第一太平戴维斯-2021年上半年西安房地产市场回顾及未来展望-2021.07-54房地产

2021年上半年西安房地产市场回顾及未来展望立新·致胜INNOVATIVESOLUTIONSTOENSUREYOURSUCCESS第一太平戴维斯研究部市场研究覆盖区域和城市覆盖4个一线城市和17个二线城市华西区域成都重庆西安昆明贵阳

华北区域北京天津大连沈阳

华东区域上海南京杭州苏州无锡宁波华中区域武汉华南区域广州深圳福州厦门珠海2城市发展CityOverview城市概括城市国家中心城市、历史文化名城、定位西北门户与枢纽、一带一路新起点地区生产总值2459.94亿同比增长16.0%城镇常住居民人均可支配收入43,713元同比增长4.5%注：常住人口、居民可支配收入截止至2020年底，其余数据截至2021年第一季度

常住人口1,295.29万比2010年增加448.51万人，增长52.97%社会消费品零售总额1300.86亿同比增长38.2%外贸进出口总额人民币891.42亿同比增长10.8%数据来源：西安市统计局，第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年4城市发展-概览2城市建设•《中欧班列长安号跨境电商全国集结中心发展三年行动计划》发布；城市人口•西安、渭南加快融合脚步，合作共建西渭东区；•地铁14号线开通运营，织密西安地铁网络。•西安市常住人口十年增加448.51万人，1增量排名全国第四。3城市产业•西安市硬科技活力迸发，发展指数排名全国第七；城市经济•依托承办十四运，西安加快建设体育强市，•西安旅游强势复苏，接待游客和旅游总收入双4持续提升体育产业质量。创新高；•西安举办第五届丝绸之路国际博览会，取得丰硕成果。数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年5西安常住人口十年增量居全国第四第七次全国人口普查数据显示，西安市常住人口持续增长，人口总量达1295.29万人，比2010年增加448.51万人，增长52.97%，近十年常住人口增量排名全国第四；城市吸引力不断增强。西安市常住人口及年增长率（1990-2020）单位：万人15001295.295%•2019-2020年，西安人口增长274万人，占102020年1000741.14846.78年间人口总增长量的61%；617.953%•2010-2020年，西安人口攀升迅速，一方面500得益于西安经济增长的城市效应，在“户籍00%2019年1990200020102020新政”的助力下，人才虹吸效应显现，另一方面是撤县设区城市骨架拉大，托管西咸新常住人口年增长率区促进了人口增量的加速。十年间全国常住人口增量TOP5城市城市吸引力提升深圳713.6598.6广州西安十年间常住人口增长四百余万，增量居全国第四，北方城市第一。成都581.9根据智联招聘发布的《中国城市人才吸引力排名：2021》，西安入围“应届生448.5西安人才流入前十城市”和“2020年最具人才吸引力城市100强”。郑州397.00200400600800单位：万人数据来源：各地统计局；第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年6中欧班列长安号高质量发展陕西省大力推进中欧班列(西安)集结中心建设，打造“一带一路”重要商贸物流枢纽，通过拓展新线路、开通专列、优化去程班列等措施，持续提升中欧班列(西安)集结中心的辐射力和影响力。中欧班列长安号高质量发展各项指标稳居全国前列2021年5月《中欧班列长安号跨境电商全国集结中心发展三年行动计划》发布目的15条45个1817列促进中欧班列+跨境电商在“丝路电商”伙伴国和其他“一带一路”沿线国家和地区的融合发展。开通国际线路数量覆盖国家数量2021年开行班列数量主要内容2021年6月，中欧班列长安号数字金融综合服务平台正式上线试运行

