安粮城市广场2022年度营销方案-46P

安粮城市广场2022年度营销方案Theannualtask天鹅湖

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金融商务区

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名企总部2022CONTENTS目录01市场情况-Marketconditions02本体情况-Projectsituation03营销思路-Marketingconcept04执行策略-Executionstrategy市场情况Marketconditions012021年办公市场整体表现低迷，2021年1-11月，合肥市区办公产品供应3336套，供应面积约89.07万㎡。办公产品网签成交备案3299套，成交备案面积约39.89万㎡。整体办公市场产品严重供过于求。数据来源：新景祥数据研究院办公供求办公价格2021年11月，合肥办公成交均价9458元/㎡。2021年1-11月，合肥办公产品成交均价最高出现在8月，达11056元/㎡，最低是11月，为9458元/㎡。整体市场以价换量趋势明显。数据来源：家园网网签备案数据办公库存数据来源：新景祥数据研究院截至2021年11月，合肥九区办公库存20895套，去化周期85.32月，约7.1年，整体库存量较为稳定。商业供求2021年1-11月，合肥市区商业用房供应套数4808套，供应面积约48.84万㎡。商业用房成交备案2858套，成交备案面积约28.01万㎡。1-10月，整体商业市场持续低迷，供过于求态势明显。数据来源：新景祥数据研究院商业价格2021年11月，合肥商业成交均价20206元/㎡，1-11月，商业成价格1月达到高点，价格波动幅度较大，市场以价换量趋势明显。数据来源：家园网网签备案数据商业库存数据来源：新景祥数据研究院截至2021年11月，合肥市区商业库存31769套，去化周期117个月，整体去化速度较慢。本体情况Projectsituation02序号业态总套数总面积总销

金额已售

套数已售

面积（㎡）已售

金额（亿元）可售

套数可售

面积（㎡）可售

金额（亿元）1住宅2163239028.2519.48122163239028.319.48120

02QQ公寓125671341.254.8343125671341.254.83430

03写字楼32181427.38.807822736934.893.76019444492.415.04774一期商业4815321.881.90994413711.531.771141610.350.13885二期商业409538.091.4236255878.510.8818153659.580.54186QQ潮街13218139.152.21931039328.821.5173298810.330.70207车位210370391.432.413193431131.911.05241169392621.3607合计

6063505187.3541.08924752407355.2133.2982131197834.677.791整盘货量盘点整盘各类型物业产品剩余面积97834.67㎡，剩余可售金额7.791亿元。楼层户型面积套数套数占比面积/㎡面积占比低中区10F-32F120㎡2527%31658%320㎡2426%754817%高区33F-49F700㎡4244%3135970%800㎡33%24205%合计94100%44492100%剩余单间主力户型面积320-700㎡，单间面积过大，偏离市场主体需求，低区剩余房源多以320㎡圆弧房型为主，项目户型选择较少；高区房源700㎡单间面积大总价高现状难以扭转，将对去化造成巨大阻力。剩余写字楼成交均价12846元/㎡，大幅超出客户心理预期，同时市场库存较大，价格目前在市场上不具备竞争力。写字楼货量盘点低中区房源可售面积占比约25%，面积户型为120㎡、320㎡。高区房源可售面积占比约75%，面积户型为700㎡、800㎡。套数主力面积楼层面积二层23套26-176㎡2843㎡三层2套700㎡、1000㎡1806㎡四层4套700㎡、1400㎡4161㎡合计剩余套数总计29套，剩余面积8810.3㎡潮街货量盘点QQ潮街共四层，目前一层已售罄，剩余产品全部为二-四层内铺产品，面积设置不科学，柱网较多，二层不通上下水及燃气，部分门面无门头，运营业态较为局限，销售难度较高。套数位置面积一期底商4套主要集中在2#、3#和9#1610.39㎡二期底商15套主要集中在10#、17#、18#、19#和22#3659.54㎡合计剩余套数总计19套，剩余面积5269.93㎡社区底商货量盘点剩余沿街商铺因前期规划设计原因，除个别商铺外都存在较严重的缺陷，例如大面积纯三层商铺、没有独立门脸、蘑菇铺等，无法体现商业价值，导致现状与销售价格不匹配。车位货量盘点车位剩余1169个，存量车位主要集中在-2、-3层，部分楼栋电梯不通地库，业主停车出入不够便利，车位定价高于竞品项目。另外项目将负三层划定部分区域对外租赁，客户没有紧迫感。推动城市群一体化发展来访来电截至2021年10月25日，商业总来访7组，来电8组，拓客派单31200张，拓展意向客户10组，分销报备客户14组，分销带访7组。截至2021年10月25日，写字楼总来访21组，来电22组，拓客派单66380张，拓展意向客户12组，分销报备107组，分销带访21组。推动城市群一体化发展来访客户分析来访客户中——客户行业构成：

