某公寓项目定位及产品建议方案

1深圳格林公寓工程定位及产品建议方案一、市场产品特征：布心目前在售工程较少，蓝堡公寓正处于热销中，理想新城2期下个月面市，东湖新地带处于尾盘阶段。通过对区域住宅工程市场调查，区域市场具有如下特征：1)建筑规模：片区内在售楼盘多为中等偏小规模，物业形态以多层、小高层为主。理想新城2期建筑面积大概5万多平方米，蓝堡公寓建筑面积1.8万平方米，还有东湖新地带剩下的局部面积，三者合计面积大概在8万平方米左右。2)建筑类型：该片区住宅工程主要以多层、小高层组成。中高层主要分布在太白路两旁和东湖路的南端，如：君逸华府、碧岭华庭、彩世界、东湖新地带等。多层、小高层主要分布在太白路以北的地方，如：理想新城、山湖居、绿映居、心怡花园等。港3)撇户型肠：暴布心尚片区桑在售巴楼盘钻中大浊户型殖与小蛇户型丹套数侍比例驶约为桃：6坦0％厌和己40版％。籍蓝堡密公寓态是布欣心房要地产吉市场寇相对束而言秃定位流比拟揪明确蓬的小拼户型垮物添业，骗应该膏说中陪户型汤是布北心市桃场的依主力匠。从乎市场享的供绩求关辰系和老租赁滤市场幻的需胃求来壁看，冠小户绣型的兼空间西非常够大。丹攀在面煤积方遇面，予二房钓的面改积在械60耻～8也0㎡撇之间底，三龟房的辫面积壶在8译5～此11从0㎡扁之间裤；小移户型波以单名身公拳寓和榴一房削一厅梅为主叔，并臭有小借局部坡的小做二房肚。单街身公绘寓的甘面积耽在2汗5～咬30纸㎡之欧间，毒一房岁一厅瓦的面港积在荣35宴～4掠0㎡氧之间董，小拴二房茂面积翅在5呜5㎡捧左右软。衔在户率型设蓝计方污面，浑功能字布局糠较为但合理乔，方装正实寸用，睡通风糖采光蓄较好确，动但与泳其他其片区月相比魄户型毛设计驳一般锅，缺愚乏亮诵点；捏小户怎型缺这乏可介变分毒组自塔由性俊。割4)伏客户盒：幕主力叮客户蠢主要拣是在尘罗湖武一带币上班陵的白禁领一摆族、躬投资产客户梁、具抚有罗芹湖情确结的萍周边击居民让、香纹港客攻户。追次主借力客寇户主息要是晓政府跌公务薯员、瓜学校资教师碗、私对营生绣意人封、布诚吉客葱户宵。绣5〕再价格知：惑布心猪片区吩在售踩工程防中，那么蓝堡田公寓义价格殃最高捆，均旬价6夹30猎0元店/龟㎡〔董带5之00虽元装衡修〕狗，东纯湖新沾地带同均价阅58歉00锈元/般㎡，宾位置救相对绸较偏转的理酒想新奋城均柔价4壳60斥0元搏/㎡星。片恳区整遇体价捏格与向寸土更寸金打的罗志湖其纤他片今区相罚比，简布心拉的价累格优三势便鸡凸现风出来翻，尤裹其是黎与东肚门、翅蔡屋室围和激口岸瓜片区屡相比部，可取以说蚁是天夫壤之芳别。逃虽然乓布心汁片区斜近年品的价汪格有赴所提改升，杰但与礼其他慕片区送相比软还是铁有较谎大的突优势河。皂二、乱居住焦人群闭特征井：输1、灯自有亲居所捧人群泊：碗白领宜人士发：控来深暖时间票不长库或大芬学毕艇业参漆加工挎作3至-5也年的味年轻只人，府在罗前湖一货带上戏班，艇待遇灭相对要较高军，不储过积衣蓄不搞多，童他们酷购房耽一般谷在父否母的幕帮助声下购爱自己撒的居酒所，润户型眯相对贯偏小略。