某项目可行性报告及整体开发建议范本

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保城芬市人酬口增宣加对猜房屋乡的需挺求主奏要包侧括两女局部构，一北局部饱是城伏市新汪增人默口的仆住房盒需求脉。乌且鲁木关齐市漏近几寸年每伤年新锤增城忽镇人扇口约谣2拌—质3盛万人兄，每忽年新蠢增大跟学生兽约1缩万多咐人。协另外羡一部虚分是爪外来椒人口匆对住雨房的岂需求拣。城智市范化进捐程的哗加快倘，民秧营企埋业的值快速货开展额，以毯及购滔房入蓬户政缓策的吐实施思，都伍会吸边引大捧量的芹外来崇人口糊购房倾，据既测算闻新增码人口老每年涝大约喘需要责住房醒近8燕0万植平方吧米饼。据房地产销售情况统计显示：2001-2002年外来人口购房和农民进城购房的比例达59.9％，大约160万平方米商品房。此外，乌鲁木齐市流动人口近100万，有一大局部属于进城务工人员，对房屋租赁有很大的市场需求。

5、改善性住房需求将继续保持增长势头

改善性住房需求主要通过存量住房交易来实现，2002年乌鲁木齐市存量房交易面积为48.8万平方米，其中，房改房上市2003套，约需要购置12.97万平方米商品房；再加3723套的私房〔存量房扣除房改房〕交易，预计需要购置商品房约29.78万平方米。其次，随着消费水平的提升，一局部高收入群体从改善生活品质角度考虑，已经进入二次乃至三次置业阶段，这局部人群成为高品质住宅的主力消费群体。6、旧城改造、房屋拆迁引起的市场需求

这局部需求相对稳定，1998年-2002年乌鲁木齐市平均每年房屋拆迁量近7万平方米，按70％的居民购置商品房计算，平均每年约需要近10万平方米的商品房。随着城市化和郊区化扩张，这局部消费成为郊区很多工程的主力购置群体。对这局部消费的把控，成为郊区工程能否成功销售的关键因素。工程规划建设和进度安排4.1规划建议和说明1、平顶山工程——建议规划经济技术指标工程单位数值基地面积平米194636总建筑面积平米369808住宅建筑面积平米353264底商建筑面积平米16544公共建筑面积平米6617住宅平均层数层6.5规划区容积率—控制在1.9以内绿地率%≥35%扣除38927平米的安置面积〔500户，78平米/户〕，实际可销售面积330881平米。——规划说明建议开发大规模居住社区。1、该工程所在地是乌鲁木齐成熟的居住区，区域生活配套设施完善，据统计，该片区的住宅消费年消费规模在30万平米以上，消费潜力巨大，适合大型社区工程开发。2、该片区现阶段多层住宅平均价格在1750元——1850元/平米，从2001年以来，上涨幅度高达30%以上，年增幅在10%以上。建议住宅的销售均价在1750元—1850/平米元之间，商铺的销售价格在5500—6500/平米元之间。通过价格加权平均计算，该工程的销售价格在1940—2080元/平米之间，平均价格为2021元/平米，销售价格已经到达比拟合理的水平，工程开发收益可以得到比拟好的保障，且开发风险较低。3、该地块由三个相对独立的地块组成，西区与广汇汇嘉园相连的平房区、东区与原有建筑相连的空地和库房、北区和宏大锦福苑相接的某工程供给科库房，地势呈南低北高、东低西高的态势，适合梯式住宅规划，形成整体围合又相对独立的三个组团。社区西区主要沿街面和社区大道可建设商业用房，作为社区商业配套，完善社区配套功能，提升工程销售价值。2、九家湾工程方案一：商住开发〔建议方案〕——建议规划经济技术指标工程单位数值基地面积平米296593总建筑面积平米430060住宅建筑面积平米240275商业建筑面积平米134950商务建筑面积〔办公、酒店等〕平米43268公共建筑面积平米11567规划区容积率—1.45以内商业平均层数层≤3商务平均层数层≤6住宅平均层数层6绿地率%≥35%扣除44489平米的安置面积〔500户，90平米/户〕，实际可销售面积385571平米。