•建立中欧班列长安号跨境电商绿色服务机制•支持意向国家在西安设立跨境电商产品国家馆解决企业融资难、融资效率低、融资周期长等问题，提升中欧班列长安号数字化、信息化、科技化、金融化水平。•建立共建共享海外仓机制•集订舱、租箱、报关、发运等功能为一体。同时，通过与国家外管局的跨境金融•建立跨境电商服务外包对接机制区块链服务平台对接，将区块链技术与跨境金融服务相融合。•建设跨境电商人才培养体系数据来源：西安市人民政府，第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年7西安、渭南合作共建西渭东区2021年6月6日，西渭东区合作共建签约暨揭牌仪式在渭南举行,签订了《西安市人民政府渭南市人民政府关于加快推进西渭融合发展规划建设西渭东区的合作协议》,标志着西渭市场化、同城化、一体化发展迈入新阶段。重 基础设施互联互通点西咸新区 渭南工加大关中城市群城际路网建设；作高铁实现公交化运营。咸阳西进东拓西渭东区西安生态环境联合治理两市全面落实关中地区大气污染治理联席会议制度。在推进西咸一体化之外，西安都市圈建设又开拓了全新的战略级布局—东拓

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产业发展协同协作积极实施“西安研发、渭南制造”，在全省率先建成渭南(西安)创新创业孵化器。公共服务共建共享实现两市公立医院预约、挂号、就诊异地就医即时结算；建立教育人才互动交流机制。政策支持：战•打破渭南东部新城区发展缓慢的局面，将借助西安的科研优势加快优势产业建•陕西省“十四五”规划指出将支持渭南全方位深化与西安市融合发略立和产业升级，建立产城融合示范区；意展，加强产业配套协作，推动工业倍增，构建现代化产业新体系。•借助曲江文旅的品牌优势，加大文旅融合，利用其在华山兵马俑之间的地利，义•渭南在十四五规划中提到将深化西渭融合，积极参与西安都市圈功打造西渭东区文旅融合示范区；能布局，依托西渭东区、富阎产业协作区，服务西安、发展渭南。•跨越行政壁垒，吸引西安优质资源聚集，利用渭南东部新城区较低的开发成本，打造西渭一体化先行示范区。数据来源：西安市人民政府，第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年8地铁14号线开通运营织密西安地铁网络作为第十四届全运会交通重点配套工程，地铁14号线北客站（北广场）至贺韶区段于6月29日正式投入载客，与既有机场城际贯通运营，统一为14号线。至此，西安地铁运营线路达到8条，运营里程达258公里。全国机动车保有量西安市地铁线路图伴随城市化进程的持续推万603进，加之人口的快速流入，辆546504475西安市机动车数量激增，451440420392354341交通体系压力增大。北京成都重庆郑州苏州上海西安武汉深圳东莞截至2021年5月西安地铁运力客运强度轨道交通占公全国第3位共交通分担率4.59亿人次1.43万人次340.92万人次51.97%已开通地铁线/公里未开通地铁线总客运量日均客运量到2024年末，轨道交通运营里程再翻一番，形成12条运营线路，总长为422全国第6位公里的运营网络，有效缓解和改善城市交通拥堵。数据来源：西安市人民政府，第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年9西安市硬科技发展指数排名全国第七《2021中国硬科技创新发展白皮书》发布，白皮书中显示，西安市硬科技发展指数为62.02，居全国第7位。西安市作为硬科技发展的挑战者城市，硬科技发展基础好，硬科技产出丰富。全社会创新投入西安市全社会研发经费投入与地区生产总值之比超过全国水平2倍；企业创新投入西安市规上工业企业研发经费支出与主营业务收入之比呈现上升趋势，接近全国水平2倍；财政科技投入西安市财政科技支出占财政支出比重接近全国水平（2.92%）；技术输出西安市技术输出合同成交额与地区生产总值之比呈现上升态势，超过全国水平6倍；技术输入西安市技术输入合同成交额与地区生产总值之比呈现上升趋势，超过全国水平2倍；发明专利拥有量西安市万人发明专利拥有量呈现上升态势，超过全国水平2倍；高新技术企业数增速西安市高企数年均增长27.1%，低于全国水平(28.4%）；企业数量结构西安市高企数与规上工业企业之比呈现上升趋势，超过全国水平3倍；企业营收结构西安市高企营收与规上工业企业主营业务收入之比呈现上升态势，超过全国水平2倍。