懒来深过多年疲，经齿过多挤年的迟积累话，不史满足特于租唇房或捞现有但的住庆房，孔追求食高品今质的刺生活浴，他球们把钓眼光事放在腊了综莫合素态质比预较高屋的楼骡盘上价，户分型一回般比甘较偏童好三拆房。揉具有锹罗湖狗情结罗的居俩民香：滴在罗河湖居耐住多疗年，币对罗奇湖有闷特殊宜的感筝情的普居民恼，手好中有爹一定轻的积龟蓄，房拥有住单位表分的雾房子絮，面窜积小荐，户野型差拉，随汁着家旁庭成清员的僵增多举，住虾房显伸得紧幻张。胖为了答改善军居住村条件简，他全们不估得不龙考虑蛙购置访新房斯，营旋造良偷好的篮家庭细气氛仁。驼香港戴客户杀：苗这些刊客户矩多在景深圳吐工作招或有愉业务众往来栏，另瓦外还软包括批相当春数量榆的深陵港家狡庭，即他们蓄倾向腔于具晃有港郊人生球活氛圾围的容区域艰进行阁置业驱。由汤于百盒仕达稼、彩战世界谨等高谱素质级楼盘飘的带肾动，垃布心比片区京逐渐暖成为确了受诊港人稀认可贪的置摔业区半域。壤2、凭租房饥人群毕：墙租住能民房辩群体址特征指：骄刚大储学毕供业来侍深的助年轻乳人，绢在罗打湖一造带上状班，涝待遇岔一般坡，工裁作相外对不觉稳定姜，故忙选择菊租金诊相对鼓廉价楼的民革房居俘住。每这部顷分人以是深杂圳最狼有活征力的燃，也轮是最姻有潜泉力的春群体怒，当象他们堤有足禾够的捧经济筑实力减以后活，必勿然会汤选择滤档次厌更高作的物呜业居弱住。简在工汉厂上预班的科打工蚕一族趁，待晨遇较桶低，灿工作名相对宰稳定相，不忙满足县现时滔工厂蹈提供奖的宿蛾舍，谊他们晓会和探朋友竞或同棉事出妇来选归择租片金相浇对便械宜的狸民房害居住熊。脊租住撇社区阿群体脏特征朽：蜂在罗糊湖一制带上额班，绒待遇屠相对堵较好阀，有株一定冒的经斑济实燥力，辣目前凭不急堤于购慈房或岸还没关有足芝够的雨实力府购置价理想池住房赛的群绢体，僻故他爹们会宪选择捉档次马相对俗较高翻的物种业居予住。览在深忘圳工均作或都有业距务往沫来香督港客禁户，勿他们奏倾向木于具芳有港追人生共活氛住围的贞区域泄居住妥。由凳于百蛋仕达绳、彩冷世界直等高爬素质装楼盘厅的带毫动，涌越来逢越多仙的香型港客掘户喜吹欢居泪住于算此。达三、锅工程赚经济便指标路分析竭：漂1、僻地块妈概况第：睛本项凳目位锁于布关心东疑晓路完的最恰北端锻，依祖山而与立。晒东面奔为已按经入锡住的蛮山湖鹅居；风南面件紧靠岗心怡担花园拨；西厨面与喜泰和片花园工隔路容相望夫；北谨面临遗近布笑心山然庄。稻工程辅周边笔具有魔浓厚遭的居助家生吧活氛用围。被2、饱工程秩经济口技术裂指标馆地块购呈不歇规那么古三角循形，咏临街昌面共会长：母10们4米终；建她设用竭地面掠积：羞29愚28膊.2钓㎡；搭建筑颗面积湿：5携20车0㎡谊；装容积求率：焦1.凑78越建筑疾覆盖纺率：恒30蔑％支建筑遇高度迈：2受4米侄退红避线要壤求：罢东4痰米，凤南4债米，疼西6渣米，隶北4秩米埋3、岗生活烟便捷健程度谋状况填分析诸交通喷情况桌：兔工程鸽距离笼主要扔干道宰还有绑一定甲的距后离，痛经过柔的公骄交线笛路较哭少，鸟交通改不是担十分狱的便粱利。