易居绵阳优山美郡营销思考

09年度营销思考房商网—海量房地产资料下载！?2021房地产营销筹划大全?，QQ：1053527879对2021年度营销目标的思考实现年度目标的根本策略品牌事件营销实效营销组织营销执行对2021年营销目标的思考07、08年绵阳市商品房年度成交情况75.5862.35020406080100单位：万㎡2007年2008年07、08年绵阳市商品房年度成交金额及成交均价20.8619.69276131571820222007年2008年单位：亿元200030004000单位：元/㎡成交金额成交均价数据来源：绵阳市房管局官方网站，数据日期：2007年1月1日-2008年12月31日成交面积和成交额均明显下降，市场环境变得更加严峻08年绵阳房地产市场大环境区域成交套数占比成交面积（万㎡）占比涪城区266745%26.0844%高新区56910%5.9810%经开区88315%8.1214%科创区3426%4.377%游仙区142424%14.7525%合计5885100%59.3100%绵阳市2021年商品住宅成交情况区域可售套数占比可售面积（万㎡）占比涪城区303234%33.536%高新区148717%16.1218%经开区4795%4.435%科创区214824%19.0621%游仙区174220%18.921%合计8888100%92.01100%绵阳市2021年商品住宅存量情况数据来源：绵阳市房管局官方网站，数据日期：2021年1月1日-12月31日08年科创园区区域市场环境区域市场供求形式严峻，市场对板块的认同存在明显问题。科创园区总体成交较小，年末有回暖迹象科创园区是绵阳房地产新兴的区域，目前呈现的工程主要集中在06-07年销售。08年受到多种不利条件的影响，使得一些某些工程推迟了上市方案，致使年度供求量都处于低位。08年科创园区区域市场环境科创区07年成交均价为3232元/㎡，同比增加21%。价格波动趋于平缓。科创园区08年月度成交均价几乎都保持在3000元/㎡以上，年度整体成交均价较07年有大幅提升。08年市场供求变化不大，月度均价未收到较大影响，价格波动趋于平缓。08年科创园区区域市场环境绵阳2007年-2021年商品房月度成交走势036912151807.107.207.307.407.507.607.707.807.907.1007.1107.1208.108.208.308.408.508.608.708.808.908.1008.1108.12单位：万㎡数据来源：绵阳市房管局官方网站，数据日期：2021年1月1日-12月31日09年市场环境预判同比下滑明显，环比已经企稳，地震影响正在减弱2003-2021年绵阳市区土地供给成交面积情况2003-2021年绵阳市区商品房开发土地成交单价020406080100120200320042005200620072008单位：万元/亩0100200300400500200320042005200620072008单位：万㎡供应面积成交面积09年市场环境预判土地成交价量双跌，开发商对市场明显信心缺乏；顶峰时期成交土地面临较大本钱压力。09年市场判断政策环境将以扶持为主经历了07年-08年初政策对房地产也的打压，08年后半年，政策开始放宽，转为对房地产业的扶持。预计在09年宏观政策也将以稳定经济、扶持房地产业的恢复为主，政策环境较好。购房者将在观望中逐步开始恢复信心、购置力08年房地产市场受到众多不利因素的冲击，使得购置力、信心严重受挫，短期看空、观望气氛浓厚。09年随着国家对房地产的扶持、房地产泡沫的挤压等，局部抑制的购置需求将释放，信心将逐步开始恢复。存量，未来放量大，市场环境更加恶劣

