑物，决定了这一区域不会有大规模的住宅区；长春市北部是工业区，也是伊通河的下游，处于城市的下风地，不适合建大片的居住区；东部多丘陵，而且有净月潭保护区，不可能将市区再向东扩展；只有南部地区受地理环境的限制少，有很大的土地供给量，而且处于城市的上风地带，适合建设高档的生活住宅区并有利于开展高新技术产业。从经济开展条件看：映长春园市政蚁府早勿在三刘、四利年前认就明世确表友示，虹经济奔开展下重点掠将向悟南部柳转移职。2绵00惕0年逼市政赴府顺邪利将底大连轻万达狂引入缩南部烛地区另，建饿设长抱春明累珠，艳使南乳部地湿区产笑生了杜第一休个高添尚住瓶宅区正。随向着近石几年理的开温发，铃南部倘地区例已初驻具规董模，稼市政猾府将墙预留猛一大垦片区往域，贫规划啦建设炒成为抖一个梢CB旷D区建域，臣作为惜未来槐城市叨的商僵贸中的心。妈从人后文环血境来袄看堤：捡南部滚是一膝个科再研文忙教园络区，桃吉大健、工煎学院季、长颗大、抖光机敞学院韵等市省内知普名大热学均我在南理部设叹有校长区。羡此外鲜还有捐一个聋国家斗级的锦高新现技术征产业脑开发举区，玻未来贞长春妻的光姓谷也椒将在菊南部拨建设俘。占综合房地理括环境币、经栗济环兰境和爬人文嫩环境什分析须，本俩工程产所在洪的南丰部区预域在乖未来脱城市铁的发飘展中刚具有彩得天生独厚惧的条币件和针潜力区。本铁区域捕人口碑密度拖低，馅土地屠供给康量多爷，回弯迁压酸力小娃，适测合建驴筑高想尚住惊宅区旷。随音着各旦种基扬础配笼套设愉施的溪逐渐袄完善弦，这全里将想开展跟成高孤尚人炼士聚原集的析住宅嚼区。赞目标怠客户粥群的压定位吉和分萌析方固法抬目标田客户研定位稍参考灾数据届对客贿户定冲位的怕目的袋，是售为了脸寻找盛特定程客户锣群。趴在对曾客户咸定位知之前凡，应茄该先党了解坛一般持家庭叙的年宅收入蜘、置这业影却响因伸素和姨客户疾对户重型及吴面积灯的选铺择等眯情况墙。眠〔具疯体略驼〕辟从目蒙标客灰户群您的购真买能名力界体定项医目主稠力购论买群落体呜1、侍价格厨所定逼位的饿目标班客群侄本项蜘目的芳质素且特点夹为面肉积大居，瓣总价哪高。奉以项润目户加型平凉均面龟积1羊60决平方膀米为鸦标准轮计算慢，按摘工程庄每个责单元载的总劈价格垃、月益供款始、首优期款画〔月嘴供款姻按奉7注成2信0年陷计〕氏来反粥推项游目目遭标客越户组突成。讲取长浇春市残现有济30反00刷元铜/M影2扎、3属20秩0元前/M药2宵、3漠50好0元趋/M芦2看、3碗80榴0元物/M捕2蛮、4脂00孙0元铁/M悄2必、4策20须0元攀/M滋2光、4言50傅0元哑/M迫2有的价腿位进摊行之目标尿客户喘分析答。狸〔略愁〕乎价格肉所推米理的撒目标网市场雁组成宽和实所际购纱买能职力，笑是实榨现发条展商氧利润慎最大券化的糟原那么外出发敲，以杏月平穗均供工楼款职为标眼准，躁工程丈意图痛进入搭的目守标市奇场惠。导2、慢由项厚目个迟体产阀品所臣决定庄的目见标客咏户仿目标护市场评，是梳从发仓展商谎得到棍最大裳利润宽及客弓户群旧的支谅付能垮力的饥角度残来描糊述目谋标市异场组爹成，缠最终洲房地疤产项乌目将摄在哪气个目它标市短场的贝层面犯取得逝成功秘，项农目的算地段至、环开境、盘配套蒜、户斥型等秤各方般面因美素综越合作瞎用而滨成。夫从本惠工程垒提供尿的二封房、丽三房塘、四据房等释户型方比例撇结构驳看盯，膛二房沫：三明房：逢四房敢比例杀分别萝为1把1.血1%痕：8提2.号6%铁：6雕.3端%〔那么数量搅为3柱2：断23姜8：明18阔套〕勇，其卖组成尺结构火不太吧符合壮长春慕普通眠市场发认可秀的需辅求比裳例。私其中愈三房述、四宗房相魔加为笋89苏%，奏说明缘目标码市场溪为相易应对适“钢大户切型哨〞录需求合的目会标市及场。灾综合霜主要同购置尘群、撞购置扶支付棋能力众、项兽目个帅体产砌品这樱三个浅方面粪的目抄标市圣场情槐况，网依据藏工程孟的具诊体质由素和峡市场勒状况经来寻所找这钥三个倘目标纽市场床的交题集，池确定站工程恼的准暗确目眼标市旧场。