以工程类、

建筑类客户居多，

后台服务业其次。自然来访占比低：

分销带客

＞

行销拉访

＞

电话call客

＞

自然来访未成交客户分析经案场客户盘点，价格高和交通不便为本案存量资产未成交的主要原因。营销思路Themarketingconcept03推动城市群一体化发展2022年度销售任务合同收入12000万元：其中写字楼计划销售6000万元，商业计划销售3697万元，车位计划销售2303万元。物业类型年度指标（万元）写字楼6000商业3697车位2303合计12000年度任务推动城市群一体化发展营销预算执行思路：1.在营销费用预算有限的情况下，精简大规模及户外营销铺排费用，将营销重心转向客户拓展，深入挖掘项目目标客户群体，增加来访量及转化比；2.相比传统户外广告，线上流量媒体传播性更强，宣传灵活度高，可结合项目自身情况，适度提高线上合作，同时增设社区终端广告，精准对标目标客群，增加投入促进销售；3.加强案场活动营销比例，通过活动引流客群，配合活动宣传释放项目信息，深挖圈层，提高客户转化率。推动城市群一体化发展营销预算为了推动22年度销售指标的顺利完成，结合项目存量产品现状，同时根据销售节点需进行外省市推广，建议推广费用按写字楼及商业合同收入的2%执行。即：合同收入9697万元（写字楼、商业）*2%≈193万元。营销费用列项营销明细金额（万元）推广类营销活动30电梯框架/车库灯箱/道闸50现场包装15网络及线上合作40物料制作/礼品18电台广播30其它（不可预见）10合计193*注：由于车位销售代理公司暂未确定，车位营销费用暂未列入难点梳理周边道路施工：畅通二环南二环高架虽已通车，但地面改造施工仍在进行，地面道路封闭，至本项目路况复杂，同时造成本案沿路展示面缺失，通勤便利度下降，影响客户到访，对项目销售造成较大阻力。宣传推广缺失：项目存量销售期间广告宣传力度弱，营销动作少，除了正常的阵地包装，未做其他宣传推广，加之本项目产品销售时间跨度长，市场声音弱，目前市场基无本项目在售信息。难点梳理定价偏离市场：剩余写字楼成交均价12846元/㎡，大幅超出客户心理预期，同时受疫情影响及宏观调控因素影响，市场库存高企，价格在市场上不具备吸引力。难点梳理户型面积大：剩余单间主力户型面积320-700㎡，单间面积过大，偏离市场主体需求，低区剩余房源多以320㎡圆弧房型为主，项目户型选择较少；高区房源700㎡、800㎡单间面积大总价高客户群体较为局限，对去化造成巨大阻力；难点梳理存量分析（现状）QQ潮街商业销售难点：目前商业存量较为分散，多为2层以上产品，整体销售难度较大，且多存在产品缺陷，包装操作的空间基本没有。难点梳理合作银行单一：由于项目所剩写字楼、商铺面积较大，原有合作银行都已退出，加之银行金融政策收紧，现仅有徽商银行一家在合作，现受银行经营贷严控影响，导致商业产品按揭贷款门槛较高，给客户及销售带来一定难度。难点梳理车位销售难点：项目车位销售至今已有七年，销售难度将随着时间的推移逐步放大。车位无专业销售团队，现仅靠营销部人员自行拓客、上门拜访，收效甚微。加之项目将负三层划定部分区域对外租赁，客户没有紧迫感。多重原因导致剩余车位去化缓慢，销售难度巨大。难点梳理2022年年度销售指标亿元市场竞争环境严苛，销售亟待突破困局！怎么办？HOW?执行策略Executionstrategy04保障措施目前形式上看，项目的销售进入僵持化，没有良好的销售渠道及销售方向，而且现场的来人来电稀少，剩余产品的位置、楼层方面也出现抗性，项目的形象包装、业态包装及投资的保障性没有，造成了项目在消费者心中达不到投资的理想状态。因此，从目前形式上看，要进一步的达成销售目标，就必须重新包装项目的形象、业态、地段的优越性并投资者的保障性的形成，建立客户对项目的可发展形象，梳理消费者信心，建立有效的客户渠道，寻求有效的客户群体，来促进项目销售。保障措施-客源分析从对写字楼客源的分析来看:

1、本项目难以引起大型基金的关注,但可以与中小基金形成联动，以其为营销工具，炒作项目，增强买家信心（金融业作为行销手段）；2、本项目所处区域整体商务气氛不够浓厚，需要引进集团客户来提升本项目形象，起到聚客能力，是项目主要的营销方向（集团客户增加项目知名度和美誉度）;3、散户和投资客户有利于打开市场，实现项目的最大价值，目标客户定位（散户实现目标价值）。保障措施—需求特征集团客户注重开发商品牌、物业外在形象、交通便捷、周边配套、物业管理；自用散户交通便捷;配套齐全;较高的实用率；投资客户注重升值潜力和产品的抗跌性、稳定的投资回报率；保障措施—圈层营销集团客户：通过现有的资源进行圈层营销，联系各个集团领导及企事业单位的领导人员，建立公关组，寻找各个集团公司及企事业单位负责人的联系方式，组建人际网络，在有效资源整合完整的情况下，可以通过沙龙活动来对项目进行销售。同时，给予工作人员高提成佣金奖励为本案拓展客户；通过多渠道资源跨界互动，与五星级酒店、高端私人影院、会所、高尔夫球场等合作进行资源嫁接，将本项目信息定向释放到目标客户群活动场所，引起关注。线上、线下推广自用散户：主要通过媒体广告及行销来，通过网络推广、组建团购信息,收集客户通过市面广告吸引客户来现场通过行销团队的全城布展，及大范围的海报派发通过行销组的小型推广活动，来收集各个层面的客户资源。需要有效的扩大宣传面，释放销售信息。需采用精准营销产品，应用先进的大数据和人工智能技术，帮助精准定位全市写字楼意向客户，投放效果能有效监测与评估，最大程度释放项目销售信息，网罗客户。车流量、人流量集中商圈投放户外广告，昭示性较强，多面覆盖、多维度吸引客户关注。线下活动促销活动：开展一场“购房有豪礼苹果礼包免费送”的活动，价值30000元，吸引市场眼球，同时给予一事一议的政策，促进剩余写字楼房源去化。图片仅供参考，具体礼品以实际为准。线下活动清盘特价：对中低区房源以清盘特惠之噱头，每周发布特价房，以高性价比噱头吸引客户关注。渠道拓展同行推荐：通过项目新房案场，广泛联系本案周边以及合肥其他区域写字楼楼盘销售代表，以饭局营销等形式沟通感情，通过高额成交激励，为本案带客。渠道拓展企业名录收集：通过网络及企查查等继续搜寻北、上、广、深、杭五大发达城市与安徽有业务往来或即将在合肥开展业务有办公需求的企业资源，通过电CALL或陌拜等方式，了解其租售需求。渠道拓展政府资源：借助公司平台，密切联系合肥投资促进局及蜀山区投资促进中心，通过其取得落户企业在合肥及本区有办公需求的企业信息，并对其进行逐一拜访，通过政府部门相应税费减免优惠、银行贷款支持等，吸引这类企业入驻本项目。借助公司平台，密切联系合肥投资促进局及蜀山区投资促进中心，通过其取得落户企业在合肥及本区