——规划说明建议开发大型仓储物流中心。1、该工程所在地是乌鲁木齐传统的物流集散区，交通便利，据统计，该区域3公里路程内的大型市场在10家以上，总建筑规模在200万平米以上。该工程1公里路程以内的大型市场有九家湾农贸市场、国际建材批发市场、信中陶瓷批发市场、九家湾陶瓷市场，总建筑规模在10万平米以上。依托周边日趋成熟的商业环境和物流优势，开发大型仓储物流中心是最正确的选择。2、该地块十分平整，西边沿街面主要为沿街门店和大型停车场，中间区域为厂区和办公区，东面为居住区。西区与过境公路相接，利用便利的交通网络和周边逐步形成的规模市场优势，建议建设批发和仓储物流中心。沿街进深1000米内建设大型市场和办公、酒店等配套设施，中区和地下建设与市场配套的大型仓储中心，东区待市场成熟后进行配套住宅的开发。市场开发定位：——效劳对象：自营、外贸和周边大型市场；——经营商品：建材、陶瓷、机电、机械等；——经营形式：商品销售〔如建材、陶瓷等的批发销售〕、市场配套效劳〔如仓储和物流〕、外贸〔申请国家边贸口岸，利用仓储规模和物流优势，针对中亚国家展开外贸经营〕；——卖场规划：沿街2—3层大型交易市场，中区仓储和外贸商品展示中心，负一层大型仓储物流中心；——配套设施：大型仓储、停车场、物流配载中心、外贸交易展示中心、商务酒店、金融机构等；3、该片区近年来开展迅速，在乌鲁木齐提出大商贸概念和大型物流中心快速开展的利好下，尤其是乌鲁木齐政府在十五方案中加大对九家湾区域的房地产开发和以北站区仓储运输业中心的定位，同时乌鲁木齐政府提出建立商贸中心和仓储物流中心，两个中心建设的战略规划，使该工程开展仓储物流的潜力更加不可估量。方案二：住宅开发〔备选方案〕——建议规划经济技术指标工程单位数值基地面积平米296593总建筑面积平米489378住宅建筑面积平米464909底商建筑面积平米14681公共建筑面积平米9788规划区容积率—1.65以内住宅平均层数层6绿地率%≥35%扣除44489平米的安置面积〔500户，90平米/户〕，实际可销售面积444889平米。——规划说明本方案属备选方案。3、地窝堡工程——建议规划经济技术指标工程单位数值基地面积平米203393总建筑面积平米345768住宅建筑面积平米32848底商建筑面积平米10377公共建筑面积平米6915住宅平均层数层6规划区容积率—1.5以内绿地率%≥35%扣除40678平米的安置面积〔500户，80平米/户〕，实际可销售面积305090平米。——规划说明从土地储藏和有效利用性两个角度出发，作为兼并企业的生产用地和循序渐进的开发土地，整体规划、分期开发、以销定产、提升价值。1、该工程所在属城郊结合部，市政配套设施相对完善，但购物、教育等配套相对缺乏，受地理位置和车程过远影响，对市区居民的居住吸引力有限，住宅消费量十分有限，不适合立即开发。但该片区拥有大量大型单位，依托周边单位居民，借助乌昌一体化和郊区卫星城市建设战略的实施，从单位配套社区建设和长远开发方面而言，潜力巨大。2、该地块十分平整，与迎宾路约一公里距离，东与地调处家属院、石油医院相连，西与武警支队相连，地块中心有一水渠穿过。根据该地块特点，建议做长线开发准备，先期可拿出10万平米作为九家湾地块开发后运输、建筑和物流配载等工程的转移场地，同时进行整体规划，与周边主要单位协调，以销定产，落实销售后展开开发，实现工程的长期、可持续运做。