硬科技发展现况 ❖从概念到行动西安硬科技“独角兽”加速奔跑通过科技与金融、科技与服务的互乘放大，一大批掌握核心技术的西安硬科技“独角兽”企业增长迅速。❖突出办会特色打造“两链融合”促进器实现省市在硬科技领域的立体联动和合作交流，加速把创新优势转化为高质量发展的成果。西安01硬科技发展基础指数52.97第10位硬科技发展指数02硬科技投入指数65.11第7位62.0203第7位硬科技产出指数75.92第2位04硬科技环境指数45.58第13位数据来源：西安市人民政府，第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年10西安加快建设体育强市西安市抢抓承办第十四届全国运动会的历史机遇，加快建设体育强市，持续提升体育产业质量，扩大体育文化影响力，实现体育事业健康发展。2021年6月，《西安市加快建设体育强市实施方案》印发目标20252035•全民健身公共服务体系逐步完善；•基本实现体育公共服务均等化；•竞技体育综合实力全面提升；•竞技体育综合实力显著增强；•着力打造世界赛事名城体系；•全面建成世界赛事名城；•体育文化影响力不断提高；•体育文化传播力、影响力明显•办好第十四届全运会和2023年第提升。十八届亚洲杯西安赛区足球赛。重点任务全面提升竞技体育综合实力推动全民健身深入开展全面推进体育产业高质量发展不断扩大体育文化影响力加快体育基础设施建设

体育+旅游“我要上全运”百场马拉松带火多地旅游品牌赛事推动旅游发展效应显著伴随着多项马拉松赛事的展开，体育消费带动西安旅游消费的效应更加凸显。体育旅游产业规模年均增长率达14%西安具有发展“体育+旅游”天然优势西安体育旅游的发展不仅有十三朝古都的历史积淀优势，而且有开发大西北战略的支撑，旅游资源具有含量大、分布广、品位高等优势。开辟体育旅游线路打造体育旅游景区西安体育文旅深度融合前景巨大西安有适宜运动的良好环境和发展旅游的天然条件，实现旅游过程中有体育、体育活动中有旅游。数据来源：西安市人民政府，第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年11西安旅游强势复苏2021年西安市清明、端午旅游人次和收入基本恢复到2019年同期水平；五一接待游客和旅游总收入双创新高，旅游总收入按可比口径同比2019年增长28.1%。2021年西安接待游客数433.45万人1690.08万人1690.08万人旅游总收入20.18亿元106.62亿元34.21亿元清五端明一午携程发布的《2021上半年旅游夜经济报告》显示，在夜游目的地TOP10中，西安位列全国第五;在景区夜游及夜间实景演艺的带动下，西安跻身2021年上半年增幅最快的夜游目的地前三名。

“五一”黄金周十大热门旅游城市 北京、上海、广州、杭州、成都、西安、南京、重庆、武汉、长沙端午十大热门旅游城市 北京、上海、成都、杭州、重庆、南京、西安、长沙、武汉、郑州热门酒店城市TOP10 上海、北京、广州、杭州、成都、南京、重庆、深圳、西安、苏州• 文旅+非遗 • 45家乡村旅游示范村累计接待54.4万人次第五个全国“文化和自然遗产日” • 部分特色民宿出租率100%• 文旅+体育 • “三河一山”绿道接待30.5万人次“相约西安·筑梦全运”数据来源：西安市人民政府，第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年12西安举办第五届丝绸之路国际博览会2021年5月15日，为期5天的第五届丝博会在西安圆满落下帷幕。本届丝博会展览展示面积、参展企业、展品数量均创历史新高，为互利共赢、共同发展开辟了新的空间，也为构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局作出了新的贡献。签订重点合总投资作项目72个1583.98亿元参展企业达参会人数累计2381家达16万人次

