某地区房地产市场调查报告

11宁波市北仑区房地产市场调查报告调查人：上海智岛地产参谋机构调查时间：2005年2月第一局部认识北仑北仑地处中国大陆海岸线的中部，位于宁波市东部，濒临东海，三面环海，北临杭州湾，南临象山港。北仑区域陆域面积593平方公里，区内有中国港口皇冠之称的北港，有宁波经济技术开发区、宁波保税区、宁波出口加工区等国家级开发区和中信公司独家开发的大榭开发区。北仑区辖5街道2镇1乡，有259个行政村。经过19年的艰苦创业，北仑开发建设取得了巨大成就，现已初步建成根底设施良好、经济繁荣、社会进步的临港新城区，成为宁波市最具增长力的经济强区和浙江省对外开放最重要的的产业基地和形象窗口。第二局部北仑的人口睛经济赤的快华速发坏展使骗得北松仑的顶人口称结构箩发生唱了很狮大的律变化丧，2防00肯3年脊末在百册暂玩住人踩口达框17但万余扎，而满当年厉北仑疑总人发口数素只有饿33辱万余御，外地来人能口已庸经多挖于本箱地常借住人繁口。素人口赛的快偿速增虾长为桃北仑拢房产福市场叫的需烛求奠寿定了盼根底怕，请轨看北比仑区嗽20炕00评年至仁20湿04湿年人回口变葛化情辈况图计表：颗20层00茫年例20找01润年嚼20哑02特年冶20妈03多年瞒20衣04凤年岁人口激总量挑33说00灾90喊33誉07残84圣33描22木93冲33谢76竿41横34潮32脊95蹄年增面长率轰0.安67哀%润0.说21闻%程0.永46漫%药0.纵91负%健1.头67完%脸表-绒--逐1棚人口男数量穷增长起的同付时，嗽人口哀增长芦率也无不断袍提高年，说捷明北墙仑人偿口增佛长的芦速度纹还在镜不断廉加快学。旺似盛的杆人口礼必然绸会产返生旺肯盛的终住房拿需求绳，可粮以断拉定北灾仑的口房产亡市场偿是有仔需求殿的，落只待诵我们坛去开喊发。饿图-常--贷1程第三葡局部志哲北仑陕的经沉济骆全区择GD罚P发必展情横况下北仑办国民惠经济开健康桂快速筹开展认。初剥部核痰算，键20般04病年全我区实既现生坐产总加值2仇00院亿元脏，比种上年征增长京17棚.6该%。债图闪--亭-2峰是2而00祥0年梦到2决00反4年馆北仑冬GD寨P增仆长率浮的变签化图控，我伯们可崇以看谁出北垫仑经蓬济增竖长速梅度不佣断提独高，司由2浊00睬0年悄的1迈2.垃7%半增长三为2就00难4年背的1埋7.抹6%斧。贵图印--逐-2侨经济朱总量废不断棚提高兔的同欲时，恋北仑轿人均疯GD狼P也垦不断砌提高搂，1稀99怒8年泄北仑趴人均退GD弱P为魄20租78范3元户，到越20茄03条年增宽长为项52塌71逐5元渐，五群年翻默了一酬番多亦。铺北仑岸人民列的收冲入竭城乡链居民何收入布稳步奴快速畅增长狱。2白00钓4年颗北仑著城镇矛居民胡人均胀可支勤配收泡入1吩58阔82怀元，枪比上倡年增护长1汗1.棍2%宾。川单位仙：元苏20霸00伍20屯01侵20退02蹄20数03路20册04诊人均塔收入呜11巡89咐8请11业99堡1爱12浆97琴0剑14触27混7息15他88国2却增长移率忽9.猾1%叨9.坊8%额8.翁4%傅10驻.1偷%带11据.2糊%乖表说--锯-2右随着黑收入纳水平犯的不肤断提漫高，葬人们孩更加功注重张生活唯质量北的提扒高，融北仑穷人民舞产生需了较殖强的竟购置沟力。所从2叛00速2年菊至2与00舱4年叼北仑川人均杠消费蛇支出调增长精率都杰在1联0%汗以上邻。从帽恩格何尔系共数的朱不断栗降低秆反映健出北筒仑人渠民的纵生活雅水平帮在快踩速提滩高。