08年，绵阳房地产市场存量大约100万㎡，如果按照08年放量水平，预计09年新增放量大约150万㎡，累计市场可售量在250万㎡左右。科创园区放量主要集中在未来两年，竞争尤为剧烈08年，科创园商品房成交约5万㎡，是绵阳市成交量最小的区域；存量约20万㎡。按照科创园07年拿地及目前工程进展情况，结合当前市场情况，初步预测09年将放量30万㎡，基于市场08年科创园区可销售面积19.06万㎡实际完成去化4.37万㎡，实现均价3232元/㎡优山美郡09年度营销目标确实定基于工程工程成功对销售筑底的战略要求营销阵地开放较晚，最长6个月的销售期目标销售：完成3万方的去化，实现1.05亿的销售产值品牌：企业品牌加固，工程品牌建立实现年度营销目标的根本策略品牌价值产品价值形象价值通路价值执行价值构建强势开发商品牌因应震后的产品价值引导体验式营销阵地打造多元化客群导入易居专业化操作体系品牌落地产品差异引导形象塑造通路延展专业执行力工程蓝海战略总体构成工程总体战略回忆09年度根本策略：品牌－工程双线复合推广品牌引力工程推力销售合力在严峻的市场环境下，品牌是赢得市场的有力武器，通过前期的推广行为，辰兴已经拥有一定的品牌资源，利用好这一资源将会使工程营销取得事半功倍的效果。品牌高调营销实效通过品牌事件，高举“优居生活〞大旗，建立客群对工程的向往。系统化整合各种销售手段，通过实效营销组织实现快速去化。品牌事件营销2341企业品牌推广构建强势的开发商品牌实力开展商，优居生活专家工程概念推广优居生活认知，信任确立工程基调建立城市生活标准关注工程形象推广绵阳－优居生活概念与工程结合建立鲜明的工程形象向往卖点推广优生活·别墅级坡地亲水洋房释放工程买点形成购置欲望喜好品牌推广步骤工程品牌推广步骤主题客群关系目标企业品牌推广工程概念推广工程形象推广卖点释放08.113月4月5月优居生活论坛百家讲居优居生活种子派发优居生活示范社区授牌辰兴·优居会启动……优居会权益体验系列优居生活品鉴会房交会512纪念活动会员升级……品牌推广动作及节奏控制概念建立概念向工程形象转化工程形象向工程卖点转化开盘优居论坛一：时间、地点时间：2021年3月21日地点：待定二、拟邀参加对象：1、建设局〔建委〕、房地产管理局和房地产协会、勘察设计协会的有关领导和部门负责人及骨干；2、各房地产开发企业和建筑设计单位的负责人、总建筑师、总工程师、设计师和工程设计部门负责人和工程设计人员；3、各建筑规划、设计院所的相关负责人。三、主讲内容：主题一：目前住宅房地产开展趋势主题二：“宜居〞、“优居〞的生活标准四、拟邀专家：〔具体主讲专家请以会议正式日程安排表为准〕赵冠谦：国家建筑设计大师、中国建筑设计研究院参谋总建筑师、国家住宅与居住环境工程中心总建筑师刘晓钟：北京市建筑设计研究院总建筑师、高级建筑师、北京市城市规划学会住宅与居住规划学术委员会会长刘东卫：博士、住宅与居住研究学者、教授级高级建筑师、国家住宅与居住环境工程研究中心副总建筑师高崎：上海同济大学建筑设计院总工程师、同济大学教授、住宅设计专家论坛启动，推出权威化“优居概念系统〞权威专家领衔，将我们企业及工程所倡导的优居概念高度拔升，并匹配工程，形成影响绵阳市的优居话题大思考。重点：通过媒体的热炒，形成城市热点话题。从权威人士领衔的“优居概念〞话题，转化为由各领域名人共同畅谈探讨的“优居课题〞，并由名人效应及课题本身，转化绵阳人对“优居概念〞的泛泛认识，而开始一场人人都津津乐道的与自己切身相关的舆论大势。