4.2建设方式和进度安排建设方式平顶山工程为多层住宅开发，受销售利好影响，可由天运房产独家开发；九家湾工程是大型商业工程，存在较大的风险性和运做难度，可与有经验的批发或仓储物流企业联营运做，并与其它有实力和经验的企业合作开发；地窝堡工程是长线运做工程，同时作为我公司生产和储藏土地，建议由我公司独立运做；进度安排——三个工程整体实施进度表进度工程2005年2006年2007年2021年2021年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年平顶山工程一期二期九家湾工程市场住宅地窝堡工程一期二期三期平顶山工程〔两年〕：2005年下半年——2007年上半年；九家湾工程〔三年〕：2006年下半年——2021年底；地窝堡工程〔三年半〕：2007年——2021年底；——平顶山工程开发进度表本工程拟用两年时间，分两期开发〔开发进度见下表〕进度工程2005年2006年2007年8月91011121月234567891011121月234567七通一平一期根底一期结构一期交付二期根底二期结构二期交付一期〔12个月〕：2005年9月——2006年9月；二期〔15个月〕：2006年4月——2007年6月；——九家湾工程开发进度表本工程拟用两年半时间，分两期开发〔开发进度见下表〕进度工程2006年2007年2021年8月91011121月234567891011121月23456789101112七通一平商业根底商业结构商业交付二期根底二期结构二期交付商业〔16个月〕：2006年8月——2007年12月；二期住宅〔14个月〕：2007年10月——2021年12月；——地窝堡工程开发进度表本工程拟用三年半时间，分三期开发〔开发进度见下表〕进度工程2007年2021年2021年4月567891011124月567891011124月567891011七通一平一期根底一期结构一期交付二期根底二期结构二期交付三期根底三期结构三期交付一期〔8个月〕：2007年4月——2007年11月；二期〔8个月〕：2021年4月——2021年11月；三期〔8个月〕：2021年4月——2021年11月；目投资和财务分析5.1本钱分析1、土地本钱该土地以企业破产收购形式获得，土地费用按暂行的250元/建筑平米计提本钱。建安工程费乌鲁木齐多层住宅建安费用框架结构在850元/平米左右，砖混结构在800元/平米左右；物流中心商业〔含商务〕的建安费用在1500元/平米左右；前期工程费前期需要办理各种许可证，进行招标投标，进行可行性研究、勘查等，前期费用约占建安费用的2.1%；根底设施配套费包括供电、供水、燃气、暖气、排污、电信、绿化、小区道路建设等，住宅约120元/平米，商业约250元/平米；公建配套费公共设施〔幼儿园、会所等〕、室外景点绿化费、安防系统费、室外道路费等，约占建安费用的5%；不可预见费按以上工程〔1—5项〕费用的2%提取；开发费用包括管理费用、销售费用、财务费用。其中管理费用按工程建设费用的2%提取，销售费用按预估销售额的2.8—3.8%提取〔其中住宅最低为2.8%、商业最高为3.8%〕，财务费用主要为贷款利息，按预估发生额提取。总本钱总开发本钱为以上7项费用之和。工程投资本钱估算——平顶山工程本钱估算表平顶山工程总建筑面积为369808平米，其中需拿出38927平米住宅作为职工安置住房〔按500户，每户78平米计算〕，职工安置住房采用全额集资的方式建设，实际可销售面积330881平米。因此，在本工程本钱和收益分析中，不考虑该局部本钱和收益。工程费用〔万元〕单价〔元/平米〕说明1、土地本钱8272.03250根据暂定数据计算〔以实际为准〕2、建安费用28124.99850框架结构，330881平米*850元/平米3、前期工程费用590.63建安费用的2.1%3.1办证费用281.25建安费用的1%3.2可行性研究28.12建安费用的0.1%3.3规划勘探设计费140.63建安费用的0.5%3.4其它费用140.63建安费用的0.5%4、根底设施配套费3970.57120供电、水、气、暖以及排污、绿化、小区道路5、公建配套费1406.23建安费用的5%6、不可预见费用847.291+2+3+4+5ⅹ2%7、开发本钱43211.761306〔核算〕1+2+3+4+5+67.1一期开发本钱17284.7132352.4平米，占40%7.2二期开发本钱25927.06198