乐劫乌妙似齿增展宽置撑图-致--尤3跟〔三杰〕三松次产定业贡局献比赢较畅北仑屯产业套结构踢稳定槽提升因，工许业强舰区地谎位确矛立。谈第三快产业顽比重矩保持锈稳定础态势狼，房息地产旧业作妹为第途三产氧业的症重头旁戏在赵这里调起到净了重稳要的纤作用敏，同覆时也习反映怨了北停仑房林地产抽业发蓬展比痛较稳细定，婚市场月情况帝良好趴。第绞一产薯业比东重的悔不断揪降低溜，说健明农奔业人针口在伯不断璃降低雄，逐菜渐转些移到荒第二棵、第采三产嫌业中连去，同为后杠者的理快速凉开展钓提供却了强低大的累人力找资源镜。拿图-低--盯4底世舞第四披局部饿燥北仑例的房默地产诚市场导〔一锋〕近域年完倦成投粮资情碎况平北仑推房地巾产投素资额壶稳步欲快速描增加用，2字00挤3年属完成夏开发述投资秘21坦.6冻亿元因，是角20老00盯年以惰来增朗长速胀度最触快的负一年暮，比急20疯02势年增绪长7劣7.殃9%赶。尽猜管受傻宏观许调控枣影响浸，2热00幼4年曾北仑负房地万产开岸发投滋资增车长速盈度平岗稳回贼落，匀但年贱增长敏率仍吹然达痕30莲.2箭%，暗完成软投资壳额2丢8.谢09狠亿元含。说亿元葡20带00等20杂01糊20草02症20办03挎20找04药完成蒜投资钉1.金75叛8.杰89柄12喘.1充21嗓.6罚28犹.0惜9坛增长扁率洁45两.2馆%伶40贪8%关36北.1梳%皮77启.9旦%资30窃.2茅%椒表-伪--骗3叹北仑脖房产悉供需损格局饰北仑赚区近擦年房乌地产妥市场艇一片冲繁荣解，购总销两雁旺。腿20凳03既年是示北仑尺房地梁产市览场的假一个报分水停岭：呆20械03净年北效仑房将地产叫施工罢面积涨达2狠55转万平惨方米免，比巴上年串增长陈75槽.8困%；修房屋丢竣工跟面积份85灯.柿09蜓万平程方米蜜，比引上年条增长猫14们3.隐%；登房屋尝销售滔面积康达1梯07照.村8万既平方居米戚，比述上年旧增长螺21翅2.常2%筹。2钻00构4年厦北仑愧房产严开发起量在梯施工倦面积磨、竣兔工面条积、睡销售击面积胞上都阿有提瓣高，翅但是柜增长刺速度器明显骡回落搞，请站看下率表：敌单位哥：万浮平方润米胶20岭01槽年命20笼02邮年独20之03嫁年跑20邻04短年灾施工刘面积偷14蚊2.拿8炼25馆5渠33飘8.财06龟增长葵率块39镇.3改%筝75体.8许%伤32迷.5扭9%派竣工家面积莫25决.0屿85姿.0炭9州19吨1.趴88慕增长坐率循-3对5.这7%弊14蜜3.啄1%林18场.7蜘5%弄销售悦面积咐34桂.5乓10逮7.撕8梅11逮7.笛99清增长桃率隆-1度9.症6%束21开2.挣2%散9.彼42坛%沸册妇表遍--贱-4登出现牢20派03垒年这伤样一过个高扇端，忍而后吉回落朱较快为是有历多种宪原因旬引起喜的。即首先柏，2红00架2年居在竣胖工面兔积和运销售皆面积看上的约负增那么长使薪得当吗年的挺绝对伞值比挠较小糕，在称较小渐的基祥数上认20换03悦年的桌快速扣增长屡显得碧格外茂明显懂。其锈次，拿20绝04闭年央砌行的貌宏观哀调控稼政策竹出台简，直烈接影墨响到础了开页发商惩的开脖发能逼力。网房地巨产业炭是一元个靠游资本企运作庸的行飘业，绵央行肿的金您融紧度缩政壶策导享致了缴许多企开发孔商得舰不到木足够蜂的资隆金去局开发哑新的流楼盘砍。再堡次，椅央行虽提息俱给了街消费箭者一彼个暗发示，爽市场步的观痰望心俗态逐区渐增织加，涉20挠04寨年房款屋销单售面朵积增陕长缓薄慢是冤有据石可考耻的。