招商签约情况❑首场集中签约仪式共签约26个重点合作项目，总投资700.98亿元，涉及现代农业、装备制造、新能源、战略性新兴产业、节能环保等多个领域；❑第二场集中签约仪式上共签约20个项目，总投资426.2亿元，涉及制造业、农业、能源、投资等领域；❑第三场集中签约仪式上共签约26个项目，总投资456.8亿元，涉及计算机、新能源、康养、物流、节能环保等领域。首次采用线上线下一体化办会模式“在线丝博会”网站点击量265万次。线上丝博会平台云观展400万人次，直播观看65万人次，在线询盘3万次，电子名片交换量4万次，展品收藏1.4万次，采购商信息发送量1.3万条。通过线上电商直播平台进一步扩大了丝博会品牌影响力。数据来源：西安市人民政府，第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年13零售物业市场RetailPropertyMarket城市消费力2021年一季度，西安市社会消费品零售总额1300.86亿元，同比增长38.2%；比2019年一季度增长6.5%，市场消费持续改善。西安市社会消费品零售总额（2010-2021/03） 全国主要城市常住人口及社会消费品零售总额亿5,00040%元4,0003,00025%2,0001,00010%0-1,000-5%社会消费品零售总额(左轴）增长率（右轴）*为确保数据跨城市可比性，重庆常住人口数和社会零售总额为大都市区数据。数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年

300年常住人口（十万人）250上海北京200重庆成都广州150西安武汉深圳2020100昆明杭州贵阳南京500=100万平方米零售物业存量05001,0001,5002,0002020年社会消费品零售总额（人民币十亿元）15零售物业主要指标总存量新增供应空置率净吸纳量首层平均租金*60987.6%万平方米324.08.7万平方米万平方米(仅购物中心）(仅购物中心）元/平方米/月（含百货163万平方米*）环比变0.1%化1.3个百分点80%*单位：人民币；租金变化以同样本为基础，即不包括当季新增项目之影响；租金计算为全市或各子市场内所监测零售项目的平均租金。数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年16市场供需2021年上半年全市零售物业市场呈现回暖态势，需求保持活跃，空置率停止上涨，环比下降1.3个百分点至7.6%。50万平40米3020100-10-20

西安零售物业市场供应及需求（2010-2021Q2）Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2201020112012201320142015201620172018201920202021新增供应（左轴）净吸纳量（左轴） 空置率（右轴）

10%9%8%7%6%5%4%3%2%1%0%数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年17市场供应2021年上半年西安零售市场迎来盛安广场星光CityMore开业，新项目位于西南二环内含光路片区，为传统区域商圈，该项目的入市在满足周边居民消费需求的同时，进一步优化商业环境，为商圈重新注入活力。盛安广场-星光CityMore开业时间 5月28日商业面积 8万平方米区域 碑林区类型 社区型购物中心盛安广场星光CityMore二环路城墙三环路•盛安广场星光CityMore位于碑林区含光路，地铁五号线可达。•盛安广场星光CityMore是含光路-小雁塔片区首个大型城市商业综合体，涵盖生活、精致、风雅、童趣、欢聚和视界六大核心要素。数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年18市场需求2021年上半年新增门店分析51.9%31.9%16.2%商品零售 餐饮 服务酒吧,超市1%及百快餐货,1%1%*数据基于对47家购物中心样本监测；需求分析基于季度内新增租赁成交的数量，不包含第二季度新开业项目。数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年19新增租赁需求分析与去年下半年相比，西安市场购物中心里新增租赁需求*增长较明显的是餐饮业态中的精致餐饮类品牌，以及服务业态中的个人护理类品牌。2020H2 2021H1精致餐饮 占餐饮业态的27.6%占餐饮业态的31.6%曲江龙湖星悦荟 金地广场个人护理 占服务业态的24.2%

曲江龙湖星悦荟、金地广场等多家购物中心对精致餐饮进行了大规模调整，围挡了多家人气餐饮品牌。

中贸广场引入禾里造型、美丽宣言高新中大国际店正在进行围挡装修。中贸广场

高新中大国际占服务业态的28.5%*数据基于上半年对47家购物中心样本监测；需求分析基于上半年新增租赁成交的数量，不包含季内新开业项目。数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年20新增租赁需求分析潮玩集合店：在资本加持下，潮玩行业的发展势头愈发强劲，潮玩集合店持续渗透购物中心。2017-2023年中国潮玩行业市场规模及预测600元50040030020010002017 2018 2019 2020 2021E 2022E 2023E中国潮玩市场在过去数年获得了较快的发展，根据《2021年第一季度中国潮玩行业发展现状及市场调研分析报告》，2020年中国潮玩市场规模接近300亿元，受欢迎程度不断上升，预计市场规模将保持扩张态势。