528.6平米，占60%8、开发费用2859.458.1管理费用864.24按开发本钱的2%计8.2销售费用1995.21预估销售额〔66507.08万元〕*3%9、开发总投资46197.647+810、贷款利息126.43利率6%，半年计〔见投资方案和资金筹措表〕11、总本钱46197.641396.2〔核算〕9+10以上各项本钱占总本钱的比例分别是：本钱各项比例分析图SKIPIF1<0——九家湾工程本钱估算表方案一〔商住开发〕1、商业〔含商务楼〕本钱估算表工程费用〔万元〕单价〔元/平米〕说明1、土地本钱4455.45250根据暂定数据计算〔以实际为准〕2、建安费用26732.7178218平米*1500元/平米〔商业建安费用〕3、前期工程费用561.37建安费用的2.1%3.1办证费用267.32建安费用的1%3.2可行性研究26.73建安费用的0.1%3.3规划勘探设计费133.66建安费用的0.5%3.4其它费用133.66建安费用的0.5%4、根底设施配套费4455.45250供电、水、气、暖以及排污、绿化、道路5、公建配套费1336.64建安费用的5%6、不可预见费用750.8337541.611+2+3+4+5ⅹ2%7、开发本钱38292.442148.63〔核算〕1+2+3+4+5+68、开发费用3601.538.1管理费用765.85按开发本钱的2%计8.2销售费用2835.68预估销售额〔73620.21万元〕*3.8%9、开发总投资41893.977+810、贷款利息343.97利率6%，一年半计，〔见投资方案和资金筹措表〕11、总本钱42237.942370〔核算〕9+10以上各项本钱占总本钱的比例分别是：本钱各项比例分析图SKIPIF1<02、住宅本钱估算表九家湾住宅工程总建筑面积为251842平米，其中需拿出44489平米住宅作为职工安置住房〔按500户，每户90平米计算〕，职工安置住房采用全额集资的方式建设，实际可销售面积207353平米。因此，在本工程本钱和收益分析中，不考虑该局部本钱和收益。工程费用〔万元〕单价〔元/平米〕说明1、土地本钱5183.83250根据暂定数据计算〔以实际为准〕2、建安费用16588.24800砖混结构，207353平米*800元/平米3、前期工程费用348.35建安费用的2.1%3.1办证费用165.88建安费用的1%3.2可行性研究16.59建安费用的0.1%3.3规划勘探设计费82.94建安费用的0.5%3.4其它费用82.94建安费用的0.5%4、根底设施配套费2488.24120供电、水、气、暖以及排污、绿化、小区道路5、公建配套费829.41建安费用的5%6、不可预见费用508.7625438.071+2+3+4+5ⅹ2%7、开发本钱25946.831251〔核算〕1+2+3+4+5+68、开发费用1426.948.1管理费用518.94按开发本钱的2%计8.2销售费用908预估销售额〔32554.42万元〕*2.7%9、开发总投资27373.777+810、贷款利息0分期开发，以自筹和销售回款滚动开发11、总本钱27373.771320〔核算〕9+10以上各项本钱占总本钱的比例分别是：本钱各项比例分析图SKIPIF1<0方案二：住宅开发〔备选方案〕开发本钱估算表九家湾住宅工程总建筑面积为489378平米，其中需拿出44489平米住宅作为职工安置住房〔按500户，每户90平米计算〕，职工安置住房采用全额集资的方式建设，实际可销售面积444889平米。因此，在本工程本钱和收益分析中，不考虑该局部本钱和收益。工程费用〔万元〕单价〔元/平米〕说明1、土地本钱11224.73250根据暂定数据计算〔以实际为准〕2、建安费用35919.12800砖混结构，448989平米*800元/平米3、前期工程费用754.3建安费用的2.1%3.1办证费用359.19建安费用的1%3.2可行性