厌目前厕经过惠工程那附近肺设有容一个模总站伤，但醒车次蒙较少滑，具盗体线共路有是：4禽24荡到火妄车站逆、4辣83姥到蛇白口、证33灾6到堡龙华杀等。分除此直以外杯，其门它线恨路站洪点距汇本项立目较巩远。农周边融配套当情况写本项骗目距田离大芽局部笔生活仇配套宇较远价，只聪能依牙靠自醒身配宴套来剥满足话生活摸所需素。具剥体生邻活配图套有躁：殿教漏委育剖：赌布心宴中学撑、东嫂晓小保学、怪布心朝小学调、布叠心幼栽儿园摧。哑购物剂场所西：页华润鼓超市煎、遥民乐诊福超惧市、洞山湖脑居商欠业街曲。船银盐旺行那么：遥中国鸭银行柏、姐建设序银行碑、邮证政银驱行、保工商包银行支。井娱乐毯休闲包：既肯德较基、班上岛粮咖啡闲厅、抖在建耻的金胁威啤爷酒广三场。转医竿仿院疏：舒罗湖云妇幼也保健烦院、洗东湖方医院剧。院景渔授观煎：行天然彩山景府、东金湖公粒园、甚在建据的围界岭森悄林公待园。派4、臣优劣军势分争析：隆优势滩：足市场俭压力斧较小闲：偏近期放布心挖片区丢楼市竟供给伸量极纹少。菜到目渣前为遍止，印该片硬区新乖推出期的楼携盘只史有蓝晨堡公杀寓、鼓理想台新城形和东链湖阳统光，龙供量片仅1陪00愤0套路左右惜，整取个楼而市供旱量不扑大，炉竞争敢压力但相对心较小寻。技价格痰优势博：按布心克片区债整体史价格典与其笛他片班区相写比，脊价格弊具有具很大痕的优锹势。央由此自看来拿，本毁工程熔跟其恐他片泰区同尺一档便次楼究盘相虫比，床价格内上是糖有较炉大优醒势的拜。即唇使跟月片区衫内同嗽类楼肤盘相敌比，蚁本项眯目的久价格孔也是怀有竞赞争力正的。摄浓厚焦的居右住氛咱围：盒工程酸附近载聚集题着多旺个生汁活社邮区，粗居家蹲气氛显较为朗成熟团。汤投资扒市场摩活泼三：脏由于绢布心码片区众租金年与其抖他片雅区相图比优恳势明没显，月再加书上片炼区小尽户型桑工程皂较少愧，所碎以导摸致了谅片区械的租掀赁市嚼场较局为活挖跃。杨劣势窝：常工程营规模方较小抽：蝶由于亩工程爽本身毙规模冶较小台，可六以用脑来规亲划园触林的猴空间缝缺乏载，对畏于那伟些对钱园林稀要求胃较高亭的客运户来煮说，团这是森一个斑不利彻的因弟素。碰片区门整体神形象泥问题玩：登地块威附近奖分布滨多个疗工业斑区和膀农民狗房，车整体躁形象理较差棚。僚治安支生活搅环境腊：传工程茧附近兴会聚须着民打房、谅厂房寸及宿母舍，硬人员架复杂祖，治龙安生多活环得境较礼差。庭交通茂问题拒：仙经过身工程年公交灯线路潜较少坐，距破离主发干道倘还有积一段予距离膨，出亦行相垫对不优便。誓5、戒开发巩思路来指导脂：洞通过蔬对本黑工程逼周边吐的市阻场进猴行调歼研分犯析，旱同时誓对项哪目自中身进骗行客孙观的政分析管，项咸目优皮势和淹劣势膜都已肃经非鼓常的倒明确贪。基举于以木上分附析，末指导梨本案握确定戚开发作思路服：沃1〕风确定谨开发愉思路岩的重袋要因裂素：喝【市姓场因时素】思布心猴片区笋小户洞型供惑应明欺显不尚足，书但需么求正捷在逐纺步增杀加，沫租赁索市场间显得调十分注活泼活。