益田假日世界西咸万象城活跃品牌MOMOPARK城北印象城大融城数据来源：艾媒咨询，第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年21新增租赁需求分析首饰集合店加速布局西安市场：伴随消费主力向95后、00后的转移，消费者更趋向于选择时尚、潮流，同时平价、多元化的饰品，这类首饰集合店凭借款式多样、产品平价迅速抢占市场。快时尚首饰集合店持续进驻西安购物中心案例ME+ACC超级饰BA饰物局落户李家村万达进驻大融城入驻熙地港数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年22区域市场需求租赁活跃度*100%商圈入驻率90%80%

小寨商圈内多个项目调整浐灞商圈入驻率最高，频繁，如凯德广场新地城和MOMOPARK上半年完成品牌相对稳定，因此商众多租赁成交，整体呈现圈活跃度较低。出较高的租赁活跃度。浐灞曲江 高新区小寨北门钟楼-解放路城北商圈内标杆项目如：熙地港、大融城运营状况良好；但由于部 城北分非标杆项目空置率维持高位，导致整体区域入驻率偏低。

西咸上半年西咸片区多个项目租户变动较大，拉动租赁活跃度位居全市第一。=100个商铺0%2%4%6%8%10%商圈活跃度*活跃度为全年新增租赁数量与所在区域/购物中心的商铺总和之比；数据基于同样本的新增租赁成交，即不包含当季新开业项目的入驻品牌。数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年23品牌分析主要品牌变动12熙地港大融城123434老城根印象城数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年24品牌分析主要品牌变动12大悦城益田假日世界2434MOMOPARK凯德广场新地城31数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年25市场需求活跃品牌商品零售餐饮服务数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年26租金指数走势全市购物中心首层平均租金环比小幅下降0.1%，报人民币324元每平方米每月。Q1/2010=100

西安零售物业市场租金指数*（2010-2021Q2）20018016014012010080Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2201020112012201320142015201620172018201920202021全市核心商圈非核心商圈*租金指数是以同样本为基础，即不包括当季新增项目之影响。数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年27区域市场概览首层平均租金* 零售物业市场存量分布 空置率环比浐灞=10万平方米浐灞西咸西咸城北城北城北北门高新区西咸浐灞高新区小寨钟楼-解放路小寨曲江小寨曲江北门高新区曲江北门钟楼-解放路

0.1%2.3%17.3%3.6%6.0%3.9%7.3%钟楼-解放路14.5%5004003002001000*单位：元/平方米/月，租金数值为各子市场所监测零售项目的平均租金。数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年28“十四运”下西安零售市场新机遇2020年西安生产总值突破万亿，常住人口突破千万，为西安消费格局打开了新的增长空间；在最新的《2021城市商业魅力排行榜》中，西安位居新一线城市商业魅力排行榜第四位。多重机遇叠加，西安消费环境不断提升优化。西安市地区生产总值及增速12000元90006000300002016 2017 2018 2019 2020生产总值 增速西安市常住人口数量1300人11009007005002016 2017 2018 2019 2020

10%8%6%4%2%0%

城市商业魅力指数.新一线城市排名 细分榜单排名成都87.24杭州城市枢纽性生活方式多样性85.39重庆NO.2NO.476.80西安TOP475.43苏州73.48 武汉67.44 南京66.99 天津 NO.5NO.9NO.763.58 郑州商业资源集聚度 城市人活跃度 未来可塑性数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年29“十四运”下西安零售市场新机遇借助承办“十四运”的重大历史机遇，2021年4月《西安市推进国家体育消费试点城市建设实施方案》印发，加快推进西安“全国体育消费试点城市”建设，实现体育消费新发展，丰富国际消费中心城市的内涵。目标重点工作体育产业规模200亿元50万人体育产业从业者体育人口占全市总人口50%20222.06人均体育场地面积平方米体育消费人口占全市总人口80% 2300元全市城镇人口年均体育消费任务拓展体育消费 创新体育产 打造体育消 构建体育消新基础 业新模式 费新名片 费新格局