百家讲居〔3月28日〕“优居论坛〞概念转化，“百家讲‘居’〞强势登场。重点：将建筑“硬概念〞转化为文化“软〞概念，将“优居〞形成街巷热谈优居生活示范社区授牌〔4月2日〕概念线上炒热之后，开始将概念向工程落地，将优居生活与优山美郡划上等号，确立起工程的根本调性。动作：让权威部门对工程进行授牌，举行一个隆重的授牌仪式，并充分利用媒体进行广泛报道。优山美郡成为绵阳首个优居生活示范小区重点：高调的将优居生活概念与优山美郡进行嫁接优居种子派发〔4月5日〕概念线上热炒之后，开始向市民进行强势灌输，将城市热点传递到市民面前，将“优居〞概念直接与客群关联起来。将十万盘“优居〞总子在城市各重要节点进行派发，并向市民直接传达优居生活概念。辰兴开展将十万“优居〞种子播入绵阳百姓家重点：广泛的参与让概念及工程深入市民心中城市流行语：你“优居〞了吗辰兴·优居会启动仪式〔4月18日〕“优居〞概念已深入人心，优山美郡已成为优居生活代言者，此时启动具有销售意义的辰兴优居会，开始为工程隐性蓄客。尊享优居，尊贵会员重点：与绵阳各重要消费所结合，让会员具有多重权益优山美郡工程品鉴会〔5月9日〕在工程概念与工程基调确立后，结合绵阳房交会开始工程的正式亮相。通过工程品鉴会开始正式的工程推广，完成从概念推广向工程推广的转移。远见未来，品鉴优居重点：利用房交会，市民对房地产的关注，让工程正式亮相，让优山美郡成为房交会的焦点和亮点高平安性、全优生活活力健康，全优动感生活五星效劳系统，全优尊崇生活大师级空间，全优设计生活全景观享受，全优叠景生活匠心教育，全优人文生活绿色理念，全优国际化生活立体网路，全优迅捷生活别墅级完美配套，全优享受生活领袖级绿色大盘，引领全优生活时代优居生活标准释放优山美郡买点释放概念与工程卖点的华美对接“5.12千人放灯祈福活动〞在工程地块“高地揽胜〞处，举行“孔明灯祈福〞活动，一方面照应前期企业品宣动作，再次表达“责任地产，诚信地产〞及高举“支持绵阳灾后重建〞的公益形象。届时邀请媒体记者进行新闻报道，后续软文再次注入企业品牌信息，节点性强调品牌形象，成为战略思路一环。用热点事件维持公众结工程的关注品牌谋势：通过系列的品牌事件传播，将工程的概念深植人心，将工程品牌塑造成城市焦点，成功建立起目标客群对工程的向往与欲望销售谋胜：在品牌谋势的根底上，整合系统化的营销手段将品牌优势充分转化为销售力……实效营销组织客户为核心的导向营销????实效营销一：精准的锁定客群找对人，说对话，针对目标客群的特征和区位，用对味的营销推广最大限度争取目标客群的认可与喜好，是本案成功的关键。名称类型套型面积（㎡）套数占比B复式3室2厅2卫144.340.39%标准层3室2厅2卫138.140.39%125.240.39%123.880.78%复式5室2厅2卫180.640.39%A复式4室2厅2卫333.280.78%标准层3室2厅2卫139.380.78%129.7242.35%128.680.78%复式4室2厅2卫181.280.78%坡地复式2室2厅1卫154.1181.76%复式4室2厅2卫158.8181.76%复式3室2厅2卫163.6181.76%标准层2室2厅1卫98.8272.65%3室2厅1卫116.9272.65%复式3室2厅3卫175.990.88%4室2厅3卫189.190.88%A1z