罚北仑欧房产姿的结负构组免成盯1、樱以2毯00枪3年搂为例虫，北桌仑房万产结革构中冬住房邀占有观绝对捞优势肺，2征00胁3年誉房屋眨竣工伙面积抬85存.0坑9万妇平方冻米，享其中惹住宅城68野.2付万平摩方米燕，商蚊业营切业用险房1崭2.寺4绳万平结方米戴，别颠墅和勤高档贝公寓串占1医.5宫4万遭平方遮米。裹20斤04开年这努种住遍宅占顶绝对卫优势肿的情醋况稍丙有好捏转，塑住宅随竣工幼面积药比例片由2戚00析3年疮的8吉0.皇2%拢下降录到5泥9.扶7%武。近阁伟矩枪膏或鉴您图戴--温-5铜2、球实际泽销售韵方面片，2枯00耕3年晕还是挺住宅奇占绝尿对优辨势地串位，轻全年尺完成下销售补面积议10史7.亭8万睛平方徐米，普其中戴住宅拉95兽万平版方，浪营业狡商业智用房炸1.溜4万犬平方午。汇图-录--双6旬从上壶述图洪表可狱以看厨出，周北仑繁房产乓市场贵中住偏宅是济主角嚼，商漆业营纺业用猛房缺微乏，驳按照齿每1劲00刃0人攀需要刚80戴0平惜方米塔的购代物场泳所计丽算，忙北仑雹城区脸尚未字到达羊这个寸标准状，因贱此北胜仑商疮铺的栗销售虏难度劈不会锯太大侵。另侄一方条面，慕我们找发现伸北仑聋别墅税和高钱档公粒寓比蚊重不顷高，安目前巷别墅刊只有升黄山牙别墅货比拟剪成规嘱模，片在建凝大规甩模别毯墅小截区少岂。高埋档公艰寓在辆北仑榨只有他里仁碧花园图，今米年将晕推出仓三期确，尚景不能牵满足肉北仑导市场严。因缎此建禽设高霸档次印的公丢寓房缓在北模仑应违该有帮比拟域广阔低的市析场前扔景。伪空置池面积部20板02吼年全侵区商钞品房肾空置席面积滤6.屿0万册平方电米，例比上懒年减劲少6解9.御1%阔。址20殊03奇年房巾屋空蛋置面衡积扣11形.1释万平境方米际，比既上年奇增加水6妥万平耳方米英。2及00缓4年筛商品砖房空妥置面彻1.捉05构万平意方米摆，比锅上年膨下降沾90抓.5我1%际。王从以吵上数车据可备以发小现北涂仑房污产形打势较膝好，祸空置倒面积远逐年励渐少介，而橡且幅微度很齿大，周说明美需求因尚未巩饱和编，供砖应量徒还有商增长亡的空泽间。绳图返--陪-7咽从空角置面捡积的急结构垃上看演，2径00兵3年零空置终三年域以上泊的房栽屋中丸住宅坟比例庙不高哨，办净公楼土在这赛里占扒有近年75工%的焰比例帅；空范置3发年以资内的雹房屋眼中商杯业营结业用袍房占烛有较尽大比演例，污商铺宿的投软资价匙值必踢然要警未来饿几年火内才剧能体苍现出茂来，列所以路在短培期空喜置面桥积中阻商铺飘占有宿较高能比重坏。色总体伯来说敌，北滋仑房粱产市蛾场销体售形申势一闯片良偿好，暂空置回房屋槽面积辅总量己不大算，三咽年以凤上的寒更加帆少，魔20夫03豆年时傲为击81串42混平方弟米汁。剧〔五猜〕北秃仑的泰房价千走势纯目前帽北仑忽房价脂总体察上能侦被市多场接削受，观在4恋00漆0元数/平冷方米挥左右音；少见数高于档次独精装设修的廊房屋抚售价积在6喘00挺0元咐/平箭方米短以上拥，里桐仁花桥园三燥期精疏装高器层住级宅售严价将垄在7碑00厅0元天/平词方米姥起。棚由此帖看出侄，高否档次败的住苗宅在肥北仑舍依然窝有市估场。赶预计糠北仑戴总体莲房价浓会有屿微幅兵上升润的趋躺势。截从北呢仑二风手市聋场获荷得的斗信息丛是，着在2指00捆4年添五一卵之前顷，北早仑房墙产一吓路高宏攀，志到达杨最高鲜峰，带之后逆稍有膨回落络，目哭前已驾趋平岔稳。味北仑煎房屋茫租赁双市场尘比拟腹繁荣撇，主零要是厘外来敬人口幸多造馒成的风。普欲通湾10阻0平魔方米凤左右猛的房井子，经一般吃配置奴，一斧般地昌段的静月租且价在锹15辜00鲁元以羡上。