影布心始片区焰拥有欣成熟堆的租贿赁市铁场，静片区狐内过夫渡居臭住人惯群众五多，划拥有躲过渡塞居住筒和投桌资客店户基停础。壮布心史片区匙主流衫客户摩居家萄型客老户，视对项艇目综盯合素雹质要池求较辅高，泊园林斥景观婆和小胡区的汁居住完气氛忧必然祖是他浩们的络首先光因素落之一须。但偷过渡红型客瓦户或音投资锋客户把对居沈住环妨境要捡求不谱高，春价格省才是漂他们托的首映要考赞虑的源因素励。市【自后身因痒素：现】垮由于岸工程恰本身太规模叮较小称，可袭以用素来规味划园市林的峰空间会不多缓，这职样小已区的渴环境道就难米以形练成一吨定的难规模税，更烧不便幸于营悄造成思熟居捐住氛叨围。牧2〕工确定扫本项贺目的劳开发胃思路虹：穗综合哲以上泰所述尺，本恒案的侧开发惭思路秧定为负：地寻找亏市场词的空统白点苏，迎衬合市豆场的饺需求烤，吸港引目啦标客颂户群她体，博选择阴适合供工程沃现有厦综合脑实力废，风墨险较肿小的洽过渡稍居住狼兼投崖资双川重功杨能的弓精品卷小户压的开蒸发思漂路。行四、劣产品途定位原沿袭隙工程旅开发刷思路唱，本无工程考定位角为精荡品小建户型香，根谱据市煌场调滔查可敢知，愤目前宋市场衡上小好户型生以单竭身公骑寓和贿一房汉一厅待为主波，并旋有小蜘局部寿的小海二房黎。单锤身公偷寓的瘦面积蜓在2摇5～毛30跟㎡之旷间，赚一房纪一厅礼的面夕积在湿35割～4押0㎡浆之间租，从纺真正旁使用层功能丰上而尿言，袍小户贩型面饰积大常几个捷平米局，使题用效播果就坡改善所良多耐。另告外，范考虑佣到一测房一怨厅的去户型品功能唇性更魔为灵俘活实密用，层且在舌设计纲时还逼可考链虑处钓理为掏两套呜打通根做二丝房，坝故建走议本燃案以鸦一房玩一厅锹户型庭为主背，具县体户承型定镇位为沾：帆户型捆面积尤〔M盟2疮〕虽套数旺比身面积协比声单身就公寓奉26窃-2顷8康35某%互27根%陕一房慢一厅缩38姜-4暮0稍65裙%丽73蚊%衬五、撑产品练设计珍1、拳总平办布置店根据萄工程婆经济挺指标愤可知赵，项即目占下地2包92买8.寻2平蛋米，共覆盖娱率3支0%垂，建闸筑单羞层面遭积约森为8至78盾平米众。总婚建筑要面积叶52虚00移平米喘，设瘦六层妇住宅恨的话胁，单葛层面贝积为滤86务6平她米，核满足希覆盖斜率要幼求。旬同时吩，可花满足康24筋米的扭限高歇要求服，巩根脚据本咳案户忽型定朱位，碑平均辜每户慈面积如按3废5平密米计薪，一必个标界准层夕设计女8户吴时，但单层宝建筑践面积湿为2躁80态平米胶，那么浙需要咏设置愚三栋凑楼体蜓，每赛栋设软置一赛部电邀梯。冤具体叶布置鸦为两岛栋临庸街、音一栋伐设于根地块追西侧垫，形疫成半历围合兆式。肌同王时，雹六层姿住宅肠，单花层层漠高3腹米，老根据覆限高苍要求惊，尚志余有昌6米故高度龙空间悔，为壤充分侨利用垄建筑行高度心、塑搜造建炒筑立暖面效倒果，吊增加伸工程形的产巾品品槽质感滩，同断时最槽大限江度挖万掘项绘目开哨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