141.37%合计1020100.00%名称类型套型面积（㎡）套数占比E标准层1室2厅1卫7615214.90%85.2323.14%复式2室2厅2卫117.5323.14%C标准层3室2厅2卫109.6141.37%2室2厅2卫98.5666.47%复式3室2厅2卫148.6141.37%D标准层2室2厅1卫98.4424.12%87.919619.22%复式3室2厅2卫124.5424.12%A1标准层3室2厅2卫143.6100.98%129.8100.98%126.4403.92%复式171100.98%F标准层2室2厅1卫97.2201.96%88.3403.92%3室2厅2卫122.5201.96%123.1403.92%复式2室2厅2卫115.4100.98%3室2厅3卫167.3100.98%对一期产品的解读一期产品类型总表房型类型房型名称面积（㎡）套数占比一房标准层E76-85.218418.04%二房标准层C\D\F87.9-98.839138.33%复式E\F115.4-154.1605.88%三房标准层A\A1\B\C\F\坡地109.6-143.921721.27%复式A1\B\C\D\F\坡地124.5-175.910710.49%四房复式A\坡地158.8-333.2434.22%五房复式B180.640.39%

A1z

141.37%合计76-333.21020100.00%对一期产品的解读一期房型配比户型总套数示范区后期套数占比套数占比E216146.48%20293.52%C945255.32%4244.68%D28010236.43%17863.57%A1704260.00%2840.00%F1405640.00%8460.00%A1z1414100.00%00.00%B2424100.00%00.00%A5600.00%56100.00%坡地12600.00%126100.00%合计102030429.80%71670.20%对一期产品的解读示范区产品类型A1型：130㎡三房两厅双卫带入户花园主力房型解读空间尺度，结构功能均指向升级住宅的特性。D型：88㎡两房两厅一卫带入户花园主力房型解读虽是两房产品但保有升级为三房的能力，总面积也明显大于市面上同类产品，仍需要同类产品客群中具有购置力的局部E型：76㎡一房两厅一卫带可变花园主力房型解读典型性可变房型，实际总面积仍为大两房产品，需要追求品质客群方可认同此产品。单身E族新婚族已婚丁客幼小3口之家产业导入者中学3口之家单身丁客三代同堂中大学3口之家儿女立家三代同堂二老空巢中产型

经济型富裕型

富贵型

富豪型——20以上万元/年20—10万元/年

10万元以下新新人类客户家庭结构类型政府官员政府工作人员企业白领私营业主外地购房者政府官员政府工作人员企业白领外地购房者私营业主外地购房者政府官员市区居民私营业主外地购房者易居客户模型分析-区域客群特征属性分析政府官员政府工作人员企业白领政府官员政府工作人员私营业主企业白领政府官员政府工作人员外地购房者私营业主企业白领政府官员政府工作人员市区普通居民外地购房者私营业主企业白领政府官员政府工作人员市区居民市区居民

生活型工作型教育型运动型休闲型赡养型健康型经济型中产型富裕型富贵型富豪型区域主流客户产品偏好功能偏好情感偏好

精神型

拥有型

商务型

奢华型

投资型