深挖体育消费潜力❖拓展体育消费空间，增加体育场馆设施建设管理投入。❖完善政府引导、市场运作、社会参与的体育赛事市场协同机制。❖提升体育惠民服务水平。倡导健康消费理念，创新消费引导机制。促进“体育+”高质量发展❖深化体教融合，带动校园体育消费增长，打牢体育发展根基。❖加强体文旅融合，以文旅为依托，丰富体育消费内容。❖完善体医融合模式，以体育干预带动健康消费发展。加快体育消费产品创新升级❖研发智慧体育产品。❖深化体育产学研合作，推动体育产学研一体化发展。❖丰富体育融媒体产品，支持运用5G等技术提升体育赛事转播质量。构建“一带一路”双循环体育消费格局❖优化体育消费环境。❖丰富体育消费业态，创新体育消费场景，拉动体育消费转型升级。❖加强体育对外交流。数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年30“十四运”下西安零售市场新机遇在“十四运”的影响下，消费者的体育健身方式向多样化、娱乐化、体验化发展，“体育+”逐渐成为零物业市场的重要业态之一，购物中心通过对体育元素的融合创新不断打造消费新场景。体育经济在消费升级的引领下，产生很多新兴业态，如射箭、马术、武术等，融合运动元素的综合体既能满足消费者的运动健身需求，也能推动购物中心业态的丰富程度。“体育+商业”有望成为商场吸引客流的新趋势，客流量密集的购物中心为体育项目提供了更多关注度，同时体育业态也能满足消费者多样化的生活配套需求、提升消费者对购物中心的粘性。数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年31“十四运”下西安零售市场新机遇“十四运”下多家购物中心引入运动类品牌，助力西安打造国家体育消费城市。上半年，运动品类表现活跃，是西安建设体育强市和全力打造国家体育消费试点城市在市民生活中的投射。未来，伴随消费者体育需求的增加，体育消费也将呈现多元化升级态势，西安体育消费的内容、方式将更加丰富。

新增运动户外品牌占零售品牌的比例变化3.7%2020H26.4%2021H1AirJordan大融城李宁金辉广场Fila熙地港数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年32市场供需预测展望2021下半年，预计西安商业市场将迎来约30余万平方米的新增供应；未来市场上购物中心供应量逐渐趋于稳定，市场整体空置率有望继续稳步回落。120西安零售物业市场供需及未来需求走势（2010-2024F）*10%1008%万平方米806%604%40202%00%201020112012201320142015201620172018201920202021F2022F2023F2024F新增供应（左轴）净吸纳量（左轴）空置率（右轴）*数据不包含百货。数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年33未来展望：市场未来供应西安零售物业市场未来供应分布体量（2021下半年-2024F） 未来项目开发商资本来源占比（2021下半年-2024F)=10万平方米城北北门浐灞小寨高新区曲江*市场未来供应的监测是以追踪购物中心物业和百货物业为基础开展

11%35%本地内资外资54%展望2021下半年，预计西安商业市场将迎来约30余万平方米的新增供应，代表项目包括幸福林带环球港以及全国第二座万象天地；至2024年，西安零售物业市场将迎来约100万平方米的新增供应；陕西省政府在“十四五”期间将培育建设“西安都市圈”作为重点，吸引更多人口流入西安，在为经济增长提供持续动力的同时也将进一步激活城市的潜在消费需求。数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年34甲级写字楼GradeAOfficeMarket城市服务业发展西安市地区生产总值（2009-2021Q1）12,00018%亿10,00015%元8,00012%6,0009%4,0006%2,0003%00%社会生产总值（左轴）增长率（右轴）西安市三次产业占比（2009-2021Q1）100%7%53.52.2%51.6%52.2%52.2%55.8%58.9%61.2%61.5%61.9%63.0%63.7%67.4%80%60%40%3%42.43.5%43.9%43.3%43.3%40.3%37.3%35.1%34.7%35.0%34.0%33.2%31.2%20%0%第一产业第二产业第三产业数据来源：国家统计局、西安市统计局、第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年