支里仁狱花园汉〔二街期精哲装〕惭13捏0平最方米丈的房刮子年恭租最丑低4兵.5陷万，莲最高劣达6亿万元侨。启要竞塔争对汤手分门析辉里仁贡花园膜三期经里仁眼花园弱的技敬术参斩数：文总建撑面积件30炕60雕00声平方淋米蔬，总洪占地巴面积颗31链55制42载平方荐米忙，绿短化率定52诸%。睬一期还二期灵共计果建筑调面积院10岗60曲00谜平方凝米幼，三膜期四岩期共貌计建鸦筑面添积1毒2万笋平方债米。狡户型慎面积登从1走10伶平方乒到2山20钩平方刻，主值打户统型盒14险0平恋方米冈左右跃。全筝部经量装修念，7联00乡0元看/平芝方米原起价向。喉里仁述花园旗的优同势在尝于以锋下几渐点：胞品牌屿效应卵，经裳过一丸期二尤期的根运作输，里城仁花巩园在主北仑旬人民蹈心中姓已然锈是高甩档次还楼盘镜的代镜名词箭了。藏地段趁优势嘴，里捕仁花秀园地桂处北雹仑区抛开展外新区剖位。挺距新侧区政崖府、覆体育瓜中心腰都十吨分近油。飞硬件秩设施勤好，财小区锡周围灭有三奇个学鞠校，驻三期贪提供足地暖键，2叫4小笼时供享热，粪并拥惑有室鄙内泳屋池。喷里仁笼花园絮总体滑规划杜中绿浪化率男达5置2%靠，房凑屋间毙距较锯大。兔太平精洋花呆园广忆场挣高层挡，不斩带装撑修。为35村60咱元/称平方陡米起家价〔羡三层坑〕，侄顶层炒44钓00铸元/透平方淡米，华越高促越贵望，复愁式4像70填0元献/平寇方米史。户妻型从说70疏平方脖到1迷50跳平方绩多，玻主要部是1知20按平方联左右娃的。胜黄金骨海岸读规模临：2谷4万杏平方港米。亩户型矛在钩10乱0平臂方米别到持12垫0平很方米慕为主票，A缘型一赖楼价瘦格4补04扑8元桶/平浮方米胀，二日楼4言45绝7元港/平友方米狐；B腾型一阳楼4咐94舟7元血/平惯方米它，二爷楼5活35迷7元保/平兵方米障。军蓝天秋公寓夺高层溪，小慧高层弊住宅停。面宽积集愤中在泪80坦到谅12逐0平欢方米军，有运少量填14务0平波方米行左右惠。三边楼价扎格4窝00辱0左宜右。灶宁波笼东部宣新区挠宁波溜东部柴新区步是宁笔波的稳最新球规划依开展茂区，刊离北顿仑仅共30啊公里超路程缺，2筒0分球钟可碰以到临达，杂这是房吸引勇北仑抓的一郑大原安因。阿该区格相比从北仑湿区的蛛优势不是该院区配体套成鼠熟，序商业晓、学喘校、县会展仙一应绿齐全辉。用痰北仑赴人的察话说见，宁痒波东纲区更享适合东居住鸟。但倾是宁亦波东课区的糖房价牺比北得仑高皇出一盲截，咳多数悬楼盘著均价尝在8肝00裁0元与/平逢方米蓄以上摔，少仿数价教格较摔低的词在5从50死0元网左右太。宁疗波东悠区的蛛购房陷客户亿中，岛还是亭本地汇人为捉主，比自住州的多式，投喝资的拴少。岂例1发：彩假虹国盘际蒸均价符85果00荐元/营平方对米，表总共黑16蕉5套掘，害13钓5平相方米临为主僵力户踪型，压最大间19怨0平臂方米螺。一耗次性壳付款证优惠俯30胃0元稠/平斜方米高；按窃揭优小惠1毯00车元/彻平方焦米。监例2嘱：星耽河晨垦光道面积烈在5拔5到岁14请7平锋方米轮范围汤内，乒中心翅价5项60魄0元墙/平缺方米能，一饰次性狼付款丑优惠源10挤0元或/平镇方米档。常第五剑局部滴伞北仑森的土提地市油场巧20彻04葬年，煎北仑员区共叫招标绒土地其46渴宗，罩成功涉中标旁38满宗，徐流标排率1巡7.他3%情。2板00那么4年灯全年誉出让眉土地疯17俭00采余亩裤，基塌本满吵足了骑北仑迫建设躲的需吸要。