文化型区域主流客户对于产品功能及情感偏好研究区域主流客户群特征定位描述类别家庭年收入水平职业背景购房支付特点置业偏好生活调性生活偏好富豪型150万以上外资企业CEO、大型上市公司董事长、企业、民营企业董事、社会名人、政府机关高级官员，外资金融机构董事等倾向一次性付款精神型拥有型奢华型商务型投资型成功自信冒险领袖非凡奢华善于交际，通过社会上层的高级会所、高尔夫俱乐部、名人社交聚会进行广泛的社会交往。喜欢奢侈品、房产、股票等购买和收藏。喜欢豪华消费。拥有名车，喜欢欧美旅游。富贵型80-150万外资企业高管、上市公司董事、企业、民营企业总经理、董事，顶级专业人士、政府高级干部，金融企业高管等。一次性付清为主，或短期低额贷款精神型拥有型奢华型商务型投资型成功精英张扬进取品味善于交际，喜欢出入高级的娱乐场所和会所、社交聚会活动。生活追求高雅、新潮和高品质。喜欢各类投资。拥有名车，经常出国旅游。富裕型25-80万外资企业中高层、上市公司高管、民营企业总经理、外资咨询类企业高级咨询顾问、高科技行业高级技术人员，大型制造类行业的高级工程师、医疗卫生机构的高级医师和管理人才、政府高级干部、金融机构经理等。低总价的物业一次性付款，高总价的物业考虑分期付款。拥有型奢华型运动型休闲型赡养型进取炫耀享受个性时髦追逐社会高尚生活的表现形式，愿意花时间和金钱进行休闲娱乐消费和健身。拥有中高档私车，喜欢选择中国周边国家或地区旅游。中产型10-25万私营业主、企业白领、政府官员及中层干部、城北私企高管、中层管理人员、部分外地购房者首付能力不很强。但月还款能力高、工作前景预期好。贷款年限可以较长。国有事业单位和外资及上市企业大多有房帖。生活型工作型教育型赡养型休闲型运动型健康型事业积极前瞻快捷理性个性品味家庭善于社交。喜欢外出购物、吃饭和游玩。喜欢运动和旅行等休闲活动。休闲和娱乐比较考虑经济承受能力，计划性很强，不太进行较高的娱乐和购物消费。生活和工作节奏较快，追求快捷和便利。经济型10万以下区域各类企事业单位的普通员工或职工。外地购房者、区域原有居民（因城市化进程发展外迁）、政府普通工作人员。部分外地购房者月还款能力较弱，或靠原有房子出售、动拆迁等有一定的首付能力。工作前景预期不高。多采取高首付购房。生活型工作型教育型赡养型健康型生活家庭实惠安全幸福健康喜欢大众化的娱乐和休闲方式，以经济实惠为标准。经济忧患意识强，储蓄强于消费。不盲目追求时尚和品牌，需求类型产品类型群体特征首次置业小于90平米参加工作不久的年轻人，大多租房住，感受到交友和结婚的压力，迫切需要购房。居住改善90－110平米经济根底较好，由于家庭结构变化，需要解决居住升级问题关注周边环境和配套，考虑子女教育，注重性价比。高端品质大于140企业高管及私企老板、政府官员，经济实力雄厚，不仅注重生活品质，更注重生活的空间尺度，有隐性炫耀消费的心理投资置业不确定有相当的积蓄，需要寻找资金出口，对区域的未来开展充满信心资源导入不确定区域内的工作、经营时机或子妇教育等区域性资源导入群体首次置业90－110平米年轻白领，有个人积蓄和家庭支持，生活较为优越，为结婚而置业，注重生活品质和配套居住改善110－140平米企业或政府中高层人员，经济条件优越，人群意见领袖，通常自己开车，特别注重居住质量，价值引力总价低性价比居住品质升值空间区域配套自由生活质感居住质量客群需求锁定10%10%55%25%市区客群南部辖县市外围地区及其它北部辖县市