全国主要城市第三产业增加值及写字楼存量=100万平方米甲级写字楼存量3,000上海2,5002020年常住人口（万人）重庆1,000武汉深圳2,000北京成都广州1,500天津西安南京昆明贵阳05,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,0002020年第三产业增加值（人民币亿元）362021年上半年甲级写字楼市场主要指标总存量新增供应空置率净吸纳量租金*201028.3%4.2103.5万平方米万平方米万平方米元/平方米/月环比变 0.1%化2.1个百分点*单位：人民币；租金变化以同样本为基础，即不包括全年新增项目之影响。租金计算为全市所监测甲级写字楼项目的加权平均租金。数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年37市场供需2021年上半年，西安市甲级写字楼市场无新增供应入市。全市净吸纳量录得4.2万平方米，但由于供应量放缓，全市空置率环比下降2.1个百分点至28.3%，降至四年来最低。35万平30方米2520151050-5

西安甲级写字楼市场历年供应及需求（2010-2021Q2）Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2201020112012201320142015201620172018201920202021新增供应（左轴）净吸纳量（左轴）空置率（右轴）45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年38需求分析*：行业来源从新增租赁来看，房地产、金融和专业服务是本季度最为活跃的三大行业，分别以24%、13%和11%的占比贡献了全市甲级写字楼接近一半的新成交租赁面积。24%13%11%10%8%6%6%5%5%12%2021H1商务中心和能源与原材房地产金融信息技术专业服务零售与贸易消费者服务健康医疗其他共享办公料202018%19%18%1%7%3%20%3%2%9%西安重庆成都房地产24%信息技术25%信息技术18%金融13%消费者服务21%金融15%信息技术11%金融13%消费者服务15%*数据基于对33个甲级写字楼样本监测。注：1、为真实反应租赁需求行业来源，本次商务中心和共享办公计算中不包括转租公司承租面积；2、其它行业包括公共事业、传媒及娱乐以及交通。数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年39需求分析：行业来源建造及工程和房地产开发成为房地产行业最为主要的来源和支撑；金融行业里投资类占比接近四成；信息技术中，信息技术软件及服务占比最高。房地产 金融 信息技术 专业服务综合类房地投资/投资硬件设备产服务管理/资产7%会计15%建造及工程管理法律44%9%39%49%信托/基金信息技术软调研及咨询房地产开发15%件及服务32%证券91%24%20%房地产金融信息技术在构建关中平原城市群、建设国家中心城市、2020年“中国金融中心指数”排名显示，西安跻根据《2021中国硬科技创新发展白皮书》，西安办好十四届全运会等一系列国家战略和重大身区域金融中心十强。近年来西安市政府加快推市硬科技发展指数位列全国第七，近年来围绕建机遇的推动下，全市加快基础设施建设，进动金融业高质量发展，打造千亿级现代金融产业，设丝路科创中心的目标，西安推动硬科技产业发而推动房地产行业租赁需求持续增加。为金融类企业的办公需求提供了有力的支撑。展壮大，信息技术类企业办公需求不断释放。数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年40需求分析*：主要行业分布情况高新二期以及城北成为房地产、金融以及信息技术等行业的租赁优先区域。24% 13% 11%1%5%2%13%12%18%29%31%房地产金融26%信息技术3%57%41%49%5%8%高新一期 市中心南二环与小寨高新二期*数据基于对33个甲级写字楼样本监测。

8%9% 6%4%专业服务81%城北数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年41需求分析*：空间分布2021年上半年，新增租赁最为活跃的片区为高新二期，其次为城北、南二环与小寨；高新二期需求主要来自金融、房地产以及能源与材料类。房地产34%制造信息技术 14%14%金融类35%房地产能源与材料 12%10%