貌(控1荐)爷、市燥场特赤点亩普遍溉的销劣售均洲价在跪3船5萌00而元/介平方拜米左箭右，优从而饿奠定捉了暗“此高价朱位供〞嚷地段股的市陵场心居理基菌础。统居住凑条件泪上乘差，配江套齐壮全，雀属于筋市中贯心西甲南部雄，已侮经被穿市场究认可织。米〔2避〕、环从购脊买的障支付历能力逗确定啦目标牵客户唐工程鲜主力边户型撞以1爷60每平方芒米为卷主，症以此熟为计期算单壁位，馒按均随价3挎50允0元帜计，睬那么为南56印万；步采用吐最小鼓面积棕13回8平捐方米拼计算尿，那么号为4吵9万段元。采企事置业单殃位高遵级管把理人湿员、及决策鸦者、选私营你业主谈，家郑庭月木均收机入为物65匠00籍-7室50才0元典的目纯标客丝户。厚片区团根本衔均价析为3呀5悦00墙元/侨平方社米左侧右的踪实际喉购置周力附，单书位价舒格仍雹有上乐扬的逼空间考，销律售的蜘重心展必须欢建立炊在表宅现旬“堵物造超烂所值泡〞于上；猪3、释由项欲目质刘素出箭发确拔定项疑目目哄标市蕉场定驱位及庸细分续市场描从项和目素蛋质分淘析团相比蚁片区肿其他添楼盘要，本姜工程虽的建扒筑熊、急会所揭、及束未来李所提日供的仍生活获效劳拜等价对市群场更炊有吸僻引力慕；坚个体押产品使的总茂价量雕大，觉小面值积户屋型不阅多，匠表达北工程抚“卖豪宅渐〞腥的实府质；雨高标悄准的束会所某及服说务梅水平歼，符暮合项彻目建舌筑的龟初衷改。阿总结锹：僻工程表的主泳要的浓目标辫客户惨群是穿：长共春市需企妄事业躺单位躬中层蔽管理拣者、占企事娇业的叛高技易术人递员覆、哈长春目市直锈属机铸关公绝务员散、高盈等院哨校、佛大中垮医院辉的高衫职称赠工作廉者及阵外资导企业乓白领杠、市找区内杜小私尝营企伏业主判、部件分高梦收入秤阶层派、附芦近郊倾县掀“昏先富嫁起来待的人库〞傍，他任们将狠决定匪工程提70羽%左避右单尸位的弟销售级；蕉销售发策略另分析欠销售随周期弱的阶已段性话策略搬内部晋认购蚂及导能入阶级段〔肾一个遥月〕艳营销职目的柔：向对公众牲告知京工程木的产硬品定铺位、孔价格夹定位疯和目造标市胡场定虎位，凝吸引蜂目标丝市场哨的注野意。慧销售叫目标收：力锋求达道到2百00伞%的刊登记巷率，笛为正善式发石售时捐的热传销场拳面打予下良夺好的捡根底助。踏推出序阶段线〔待三脑个月樱〕车营销良目的核：强寻化项浮目导浆入期瓣给人据留下赌的产棒品印舍象，葡使目禽标市村场从尺注意残产品臣开展租到对卫产品辈感兴母趣，禾产生献购置段欲望云，制额造气碰氛。葡销售汉目标摆：力吓争率4遮0%竟的销积售率亲主要朱方式犹：推直出爱小糊高层恐局部退单位江。毕全面枣推出雪阶段带营销缝目的挤：在熊工程贱已具盲一定汤知名猫度的笼前提兼下，古使项抢目树童立成振为刻长春祥的新偿型高睛尚社祝区。劣通过佣整合迹营销子创立掉小区耗的品怎牌，庆提升朱天安呆地产香的品存牌形哗象。盘通过果楼盘壮形象筛的全赔面树芦立，席升华故工程醉在公乘众心鞠目中愚的印史象，为使项律目深丑入人匪心，璃从而普强烈青刺激材目标稿市场烈的购拿买欲衔望，吩引起旬购置托行为摸。毯销售非目标殃：达摊到闹70拜%的门销售罩率〔怪包括扇推出板阶段决的惧4否0%否〕。晶主要谨方式无：以功较高训价格丽〔相倍当于与现实葡价值熟的1蚀10葬%〕贴推出泼多层律、双迷拼钱、怜联排灰别墅狭等琴单位嫁。鞠最后士的清爸盘阶萌段零营销乞目的立：巩挪固前刚阶段绒促销梢成果述，同痒时实崇践承谣诺，科使消驳费者终购后偏满意牲，为质工程径的销串售画暂上一冤个完象美的筒句号基。招促销放推广惜方式伪：烤促进径销售盼的方方法分缓为人仆员推很销和墓非人锁员推根销，洲非人缘员推禽销有爆广告相、营创业推纷广和志公共秩关系算等多忙种形闷式，泛实际逗过程存中有炼效利检用这清些方联式组圈合、遭选择驾和应而用，芝构成布促销民策略福。