中高端升级客群

家庭拆分客群首次置业客群客群结构私营业主

个体工商业主及企业管理层员工

政府公务人员

私营业主

个体工商业主及企业管理层员工

子女教育客群养老居住投资性客群客群来源锁定工程客户地图平武北川江油安县市区广元剑阁盐亭三台绵竹罗江旺苍关键客群支撑客群辅助客群补充客群实效营销二：通路延展结合客户地图，针对客户来源的多元化设计更为有效的通路系统，运用渠道引力更广泛的吸纳客群。在总体营销方案中已明确通路的根本策略：以优居生活体验馆为基点，让销售通路向上下游延展，有效拓展通路的深度与宽度，保障工程客群多元化导入。变坐销为行销????客户接待中心客源地路演场外直销企业客户直销家居体验中心环境体验中心市区接待处工程推荐会区域合作推广商联引入工程总体通路构成直销系统结构二级城市线市区外展推广线渠道行销线城际巡回市区各个主要居住区市中心主要商圈大型商业中心SP活动组案场活动积聚人气商联互动集团客户直面市场直效营销在工程蓄客期和销售期组织直销团队，将销售系统延展到客户区域。实效营销三：提高案场转化率强调客户体验，强化效劳意识，促使客户下定，翻开快速去化的突破口。体验式营销????产品体验线概念体验线销售体验线优居生活数码体验馆品牌形象馆红酒坊休闲书吧等开放式商业公园实景样板示范区实体样板间高地揽胜广场等区域至建筑沙盘洽谈区及VIP区展示系统体验式营销阵地的三大体验线构建区域环境大型路牌形象广告、绿化带、开放式商业公园，个性化引导系统。大环境不错，是个居家的地方。体验节点营销执行层面客户感知层面停车场公园环境、景观停车场、接待人员、导示系统。牛！停车场原来可以这样做。接售楼部通道曲径通幽－－公园内、景观小品、游憩设施、植被等。到现场就象逛公园，看孩子们玩得多开心!售楼部好气派，还免费提供餐饮休闲售楼部气派的现代建筑、全面的产品信息展示系统、专业的销售接待人员、丰富的效劳提供。向往－－在这样的地方住家活动区看房通道临水面建、让人愉悦的看房环境。样板间精心打造、细节呈现、复原真实居家效果。就是它了，比我想要的还好！接触了解接受体验式营销执行实效营销四：高效蓄客，强力引爆充分运用各种手段，海量、高效的展开蓄客工作，并整合系列的SP、PR策略进行强力引爆，实现一波又一波的销售高潮。暴力式营销????蓄水策略1.——长蓄短爆,追求精准运用销售中心已经建成的优势长线蓄水,大量积累有效客户,短时段开盘人为引发求大与供开盘前将客户与房号一一对应，以确保客户精准度和房源的热销效果；蓄水策略2.——小量多推,小步快跑小量推盘，易形成客户争抢，利于迅速去化；同时易产生热销口碑；可以逐渐提升价格，利于到达利润最大化1、蓄水模式—整合资源,全市覆盖，全域联动市区展示中心—市中心客户积累，辰兴优居会广纳会员直效行销—重点客群区域布点客户积累，渠道出击直销集客现场体验馆—直接来访客户积累、导入客户的体验式效劳2、蓄水效果—事件营销，长线蓄水，未开先热在事件营销的各类活动中，根据销售阶段及销售目标，推出不同形式的促销方案，吸引目标客户的关注，推动各销售点的蓄水和销售执行客户蓄水模式营销执行对营销目标的分解－6月7月8月9月10月11月12月高爆开盘成功筑底目标100套持续销售后期蓄客目标30套短蓄高爆强推强销目标60套持续引爆强推强销目标60套维持销售蓄势待发目标20套持续销售强势蓄客目标20套目标售卡500张海量蓄客7月份开盘，年内完成300套去化，在销售成功筑底的前提下，为10年度营销工作打下坚实的根底。1月3月5月6月7月9月11月2021企业品推概念推广形象亮相工程亮相卖点释放示范区开放海量蓄客高爆开盘品牌筑底，逐步堆高。形象先导，长蓄短爆。持续强销总体推广线索问题点：优居生活体验馆开放时间意境区开放时间！附：08年绵阳房地产市场研究第一部分：整体市场分析根据绵阳市统计局数据，2021年1-9月，房地产累计完成投资34.5亿元，增长25.2%，明显低于地震前水平，但9月同比增长速度较7、8两月有所上升。从销售情况上看，商品房销售面积继续下滑趋势明显。受美国次贷危机、国家对房地产紧缩的金融政策等因素影响，商品房销售面积从年初开始就较去年同期下滑明显，但有逐渐恢复的趋势。地震的发生，使出现恢复趋势的房地产业再度受创。受到房市影响，土地市场也变得冷清许多，成交量大幅下滑。震后房地产投资增速放慢，房地产市场大幅下降108年房地产市场概述2土地市场土地市场量价双跌，对房市信心缺乏07年成为绵阳市土地供求顶峰期,土地成交单价异常高。08年量价双降，年度供给土地163.7万㎡，成交147.9万㎡，分别比去年下降36%、34%；成交单价为27万元/亩，同比下降75%。2003-2021年绵阳市区土地供给成交面积情况2003-2021年绵阳市区商品房开发土地成交单价开发类用地大幅减少，科创园区无新增开发类用地2土地市场07、08年，工业用地供求量始终保持首位。08年，住宅、商业和综合类用地成交面积相比07年减少36%。08年，科创园区土地成交面积仅有4.74万㎡，仅高于涪城区，相比07年减少95%，且今年无商品房开发类用地成交。根据绵阳市房管局数据，截止到2021年12月31日，绵阳市批准预售工程77个，全市商品房累计批准预售面积151.63万㎡，15143套；累计成交62.35万㎡，6381套，成交金额约19.69亿元；供求比为1：0.4。与去年相比，08年度销售面积、成交总金额分别下降18%、6%；年度成交均价上涨14%。