金融类37%26%城北房地产13%能源与原材料零售与贸22%易7%市中心30%消费者服高新一期务金融类10%20%22%11%南二环与小寨商务中心和共享办高新二期公46%43%健康医疗10%金融类13%*数据基于对33个甲级写字楼样本监测。数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年42需求分析：资本来源本地企业主导办公市场需求；其次为内资企业，其租赁需求主要来源于房地产；外资企业的新增租赁面积连续下降，仅占比2%。44%54%2%2021H1内资本地外资房地产房地产26%房地产8%32%制造12%金融类金融类商务中心和共零售及贸14%易8%信息技术专业服务享办公71%12%13%信息技术18%11%

63%33%4%2020外资制造31%零售与贸易 信息技术12% 房地产 15%12%

本地 内资房地产24%信息技术22%信息技术房地产金融类16%17%专业服务消费者服13%金融类13%务12%15%数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年43租金指数走势随着单一业权甲级写字楼整层大面积可租赁空间不断减少，业主方在租金方面的谈判空间有所回升，并且对市场预期相对积极乐观，因此市场租金整体保持平稳。截至上半年，西安甲级写字楼市场平均租金环比小幅下降0.1%，为人民币103.5元每平方米每月。西安甲级写字楼市场租金指数*（2010-2021Q2）Q1/2010=100

13012512011511010510095908580Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2201020112012201320142015201620172018201920202021全市市中心南二环与小寨高新一期高新二期城北曲江*租金指数变化以同样本为基础解释累计增幅，即不包括当季新增项目的影响，租金指数与租金绝对值高低无关。数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年44区域市场概览平均租金*环比— 119.2 市中心101.0 高新二期— 98.0 城北108.0 高新一期— 112.7 南二环与小寨92.0 曲江

甲级写字楼存量分布 空置率市中心=10万平方米高新二期城北城北市中心高新一期高新一期南二环与小寨高新二期曲江 南二环与小寨曲江

环比24.8%29.0%34.1%22.8%18.4%59.3%*单位：元/平方米/月，租金数值为各子市场所监测甲级写字楼项目的平均租金。数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年45半年聚焦：空置率降至四年最低2021年上半年西安市甲级写字楼空置率环比下降2.1个百分点至28.3%，降至四年来最低。2017-2021H1西安与成都甲级写字楼市场空置率变化 2017-2021H1西安与成都甲级写字楼新增供应50%40%40.9%成都201730%29.5%28.3%2018201920%20.8%202010%西安2021H10%20172018201920202021H1西安成都020406080100120万平方米2017年-2021年上半年，西安甲级写字楼市场空置率降幅高于成都。2017年-2021年上半年，西安甲级写字楼市场供应量超过100万平方米，高于成都。数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年46半年聚焦：空置率降至四年最低西安市甲级写字楼主力租赁行业的变动是城市经济与产业活跃发展在楼宇租赁中的有效投射，带动市场空置率持续下降。西安甲级写字楼新增租赁行业占比16%11%4%27%3%3%3%7%6%5%18%20%6%8%13%6%18%15%24%17%11%26%19%其他制造零售与贸易专业服务消费者服务房地产信息技术金融类

租消费者服务赁需求排金融名首位房地产的行业及占比13%

2019

2021H1201920202021H1

2020数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年47半年聚焦：空置率降至四年最低政府利好政策加持下，金融成为2019年西安市甲级写字楼主力成交行业。2020年在线教育全年发展迅猛，推动消费者服务行业成为年度最为活跃的行业。2016-2019年西安市金融产业增加值2019201820172019201605001000亿元金融2018年：《西安丝路国际金融中心核心区发展规划》发布2019年：《西安市金融科技产业发展规划（2019-2021年）》发布政策加持下，西安金融业聚集效应凸显，逐渐成为经济发展的重要支柱。

2020消费者服务细分行业教育服务,95%疫情影响2020年受新冠疫情影响，全国各地院校展开线上教学，在线教育迎来首次全国大规模推广应用落地，成为该行业发展的重要节点。资本青睐《商业数据派》根据在线教育行业公开披露融资金额统计，截止到2020年11月，在线教育行业披露的融资金额共计约527.5