算人员未推销壮〔略附〕壮营业夸推广励：描鼓励鸽消费筒者直蓬接购女买巨和蠢鼓励毙企业踪推销露人员奔实际昂上是什向消丛费者顿或企危业人腿员提三供一载种特领殊的望优惠牛条件陶，具群有鲜希明的刘吸引电力合裁理确预定渣“辉刺激耀〞蒸，使批中间纸商或诊消费垦者感惧到市锯在实高惠嫌，对真正甲起到球促进浮销售辰的作榜用〔群推广茂宣传触上将闷注意附处理旧负面涂的影痕响〕己。嫌实施淹目的熄及优些势巧１、产时效质性长仅，从万客户惭登记劈开始望到销脾售结柔束，贡大部带分的狠有效申客户辉都能姿得到睁较好蜂的控根制，钟不易景流失丘。葱２、所能实镰现短酬期内膏集中数成交挠，制涉造轰追动效旬应，折树立虚豪宅货楼盘勤的形键象。张３、肝能够午根据踏客户政需求钢，准钩确定瘦价，抓实现直利润暑最大拣化。图本方痰案实欧施的较必备股条件姨加强可前期始宣传怀，使顷工程钟的形冰象在抚出售胸之前慕已深无入人脚心。骡在正持式销奔售之陶前，舅缴纳定诚意办金换畜取筹输码屡〔暂倚命名礼：广岁通卡耍〕慰的客轨户达蚕到可工销售甩单位尺数量孕的龄2撑倍以诸上诞，为定后期店开发恐提供足参考延依据患〔具坛体炒练作方军法详易见营道业推菊广方闲案〕伪操作阵流程概客户逐登记抵：片主要触记录蒙客户姥的登笛记时除间、镜通讯佳地址各、联趴系电觉话、狠电子雅邮件找、意疫向需挣求和蚂最高巡承受羊价格页等。附定价穴：表根据熄每套撕单位养具体悦的户鸣型、傍朝向稻、景酱观、酷采光管、楼胆层等抽因素液评定炮系数雕，制亭定基哨准价忧格。推参考室客户貌的需路求以模及最担高承宫受价富，对乔基准乌价进耻行修暂正，踪形成林第一挎批的职销售竖价格变。韵每期味销售痒价格已的升界幅依利上期退销售切情况论而定介。晃房号弦分批抚：址主要谦依据犹登记摔客户龟对各财种户炎型的顿需求棋进行挑分批俭，每视批推文出单维位适照当搭膊配客炮户需确求多尽和需恒求少童的单厌位。数每批结单位钢为５口０套头至１撑００板套。婚出售为流程温〔取凤得预汉售许盯可证粮之后蚊〕钥〔１才〕派饥发混号乡码ａ．ａ．客户在规定时间内缴纳诚意金〔５０００元人民币〕换取号码。ｂ．在此期间，新客户可即时缴纳诚意金换取号码，新老客户的号码用组别来区分先后顺序。ｃ、号码的先后顺序原那么上以客户第一次登记的时间为依据。ｄ、将号码按先后顺序分组，使每组人数不超过１００。ｅ、向所有客户公布第一批正式推出单位的房号、价格和推出时间。ｆ、派号期间，挑选一小批楼层、朝向较差的单位作为优惠单位，让所有客户自由选购。ｇ、派发号码之后至正式出售的期间为现场接待日，客户可以自由参观、咨询、登记，即时换取号码。ｈ、在以后正式出售期间，如新客户想购置尚未推出单位，同样缴纳诚意金领取筹码的形式排在号码序列的后面。陶〔２汁〕正容式发秀售第一批单位推出第一批单位推出ａ、在派发号码期间，已经向所有领号客户公布了第一批正式推出单位的房号、价格和推出时间，所以不用另行专门通知。只需在媒体公布第一批单位的出售时间、房号、价格等信息作为宣传即可。ｂ、有意向认购本批单位的持号码客户在规定时间之前到达现场确认参与本次选购。ｃ、在规定时间之后到达的持号码客户如果还想参与选购，不管其号码顺序，自动排在对列最后。ｄ、认购程序开始后，参与认购的客户在大厅等候，按工作人员的指示，依次到选号处选定房号。选定房号后，凭工作人员开具的房号确认单到签约处办理定房手续。ｅ、优先选购完成后，本批剩余的房号进入市场，让所有客户自由选购。ｆ、持号码的客户对可自由选购的房号享有订房的权利，当日有效，定房客户须在当日内到销售现场补办定房手续，否那么不予保存。孙采用错此种丝销售抵方式售将有叫可能师导致足几百卡客户骨同时秋来到杏销售巡现场植，为粱解决学接待历能力节问题廉，同微时缓咬解客蛮户等潜待的是焦急虽心情处。采妈用以络下措俗施：森①菌在销制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