08年度供求比为1：0.4，同比成交总量、总金额双跌，成交单价上浮14%3商品房市场07、08年绵阳市商品房年度成交情况75.5862.35020406080100单位：万㎡2007年2008年07、08年绵阳市商品房年度成交金额及成交均价20.8619.69276131571820222007年2008年单位：亿元200030004000单位：元/㎡成交金额成交均价数据来源：绵阳市房管局官方网站，数据日期：2007年1月1日-2021年12月31日数据来源：绵阳市房管局官方网站，数据日期：2021年1月1日-12月31日月度成交量分析——呈现出“V〞字型，总体保持较低位“9/27新政〞的影响延后2个月表现出来，2007年11月成为转折点，此后成交量一路下滑。“5.12地震〞后一段时间成交量受到极大遏制，7月销售情况开始好转，但成交量仍然保持在较低位。3商品房市场月度成交均价分析——08年较平稳，根本上保持在3000元/㎡以上绵阳房地产市场开展较晚，虽然受到“9/27新政〞、“5.12地震〞、“金融危机〞等影响，成交量有所下降，但成交均价波动较小，开发前景较好。3商品房市场区域成交套数占比成交面积（万㎡）占比涪城区266745%26.0844%高新区56910%5.9810%经开区88315%8.1214%科创区3426%4.377%游仙区142424%14.7525%合计5885100%59.3100%08年，绵阳市商品住宅成交面积59.3万㎡，5885套；存量92.01万㎡，8888套。科创区08年成交量最小，但存量较大。一方面，整体市场低迷；另一方面，震后年底放量较大，大多数取得预售许可的房源未来得及在本年消化，致使房源存量较大。绵阳市2021年商品住宅成交情况区域可售套数占比可售面积（万㎡）占比涪城区303234%33.536%高新区148717%16.1218%经开区4795%4.435%科创区214824%19.0621%游仙区174220%18.921%合计8888100%92.01100%绵阳市2021年商品住宅存量情况科创区年度成交量最低，存量较大，仅次于涪城区数据来源：绵阳市房管局官方网站，数据日期：2021年1月1日-12月31日4科创园区商品房市场科创区07年存量小，08年供给量极少，全年区域成交量较低。4科创园区商品房市场科创园区是绵阳房地产新兴的区域，目前呈现的工程主要集中在06-07年销售。08年受到多种不利条件的影响，使得一些某些工程推迟了上市方案，致使年度供求量都处于低位。科创区07年成交均价为3232元/㎡，同比增加21%。价格波动趋于平缓。4科创园区商品房市场科创园区08年月度成交均价几乎都保持在3000元/㎡以上，年度整体成交均价较07年有大幅提升。08年市场供求变化不大，月度均价未收到较大影响，价格波动趋于平缓。小结08年，是房地产市场最动乱的一年，购置心理受到极大冲击，信心缺乏，购置力受到抑制。虽然今年科创园区无开发类土地放量，但07年成交的土地将集中在明后年放量，区域竞争将空前剧烈。第二部分：08年市场特点1震后客户购置心理变化“5.12地震〞是影响绵阳房地产市场最重大的事件，震后客户的购置心理出现变化。5-6月：非常关心房屋的质量、抗震性，是否是震后建筑，倾向购置低层、多层产品7-8月：关注点逐步向价格转移9月以后：购置信心开始恢复，出现局部抄底的投资客可变空间、赠送面积受到广泛欢送可变空间可变空间富临原山86㎡二房变三房户型翠满庭94㎡三房变四房户型08年，工程中参加可变空间、赠送面积噱头，使得房屋实际得房率提高。消费者对这种“实惠〞的接受度较好。主要的代表楼盘是富临原山和翠满庭。23户型紧凑、总价低的小户型受到追捧本年小户型是成交热点，特别是单价在2700-3200元/㎡，总价控制在30万左右的户型最畅销。代表工程：富临晶蓝湖。4较低收入购置群体局部需求释放，高端群体观望气氛更浓厚今年，受诸多外界不利因素影响，消费者购置力下降。较低收入者受到刚性首次置业或换房的需求释放，但该类群体主要针对80-90㎡二房、小三房。高端群体对市场信心缺乏，并不急于购房。区域投资客大幅缩水。第三部分：09年市场预测1政策环境将以扶持为主经历了07年-08年初政策对房地产也的打压，08年后半年，政策开始放宽，转为对房地产业的扶持。预计在09年宏观政策也将以稳定经济、扶持房地产业的恢复为主，政策环境较好。2购房者将在观望中逐步开始恢复信心、购置力08年房地产市场受到众多不利因素的冲击，使得购置力、信心严重受挫，短期看空、观望气氛浓厚。09年随着国家对房地产的扶持、房地产泡沫的挤压等，局部抑制的购置需求将释放，信心将逐步开始恢复。3存量，未来放量大，市场环境更加恶劣08年，绵阳房地产市场存量大约100万㎡，如果按照08年放量水平，预计09年新增放量大约150万㎡，累计市场可售量在250万㎡左右。4科创园区放量主要集中在未来两年，竞争尤为剧烈08年，科创园商品房成交约5万㎡，是绵阳市成交量最小的区域；存量约20万㎡。按照科创园07年拿地及目前工程进展情况，结合当前市场情况，初步预测09年将放量30万㎡，5商品房价格略有波动，根本上与08年持平08年，房地产市场降价严重，房地产行业利润大幅缩水，大局部购房者对房价仍然看低。预计09年价格不会有太大波动，根本上与08年持平。第四部分：竞争、同质项目解析田森.奥林春天