队在出熄让的弄38大宗土么地中堂，以选起始区价获趁得的甩土地敌有2飞2宗秩，集厦中在旗北仑锐辖区辩的乡睡镇和忧比拟咱偏僻斩的城翁区地土块。眨20棋04静年土橡地出恐让最哥低价匆格3膀50适元/谊平方每米，培最高结价格矩45江00艘元/毛平方储米〔俘原北策仑中障学地扎块〕局。北泡仑长林江路该沿线政地块奋均以菜高价雾出售绑，最法高价淘为3便67副0元讲/平邀方米粒，高纵出起炼始价获10工00席元/押平方天米2托60昆0多吩元每拦平方耕。城伐区长仆江路密沿线侦地块促容积伞率在颠均2毁.0萍到3催.5台范围绢，由敲此看朴出0糟5年应城区锐高层暮小高粒层住狠宅供炼应比收较充蓬足，钉多层汤住宅法地块迅不多卵。北初仑土犬地供驱应的柔另一无个特息点是嚷拆迁垦安置掠性质姥的地泼块较封多。凑第六司局部境烈目标妇客户捕研究渡我们淋对北橡仑年笑收入惰在1汪0万兽元以恩上的存潜在随客户评进行酿了问僚卷调贷查，两主要很为机任关事纺业单美位职景员、愿企业瞒高级竹白领跪、私框营业军主以以及高保收入皮的普炉通上他班族瞒。滥调查虹发现秒无意代在北开仑购开房的牌客户炕比重而达3悲8.萌9%丰，主丰要原滔因是域这部出分人洲近期耐无换辽房计晌划，写其次索原因容是对纱北仑鼓的环狐境污蹲染严胶重不教满。踏无意挺在北桂仑购够房的窄客户轨中8票5%五看好谁宁波隐东区妥的发严展，警希望稠到东细区购食房。公这部资分客满户认率为可迎以接偷受的兽房价融为5骡00浪0至气55冲00迹元/蛋平方辜米，忧占总今数的郊42刃%；志接受阳55扔00宾至6跑00询0元肢/平秀方米麦的占兄21扁%，维可见途北仑愉人能就接受秤的房杂价还判是在预50号00赠至6袍00朝0元遇/平拘方米漆。调丝查还泼发现锹，无摩意在贤北仑握买房敢的客独户其肠实十林分希害望在等北仑闯出现宗一个畅高品梢质、沿环境窑优美粒、物凝业管赞理完评善的鲜小区掉，其深中5部7%惩的客先户愿炮意在科北仑浇购置脱这样冒的房激子。销对有资意在礼北仑舰购房琴的客鞠户调脆查中育，我锣们发督现最盯看重括价格饰因素昂的占芝45绍%，盯最看揉重环氧境的桃占2金7%驾，最罩看重馒物业良的仅纱占4赛.5烤%。贷北仑食的购虏房者窄中出威于投耻资目蝴的的脱占主酬要，守比重哀54愤%；天自住秒的比装重为揪45耀%。捐客户音对自搂己能后承受得的价肢格分奴布比探较均关匀，傅40琴00刮元以融下者筛占3序1%番，4浙00触0至略45凉00励元/卫平方聚米的西占2良7%伟，4爱50鼠00诉至5博00收0元访/平听方米誉的占训31辱%，绸高端即市场昏客户抄不多警。产北仑叛购房氧者对远面积岩的需之求也桥比拟禁集中劣，4息4%歼的客脾户需冤要面扁积在影10叉0到册12舱0平咱方米详，3飞1%州的客鸭户需鸭要面组积在撞12剪0到芬14毒0平出方米郊，2腰2%击的客应户需扰要大港面积迹〔把14嗓0平颈方米艺以上盘〕房励屋。夫第七弹局部军沈几个咳应引辨起注壮意的伙问题能污染桑问题尼我们叮在调议查访章问中辩一再乒感到们，相衬当部阴分的吃客户鞭不在闻北仑阴买房痛的原短因是此北仑鬼不适园合居鼓住，与认为平北仑臂的污抖染很格严重脸，这部局部捡客户遵主要握是机浙关事盯业单造位的祥职员跳，他促们对芝北仑针定位况成重啊化工眼基地文极为纪不满片。滤不过芬从北央仑有扰关单钥位得细到的旬消息纵是，改台塑选的污孟染影罩响不毕是很趴大，臂而建容龙钢视厂的跟污染国设备荒〔炼丛焦炉倘〕今吐后也绢将转恳移到坦镇海奶。在联本案忠的推缘广策乏划中再，必欠须要故告知仔消费评者北边仑的笑污染拐情况唱在好抬转，辣以改险变其急偏见烛。吗媒体菠