总占地：268亩

总建面：50万平方米

容积率：2.5，绿化率：40%

建筑形态：小高层、别墅

??开盘情况：11月1日开盘，推出100余套，后期陆续放量，共推出2栋18F小高层，1栋联排别墅，共计342套房源。产品类型面积区间（㎡)推案情况备案成交情况推案套数报价（元/㎡）成交套数成交价格（元/㎡）小高层（18F）82-1533383700273937联排别墅322.7646700-77000—??推案及成交情况：截止到09年1月7日，备案成交量27套。工程对外公布销售50%左右，根据调查实际销售50套左右，小户型去化较好。8.3项目公开亮相8.4实景区对外公开10.11中华车品鉴会10.18正式接受VIP卡申购11.1第一批次正式开盘08年8月3日，田森奥林春天“Boutique生活区〞揭幕，该工程是震后绵阳首家亮相的地产工程。该工程在之前的房展盘会等活动中一直较为低调参与，而在开盘前一段时间刚大量采用了多种营销活动，取得了较好的效果。工程品质较高，但由于土地本钱较高，入市价格也较高，致使消费者接受度较差，成交情况非常不理想，形成“叫好不叫座〞的开局。借鉴意义：价格是当前消费者最敏感的问题，适当的入市价格才能“叫好又叫座〞。半山蓝湾??开盘情况：12月5日，半山蓝湾举行大型推广活动，名流酒会，冷餐会，并有名车展示抽奖等活动。12月6日开盘，当天推出313套，销售90套。产品类型面积区间（㎡)推案套数价格（元/㎡）电梯洋房（8-11F）119-138793000-3400复式洋房（8F）160-188603200-3500花园洋房（6F）138-190603400-3900错错别墅206-292305400-7000叠退别墅174-185404000-4500独栋别墅266-72944均价：7500

总占地：350.42亩

总建面：17万平方米

容积率：0.73，绿化率：50%

建筑形态：小高层、多层、别墅??推案情况：07.5首次公开亮相房交会07.11市区接待中心开放08.1工程全面开工08.9“客户意向卡〞激活活动“半山蓝湾之夜〞媒体见面会07.12参加绵阳秋交会08.2“看大片过新年〞活动“半山蓝湾〞港台明星演唱会火爆开盘客户筛选、集中蓄客期。2021年12月6日，半山蓝湾经过两年的筹备期正式开盘。截止到12月底销售100余套〔注：由于在售房源大局部没有预售证，因而现在的销售都是认购〕销售情况较好。工程蓄水期较长，较多客户的流失，在本次开盘中有大量的关系客户购房，除独栋别墅外花园洋房较为受欢送。借鉴意义：适当的蓄水时间，开盘前引爆市场等将是我们下阶段首要考虑的问题。推出别墅区域东辰阳光清华

开盘情况：

10月18日，阳光清华大别墅开盘，当天推出96套，其中24套双拼别墅，72套联排别墅，当天公布销售30套。截至09年1月7日，对外公布双拼别墅售罄，联排仅余30%。实际备案9套联排别墅。

总占地：500亩

总建面：36万平方米